地塊開發(fā)項目可行性分析報告

1、目錄第一部分：項目概況一、宗地位置5二、宗地現(xiàn)狀5三、項目周邊的社區(qū)配套1、交通狀況6 2、教育狀況6 3、醫(yī)療水平6 4、大型購物中心6 5、銀行6 6、其他6四、項目周邊環(huán)境6五、市政配套 1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展7 2、供、排水狀況7六、規(guī)劃控制要點7七、土地價格7第二部分：法律及政策性風險分析一、土地法律性質(zhì)評估 1、現(xiàn)狀8 2、規(guī)劃8二、政策性風險評估8三、總體評價8第三部分：市場分析一、2010年房地產(chǎn)市場的政策動向9二、成都住宅市場分析 1、成都市房地產(chǎn)市場歷年市場狀況（1）、成都市07年-10年房地產(chǎn)市場狀況10（2）、成都市歷年住宅市場投資狀況11（3）、成都市歷年普通住宅投資

2、增長情況分析12（4）、成都市歷年投資成份狀況13（5）、成都市歷年投資開發(fā)分析142、 區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況14三、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征1、城西市場背景簡述152、城西區(qū)域市場特征163、城西區(qū)域商品房住宅市場供應(yīng)狀況174、城西區(qū)域商品房住宅市場成交狀況185、2010年各月份不同建筑類型商品房供求狀況186、2010年各月份不同建筑面積商品房供求狀況207、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況228、分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點239、結(jié)論24四、目標市場定位及產(chǎn)品定位 1、市場定位（1）、戶型定位25（2）、項目形象定位25（3）、項目客戶定位25（4）、價格定位26（5）、銷售定位26 2

3、、產(chǎn)品建議27第四部分：規(guī)劃設(shè)計分析一、 初步規(guī)劃設(shè)計思路1、 設(shè)計概念282、 主要產(chǎn)品類型28二、規(guī)劃設(shè)計的可行性分析1、 各硬指標轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性282、 容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計概念、產(chǎn)品類型和特征的影響283、 土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮294、 周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計的影響及考慮295、 周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮296、 周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮297、 市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮30第五部分：項目開發(fā)一、土地升值潛力初步評估31二、工程計劃32三、銷售計劃32第六部分：投資收益分析一、 成本預測1、項目投資估算依據(jù)332

4、、項目投資概算33二、經(jīng)濟效益分析 1、項目銷售收入估算35 2、項目銷售回款計劃36 3、銷售利潤測算36第七部分：風險分析一、 盈利能力分析37二、項目不確定性分析 1、風險分析（1）、風險因素識別38（2）、風險程度分析38（3）、風險的防范39 2、敏感性分析39 3、項目盈虧平衡分析40三、社會效益和影響分析40第八部分：可研究性結(jié)論與建議一、 擬建方案的結(jié)論性意見41二、項目主要問題的解決辦法和建議41三、項目風險及防范建議41第九部分：附件附件一：項目開發(fā)成本估算表43附件二：資金來源與運用表44附件三：項目損益及利潤分配表45附件四：現(xiàn)金流量表46第一部分：項目概況一、 宗地位

5、置“金沙云庭”該宗地位于四川省成都市金沙遺址路，金沙派出所旁。二、宗地現(xiàn)狀 1、四至范圍：東面是“金沙西苑”樓盤，西到蜀金璐，北達金沙遺址路，南面至清江西路。 2、此處地勢平坦，與周邊地勢持平。 3、宗地內(nèi)無水渠及較深的溝壑，無池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素。 4、該宗地位于金沙遺址路，被摸底河公園、金沙遺址公園兩大公園環(huán)繞，距金沙遺址博物館僅200米。是內(nèi)金沙高尚住區(qū)內(nèi)最后的可開發(fā)的低密度風景住區(qū)。三、項目周邊的社區(qū)配套 1、交通狀況（1）、公交車狀況：公交5路金沙遺址路站下；7路、13路金陽路站下；163路金鳳路站下；14、83、96、111、502路青羊大道北站下；77、19、11

6、3、62、47、81、305、69、801、809路金沙車站下。（2）、該宗地出行主要可以依靠公交和駕車，并不需要發(fā)展商自己解決。（3）、該宗地位于規(guī)劃地鐵2號線沿線，以后交通將更加便捷。 2、教育狀況 在教育狀況方面，則有以下多所學校： 金沙幼兒園、金沙小學、石室聯(lián)合中學金沙西園分校、青羊?qū)嶒炛袑W、實驗外國語學校、西南財經(jīng)大學。（金沙云庭業(yè)主子女可優(yōu)先錄取入讀石室聯(lián)合中學金沙西園分校。） 3、醫(yī)療水平 在“金沙云庭”周圍，有多家醫(yī)院，包括：成都金沙醫(yī)院、成都婦女兒童醫(yī)院、西區(qū)醫(yī)院、中醫(yī)附院、四川省人民醫(yī)院、滿地可醫(yī)院。 4、大型購物中心、主要商場和菜市場 周邊商場包括西單商場、歐尚、麥德龍、

7、家樂福光華店和金沙大型室內(nèi)菜市。 5、銀行 周邊銀行包括有：中國銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、成都商業(yè)銀行、交通銀行金沙支行、興業(yè)銀行、恒豐銀行。 6、其他 在“金沙云庭”周邊還包括有：加油站、中餐廳、火鍋餐廳、快餐、酒吧、茶樓、ktv、美容院、洗浴健身中心等等。四、項目周邊環(huán)境 “金沙云庭”在金沙派出所旁邊，所以周邊治安很好，并無大事件發(fā)生。然而該宗地被摸底河公園、金沙遺址公園兩大公園環(huán)繞，不論是對環(huán)境，還是對空氣質(zhì)量都是十分有利的。五、市政配套 1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展 目前為止，“金沙云庭”周邊的道路狀況十分良好，蜀金路、金沙遺址路、清江西路、金鳳路和青羊大道等等路面十分平整，完好。

8、 2、供水、排水完整無破損，通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）完全接入。六、規(guī)劃控制要點該宗地總占地面積是41492.87平方米，建筑面積是160000平方米?？們粲玫孛娣e為63畝，規(guī)劃設(shè)計條件中規(guī)定：綠化率30%，容積率1.8，建筑密度總30%，建筑高度21米，此宗地為二類住宅用地（可兼容商業(yè)10%）。七、土地價格由成都市國土資源局查詢得知，該宗地（編號：qy（252/211）：2009-003）于2009年4月15日進行公開拍賣，起始價為460萬元/畝，成交的土地價格為590萬元/畝。則，該宗地總地價為590*63=37170萬元。第二部分：法律及政策性風險分析一、土地法律性質(zhì)評估 1、現(xiàn)狀 1

9、）、土地所有權(quán)歸屬：國有建設(shè)用地 2）、土地使用權(quán)歸屬：開拓置業(yè) 3）、土地的用途：商住混合用地 4）、土地使用年限：住宅從2009年4月15日至2079年4月14日，還剩68年零4個月，商業(yè)從2009年4月15日至2049年4月14日，還剩38年零4個月 2、規(guī)劃 1）、規(guī)劃所有權(quán)歸屬：國有建設(shè)用地 2）、規(guī)劃的用途：商住混合用地 3）、規(guī)劃土地使用年限：住宅70年，商業(yè)40年二、政策性風險評估 由于該宗地周邊的金沙西墅居住區(qū)正在建設(shè)中，開工面積在3萬平方米左右，是由政府組織實施的項目。該項目上馬一定會對金沙西墅居住區(qū)造成一定的壓力，政府出于地方保護的原因，會控制該區(qū)域的商品房上市量，這個樣

10、項目會被推遲立項，不能馬上開發(fā)，由于政府政策的原因，該項目立項會遇到較大的阻力，但我們分析，根據(jù)公司與當?shù)卣牧己藐P(guān)系，通過多方工作，應(yīng)能解決立項問題。三、總體評價 該項目總體來講法律手續(xù)都相對簡單順暢，開拓置業(yè)與土地方直接簽訂土地開發(fā)協(xié)議，然后在市土地局辦理協(xié)議出讓，合同風險相對較低。然后該宗地擬規(guī)劃為商業(yè)居住用地，土地性質(zhì)基本明確。第三部分：市場分析一、2010年房地產(chǎn)市場的政策動向從上半年全國整體市場來看，雖然在中央出臺新政后，全國各主要城市前前后后地出臺了一些地方細則，至今仍有部分城市未出臺“新國十條”的執(zhí)行細則，但無論地方政府是否出臺了地方細則，各個房地產(chǎn)市場都同樣地受到了政策的強

11、烈沖擊，只是沖擊稍有差異而已。全國各地目前的表現(xiàn)基本一致，主要是表現(xiàn)在銷售數(shù)量急劇下滑，但是由于價格表現(xiàn)并不明顯，致使消費者仍然處于濃烈的觀望情緒中，這說明房地產(chǎn)新政策已經(jīng)起到一定的效果。1、新政局部奏效，市場快速觸底 “抑需求”初見成效 新房成交跌至低谷首先見效的是需求被全面抑制。隨著非基本需求被快速擠出，各地住宅成交量驟降。從上半年各地成交的月度走勢看，年初2個月，在季節(jié)性因素和2009年底出臺的樓市降溫政策的雙重影響下，成交冷淡。然而，逼出供應(yīng)量的目的暫未有效。今年上半年，各地政府通過提高土地供應(yīng)面積，并對開發(fā)商海外融資網(wǎng)開一面，希望加速開發(fā)商現(xiàn)有項目的建設(shè)速度，以增加住宅市場的有效供應(yīng)

12、。但從市場反應(yīng)看，土地供應(yīng)量的增加，反而令開發(fā)商有較大選擇余地，激發(fā)了購地需求；且目前地價受政策調(diào)控已從高位回落，利于開發(fā)商加強土地儲備。2010年上半年，中原監(jiān)測全國12個城市居住用地成交4228公頃，同比上升166%。在政策調(diào)控下，盡管開發(fā)商拿地趨于理性，土地成交溢價率持續(xù)下降，但流標率始終維持低位，土地市場供求仍較活躍。2、基本需求穩(wěn)定，支撐低位反彈當前政策調(diào)控的重點，應(yīng)該理解是為了擠出投資需求的泡沫，但對首套購房等基本的購房需求仍然鼓勵，以令住宅恢復其原本的居住屬性。因此，基本需求的大小成為影響下一步樓市走向的關(guān)鍵。對各城市來說，由于城市化進程的推進所帶來的城市人口的增加，及城市生活水

13、平提高所引發(fā)的購房需求，是構(gòu)成住宅基本需求的主體。從第一部分的相關(guān)經(jīng)濟數(shù)據(jù)可以看出，樓市受新政的影響甚大，導致樓市供求量的緊縮，說明了政策已經(jīng)取得了一定的抑制，保持現(xiàn)狀的效果。二、成都住宅市場分析1、成都市房地產(chǎn)市場歷年市場狀況1）、成都市2007年到2010年房地產(chǎn)市場狀況2009年成都市主城區(qū)商品房供應(yīng)總量為1123.79萬，同比下降18.89%（減少261.75萬），相較07年同期下降31.1%（減少506.21萬）。共計成交1503.17萬，同比增長104.5%（增加760.72萬），相較07年同期增長11.3%（增加153.17萬）、供應(yīng)量下降的原因是開發(fā)商存量房規(guī)模較大，為減少新開

14、發(fā)量銷售存量房，因而減緩了推出新盤的速度；而經(jīng)過了08年一年的市場調(diào)整，09年受到一系列優(yōu)惠購房政策和開發(fā)商調(diào)價的影響，市場的剛性需井噴和投資客戶的重新入市，使得市場銷售量大幅增長，甚至超過了歷史同期最高水平。 2010年以3月為分水嶺，上半年成都市主城區(qū)商品房的供應(yīng)與銷售呈現(xiàn)出兩種不同走勢。3月以前，單月供應(yīng)及銷售大體上呈現(xiàn)“供銷同漲”的態(tài)勢。而自4月以來，供應(yīng)與銷售量雙雙持續(xù)走低，供求比曲線處于下降趨勢，近期市場總體表現(xiàn)供小于求。表明供需雙方均明顯受到了調(diào)控政策的影響。供應(yīng)與銷售量的持續(xù)下降，反映出市場各方對后市政策的導向和市場發(fā)展的方向觀望情緒依然較大。1月成都主城區(qū)商品住宅供應(yīng)量和成交

15、量雙雙下降，供需市場出現(xiàn)倒v走勢。本周均價走低，新開樓盤價格穩(wěn)起3月最后一周成都新房成交量突破2500套，6月主城區(qū)商品住宅銷售量下滑嚴重，繼第一周跌破千套創(chuàng)下近兩年來最低周成交量后，14日至20日成交總量僅638套，再創(chuàng)新低。圖1：2010年1-9月成都市商品住宅新增供應(yīng)量 數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局 2）、成都歷年住宅市場投資狀況 表1：成都市歷年普通住宅投資走勢表（單位：億元）單位（億元）2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年投資完成額245.4291.41451.86619.17909.9912.51945.14住宅189.89185.6295.34439.

16、67611.4602.1數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局從2003年至2008年，成都市住宅的開發(fā)投資呈持續(xù)上升勢頭，2007年到2008年投資勢頭有所回落。2003年到2004年成都市住宅市場有較小的下滑，而整個房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈上升的勢頭。2004年到2007年成都市住宅市場的發(fā)展基本保持與整個房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展同步，歷年來呈不斷上升的勢頭。2007年到2009年，房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)呈上升勢頭，但幅度較小。2007年到2008年，住宅投資出現(xiàn)小幅下跌。圖2：成都市普通住宅開發(fā)投資狀況圖 數(shù)據(jù)來源：成都統(tǒng)計局 3）、成都市歷年普通住宅投資增長情況分析 2003年2005年由于地價的上漲，規(guī)劃思路的變遷，將導致中高層電

17、梯公寓越來越多，迅速成為市民百姓的主要選擇。戶型設(shè)計好、通風采光好的電梯公寓很有賣相。圖3：投資增長比率走勢圖 數(shù)據(jù)來源：成都統(tǒng)計局2006年2008年，開發(fā)商的投資重點由2005年的住宅、辦公樓和商業(yè)地產(chǎn)齊頭并進，看重商業(yè)地產(chǎn)的態(tài)勢，改變?yōu)樽≌顿Y的繼續(xù)加大，對商業(yè)地產(chǎn)的投資明顯減少。為滿足成都市旺盛的消費需求，增大房市供應(yīng)，開發(fā)商明顯增大了對住宅的投資，住宅完成投資突破400億元，達到439.67億元，增長49.6%，比整個房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅高12.2個百分點，是推動整個房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)攀升的主體動因。當2008年成都住宅市場進入了持續(xù)的低迷期，總體供應(yīng)大幅增加的同時，銷售大幅下滑，相應(yīng)

18、地，住宅報價與成交價也有一定的回落。供應(yīng)量大幅增長的同時，銷售量急劇下降，使得供求形勢出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，以往供不應(yīng)求的格局變成了供給過剩。 成都市普通市場的開發(fā)投資與整個房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資一樣，起伏大，增長情況和下降情況明顯。2009年2010年，成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速自2009年5月高點53.5回調(diào)以來，已連續(xù)四個月回落，截止8月，四川省房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資1333.02億元，比去年同期增長45.3%。分別5月、6月和7月回落8.2個、5.5個和4.0個百分點。從單月完成投資來看，8月僅完成投資171.29億元，分別比5月、6月和7月減少20.94億元、63.32億元和1.78億元。圖4：200

19、8年2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速走勢圖 數(shù)據(jù)來源：成都統(tǒng)計局 4）、投資成份狀況 最近幾年，集體經(jīng)濟和私營個體經(jīng)濟投資比例在逐年下滑。國有經(jīng)濟逐年增長成為成都高層住宅的主力，2008年所占比列超過50%。表2：歷年成都各經(jīng)濟成分投資情況表（單位：億元）2003年2004年2005年2006年2007年2008年國有經(jīng)濟400.14441.73577.06734.06736.41034.1集體經(jīng)濟41.4450.1010.711.9810.014.2私營個體經(jīng)濟106.41139.87159.9219.3210.122.4數(shù)據(jù)來源：成都統(tǒng)計局5)、歷年投資開發(fā)分析2010年18月，成都市完成房地

20、產(chǎn)開發(fā)投資174.54億元，同比增長24.1%，其中住宅投資123.57億元同比增長18%。占全部投資的70.8%。非住宅51.97住宅億元。同比增長44.66%，上述3個數(shù)據(jù)都居于高位增長，表明成都樓市今年成上揚趨勢。綜合數(shù)據(jù)分析，開發(fā)投資與銷售的快速上漲有其一定的合理性，但不具備持續(xù)性，開發(fā)投資量的下滑，房價過快上漲，會造成市場供求關(guān)系的失衡，對企業(yè)和投資者都將造成直接經(jīng)濟利益的損失，穩(wěn)定房價就意味著穩(wěn)定市場，在目前金融政策開始對房地產(chǎn)開發(fā)融資進行調(diào)控的初期，應(yīng)嚴格加強項目和土地的審批，控制好貸款收縮節(jié)奏，避免市場的反應(yīng)過度造成房價大起大落。2、成都市住宅市場各項指標成長狀況2006年是成

21、都房地產(chǎn)快速發(fā)展和逐漸走向成熟的一年，表現(xiàn)為房價上升較快、供應(yīng)量迅速增加、市場需求旺盛、大量外來開發(fā)商進入、地價攀升較多等特點。成都市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示：2006年成都市主城區(qū)新開住宅的整體均價為4956.47元/，主要是由于2006年新開的住宅項目中，均價在5000元以上的項目就多達34個，新增供應(yīng)面積380.34萬，占到主城區(qū)新增總量的41.4%，拉高了整個成都市區(qū)的房價。 2006年成都郊區(qū)新盤的均價為3533.97元/，較2005年郊區(qū)整體均價增長722.69元/。 區(qū)域均價方面，市中心因其土地的稀缺性而高居價格首位，新盤價格為5718.18元/；市區(qū)和郊區(qū)的價格沒有出現(xiàn)明顯的斷點，

22、說明郊區(qū)與市區(qū)的價格差距在縮小。2006年全年，成都市新開住宅樓盤222個，供應(yīng)面積約為1640多萬。其中主城區(qū)新增樓盤116個，新增供應(yīng)面積接近920萬，占到總體供應(yīng)的55.8%，郊區(qū)新增樓盤106個，新增供應(yīng)面積約為720萬。 同時，作為成熟社區(qū)聚集的兩個區(qū)域，城西和城南仍然是成都新盤供應(yīng)的熱點區(qū)域，新增供應(yīng)量為556萬，該兩個區(qū)域供應(yīng)量占到全年主城區(qū)供應(yīng)總量的60.07%。 在2005年-2006年一系列國家調(diào)控政策實施和市區(qū)內(nèi)供應(yīng)日益稀缺的情況下，2006年整個成都市市區(qū)范圍內(nèi)商品房住宅總成交面積為807萬，比2005年上漲19.54%。從2006年各季度新房銷售情況來看，各季度成交面

23、積都在逐步上漲，上漲幅度分別12.91%、3.63%和15.86%。 三、區(qū)域房地產(chǎn)市場特征 1、城西市場背景簡述從城西這個大的區(qū)域市場來看，目前二環(huán)以內(nèi)已經(jīng)逐步的趨于飽和，只有富臨清江雅居、盛世草堂和內(nèi)雙楠的幾個小戶型樓盤，開發(fā)重點集中在二三環(huán)之間和三環(huán)外。目前城西主要有六個開發(fā)相對比較集中的片區(qū)：羊西片區(qū)、金沙片區(qū)、光華片區(qū)、浣花片區(qū)、清水河片區(qū)和本案所在地金沙片區(qū)。金沙片區(qū)位于青羊大道與西三環(huán)、清江路與羊西線之間區(qū)域，金沙遺址使得金沙片區(qū)承載了厚重的歷史文化底蘊，也為金沙片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)提供了政策上的優(yōu)勢。整個區(qū)域土地儲備量大，具有相當?shù)臐摿?。除了舉世聞名的古蜀文化遺址，古蜀金沙文化主題

24、的摸底河公園、華貴的皇陵公園、洗練厚重的漢代廊橋公園.多個大型生態(tài)文化公園構(gòu)建起該片區(qū)的多重生態(tài)屏障。作為成都住宅開發(fā)一片新興的熱點區(qū)域，金沙片區(qū)的基礎(chǔ)性公共配套完善，商業(yè)配套設(shè)施成熟，這里現(xiàn)在已經(jīng)號稱是成都的“第四商圈”。表3：目前該區(qū)域主要在售樓盤有：樓盤名稱地址類型均價（元/平方米）開盤時間七里溪香青白江同華大道177號住宅34502010.01.10東麓驛境青白江學苑路456號住宅28002010.05.08攬勝金沙青羊清江西路90號住宅80002010.06.19金沙西墅青羊區(qū)金沙遺址旁別墅170002010.07.11金沙海棠青羊蜀鑫東路88號住宅77502010.09.04中海金

25、沙府金沙遺址博物館旁別墅170002010.10.01英倫金沙金沙新域清水濱河路99號高層74002010.10.01金沙西墅青羊金沙遺址旁別墅170002010.07.11保利金香檳青羊西三環(huán)it大道以北小高層8500201005.30數(shù)據(jù)來源：成都市房管局 2、城西區(qū)域市場特征 1）、消費需求力度大，消費者構(gòu)成多元化 城西擁有豐富的歷史遺跡、眾多的水系以及優(yōu)美的環(huán)境，“西貴”的傳統(tǒng)觀念仍留有歷史的烙印，住在城西的居家理念不僅吸引了大量的成都消費者，還吸引了成都郊縣（市）甚至川外的消費者，消費需求依然強勁。 2）、居住觀念得到升華，消費者日益理性 人們對住宅概念發(fā)生巨大的轉(zhuǎn)變，對其品質(zhì)、環(huán)境

26、都有很高要求，從基本居住觀念升華到享受理念。 3）、地產(chǎn)開發(fā)競爭越來越激烈 從90年代開始以置信、成都統(tǒng)建、萬達、博瑞等知名企業(yè)的進入城西片區(qū)后，城西房地產(chǎn)市場便進入了一個高速發(fā)展階段，而如今隨著“優(yōu)品道”、“蜀風花園城”、“成都花園望郡”、“鷺島國際社區(qū)”、“中海國際社區(qū)”等大規(guī)模的高品質(zhì)樓盤的成功亮相，城西樓市之間的競爭已經(jīng)從硬性競爭轉(zhuǎn)向軟環(huán)境競爭，同品質(zhì)的樓盤在價格、檔次、環(huán)境設(shè)計、物業(yè)管理方面差距越來越具有差異性，競爭日趨激烈。 4）、開發(fā)理念日益成熟 開發(fā)商都進行品牌經(jīng)營，在不斷的創(chuàng)新中找出自己樓盤的賣點，吸引消費者，來體現(xiàn)競爭。 5）、成產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域向三環(huán)外靠近隨著城西房產(chǎn)開發(fā)

27、熱潮不斷的掀起，如今城西二環(huán)內(nèi)可供開發(fā)的土地較少，且用地規(guī)模較小。目前城西房產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域為二三環(huán)之間（不少于50個在售樓盤），已逐步向三環(huán)外靠近。3、城西區(qū)域住宅供應(yīng)狀況 2010年以來，在新政策的頒發(fā)后，房地產(chǎn)市場處于相對平穩(wěn)狀態(tài)，城西房地場供求市場從1月便開始的低迷狀況，供應(yīng)套數(shù)602套，供應(yīng)面積為5.67，甚至在2月出現(xiàn)了城西零供應(yīng)的狀況，3月是一個分水嶺，從3月起供應(yīng)市場開始逐步回升，一直平穩(wěn)發(fā)展供應(yīng)套數(shù)在連續(xù)四個月保持在1500套左右，供應(yīng)面積保持在15萬平方米左右。然而一直到了7月，供應(yīng)市場才開始好轉(zhuǎn)，在之前的供應(yīng)套數(shù)和供應(yīng)面積上有一定的提升。 圖5： 2010年1-9月城西市

28、場商品住宅供應(yīng)套數(shù) 數(shù)據(jù)來源：成都市房管局 從行政區(qū)域來看，該宗地所在位置屬于青羊區(qū)。2010年青羊區(qū)從一月份開始，由于新政策的頒布，商品房供應(yīng)市場一直處于低迷時間，供應(yīng)面積只有2.27萬平方米，供應(yīng)套數(shù)只有286套。從3月開始，商品房市場開始好轉(zhuǎn)，3月份達到了1027的供應(yīng)套數(shù)和10.92萬平方米的供應(yīng)面積。在7月份時再一次掀起熱潮，比之前3個月增長了一半的供應(yīng)套數(shù)。但是于8月，熱潮終歸為熱潮，只是那么一瞬間，其供應(yīng)套數(shù)便從1503套滑至417套，整整縮小了三倍。9月，青羊區(qū)的供應(yīng)狀況又有了一些好轉(zhuǎn)。 圖6： 2010年1-9月青羊區(qū)商品住宅供應(yīng)市場供應(yīng)面積 4、城西區(qū)域商品房市場成交狀況

29、2010年以來，1月，城西商品房住宅成交套數(shù)是602套，成交面積為5.67萬平方米，環(huán)比上月成交量分別減少9%，2%。2月份，由于新春再加上年初想你政策的頒布，從而影響了城西商品房市場的供求量，城西成交量是784套，成交面積是7.11萬平方米。從3月開始逐漸好轉(zhuǎn)，相比2月，在成交套數(shù)和成交面積上都增長了一倍之多，成交套數(shù)為1672套，成交面積是15.4萬平方米，環(huán)比漲幅達到113.3%。連續(xù)幾個月來，城西的商品房市場都存在供不應(yīng)求的狀況，所以7月份，政府又出臺了新的政策來壓制這一狀況，才使得市場供求保持平衡發(fā)展。 圖7：2010年青羊區(qū)商品房市場供求關(guān)系 5、2010年各月份不同類型的商品房供

30、求狀況 2010年3月，主城區(qū)新增商品住宅中，超高層和小高層供應(yīng)量較大，占比分別達到39.5%和36.7%，高層商品住宅也達到23.1%。電梯房供應(yīng)量比重占到供應(yīng)總量的絕大多數(shù)，電梯房作為主流產(chǎn)品的地位難以撼動。洋房與別墅的供應(yīng)量僅占到0.5%和0.2%。并且，在成交商品住宅中，高層商品住宅成交量最大，其占比達到成交總量的74%，其次為超高層商品住宅，占比為23%。 圖8：2010年3月房地產(chǎn)市場不同類型的商品房供求狀況 4月新增商品住宅中，供應(yīng)量占比占供應(yīng)總量的49%。小高層和高層供應(yīng)量，占比分別達到28.6%和22.4%，無其他建筑類型商品住宅供應(yīng)。4月高層商品住宅占比環(huán)比上月有8.1個百

31、分點的回落，占比下降至65.9%，但與其他建筑類型產(chǎn)品相比，成交量差距仍然明顯。其次為小高層產(chǎn)品，成交量占比為29.9%，超高層成交量占成交總量的3.5%。 圖9：2010年4月房地產(chǎn)市場不同類型的商品房供求狀況 5月超高層產(chǎn)品供應(yīng)量36%，占比最大，高層產(chǎn)品供應(yīng)量有所回升，占比為28%，小高層占比縮小，供應(yīng)量占比為26%，本月保利心語花園推出聯(lián)排及雙拼別墅產(chǎn)品，別墅供應(yīng)量占比為1%，洋房及多層供應(yīng)量占比分別為5%和4%。 6月高層產(chǎn)品供應(yīng)量55%，占比最大，其次為小高層產(chǎn)品，占比為25%，與上月份額基本持平，超高層產(chǎn)品以18%的比例位列第三，小高層供應(yīng)量占比為26%，本月金沙西墅推出多層產(chǎn)品

32、，共計78套，故本月多層供應(yīng)量占比為2%，別墅和洋房沒有供應(yīng)。 7月高層產(chǎn)品供應(yīng)量仍然占據(jù)著半壁江山，占比為52%；其次為超高層產(chǎn)品，占比為31%，較上個月有較多增長；本月小高層產(chǎn)品較上月份額有所下降，占比為15%，位列第三；本月府河公館推出多層產(chǎn)品78套，中鐵瑞城新界推出花園洋房64套，故本月多層及洋房供應(yīng)量占比均為1%，別墅沒有供應(yīng)。 8月高層產(chǎn)品仍占市場主流，供應(yīng)套數(shù)為4633套，占比為68%；其次是超高層產(chǎn)品，供應(yīng)套數(shù)為1122套，占比為17%；小高層產(chǎn)品排名第三，供應(yīng)套數(shù)為845套，占比為12%；本月別墅有新增供應(yīng)，且與多層相差不大，占比分別為2%和1%；本月暫無洋房供應(yīng)。 總的來說

33、，城西房地產(chǎn)市場無論是在低迷期還是在高峰期，高層住宅的供求量仍舊占據(jù)著半壁江山，是各類型房地產(chǎn)中的主流部分，然而隨之則是超高層住宅，小高層隨之。由于城西二環(huán)到三環(huán)地塊緊急，以至于三環(huán)外才可能有別墅以及洋房的供應(yīng)，所以說別墅和洋房是目前為止供應(yīng)以及成交量都相對較少的商品房類型。 6、2010年各月份不同面積的商品房供求狀況 3月新增商品住宅中，面積在60-90的商品住宅供應(yīng)量占供應(yīng)總量的45.8%，供應(yīng)量占據(jù)最大。其次為面積為90-120和60以上的戶型產(chǎn)品，其占比分別為25.6%和13.3%。本月大戶型產(chǎn)品供應(yīng)量較少，其中面積為120-144的商品住宅供應(yīng)量占比為8.5%，144以上戶型產(chǎn)品供

34、應(yīng)量占比為6.8%。在成交商品住宅中，面積在70-90的商品住宅成交量最大，占成交總量的45.4%面積在90-120的商品住宅成交量占比達到26.1%。 圖10：2010年3月房地產(chǎn)市場不同面積的商品房供求狀況 4月在新增商品住宅中，面積在60-90的商品住宅供應(yīng)量占比擴大7.6個百分點，占供應(yīng)總量的53.4%。而60平方米以下和90-120平方米的商品住宅供應(yīng)量占比均有所減小，本月供應(yīng)量分別占供應(yīng)總量的6.1%和22%。120-144平方米和144平方米以上商品住宅供應(yīng)量占比略微增加，分別為10.7%和7.9%。在成交方面，本月70-90平方米面積段產(chǎn)品成交量占比環(huán)比增加8.4個百分點占本月

35、成交總量的53.8%，90-120平方米和120-144平方米商品住宅占比分別為16.7%和10.5%，144平方米以上的商品住宅成交量占比為3.9%。圖11：2010年4月房地產(chǎn)市場不同面積的商品房供求狀況 5月面積在70-90的商品住宅供應(yīng)量為50.6%，面積在50-70的商品住宅供應(yīng)量占比也達到18.2%，而120-140平方米和144平方米以上商品住宅供應(yīng)量相應(yīng)減少，分別為4.2%和7.3%。在成交方面，70-90平方米面積段產(chǎn)品成交量占比環(huán)比減少6.5個百分點占本月成交總量的47.3%，90-120平方米和50-70平方米商品住宅占比分別為20.1%和11.7%，120-144平方米

36、以上的商品住宅成交量占比為9.5%。50平方米以下和144平方米以上的小戶型及大戶型產(chǎn)品成交量不大，分別占成交總量的5.7%和5.8%。圖12：2010年5月房地產(chǎn)市場不同面積的商品房供求狀況 6月面積在70-90的商品住宅供應(yīng)量為38.5%，面積在90-120的商品住宅供應(yīng)量占比為31%，戶型面積為120-140平方米及144平方米以上的產(chǎn)品均有一定量供應(yīng)，占比分別為14.3%和10.3%，小戶型產(chǎn)品趨向減少，50-70平方米戶型段占比為6%，而50平方米以下戶型沒有供應(yīng)。 7月在新增商品住宅中，面積在70-90平方米的商品住宅供應(yīng)量為43.8%，面積在90-120平方米的商品住宅供應(yīng)量占比

37、為17.25%，環(huán)比下降44.03%；本月50-70平方米的商品住宅供應(yīng)量大幅上升，占比為22.98%，環(huán)比上升283%； 50平方米以下戶型突破零供應(yīng)，本月新增供應(yīng)587套，占比為5.32%。 8月70-90平方米戶型供應(yīng)最多，供應(yīng)套數(shù)為2216套，占比為33%；其次是50-70平方米戶型產(chǎn)品，供應(yīng)套數(shù)為1690套，占比為25%；90-120平方米戶型產(chǎn)品供應(yīng)套數(shù)為1024套，占比為15%；50平方米以下戶型產(chǎn)品供應(yīng)套數(shù)為713套，占比為10%； 144平方米以上戶型產(chǎn)品供應(yīng)套數(shù)為636套，占比為9%；最后是120-144平方米戶型產(chǎn)品供應(yīng)套數(shù)為522套，占比為8%。 從以上幾個月不同面積的

38、商品房供求狀況可以看出，城西房地產(chǎn)市場面積在70-90平方米的戶型產(chǎn)品在供應(yīng)量和成交量上都處于領(lǐng)先位置，主流地位。然后就是90-120平方米的戶型產(chǎn)品緊跟其后，在供求方面位于第二名。第三就是60-90平方米和120-144平方米的戶型占一小部分，供求量最少的應(yīng)該算是60平方米以下和144平方米以上的戶型。7、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況 1）、英倫金沙開發(fā)商：四川新聯(lián)實業(yè)集團有限公司項目地址：西三環(huán)金沙新域清水濱河路99號建筑類型：高層住宅總建筑面積：46784.5平方米容積率：5.0綠化率：30.8%規(guī)劃戶數(shù)：618主打面積范圍：39-85平方米平均售價：7400元/平方米 2）、金沙海棠 開發(fā)商

39、：中房集團成都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目地址：青羊蜀鑫東路88號 建筑類型：小高層 總建筑面積：300617.27平方米 容積率：2.85 綠化率：31.2% 規(guī)劃戶數(shù)：1701 主打面積范圍：89-119平方米 平均售價：7750元/平方米 3）、保利金香檳 開發(fā)商：保利（成都）實業(yè)有限公司 項目地址：保利金香檳位于青羊西三環(huán)it大道以北 建筑類型：小高層 總建筑面積：130785.39平方米 容積率：2.9 綠化率：35.08% 規(guī)劃戶數(shù)：1344 主打面積范圍:72-96平方米 平均售價：8500元/平方米 從以上三個樓盤可以看出它們的共同之處都是建筑類型是小高層住宅，主打面積范圍基本上在

40、70-90平方米和90-120平方米這兩個戶型之間。8、分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點 1）、機會1：有利的地理位置“金沙云庭”位于金沙遺址路，金沙派出所旁，被摸底河公園、金沙遺址公園兩大公園環(huán)繞，距金沙遺址博物館僅200米。是內(nèi)金沙高尚住區(qū)內(nèi)最后的可開發(fā)的低密度風景住區(qū)，它目前是被定位為金沙核心區(qū)內(nèi)的別墅級親地低密人文社會區(qū)。 2）、機會2：舒適的環(huán)境風格 該項目戶型面積區(qū)間初步定為75-260平方米，主力戶型初步定為129-197平方米的奢適大戶，60%以上住宅為兩梯兩戶純板式電梯獨立入戶，戶戶可觀景，享南北通透，全力營造高端舒適的居住感受。采用框剪結(jié)構(gòu)，外墻采用高檔石材和面磚裝飾，五星級

41、豪華裝修入戶大堂，衛(wèi)生間采用同層排水。建筑風格采用art-deco風格，與頂級自然柔美的新古典主義風格園林相得益彰，高貴、典雅、自然的歐洲生活情趣由內(nèi)而外的散發(fā)著，為住戶營造出休閑與藝術(shù)為一體的嶄新生活方式。 3）、機會3：優(yōu)先的入學機會 在金沙小學的協(xié)議收生范圍內(nèi)，同時，作為“金沙云庭”的業(yè)主，子女更可優(yōu)先錄取入讀石室聯(lián)合中學金沙西園分校。9、結(jié)論：金沙片區(qū)位于青羊大道與西三環(huán)、清江路與羊西線之間區(qū)域，金沙遺址使得金沙片區(qū)承載了厚重的歷史文化底蘊，也為金沙片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)提供了政策上的優(yōu)勢。作為成都住宅開發(fā)一片新興的熱點區(qū)域，金沙片區(qū)的基礎(chǔ)性公共配套完善，商業(yè)配套設(shè)施成熟，這里現(xiàn)在已經(jīng)號稱是

42、成都的“第四商圈”。從城西金沙片區(qū)現(xiàn)有已開發(fā)項目分布來看，品牌化大規(guī)模樓盤的優(yōu)勢十分明顯，在開發(fā)檔次上，金沙片區(qū)內(nèi)的項目普片都高于城區(qū)內(nèi)其他項目。根據(jù)之前對城西2010年商品房市場供需的調(diào)查，得出城西的供需量在市區(qū)內(nèi)基本處于僅次于城南或者與城南保持持平狀態(tài)。從資料中顯示出來，城西房地產(chǎn)市場無論是在低迷期還是在高峰期，高層住宅的供求量仍舊占據(jù)著半壁江山，是各類型房地產(chǎn)中的主流部分，然而隨之則是超高層住宅，小高層隨之。由于城西二環(huán)到三環(huán)地塊緊急，以至于三環(huán)外才可能有別墅以及洋房的供應(yīng)，所以說別墅和洋房是目前為止供應(yīng)以及成交量都相對較少的商品房類型。然而根據(jù)商品房不同面積的供求狀況可以看出，城西房地

43、產(chǎn)市場面積在70-90平方米的戶型產(chǎn)品在供應(yīng)量和成交量上都處于領(lǐng)先位置，主流地位。然后就是90-120平方米的戶型產(chǎn)品緊跟其后，在供求方面位于第二名。第三就是60-90平方米和120-144平方米的戶型占一小部分，供求量最少的應(yīng)該算是60平方米以下和144平方米以上的戶型。四、目標市場定位及產(chǎn)品定位 1、市場定位 1）、戶型定位： 從金沙片區(qū)小高層在售的項目來看，由于金沙片區(qū)住宅的價格較為偏高，所以說發(fā)展商基本上把主力戶型定位90-120平方米戶型和120-144平方米戶型。通過調(diào)查得出，目前金沙片區(qū)90-120平方米戶型的比例達到了50.1%，其次是70-90平方米戶型和120-144平方米

44、戶型，分別達到了18.2%和14%。因此本項目應(yīng)該注重住宅戶型和戶型結(jié)構(gòu)，戶型設(shè)計應(yīng)充分體現(xiàn)人性化原則，演繹家的概念，注重借景、塑景，南北通透，就是在設(shè)計師應(yīng)該注重客廳最好是貫穿南北，并且南北都應(yīng)設(shè)有窗戶，使每戶推窗見景。 2）、項目形象定位： 由于本項目周邊環(huán)繞了摸底河公園和金沙遺址公園兩大景點，而且是內(nèi)金沙高尚住宅區(qū)內(nèi)最后可開發(fā)的低密度風景住宅區(qū)，因此本項目定位為“金沙核心區(qū)內(nèi)的別墅級親地低密人文社區(qū)”，依托當片區(qū)的客家文化，以自身的自然景觀、環(huán)境資源、中高檔的價位。中高檔的規(guī)劃設(shè)計、完善的住宅社區(qū)形象、極高的性價比等來吸引市場關(guān)注，刺激買家購買欲望，引導金沙片區(qū)房地產(chǎn)市場的居住革命。 3

45、）、項目客戶定位： 綜觀金沙片區(qū)各個在售項目的客戶需求，片區(qū)內(nèi)項目多以收入較高的階層為主，如：政府公務(wù)員、當?shù)厥杖胼^高的居民等。而之外的項目，尤其是一些小規(guī)模項目多以中低收入的技術(shù)工人階層和拆遷人員為主要目標消費群。針對本項目的現(xiàn)有資源及產(chǎn)品定位，對本項目較為認可的未來主流客戶為在本區(qū)域長期居住的客家人為主，這部分人主要是想改善目前的居住條件，提高居住質(zhì)量，對該片區(qū)有一定感情，以二次置業(yè)者居多；本地生意人可用用本項目作為投資置業(yè)，或其它用途，總之有一定需求；而對于當?shù)毓珓?wù)員及銀行證劵、學校、醫(yī)院等單位的中等收入對中高檔次的向往健康、幽靜、安全的生活，一半是屬于多次置業(yè)者；企業(yè)中高層管理人員則對

46、小區(qū)要求比較高，想擁有高質(zhì)量的生活希望一次置業(yè)到位?？傊卷椖恳⒆阌诮鹕称瑓^(qū)中心，不僅要爭取金沙片區(qū)中心的終端客戶，同時也要吸引其他周邊客戶。 4）、價格定位： 價格是項目開發(fā)最核心的本質(zhì)，其通過位置、功能、設(shè)計、市場比較價格、宣傳包裝等諸多因素，達到提升項目價值，以實現(xiàn)利潤最大化的目的。通過對金沙片區(qū)其他樓盤的調(diào)查及分析，可以知道該項目是該片區(qū)一個相對高檔的住宅物業(yè)，結(jié)合本項目的優(yōu)勢和劣勢，同時回避價格競爭，走中高檔產(chǎn)品、平民化消費路線，通過價格、戶型設(shè)計、園林景觀等條件搶占市場，本評估結(jié)合該區(qū)域的現(xiàn)狀，認為該項目住宅銷售價格為元/平方米比較有競爭力。由于目前政府推出一些樓盤的新政策，這將會改變購房者的住房觀念使購房者對買房有一個空前鑒定的信念；該項目獨特的小區(qū)規(guī)劃、自然景觀、休閑空間、物業(yè)管理等指標達標以及目前成都市的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，該項目的市場前景較為樂觀。 5）、銷售定位：隨著隨著成都市的房地產(chǎn)開發(fā)正呈現(xiàn)從環(huán)內(nèi)向郊縣戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移趨勢加大，加上成都市居民對居住要求愈