房地產(chǎn)策劃報(bào)告對(duì)之項(xiàng)目基本質(zhì)素研究

1、 第二部分 項(xiàng)目基本質(zhì)素研究一、 項(xiàng)目基礎(chǔ)質(zhì)素分析1-1項(xiàng)目個(gè)體產(chǎn)品的基礎(chǔ)資料統(tǒng)計(jì)1、 整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃用地42ha，一期開(kāi)發(fā)建筑面積9.5萬(wàn)平方米，其中住宅面積8.5萬(wàn)平方米（共322套），會(huì)所面積5000平方米，公建和商服務(wù)業(yè)面積5000平方米。項(xiàng)目一期可售面積8.25萬(wàn)平方米，車(chē)庫(kù)92個(gè),面積2086.8平方米;地下車(chē)位182個(gè),面積8585平方米。2、 一期開(kāi)發(fā)小高層3-6#以三室二廳二衛(wèi)為主要戶型，共計(jì)184套；多層7-9#，也以三室二廳二衛(wèi)為主，共計(jì)54套；三室小計(jì)238套（含復(fù)式），面積均在145 m2以上，占所有套數(shù)288套的（洋房、別墅除外）82.6%。二室分布于多層7-9#，總

2、共32套，為138.96 m2和188.36 m2 （復(fù)式）兩種戶型，占所有套數(shù)288套的11.1%。另外花園洋房20戶，雙拼別墅14戶。所有戶型合計(jì)為322套（戶）。3、 一期以提供大戶型個(gè)體產(chǎn)品為主要特征，整個(gè)項(xiàng)目中，二房、四房分別為32和18套，合計(jì)50套，占總套數(shù)288套的17.4%，表明項(xiàng)目單體構(gòu)成中，三房數(shù)量絕對(duì)領(lǐng)先，是銷(xiāo)售重點(diǎn)所在。一期工程明細(xì)表住宅車(chē)庫(kù)樓號(hào)單元面積(米2)戶數(shù)面積(米2)數(shù)量34169.983418.78159.53415.428246.32418.918228.6438.1145.684小計(jì)131027632住宅車(chē)庫(kù)樓號(hào)單元面積(米2)戶數(shù)面積(米2)數(shù)量44

3、169.983418.78159.53415.428246.32418.918228.6438.1145.684小計(jì)131027632住宅車(chē)庫(kù)樓號(hào)單元面積(米2)戶數(shù)面積(米2)數(shù)量52138.961418.74157.861418.914188.36235.684221.44215.422小計(jì)5039.083214住宅車(chē)庫(kù)樓號(hào)單元面積(米2)戶數(shù)面積(米2)數(shù)量62138.961418.74157.861418.914188.36235.684221.44215.422小計(jì)50390832住宅車(chē)庫(kù)樓號(hào)單元面積(米2)戶數(shù)面積(米2)數(shù)量72145.0512212.162221.782小計(jì)30

4、32.816住宅車(chē)庫(kù)樓號(hào)單元面積(米2)戶數(shù)面積(米2)數(shù)量83145.0512212.162221.782小計(jì)3913.1424住宅車(chē)庫(kù)樓號(hào)單元面積(米2)戶數(shù)面積(米2)數(shù)量94145.0524212.164221.7824小計(jì)5217.4432住宅車(chē)庫(kù)樓號(hào)單元面積(米2)戶數(shù)面積(米2)數(shù)量10花園洋房5226.995254.175186.625206.885小計(jì)4372.8520住宅車(chē)庫(kù)樓號(hào)單元面積(米2)戶數(shù)面積(米2)數(shù)量雙拼別墅7棟268.157268.157小計(jì)3754.1141-2、項(xiàng)目個(gè)體產(chǎn)品的質(zhì)素分析1、項(xiàng)目個(gè)體產(chǎn)品的戶型特征分析小高層3-4# 單元層數(shù)房型面積a單元1-

5、2層三房二廳二衛(wèi)（廚房、工人房）169.98m2b 單元1-2層三房二廳二衛(wèi)（廚房、工人房）159.50m2a單元標(biāo)準(zhǔn)層三房二廳二衛(wèi)（廚房、工人房）169.98m2b 單元標(biāo)準(zhǔn)層三房二廳二衛(wèi)（廚房、工人房）159.50m2a單元頂 層三房二廳二衛(wèi)（廚房、工人房）（復(fù)式）246.32m2b單元頂 層三房二廳二衛(wèi)（廚房、工人房）（復(fù)式）228.60m2小高層5-6# 單元層數(shù)房型面積c單元1-2層三房二廳二衛(wèi)（廚房、工人房）157.86m2c-1 單元1-2層二房二廳二衛(wèi)（廚房、工人房）138.96m2c單元標(biāo)準(zhǔn)層三房二廳二衛(wèi)（廚房、工人房）157.86m2c-1 單元標(biāo)準(zhǔn)層二房二廳二衛(wèi)（廚房、工

6、人房）138.96m2c單元頂 層三房二廳二衛(wèi)（廚房、工人房）（復(fù)式）221.44m2c-1單元頂 層二房二廳二衛(wèi)（廚房、書(shū)房）（復(fù)式）188.36m2 多 層7-9# 單元層數(shù)房型面積d、d-1單元1層三房二廳二衛(wèi)（廚房）145.05m2d、d-1單元標(biāo)準(zhǔn)層三房二廳二衛(wèi)（廚房）145.05m2d單元4-5層四房三廳三衛(wèi)（廚房）（躍式）212.16m2d-1單元4-5層四房三廳三衛(wèi)（廚房、工人房）221.78m2花園洋房10# 單元層數(shù)房型面積d、d-1單元1層三房二廳三衛(wèi)（廚房、書(shū)房、工人房）226.99m2d、d-1單元2層五房二廳三衛(wèi)（廚房、工人房）254.17m2a單元3-4層三房二廳

7、三衛(wèi)（廚房、書(shū)房、工人房）186.62m2b單元3-4層三房二廳三衛(wèi)（廚房、書(shū)房）206.88m2 雙拼別墅 三房二廳四衛(wèi)（廚房、車(chē)庫(kù)）268.15 m2 2、各面積房間數(shù)量統(tǒng)計(jì)序號(hào)戶型面積(米2)樓號(hào)層數(shù)單元套數(shù)房型1二室138.965-6#1-10c-128二廳二衛(wèi)一廚1（復(fù)式）188.365-6#11c-14二廳三衛(wèi)一廚一書(shū)一家2三室169.983-4#1-10a68二廳二衛(wèi)一廚一工2159.53-4#1-10b68二廳二衛(wèi)一廚一工2（復(fù)式）246.323-4#11a8二廳四衛(wèi)一廚一工2（復(fù)式）228.63-4#11b8二廳四衛(wèi)一廚一工2157.865-6#1-2c28二廳二衛(wèi)一廚2（復(fù)

8、式）221.445-6#11c4二廳三衛(wèi)一廚一書(shū)一家2145.057-9#1-354二廳二衛(wèi)一廚2花園洋房226.9910#1-2a5二廳三衛(wèi)三房2花園洋房186.6210#3-4a5二廳三衛(wèi)三房2花園洋房206.8810#3-4b5二廳三衛(wèi)一廚一書(shū)2雙拼268.1514二廳四衛(wèi)一廚一車(chē)3四房躍式212.167-9#4-5d9三廳三衛(wèi)一廚3221.787-9#4-5d-19三廳三衛(wèi)一廚4五房花園洋房254.1710#1-25二廳三衛(wèi)一廚一書(shū)三室二廳二衛(wèi)為主要戶型共計(jì)238套（含復(fù)式），面積均在145 m2以上，占所有套數(shù)288套的（洋房、別墅除外）82.6%；二房總共32套，為138.96 m

9、2和188.36 m2 （復(fù)式）兩種戶型，占所有套數(shù)288套的11.1%。根據(jù)問(wèn)卷調(diào)研數(shù)據(jù)，對(duì)消費(fèi)者群體期望戶型進(jìn)行統(tǒng)計(jì)：喜歡的戶型戶型2房2廳1衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)4房3廳2衛(wèi)復(fù)式人數(shù)22312974292917比例44.5%25.8%14.7%5.8%5.8%3.4%分析：從客戶群體對(duì)戶型的取向來(lái)看，中小戶型較易為普通市民所接受，其二房：三房：四房=44.5：40.5：15。從本項(xiàng)目提供的戶型來(lái)看，二房：三房：四房比例分別為11.1%：82.6%：6.3%（數(shù)量為32：238：18套），其組成結(jié)構(gòu)不太符合長(zhǎng)春普通市場(chǎng)認(rèn)可的需求比例。其中三房、四房相加為89%，便驗(yàn)證了以上

10、所說(shuō)的目標(biāo)市場(chǎng)為相應(yīng)對(duì)“大戶型”需求的目標(biāo)市場(chǎng)。以下分析為避免非目標(biāo)客戶的干擾，均采用意向客戶的調(diào)查數(shù)據(jù)，此樣本共500份。3、項(xiàng)目個(gè)體產(chǎn)品的戶型面積分析（別墅、花園洋房除外）從戶型面積看：二房二廳有二種戶型：138.96 m2（平面）、188.36 m2（復(fù)式）三房二廳有8種戶型：（平面）169.98 m2、159.50 m2、157.86 m2、145.05 m2（復(fù)式）246.32m2228.60m2、221.44m2、188.36m2四房三廳有212.16 m2、221.78 m2兩種（復(fù)式）戶型五房二廳有254.17 m2（復(fù)式）戶型具體來(lái)說(shuō)，可以按現(xiàn)有市場(chǎng)供需狀況及目標(biāo)群體接受戶型

11、面積的習(xí)慣分類(lèi)。（1） 以市場(chǎng)需求情況判斷，小面積戶型基本沒(méi)有；（2） 以市場(chǎng)需求情況判斷，中等受歡迎面積基本沒(méi)有（3） 以市場(chǎng)需求情況判斷，較大能接受面積戶型有：3-4#b單元三室二廳二衛(wèi)；5-6#c單元三室二廳二衛(wèi)；c-1單元二室二廳二衛(wèi)；共168戶，占總套數(shù)288套的58.3%（別墅除外）。相對(duì)喜歡的面積（m2）面積80-100100-120120-160160-170200300人數(shù)67210157251925比例13.3%41.9%31.4%4.8%3.8%4.8%由此分析：基本適合現(xiàn)有目標(biāo)客戶160 m2以下供需狀況的戶型共168套，占項(xiàng)目所提供數(shù)量的58.3%，表明項(xiàng)目的戶型面積

12、主要組成內(nèi)容能得到目標(biāo)客戶的部分認(rèn)同。但應(yīng)值得注意的是，該168套戶型面積基本都接近于160 m2，市場(chǎng)區(qū)域范圍逐漸趨小，且臥室、客廳數(shù)量在兩房?jī)蓮d、三房?jī)蓮d，比一般房間數(shù)量要少許多，這點(diǎn)不容易為長(zhǎng)春市民所接受；這說(shuō)明本項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)方案針對(duì)性過(guò)強(qiáng)，不太適合購(gòu)買(mǎi)者市場(chǎng)的需求。我們通過(guò)對(duì)個(gè)體產(chǎn)品的分析來(lái)進(jìn)行調(diào)整.4、項(xiàng)目個(gè)體產(chǎn)品的朝向分析項(xiàng)目所有戶型基本都是坐北朝南布置，采光好，日照多，符合一般居民習(xí)慣。5、項(xiàng)目個(gè)體產(chǎn)品的景觀資源分析項(xiàng)目個(gè)體產(chǎn)品缺乏足夠的景觀支持，將給目標(biāo)客戶帶來(lái)一定的心理缺憾。對(duì)于多層和小高層1-6層住戶，他們可以觀賞小區(qū)內(nèi)布置的園藝景色；對(duì)于小高層7-11層住戶，他們的景觀

13、范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)小區(qū)，而項(xiàng)目地四周卻缺乏優(yōu)美的景色。a小高層3-6#景觀簡(jiǎn)介：項(xiàng)目一期以西目前是稻田，將來(lái)是輕軌用地，將開(kāi)發(fā)電臺(tái)街；北面目前是空地，將來(lái)興建小區(qū)內(nèi)的萬(wàn)米人工湖；東面是同期開(kāi)發(fā)的多層和別墅區(qū)，南面則是硅谷大街。對(duì)于小高層1-7層的業(yè)主，其所看景觀主要為園區(qū)內(nèi)景觀，而對(duì)于711層業(yè)主，則是區(qū)內(nèi)景觀和項(xiàng)目地景觀的結(jié)合體。對(duì)于后者，其西面、南面的電臺(tái)街和硅谷大街景觀極差，東面和北面則是小區(qū)內(nèi)園藝布設(shè)環(huán)境很難對(duì)價(jià)位支持。解決方案：a. 對(duì)于將來(lái)鄰近輕軌的西面，無(wú)論在電臺(tái)街開(kāi)發(fā)的前后都要充分進(jìn)行隔絕，建議設(shè)立8米高的圍擋，圍擋做成大幅的樓盤(pán)宣傳廣告，介紹天安第一城“友誼、溝通、發(fā)展”的主題。b

14、. 加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)景觀布置，尤其是一期小區(qū)內(nèi)綠化、園藝小品的建設(shè)，多種植形態(tài)優(yōu)美的水曲柳等樹(shù)木，其布置采用英式的傳奇故事或著名景觀的微縮系列，更顯英國(guó)風(fēng)情。c. 對(duì)于項(xiàng)目地北面的渣土處理場(chǎng)，最好是和有關(guān)部門(mén)達(dá)成協(xié)議，動(dòng)員其搬遷，若本方法無(wú)法執(zhí)行，則在鄰近的一面建立同樣15米高的圍擋，并種植吸塵的紅黃刺梅、皂角樹(shù)等。b多層79和別墅群體 多層和別墅的景觀資源主要來(lái)自于小區(qū)內(nèi)部，其解決方式同上，但在北面輕鐵通過(guò)的地方有大塊三角空地，我們可將其布設(shè)為“怡園”，里面種植各種花草和樹(shù)木，可讓業(yè)主認(rèn)領(lǐng)或栽培，由物業(yè)管理部門(mén)進(jìn)行培育；同時(shí)要加強(qiáng)樓間距中園藝布設(shè)，英式小品設(shè)置的同時(shí)要考慮其適用性，點(diǎn)綴長(zhǎng)椅、秋千等

15、。5、項(xiàng)目個(gè)體產(chǎn)品的戶型結(jié)構(gòu)分析a、 從戶型結(jié)構(gòu)看，大部分戶型方正、動(dòng)靜分區(qū)、干濕分離、功能齊全，采光通風(fēng)均良好，客廳、臥室的開(kāi)間極大，十分滿足使用者的心理、生理需求，同時(shí)也較符合人體工程學(xué)及高層次消費(fèi)者心理需求的附加空間，屬于非常享受型的住宅。頂層復(fù)式戶型更是提高了居住檔次。b、 a型（5-6#a、b單元）：客廳面積過(guò)大，進(jìn)深過(guò)長(zhǎng)，臥室和客廳雖然采光良好，但是可利用墻體少，家具不宜放置；餐廳、客廳相距較近；廚房采光良好，通風(fēng)性強(qiáng)，但衛(wèi)生間采光不足。c、 5-6#c、c-1型：起居室面積設(shè)置合適，尤其是觀景陽(yáng)臺(tái)，能充分遞延居住空間，且各房采光均良好；但餐廳面積過(guò)大，容易顯得空蕩；衛(wèi)生間分布過(guò)于

16、集中，不具備十分方便的性能，且容易形成暗衛(wèi)；另外走廊過(guò)長(zhǎng)，占用面積大。d、 7-9#餐廳、廚房進(jìn)深太長(zhǎng)，與開(kāi)間形成2：1比例，給居住者帶來(lái)不適的視覺(jué)。a對(duì)于小高層138.96m2的房間（5-6#，c-1單元二房二廳二衛(wèi)（廚房、工人房）戶型分析: 起居室面積開(kāi)間大，感覺(jué)舒適,尤其是與觀景陽(yáng)臺(tái)相連，在感覺(jué)上能充分增加房間空間，且各房采光均良好；衛(wèi)生間分布過(guò)于集中，相對(duì)于客廳較遠(yuǎn)，；另外走廊過(guò)長(zhǎng)；本房面積對(duì)于二室二廳來(lái)說(shuō)過(guò)大，不易為市民所接受。建議方案：a、 采用透明空間建筑理論做引導(dǎo)宣傳，不建隔離墻體，引導(dǎo)目標(biāo)客群自主分離、自主建設(shè)房間的意識(shí)，這樣才能避免面積大、房間少的缺陷。b、 在客廳處用毛玻

17、璃等半透明建筑材料進(jìn)行分隔，創(chuàng)建家用吧廳、書(shū)房等，以此來(lái)增加房間使用功能，并可在宣傳上做出引導(dǎo)，即本項(xiàng)目所建為英式生活小區(qū)，其建筑風(fēng)格和引進(jìn)的生活方式都是以香港上層社會(huì)的生活方式為主要基調(diào)，將二房二廳改變?yōu)槿咳龔d（增設(shè)透明書(shū)房、家用吧廳）正適合了港式生活的主流。改進(jìn)方法： 廚 房 餐 廳 客 廳 3m 環(huán)型吧廳 書(shū)房2.6m 陽(yáng) 臺(tái)a、 環(huán)型吧廳將門(mén)開(kāi)設(shè)于內(nèi)部，面向廚房，以順暢的環(huán)線將人引入，門(mén)高1米左右,與平常吧門(mén)相同，吧廳最寬處2.8米（含吧臺(tái)），深2.5米；臨墻處有壁櫥，擺設(shè)各類(lèi)酒水、飲料；吧臺(tái)寬35公分，頂上吊燈，顯出渾暈而柔和的燈光；內(nèi)外設(shè)移動(dòng)座。b、 在如圖所示處雙面增設(shè)2層臺(tái)階

18、，做成錯(cuò)層，每層臺(tái)階高15公分，則書(shū)房?jī)舾?.8米；門(mén)開(kāi)設(shè)兩處，一處面向客廳，一處面向陽(yáng)臺(tái)；所建書(shū)房適用面積為3 x 2.6m，采用毛玻璃隔開(kāi)。陽(yáng)臺(tái)面書(shū)房陽(yáng)光充足，豐富“陽(yáng)光、知識(shí)、財(cái)富”的主題。賣(mài)點(diǎn)分析：書(shū)房、吧廳嵌設(shè)于三室三廳的房屋中，臥室、客廳方正，大小適中，布局緊湊、靈快，是豪華住宅中偏于適用的一款。無(wú)論是臥室、客廳還是衛(wèi)生間，大開(kāi)間和進(jìn)深都能給人以充分的舒適感。該房體現(xiàn)享受型住宅給人營(yíng)造的空間?，F(xiàn)場(chǎng)話術(shù)：“天安中國(guó)營(yíng)造港式生活空間” 無(wú)論是二人世界還是三口之家，居住在天安第一城，都能充分享受港式的生活方式帶來(lái)的與眾不同。家庭內(nèi)設(shè)的酒吧、輕緩的音樂(lè)讓您靜靜沉湎于酒和文化之中；個(gè)人的半透

19、明書(shū)房，使您在工作之時(shí)還能與家人相處，體現(xiàn)知識(shí)不設(shè)“房”，就是在工作時(shí)也不再一個(gè)人獨(dú)自隔閡。對(duì)于小高層188.36m2的房間（5-6#，c-1單元二室二廳三衛(wèi)復(fù)式）戶型分析:起居室面積開(kāi)間4.5米，感覺(jué)舒適,各房采光均良好；但餐廳面積過(guò)大，容易顯得空蕩；書(shū)房布置在北面， 采光不足；衛(wèi)生間分布過(guò)于集中，相對(duì)于客廳較遠(yuǎn)，且容易形成暗衛(wèi)；另外家庭室過(guò)于狹長(zhǎng)。建議方案：本戶型不宜在以上位置設(shè)立酒吧和書(shū)房，要做適當(dāng)改動(dòng)?？稍陉?yáng)臺(tái)處設(shè)立酒吧或第二書(shū)房，亦可不設(shè)。以突出本項(xiàng)目港式生活的特點(diǎn)為要，相比之下我司認(rèn)為設(shè)立酒吧較有賣(mài)點(diǎn)。設(shè)立方式:a、 將門(mén)開(kāi)設(shè)于內(nèi)部，面向客廳，以順暢的環(huán)線將人引入，門(mén)高1米左右，與

20、平常吧門(mén)相同，吧廳最寬處2.8米（含吧臺(tái)），深2.5米；臨墻處有壁櫥，擺設(shè)各類(lèi)酒水、飲料；吧臺(tái)寬35公分，頂上吊燈，顯出渾暈而柔和的燈光；內(nèi)外設(shè)移動(dòng)座。b、 陽(yáng)臺(tái)處臨南墻布設(shè)壁櫥而不設(shè)置吧臺(tái)，由圓桌茶幾替代。賣(mài)點(diǎn)分析：房屋面積大，客戶可根據(jù)自己需要以多種方式布置房屋；臥室、客廳方正，大小適中，布局緊湊、靈快，吧廳嵌設(shè)于二室三廳的房屋中，帶來(lái)港式的生活模式。 現(xiàn)場(chǎng)話術(shù)：“天安中國(guó)營(yíng)造港式生活空間”港式的生活方式帶來(lái)的與眾不同讓您在一天的疲憊之余倍享家的舒適和溫馨。對(duì)于小高層三房二廳二衛(wèi)（廚房、工人房）169.98 m2戶型分析: 起居室面積4.8米,開(kāi)間大，感覺(jué)舒適但可利用墻體少,大型落地窗充分

21、引入陽(yáng)光；但餐廳面積過(guò)大，設(shè)小型酒吧后較為合適；衛(wèi)生間分布過(guò)于集中，相對(duì)于客廳較遠(yuǎn)；另外走廊較長(zhǎng)。 建議方案：在客廳處用毛玻璃等半透明建筑材料進(jìn)行分隔，創(chuàng)建家用吧廳、書(shū)房，以此來(lái)增加房間使用功能，突出本項(xiàng)目所建為英式生活小區(qū)，其建筑風(fēng)格和引進(jìn)的生活方式都是以香港上層社會(huì)的生活方式為主要基調(diào)，將三房二廳改變?yōu)樗姆咳龔d（增設(shè)透明書(shū)房、家用吧廳）正適合了港式生活的主流。改進(jìn)方法： 廚 房 餐 廳 客 廳 3m 環(huán)型吧廳 書(shū)房2.6m 陽(yáng) 臺(tái)a、 環(huán)型吧廳將門(mén)開(kāi)設(shè)于內(nèi)部，面向廚房，以順暢的環(huán)線將人引入，門(mén)高1米左右,與平常吧門(mén)相同，吧廳最寬處2.8米（含吧臺(tái)），深2.5米；臨墻處有壁櫥，擺設(shè)各類(lèi)酒水、

22、飲料；吧臺(tái)寬35公分，頂上吊燈，顯出渾暈而柔和的燈光；內(nèi)外設(shè)移動(dòng)座。b、 在如圖所示處雙面增設(shè)2層臺(tái)階，做成錯(cuò)層，每層臺(tái)階高15公分，則書(shū)房?jī)舾?.8米；門(mén)開(kāi)設(shè)兩處，一處面向客廳，一處面向陽(yáng)臺(tái)；所建書(shū)房適用面積為3 x 2.6m，采用毛玻璃隔開(kāi)。陽(yáng)臺(tái)面書(shū)房陽(yáng)光充足，豐富“陽(yáng)光、知識(shí)、財(cái)富”的主題。賣(mài)點(diǎn)分析：1、客廳開(kāi)間4.8米，進(jìn)深7.5米，充分體現(xiàn)了享受型住宅給人營(yíng)造的超大空間。2、4.85米的餐廳開(kāi)間十分享受。3、三個(gè)臥室不同的開(kāi)間給客戶的家庭成員帶來(lái)不同的選擇。4、豪華的落地窗引進(jìn)充足的陽(yáng)光。現(xiàn)場(chǎng)話術(shù)：“天安中國(guó)豪華生活”對(duì)于小高層三房二廳二衛(wèi)（廚房、工人房）159.50 m2戶型分析:

23、同上解決方法:同上賣(mài)點(diǎn)分析：1、客廳開(kāi)間4.5米，進(jìn)深7.5米，充分體現(xiàn)了享受型住宅給人營(yíng)造的超大空間。2、4.55米的餐廳開(kāi)間十分享受。3、三個(gè)臥室不同的開(kāi)間給客戶的家庭成員帶來(lái)不同的選擇。4、豪華的落地窗引進(jìn)充足的陽(yáng)光?，F(xiàn)場(chǎng)話術(shù)：“天安中國(guó)營(yíng)造港式生活空間” 對(duì)于小高層三房二廳二衛(wèi)（廚房、工人房）157.86 m2戶型分析:布局方正， 起居室開(kāi)間大，感覺(jué)舒適；三個(gè)臥室并列鄰近走廊，缺少變換；有較大通廊；但餐廳面積過(guò)大，設(shè)小型酒吧后較為合適；衛(wèi)生間分布過(guò)于集中，相對(duì)于客廳較遠(yuǎn)；房間采光、通風(fēng)情況良好。 建議方案:同上具體方法:同上賣(mài)點(diǎn)分析：1、客廳開(kāi)間4.5米，進(jìn)深4.2米，與觀景陽(yáng)臺(tái)相連，

24、實(shí)現(xiàn)第二書(shū)房，充分體現(xiàn)了住宅給人營(yíng)造的享受及休閑空間。2、4.75米的餐廳開(kāi)間十分享受。3、衛(wèi)生間3米開(kāi)間，2.35米進(jìn)深十分寬敞。4、三個(gè)臥室不同的開(kāi)間給客戶的家庭成員帶來(lái)不同的選擇。現(xiàn)場(chǎng)話術(shù)：1、“天安中國(guó)營(yíng)造港式生活空間”2、“觀景陽(yáng)臺(tái)座品花苑”對(duì)于多層三室兩廳145.05 m2戶型分析：餐廳、廚房進(jìn)深太長(zhǎng)，與開(kāi)間形成2：1比例，給居住者帶來(lái)不適的視覺(jué)感受；廚房通風(fēng)、采光良好；餐廳與客廳完全相接，空間過(guò)大，建議分墻隔離。建議方案：同上改進(jìn)方法：同上 賣(mài)點(diǎn)分析：1、客廳開(kāi)間4.8米，進(jìn)深5.4米，并與觀景陽(yáng)臺(tái)相連，充分體現(xiàn)了大空間住宅給人營(yíng)造的舒適及休閑空間。2、主臥明亮寬敞，通風(fēng)潔凈，雙

25、面承受陽(yáng)光的滋潤(rùn)?，F(xiàn)場(chǎng)話術(shù)：1、“天安中國(guó)營(yíng)造港式生活空間”2、“觀景陽(yáng)臺(tái)坐賞花苑” 3、“太陽(yáng)來(lái)做客”主臥西面設(shè)陽(yáng)臺(tái)，引進(jìn)西曬陽(yáng)光；南面落地窗，接承早晨朝陽(yáng)；房屋通透，使您與自然親密無(wú)間。對(duì)于小高層3-4#a單元頂層246.32m2（復(fù)式）戶型分析：本戶型不宜在以上位置設(shè)立酒吧和書(shū)房，要做適當(dāng)改動(dòng)?？稍陉?yáng)臺(tái)處設(shè)立酒吧或書(shū)房，亦可不設(shè)，因?yàn)楸緫粜洼^為適用，不屬難銷(xiāo)戶型。如若設(shè)立酒吧，建議采用以下方式：選擇方案：在陽(yáng)臺(tái)處進(jìn)行分隔，創(chuàng)建家庭酒吧，或在此處設(shè)立第二書(shū)房。以突出本項(xiàng)目港式生活的特點(diǎn)為要，相比之下我司認(rèn)為設(shè)立酒吧較有賣(mài)點(diǎn)。 改進(jìn)方法： 客 廳 酒吧 陽(yáng) 臺(tái) a、 將門(mén)開(kāi)設(shè)于內(nèi)部，面向客廳

26、，以順暢的環(huán)線將人引入，門(mén)高1米左右，與平常吧門(mén)相同，吧廳最寬處2.8米（含吧臺(tái)），深2.5米；臨墻處有壁櫥，擺設(shè)各類(lèi)酒水、飲料；吧臺(tái)寬35公分，頂上吊燈，顯出渾暈而柔和的燈光；內(nèi)外設(shè)移動(dòng)座。b、 陽(yáng)臺(tái)處臨南墻布設(shè)壁櫥而不設(shè)置吧臺(tái)，由圓桌茶幾替代。賣(mài)點(diǎn)分析：1、客廳開(kāi)間4.8米，進(jìn)深5.1米，并與觀景陽(yáng)臺(tái)相連，充分體現(xiàn)了大空間住宅給人營(yíng)造的舒適及休閑空間。2、明亮寬敞，通風(fēng)潔凈。3、超大陽(yáng)臺(tái)弧線布設(shè)，形式優(yōu)美。4、內(nèi)設(shè)書(shū)房，體現(xiàn)幽雅書(shū)香。5、內(nèi)設(shè)閣樓，“倉(cāng)儲(chǔ)超市”現(xiàn)場(chǎng)話術(shù)：1、“天安中國(guó)營(yíng)造港式生活空間”2、“觀景陽(yáng)臺(tái)品味花苑”優(yōu)美的陽(yáng)臺(tái)線形獨(dú)具特色，您在品味美酒的同時(shí)享受夜晚的月色。3、“家

27、庭倉(cāng)儲(chǔ)”存放您的用品，備不備之需。對(duì)于小高層3-4#b單元頂層228.60m2（復(fù)式）戶型分析：同上解決方法：在陽(yáng)臺(tái)處進(jìn)行分隔，創(chuàng)建家庭酒吧。改進(jìn)方法：同上 賣(mài)點(diǎn)分析：1、客廳開(kāi)間4.5米，進(jìn)深5.1米，并與觀景陽(yáng)臺(tái)相連，充分體現(xiàn)了大空間住宅給人營(yíng)造的舒適及休閑空間。2、客廳明亮寬敞，通風(fēng)潔凈。3、超大陽(yáng)臺(tái)弧線布設(shè)，形式優(yōu)美。4、內(nèi)設(shè)書(shū)房，體現(xiàn)幽雅書(shū)香。5、內(nèi)設(shè)閣樓，“倉(cāng)儲(chǔ)超市”現(xiàn)場(chǎng)話術(shù)：1、“天安中國(guó)營(yíng)造港式生活空間”2、“觀景陽(yáng)臺(tái)品味花苑”3、“家庭倉(cāng)儲(chǔ)”對(duì)于5-6#c單元頂層復(fù)式221.44m2戶型分析：本戶型不宜在以上位置設(shè)立酒吧和書(shū)房，要做適當(dāng)改動(dòng)?？稍陉?yáng)臺(tái)處設(shè)立酒吧或書(shū)房，亦可不設(shè)

28、，因?yàn)楸緫粜蜑閺?fù)式，不屬難銷(xiāo)戶型。如若設(shè)立酒吧，建議采用以下方式：選擇方案：在陽(yáng)臺(tái)處進(jìn)行分隔，創(chuàng)建家庭酒吧，或在此處設(shè)立第二書(shū)房。以突出本項(xiàng)目港式生活的特點(diǎn)為要，相比之下我司認(rèn)為設(shè)立酒吧較有賣(mài)點(diǎn)。 改進(jìn)方法：（與以上相同） a、 將門(mén)開(kāi)設(shè)于內(nèi)部，面向客廳，以順暢的環(huán)線將人引入，門(mén)高1米左右，與平常吧門(mén)相同。b、 吧廳最寬處2.8米（含吧臺(tái)），深2.5米；臨墻處有壁櫥，擺設(shè)各類(lèi)酒水、飲料；吧臺(tái)寬35公分，頂上吊燈，顯出渾暈而柔和的燈光；內(nèi)外設(shè)移動(dòng)座。c、 陽(yáng)臺(tái)處臨南墻布設(shè)壁櫥而不設(shè)置吧臺(tái)，由圓桌茶幾替代。賣(mài)點(diǎn)分析：1、客廳開(kāi)間4.5米，進(jìn)深5.1米，并與觀景陽(yáng)臺(tái)相連，充分體現(xiàn)了大空間住宅給人營(yíng)造

29、的舒適及休閑空間。2、餐廳4.75米開(kāi)間，3.2米進(jìn)深，明亮寬敞，通風(fēng)潔凈。3、超大陽(yáng)臺(tái)弧線布設(shè)，形式優(yōu)美。4、內(nèi)設(shè)書(shū)房，體現(xiàn)幽雅書(shū)香。5、內(nèi)設(shè)閣樓，“倉(cāng)儲(chǔ)超市”現(xiàn)場(chǎng)話術(shù)：1、“天安中國(guó)營(yíng)造港式生活空間”2、“觀景陽(yáng)臺(tái)品味花苑”優(yōu)美的陽(yáng)臺(tái)線形獨(dú)具特色，您在品味美酒的同時(shí)享受夜晚的月色。3、“家庭倉(cāng)儲(chǔ)”存放您的用品，備不備之需對(duì)于5-6#c-1單元頂層復(fù)式188.36m2戶型分析：本戶型不宜在以上位置設(shè)立酒吧和書(shū)房，要做適當(dāng)改動(dòng)?？稍陉?yáng)臺(tái)處設(shè)立酒吧或書(shū)房，亦可不設(shè)，因?yàn)楸緫粜蜑閺?fù)式，較為適用，不屬難銷(xiāo)戶型。如若設(shè)立酒吧。選擇方案：在陽(yáng)臺(tái)處進(jìn)行分隔，創(chuàng)建家庭酒吧，或在此處設(shè)立第二書(shū)房。以突出本項(xiàng)目

30、港式生活的特點(diǎn)為要，相比之下我司認(rèn)為設(shè)立酒吧較有賣(mài)點(diǎn)。 賣(mài)點(diǎn)分析：1、客廳開(kāi)間4.5米，進(jìn)深4.8米，并與觀景陽(yáng)臺(tái)相連，充分體現(xiàn)了大空間住宅給人營(yíng)造的舒適及休閑空間。2、餐廳4.75米開(kāi)間，3.2米進(jìn)深，明亮寬敞，通風(fēng)潔凈。3、超大陽(yáng)臺(tái)弧線布設(shè)，形式優(yōu)美。4、內(nèi)設(shè)書(shū)房，體現(xiàn)幽雅書(shū)香。5、內(nèi)設(shè)閣樓，“倉(cāng)儲(chǔ)超市”現(xiàn)場(chǎng)話術(shù)：1、“天安中國(guó)營(yíng)造港式生活空間” 2、“觀景陽(yáng)臺(tái)品味花苑”3、“家庭倉(cāng)儲(chǔ)”對(duì)于7-9#頂層躍層212.16m2戶型分析：因?yàn)楸緫粜蜑檐S層式，較為適用，不屬難銷(xiāo)戶型?？刹蛔鋈魏胃膭?dòng)。由業(yè)主自己選擇房屋布置。賣(mài)點(diǎn)分析：1、 客廳開(kāi)間4.8米，進(jìn)深5.4米，并與觀景陽(yáng)臺(tái)相連，充分體現(xiàn)了

31、大空間住宅給人營(yíng)造的舒適及休閑空間。2、 設(shè)貯衣室，給業(yè)主的衣服細(xì)致的呵護(hù)。3、 主臥內(nèi)設(shè)衛(wèi)生間，方便舒適。4、 四臥三廳三衛(wèi)，豪華空間享受。5、 雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)?，F(xiàn)場(chǎng)話術(shù)：1、“天安中國(guó)營(yíng)造港式生活空間”2、“觀景陽(yáng)臺(tái)品味花苑”雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，將太陽(yáng)引進(jìn)到您的家里來(lái)。3、“衣服美容院”為了保護(hù)您漂亮而華美的衣服，我們特別設(shè)立了貯衣室，讓您對(duì)您心愛(ài)的衣服有所呵護(hù)，您將您的衣服放置于此，就像商場(chǎng)里的展示，更像t型臺(tái)上一場(chǎng)無(wú)人的演出！對(duì)于7-9#頂層躍層221.78m2戶型分析：因?yàn)楸緫粜蜑檐S層式，可不做任何改動(dòng)。由業(yè)主自己選擇房屋布置。賣(mài)點(diǎn)分析：1、客廳開(kāi)間4.8米，進(jìn)深5.4米，并與觀景陽(yáng)臺(tái)相連，充分

32、體現(xiàn)了大空間住宅給人營(yíng)造的舒適及休閑空間。2、設(shè)貯衣室，給業(yè)主的衣服細(xì)致的呵護(hù)。3、主臥內(nèi)設(shè)衛(wèi)生間，方便舒適。4、四臥三廳三衛(wèi)，豪華空間享受5、與212.16m2的區(qū)別在于無(wú)陽(yáng)臺(tái)?，F(xiàn)場(chǎng)話術(shù)：1、“天安中國(guó)營(yíng)造港式生活空間”2、“觀景陽(yáng)臺(tái)品味花苑”3、“衣服美容院”為了保護(hù)您漂亮而華美的衣服，我們特別設(shè)立了貯衣室，讓您對(duì)您心愛(ài)的衣服有所呵護(hù)，您將您的衣服放置于此，就像商場(chǎng)里的展示，更像t型臺(tái)上一場(chǎng)無(wú)人的演出！4、“做自己的設(shè)計(jì)師”這么多的房間，您想怎么用就怎么用。2-3項(xiàng)目綜合素質(zhì)基礎(chǔ)分析1、項(xiàng)目交通情況分析（1）項(xiàng)目所在區(qū)域與城市中心的交通環(huán)境構(gòu)成狀況項(xiàng)目所在區(qū)域位于市區(qū)中心西北角，屬高新技術(shù)

33、開(kāi)發(fā)區(qū)，往市中心公交線路少、頻次低、通車(chē)時(shí)間短，且站點(diǎn)離項(xiàng)目地遠(yuǎn)，出行不方便。（2） 項(xiàng)目所在區(qū)域的交通環(huán)境構(gòu)成狀況項(xiàng)目位于衛(wèi)星路，前進(jìn)廣場(chǎng)以西600米左右，交通暢而不便，出租車(chē)是基本出行工具。2、項(xiàng)目片區(qū)分析項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)殚L(zhǎng)春市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，離市中心相對(duì)較遠(yuǎn)，現(xiàn)有市政配套、生活配套差，缺乏生活和商務(wù)氛圍。該區(qū)以高新技術(shù)企業(yè)和高等學(xué)校等為主要實(shí)體單位，空間疏曠、部分地塊荒蕪、衛(wèi)生狀況差、治安情況一般，并且項(xiàng)目地四周缺乏良好的景觀支持。根據(jù)市政府對(duì)該地段的規(guī)劃，將有輕軌、繁榮路、電臺(tái)街等交通配套的建設(shè)；并有沃爾瑪?shù)仍诮ǖ拇笮统?，如果市政府投入的力度夠大并且加快?zhí)行，那么該區(qū)域?qū)⒂辛己玫陌l(fā)

34、展前景。（1） 地塊狀況項(xiàng)目地塊從其形狀來(lái)看近似于直角三角形，地勢(shì)則呈u形（中間低、兩端高）。（2） 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（略）（3） 項(xiàng)目自然環(huán)境分析項(xiàng)目周邊地帶無(wú)任何高層建筑，視野開(kāi)闊。西面為荒蕪的稻田，背面有渣土處理場(chǎng)，南面、東面臨近衛(wèi)星路和前進(jìn)路，周邊景觀資源極其缺乏。因此，一期工程在進(jìn)行的同時(shí)，要注意屏蔽周邊的劣勢(shì)景觀，避免給目標(biāo)客戶帶來(lái)視覺(jué)上的不利影響?？刹捎靡韵路绞剑?、 建立較高的圍檔，其目的在于阻塞客戶的眼光，高度按常人足到目處的高度設(shè)計(jì)為1.7米，同時(shí)考慮到地塊地勢(shì)高低不平及周邊環(huán)境，建議再加高80公分，即2.5米。2、 做出良好的廣場(chǎng)示范環(huán)境，用其優(yōu)美的景觀資源吸引客戶的注意

35、。（4） 項(xiàng)目的居住環(huán)境項(xiàng)目地周邊基本無(wú)生活配套，市政配套也不齊全，屬于荒空地段，就目前而言，是不適合建設(shè)高檔住宅小區(qū)的。雖然在將來(lái)的市政府規(guī)劃中，有著良好的發(fā)展前景，但目前市政府的實(shí)施力度顯然不足。（5） 項(xiàng)目環(huán)境污染、治安狀況a項(xiàng)目所在片區(qū)植被貧乏，地勢(shì)空曠，不易阻隔較大風(fēng)沙，由于北方的沙塵暴天氣，常常致使項(xiàng)目地附近的沙塵量很大，同時(shí)沿街汽車(chē)亦會(huì)帶來(lái)灰塵。解決方法：1、 建議項(xiàng)目地周邊綠化采用種植高大闊葉樹(shù)木和平鋪草地相接合的辦法。2、 對(duì)于北面的渣土處理場(chǎng)，沒(méi)有很好的處理措施。一期采用高圍墻屏蔽，以后讓其搬遷拆除。3、 項(xiàng)目地存在電輻射污染。建議采用移動(dòng)到地下或遷移。4、 治安狀況上，項(xiàng)

36、目地周邊情況一般。離項(xiàng)目地往東半小時(shí)步程內(nèi)有雙德鄉(xiāng)派出所，距離較遠(yuǎn)，不能滿足未來(lái)普通居住的需要，鑒于項(xiàng)目地離朝陽(yáng)區(qū)政府、各大學(xué)校、超達(dá)開(kāi)發(fā)小區(qū)相近，可多方面協(xié)商，以維護(hù)小區(qū)、學(xué)校治安名義在項(xiàng)目地周邊5分鐘步程內(nèi)設(shè)立派出所分支機(jī)構(gòu)。（6） 項(xiàng)目現(xiàn)有及未來(lái)配套服務(wù)設(shè)施a、 環(huán)境配套設(shè)施：基本無(wú)b、 生活配套設(shè)施：項(xiàng)目地周邊無(wú)任何大型超市，商服務(wù)業(yè)極其缺乏，中小學(xué)校僅有電臺(tái)小學(xué)、125中，其實(shí)力和品質(zhì)不足與本項(xiàng)目目標(biāo)客群對(duì)子女的教育期望相匹，醫(yī)院有前衛(wèi)醫(yī)院，醫(yī)資力量薄弱；銀行附近不存在，項(xiàng)目地周邊餐飲有同達(dá)生態(tài)園，該園建筑規(guī)模大，具有一定的品質(zhì)和特色，受長(zhǎng)春中上市民的歡迎；項(xiàng)目地附近除了規(guī)模一般的天

37、都賓館外亦無(wú)其他大型賓館；至于其他休閑娛樂(lè)場(chǎng)所如舞、歌、浴等周邊都不存在。建議在繁榮路、硅谷大街（前進(jìn)西路）根據(jù)需要設(shè)立充足的商服務(wù)業(yè)配套。c、 未來(lái)配套：長(zhǎng)春目前的房地產(chǎn)業(yè)相當(dāng)蕭條，市場(chǎng)消化能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的增長(zhǎng)速度，各房地產(chǎn)商之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)和消費(fèi)群體駐足觀望的情形形成鮮明的對(duì)比，天安要在所有樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，分享小蛋糕中的一大塊，必須在未來(lái)小區(qū)的配套上有超越一般的表現(xiàn)，讓所有目標(biāo)客戶知道天安的住宅買(mǎi)的不但是品牌更是未來(lái)的生活方式和以前不可實(shí)現(xiàn)的理想。提供以下實(shí)施方案：3-1社區(qū)內(nèi)容1、人性化社區(qū)2、親情物業(yè)3、卓越時(shí)代廣場(chǎng)4、英式文化雕塑5、白金漢宮6、親子樂(lè)園和水上樂(lè)園（怡水園

38、）7、老年大學(xué)8、雙語(yǔ)幼兒園9、吉大子弟校10、英語(yǔ)夏令營(yíng)11、指南針計(jì)劃12、保健醫(yī)院13、社區(qū)局域網(wǎng)14、架式堂15、金融服務(wù)16、公共客廳17、天安t30運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部長(zhǎng)春超級(jí)社區(qū)聯(lián)賽25結(jié)合市場(chǎng)情況，天安第一城一期個(gè)體產(chǎn)品優(yōu)劣總結(jié)綜合市場(chǎng)情況和我們對(duì)項(xiàng)目個(gè)體產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)，可將天安第一城所提供的個(gè)體產(chǎn)品優(yōu)劣總結(jié)如下：（1）、以市場(chǎng)供需情況判斷，最難銷(xiāo)售的戶型：小高層5-6# c1單元138.96（平方米）和其頂層復(fù)式共188.36平方米共32套。戶型2室2廳2衛(wèi)頂層復(fù)式(2室2廳2衛(wèi))面積138.96188.36套數(shù)284朝向南南樓層1010（2）、以市場(chǎng)供需情況判斷，較難銷(xiāo)的戶型：小高層3-

39、4#a單元,三房二廳二衛(wèi)為：169.98（平方米），共 68套；頂層復(fù)式246.32(平方米)共8套,228.6(平方米) 共8套, 及其頂層復(fù)式188.36平方米4套；合計(jì)88套戶型三房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)(復(fù)式)三房二廳二衛(wèi)(復(fù)式)面積169.98246.32228.6套數(shù)6888朝向南南南樓層1-91010（3）、 以市場(chǎng)供需情況判斷，能夠接受的戶型：小高層3-4#b單元159.50平方米,小高層5-6#c單元157.86平方米,多層7-9#145.05平方米戶型 , 戶型3-4#三室二廳二衛(wèi)5-6#三室二廳二衛(wèi)7-9#三室二廳二衛(wèi)面積159.50157.86145.05套數(shù)682854

40、朝向南南南樓層1-91-91-3（4）、以市場(chǎng)供需情況判斷，預(yù)計(jì)較暢銷(xiāo)的戶型 多層7-9#頂層躍式 , 面積212.16平方米或是221.78平方米 戶型躍式(四室三廳三衛(wèi))躍式(四室三廳三衛(wèi))面積212.16221.78套數(shù)99朝向南南樓層55（5）、以市場(chǎng)供需情況判斷，預(yù)計(jì)暢銷(xiāo)的戶型：連排別墅和雙拼別墅共34套 戶型10#a(三室二廳三衛(wèi))10#a(三室二廳三衛(wèi)) 10#b(五室二廳三衛(wèi))10#b(三室二206廳三衛(wèi))a三室二廳四衛(wèi)面積226.99186.62254.17206.88268.15套數(shù)555514朝向南南南南南樓層一層3-4層2層3-4層1層總結(jié)：由以上分析，基本適合現(xiàn)有市場(chǎng)

41、供需狀況的戶型面積共有202套。占項(xiàng)目所提供全部個(gè)體產(chǎn)品數(shù)量的62%，而這202套的戶型面積中，躍層和別墅共有52套，占暢銷(xiāo)套數(shù)的25，說(shuō)明產(chǎn)品的銷(xiāo)路比較單一，針對(duì)性比較強(qiáng)。剩余120套面積較難接受的戶型中，兩室和三室的大面積造成了項(xiàng)目銷(xiāo)售的難點(diǎn)，也可能會(huì)成為本項(xiàng)目未來(lái)的“尾盤(pán)”所在。 26項(xiàng)目的整體建筑定位一、建筑的專業(yè)性 1、香港首批“中國(guó)概念股”天安中國(guó)投資有限公司（本公司）的前身是新鴻基有限公司的中國(guó)部，成立于一九八七年，新鴻基有限公司是其主要股東之一，主要業(yè)務(wù)為投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)。天安中國(guó)于一九八六年在香港正式上市，被譽(yù)為香港首批“中國(guó)概念股”。2、十六年如一日致力于實(shí)現(xiàn)居住的四個(gè)現(xiàn)代化

42、十六年如一日致力于在中國(guó)大陸實(shí)現(xiàn)居住的現(xiàn)代化，投資總額達(dá)60億港元，在國(guó)內(nèi)投資的房地產(chǎn)和其他投資項(xiàng)目達(dá)40多個(gè)，遍布上海、北京、大連、廣州、深圳及國(guó)內(nèi)其他重點(diǎn)城市。華東區(qū)：以上海為龍頭的長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展地區(qū)，居民收入增長(zhǎng)極快，天安于近年內(nèi)主力開(kāi)發(fā)上海市及周邊大中城市的中高檔住宅，取得顯著成效。上海河濱豪園（位于蘇州河畔，毗鄰馳名的上海灘，第一期建筑面積約43,000平方米的高級(jí)公寓已全部完成并出售，創(chuàng)上海內(nèi)銷(xiāo)房最高銷(xiāo)售單價(jià)，單價(jià)達(dá)16,800元/平方米）。上海天安花園：面向浦東中央公園，首期開(kāi)發(fā)的總樓面面積106,000平方米已基本售完。上海佘山鄉(xiāng)村俱樂(lè)部：位于上海市近郊約25公里毗鄰上

43、海佘山國(guó)家旅游度假區(qū)，占地2,500,000平方米。由澳洲著名設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，規(guī)劃建成一個(gè)具有優(yōu)越生活活動(dòng)空間，優(yōu)良教育體育設(shè)施，優(yōu)美休閑居住環(huán)境的新型人文社區(qū)。上海嘉富麗苑：地處上海龍柏高尚住宅區(qū)內(nèi)。上海明苑別墅：該項(xiàng)目位于上海市西郊園賓館旁，是上海虹橋地區(qū)最熱銷(xiāo)的外銷(xiāo)別墅。上海天安中心：該三十層甲級(jí)商業(yè)大廈位于市中心人民廣場(chǎng)附近，可發(fā)展總樓面約48,000平方米，預(yù)計(jì)2003年落成。還有常州新城市花園、常州國(guó)際商城、廈門(mén)天湖苑、杭州聯(lián)誼中心、南京天安國(guó)際中心、無(wú)錫天安大廈、無(wú)錫紅山半島等。華南區(qū)：緊扣時(shí)代脈搏，與時(shí)代并進(jìn)，是華南區(qū)發(fā)展的方向。華南區(qū)目前天安（中國(guó)）所占的可供發(fā)展樓面約1,30

44、0,000平方米，深圳天安數(shù)碼城將高科技的發(fā)展成果結(jié)合于物業(yè)發(fā)展，為深圳市創(chuàng)立一個(gè)已具規(guī)模的科技園，為高新科技企業(yè)提供一個(gè)培育基地。天安數(shù)碼城位于深圳高爾夫俱樂(lè)部旁邊，地處深圳市中心，總建筑面積達(dá)800,000平方米，已開(kāi)發(fā)了500,000平方米樓面，由工貿(mào)大廈、數(shù)碼科技產(chǎn)業(yè)大廈、高級(jí)住宅、公寓及面積達(dá)30,000平方米的多功能會(huì)所和科技服務(wù)中心組成，已成為深圳創(chuàng)新科技企業(yè)的創(chuàng)業(yè)天堂。數(shù)碼科技大廈：建筑面積86,000平方米，總高19層，是集科技、工業(yè)、商業(yè)于一體的新型綜合大廈。深圳天安高爾夫海景花園：位于天安數(shù)碼城內(nèi)，戶戶享有高爾夫球自然寧逸的景觀，為深圳中心區(qū)高品味住宅小區(qū)之一。深圳俊安苑

45、：位于香蜜湖高級(jí)住宅及名校網(wǎng)。深圳天安國(guó)際大廈：位于深圳市中心，是國(guó)內(nèi)頗負(fù)盛名的建筑之一。南海天安鴻基花園：“真山、真水、真生活”，是天安鴻基花園的生活環(huán)境的寫(xiě)照，占地約900畝，建筑面積為180,000平方米，是結(jié)合嶺南山水特色，汲取澳洲建筑精髓，獨(dú)具風(fēng)情的低密度別墅樓盤(pán)。以“創(chuàng)南中國(guó)最好的別墅”為目標(biāo)。華北區(qū)：吸收各方優(yōu)點(diǎn)，將居住環(huán)境的品味提高是天安中國(guó)在華北區(qū)的經(jīng)營(yíng)理念，在華北區(qū)所占的可建樓面約680,000平方米。北京清境明湖：該項(xiàng)目鄰近二號(hào)、三號(hào)使館區(qū)，燕莎友誼商城，附近數(shù)間五星級(jí)酒店提供購(gòu)物、飲食及娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施。大連天安國(guó)際大廈：該項(xiàng)目位于市中心面對(duì)勝利廣場(chǎng)和大連火車(chē)站，總建面積達(dá)

46、66,400平方米，為55層的高檔商業(yè)辦公大廈和商務(wù)公寓，是大連市標(biāo)志性建筑物。大連天安海景花園：高科技開(kāi)發(fā)區(qū)的高級(jí)住宅項(xiàng)目，首期工程的15,331平方米樓面面積已全部建成及出售。天津紫金花園：天津高檔住宅建筑之一。天津國(guó)際大廈：天津最高檔辦公及公寓綜合大樓之一。3、天安中國(guó)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目很多成為當(dāng)?shù)匾约暗貐^(qū)級(jí)的標(biāo)志性建筑 南通新海通花園錦繡園占地8.4畝，現(xiàn)開(kāi)發(fā)面積11,330平方米，為南通最高檔住宅小區(qū)之一。 深圳天安高爾夫海景花園為深圳中心區(qū)高品味住宅小區(qū)之一。 深圳天安國(guó)際大廈是國(guó)內(nèi)頗具盛名的建筑之一。 大連天安國(guó)際大廈55層高檔商業(yè)辦公大廈和商務(wù)公寓，是大連市標(biāo)志性建筑物。 天津紫

47、金花園為天津高檔住宅建筑之一。 大連天安海景花園居住的環(huán)境及素質(zhì)的飛躍，高品質(zhì)居住空間，大連高尚住宅之一。4、一直引領(lǐng)中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展 最早一批進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)。 1984年，天安（中國(guó)）在上海開(kāi)發(fā)的“聯(lián)誼大廈”是中國(guó)大陸第一個(gè)甲級(jí)涉外寫(xiě)字樓之一。 深圳萬(wàn)科早期的很多作品也深受天安的影響，如萬(wàn)科的“水上世界”等。5、產(chǎn)品價(jià)值的提升 市中心的南移必然為該區(qū)域的發(fā)展帶來(lái)更大的契機(jī)，地段的價(jià)值隨之上揚(yáng)，未來(lái)西南部高尚人群居住區(qū)的逐步形成，地價(jià)的攀升實(shí)屬必然，天安第一城作為西南部首家真正高檔次的樓盤(pán)，產(chǎn)品的價(jià)值必定大幅提升； 高新區(qū)的發(fā)展及政府的扶植會(huì)使該區(qū)域的配套設(shè)施逐步完善，使

48、天安第一城的生活配套更加豐富； 隨著天安品牌的知名度和影響力在當(dāng)?shù)氐牟粩嗌钊?，消費(fèi)者對(duì)天安第一城的喜愛(ài)程度和偏好度也會(huì)與日俱增，促進(jìn)產(chǎn)品價(jià)值的提升。二、建筑的完美性本項(xiàng)目一期工程總開(kāi)發(fā)量為100,000，其中包括：6棟小高層，3棟多層，一套10戶聯(lián)排別墅，7棟雙拼，并有5000共建。布局分明有序、整體感強(qiáng)。1、典型的建筑優(yōu)勢(shì)a、外立面：線條明了大氣，時(shí)尚感強(qiáng)，富有流動(dòng)的韻律，給人華貴、典雅的視覺(jué)感受。b、采暖方式：可采用集中供熱與分戶采暖兩種方式。分戶式采暖采用壁掛式燃?xì)鉅t，居住者可根據(jù)自己的需要，調(diào)節(jié)溫度，避免了使用集中供熱的資源浪費(fèi)，使戶內(nèi)充滿了個(gè)人主義的理想溫度。c、層高：小高層與多層層

49、高為3.1米，高出普通住宅層高30厘米，使住房空間得到縱向延伸，給住戶創(chuàng)造了更為寬敞、自由的居住享受，是真正的“高上”住宅?！百I(mǎi)平面，就是在買(mǎi)空間”。別據(jù)權(quán)威報(bào)道，綜合影響兒童生長(zhǎng)發(fā)育的諸多因素，生活在高空間里的孩子要比普通孩子長(zhǎng)得高，所以高出來(lái)的空間，更體現(xiàn)了對(duì)下一代的關(guān)懷。d、墻體：短支剪力墻，穩(wěn)固性極高，是目前世界上最安全的墻體結(jié)構(gòu)，比框架結(jié)構(gòu)等現(xiàn)代建筑通用的墻體抗震性穩(wěn)固性等方面要高出很多，真正體現(xiàn)了建筑“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。e、車(chē)位：一期工程的車(chē)房比為1：0.8，近360個(gè)車(chē)位，基本上可以保證容納社區(qū)全部業(yè)主的私人汽車(chē)。車(chē)位寬敞，高達(dá)6米，車(chē)位管理系統(tǒng)能給業(yè)主汽車(chē)提供安全周到的看護(hù)

50、。建議：在地下車(chē)場(chǎng)開(kāi)設(shè)汽車(chē)清洗、美容業(yè)務(wù)部門(mén)，與地下車(chē)場(chǎng)共同營(yíng)造“汽車(chē)酒店”的概念。2、房型概念：聯(lián)排別墅：唐寧街英式洋房a、聯(lián)排別墅共10棟20戶，予以唐寧街英式洋房的概念，給目標(biāo)客戶以尊貴之感，在長(zhǎng)春市10棟的聯(lián)排別墅不多見(jiàn)，唐寧街作為英國(guó)首相的官邸易于形成新聞效應(yīng)，對(duì)建立發(fā)展商國(guó)際化形象和突出產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)具有有利的影響。b、唐寧街1號(hào)、2號(hào)、3號(hào)號(hào)碼排序，淡化了各單元在位置上的差異，使唐寧街6、8、10、16、18號(hào)具有了炒作的點(diǎn)，可以其提升整部建筑的形象和價(jià)值。三、居住現(xiàn)代化天安第一城是率先實(shí)現(xiàn)北中國(guó)的居住現(xiàn)代化的高檔樓盤(pán)，它帶給業(yè)主以完美、時(shí)尚的生活方式，全新的居住理念，真正以人為本的注重生活感受的四重空間。（1）私密