房屋維修及管理

1、房屋維修及養(yǎng)護第一節(jié)、房屋維修管理概述 一、房屋維修的概述 （一）房屋維修的定義 狹義的房屋維修：僅指物業(yè)管理公司對房屋的養(yǎng)護和維修 廣義的房屋維修：養(yǎng)護、維修、改建。 具體地說，房屋維修包括： 對房屋的日常保養(yǎng) 對房屋破損部位的修繕 對不同等級房屋的裝修及功能的恢復、改善 結合房屋的維修加固增強房屋的抗震能力等工作 因此，房屋維修是指在房屋的經濟壽命期內，在對房屋進行查勘鑒定、評定房屋完損等級的基礎上，對房屋進行維護和修理，使其保持或恢復原來狀態(tài)或使用功能的活動。 所謂房屋的經濟壽命期，是指房屋自建成并通過竣工驗收合格開始，到由于某種原因引起房屋報廢并拆除為止的總期限。引起房屋報廢并拆除的原

2、因，可能是技術方面的，也可能是經濟方面的或社會其他方面的。 （二）房屋維修的特點 1.房屋維修是一項經常性的工作 房屋使用期限長，在使用中由于自然或人為的因素影響，會導致房屋、設備的損壞或使用功能的減弱，而且由于房屋所處的地理位置、環(huán)境和用途的差異，同一結構房屋使用功能減弱的速度和損壞的程度也是不均衡的，因此，房屋維修是大量的經常性的工作。 2.房屋維修量大面廣、零星分散 量大面廣是指房屋維修涉及各個單位、千家萬戶，項目多而雜；零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋損壞程度的不同，決定了維修場地和維修隊伍隨著修房地段、位置的改變而具有流動性、分散性。 3.房屋維修技術要求高 房屋維修由于要保持原

3、有的建筑風格和設計意圖，因此技術要求相對于建造同類新建工程來講要高。房屋維修有其獨特的設計、施工技術和操作技能的要求，而且對不同建筑結構、不同等級標準的房屋，采用的維修標準也不同。 （三）房屋損壞的原因 1.自然損壞 （1）氣候條件：風吹、雨打、日曬等 （2）生物因素：菌類（霉菌）、蟲害（白蟻）等 （3）地理因素：地基承載力不均、堿化作用等 （4）災害因素：洪水、火災、地震、滑坡、颶風、爆炸等突發(fā)性天災人禍 2.人為原因 （1）使用不當：使用磨損、腐蝕等 （2）設計和施工質量的低劣 （3）維修養(yǎng)護不善 二、房屋維修管理的概念 房屋維修管理是指物業(yè)管理公司圍繞房屋維修的管理目標而進行的計劃、組織

4、、控制和協(xié)調工作。 管理主體：物業(yè)管理公司 實施主體：專業(yè)房屋維修公司 目的與任務： 保證房屋的正常使用，延長房屋的使用年限 防止和消除房屋及其附屬設備發(fā)生損毀 保障使用者的安全、改善住用條件 （一）房屋維修管理的原則 1.經濟、合理、安全、實用的原則 2.預防為主，管、修相結合的原則 3.區(qū)別對待的原則 （1）新建房屋：做好日常養(yǎng)護 （2）舊有房屋：保留、改建和拆建 4.有償服務的原則 （二）房屋維修管理的意義1.利于延長房屋的使用壽命，增強房屋住用的安全性能，改善住用條件與質量。2.利于保證房屋的質量和房屋價值的追加，使房屋保值、增值，為業(yè)主使用人、物業(yè)企業(yè)、國家?guī)碇苯拥慕洕б妗?.利

5、于城市建設和管理，美化環(huán)境，美化生活，促進城市經濟發(fā)展。 4.利于物業(yè)管理公司建立良好的企業(yè)信譽，塑造良好的經營形象，為其他業(yè)務的發(fā)展打下扎實的基礎。5. 搞好房屋維修，也有利于物業(yè)管理在經營中創(chuàng)收。 （三）房屋維修管理內容 房屋安全與質量管理 房屋維修的技術管理 房屋維修的施工管理 房屋維修行政管理 房屋維修的費用管理一、房屋安全與質量管理二、房屋維修的技術管理三、房屋維修的施工管理四、房屋維修行政管理五、房屋維修的費用管理第二節(jié)第二節(jié) 房屋維修管理的內容房屋維修管理的內容一、房屋安全與質量管理（一）房屋安全檢查（二）房屋完損等級評定（三）危房鑒定及排險（一）房屋安全檢查 目的與任務目的與任

6、務：及時發(fā)現(xiàn)房屋存在的安全隱患，采取搶修加固、排除險情的措施。 分類：分類：按時間間隔：定期檢查、不定期檢查按任務與內容：日常性檢查、隨時抽查、重點檢查、普查 檢查方法：檢查方法： 直接觀察法、敲擊法、專業(yè)設備檢查、結構構件驗算第二節(jié) 房屋維修管理的內容（二）房屋完損等級的評定 以建設部1985 頒房屋完損等級評定標準為據(jù)，按統(tǒng)一標準、統(tǒng)一項目、統(tǒng)一方法對現(xiàn)有整棟房屋進行綜合性的完損等級評定。1.1.任務任務：搞清情況（房屋的質量狀況分布），提供管、用、養(yǎng)、修房依據(jù)2.2.等級分類：等級分類：完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房、危險房3.3.評定要素：評定要素：房屋的結構、設備、裝修房

7、屋結構組成：基礎、承重構件、非承重墻、樓地面、屋面等；房屋裝修組成：門窗、墻、柱的飾面、頂棚、細木裝修等；房屋設備組成：水衛(wèi)、電照、暖氣空調及一些特殊設備（消防、電梯、水泵、監(jiān)視器等）等4.4.基本做法基本做法（1 1）定期評定）定期評定：一般是每隔13年對所管房屋進行一次全面的逐幢完損等級的評定。 基本做法：首先進行組織準備（包括制訂評定工作計劃，建立評定組織，培訓評定人員等）； 其次是實施查勘；最后是統(tǒng)計匯總。（2 2）不定期評定）不定期評定：就是隨機地在某個時間內對房屋狀況進行抽查。 常見幾種情況：根據(jù)氣候特征抽查評定；房屋經過中修、大修、翻修和綜合維修竣工驗收后重新評定完損等級；接管新

8、建房屋后，要進行完損等級評定。5.5.評定方法評定方法 首先，按部頒房屋完損等級評定標準的規(guī)定，將房屋結構分為四類：1）鋼筋混凝土結構；2）混合結構；3）磚木結構；4）其他結構。 再對各種房屋分結構、裝修、設備三個組成部分進行評定。 前三種類型一種評法，后一種類型一種評法。 第二節(jié) 房屋維修管理的內容（三）危房鑒定及排險（1）制定危房鑒定標準 三種情況：整幢危房 局部危房 危險點（2）建立危房鑒定機構，組織鑒定（3）確定解危辦法 4種辦法：觀察使用法 、處理使用法、停止使用法 、 整體拆除法 注：房屋損壞的經濟指標注：房屋損壞的經濟指標100整幢危險房的建筑面積危房率總房屋建筑面積100原完好

9、房屋和基本完好房屋下降為損壞房屋的建筑面積年房屋完好下降率總的房屋建筑面積100新增完好房屋建筑面積新增基本完好房屋建筑面積年房屋完好增長率總的房屋建筑面積100完好房屋建筑面積基本完好房屋建筑面積房屋完好率總的房屋建筑面積二、房屋維修的技術管理房屋維修的技術管理 房屋維修的技術管理：指對房屋維修工程中的各個技術環(huán)節(jié)，按國家的技術標準進行科學管理。 三個基本環(huán)節(jié)：1科學地制定房屋維修的設計、施工方案，確定經濟合理的修繕費用標準；2監(jiān)督、保證房屋維修施工過程符合技術規(guī)程要求，確保施工質量與安全生產；3建立房屋的技術檔案，貫徹技術責任制，打下好的技術管理基礎。三、房屋維修的施工管理房屋維修的施工管

10、理 房屋維修施工管理房屋維修施工管理就是指按照一定施工程序、施工質量標準和技術經濟要求，運用科學的方法對房屋維修施工過程中的各項工作進行有效的科學的管理。1.專業(yè)外包型房屋維修的施工管理工作包括：（1）做好維修工程的招標（2）維修工程的設計和技術交底（3）承包合同簽訂（4）施工質量監(jiān)管、工程竣工驗收（5）價款的結算（6）維修技術資料的整理、建檔等四、房屋維修行政管理房屋維修行政管理（一）房屋維修的一般責任：所有人承擔1.保修期內：由施工單位和建設單位負責2.保修期滿后（1）共用部分、共用設備：專項維修基金專項維修基金，全體業(yè)主承擔（2）自用部分、自用設備：業(yè)主自行負責（二）租賃私房的維修責任：

11、依約承擔（三）人為損毀房屋的維修責任：行為人承擔（四）對于那些不及時維修或因他人阻礙，可能導致房屋發(fā)生危險的，房管部門有權采取排險解危強制措施，費用由當事人承擔。一、房屋維修工程的分類二、房屋維修標準房屋維修標準三、房屋維修工程的技術經濟指標第三節(jié)第三節(jié) 房屋維修工程房屋維修工程第三節(jié) 房屋維修工程 一、房屋維修工程的分類 （一）按房屋的完損程度和工程性質劃分小修（維護）工程中修工程大修工程翻修（更新改造）工程綜合維修工程1.小修工程 亦稱零修工程或養(yǎng)護工程，是指物業(yè)管理企業(yè)為確保房屋正常使用，保持房屋原來的完損等級而對房屋使用中正常的小損壞進行及時修復的預防性養(yǎng)護工程。 費用：費用：綜合平均

12、費用占房屋現(xiàn)時總造價的1%以下 特點：特點：項目簡單、零星分散、量大面廣、時間緊迫、持續(xù)反復性強、服務性強。 適用對象：適用對象：完好、基本完好房。2.中修工程 是指房屋少量主體構件已損壞或不符合建筑結構的要求，需要牽動或拆換進行局部維修以保持房屋原來的規(guī)模和結構的工程。 費用：費用：一次維修費用是該房屋同類結構新建造價的20%以下 特點：特點：工地比較集中，項目較小，工程量較大，工程的計劃性、周期性強 適用對象：適用對象：一般損壞房屋 維修要求：維修要求：修后70%以上房屋要符合基本完好或完好房標準的要求。3.大修工程大修工程 是指無倒塌或只有局部倒塌危險的房屋，其主體結構和公用生活設備（包

13、括上、下水通風取暖等）的大部分已嚴重損壞，雖不需全面拆除但必須對它們進行牽動、拆換、改裝、新裝、以保證其基本完好或完好的工程。 費用：費用：同類結構新建房屋造價的25%以上。 特點：特點：工程地點集中、項目齊全、工程量大、花費大、具有整體性，一般與房屋的抗震加 固、局部改善房屋居住使用條件相結合進行。 要求：要求：大修后，房屋要達到基本完好房的標準 適用對象：適用對象：嚴重損壞房4.翻修工程（更新改造工程）翻修工程（更新改造工程） 是指原來的房屋需要全部拆除，另行設計，重新建造或利用少數(shù)主體構件在原地或移動后進行更新改造的工程。 特點：特點：規(guī)模大、投資大、工期長。 費用：費用：應低于同類結構

14、房屋的新建造價。 要求：要求：翻修后必須達到完好房的標準。 適用對象：適用對象：危險房5.綜合維修工程綜合維修工程 指成片多幢或面積較大的單幢樓房，大部分嚴重損壞而進行有計劃的代表大會成片維修和為改變片（幢）房屋面貌而進行的維修工程，也就是大修、中修、小修一次性應修盡修應修盡修（全項目修理）的工程。 費用：費用：應是該片房屋同類結構新建造價的20%以上 特點：特點：規(guī)模較大、項目齊全、工期長、花費大 要求：要求：綜合維修后的房屋應達到基本完好或完好房的標準。（二）按房屋結構性質劃分1.承重結構性維修是指為保證房屋結構安全、適用和耐久，對老朽、破損或強度、剛度不足的房屋結構構件進行檢查、鑒定及修

15、理。2.非承重結構性維修是指為保障房屋的正常使用和改善居住條件，對房屋的裝修、設備等部分的更新、修理和增設，其主要作用是恢復房屋的使用功能，保護結構構件免遭破壞，延長房屋的使用年限。（三）按經營管理的性質劃分1.1.恢復性維修恢復性維修是指修復因自然損耗造成損壞自然損耗造成損壞的房屋及其構件的維修活動，它的作用是恢復房屋的原有狀況與功能，保障居住安全和正常使用。2.2.賠償性維修賠償性維修是指修復因用戶私自拆改、增加房屋荷載、改用戶私自拆改、增加房屋荷載、改變使用性質、違約使用以及過失造成損壞變使用性質、違約使用以及過失造成損壞的房屋及其構件的維修活動，其維修費用應由責任人承擔。3.3.補償性

16、維修補償性維修是指在房屋移交房屋移交時，通過對該房屋的質量、完損情況進行檢查鑒定，發(fā)現(xiàn)有影響居住安全和使用的損壞部位，而對房屋進行的一次性的維修工作，其費用由移交人與接受人通過協(xié)商解決。4.4.返工性維修返工性維修是指因房屋的設計缺陷、施工質量不好或設計缺陷、施工質量不好或管理失當管理失當造成的再次維修，其維修費用由責任人承擔。5.5.救災性維修救災性維修是指修復因自然災害自然災害造成損壞的房屋及其構件的維修活動，對于重大天災，維修費用由政府有關部門撥?？罱鉀Q，對于人為失火造成的災害，責任者需擔負全部或部分費用。 二、房屋維修標準房屋維修標準 房屋修繕范圍和標準 維修標準是按不同的結構、裝修、

17、設備條件，將房屋分為“一等”和“二等以下”兩類分別制訂的。 一等房屋：指鋼筋混凝土結構、混合結構和磚木結構中的一等房屋； 二等以下房屋：指鋼筋混凝土結構、混合結構中的二等房屋和磚木結構中的二、三等房屋，以及簡易結構房屋。 房屋維修標準按主體工程、木門窗及裝修工程，樓地面工程，屋面工程，抹灰工程，油漆粉飾工程，水、電、衛(wèi)、暖設備工程，金屬構件及其他等9個分項工程進行確定。1 1、主體工程、主體工程 屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時應查清隱患。 損壞、變形嚴重的，應加固、補強或拆換； 不合理的舊結構、節(jié)點，若影響安全使用的，大修時應整修改做； 對鋼筋混凝土構件，如有輕微剝落、破損的應及時修補；

18、混凝土碳化產生裂縫、剝落，鋼筋銹蝕嚴重的，應通過檢測計算鑒定構件承載力，采取加固或替代措施。2 2、裝修工程、裝修工程a.門窗修繕后應牢固、平整、美觀，開關靈活，接縫嚴密，不動。門窗開關不靈活、松動、脫榫、變形、腐爛的，應修理更換，小五金應修換配齊；大修時，內外玻璃一次配齊，打好玻璃膠；門窗損壞嚴重、無法修復的，應更換，更換的門窗應與原門窗一致。 b.掛鏡線、窗簾盒、窗臺板等的裝修，屬一般損壞的，應原樣修復；嚴重損壞的，應更新或在不降低標準、不影響使用的條件下，用其他材料代用更新。 c.踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的，應修復。3 3、樓地面工程、樓地面工程a.木地板的損壞占自然間地面面積25以下

19、的，可修復；損壞超過25以上或缺乏材料時，可改做相應標準的高級地坪。 b.普通水泥地面起砂、空鼓、開裂，應拆補、修補或重做；水磨石或塊料地面損壞時，應盡量修復，實在無法修復的，應改做相應標準樓地面。 c.面磚地面損壞、破碎、高低不平的，應拆補或重鋪，室內潮濕嚴重的，可增設防潮層或做塊料地面。4 4、屋面工程、屋面工程a.屋面結構有損壞的，應修復或拆換；不穩(wěn)固的應加固；如因為原結構本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴重，按原樣修復仍不能排除屋漏的應翻修改建。 b.屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落斗、水管等損壞滲水時，應修復；損壞嚴重時，應翻做。 c.女兒墻、煙囪等屋面附屬構件損壞嚴重的，在不影響使用和市

20、容的條件下，可改修或拆除。 d.鋼筋混凝土平屋面滲漏，應找出原因，針對破損情況采用防水材料嵌補結構損壞的，應加固重做。 e.玻璃天柵損壞漏水的，應修復，損壞嚴重的可翻修，但一般不新做。 f.屋面上原有隔熱保溫層損壞的，應修復。5 5、飾面工程、飾面工程a.外墻飾面起殼、開裂、剝落的，應照原樣修復；損壞面積過大的，可全部鏟除重做，重做時，在不降低用料標準、不影響色澤協(xié)調的前提下進行。 b.外墻勒腳損壞的，應修復。 c.內墻飾面起殼、開裂、剝落的，應修復；每面墻損壞超過一半以上時，可鏟除重抹；原無踢腳線的，可加做踢腳線；各種墻裙損壞的情況應根據(jù)墻身的需要予以修復；因室內外高差等原因，引起墻面長期潮

21、濕，如有必要，可加做防水層。 d.天棚損壞：抹灰層松動，有下墜危險的，須鏟除重抹；原線腳損壞的，按原樣修復；損壞嚴重的復雜線腳，應全部鏟除后，原樣修復或適當簡略。6 6、油漆粉飾工程、油漆粉飾工程a.木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護作用的，應周期性地進行保養(yǎng)，上述木構件整件或零件拆換應油漆。 b.鋼門、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構件，其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應先除銹，再刷防銹涂料或防銹漆，然后刷其他面漆；鋼門或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為年。 c.木地板原油漆褪落的，應重做。 d.室內墻面、天棚等修繕時可刷新，其用料應采取新型涂

22、料，如膠白等；高級抹灰損壞應原樣修復。 e.高層建筑外墻原油漆損壞的，應修復，其色澤應盡量與原建筑保持一致。8 8、金屬構件維修標準、金屬構件維修標準 應保持牢固、安全、不銹蝕9 9、其他工程維修標準、其他工程維修標準 對屬物業(yè)管理企業(yè)管理的庭院院墻、院墻大門、院落內道路、溝渠下水道、窨井損壞或堵塞的，應修復或疏通；庭院綠化，不應降低綠化標準，并注意對庭院樹木進行檢查、剪修，防止大風暴雨時對房屋造成破壞。 此外，對坐落偏遠、分散、不便管理，且建筑質量較差的房屋，維修時應保證滿足不倒不漏的基本住用要求。三、房屋維修工程的技術經濟指標1.主要經濟技術指標房屋完好率：50%60%。年房屋完好增長率：

23、2%5%；年房屋完好下降率不超過2。房屋維修工程量：100150平方米/人年。維修人員勞動生產率：5000元/人年。中、大修工程質量合格品率：100%，其中優(yōu)良品率30%50%。維修工程成本降低率：5%8%。安全生產，杜絕重大傷亡事故，年職工負傷事故頻率：小于3。小修養(yǎng)護及時率：99%。房屋租金收繳率：98%99%。租金用于房屋維修率：60%70%。流動資金占用率：小于30%。機械設備完好率：85%。2.2.指標計算公式指標計算公式 /年綜合維修工作量年大、中修工作量年小修養(yǎng)護工作量維修人員勞動生產率年全部維修人員平均人數(shù)年參加本企業(yè)生產的非本企業(yè)人員平均人數(shù)（元 人年）積）工程數(shù)量之和（建筑

24、面報告期驗收鑒定的單位筑面積）單位工程數(shù)量之和（建報告期評定為合格品的品率大、中修工程質量合格100積）工程數(shù)量之和（建筑面報告期驗收鑒定的單位筑面積）單位工程數(shù)量之和（建報告期評定為優(yōu)良品的品率大、中修工程質量優(yōu)良100維修工程預算成本額維修工程成本降低額維修工程成本降低率100全年全部職工平均人數(shù)次全年發(fā)生的負傷事故人年職工負傷事故頻率100數(shù)報告期全部職工平均人人次報告期發(fā)生的負傷事故年職工負傷事故頻率100際檢修、報修戶次數(shù)月（季）度全部管區(qū)實際小修養(yǎng)護戶次數(shù)月（季）度全部管區(qū)實小修養(yǎng)護及時率100當年應收租金額當年實收租金額房屋租金收繳率100年實收租金額用于房屋維修資金額租金用于房

25、屋維修率100年完成維修工作量流動資金年平均余額流動資金占用率100第四節(jié) 房屋日常養(yǎng)護 房屋日常養(yǎng)護是指物業(yè)管理企業(yè)為了合理延長房屋使用周期，確保房屋的完好和正常使用所進行的經常性的日常修理、季節(jié)性預防保養(yǎng)以及房屋正確使用養(yǎng)護管理等工作，這是物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主和使用人最直接、最經常、最持久的服務工作。 一、房屋日常養(yǎng)護的類型二、房屋日常養(yǎng)護的內容一、房屋日常養(yǎng)護的類型1.零星養(yǎng)護：是指結合實際情況進行保養(yǎng)維護或因突然損壞引起的小修。 方式：維修人員走訪住戶；住戶隨時報修。 特點：修理范圍廣，項目零星分散，時間緊，要求及時，具有經常性的服務性質。 包括：（1）屋面清掃補漏、修補屋面、泛水、屋脊；拆換少量天窗、墻體局部粉刷和挖補；