保利陽邏可行性分析

1、保利陽邏可行性分析（修改）目錄第一部分、項目概況1、地塊概況 2、交通狀況3、地形地貌特征4、市政設施保障5、項目開發(fā)手續(xù)6、項目開發(fā)設想第二部分：陽邏房地產總體前景分析1、陽邏房地產市場概況2、陽邏房地產市場前景分析第三部分：項目區(qū)域前景分析1、項目區(qū)域市場概況2、區(qū)域優(yōu)勢及前景分析第四部分：項目市場定位及價格定位1、項目優(yōu)勢分析2、項目市場定位3、項目價格定位第五部分：項目開發(fā)建設進度計劃第六部分：投資估算與資金籌措1、項目總投資估算2、資金籌措3、投資使用計劃第七部分：收入預測及資金分析1、銷售收入預測2、項目銷售預測及銷售回款計劃第八部分：財務與敏感性分析1、財務分析依據2、銷售利潤分

2、析3、現(xiàn)金流量分析4、項目敏感性分析第九部分：項目風險分析1、項目風險2、項目風險對策第十部分：項目配套1、 生活配套2、 水配套3、 電配套第十一部分：項目可行性結論1、經濟效益分析2、社會效益分析3、可行性結論第十二部分、環(huán)評簡析1、運營期環(huán)境影響評價2、施工期環(huán)境影響分析3、環(huán)境質量現(xiàn)狀評價結論 4、建設項目環(huán)境可行性綜合結論 第一部分：項目概況1、 地塊概況 保利圓夢花園項目位于武漢陽邏經濟開發(fā)區(qū)內，屬于陽邏經濟開發(fā)區(qū)往大武漢城區(qū)的過渡區(qū)域。項目東接陽邏大橋，西接武鋼生活區(qū)（規(guī)劃中的新武鋼生活園），南臨柴泊湖。北連漢施公路快速干線，屬于大武漢市區(qū)的生態(tài)后花園和陽邏經濟技術開發(fā)區(qū)的中間地

3、帶。項目所在地綠化率較高，植被多為矮草和普通樹木；人口密度低；交通路網健全，四通八達；生活配套齊全，居住條件成熟。2、 交通狀況 大區(qū)域交通環(huán)境： 從交通來看，保利圓夢花園項目附近有通往市區(qū)的2106路公汽，從上車到二七路，僅需30分鐘，到達終點站武漢客運港也僅45分鐘。根據交通規(guī)劃，今年底將新設公交線路直通陽邏。與此同時，陽邏長江公路大橋2007年上半年建成通車，從青山到陽邏僅需15分鐘。而全長188公里的武漢繞城公路將全線貫通，聯(lián)接陽邏的318、106國道改擴建工程及陽邏至黃岡的江北一級公路竣工，加上遷建陽邏的漢口機場及京廣、京九鐵路聯(lián)絡線的建成，華中地區(qū)少有的陽邏“水鐵公空”立體交通格局

4、將快速形成。 項目及所在區(qū)域交通環(huán)境：高速公路：武漢外環(huán)路，紅線寬度60 米，綠帶寬度 28米，向南過長江至青山，現(xiàn)狀為城市快速路，規(guī)其控制范圍待確定后再作調整。主干道：柴泊大道，紅線寬度35米，綠帶寬度4 米。次干道：（社區(qū)主道路及支干道路）：紅線寬度15米，綠帶寬度4米。項目地塊內部道路面積率為15.1；道路網密度為0.020.05 km/km。3、 地形地貌及氣候特征保利圓夢花園項目地處武漢東部丘陵地帶、北高南低、枕丘面水、東西平坦、地塊內有起伏。所在區(qū)域屬亞熱帶季風氣候，四季分明，春秋短、冬夏長。氣候濕潤，光照充足，雨量充沛，無霜期長。保利圓夢花園項目規(guī)劃用地面積784683（1176

5、畝），規(guī)劃建筑占地面積1883191。整體海拔高度在3.15.2米。大部分為農田，其余為菜地、宅基地、林地、水塘。場地地貌單元相當于長江三級階地，為城崗、溝谷地貌，地層分布情況如下：a填土（耕土）（q4ml），黃褐色，主要由粘性土組成，含植物根莖，濕，松散，厚約0.6m。bq2老粘土，黃褐色、棕紅色，含鐵錳質結核及灰白色高嶺土團塊，硬塑狀態(tài)，厚約6m。其強度及變形指標為fak=330kpa，es=14mpa。cq2含碎石粘土，黃褐色、棕紅色，碎石含量約20%左右，碎石大小不等，粘土主要為可塑狀態(tài)，厚約1m左右。其強度及變形指標為fak=280kpa，e0=18mpa。d殘積粘土，黃褐色、棕紅色

6、，硬塑可塑狀態(tài)，厚約2m左右。其強度及變形指標為fak=240kpa，es=11mpa。e強風化泥巖，為k-e地層，棕紅色，大部分已風化成土狀、碎塊狀，為極軟巖，厚約1.5m左右。其強度及變形指標為fak=300kpa，e0=40mpa。f中風化泥巖，為k-e地層，棕紅色，巖芯呈碎塊狀、短柱狀，為極軟巖，厚度較大。其強度及變形指標為fa=600kpa。4、 市政設施保障保利圓夢花園項目的市政配套均由陽邏開發(fā)區(qū)政府統(tǒng)一進行施工，在交地時即已經達到三通一平。武漢土地交易中心在交地時，將各項市政配套管線均鋪設到地塊紅線外，并預留足夠的接口。根據陽邏新城對本地塊的規(guī)劃，本項目所在區(qū)域定位為居住、綜合用

7、地，主要依托于項目所在的柴泊湖形成以居住和商業(yè)為主的各類市政公用設施與綜合公共服務設施。5、 項目開發(fā)手續(xù)a、保利圓夢花園項目已與武漢市土地交易中心完成國有土地使用權出讓合同；b、保利圓夢花園項目其他相關資格文件將根據政府有關規(guī)定陸續(xù)辦理。6、 項目開發(fā)設想根據項目的規(guī)劃條件和公司開發(fā)經驗，確定保利圓夢花園項目初步開發(fā)方案。項目占地面積為784644.5，擬規(guī)劃全部建設小高層和高層住宅以及部分低密度住宅，計劃總建筑面積為2200000，地上建筑面積為2060000，地下建筑面積為140000。住宅總建筑面積為2030000、并配套有底商10000、大型商業(yè)中心10000。主要經濟技術指標見表。

8、技術指標總規(guī)劃總用地784644.5 合1176.41畝可建設用地2200000.0 合3298.35畝建筑容積率2.8綠地率36%總建筑面積2200000地上建筑面積2060000其中：住宅2030000戶數14842戶 底商10000 商業(yè)中心10000 教育及公建配套10000地下建筑面積14000070置于地下 停車位550個可售建筑面積2050000綠地面積792000 第二部分：武漢房地產總體前景分析1、 武漢房地產市場概況作為華中重鎮(zhèn)的武漢，中部龍頭地位日益彰顯，隨著經濟強勢開局，武漢大城經濟崛起，無論是中心城區(qū)“向心力”作用進一步加強，還是非中心城區(qū)開始崛起，武漢已經開始融入全

9、國、甚至國際性視野，即將進入資本融合下的轉型期，未來發(fā)展空間極其廣闊?？春梦錆h，投資武漢已經成為中國房地產行業(yè)之市場共識。a、2007年gdp有望破三千億。2007年1季度武漢市gdp為782.93億元，全年可能實現(xiàn)3000億的歷史突破。北京、上海、廣州等城市從3000億增長到5000億，均只用了三年的時間，武漢已經進入快速增長階段。b、享受型高檔商品消費增長明顯。1-6月份，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7550.75元，同比增長16.7%。同時，全市限額以上批發(fā)零售業(yè)銷售額實現(xiàn)1189.26億元，同比增長20.9%；增幅較高類別依次為：金銀珠寶類增長55.6%，汽車類增長40.6%。隨著收入增加，

10、人們生活水平不斷提高、生活觀念發(fā)生改變，進入高檔耐用品消費階段。c、房地產開發(fā)投資速度適中，低于全國平均水平。1-5月，全市完成房地產開發(fā)投資124.16億元，比上年同期增長23.8%，投資速度適度。同時，較全國27.5%的增長速度低3.7%。可見，武漢發(fā)展速度低于全國水平，有進一步的投資空間。d、全市新增供應量減少，樓市重回賣方市場。與投資額放緩對應，市場新增供應量減緩。16月，武漢開發(fā)辦核準173個新樓盤入市，累計核準建筑面積約為960萬，約為去年同期的88%。樓市供應減緩，刺激房價上升，是今年樓市重回賣方市場的重要因素。e、主城區(qū)土地購置面積大幅提升，規(guī)劃面積半年高于去年全年水平。200

11、7上半年主城區(qū)共成交23宗土地，累計面積153.91萬，累計可建規(guī)模507萬，超過2006全年指標。f、銷售面積一路創(chuàng)高，比去年同期增長24%。2007年16月全市商品房網上備案銷售面積達631.57萬，與去年同期相比增長24.10%；全市登記備案銷售57312套，成交量比2006年同期大幅上升。g、住宅均價突破4000元/。2007上半年，武漢成交金額累計達280億元；成交均價為4436元/。其中，商品住房均價為4187元，主力價格區(qū)間整體上移1000元/，4000元5000元/房源占到總成交量約六成，已成為“主力房價。h、90以下小戶型交易量占比接近1/3市場份額。2007年1-6月，據房

12、地產市場信息網數據顯示90以下12993套、90-120戶型12864套，分別為新增供應總量的33.17%、32.84%。而從市場銷量看，90平方米以下的戶型占總成交量的30.44%，接近1/3市場份額。 2、 武漢房地產市場現(xiàn)狀及發(fā)展分析a、開發(fā)企業(yè)二十強占領全市近三成市場份額全市現(xiàn)有600多家持有建設項目的開發(fā)公司，而二十強企業(yè)的房地產投資總額、竣工總面積、銷售總額、納稅總額都占到全市總額的30%以上，與國內一線城市相比，武漢房地產行業(yè)集中度偏低，大牌云集的時代即將來臨。 b、惜售，推動樓市向上發(fā)展，可能促成準現(xiàn)房時代到來。上半年武漢樓市大熱：一方面是購房者的“搶購”，一方面是開發(fā)商紛紛大

13、減推盤量，少量加推，惜售成為2007年度銷售旺季中的“流行語”。對于處于后期仍有一定存量的樓盤而言，銷售上采用惜售策略，以控制推盤速度、減少推量，減緩銷售速度，將促動準現(xiàn)房時代到來。c、萬科、華潤、福星惠譽區(qū)域霸主誕生，引領樓市新發(fā)展：2007年萬科武昌、漢口中心城區(qū)的 “雙金色”計劃；光谷魅力之城步武昌城市花園后同期啟動，最近更是轉戰(zhàn)金銀湖以公司收購方式攬得高爾夫城市花園后續(xù)300畝地塊，萬科西半島、萬科高爾夫城市花園“雙塔”領跑金銀湖。同樣，華潤集團上半年在土地市場競得中南、漢鋼、楊園3宗用地完成中心城區(qū)部署；武漢本土名企福星惠譽收購6月低調收購徐東團結村集團67%股權，獲得其下十余宗用地

14、開發(fā)權，未來將成為武昌中心區(qū)住宅供應量最大的開發(fā)商。d、武漢吸納能力增強，城際置業(yè)逐漸增多。由于武漢開始承擔沿海產業(yè)轉移，同時城市之間房價差巨大，導致武漢現(xiàn)在具有相當強的價格優(yōu)勢，城際置業(yè)現(xiàn)象越來越多。外地購房人群已占全市購房人群的四成以上，成為普及全國的異地置業(yè)潮中最受關注的城市。e、武漢價格漲幅平穩(wěn)，保持正常和理性2007年上半年，武漢市商品住房均價為4187元，比2006年上漲14%，與此同時，深圳漲幅高達64%、北京漲幅更甚達70%、廣州漲幅達39%。同時這一價格水平僅相當于深圳2001年，上海的2002年，廣州的2003年。與這些城市相比，武漢房地產市場運行環(huán)境更顯正常和理性，投資環(huán)

15、境和投資回報更為安全可靠。第三部分：陽邏區(qū)域房地產前景分析1、 項目區(qū)域市場概況陽邏新城作為武漢東部地區(qū)目前唯一的產業(yè)集聚區(qū)，具有承載武漢新一輪制造業(yè)、尤其是重工制造業(yè)轉移的綜合優(yōu)勢。大企業(yè)遷入陽邏經濟開發(fā)區(qū)將會帶來巨大的潛在優(yōu)質客戶群，具有相當的購房需求。按照規(guī)劃，陽邏新城將打造成為武漢最具潛力的工業(yè)新城和宜居生活城，由目前城區(qū)面積37平方公里，人口16萬，到2010年達到城區(qū)用地規(guī)模達45平方公里，人口33萬，到2020年，城區(qū)達54平方公里。本地塊作為陽邏經濟技術開發(fā)區(qū)域的中間地帶，將有大量高素質高收入人群居住。片區(qū)居住環(huán)境逐漸發(fā)展成熟，隨著各大品牌開發(fā)商的加入、該區(qū)域的房地產均價被逐步

16、拉高。商業(yè)配套的完善、新城市中心宜居環(huán)境的獨特優(yōu)勢也為后續(xù)價格的上升提供了良好的空間。陽邏的一級土地交易市場價格攀升迅猛、詳見表：類別/年度200520062007（1-4）投放土地（宗）11158成交土地（宗）8105投放面積（萬）324225成交面積（萬）213419開發(fā)總量（萬）42100.278成交價格（萬元/畝）20-3045-6055-702、 區(qū)域優(yōu)勢及前景分析以項目所在地為中點，整個陽邏經濟技術開發(fā)區(qū)為圓圈，此范圍內所輻射到的新樓盤有：天琴灣，陽邏城市廣場項目，鄂發(fā)花園，水映瀾灣，五環(huán)中央街，潘龍小區(qū)，江景花園等。成熟小區(qū)有：佳陽湖濱花園、佳陽國際、水映讕灣、錦陽花園、金色水岸

17、等。目前，新樓盤物業(yè)形態(tài)全部為多層或小高層。成熟小區(qū)，物業(yè)形態(tài)基本上為小高層，極少數為多層。從用途來看，新樓盤中除陽邏城市廣場項目以商業(yè)用途為主外，其他樓盤基本以住宅為主。后期項目開發(fā)中，在所有具有小戶型的新樓盤中，小戶型銷售情況較好，價格按樓層、朝向差異不等，在1600-2500元/平米范圍浮動。2007年12月，陽邏長江大橋即將通車，屆時，青山、陽邏僅一橋之隔，但目前，陽邏的房價卻比青山便宜不少，因此，不少青山市民選擇到陽邏購置新房。目前陽邏有多個樓盤正在開發(fā)，其房價也從2005年的均價600元/平米，漲到目前的均價1600元/平米。不過，這個價格與武漢中心城區(qū)相比還是要便宜得多目前青山的

18、部分樓盤每平米均價就已上了4000元。 從2006年起，開發(fā)區(qū)先期拿出5000畝土地用于房地產開發(fā)，意預打造一個生態(tài)、宜居的生活新城。目前，該區(qū)域內已聚集了城市廣場、佳陽湖濱花園、佳陽國際、水映讕灣、錦陽花園、金色水岸等多個高品質項目。隨著片區(qū)開發(fā)熱度的“升溫”，陽邏還吸引了地產集團、武漢城鄉(xiāng)建設有限公司、武漢南湖房產開發(fā)有限公司等多個市內大型房企也投身于此。由以上情況看來，目前項目周邊新樓盤還未形成激烈競爭局面，市場發(fā)揮空間較大，若項目規(guī)劃合理將會成為未來區(qū)域內的熱點樓盤之一。由此可見，陽邏未來一年上市新盤在目前的市場價格下，將會全面突破2500元/平米的價格線，未來半年整體價格會趨向280

19、0元/平米的高低平均值。但是繼續(xù)低于武漢市平均水平、隨著交通環(huán)境和配套的改善、陽邏將成為武漢新一輪購房潮的焦點地段。第四部分：項目市場定位及價格定位1、 項目優(yōu)勢分析陽邏將是武漢工業(yè)發(fā)展的重要承接地。天河機場航空港，漢口北鐵路編組站，陽邏深水港、陽邏長江大橋以及四通八達的高速公路網絡，使陽邏海、陸、空三位一體的交通優(yōu)勢明顯，物流樞紐發(fā)達，工業(yè)園的產品可以在這里很方便地運往全國各地。陽邏新城城區(qū)面積37平方公里，人口16萬，規(guī)劃到2010年，城區(qū)用地規(guī)模達45平方公里，人口33萬；到2020年，城區(qū)達54平方公里，人口45萬，遠景為106平方公里，60萬人。1）地理位置好：項目所在地位于陽邏新城

20、的中心位置。屬于丘陵地勢、緊靠天然湖泊、并與城市環(huán)線為鄰，使其具備了開發(fā)成大型居住新區(qū)的潛力。2）生態(tài)環(huán)境好：項目所在地自然環(huán)境良好、山水有靠有聚，符合武漢人的居住習慣。3）地塊形狀規(guī)則項目地塊形狀比較規(guī)則，容易規(guī)劃，且地勢由北向南逐漸向柴泊湖靠攏、形成天然的景觀資源。4）未來人口遷入帶來利潤陽邏未來遷移而入的近50萬人口相當于一個中等城市，這樣的規(guī)劃發(fā)展前景不可小覷。隨著遷入人口數量的急劇增加以及相對市區(qū)低廉的房地產市場價格，未來2-5年時間內、陽邏將面臨一次居住需求極度旺盛的契機。5）大企業(yè)遷入帶來潛在客源企/事業(yè)行業(yè)就業(yè)人口規(guī)模入駐時間武漢鋼鐵公司鋼鐵計劃新增就業(yè)人口0.2萬/年已有就業(yè)

21、人口近7萬占地面積2100畝年銷售收入120-150億2003-2008亞東水泥水泥就業(yè)人口2000人占地1041畝、投資2億2003-2005北新建材石膏板就業(yè)人口800人300畝、一期投資3.6億2004-2206西門子輸電配電就業(yè)人口3000人占地120畝投資近億歐元2003-2006陽邏國際集裝箱轉運中心港務物流已就業(yè)人口1.5萬人，計劃就業(yè)人口2萬。年新增就業(yè)人口1000人年吞吐15萬標箱2010年增加至200萬標箱。內河航運第一大港。2002-2010陽邏電廠發(fā)電已就業(yè)人口5000人華中最大的熱能發(fā)電廠、裝機容量440萬千瓦。1998-2010湖北大學陽邏分區(qū)教育在校學生5000人

22、、教職員工1000人700畝2004-2010愛帝紡織工業(yè)園紡織/服裝已就業(yè)人口1000余人總投資3億、占地278畝2004-2008隨著武船重工、一冶鋼構、重冶機械、江南紡織等企業(yè)在陽邏新城建成投產，特別是武鋼材深加工、武車等大項目的開工建設,加速了陽邏新城經濟實力的積累、也帶來大量的遷移人口和就業(yè)機會、陽邏區(qū)域人口數量已經從2004年的13萬人增加到2006年底的近28萬人（含流動人口）。2、 項目市場定位根據未來市場需求、參考未來十年內陽邏新城整體規(guī)劃及政策布局、保利博高華認為本項目的市場定位應為：規(guī)劃布局合理，社會服務設施完善，商業(yè)及市政配套設施齊全，居住環(huán)境舒適、具備相當投資潛力的居

23、住新城。根據以上定位、并參考項目體量及輻射能力、柴泊湖項目所針對的客戶群體應包括：客戶屬性特性陽邏新城遷移入企業(yè)職工為解決上班路程過遠的問題、也有就近置業(yè)的考慮。關心娛樂、配套及教育等問題。單位集體購買以及團購的可能性較大。來自青山區(qū)域的購買者相對于青山主城區(qū)目前4200元/左右的價格。距離青山較近的陽邏價格誘人。如能開通公交、至八大家、廠前的時間將大大縮短。來自漢口區(qū)域的購買者相對于漢口主城區(qū)目前5100元/左右的價格。陽邏目前的銷售價格難以抗拒、如能做好配套、減少居住的生活成本；保障交通、則能吸引大量漢口人群關注及消費。來自陽邏本地的購買者屬于本地高收入者、有一定的社會地位和經濟基礎。保利

24、品牌的進入給予他們一次實現(xiàn)自己居住愿景的機會?？剐栽谟趦r格。其他包括看好陽邏區(qū)域發(fā)展前景、外地入漢人口等。3、 項目價格定位物業(yè)名稱物業(yè)類型銷售率06年銷售價格07年銷售價格增長幅度鄂發(fā)花園多層40%1600元/1900元/14%水映瀾灣多層小高層30%2200元/2500元/11%五環(huán)中央街高層50%1800元/2200元/20%天琴灣多層、小高層70%1200元/1500元/12%陽邏城市廣場高層60%1900元/2400%0.26%江景花園高層100%1200元/1600元/10%根據以上的市場反映、保利博高華預計未來一年內陽邏片區(qū)域樓市的銷售價格漲幅在12%左右、則項目入市時的銷售均價

25、可設定為：（水映瀾灣*0.1+五環(huán)中央街*0.15+鄂發(fā)花園*0.15+江景花園*0.1.5+天琴灣*0.2+陽邏城市廣場 *0.25）*1.2=2550元/（0.3內為正常值）武漢保利博高華選擇04-06年陽邏片區(qū)4月份和年度銷售均價作為漲幅預估依據：年度銷售均價（元/）漲幅2004.46002005.490025%2006.4120023%2007.1-4160016%如按照保利圓夢花園項目目前的價格增長系數及價格作為本項目08年底入市價格進行推算、則按照項目開發(fā)期間總推量及總回收均價推算如下：開發(fā)階段時間（年）開發(fā)體量銷售均價（元/）回收總額（億元）第一期2008-2010約70萬310

26、0-330020.8-21.4第二期2010-2011約70萬3800-400022.6-24第三期2012-2013約30萬4200-450012.6-13.5總計180萬3700-390054-58按照以上推算、保利圓夢花園項目在5年開發(fā)期內的總回收均價為3700-3900元/總回款金額最高可達到58億元第五部分：項目開發(fā)建設進度計劃為了加快保利圓夢花園項目開發(fā)速度，縮短項目開發(fā)建設周期，減少資金占用時間和財務費用，本項目計劃2008年中旬全面開工，計劃2008年底一期全部交付使用，其中一期的開發(fā)周期為1年半。項目2008年年底開始銷售。第六部分：投資估算與資金籌措1、 項目總投資估算單價

27、總價/可售面積總價單價備注一、土地成本1、取得價格329001603、契稅13166按4計算小計34216167二、前期費用1、勘探設計1100050按建筑面積50元/平方米計算2、臨水臨電500 2按500萬元估算小計1150056三、建安工程1、土建安裝3398001658其中：住宅3060001500含公共裝修，按1500元/平方米 商業(yè)18001800按單價1800元/平方米計算 教育及配套12001200按單價1200元/平方米計算 地下室308002200按單價2200元/平方米計2、工程監(jiān)理費19809按總建筑面積9元/平方米3、質檢監(jiān)測費16998按土建費用的0.5%計算4、智

28、能化及煤氣76445150按每戶5150元計算小計3434791676四、紅線內配套費1、供水供電1632611000按每戶11000元計算2、道路排污1100050按建筑面積50元/平方米計算3、園林綠化19800250按250元/平方米乘以綠地面積計算小計47126230五、政府收費1、市政配套費00包含在地價中2、其他政府收費10005按1000萬元估算小計10005六、不可預見費1209359按二至五項的3%計算直接投資合計4494142192七、開發(fā)費用1、管理費用898844按直接投資的2%計算2、財務費用32762160按直接投資的50計算，2年還清，利率7.29%3、銷售費用1

29、386768按銷售額的2%計算小計55618271投資合計5050322464本項目的總投資為505030萬元，土地成本為32900萬元，建設安裝工程343479萬元，基礎設施建設47126萬元，其他配套費和政府收費為1000萬元，不可預見費9978萬元，其間開發(fā)費用及銷售費用為55618萬元。2、 資金籌措本項目資金來源主要有三個渠道，其中自有資金投入50000萬元，銀行貸款20000萬元，其余為商品房預售收入再投入。項目如果出現(xiàn)資金缺口，將采用自籌資金的方式解決，主要是項目預售款部分?；I集資金將主要用于本項目剩余土地款項的支付和2008年開工后工程款的投入，多余部分將作為項目的流動資金。3

30、、 投資使用計劃本項目啟動資金46716萬元土地出讓金34216萬元前期勘探費用11500萬元市政收費1000萬元預計回收期1.5年稅后利潤136547萬元實投資金回報率194.86%第七部分：收入預測及資金分析1、 銷售收入預測本項目住宅的銷售占相當大的比重、預計收入為693370萬元。稅前利潤為149301萬元，稅前成本利潤率為29.56%。稅后利潤率為111976萬元、稅后利潤率為22.2%。銷售凈利率為16.1%。銷售額總價單價其中：住宅680050 3350 底商7000 7000 商業(yè)5000 5000 地下室1320 66萬/個，40可售銷售額合計693370萬元營業(yè)稅39037

31、萬元稅前利潤149301萬元稅前成本利潤率29.56%企業(yè)所得稅37325萬元稅后利潤111976萬元稅后成本利潤率22.2%項目銷售凈利率16.1%2、 項目銷售預測根據目前武漢市的實際銷售情況及項目入市時間分析、受陽邏開發(fā)及人口遷移的影響、加之保利地產一貫良好的市場聲譽及產品銷售速度，考慮到武漢消費者對于保利產品良好的接受能力。本項目未來的銷售速度較快。 考慮到以上因素、本項目將于2008年中旬進入市場、2013年完成全部銷售任務第八部分：財務與敏感性分析1、 財務分析依據a、 項目2008年開工至2013年全部竣工驗收備案。項目能夠按照上述進度完成。b、 公司所得稅率為33%，其他營業(yè)稅

32、等參照現(xiàn)有的稅費標準。c、 根據公司的基本投資收益率要求和平均資金成本，設定項目的貼現(xiàn)率為10%。2、 銷售利潤分析銷售額總價單價其中：住宅680050 3350 底商7000 7000 商業(yè)5000 5000 地下室1320 66萬/個，40可售銷售額合計693370萬元營業(yè)稅39037萬元稅前利潤149301萬元稅前成本利潤率29.56%企業(yè)所得稅37325萬元稅后利潤111976萬元稅后成本利潤率22.2%項目銷售凈利率16.1%本項目未來實現(xiàn)銷售額為680050萬元、其中稅前利潤為149301萬元，稅前利潤率為29.56%；扣除企業(yè)所得稅317325萬元后、稅后利潤為111976萬元，

33、稅后利潤率為22.2%。3、 現(xiàn)金流量分析（單位：萬元）序號 年份 建設期合計項目2007 2008 2009 2010 2010 0 1 2 3 4 1現(xiàn)金流入0 104006 208011 173343 208011 693370 1.1銷售收入0 104006 208011 173343 208011 693370 2現(xiàn)金流出45716 189582 97900 119552 128643 581394 2.1土地費用34216 34216 2.2建設投資11500 178180 89090 89090 89090 456949 2.3銷售費用5547 4160 2773 1387 13

34、867 2.4銷售稅金及附加5856 11711 9759 11711 39037 2.5所得稅(7061)17930 26456 37325 3凈現(xiàn)金流量(45716)(85577)110111 53790 79368 111976 4累計凈現(xiàn)金流量(45716)(131293)(21182)32608 111976 5凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值(45716)(77797)91001 40413 54209 56464 6累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值(45716)(123513)(32512)7901 62110 所得稅后計算指標財務內部收益率33.24% 財務凈現(xiàn)值(i=10%)￥56463.66萬元靜態(tài)投資回

35、收期3.19 年動態(tài)投資回收期3.80 年考察項目的盈利能力，按照全部投資為自有資金，不考慮財務費用，以上對本項目作現(xiàn)金流分析。通過表中的分析，本項目的內部收益率為33.24%；財務凈現(xiàn)值為56463.66萬元，靜態(tài)投資回收期3.19年，動態(tài)投資回收期為3.80年。本項目具備較強的盈利能力。4、 項目敏感性分析從表中可以看出，當售價下降10%時，項目凈利潤下降62276萬元，而當成本上升10%時，項目凈利潤下降了42346萬元；同樣的，當售價上升10%時，項目凈利潤增加了62276萬元，而當成本下降10%時，項目凈利潤增加了42346萬元。因此在成本和銷售價格兩項因素中，凈利潤對售價的敏感性要

36、高于成本。為此，在項目運作過程中，加強項目營銷策劃運作，加大銷售力度是非常關鍵的。但是同時，控制成本也非常重要的。在土地費用一定的情況下，保證工程質量的同時，要控制好建設工程費用，以保證項目開發(fā)成功，保持項目良好的盈利性。（單位：萬元）價格敏感性分析住宅商業(yè)車庫合計稅前利潤稅前成本利潤率-15%578042.559502805586797.5487289.65%-10%612045630029706213158130316.10%-5%646047.566503135655832.511387722.55%0%6800507000330069035014645129.00%5%714052.5

37、73503465724867.517902535.45%10%7480557700363075938521159941.90%15%782057.580503795793902.524417348.35%成本敏感性分析-15%429277.522505644.56%-10%454529.1119980439.56%-5%479780.7317455334.56%0%505032.3514930129.56%5%530283.9712404924.56%10%555535.589879819.56%15%580787.27354614.56%第九部分：項目風險分析1、 項目風險a、市場風險近年來

38、，國家一直在出臺較為嚴格的宏觀調控措施，這些政策對房地產市場將產生將較大的影響，對購房者的購房心理也會造成比較大的影響。這些變化可能對本項目未來的銷售構成一定的威脅。b、價格風險由于陽邏本地目前市場的銷售價格過低、且部分當地人自建及合資建房較多、因此對項目未來的市場銷售價格可能帶來一定影響。極有可能會影響本項目的消化速度。由于項目的盈利性與銷售速度有較大的關系，因此激烈的競爭使得項目存在著一定的銷售風險。2、 項目風險對策a、市場風險的對策針對市場風險，公司一方面加大對政策法規(guī)的研究力度，力圖把握宏觀經濟走勢，另一方面，在進行項目策劃時，對于市場需求的走向以及產品定位做大量深入細致的調研工作，

39、使本項目在推出時能夠緊緊抓住目標消費群，從而減少市場變化帶來的風險。同時，項目采取較快的開發(fā)速度，快速的運轉可以盡量避免宏觀經濟政策變化帶來的政策風險。b、價格風險的對策首先，公司在房地產市場已經形成了良好的品牌效應。充分利用公司良好的信譽和品牌效應，以及加強營銷方案的策劃，抓住核心的消費群體，對區(qū)域市場進行充分的細分和對自身產品的準確定位，可以最大限度的降低區(qū)域競爭對產品銷售帶來的風險。其次，在設計階段，通過公司豐富的開發(fā)經驗和領先的設計理念，在產品優(yōu)化上加大力度，使產品特點突出，從而降低銷售風險。在推廣及銷售中以保利品牌“自然、和諧、舒適”理念為導向、突出性價比及居住感受。第三，本項目力爭

40、通過較快的速度開發(fā)，較早銷售，就能避開同類住宅推出帶來的沖擊，以避免供給過大帶來的銷售風險。最后，通過加強項目工程管理和建設各階段的檢查和監(jiān)督，采用招標方式精心選擇施工和施工監(jiān)理單位，加強工程的現(xiàn)場管理，提高產品的整體質量，以卓越的質量即能吸引廣大購房者前來置業(yè)，也能在行業(yè)樹立良好的品質形象，進一步增強公司的品牌影響力。第十部分：項目配套1、 生活配套：a、 設置總建筑面積為4300、規(guī)模6班幼兒園一所b、 設置總建筑面積11000、規(guī)模9班初級中學一所c、 設置商務中心附屬建筑總建筑面積500d、 設置商務中心總建筑面積8000e、 按照百戶10的標準設置衛(wèi)生服務中心200、文化活動 中心1

41、200、居委會100、合計建筑面積1500f、 用地范圍內按規(guī)模設置肉菜市場總建筑面積2000g、 合理設置垃圾收集房或收集設施，用地范圍內按規(guī)模設置相 應變電房450、公廁300，合計總建筑面積750；h、 按總建面的7配建物業(yè)管理用房與經營用房； i、 道路后退范圍內不得設置停車位等設施。以上配套設置面積合計280502、 水配套： 規(guī)劃原則a、 保利圓夢花園項目給水采用聯(lián)合供水，由柴泊湖水庫 聯(lián)合供水，水源為柴泊湖湖水。主給水管沿地塊呈環(huán)狀布置；供水水質滿足國家現(xiàn)行衛(wèi)生飲用水標準。b、 水量的確定用水量：根據建筑給水排水設計規(guī)范（gb500152003）制定的各項用水定額及城市居民生活用

42、水量標準（gb/t 50331-2002），項目的用水量預測及分配情況見下：人用：總人數（150-300）升/天為日總供水量總人數為47635人人供水量按上限計算為47635300=14290.5噸經營用：類別單位日最大容量用水標準最大日用水量（m3）商 業(yè)平方米739400.005m3/m2天369.7辦公用水人1000.06m3/人日6.0學校人20000.15m3/人天300綠化用水平方米2824780.001m3/m2天282.5合計958.2以上合計為2360.7噸 c、給水規(guī)劃 采用室外給水干管直供。 公建及住宅均采用變頻供水，壓力不超過0.35mpa。 排水工程規(guī)劃a、規(guī)劃原則項

43、目內采用雨污分流制，生活污水由污水管道收集后，分片處理排放。b、污水管網本工程排水系統(tǒng)采用雨水、生活污水和糞便污水分流的管網形式排放，雨水由雨水斗收集后至雨水管，再排至室外排水管道，最終排放城市下水道。地塊南側柴泊大道上鋪設有dn1500污水管，可作為本區(qū)污水管出口。本項目產生的廢水主要是生活污水，廢水排放量為5937.09m3/d。廢水預處理達到污水綜合排放標準（gb8978-1996）表4三級排放標準，經小區(qū)排污總出口，進入市政排污管網，再排入陽邏污水處理廠，達到城鎮(zhèn)污水處理廠污染物排放標準（gb18918-2002）一級b類標準后，最后匯入倒水河。3、 電配套 電力設施 a、開閉所：含1

44、okv -15000ka高壓開關設備，帶變壓器。含開閉所土建工程（150）b、電纜溝：含開閉所至各建筑配電房進出線電纜溝。商住樓按規(guī)劃使用商住生活區(qū)開閉所，所用電力現(xiàn)暫定由陽邏開發(fā)區(qū)開閉所供電。開閉所進線電纜溝按規(guī)劃計入道路配套建設。 c、建筑內配電含高壓進線電纜，高壓繼電計量開關柜，一組變壓器和低壓柜。室內配電根據建筑功能按每平方計算。 供電工程規(guī)劃 a、負荷預測總戶數為14886戶、其中低密度住宅物業(yè)132戶、高層及小高層物業(yè)14754低密度住宅區(qū)用電=132戶25千瓦=3300千瓦高層及小高層=14754戶8千瓦=118032千瓦商業(yè)及地下室=（48888+28555）100瓦=774.

45、43千瓦預測項目總用電負荷約 12.2萬千瓦 b、電源根據項目總體規(guī)劃，今后視負荷發(fā)展情況將柴泊湖沿線主輸電通路 10kv變壓為110kv變電所，作為項目主供電源。 c、110kv變電站設置規(guī)劃變電站采用110/10kv電壓等級，主變容量按3臺5萬千伏安考慮，用地按300控制。 d、10kv配網規(guī)劃 項目以規(guī)劃110kv變電所為電源，10kv主干線路伸入到各片區(qū)分區(qū)，根據用戶實際情況建設10kv變配電所，其電源可由10kv主干線路支接引入。 弱電 a、 安防:由于園區(qū)外圍設施未形成,部分安防系統(tǒng)無法安裝,現(xiàn)只考慮居住組團出入監(jiān)控、建筑內防區(qū)報警探測器和磁卡收費門禁系統(tǒng)。 b、 消防:各建筑內設

46、立消防區(qū)域報警裝置。住宅各門棟利用門禁建立公共消防報警及收費系統(tǒng)。 c、 網絡系統(tǒng)利用gcs（綜合布線）和si（智能集成系統(tǒng)）建立內部數據傳輸網絡。 d、 廣播系統(tǒng)：含各獨立建筑廣播系統(tǒng)、廣場背景音樂系統(tǒng)、音樂噴泉合成圓區(qū)廣播系統(tǒng)。第十一部分：項目可行性結論1、經濟效益分析經測算，本項目的經濟指標良好，可實現(xiàn)稅后利潤為47741萬元，稅后投資利潤率為22.6%，靜態(tài)投資回收期3.20年，動態(tài)投資回收期3.82年，項目在經濟效益上是完全可行的。本項目具備一定的抗風險能力。在售價下降10%的情況下，項目的稅前利潤為137021萬元，稅前成本利潤率為32.36%；在成本上升10%的情況下，項目的稅后

47、利潤為85249萬元，稅后成本利潤率為20.13%。（單位：萬元）序號 年份 建設期合計項目2007 2008 2009 2010 2010 0 1 2 3 4 1現(xiàn)金流入0 104006 208011 173343 208011 693370 1.1銷售收入0 104006 208011 173343 208011 693370 2現(xiàn)金流出45716 189582 97900 119552 128643 581394 2.1土地費用34216 34216 2.2建設投資11500 178180 89090 89090 89090 456949 2.3銷售費用5547 4160 2773 13

48、87 13867 2.4銷售稅金及附加5856 11711 9759 11711 39037 2.5所得稅(7061)17930 26456 37325 3凈現(xiàn)金流量(45716)(85577)110111 53790 79368 111976 4累計凈現(xiàn)金流量(45716)(131293)(21182)32608 111976 5凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值(45716)(77797)91001 40413 54209 56464 6累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值(45716)(123513)(32512)7901 62110 所得稅后計算指標財務內部收益率33.24% 財務凈現(xiàn)值(i=10%)￥56463.66萬元

49、靜態(tài)投資回收期3.19 年動態(tài)投資回收期3.80 年2、社會效益分析a、 保利作為第一個進入陽邏新城的大型品牌開發(fā)商對推動整個新區(qū)的開發(fā)起到了優(yōu)秀的標桿作用；b、 本項目的開發(fā)有效的解決了大型企業(yè)遷入后給整個區(qū)域帶來的人口居住壓力、并提供了優(yōu)質、有效的房源解決了民生問題；c、 通過本項目的開發(fā)，可以進一步提升公司在武漢住宅市場的影響力，提升公司品牌形象；d、保利品牌的進入給整個區(qū)域的住宅產品層次的提升、居住環(huán)境素質的營造提供了優(yōu)秀的樣板、帶動了整個區(qū)域居住形態(tài)的改變。3、可行性結論綜上所述，保利圓夢花園項目將是一個充滿美好前景的開發(fā)項目。未來柴泊湖所在區(qū)域將被規(guī)劃為整個新城的中心區(qū)，有著美好的市場前景和巨大的利潤空間。隨著城市人口的遷移和大型企事業(yè)單位的遷入，為項目帶來了豐富的客戶資源，加之保利品牌在武漢的良好聲譽及市場號召力、本項目未來的發(fā)展前景非常樂觀。經