上海寫字樓和平大廈項目市場分析報告

1、上海寫字樓和平大廈項目市場分析報告上海寫字樓和平大廈項目市場分析報告上海寫字樓和平大廈項目市場分析報告第一部分第一部分項目背景項目背景 .3第一章 可行性報告編制依據(jù)及說明.3編制依據(jù).3編制說明：.3第二章項目概況.4基本情況.4發(fā)展趨勢預測.6第三章：市場調查與分析.6第一節(jié)：宏觀市場分析.61、經(jīng)濟綜合實力增強.72、經(jīng)濟實力的增強帶動人們消費觀念的深層變革.73、成長中的消費力引發(fā)西安新一輪商業(yè)革命.84、消費形態(tài)與觀念變化分析：.95、西安酒店業(yè)發(fā)展趨勢與前景分析.10第二節(jié) 微觀市場調研與分析.36一、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及區(qū)內人口構成.36二、區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢呼喚.36第二部分：項目總體

2、戰(zhàn)略規(guī)劃第二部分：項目總體戰(zhàn)略規(guī)劃 .37第四章項目建設方案.37一、項目總體情況.37二、項目管理情況：.37三、和平大廈規(guī)劃審批情況：.38四和平大廈設計說明.39五、和平大廈項目進展情況及工程進度計劃.39第五章項目定位.41一、定位依據(jù).41二、定位策略.41項目定位.42概念定位：.42第六章 營銷策略.44“和平大廈”項目營銷目標.44銷售、租賃比例安排.44定價策略.45營銷促進.47營銷周期安排.48可售面積營銷進度安排.49回款進度安排.50第七章資本運作思路.50一、投資組合方式.50二、資金運作方式.51第八章項目利潤保證策略.52一、遵循市場規(guī)律實現(xiàn)多方共贏.52二、加

3、強橫向合作構建跨行業(yè)盈利橋梁.53三項目開發(fā)資金支撐體系.54第三部分第三部分經(jīng)濟評價與風險分析經(jīng)濟評價與風險分析 .55第九章項目經(jīng)濟評價.55第一節(jié)建設資金籌措方案和投資估算.55第二節(jié)項目財務風險評價.58第十章 項目風險分析.631國家政策風險.632市場競爭風險.633營銷風險.644開發(fā)過程中的法律風險.65第十一章 結論.65第一部分第一部分第一部分第一部分項目背景項目背景項目背景項目背景第一章第一章第一章第一章 可行性報告編制依據(jù)及說明可行性報告編制依據(jù)及說明可行性報告編制依據(jù)及說明可行性報告編制依據(jù)及說明編制依據(jù)編制依據(jù)編制依據(jù)編制依據(jù)一、 西安市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年

4、計劃匯編二、 實施西部大開發(fā)西安市商貿(mào)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 （2000 年2010 年）三、 西安市城市總體規(guī)劃(19962010)四、 西安市城鄉(xiāng)建設委員會關于毓興物業(yè)發(fā)展有限公司建設和平大廈項目建議書的批復五、西安市人民政府關于出讓國有土地使用權的批復（編號 xx 字（xx）第 xx號）六、西安市房地產(chǎn)實地調查情況七、2004 年陜西經(jīng)濟社會藍皮書經(jīng)濟卷八、國家工業(yè)發(fā)展組織編寫的工業(yè)可行性研究手冊九、國家計委頒布的關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法 （1983年 2 月 2 日）十、陜西省現(xiàn)行相關工程定額標準。編制說明：編制說明：編制說明：編制說明：作為指導本項目實施的綱領性文件，本可行性報告

5、以數(shù)理的形式詳細闡述了項目開發(fā)、銷售、運營過程中有可能遇到的各類問題。尤其對于項目資本運作提出了項目多方資本投入的思路，涉及到自籌資金、銷售回款以及金融貸款方面，在考慮到金融機構通常融資放貸可能需要考量的幾類風險設計了相對完善的回款還貸措施。由于本報告編制的前提是項目前期策劃已經(jīng)過嚴謹?shù)氖袌鲵炞C并有相當充裕的市場數(shù)據(jù)證明其可行性，因此，本次報告的提交可以作為本項目市場運作的指導性方案，作為后期營銷策劃、推廣策劃的理論基礎。第二章第二章第二章第二章項目概況項目概況項目概況項目概況基本情況基本情況基本情況基本情況“和平大廈”建設項目位于西安核心商圈一級輻射區(qū)域內-和平路中段。南接西安核心商業(yè)街東大

6、街，北出和平門直達西安旅游重要標志大雁塔，扼守西安主力旅游、餐飲、娛樂黃金通道。南北長 95 米，東西縱深 75米，現(xiàn)政府批準占地 5648 平方米（折合 8.472 畝,含代征路 1.25 畝） 。項目用地性質為商住用地（使用權限 70 年） 。用地現(xiàn)狀為三通一平。用地總面積為 5648 方米（8.472 畝） 。項目總地價為 萬元(含土地出讓金)。城市建設配套及其它規(guī)費為 730 萬設計費：560 萬其他前期費用：130項目總投資 12003.84 億元。項目總建筑面積約 32000 平方米。計劃建設周期 2 年。項目建設工作由毓興物業(yè)發(fā)展有限公司負責。2、項目概況和平路是西安市商業(yè)、辦公

7、、餐飲娛樂的主要大街之一。隨著國家經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略導向的轉移-西部大開發(fā)，西安將成為西北地區(qū)政治、經(jīng)濟、文化和對外交流的樞紐。和平路為西安市商業(yè)、金融形象窗口的地位，已展現(xiàn)在世人眼前。在此興建“和平大廈”其商業(yè)價值較高，它的周邊有星級賓館、飯店、商場、醫(yī)院、影城、學校等社會服務設施，配之以便利的交通條件，該項目建成投入使用將和這些商業(yè)文化中心交相輝映，構成良好的商業(yè)氛圍，必成為古城一道亮麗的風景。發(fā)展趨勢預測發(fā)展趨勢預測發(fā)展趨勢預測發(fā)展趨勢預測隨著西安城市運營戰(zhàn)略的深度實施，城市基礎設施建設布局將發(fā)生翻天覆地的變化，在此基礎上，隨著城市路網(wǎng)布局的高度完善，交通狀況的快速改善，將導致人們生活、消費

8、觀念的根本性變革。城墻內核心商圈具有相當水平的經(jīng)濟擴張力和消費牽引力，根據(jù)西安市城市建設總體規(guī)劃來看，這里將成為今后幾年重點商貿(mào)區(qū)。根據(jù)毓興物業(yè)今后三年的戰(zhàn)略規(guī)劃，將以專業(yè)化的商業(yè)房地產(chǎn)運營為主要發(fā)展目標，搶占核心商圈稀缺地塊不僅是順應了西安城市建設的需要，更符合企業(yè)長遠發(fā)展目標，不論在戰(zhàn)略上還是在戰(zhàn)術上，都是必須和必要的。第三章：市場調查與分析第三章：市場調查與分析第三章：市場調查與分析第三章：市場調查與分析第一節(jié)：宏觀市場分析第一節(jié)：宏觀市場分析第一節(jié)：宏觀市場分析第一節(jié)：宏觀市場分析2004 年，西安人民在市委、市政府的正確領導下，堅持以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，深入貫徹黨

9、的十六大、十六屆三中和四中全會精神，以科學的發(fā)展觀統(tǒng)領經(jīng)濟社會發(fā)展全局，認真執(zhí)行中央的宏觀調控政策，牢固樹立“四化”理念，國民經(jīng)濟在平穩(wěn)、健康、快速的軌道上運行，并呈現(xiàn)出總量與結構、速度與效益協(xié)調發(fā)展的良好局面，各項社會事業(yè)全面發(fā)展，人民生活水平顯著提高，城市服務功能進一步增強，全面實現(xiàn)了年初制定的發(fā)展目標，一些主要經(jīng)濟指標創(chuàng)歷史新高。1 1 1 1、經(jīng)濟綜合實力增強、經(jīng)濟綜合實力增強、經(jīng)濟綜合實力增強、經(jīng)濟綜合實力增強據(jù)西安市統(tǒng)計局有關資料顯示，2004 年西安市生產(chǎn)總值（gdp）109587 億元，按可比價格計算，比上年增長 135。經(jīng)濟總量突破千億元大關，增長速度連續(xù)五年保持在 13以上

10、，經(jīng)濟發(fā)展邁上了新臺階，并步入一個新的增長期。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 6005 億元，比上年增長 67；第二產(chǎn)業(yè)增加值 49567 億元，增長 156；第三產(chǎn)業(yè)增加值 54015 億元，增長 123。成為西北地區(qū)首個突破千億元的城市。2 2 2 2、經(jīng)濟實力的增強帶動人們消費觀念的深層變革、經(jīng)濟實力的增強帶動人們消費觀念的深層變革、經(jīng)濟實力的增強帶動人們消費觀念的深層變革、經(jīng)濟實力的增強帶動人們消費觀念的深層變革隨著經(jīng)濟總量與經(jīng)濟發(fā)展水平的提高，刺激了人們的消費需求，同時也使人們的消費觀念發(fā)生了巨大的變化。在普通市民的消費結構中，食品類消費首次出現(xiàn)負增長，根據(jù)有關資料統(tǒng)計，2004 年西安市民恩格

11、爾系數(shù)為 34.4，白領階層的恩格爾系數(shù)更低于 26，服裝、家電、通訊、交通、教育、娛樂等消費額均比上年有所增加，說明市民的消費結構發(fā)生了重大的變化，已經(jīng)從溫飽型消費向心理滿足型消費進行了成功的轉移。西安古老而神秘的文化、高古深遠的民風，更刺激著全國各地的旅游人士前來。據(jù)統(tǒng)計資料表明：20042004 年西年西安旅游業(yè)全年共接待旅游、參觀、訪問及從事其他活動的海外游客 65 萬人次，比上年增長93；接待國內旅游者 2084 萬人次，首次突破兩千萬人次，增長 291。旅游總收入 1544 億元，其中國際旅游外匯收入 33 億美元，分別比上年增長 451和 13 倍。全市擁有年接待游客 10 萬人

12、以上的景區(qū) 20 個；國家 4a 級景區(qū) 9 個；為適應新的經(jīng)濟形勢的需要，年末全市星級賓館 72 家，其中五星級賓館 4 家，四星級賓館 13 家。3 3 3 3、成長中的消費力引發(fā)西安新一輪商業(yè)革命、成長中的消費力引發(fā)西安新一輪商業(yè)革命、成長中的消費力引發(fā)西安新一輪商業(yè)革命、成長中的消費力引發(fā)西安新一輪商業(yè)革命根據(jù)西安市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要的精神，西安市以旅游業(yè)為龍頭的城市化進程將出現(xiàn)前所未有的高速發(fā)展。在此基礎上，為適應西安古都的歷史性城市布局，將加大城市市郊的城市化建設，大量的人口外遷，將促使環(huán)城墻商業(yè)布局密度大大提高，從而帶動西安城市旅游業(yè)的高速發(fā)展。傳統(tǒng)的商圈均設立

13、在人口密集、交通繁忙的地段，滿足于傳統(tǒng)的消費模式。但是，隨著人們生活水平的提高，尤其是人們對于大宗消費觀念的改變，汽車已經(jīng)成為越來越多人們的普通交通工具。根據(jù)交通部門的統(tǒng)計，西安市現(xiàn)有家用汽車 22 萬輛，并且仍然以平均每年 6萬輛的速度遞增。全國范圍內，民用汽車擁有量已經(jīng)突破 1500 萬輛。陜西高速公路總里程已突破 1300 公里，位居西部第二。隨著交通的不斷完善，城內城外，省內省外，跨區(qū)域、跨地域消費正在形成風尚?？梢灶A見，在不久的將來，城市間的人口流動將向更高層次發(fā)展。4 4 4 4、消費形態(tài)與觀念變化分析：、消費形態(tài)與觀念變化分析：、消費形態(tài)與觀念變化分析：、消費形態(tài)與觀念變化分析：

14、從消費結構上分析從消費結構上分析：消費者已從低層次向高層次消費轉變。隨著收入水平的逐步提高，多數(shù)消費者已經(jīng)滿足了最基本的溫飽型消費，對消費質量的要求在逐步提高，旅游消費將逐步提升地位；從消費者區(qū)域的選擇上分析從消費者區(qū)域的選擇上分析：將由過去的傳統(tǒng)消費區(qū)向新興消費區(qū)轉移。在原住地已不能滿足消費者的在最低消費成本心態(tài)下的快節(jié)奏、高效率的消費需求，進而刺激了近兩年來方興未艾的跨省、區(qū)“自助游”的蓬勃發(fā)展。從消費形式上分析：從消費形式上分析：消費者已經(jīng)由單一型消費向綜合型消費轉變。隨著生活、工作、學習節(jié)奏的加快，人們在注重工作效率的同時也更加注重生活效率的提高，結合休閑、娛樂，購物與一體的一站式消費

15、形態(tài)已成為人們有效利用時間、豐富業(yè)余生活方式的上佳選擇。從消費層次上分析：從消費層次上分析：人們在追求物質享受的同時，更追求精神上的享受。隨著生活水平的不斷提高，消費者不斷調整自己對物質享受與精神享受的比例關系，以追求生活素質的全面提高；從消費時效性分析：從消費時效性分析：隨著國民收入的逐步提高和社會保障體系的逐步完善，加之各類家庭常備耐用品已基本獲得滿足。相當數(shù)量消費者，特別是當代年輕職業(yè)者，已不再將節(jié)儉存錢作為家庭計劃的唯一，而是有計劃地即時消費，在滿足傳統(tǒng)型消費的同時，更需要滿足時尚消費的需求。以上深層次的消費觀念的變化，正在逐步演變成全國范圍內廣泛的異地消費的變遷。5 5 5 5、西安

16、酒店業(yè)發(fā)展趨勢與前景分析、西安酒店業(yè)發(fā)展趨勢與前景分析、西安酒店業(yè)發(fā)展趨勢與前景分析、西安酒店業(yè)發(fā)展趨勢與前景分析西安酒店業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀描述西安酒店業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀描述西安酒店業(yè)尚存巨大潛力西安酒店業(yè)尚存巨大潛力西安市是世界著名的歷史文化名城和國際旅游城市，具有豐富的旅游資源。獨特的人文景觀和秀美的自然風貌，使西安的旅游資源在全國名列前茅。西安的旅游資源具有資源密度大、保存好、級別高的特點，以秦始皇陵兵馬俑、仿古入城式、仿唐樂舞等為代表的著名旅游品牌吸引了海內外大量游客前來西安旅游觀光。據(jù)統(tǒng)計，西安每年來自境內外的游客總數(shù)達到近 16001700 萬余人次，其中 2001 年西安共接待境外旅游者 7

17、0 萬人次，接待國內旅游者 1685 萬人次，旅游總收入 113 億元，其中外匯收入 2.9 億美元，巨大的旅游資源為西安的旅游業(yè)帶來豐厚利潤的同時，也為西安的酒店業(yè)、飲食業(yè)、娛樂業(yè)等行業(yè)帶來了巨大的機遇。酒店業(yè)和飲食業(yè)作為旅游產(chǎn)業(yè)的相伴產(chǎn)業(yè)，更是深受其利，強大的旅游資源為西安酒店業(yè)的發(fā)展提供了優(yōu)越的條件和廣闊的發(fā)展空間，酒店業(yè)也因此獲得了豐厚的利潤。對西安目前現(xiàn)有的酒店、飯店的調查顯示，目前西安有 4 家五星級酒店、6 家四星級酒店、15 家三星級酒店、20 家準三星級酒店和近 100 家二星級及以下酒店。調查還顯示，西安目前五星級酒店客房總數(shù)為 1700 余套，四星級酒店客房總數(shù)為 260

18、0 余套，三星級酒店客房總數(shù)為 3500 余套，準三星級酒店客房總數(shù)為 3800 余套，二星級酒店客房總數(shù)為11000 余套，以上所有酒店、賓館合計客房總數(shù)為 22600 余套。 （調查數(shù)據(jù)來源于西安旅游局、西安黃頁、西安旅游網(wǎng)、西安各家旅行社資料等，由于以上單位本身對三星級及以下的酒店統(tǒng)計時存在一定誤差，故以上數(shù)據(jù)尤其是三星級以下的酒店數(shù)量略有偏差，估計誤差率不會超過 15%；對酒店客房數(shù)的調查方式與酒店的調查方式相同，酒店客房數(shù)的調查數(shù)據(jù)誤差率可能略大，估計不會超過 20%。以上所有調查數(shù)據(jù)準確率基本上達到 80%，故調查數(shù)據(jù)有一定的參考和研究價值。 ）各酒店（或飯店、賓館）數(shù)和客房數(shù)統(tǒng)計

19、情況如圖所示： 西安星級酒店統(tǒng)計圖3% 4%10%14%69%五星級四星級三星級準三星級二星級及以下西安酒店客房數(shù)統(tǒng)計圖8%12%15%17%48%五星級四星級三星級準三星級二星級及以下從西安星級酒店統(tǒng)計圖和西安酒店客房數(shù)統(tǒng)計圖看，目前西安五星級、四星級、三星級、準三星級和二星級及以下酒店分配比例分別為 3%、4%、10%、14%和 69%，其中二星級及以下的酒店所占比例占到絕大多數(shù)，而準三星級以上的酒店數(shù)合計只有 31%，表明目前西安酒店業(yè)還是以中低檔次酒店為主。從各級酒店的分布和經(jīng)營狀況看，目前主要存在以下幾種情況：、酒店的布局在各個城區(qū)之間不平衡，這表現(xiàn)在城內、城南和城東三城區(qū)的酒店數(shù)幾

20、乎占到西安市所有酒店數(shù)的 75%80%；而城西、城北和西高新三城區(qū)酒店數(shù)合計不到所有酒店數(shù)的 20%25%，可見酒店在各個城區(qū)之間的分布十分不平衡。 、酒店的入住率受旅游季節(jié)變動的影響非常明顯，淡季和旺季使得同一個酒店或表現(xiàn)為冷若寒冬，或表現(xiàn)為如木春風。、酒店所處的位置對酒店的入住率影響巨大，位置好的酒店無論旺季淡季都能有相對穩(wěn)定的入住率，而位置稍差的酒店其入住率一直上不去。、準三星級以上的酒店其經(jīng)營狀況整體上要好于低檔次的酒店，但在準三星級以上的酒店之中仍然存在位置好壞所帶來的差異。據(jù)西安旅游局調查數(shù)據(jù)顯示，西安所有酒店的年平均入住率達到 5665%，與本次抽樣調查結果的入住率（69.7%）

21、基本吻合，從這個統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，西安酒店業(yè)整體經(jīng)營狀況處于正常的利潤水平。調查中有部分酒店表示近年來酒店的客房入住率開始下降，經(jīng)營利潤也逐漸下降，甚至低于西安酒店業(yè)的平均利潤水平，而市場競爭態(tài)勢卻越來越激烈，整個酒店市場讓他們開始產(chǎn)生憂慮；但另一方面，一些酒店卻一直保持較高的入住率（有些酒店如高新區(qū)新紀元賓館其入住率常年保持在 90%左右） ，并保持較高的利潤，這表明盡管西安酒店業(yè)的競爭越來越激烈，但仍有不少酒店在這種激烈的競爭態(tài)勢中從容獲利，這無一不在說明酒店業(yè)是個具有很高管理技能的行業(yè)，它經(jīng)營的好壞不但與酒店提供的硬件服務有關，而且它提供的軟件服務更為重要，在酒店的管理上誰更為客戶著想，誰提

22、供的軟服務更細、更周到、更符合客戶心意，誰就可能獲得更大的市場。相反，那些故步自封，不思創(chuàng)新的酒店，自然免不了被市場所淘汰的命運。因此，就整個西安酒店業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀看來，市場尚未達到飽和，市場可開發(fā)的空間尚在，酒店業(yè)前景目前還比較看好。西安目前酒店客房數(shù)以 22600 套計算（每天入住率定為 100%） ，全年 365 天西安酒店所有客房可接待的顧客數(shù)為 820 萬余人次，而2001 年西安全年共接待游客達到 1685 萬人次，在這 1685 萬人次中除去不需要在當?shù)鼐频?、飯店、招待所住宿的游客（如部分旅客寄居在朋友所在的學校）和西安本市居民到西安及周邊旅游區(qū)游玩的人數(shù)，每年需要下榻西安酒店、飯

23、店的人次不下于 9001100 萬人次（約占所有游客的 55%65%，這一百分比為保守估計數(shù)據(jù)） ，這個數(shù)字減去西安酒店所有客房可接待的顧客數(shù) 820 萬余人次后尚有80280 萬余人次需要住宿西安的酒店，以每個酒店客房數(shù) 300 套計算，尚需 725 個酒店有待開發(fā)。如果以目前西安酒店的平均入住率 60%左右計算，則西安尚有 1241 個酒店的開發(fā)空間，由此看出，西安目前的酒店市場尚未達到飽和，可開發(fā)空間尚在，但對其專業(yè)的經(jīng)營背景更為看重。事實上，在以上計算過程中得出的每年需要下榻西安酒店、飯店的人次為 9001100 萬人次為保守估計，另外，在這 8901100萬人次中還沒有將每年來自國內

24、外因公出差的群體，由此可見，西安的酒店業(yè)確實還存在比較樂觀的開發(fā)潛力。西安酒店業(yè)目前經(jīng)營狀況分析西安酒店業(yè)目前經(jīng)營狀況分析酒店入住率酒店入住率 70%，表現(xiàn)尚可，表現(xiàn)尚可對本次抽中的 20 家酒店的調查結果顯示，20 家酒店平均客房入住率達到 70%，其中客房入住率為 75%和 65%的酒店數(shù)分別占31.6%和 26.3%，兩者合計占到 58%；客房入住率最高達到 90%的酒店占 15.6%，入住率最低為 45%的酒店占 10.5%。表明，西安酒店整體入住率平均水平基本維持在 70%左右，不同酒店之間則由于地理位置和經(jīng)營方式的差異而使得其入住率出現(xiàn)參差不齊的情況。酒店平均入住率15.8%5.3

25、%31.6%26.3%10.5%10.5%90.0085.0075.0065.0055.0045.00酒店標準間面積以酒店標準間面積以 20m2居多居多1428m2均有分布本次調查顯示，20 家酒店的主力客房均為標準間，其面積平均為 20m2左右，其中面積從 1428m2均有一定的分布。面積為 20m2的標準間居最多占 31.6%，15m2、18m2、19m2和 22m2的標準間各占 10.5%，14m2、24m2和 28m2的標準間各占 5.3%。表明，目前西安酒店的主力戶型為標準間，其面積主要集中在 20m2左右。另外，西安酒店的標準間數(shù)量平均占酒店所有客房的比重為 74%，而 68.5%

26、的酒店其標準間占所有客房數(shù)的比重超過 70%，表明，目前西安的酒店大部分是以標準間作為其主要客房。 酒店標準間面積5.3%5.3%10.5%10.5%31.6%10.5%10.5%10.5%5.3%28.0025.0024.0022.0020.0019.0018.0015.0014.00標準間占所有客房的比重21.1%5.3%31.6%10.5%5.3%15.8%5.3%5.3%.90.85.80.70.66.60.48.40客房以中檔次居多客房以中檔次居多高、中、低檔次各有比例調查數(shù)據(jù)顯示，在所有被調查的酒店中高、中、低檔次客房平均分配比例為 18%：66%：16%，其中以中檔次客房最多，高

27、檔次和低檔次客房數(shù)量相當。進一步分析發(fā)現(xiàn)，在所有調查的酒店中只有一家酒店其高檔客房占了 40%，兩家（10%）酒店其高檔客房占總客房數(shù)的 30%，其他的酒店其高檔客房均不超過 20%。從調查反映的酒店經(jīng)營狀況來看，高檔客房所占比重大的酒店在旺季時尚可保持較高的入住率，但一旦到了淡季，其客房入住率就相對顯得較低。此項分析表明，高檔客房比重太大，其市場風險相對就更大，相對而言，高檔客房比重偏少的酒店其市場風險性似乎略小一些?？头扛?、中、低檔次比例18%66%16%高檔中檔低檔酒店客戶以散客為主、酒店客戶以散客為主、旅行團體居于其次旅行團體居于其次調查表明，西安酒店接待的客戶主要是以散客為主（占 3

28、5%） ，其次是旅行游客（26%） ，兩者合計占 61%，表明西安目前酒店的經(jīng)營對象主要是針對散客和境內外的旅行游客。以參加會議、商務洽談、培訓為目的入住的客戶占 16%，機關單位（以陜西省其它地區(qū)為主）占 13%，其它消費形式占 10%。值得注意的是，近年來，以參加會議、商務洽談、公司培訓等為目的的消費有增長之勢，這就提醒酒店經(jīng)營者，如何為這些準客戶提供更好的商務條件從而在眾多的酒店中搶占有限的客戶將是酒店利潤增長與否的一個重要策略?？蛻羧后w消費特征26%10%16%35%13%旅行游客機關單位會議散客其它從對酒店的客戶年齡的調查看，客戶的年齡重要以中、青年人為主，同時也不乏年紀更輕和年紀更

29、長的人。消費者職業(yè)上沒有非常明確的區(qū)分，從企業(yè)老板、個體老板、政府官員、公司經(jīng)理、職業(yè)白領到學生均有一定的比例。而客戶的消費特征則主要是旅行消費、公款消費、商務消費和住宿餐飲等，其中又主要以旅游消費和商務消費為主。旅游旺季出現(xiàn)在旅游旺季出現(xiàn)在 3-5 月和月和 9-11 月月入住率最高的為中檔客房入住率最高的為中檔客房調查顯示，幾乎所有的酒店其經(jīng)營高峰期出現(xiàn)在旅游旺季，即客房入住率最高的月份通常在 3 月、4 月、5 月和 9 月、10 月、11月，即全年基本上有半年的旺季；6 月、7 月、8 月和 12 月、1 月、2 月為一年中的淡季，在淡季間，多數(shù)酒店的客房入住率低于平均水平，甚至有部分

30、酒店的入住率尚不足 30%40%，可見，酒店受季節(jié)影響是非常大的。西安酒店市場并未達到飽和西安酒店市場并未達到飽和酒店業(yè)尚有開發(fā)利潤空間酒店業(yè)尚有開發(fā)利潤空間調查顯示，有超過 80%的酒店經(jīng)營者認為目前西安酒店市場已經(jīng)達到飽和，他們持這種觀點的原因是因為近年來酒店的客房入住率開始下降，經(jīng)營利潤也逐漸減少，整個西安酒店業(yè)的平均利潤在下降，而市場競爭態(tài)勢卻越來越激烈，使得整個西安酒店業(yè)處于不景氣狀態(tài)。這種說法看起來不無道理，但只要看看每年國內外到西安來旅游的人次（1500-1800 萬人次）就知道西安目前酒店之所以處于不景氣（或者利潤率較以前降低了）的原因其實是西安酒店自身對這巨大的旅游資源沒有充

31、分的開發(fā)利用，造成相當一部分旅客資源的浪費。更有甚者，一些酒店抱殘守缺、并無創(chuàng)新意識，以一種被動的方式去面對如此巨大的旅客資源，這樣的酒店別說賺取利潤，不虧損就很不錯了。所以，關于西安酒店業(yè)目前已經(jīng)達到飽和狀態(tài)的說法是有偏差的，西安的酒店尚有較大的開發(fā)空間和商機。大部分酒店設有咖啡廳、茶秀、快餐店、棋牌室大部分酒店設有咖啡廳、茶秀、快餐店、棋牌室大型配套如游泳池、健身設施未能跟上大型配套如游泳池、健身設施未能跟上調查顯示，所有酒店咖啡廳、茶秀、快餐店和棋牌室的配置率分別為 18%、24%、18%和 16%，而對于游泳池、健身設施的配置分別為 3%和 13%，表明西安酒店在相關配套服務方面明顯帶

32、有“避重就輕”的傾向，即對于容易的、成本低廉甚至有利可圖設施如咖啡廳、茶秀等項目比較重視，而對于投入成本大、收益相對較小但對于客戶來說非常需求的服務項目如大型健身房、游泳池等設施明顯投入不夠，這表明西安酒店經(jīng)營者在酒店的開發(fā)和經(jīng)營上目光還是比較短視，缺乏長遠的考慮。所謂“人無遠慮、必有近憂” ，面對目前競爭日益激烈的酒店市場，那些硬、軟服務跟不上的酒店已經(jīng)有些力不從心，深感競爭的殘酷，而市面上硬、軟件服務水平一流的酒店，其業(yè)績卻蒸蒸日上，這說明，酒店的各種硬、軟件服務對一個酒店的發(fā)展起著非常重要的作用，酒店經(jīng)營者應該充分意識到這一點，只有努力提高這方面的服務水準方能使酒店立于不敗之地。酒店各種

33、配套設施狀況18%24%18%13%16%8%3%咖啡廳茶秀快餐店健身棋牌室銀行、超市游泳池各酒店價格不一，市場無統(tǒng)一標準各酒店價格不一，市場無統(tǒng)一標準調查顯示，西安目前各大酒店的門市報價不一，即便是同地段同級別的酒店其門市報價也各有不同，甚至表現(xiàn)出很大的差異。各大酒店（二星級以上）的報價從 100 元以下至最高 2000 元都有報價，而各大酒店的折扣或優(yōu)惠程度也不一樣，有的酒店為了搶占客戶，競相降價，最低折扣甚至低于 5 折，這種所謂的“價格戰(zhàn)”使得整個酒店業(yè)的利潤水平縮水的同時，又使整個酒店業(yè)的管理更加混亂，因此，針對不同級別、不同地段、不同季節(jié)制定相應的價格制定標準和折扣標準等一系列的標

34、準已是刻不容緩，它將關系到西安整個酒店業(yè)的發(fā)展。西安酒店業(yè)目前存在的問題西安酒店業(yè)目前存在的問題目前西安酒店業(yè)整體發(fā)展狀況不太景氣（主要發(fā)生在全年的淡季） ，酒店業(yè)平均利潤相比前兩年有所下降，出現(xiàn)這種情況的原因是多方面的，歸納起來主要存在著以下一些問題：1、整個酒店行業(yè)管理不太規(guī)范，價格制定沒有統(tǒng)一的標準。整個酒店行業(yè)沒有一個統(tǒng)一的價格制定標準，在價格的制定上各個酒店根據(jù)自己的經(jīng)營狀況制定自己的客房價格，由于整個市場價格的制定比較混亂，使得酒店之間往往通過“價格”這一因素來做文章以吸引客戶，這就不可避免地使各酒店間因搶占客戶而展開激烈的價格戰(zhàn)，而價格戰(zhàn)的結果往往使得整個酒店業(yè)的平均利潤產(chǎn)生縮水

35、。2、硬服務跟不上客房在設計和裝修布置上未能真正體現(xiàn)人性化和個性化，有些客房內部設備已經(jīng)陳舊，設備的配置檔次不夠，也不夠精致。3、軟服務跟不上酒店在就客戶細致入微的心理需求方面沒有進行細心的研究和開發(fā)，所提供的服務偏于大眾化，服務的項目也過于單一，沒有真正考慮不同客戶之間的差異化服務，而整個酒店的管理服務也很少體現(xiàn)出酒店經(jīng)營服務的個性化，相反，酒店制定的一些“條條款款”反倒使客戶落入一種被約束、不自由的境地。4、消費理念宣傳不夠酒店經(jīng)營者在經(jīng)營服務方面思維過于保守，缺少創(chuàng)新意識，這種“抱殘守缺、不思創(chuàng)新”的經(jīng)營服務之道使得酒店在客戶更深層次需求方面開發(fā)不夠，而在酒店的宣傳以及消費理念的引導方面

36、工作就做得更少，這樣的結果往往使得它們逐漸被客戶所遺忘，經(jīng)營利潤自然也就很難得到保證。5、整個西安的酒店業(yè)沒有形成規(guī)模效應西安酒店至今為止二星級以上的酒店基本達到 120 多家，但無論是二星級酒店、三星級酒店還是星級更高的四星級、五星級酒店，到目前為止尚未有一家酒店客房數(shù)達到 1000 套以上，更不用說哪家酒店的客房數(shù)能達到 2000 套或者 2000 套以上，這說明西安目前的酒店無論星級定位如何，尚未有一家酒店真正達到相當?shù)慕?jīng)營規(guī)模，自然就談不上所謂的規(guī)模效應。事實上，以西安如此巨大的旅游資源（同時西安又是西部開發(fā)的橋頭堡城市，招商引資的結果也吸引大量的商務人士入駐西安，這使得西安的旅客資源

37、更加豐富） ，完全有條件依靠酒店的規(guī)模效應來吸引旅客，以賺取豐厚的利潤。6、酒店市場布局不夠合理調查發(fā)現(xiàn)，西安的酒店主要分布在城內、城南和城東，這三城區(qū)的酒店數(shù)占所有酒店數(shù)的 75%，而城西、城北和西高新酒店數(shù)合計才不過 25%。以西高新為例，真正位于西高新內的酒店不過兩三家，即新紀元賓館（三星級） 、豪門新天地大酒店和西航賓館，而以西高新區(qū)內的自然、人文環(huán)境和消費力狀況，完全開發(fā)酒店的市場條件，因此，從西安目前酒店的分布狀況看確實存在不合理情況，這就為目前一些空白區(qū)域開發(fā)的酒店類物業(yè)提供了開發(fā)的空間。從以上對酒店業(yè)目前存在的一些問題分析看出，西安整個酒店業(yè)的管理上比較混亂，也缺乏大管理的概念

38、，各酒店在價格的制定上沒有一個統(tǒng)一的標準，而各酒店在各種硬、軟服務上也有所縮水，對于客戶深層次需求的開發(fā)以及酒店的宣傳、消費理念的灌輸?shù)确矫娓亲龅纳僦稚伲什阶苑?、不思?chuàng)新的結果使得他們在市場處于十分被動的境地，因此，就整個西安酒店業(yè)的發(fā)展來看，一方面不但要在整個酒店行業(yè)方面制定相關的行規(guī)和標準，另一方面作為酒店業(yè)的構成單元酒店自身也要大膽創(chuàng)新，不斷提高硬、軟服務的規(guī)格，充分挖掘客戶內心深處所需要的東西，實施個性化、人性化的管理服務，同時應加大酒店宣傳和消費理念引導的工作。西安酒店式公寓市場分析西安酒店式公寓市場分析西安酒店式公寓發(fā)展現(xiàn)狀描述西安酒店式公寓發(fā)展現(xiàn)狀描述西安目前酒店式公寓的發(fā)

39、展應該說尚處于空白市場，盡管最近兩年相繼出現(xiàn)了幾家以酒店式公寓命名的樓盤如湯姆公寓、中匯商務酒店公寓、西部電子城 f 座的產(chǎn)權式酒店、新紀元賓館和即將開發(fā)的“水晶島” ，但就整個西安的酒店式公寓市場而言，酒店式公寓幾乎還沒有起步（或者說剛剛才起步） 。酒店式公寓源于歐洲，后引入中國。在國外，酒店式公寓一直倍受市場青睞，在我國幾個發(fā)達城市如深圳、廣州、上海、北京相繼出現(xiàn)了這種酒店式公寓并成為新新一族的新寵，酒店式公寓落戶西安應該是最近兩年的事，盡管市場對此物業(yè)也有些炒作，而酒店式公寓也有不少其它物業(yè)所無法比擬的優(yōu)點（如引進星級酒店的服務功能和管理模式，既可居住又可辦公，價格也普遍比一般酒店低，而

40、且它還具有非常明顯的投資功能） ，但至今為止西安的酒店式公寓尚未形成一定的規(guī)模。對目前已經(jīng)出現(xiàn)過的幾個以酒店式公寓（或者產(chǎn)權式酒店、酒店式商務公寓）進行分析發(fā)現(xiàn)，湯姆公寓、 “水晶島”和中匯商務酒店目前代表了三種酒店類型，湯姆公寓實際上是產(chǎn)權式酒店， “水晶島”是定位于酒店式公寓，而中匯商務酒店則定位為酒店式商務公寓。以下就這三類酒店物業(yè)進行對比分析：“湯姆公寓湯姆公寓”屬產(chǎn)權式酒店。這種產(chǎn)權式酒店，亦稱產(chǎn)權式酒店公寓，它源于歐洲，70 年代初期傳至美國。自美國二戰(zhàn)期間盛行而今。在國內，這種產(chǎn)權式酒店首先進入深圳，其次而及上海、北京、天津等城市，近年來在內地一些發(fā)達城市如成都、西安、重慶等地也

41、開始出現(xiàn)。產(chǎn)權式酒店實質是“時權酒店” ，即出售在一定時期內使用酒店住宿或娛樂設施的權利，該權利可以上市轉售，也可用于交換。由于一般酒店通常只租不售，而產(chǎn)權式酒店可以購買在一定時期內的住宿或設施的權利，這種權利還具有上市轉售和交換的功能，因而它具有居住功能的同時也可以作為投資之用，這一點，可說是與一般酒店的主要差異之處。產(chǎn)權式酒店在發(fā)達旅游城市或地區(qū)最為流行，它通常建于一個城市的旅游要道，以擁有充足的客源和較高的租用率，因而，這種產(chǎn)權式酒店應該說也是旅游的產(chǎn)物。而湯姆公寓可以說是就是在西安這種良好旅游資源的背景下應運而生的。位于城東興慶公園對面的“中匯商務酒店中匯商務酒店” ，是西安第一個酒店

42、式商務公寓。中匯商務酒店兼有酒店、寫字樓、居住等多項功能，它與一般的酒店式公寓的主要區(qū)別在于這種酒店式商務公寓在酒店式公寓的基礎上還兼有 soho 的功能，一般的酒店式公寓盡管也可以居住和辦公，但其辦公環(huán)境遠不及酒店式商務公寓，而 soho 雖然打的是辦公和居住的牌子，而且辦公環(huán)境優(yōu)越，但卻缺乏酒店式商務公寓酒店式的星級服務，因而從功能上講，酒店式商務公寓與酒店式公寓和 soho 存在非常明顯的區(qū)別，這種區(qū)別使得酒店式商務公寓相比酒店式公寓和 soho 而言，其功能更多、服務更優(yōu)、檔次更高。中匯商務酒店也正是基于其良好的居住、辦公條件和細致周到的星級酒店服務而受到市場青睞，據(jù)調查，中匯商務酒店

43、客源豐富，入住率高，而且很大一部分為長期租用客戶，中匯商務酒店也因此獲得豐厚利潤。由高新地產(chǎn)擬建的“水晶島水晶島”定位為酒店式公寓，屆時它將建成集辦公和居住于一體的物業(yè)形式，并將引進星級酒店式的服務功能和管理模式，使其居住和辦公環(huán)境更加便利和舒適。由于“水晶島”定位為酒店式公寓，兼有居住和辦公的功能，同時又享受酒店式的星級服務，因而其面向的客戶將主要是高級職業(yè)白領、單身貴族、投資者、本市中小型公司、外來商務人士和一些外來知名公司辦事員等。由于這種酒店式公寓兼有酒店、公寓和居住的功能，而租金又較一般酒店要低，所以它依靠高品質的硬、軟服務將會贏得較大的市場（在國外和國內一些發(fā)達城市，這種酒店式公寓

44、十分受歡迎，其平均租用率達到60%以上，因而它具有相當好的投資價值） ，其良好的投資功能也將吸引大量投資者的目光。但由于“水晶島”采用的是“售后返租” 銷售方式（即業(yè)主購買物業(yè)后又返租給開（即業(yè)主購買物業(yè)后又返租給開發(fā)商并讓其代為經(jīng)管，一定年限之后開發(fā)商又將物業(yè)的所有權和使用權交還給業(yè)主）發(fā)商并讓其代為經(jīng)管，一定年限之后開發(fā)商又將物業(yè)的所有權和使用權交還給業(yè)主） ，這種銷售方式目前真正成功的在西安為數(shù)甚少，沒有很好的借鑒和參考對象，而這種酒店式公寓在管理和經(jīng)營上又具有相當高的技術含量，因此， “水晶島”這種銷售方式帶有相當大的風險性，開發(fā)商應該充分的考慮到這一點。從以上對酒店式公寓“水晶島水晶

45、島” 、產(chǎn)權式酒店、產(chǎn)權式酒店湯姆公寓和酒店式商務公寓湯姆公寓和酒店式商務公寓中匯商務酒店中匯商務酒店的分析發(fā)現(xiàn)，無論是湯姆公寓還是中匯商務酒店，其在市場的受歡迎程度都相當高，市場對此也青睞有加；而 “水晶島”由于其座落的地段無論是自然景觀環(huán)境、人文素質、交通狀況都具有得天獨厚的優(yōu)勢，而西高新良好的發(fā)展勢頭更為這種酒店式公寓創(chuàng)造了十分良好的開發(fā)條件和發(fā)展前景。盡管酒店式公寓（或者產(chǎn)權式酒店、酒店式商務公寓）目前在西安尚處空白市場（或基本處于空白市場） ，具有很大的開發(fā)空間，同時西安巨大的旅游資源也為酒店式公寓的開發(fā)和發(fā)展創(chuàng)造了十分優(yōu)越的環(huán)境和條件，但是，正如西安酒店業(yè)發(fā)展到現(xiàn)階段出現(xiàn)了不少問題

46、一樣，如果酒店式公寓在開發(fā)之初未能做長遠的、通盤的考慮和相對精準的市場定位，西安酒店式公寓也遲早會遇到與當前酒店面臨的同樣難題，因此，在酒店式公寓的開發(fā)與經(jīng)營過程中必須有十分清醒的認識，在開發(fā)之初便做長遠之計，尤其對于定位必須有著精準的估計。西安酒店式公寓前景預測西安酒店式公寓前景預測西安是個發(fā)達的旅游城市，巨大的旅游資源為西安酒店式公寓市場的開發(fā)提供了非常廣闊的發(fā)展空間，同時，西安目前這種酒店式公寓（或產(chǎn)權式酒店、酒店式商務公寓）為數(shù)甚少，基本上沒有形成什么市場競爭，這就為酒店式公寓的開發(fā)和發(fā)展提供了相當有利的開發(fā)空間，這表明，目前西安酒店式公寓大有所為，其市場前景十分看好目前西安酒店式公寓

47、大有所為，其市場前景十分看好。本次調查也顯示，市民對于酒店式公寓的市場前景普遍較為看好，其中有 60%的被訪者認為這種酒店式公寓發(fā)展前景不錯，1/3 的被訪者則表示酒店式公寓的發(fā)展前景一般，其最終的發(fā)展狀態(tài)要看整個酒店式公寓市場的行業(yè)規(guī)范程度和競爭態(tài)勢以及酒店式公寓提供的硬件和軟件服務的內容和成色，因此，就目前的形勢來看，這部分被訪者對此物業(yè)持謹慎態(tài)度。而認為酒店式公寓前景黯淡的被訪者人數(shù)所占比例僅為 7%，表明市民整體上還是比較看好這種酒店式公寓，當然，在認為酒店式公寓具有較好前景的同時，他們也表現(xiàn)出不少憂慮，就是對酒店式公寓能否挖掘和真正提供客戶內心深處所需求的服務并沒有抱太大的信心，由此

48、可見，對酒店式公寓客戶相對精準的定位和對他們心里需求的挖掘和研究將是酒店式公寓開發(fā)和經(jīng)營成敗的一個非常重要的因素。酒店式公寓前景預測60%33%7%前景看好前景一般前景不容樂觀關于酒店式公寓未來發(fā)展的相關探討關于酒店式公寓未來發(fā)展的相關探討盡管巨大的旅游資源（另外西安還是西部大開發(fā)的橋頭堡城市）為西安酒店式公寓的開發(fā)和發(fā)展提供了十分優(yōu)越的條件和廣闊的空間，但由于酒店式公寓物業(yè)在西安目前為數(shù)尚少，還沒有形成一定的規(guī)模和大環(huán)境，因此一些潛在的問題尚未暴露出來，而這些問題到后來可能會影響到整個酒店式公寓市場的良性發(fā)展，所以開發(fā)商必須未雨綢繆，事先作好長遠的、全盤的和相對精準的策劃和定位。從西安酒店市

49、場目前反映出來的問題看，大的方面是整個酒店行業(yè)沒有一個可以執(zhí)行的價格制定標準，以致酒店在制定門市價格、折扣和優(yōu)惠政策方面“各自為政” ，比較混亂，從而為搶占客戶進行殘酷的“價格戰(zhàn)” ，使整個酒店行業(yè)利潤受損；而小的方面則出現(xiàn)在酒店本身因循守舊、不思創(chuàng)新，在酒店業(yè)競爭日益激烈的環(huán)境下以一種被動的經(jīng)營方式去面對市場，這不但不能為酒店帶來豐厚的利潤，反而可能被市場所淘汰，因此，無論是整個酒店業(yè)的大環(huán)境還是酒店本身經(jīng)營的策略和思路方面都存在較多問題，而這些問題嚴重地影響到酒店業(yè)的長遠發(fā)展。西安休閑、娛樂、健身市場現(xiàn)狀描述西安休閑、娛樂、健身市場現(xiàn)狀描述西安休閑、娛樂、健身市場贏利空間廣闊西安休閑、娛樂

50、、健身市場贏利空間廣闊對西安部分健身、娛樂、休閑、餐飲場所經(jīng)營狀況的調查表明，目前西安餐飲市場表現(xiàn)出非常好的態(tài)勢，從事這些行業(yè)的公司或個體老板從中賺取了非常豐厚的利潤；而健休閑、娛樂、健身場所調查分析休閑、娛樂、健身場所調查分析西安休閑、娛樂市場現(xiàn)狀描述西安休閑、娛樂市場現(xiàn)狀描述西安休閑、娛樂場所經(jīng)營現(xiàn)狀抽樣分析西安休閑、娛樂場所經(jīng)營現(xiàn)狀抽樣分析西安休閑、娛樂、健身場所經(jīng)營狀況綜合西安休閑、娛樂、健身場所經(jīng)營狀況綜合分析分析身、娛樂、休閑市場遠未達到飽和，尤其是融健身、娛樂、休閑、餐飲功能于一體的大型娛樂健身活動中心為數(shù)甚少，市場可開發(fā)的空間比較樂觀。時下休閑、娛樂、健身等消費形式正成為一種消

51、費時尚，而追求時尚和前衛(wèi)的一族將是一個相當可觀的群體，因此市場有著相對較大的需求潛力，消費形勢向好。西安休閑、娛樂、健身場所經(jīng)營狀況抽樣分析西安休閑、娛樂、健身場所經(jīng)營狀況抽樣分析健身中心調查分析健身中心調查分析規(guī)模：規(guī)模：目前市場健身中心的經(jīng)營規(guī)模普遍在 200 m2至 4000 m2左右，可同時容納人數(shù)在 200 人左右。經(jīng)營時間：經(jīng)營時間：多數(shù)健身中心營業(yè)時間從早上 8：00 至 8：30 開始，到晚上的 21：00 至2：00 結束。經(jīng)營高峰期基本出現(xiàn)在上午 10：00 到 12：00 以后，一直延續(xù)到下午 7：00到晚上 23：00 左右。消費者年齡和性別特征消費者年齡和性別特征：消

52、費者年齡和性別往往根據(jù)所消費的項目不同而有所差異，對于力量、運動型消費項目如拳擊、跑步機、肌肉訓練、力量訓練則主要為男性，年齡以1840 歲的居多；而一般的運動項目如健身車、踏步機、綜合訓練機等男女性別的顧客均有一定的比例，但仍以男性居多，而年齡則在 1850 歲之間。消費者身份特征消費者身份特征：以休閑、健美、美體、減肥為目的的消費者主要以女性居多，身份主要為職業(yè)白領和學生；而以運動、力量、發(fā)泄等為目的的消費者以男性居多，身份主要為職業(yè)白領、部門經(jīng)理和年輕的企業(yè)老板。消費的目的：消費的目的：男性以運動健身、力量訓練、發(fā)泄等主要目的，也有部分是出于放松和減肥等考慮。女性則主要以健身、健美、保持

53、體形、減肥和放松為目的。消費類型：消費類型：男性主要以保齡球、跑步機、力量訓練、綜合訓練機類為主要消費類型，其中跑步機、綜合訓練機最受歡迎。女性主要消費的類型有保齡球、健美操，也有部分進行跑步機等項目的消費。項目收費：項目收費：項目收費有兩種類型，即每次使用付費和月卡、年卡付費。跑步機、騎馬機、健身車等消費項目平均收費為 5 元/小時，月卡、年卡收費情況為： 月卡 每張 300元；年卡 每張 2580 元；會員卡 每張 3800 元。茶秀、咖啡廳、快餐廳、飲料廳、酒吧經(jīng)營狀況調查茶秀、咖啡廳、快餐廳、飲料廳、酒吧經(jīng)營狀況調查規(guī)模：規(guī)模：茶秀、咖啡廳、快餐廳、飲料廳、酒吧等經(jīng)營場所經(jīng)營規(guī)模普遍在

54、 30 m2至400 m2左右，最多可同時容納人數(shù)在 100120 人左右。經(jīng)營時間：經(jīng)營時間：多數(shù)營業(yè)時間從早上 9：00 開始，到晚上的 22：302：00 結束。經(jīng)營高峰期基本出現(xiàn)在上午 11：3012：30，晚上 20：0022：30 左右。消費者年齡和性別特征消費者年齡和性別特征：男女消費者基本處于均衡態(tài)勢，消費者年齡 90%集中于1840 歲，其中 1825 歲、2530 歲和 3040 歲年齡段人群比例基本上各占 1/3。消費者身份特征：消費者身份特征：絕大部分（約占 60%）為年輕職業(yè)白領和學生，也有一部分企業(yè)老板，自由職業(yè)者。消費的目的：消費的目的：80%90%出于休閑的目的

55、，50%60%出于商談業(yè)務的需要，30%40%出于品嘗的目的，與朋友聊天交流的占到 30%40%。經(jīng)營房型及收費經(jīng)營房型及收費：主要以迷你型、小型和豪華型居多。其中 迷你型 20 元/小時，20 m2左右； 小型 20 元/小時 20 m2左右； 豪華型 30 元/小時 30 m2左右。暢銷品牌：暢銷品牌：上島咖啡 20 元 20-40 人/天 上島咖啡口味不錯，價廉物美； 大陸風情極品 18 元 20-40 人/天 樣子美觀、口感好、經(jīng)濟實惠； 大陸風情格調 18 元 20-40 人天 口感好、實惠、環(huán)境幽靜； 極品藍山 78 元 10-20 人/天 精選咖啡豆、口味更香醇； 藍山咖啡 25

56、/20 元 5-10 人/天 味純 巴西咖啡 20 元/杯 30 元/壺 香味濃、口感好、適合大眾口味 漢堡 3.5 元 100 人左右 價格合理、口感好 薯條 3 元 60 人左右 價格便宜、口感好； 茶 30-50 元/壺 20-30 人 熱情周到、有賓至如歸的感覺； 百威啤酒 15 元/小瓶 3-4 人 炸雞 7 元 60 人左右 方便快捷 花茶 25-40 元/壺 價格合適 水上世界、游泳、洗浴場所調查水上世界、游泳、洗浴場所調查規(guī)模規(guī)模：經(jīng)營規(guī)模普遍在 1000 m2至 3000 m2左右。經(jīng)營時間：經(jīng)營時間：從早上 9：00 左右到晚上的 21：00 至 24：00 結束。消費者年

57、齡和性別特征消費者年齡和性別特征：水上龍宮的顧客年齡主要為 25 歲以下和 30-40 歲，即主要為年輕家庭消費和學生消費。男女比例均衡。消費者身份特征消費者身份特征：重要為學生和有小孩的家庭。消費的目的：消費的目的：帶小孩玩、學游泳、健身。消費場所：消費場所：水上龍宮（解放路）最受歡迎項目 造浪池 像海邊的感覺 周六、日消費人次： 造浪池 1000 人左右 兒童池 300 人左右 環(huán)流河 300 人左右 火山攀巖 200 人左右 按摩池 50 人左右 乘伐滑道 100 人左右 旋滑道 200 人左右 直滑道 200 人左右 高速滑道 200 人左右 蛟龍滑道 200 人左右 舞廳、夜總會、舞

58、廳、夜總會、ktv 音樂廣場經(jīng)營調查音樂廣場經(jīng)營調查規(guī)模：規(guī)模：經(jīng)營規(guī)模普遍在 200 m2至 400 m2左右?？扇菁{ 100 人左右。經(jīng)營時間：經(jīng)營時間：晚上 19：00 左右到第二天 1：30 左右。消費者年齡和性別特征消費者年齡和性別特征：舞廳、夜總會主要為男性；ktv 音樂廣場男女比例均衡。顧客年齡主要為 25-40 歲左右，即主要為中、青年男女。消費者身份特征：消費者身份特征：企業(yè)老板、職業(yè)白領。消費的目的：消費的目的：娛樂、商談業(yè)務。消費類型：消費類型： 舞廳 小型 50 元 6 m2 左右 中型 80 元 9 m2 左右 大型 100 元 11 m2左右 ktv 小型 4080

59、 元 中型 50120 元 大型 70160 元 豪華型 100200 元西安休閑、娛樂、健身場所經(jīng)營狀況綜合分析西安休閑、娛樂、健身場所經(jīng)營狀況綜合分析以上對于西安休閑、娛樂、健身場所的調查及相關資料（西安旅游網(wǎng)、行業(yè)協(xié)會、報紙信息）的分析表明，目前西安建身、娛樂、餐飲、休閑行業(yè)整體經(jīng)營處于良好態(tài)勢，尤其是餐飲和舞廳、夜總會、ktv 等娛樂性場所，從調查數(shù)據(jù)和相關資料還顯示，西安人對于“水”上消費頗為青睞，無論是目前西安最大的“水上世界”龍宮，還是諸如維多利亞浴場、溫沙堡洗浴等場所都表現(xiàn)出比較好的經(jīng)營狀況。對于西安的健身俱樂部，目前主要有“中體”俱樂部等幾家、整體規(guī)模不大，提供的內部設施和環(huán)

60、境略顯欠缺和單調，盡管如此，還是表現(xiàn)出較好的經(jīng)營狀況。時下，人們將健身、運動作為生活的時尚，對健身、娛樂、休閑的需要越來越大，要求也越來越高，因此，針對廣大市民（主要對象為大學生、工薪白領、商務人士、愛美人士等）的集各種功能于一體的大型俱樂部，必會受到市場的歡迎。按照西安市政府提出的目前進一步擴大對外開放，強化區(qū)域性商貿(mào)中心地位，推進旅游產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進程的要求，結合目前國內旅游市場發(fā)展狀況，今后西安市總的旅游業(yè)發(fā)展趨勢將會重點發(fā)展連鎖經(jīng)營、委托管理等現(xiàn)代化營銷方式，而各類旅游新型業(yè)態(tài)，綜合性旅游設施，經(jīng)濟快捷型酒店將成為實現(xiàn)新型旅游方式的主角。從商業(yè)資本結構看，除本地旅游企業(yè)鞏固和擴大企業(yè)規(guī)模和