杭州房地產分析

1、歷史回顧以住宅為主體的杭州市房地產市場，與全國其它城市一樣，經歷了 1992 以后的超速發(fā)展和及時調整，現(xiàn)已進入平穩(wěn) 發(fā)展期。他的發(fā)展，基本上經歷了這樣幾個階段：初期，參與建房的只有房管局及政府所屬建設單位，主要進行舊城的改造和新城的擴建。隨著市場的發(fā)展，集資建 房的出現(xiàn)，一些政府所屬建設單位漸漸地不滿足于舊城改造，開始擴大市場，逐步拓寬建設范圍。隨著市場的擴大，一些 民間開發(fā)商紛紛展露頭腳。由于政府所屬的開發(fā)商壟斷著杭州市中心的開發(fā)，民間開發(fā)商們無法輕易進入，于是，他們只 好從杭州市郊區(qū)開始開發(fā)，試圖以“郊區(qū)包圍城市”，從外圍打開缺口。就這樣，他們選擇了蔣村。蔣村作為余杭的一部 分，在他們看

2、來，遲早是要被劃為杭州市的。而且，即使不被劃為杭州市，由于其毗鄰杭州，在地理位置上也是有優(yōu)勢的。 當時，浙江綠城房地產開發(fā)有限公司、浙江金都房地產開發(fā)有限公司、浙江南都房地產開發(fā)有限公司等一批開發(fā)商都列于 其中。正是這樣的一批早期為了生存而在杭州市郊摸爬滾打的開發(fā)商們，奠定了杭城房地產業(yè)的基礎。隨著市場的發(fā)展，開發(fā)商的增加，競爭日趨激烈。于此同時，為在競爭中求發(fā)展，開發(fā)商們開始在規(guī)劃、設計上顯 現(xiàn)出一些特色、品位，形成了品牌的雛形。蔣村正式劃為杭州市，掀起了蔣村建設的高潮，也就真正拉開了杭州市房地產行業(yè)競爭的序幕。97 年下半年，隨著競爭的加劇，開發(fā)商們開始意識到品牌在競爭中的重要性。于是，紛

3、紛采取多種形式，以擴大自 己及樓盤的知名度。綠城房地產公司率先引進了一大批設計界年青的精英加盟，來為公司服務，開始了其桂花園系列的規(guī) 劃設計。 98 年初，以綠城桂花園系列和南都德加公寓為代表的一大批精品樓盤突然間拔地而起，令業(yè)內人士和消費者眼前 一亮，吃驚非小。從此，對于環(huán)境規(guī)劃的重視，對于樓盤品質的重視，以及廣告、樓書上包裝自己的樓盤等品牌意識越來 越為開發(fā)商所接受。杭城房地產行業(yè)也由此邁入了新的歷史時期。概況1999年，杭州市全年財政預算內外投資22.5億元，用于房地產開發(fā)。2000年，杭州市房地產開發(fā)投資增勢不減，在去年高速增長的基礎上，今年上半年房地產投資仍然保持良好的發(fā)展態(tài)勢，完成

4、投資30.54億元，同比增長32.9 %。其它投資完成8.76億元，同比增長3.3 %。1999年，杭州市市區(qū)住宅施工面積 555萬平方米，竣工232萬平方米。其中，市區(qū)經濟適用住房竣工建筑面積達到 35萬平方米，新開工建筑面積43萬平方米，不在統(tǒng)計口徑內的省級經濟房竣工 2.2萬平方米，竣工及新開工面積均超額完 成市政府確定的目標任務。2000年上半年，杭州市施工面積達691萬平方米，同比增加137萬平方米，增長24.7 %，其中新開工面積達 163萬平方米，同比增加46萬平方米，增長39.28 %。新開工項目297個，比去年同期增加 69個。目前，杭州市區(qū)人均住宅面積 達到10.1平方米。

5、1999年，杭州市全市消費信貸資金累計發(fā)放貸款46.2億元，年底余額50.3億元，同比增長3.71倍，其中，個人住房貸款占全部信貸消費總量的 72.8%。99年，杭州市房地產銷售價格同比增長 2.3%，其中，普通住宅上升 4.1%，房地 產租賃價格同比上升 5.2%。2000年，杭州市房地產開發(fā)到位資金達83.5億元，比去年同期高出 29.3億元，增長54%，其中購房定金預付款達24.7億元，同比增長 83%。2000年1-6月，市區(qū)住房公積金“個人購房抵押貸款”達1471戶，貸款金額18300萬元，預計全年貸款可突破3億丿元。到2000年初，全市新增物管面積 513萬平方米，50多個住宅小區(qū)

6、（大廈）獲得了市級物管優(yōu)秀，分別有17個和3個小區(qū)（大廈）獲得省級、國家級物管優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈）。空置房商品住宅的積壓，資金的沉淀，不僅使國有商業(yè)銀行在開發(fā)項目上的貸款無法按期收回，金融風險增大，而且將影 響整個住宅產業(yè)的發(fā)展。在制約住宅發(fā)展的同時，也波及到整個社會經濟。然而，住宅需求并沒有因為商品住宅空置率居 高不下而得到滿足，潛在的住房需求無法轉化為現(xiàn)實需求。如何盤活杭城空置商品住宅，使住宅產業(yè)成為推動杭州市國民 經濟新一輪增長的動力，已經成為目前令人關注的重要問題。至2000年2月2日，杭州市公開刊登五期杭州市區(qū)空置商品房確認公告，共核準在杭42家房地產開發(fā)企業(yè)的4035套，計35.7

7、769萬平方米的商品房為空置房，可以享受優(yōu)惠政策，降價、減稅出售。目前，此類房產品問者多，購者 少，銷售形勢很不樂觀。豪華住宅的空置率最高，遠遠超過了其它房產品的空置率，也超過了全國商品房的平均空置率，說明杭州市豪華住 宅供需嚴重脫節(jié)。14%15%14%44%1999年商品房空置率情況表商品房-住宅類.1豪華住宅-非住宅1寫字樓交易狀況杭州市1999年房地產交易情況表成交數(shù)量（宗）成交面積（萬平方米）成交金額（億兀）成交情況17697541 . 3135. 2比上年增長162. 8167 . 7186. 7無論在成交數(shù)量、成交面積，還是成交金額上，都比去年有了成倍的增長。團體購買已走向尾聲，散

8、戶市場已真正來臨。同時，散戶購買商品房的實力和實際承受能力都較去年有了一定的提 高。杭州市1999年商品房交易情況表成交數(shù)量（宗）成交面積（萬平方米）成交金額（億元）成交價格（元/平方米）成交情況678992. 6128. 793100比上年增長%上升1344有所下降有所下降下降180杭州市1999年抵押房產交易情況表成交面積（萬平方米）成交金額（億元）99年成交情況351. 88100高出98年的量20068. 78比上年增長%56. 8468. 78注：抵押房產包括商品房現(xiàn)、期房的按揭廠商目前，杭州市有省、市、區(qū)、單位、集團、合資、股份、等各種房地產公司約327家。其中，市屬73家，縣屬1

9、10家，大企業(yè)近20家。如：浙江綠城房產、浙江南都房產、浙江證大房產、浙江耀江集團、安居房產、浙江金都房產、大家 房產、華立房產、浙江金緯房產、濱江房產、浙江偉星房產、浙江中大房產、浙江廣宇房產、浙江廣通房產、浙江興財 房產、浙江中財房產、浙江浙經房產、浙江華立房產等。杭州市的房地產公司有三種，一種是大型的集團公司下屬的房地產公司，如：青春寶、中大、廣通、城建、野風、 久陽、宋都、濱江、廣宇、華立、偉星等十幾家。這些房地產企業(yè)的特點是：資金實力雄厚，但主營并不是房地產。另外 一種是專業(yè)的房地產開發(fā)公司極其銷售、代理、物業(yè)公司，如：綠城、中江、西泠、金緯、風起、金都、耀江、廣廈等70家左右。它們

10、的特點是：主營為房地產業(yè)務，大都開發(fā)過較多的項目，而且，大多涉及房地產的開發(fā)、銷售甚至物業(yè)管理。 第三種是因某個項目而成立的項目型開發(fā)公司，如萬景閣、雙牛等十幾家。它們的特點是：實力有限，資金有限，經驗少、 只做過一、兩個項目的開發(fā)，銷售或物管大都由別的專業(yè)公司代理。在杭州市的房地產企業(yè)中，綠城房產屬于一類房地產企業(yè)，99年的銷售額近7億元；南都房產、證大房產、耀江房產、安居房產、金都房產、大家房產，99年的銷售額分別為：4億、3.2億、3.2億、3億、2.5億2.5億元；其他房地產企業(yè)，他們在99年的銷售額分別為：華立房產 1.8億元，金緯房產1.6億元，濱江房產1.5億元，偉星房產1.3億

11、元， 中大房產1.2億元，都是銷售額在2億元以下的房地產開發(fā)企業(yè)。行業(yè)中，綠城房產的銷售額比上年增長82%大家房產比上年增長92% 金都房產增長 40%2000年，杭州市房地產企業(yè)的房產銷售形勢仍然保持穩(wěn)中有升的好勢頭。78.57%的杭州開發(fā)商認為今年 2季度本企業(yè)的景氣狀況比上季度偏好，認為持平的占14.29%。這些企業(yè)里，今年2季度的商品房銷售價格呈上揚態(tài)勢，完成的投資及土地開發(fā)面積不斷增加，房屋施工及銷售大幅度上漲。有35.71%的企業(yè)表示，自己公司的商品房銷售價格已比上季度要提高，而有 64.29%的企業(yè)表示持平，沒有一家公司的銷售價格是下降的。認為2 季度稅后利潤比上季度上升的開發(fā)企

12、業(yè)占了 19.23%，持平的占 73.63%。目前，杭城已有十幾家房地產開發(fā)和物業(yè)管理公司通過了IS09000國際質量保證體系認證，包括綠城、南都、證大;綠城房產、證大房產等還通過了ISO9002國際質量體系認證。南都房產開發(fā)的南都德加公寓和金都房產開發(fā)的新金都城市花園，均通過國家建設部組織的全國城市住宅建設示范小區(qū)的驗評和復評，雙雙摘取國家級金獎小區(qū)桂冠，囊括建設部 最高獎項。這一切，都標志著杭州市房地產企業(yè)的開發(fā)、管理水平邁上了一個新臺階，對提高杭城房產品質將產生積極而 深遠的影響，也將促進杭城乃至浙江房地產界全面建立質量保證體系。隨著杭州市房地產企業(yè)的健康發(fā)展和市場競爭的進 一步加劇，既

13、無品牌又無實力的開發(fā)商已經在逐漸被淘汰出局。行業(yè)環(huán)境經濟環(huán)境國民經濟保持持續(xù)增長1999 年，浙江省GDP曾長10%達到5350億元，增速高出全國平均水平。早在1998年年底，杭州市區(qū)人均 GDP已達3.33萬元人民幣，居全國大中城市之首。至1999年年底，杭州市 GDP達到 1225億元，同比增長10.2%，已經連續(xù)第9年保持兩位數(shù)增長。全市人均 GDP為2414美元，同比增長9.5%，其中市區(qū)人均 GDP達到4171美元，繼續(xù)在全國各大城市中 名列前茅。居民收入逐步提高在浙江省， 1999 年，全省人均可支配收入 8428 元，比上年增長 7.5%， 1999年杭城居民人均可支配收入 90

14、85元，比 全省人均高出 7.8 個百分點，比上年增長 7.3%，剔除物價因素，實際增幅為 6.9%，超過 1998 年的實際增幅（ 5.3%）。居 溫州、寧波之后 ,排名第三。 1999年， 全省市區(qū)居民恩格爾系數(shù)為 42.2%，杭州市居民恩格爾系數(shù)為 40.3%，比上年下降 2.2 個百分點。住宅產業(yè)正成為中國國民經濟新的增長點我國經濟的“拐點”即將出現(xiàn)，作為導向行業(yè)的房地產行業(yè)將是最受益的行業(yè)之一。尤其是在今年，隨著“貨幣化” 分房政策以及金融、稅收等一系列相關配套政策的出臺，加之銀行不斷加大推行個人住房按揭的力度，房地產行業(yè)在經過 了近六年痛苦的經濟結構調整之后，正逐步走出低谷，步入良

15、性循環(huán)的發(fā)展軌道。政策環(huán)境 福利分房的取消、貨幣化分房政策的實施，外地人購房入戶政策的出臺等住房制度的改革，各種住房金融制度的建立，甚至政府減免一系列稅費，讓居民賣舊房買新房，享受政策優(yōu)惠，都不斷地改善著政策的軟環(huán)境，或者促進住房的商 品化進程，使集團購房從市場退出，個人購房取而代之；或者刺激房地產二級市場的發(fā)展，都為杭州市的房地產行業(yè)的發(fā) 展起著積極的推動作用。房改政策1. 取消福利分房（實物分房），實施貨幣化分房的政策貨幣化分房對于房地產商來說，意味著散戶時代的到來，杭州房地產業(yè)結構將面臨著大的調整。散戶的個性化傾向 明顯，對房產品的要求較高，房地產企業(yè)必將優(yōu)勝劣汰。散戶青睞品牌，品牌房產

16、公司在激烈的競爭中會更加有利?？梢?說，這一方案的出臺對杭州的房地產有著積極的作用。同時，貨幣化分房對開發(fā)商來說是一個挑戰(zhàn)。此政策出臺，消費者將從根本上破除要房找單位的觀念。貨幣化分房的補貼額度有限，散戶根據(jù)自己的經濟實力，以及對居住環(huán)境的要求，或多或少要選擇按揭，因此，可以預計，更多的人 會超前消費，貨幣化分房給人們帶來的是觀念的改變。對于國有房地產公司，此政策的出臺則為不利的消息。因為國有房產企業(yè)原來享受國家優(yōu)惠政策，市場意識相對薄 弱。而現(xiàn)在，國有房地產開發(fā)公司不得已，只好自己到市場上去爭取土地和客戶。貨幣化分房政策出臺之后，購房者有了 自主權，對房產品的要求會越來越高，國有房產企業(yè)必須

17、改造舊的機制，才能適應形勢。實物分房只控制面積而不控制價格，導致杭州市的房價居高不下，特別是市中心的房價。貨幣化分房出臺之后，那 種高價房好銷，低價房反而銷不掉的現(xiàn)象將不會再現(xiàn)。但是，這個政策近一、兩年不會對樓市的價格有太大的影響。因為有一定工齡的客戶大部分已經趕上了實物分房， 而新參加工作的客戶群真正進入購房市場還有一個過程。2房改房上市的政策： 房改房上市政策的出臺，為大量渴望購買二手房的人們提供了更多的選擇機會，使得存量房產交易開始全面上升。從 整個市區(qū)二手房交易數(shù)量來看，房改房做為主力房源已經顯示了它的潛在力量。自管房與私房買賣的成交數(shù)量大幅上揚， 住宅二、三級市場的聯(lián)動給雙方都帶來了

18、極大的興旺與發(fā)達，賣掉舊房的人多了，也就意味著二次置業(yè)的人數(shù)在上升，新 建商品房的目標群體在不斷擴大。從而，也推動著杭州房地產業(yè)的發(fā)展。產業(yè)政策1建設部制訂的跨世紀中國住宅產業(yè)政策綱要指出，跨世紀中國住宅產業(yè)政策的制定和實施的出發(fā)點和最終目標是：（ 1） 加大住房投入，改善住房的有效供給；（2） 增加住房消費，實現(xiàn)住房的有效需求；（3） 搞活市場流通，促進住房供給與需求的基本平衡，實現(xiàn)住房投資和住房消費的雙向拉動，促進住宅產業(yè)發(fā)展，推動國民經濟增長。2. 99年5月1日，杭州放開外地人購買出讓土地上的新建內銷商品房的產權證辦理。2000年2月25 日起，產權證對非杭籍人士完全放開。399年 9

19、月，杭城調整房地產市場稅收政策正式出臺，對于99年 8月 1 日以后購買普通住宅的消費者，按 1.5%稅率計征契稅。4 99 年 10 月，杭州市房管局公布空置商品房確認公告，對于在99 年 8 月 1 日至 2000 年 12 月 31 日其間購買空置商品房的單位或個人，可以享受免征契稅的優(yōu)惠政策。金融政策1降低房地產交易的有關稅費；2增加住宅消費信貸規(guī)模；3. 儲蓄利率下調、存款實名制、征收利息稅；4住房按揭利率降低、期限延長（最長達30 年）、比例增加（購房款的 80%）（在杭城個人購房中有 80%以上選擇按揭），建立住房公積金制度；5杭城 99年 1月推行公積金與商業(yè)銀行組合貸款。“住

20、在杭州”市委、市政府“住在杭州”戰(zhàn)略的提出對杭州市房地產業(yè)的發(fā)展起著促進和導向作用。2000 年 4月，杭州市召開全市房地產開發(fā)工作會議，圍繞“實施住在杭州發(fā)展戰(zhàn)略，努力促進房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展”主題，提出了創(chuàng)建高品位住宅小區(qū)的三條原則、四個環(huán)節(jié)和五項措施，為杭州的房地產發(fā)展指明了方向。具體包括：1）鼓勵推廣應用新技術新材料，四新產品和節(jié)能住宅；對規(guī)劃設計水平高、功能優(yōu)秀住宅小區(qū)的開發(fā)商實行政策鼓勵，從征地、辦證等方面給予優(yōu)惠；2）加快貨幣拆遷安置；3）刺激二級市場活躍，重視科技投入，完善住房供應體系，加強對“住在杭州”優(yōu)秀住宅小區(qū)創(chuàng)建工作的領導，對舊住宅小區(qū)實行收購整治等等；4）在政策調控下，

21、土地供應實行公開招標和拍賣，將使競爭日趨公平和公正，優(yōu)勝劣汰，使房地產開發(fā)走向品牌、實力和規(guī)模經營。房地產業(yè)成為“住在杭州”戰(zhàn)略實現(xiàn)的產業(yè)依托隨著住房商品化的發(fā)展，房地產業(yè)成為住宅建設的產業(yè)依托?！白≡诤贾荨睉?zhàn)略的提出，使得以住宅為主體的房地 產業(yè)成為此戰(zhàn)略實現(xiàn)的產業(yè)依托。由于“住在杭州”不僅指居住生活在杭州，而且還指工作、創(chuàng)業(yè)在杭州，因此，“住在 杭州”戰(zhàn)略實現(xiàn)的產業(yè)依托是以住宅為主體的房地產業(yè)。 “住在杭州”城市品牌的創(chuàng)建，離不開住宅產業(yè)的品牌發(fā)展。 “住 在杭州”戰(zhàn)略的提出，有利于促進房地產業(yè)的升級，有利于實現(xiàn)杭州市社會經濟的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，對于杭州房地產業(yè)的 發(fā)展起著促進和導向作用。“

22、住在杭州”促進房地產業(yè)從經濟新增點成長為支柱產業(yè)，促進了產業(yè)升級自從 1998 年 3 月國家正式將住宅建設確立為促進經濟新的增長點以來，先后出臺了一系列促進住宅流通和消費、 扶持住宅產業(yè)健康快速發(fā)展的政策、措施，以住宅為主體的房地產業(yè)在擴大投資、啟動消費、促進經濟增長等方面確實已 經顯現(xiàn)出新增長點的力量，產業(yè)本身也獲得了較快的發(fā)展。從杭州市來說，尤其這兩年，出現(xiàn)了投資增、竣工快、銷售暢、 價格升的產銷兩旺和市場的持續(xù)紅火局面。杭州房地產業(yè)發(fā)展對全市財政收入的增長，城市產業(yè)結構的調整以及城市基礎 設施的建設都作出了重要的貢獻。經過十多年的發(fā)展，經歷起步、過熱、調整、整合至目前的興旺，已經在發(fā)展

23、壯大中逐 步成為杭州市國民經濟的重要產業(yè)，誕生了一批省、市城市住宅建設示范小區(qū)，實現(xiàn)了杭州市住宅建設史上“零”的突破。房地產業(yè)作為國民經濟先導性和基礎性的產業(yè)， 在很多發(fā)達國家已經成為國民經濟的支柱產業(yè)， 特別是在經濟起飛階段，都發(fā)揮過重要作用。但在中國，在杭州市，房地產業(yè)年增加值占GDP的比重都還很低，還遠未達到支柱產業(yè)的地位。隨著住宅理念的提升和網絡經濟的出現(xiàn)，使以住宅為主體的房地產業(yè)面臨新的挑戰(zhàn)和機遇，城市的發(fā)展也面臨發(fā)展戰(zhàn)略的 選擇和新的支柱產業(yè)的培育?！白≡诤贾荨鼻『脼樯钚偷某鞘泻贾菡业搅水a業(yè)升級和城市發(fā)展的結合點。即：通過 最宜人的生態(tài)環(huán)境、 居住環(huán)境、創(chuàng)業(yè)環(huán)境的營造， 形成人才

24、集聚， 以“住在杭州”為先導帶動“旅游在杭州、 創(chuàng)業(yè)在杭州”。 加上興建大學城，“學在杭州”，共同促進杭州成為“生活居住的天堂”、“旅游休閑的天堂”、“求知創(chuàng)業(yè)的天堂”。“住在杭州”既提升了房地產業(yè)的地位，又為其發(fā)展指明了方向，提出了更高要求。即創(chuàng)造五個最佳：最佳的增值 環(huán)境，保持市場穩(wěn)定增長，物業(yè)平穩(wěn)增值；最佳的環(huán)保環(huán)境，大氣、水等生態(tài)環(huán)境在全國大中城市中是宜人居住，小區(qū)環(huán) 境具有親和力；最佳的生活環(huán)境，購物、教育、出行都非常方便，人際交往渠道暢通，對外聯(lián)系便捷；最佳的創(chuàng)業(yè)環(huán)境， 住在杭州，有創(chuàng)事業(yè)的濃厚氛圍和良好條件，這方面需要房地產產業(yè)內外環(huán)境的配套；最佳的服務環(huán)境，創(chuàng)全國一流的物 業(yè)管

25、理水平，使居住和工作在其中感到十分舒適、安全和方便。這五個最佳的創(chuàng)造過程，既是“住在杭州”城市品牌打響 的過程，也是房地產業(yè)適應知識經濟要求實現(xiàn)產業(yè)集約化、規(guī)?；?、科技化、品牌化發(fā)展的過程，即實現(xiàn)房地產業(yè)現(xiàn)代化 和可持續(xù)發(fā)展的過程。因此，“住在杭州”戰(zhàn)略的提出，將促進房地產業(yè)的現(xiàn)代化，并進而升級為支柱產業(yè)，與教育、旅 游和高新技術產業(yè)一起促進杭州經濟和社會的可持續(xù)發(fā)展?！白≡诤贾荨贝龠M房地產業(yè)發(fā)展外部環(huán)境的改善目前“住在杭州”已經從最初于去年媒體和有關部門提出的一句口號，通過策劃一系列活動逐漸打響，并成為市委市 政府系列推出的城市品牌之一，成為杭州“人力資本密集型發(fā)展戰(zhàn)略”中一個先導性戰(zhàn)略。從

26、去年的“住在杭州”代表樓 盤評選、“住在杭州”高級研討會及赴香港樓盤展示，至今年以來焦點訪談和新聞聯(lián)播對杭州整個城市的環(huán)境質 量和整體形象明顯改觀的宣傳報道，從市領導到政府有關部門、從房地產開發(fā)商到普通居民，“住在杭州”已漸入人心， 引起各方對于人居環(huán)境改善、住宅小區(qū)營建和房地產業(yè)發(fā)展的關注和重視。 “住在杭州”的品牌正逐步走向全國。為進一步打響這一品牌，從城市總體布局規(guī)劃、城市生態(tài)環(huán)境改善、到道路交通和市政配套設施建設，促進房地產業(yè) 發(fā)展的外部硬環(huán)境將進一步改善。同時，為吸引人才形成人才集聚，使他們學在杭州、住在杭州，創(chuàng)業(yè)在杭州，杭州將先 后制定一系列吸引外來移民投資居住的優(yōu)惠政策，如購房入

27、戶，智力移民、鼓勵外地企業(yè)集團總部駐杭、興建大學城和創(chuàng) 業(yè)園等政策措施的實行，將大大促進房地產的生產、流通和消費，房地產業(yè)發(fā)展的政策環(huán)境明顯改善?！白≡诤贾荨贝偈狗康禺a業(yè)內部優(yōu)勝劣汰，實現(xiàn)房地產業(yè)現(xiàn)代化“住在杭州”城市品牌的創(chuàng)建既為房地產業(yè)的發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境，同時也對房地產業(yè)提出了挑戰(zhàn)。城市品牌 對產業(yè)品牌和住宅小區(qū)品牌提出了更高要求?！白≡诤贾荨辈粌H要求杭州城市具有宜人的生態(tài)環(huán)境，便捷的生活配套和良好的創(chuàng)業(yè)氛圍，而且對具體的居住生活質 量提出了更高要求。從規(guī)劃設計、小區(qū)配套、住宅性能到物業(yè)管理，成為創(chuàng)建高品位住宅小區(qū)必須狠抓的四個環(huán)節(jié)。而高 品位住宅小區(qū)創(chuàng)建，將促進建設規(guī)劃設計、建筑

28、工程技術和建材創(chuàng)新，營銷方式和手段創(chuàng)新，促進企業(yè)定位水平和人才素 質提高，帶來功能質量、環(huán)境質量、服務質量、人文質量等全方位的競爭，從而促進房地產業(yè)內部優(yōu)勝劣汰。同時，目前的杭城房地產業(yè)已經擺脫了福利分房的影響，利用貸款個人購房已呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢。房地產市場和 房地產業(yè)的健康發(fā)展，必將為“住在杭州”奠定良好的基礎。社會因素觀念社會上一些舊的觀念對于房地產業(yè)的影響是不容忽視的，包括住房是一次性消費的觀念、買不起房的觀念、一次性 付款的觀念、不住郊區(qū)的觀念等。對于住房是一次性消費的觀念，是到了改一改的時候了。大家都不搬家，房屋就不能最大限度地流通起來。許多人 都有買不起房的觀念，那是社會上流行

29、的房價收入比的計算方法不科學，有待于修正。如果根本買不起房，當前居民個人 購房率 70%以上的現(xiàn)實就很難解釋， 消費熱點和新的經濟增長點也無從談起。 我國職工的工資收入雖然不高， 但福利水平很 高，住房二級市場開放后，為居民實現(xiàn)梯次性消費提供了更好的條件，賣掉舊房，借助補貼，再申請貸款，是完全有能力 實現(xiàn)購房夢的。針對一次性付款的觀念，現(xiàn)在，政府和輿論一直在積極倡導信貸消費和超前消費，已經取得了一定的成效。 傳統(tǒng)的“寧要市區(qū)一張床，不要郊區(qū)一間房”的觀念正在逐漸消失。隨著人們生活水平的逐漸提高，家用汽車的普及和城市交通的發(fā)展，一定會有越來越多的人走向郊區(qū)從業(yè)人員素質從業(yè)人員的素質，直接影響到業(yè)

30、內企業(yè)的素質、水平和實力。如，從開發(fā)商的角度，影響到開發(fā)商的實力（技術實 力、人才實力），從而影響到開發(fā)商的水平（經營、管理水平，設計施工水平，營銷策劃水平）。尤其是主要經營管理人 員的理論、實踐經驗和思路、遠見、魄力，直接影響到所經營企業(yè)的經營理念（經營管理、開發(fā)理念）。從而影響著企業(yè) 的興衰成敗乃至一個行業(yè)的整體的發(fā)展。眾所周知的是，綠城房產之所以能夠遠遠地站在“高山之顛”，令其它企業(yè)翹首，所能憑借的，除了董事長宋衛(wèi)平 的遠見、魄力和豐富的經營管理經驗和對房地產業(yè)準確的把握之外，就是那一大批優(yōu)秀的業(yè)屆精英，正是靠著這些精英們 的“素質”，支撐著綠城的過去、現(xiàn)在和未來。也影響和帶動著杭州市房

31、地產業(yè)向前發(fā)展。風險因素分析開發(fā)企業(yè)資質過小杭州市的房地產企業(yè)很多是無本起家， 資產負債多數(shù)在 70%以上，有的高達 90%。尤其是一些小的開發(fā)企業(yè)缺乏資本金，幾乎全是靠銀行貸款。有些房地產開發(fā)項目的資金投入，開發(fā)企業(yè)占20%，銀行貸款占到 60%，其余 20%的錢靠消費者購買期房來填補。有人形容這是四兩撥千斤的辦法，對銀行、消費者都有很大的風險。另外，就開發(fā)企業(yè)來講，存在著“小、 散、差”問題，一、二級資質企業(yè)并不很多。目前，杭州市最大的房地產企業(yè)的凈資產也不過十億元人民幣，與國內、外 動輒幾十億、幾百億美元的企業(yè)相比，實在相差很遠。而房地產業(yè)是個資本密集型的行業(yè)，若有國外大的房地產企業(yè)涉足

32、 杭州市房地產，后果可想而知。而且，企業(yè)過多，規(guī)模過小，必然引發(fā)惡性競爭、粗制濫造、哄抬材、物價格、亂上項目、 破壞規(guī)劃等。調查測算不周信息不全、不準，對開發(fā)的房地產項目前期調查不周，測算不精，對購買力及項目的銷售前景預期過于樂觀，決策草 率，以至于運作中發(fā)現(xiàn)與當初的估計有較大的偏差。這在9293 年的房地產熱中已成通病，做為業(yè)內人士，對此或多或少都有感受。宏觀形勢變化宏觀形勢出現(xiàn)意想不到的變化，由此引發(fā)多種風險，通常表現(xiàn)為：1、前些年嚴重的通貨膨脹、物價上漲，誘發(fā)建材價格上漲，工程造價跟著上漲；2、貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策的變化。如銀行緊縮銀根，對于房地產商意味著籌資或變現(xiàn)的風險。3、房地

33、產供求形勢的變化。如果房地產供大于求的形勢繼續(xù)發(fā)展下去，房價自然就要下降，銷售的難度就要增加，促銷 成本就會加大，期房銷售幾乎成為不可能。4、房地產政策及由此而形成的大氣候。如當前銀行對房地產業(yè)的支持重點從“開發(fā)”變?yōu)椤百徺I”，這對于剛開發(fā)并需 持續(xù)投入的房地產項目意味著不利。理解判斷偏差發(fā)展商主觀上對房地產市場供求形勢、房地產政策、金融政策的理解、判斷、把握出現(xiàn)偏差。具體表現(xiàn)在： 1 發(fā)展商過分相信自己的感覺，而實際上感覺是錯的甚至正好相反。2 . 發(fā)展商在決策上項目時，只考慮、分析了一時的市場供求形勢，而沒有把開發(fā)的周期因素考慮進去，結果供求關系“此 一時，彼一時”，或者對市場的估計及項目

34、自身的優(yōu)勢的判斷過于樂觀（看著“自己”的孩子一樣，越看越覺得只有自己 的“孩子”是最好的），最終導致銷售困難。3 發(fā)展商過分相信自己通過“關系”拿到“好項目”的能力，而經營實力（開發(fā)實力、管理能力、行銷能力）不足或者 較弱，項目運作中難以實現(xiàn)預期的經營業(yè)績。災害事故自然災害或意外事故的發(fā)生是引發(fā)房地產開發(fā)中的工程建設風險的原因。價格上漲價格一漲再漲，從市場長期運作的角度看，風險在逐步加大。主要表現(xiàn)在以下兩個方面：1、房價：近一年多來，杭城樓市的人氣急劇膨脹，住宅價格一漲再漲，泡沫也逐漸加大。短期內出現(xiàn)購房者追漲、房源 供應緊張的情況，但愿這只是暫時的，如果持續(xù)的時間越長，蘊藏的風險就越大。2、

35、地價：從一年多來的幾次土地使用權招標出讓中我們看到，土地的價格步步上揚。尤其去年10 月 8 日的吳山四宜路地塊更是拍出每平方米 10515 元人民幣的“天價”，直逼北京王府井，令眾多開發(fā)商不知所措。企業(yè)行為精品之路走精品之路已經成為開發(fā)的主流。各開發(fā)商對房產品的質量、品牌、建筑外觀、周邊環(huán)境等方面都在花大功夫。在杭 州樓市普遍旺銷的背景下，有遠見的開發(fā)商們并不僅僅為眼前的美景所迷惑，而是紛紛著力于品牌的經營和實力的提升。 市場上，一些賣不出去的房子總是賣不出去。而另一方面，真正的好房子又總是供不應求。開發(fā)商們發(fā)現(xiàn)，真正的精品永 遠都有市場，而且，永遠都有高的利潤。近幾年來，證大房產、綠城房產

36、、南都房產等在相繼開發(fā)樓盤的同時，時刻把握外在的品質和內在的品質并重，從發(fā) 展商的形象、社區(qū)的配套、物業(yè)管理、甚至到外墻的裝飾、園林綠化、戶型設計、建筑材料等等，都考慮得細上加細；優(yōu) 秀的發(fā)展商已經認識到，只有內外品質相匹配，作出真正的精品，才可能真正建立起一個優(yōu)秀的品牌小區(qū)。從而才能得到 更多的利潤和更大的市場份額?！巴馇帧敝泛贾菔械拈_發(fā)商紛紛“外侵”，這一現(xiàn)象從去年下半年開始涌動，今年已經形成了開發(fā)企業(yè)大舉向外拓展的熱潮。 早在兩年前，中江房產和通策房產就已經在上海談成了項目。到目前為止，杭州市比較活躍的、較有品牌和知名度的開發(fā) 企業(yè)都加入了這支隊伍。 如綠城房產投巨資在上海浦東陸家嘴著

37、手開發(fā)近 300 畝的批租土地； 三盛房產在上海松江投資 1300 畝的批租土地準備分兩期開發(fā)。包括大家房產、南都房產、金都房產、證大房產、耀江房產、雙牛、廣通、偉星等，都有 搶灘上海、北京或拓展省內其他城市的行動。有的房地產公司甚至遠上山東、河北、四川等地，由此也將引發(fā) 2000 年杭州 房地產界一種“本地開發(fā)商頻頻在外地開花”的新現(xiàn)象。開發(fā)商們紛紛“外侵”的主要目的在于鍛煉能力、增強實力輸出成功的開發(fā)經驗和模式，異地經營以尋求更多 的發(fā)展機會，通過跨地域經營實行規(guī)模開發(fā)以提升實力。導致開發(fā)商“外侵”的主要原因是：1、經過幾年來的發(fā)展，杭城開發(fā)商無論是在開發(fā)實力，還是開發(fā)水平上，都已有了長足

38、的進步，不少開發(fā)企業(yè)的房產品 牌在省內，有的還在省外周邊城市有了一定的影響，這就為企業(yè)向外拓展、輸岀品牌奠定了良好的基礎，也成了開發(fā) 商“外侵”的內因。2、杭州市的土地資源相對稀缺，獲得規(guī)模土地十分不易。從去年底開始，杭州市的土地供應從過去的協(xié)議轉讓為主轉變 為以招標拍賣為主，在這轉軌的特定時期內，客觀上造成了目前土地供應量少，規(guī)模小的狀況，而且，由于“僧多粥 少”，使得土地價格一路上揚，取得土地的艱難和拿到手后高地價帶來的開發(fā)風險的增加，加之房價上漲過快、市場 銷售暢旺等因素的影響，因此，“找米下鍋”已經成了各家開發(fā)商最為關注也最為頭疼的大事。所有這些，都促使開 發(fā)企業(yè)不得不向外謀求發(fā)展。3

39、、外地市場所具有的更大機會點或贏利點。上海、北京等特大城市的被關注率比其他大、中城市要高（偉星房產欲到北 京的中關村去發(fā)展就是基于這一點）。對于上海，因離杭州較近，要建設國際化大都市，其在招商引資等方面良好的 軟環(huán)境的吸引，省內中、小城市優(yōu)惠條件的“誘惑，加之跨地域經營成功是擴大知名度，進入全國一流企業(yè)的一條 重要途徑。這一切，都成為杭城開發(fā)商向外拓展的動力。對于杭州市的房地產業(yè)來說，“外侵既有利又有弊：1、利：開發(fā)商在參與異地競爭中，失去“天時、地利、人和的優(yōu)勢，更趨成熟，反過來進一步提高在杭的房地產開發(fā)水 平。2、弊：對于杭州房地產業(yè)來說，大量有實力、有品牌的房地產公司到外地開發(fā)，必然造成

40、資金、人才、稅收的流失，如果 不能從土地供應和其他投資環(huán)境上吸引外地著名開發(fā)企業(yè)來杭投資，將會在一定程度上影響到杭城的開發(fā)和建設。對于杭 州的開發(fā)商來說，精力不在杭州，天長日久，很有可能會失去杭州這塊“陣地，如果在外發(fā)展又不順利，企業(yè)的發(fā)展將 舉步維艱。開發(fā)熱土截止到2000年7月，城西大規(guī)模開發(fā)接近尾聲之際，有幾個熱點區(qū)域正在形成之中：東部：下沙區(qū)塊，城市基礎設施早在開發(fā)區(qū)成立之時就開始建設，“三路二橋和其他水、電、煤氣等基 礎設施正在建設之中。隨著大學城規(guī)劃設計方案的付諸實施，此區(qū)域的房地產開發(fā)將商機無限。南部：錢江北岸濱江 3號區(qū)塊和復興地區(qū)，有四橋貫通錢江南北岸，極有可能成為未來的城市

41、中心。錢江 南岸濱江區(qū)塊和高新技術開發(fā)區(qū)塊，在高起點城市規(guī)劃指導下，精品樓盤正躍躍欲岀，將成為不久后的開 發(fā)熱土。西部：受富春江邊樓盤的熱銷帶動，沿江往東，周浦、袁浦一帶尚有4000余畝可開發(fā)土地，是西湖風景區(qū)和之江旅游度假區(qū)的重要外圍地帶，隨著配套設施的完善，將成為杭州最后一塊開發(fā)熱土。外圍：古蕩往余杭方向也有規(guī)模劃的住宅區(qū)塊正在形成之中。WTO對房地產業(yè)的影響機遇消化空置，盤活存量加入WTO后，隨著服務貿易領域的擴大開放，大批國外機構會紛紛進駐中國，這勢必會為目前較為低迷的外銷物業(yè) 帶來一股暖流降低建造成本中國“入世”后，關稅將由 22.5%降至 17%,甚至更低。這樣一來，高檔物業(yè)所需進

42、口的高檔建材價格下降，建造成本 也將隨之下降，從而有望遏制房價畸高的勢頭。促進產業(yè)重組全國開發(fā)企業(yè)多達 25 萬多家， 1998 年行業(yè)平均利潤率僅為 3.7%，杭州市的 327 家中，真正有一定實力的也只有幾 十家，這種“小、散、差”的局面令人擔憂?！叭胧馈庇欣诩铀佼a業(yè)重組，鑄造“品牌效應”。加速住房金融成熟國外的金融住宅業(yè)有著雄厚的實力和豐富的經驗。隨著關貿大門的開啟和國外金融業(yè)的進駐。將有助于國內住房金融 體制與國際接軌，促進房地產證券化以及擔保行業(yè)的日趨完善。推進住宅科技進步國外的新技術、新工藝將隨著關貿大門的打開而涌入中國。中國的房地產業(yè)將實現(xiàn)由勞動密集型向科技密集型的快速 轉換變

43、。擴大利用外資中國房地產業(yè)是經濟增長的重要拉動力，也勢必吸引更多的外資投入，這將緩解全行業(yè)資金緊缺的現(xiàn)狀，進一步拓寬 融資渠道。加快城市化進程據(jù)國際慣例，城市化水平介于 30 70%之間，是發(fā)展速度最快的時期。我國目前正處于這個時期，但增速卻不快。毫無 疑問，“入世”會促進中國的農村人口大量涌入城市，從而使住房租賃市場空前活躍，最終會刺激城市化進程的加速。挑戰(zhàn)土地出讓制度我國的土地出讓制度不透明， 90%以上屬于協(xié)議出讓，而國外普遍采用的是市場化的招標出讓方式。“入世”后，中國現(xiàn)行的土地出讓方式會面臨沖擊與挑戰(zhàn)。杭州雖然已經開始了這方面的工作，但如果不能堅持把握招、投標的實質， 也一樣不能適應

44、這種挑戰(zhàn)。政策管理手段房地產行業(yè)批一個項目需要蓋 100 多個公章，辦產權證要等幾年時間。行業(yè)管理部門的辦事效率太低，拖拖拉拉，難 以適應“入世”的需要。規(guī)劃設計部門我國的規(guī)劃設計部門長期享有特殊待遇，沒有完全走入市場，與國外規(guī)劃設計部門相比，無論是技術能力還是運作 方式，都存在巨大差距。中介服務水平 美國對交易經濟人的管理很嚴格，也很規(guī)范，評估行業(yè)也一律按國際慣例運轉。而我國的中介服務業(yè)剛剛興起，良莠不齊，百姓對此早有怨言。“入世”對中介服務業(yè)的挑戰(zhàn)不可輕視，目前的服務水平與國際化大環(huán)境的要求相去甚遠。 金融機構金融機構的壓力很大，而房地產行業(yè)的發(fā)展又與金融業(yè)密不可分。開發(fā)企業(yè)市場競爭的主體

45、是企業(yè)。而國內開發(fā)企業(yè)的平均凈資產只有一千多萬元，最多的也不過幾十億元，而境外開發(fā)企業(yè)的 凈資產動輒幾億甚至幾十億美元，許多國內企業(yè)實在難以與之匹敵。物業(yè)管理物管企業(yè)剛剛興起，而且，多數(shù)還帶有依附性，尚無法適應“入世”的形勢。加速推進企業(yè)進入市場是必由之路。城市基礎設施中國的城市基礎設施水平不高，人均道路82平方米 ,而發(fā)達國家已達 15_25 平方米. 城市建設的許多環(huán)節(jié)處在壟斷之中。房地產企業(yè)現(xiàn)代經濟學一再證明，市場經濟的根本動力機制是經濟主體不斷地追逐利潤，使之極大化。國際房地產業(yè)的平均利潤率大約是 6%-8%，我國由于剛剛發(fā)展，市場不規(guī)范而有的高達30%以上的利潤率，即使現(xiàn)在房地產業(yè)降

46、溫以后，人們估計還在 10%-15%左右，這必將引起外企的大量涌入，而中國的房地產剛剛興起，無論是管理經驗還是技術水平、人員素質還 是服務層次都遠遠低于國外企業(yè)。在信息不靈通、企業(yè)沒有規(guī)模效益的情況下，一定會在競爭中處于極端的劣勢。房地產業(yè)市場體系 市場經濟實為法制經濟，法律的健全和規(guī)章的完善是其存在和發(fā)展的必要條件，房地產業(yè)也是如此。它的市場大致可以劃分為：1. 土地的一級市場：在我國，采取政府公開拍賣、招標、投標、協(xié)議等方式，將土地的合作權出售或劃撥給開發(fā)者或者使 用者。2. 房地產的開發(fā)市場：其中涉及資金籌措和建筑施工。3. 房地產的交易市場主要是產權的轉讓或使用權的轉讓。市場的結構和市

47、場交易的復雜性，客觀上要求有完備的法制體系，由于中國市場經濟體制的不完善，必然會造成該市 場建設步伐的緩慢，雖有一定的市場管制但在外國企業(yè)的激烈競爭下，必定會暴露出許多漏洞，這對市場自身的發(fā)展將會 產生不利的后果?？傊?，面對 WTO中國的房地產業(yè)面臨著嚴峻的考驗。原本就起步晚，尚未形成完備的市場體系，現(xiàn)在，總體的競爭力 還較弱，無論是在技術水平上還是總體規(guī)模上，與發(fā)達國家相比都有相當?shù)牟罹唷ｋm然國家可以根據(jù)中國的發(fā)展需要，遵 循WTO的有關原則，有計劃、有步驟地開放，在市場準入和國民待遇及立法上加以限制。這種保護政策在國際上也被廣泛 采用，但保護的本身是一把“雙刃劍”，雖然保護了國內幼稚房地產

48、業(yè)，但也無助于國內企業(yè)自身的健康發(fā)展。住宅市場杭州市的住宅在一定程度上依然存在著城市規(guī)劃水平不高，環(huán)境污染、城市基礎設施差和城市管理落后的主要劣勢。 微觀上，杭州住宅和住宅小區(qū)的特色仍然不夠鮮明。此外，開發(fā)商對于質量、品牌、市場都給予了高度的重視，但對于價 格的重視程度不夠。因此，在政府部門完善城市規(guī)劃、改善基礎設施、提升居住環(huán)境、調控土地價格、制定優(yōu)惠政策、培 育房地產市場的基礎上，從開發(fā)商的角度來說，應進一步注重住宅和住宅小區(qū)地方特色的風格營造，力求傳統(tǒng)和現(xiàn)代相結 合，住宅與人文、自然環(huán)境相協(xié)調，提高經營管理和服務水平，重視信譽以增強購房戶的信心。另外，對于房價，無論是 政府還是開發(fā)商，都

49、應該保持理性、清醒的認識，住宅價格上漲過快，并不利于住宅市場的長期發(fā)展和繁榮。區(qū)域劃分:區(qū)域名稱區(qū)域范圍代表樓盤中心區(qū)北界：文一路、德勝路，東界：紹雙牛大廈、萬安城市花園、白蕩海興路、朝暉路、貼沙河，南界：西人家、方大綠洲花園、和平小區(qū)、湖大道，西界：古翠路環(huán)繞區(qū)域中大風棲花園、國都公寓城西區(qū)古翠路以西區(qū)域，包括三墩區(qū)域綠城桂花系列、南都德加公寓、湖畔花園、新金都城市花園、香樟公寓城東區(qū)紹興路、朝暉路、貼沙河以東區(qū)域在水一方高層公寓、南肖埠景和苑、大家三里新城城北區(qū)文一路、德勝路以北區(qū)域三塘苑城南區(qū)西湖大道以南區(qū)域海月花園外圍區(qū)三墩區(qū)域、下沙區(qū)域、之江區(qū)域、錢江南岸區(qū)域金薩克公寓、海景城中心區(qū)

50、產品特征市場、銷售情況客戶群體備注多屬舊城改造項目，多數(shù)環(huán)線內（指環(huán)城東、西、多數(shù)為團購戶，或拿著單購房目的以居住為主。小區(qū)規(guī)模不大（多在5萬北路和西湖大道內區(qū)域）位一次性貨幣補貼款的高收入階層如：方以下），容積率較高，的住宅單價在 4500元/單位購房者，其次為真正個體商戶、醫(yī)生、律師、環(huán)境難以做好，98年開川以上，次中心區(qū)域的住的高收入階層及一定比高級管理人員等。始岀現(xiàn)一些有一定體量宅單價在 35004500例的外地人的新一代住宅產品，市場元/就之間。雙牛大廈創(chuàng)化運作程度明顯提高。出兩個月售278套住房（如雙牛大廈等樓盤，個的奇跡?？傮w銷售平穩(wěn)，性化極強）98年受福利分房末班車 影響，銷售

51、火爆，99年 余波帶動下，價格小幅上 揚，多層現(xiàn)房基本售空。城西區(qū)城西主要以蔣村商住區(qū)為主，是近年杭城房地產開發(fā)和銷售的一個熱點。杭城新一代的房產品都是由城西率先推向市 場的，城西蔣村的開發(fā)是杭城房地產開發(fā)的一個里程碑，對于杭城房地產業(yè)具有重大而深遠的影響。這里是杭城房地產界 整體市場化運作程度最高的區(qū)域，也是杭城最具實力的民營開發(fā)企業(yè)聚集的區(qū)域。雖然該區(qū)域基礎設施條件及大配套較其 它新區(qū)更為落后，但由于民營開發(fā)商的努力，這里已形成高檔住宅區(qū)的口碑。目前，這里的土地資源已所剩無幾。產品特色城西以南都德加公寓、新金都城市花園、桂花城、湖畔花岡二期北區(qū)等為代表的第三代房產品的特色是：樓盤規(guī)模大，檔

52、次高，精品化、個性化意識突岀；十分重視環(huán)境的營造；營銷力度大，品牌意識強。戶型較大，且變化豐富，形式多樣，立體化強，競爭氛圍較濃，形成了“樓多隆市”效應。高檔住宅區(qū)，“小環(huán)境”好于“大環(huán)境”。銷售價格推岀時間開發(fā)商名稱樓盤名稱均價元/平方米1998， 3新金都新金都城市花園28001998， 4南都南都德加公寓29001999， 12綠城紫桂花園35002000， 2證大湖畔蓮花港家園3200可見，品牌房產的上漲幅度咼達400600兀/平方米。熱銷住宅熱銷產品類別代表樓盤品牌別墅南都語林別墅底層住宅或排屋華立星洲花園排屋，紫桂花園4-5層低層公寓面積90-120就，三室兩丿丁，總價40力兀以卜

53、的多層公寓新金都城市花園、湖畔花岡二期北區(qū)、湖畔蓮花港家園、香樟公寓等目前，城西相對滯銷的住宅產品主要是小高層?？蛻魳嫵杉百徺I目的從客戶構成看，城西樓盤的買家95%以上為散戶，其中外地人占1/3，第一代、第二代房產品外地客戶所占比例為65%以上。從購買目的看，有25 30%的客戶帶有較為明顯的投資目的。此外，城西購房群體的年齡結構也更年輕，45%以上的買家是35歲左右的年輕人。城東區(qū)產品特色地段優(yōu)勢、樓盤規(guī)模都大于城西房產品，品牌樓盤數(shù)量較少，檔次一般；普遍型、實惠型為主，產品定位以滿足居住需求為主；品牌樓盤不多，營銷力度不大（過去因為不懂營銷，現(xiàn)在則是不需要營銷）；銷售形式普遍較好，供應相對

54、緊缺，價格上漲較快；建筑類型上以多層住宅為主。（高層主要分布在濱江四號、在水一方、錢塘人家、臨江風帆等樓盤）市場狀況城東開發(fā)地塊主要為濱江房產、宋都房產、大家房產、安居房產等國有開發(fā)商所擁有，由于受體制等因素的制約，基本上不懂且不作營銷。直到 99年才開始有比較象樣的市場化運作樓盤岀現(xiàn)，但手段與力度與城西相比仍顯不足。隨著杭州城市規(guī)劃向東、向南發(fā)展，城東地塊價值凸顯?，F(xiàn)在，則不需要營銷了。如景和苑正式開盤僅一個月銷售量即達70%其廣告僅投放了一個月就銷聲匿跡了。從1998年到1999年底，城東房產價格漲幅達 500 600元/平方米，上漲幅度明顯高于城北，不遜于城西。目前城東房產的供應較為稀缺

55、，濱江四號地塊多層基本售完后，城東均價3000元/平方米以下的樓盤市場上已無法看見。客戶構成及購買目的城東客戶群的組成主要以滿足居住需求為主，但近幾年投資性客戶也逐漸增多，尤其在濱江四號區(qū)塊內，外地人及投 資性客戶的比例各占到 30%左右。然而，追求高尚居住氛圍的客戶并沒有選擇城東而是相對聚集在城西。城北區(qū) 產品特色樓盤的開發(fā)數(shù)量和開發(fā)商的數(shù)量都比城西少得多，房產品的市場定位比城東更顯經濟實惠，開發(fā)商多 為有政府背景的開發(fā)公司，項目大多為安居工程、經濟適用房，其中舊城改造的安置用房占近50%，營銷力度和品牌意識較弱。市場狀況城北房產從市場定位上以普通型多層住宅為主，在城北，不僅看不到別墅、高檔

56、公寓，就連高層、小高層也極為少見。除三塘苑外，目前還很難找得到第二個品牌樓盤。盡管城北房產整體開發(fā)水平不高，營銷力度也相當小，樓盤的品牌含量 也不高，但由于在定位上能滿足中、低收入者的購房需求，因此，在銷售表現(xiàn)上也相當不錯。尤其70 100 平方米的多層住宅最好銷。城北房產的價格漲幅較小， 98 年之前，房價高于城西房產，到 98 年，房價基本上與城西的相同，但其攀升 的幅度顯然沒有城西的大。目前，城西房產均價比城北高約300400 元/ 平方米?？蛻魳嫵杉百徺I目的城北客戶群的組成以滿足小康型居住需求的本地人為主，他們大多為工薪階層或小商販，需求以經濟實惠為主，沒有 追求高檔次、高消費的傾向，購房的目的也主要是自用。其中有30%左右的舊城改造、貨幣化安置的拆遷戶。外地人大約占10%。城南區(qū)杭州市行政與商業(yè)中心移至武林門后，城南的地位有較大幅度削弱。從目前開發(fā)現(xiàn)狀看，城南的開發(fā)以復興地區(qū)舊城 改造為主線。區(qū)域代表樓盤海月花園正是復興舊城改造區(qū)域最早賣出的地塊之一。目前，城南樓盤上市量最少，近兩年內僅有美政花園、海月花園銷售。美政花園雖然開發(fā)設計水平比較落后，但因為 城南無更多的樓盤可以選擇，銷售情況也不錯。正是由于上市量小的緣故，城南區(qū)域目前尚