總部基地開發(fā)模式

1、本報告是嚴格保密的。1總部基地開發(fā)模式研究總部基地開發(fā)模式研究本報告是嚴格保密的。2總部基地的開發(fā)模式總部基地的開發(fā)模式總部基地總部基地商務花園商務花園CBDCBDBusiness ParkBusiness ParkBusinessPark(中文直譯為“商務花園”)理念，選擇在低密度、低容積率、高綠化、環(huán)境佳的地方，其園區(qū)內(nèi)為規(guī)劃有序的工作室或廠房的有機組合；是提高生活質(zhì)量、并以優(yōu)美的綠色園林景觀激發(fā)工作人員靈感的地方。窗口/營銷中心總部/研發(fā)等分支機構(gòu)企業(yè)總部基地的選址的趨勢。一些以總部經(jīng)濟定位的商務花園代表了未來總部選址的潮流。本報告是嚴格保密的。3我們對我們對Business Park的

2、認識的認識我們將從以下幾個方面闡述對我們將從以下幾個方面闡述對Business Park的認識的認識從產(chǎn)業(yè)類型來看從產(chǎn)業(yè)類型來看:Business Park的產(chǎn)業(yè)以智力密集型產(chǎn)業(yè)為主,如軟件、研發(fā)、生物醫(yī)藥、信息服務業(yè)等。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看：從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看：截取了不同產(chǎn)業(yè)鏈的高端 ，使各產(chǎn)業(yè)鏈不同部分在同一個區(qū)域密集分布。通過分工、協(xié)調(diào)達到信息互動、資源共享的效果，最終形成經(jīng)濟學上所說的“內(nèi)聚效應”。 從地理區(qū)位來看：從地理區(qū)位來看：主要坐落在城市的邊緣地帶，相對中心城市既有一定的獨立性，又有很好的可達性。從園區(qū)功能來看：從園區(qū)功能來看：已將傳統(tǒng)的生產(chǎn)功能剝離開來，主要其中在研發(fā)和商務功能上，同時

3、生活與休閑功能也表現(xiàn)明顯。從園區(qū)規(guī)劃來看：從園區(qū)規(guī)劃來看：表現(xiàn)為低容積率、高綠化率，建筑多以小體量、多層為主。從園區(qū)環(huán)境來看：從園區(qū)環(huán)境來看：園區(qū)風景優(yōu)美，注重對生態(tài)環(huán)境的保護，注重人與自然的和諧發(fā)展，并從一定程度上發(fā)哺生態(tài)。本報告是嚴格保密的。4Business Park Business Park 演變歷程演變歷程第一代：工業(yè)園工業(yè)園的演變的演變第二代：商務與社區(qū)商務與社區(qū)第三代：發(fā)展鄰里關系發(fā)展鄰里關系第四代：NEW TOWNNEW TOWN基本情況城市邊緣，由多組小規(guī)模的建筑組成城鄉(xiāng)結(jié)合部規(guī)模較大，交通便利大型綜合社區(qū)入園企業(yè)偏重于基于科學研發(fā)的企業(yè)商業(yè)型企業(yè)出現(xiàn)商業(yè)型企業(yè)為主大型綜合

4、型的跨國企業(yè)承擔功能研發(fā)、倉儲、辦公辦公、部分商業(yè)設施辦公、商業(yè)、銀行辦公、商業(yè)、居住、教育、休閑場所特點建筑標準較低，但比工業(yè)園有所提高營造出共同生活的社區(qū)氣氛，融合進城市生活的元素，與城市的聯(lián)系也越發(fā)緊密，成為城市功能的一部分。出現(xiàn)私人空間和公共空間之分，但企業(yè)無法真正擁有優(yōu)美景致的獨立小環(huán)境一個可以自己自足，以及可以提供足夠內(nèi)部交流空間的綜合社區(qū)Business park目前已在國外經(jīng)歷了四代發(fā)展，形成了成熟的理念。本報告是嚴格保密的。5后工業(yè)服務園區(qū)的成熟模式后工業(yè)服務園區(qū)的成熟模式“商務花園商務花園”國外案例研究國外案例研究本報告是嚴格保密的。6歐州商務花園案例歐州商務花園案例 杜柏

5、林杜柏林Park westPark west西區(qū)商務花園西區(qū)商務花園PW西區(qū)商務花園概況：西區(qū)商務花園概況：lPARK WEST位于都柏林市西部的NANGOR大街旁，占地面積91公頃（約合230英畝），是愛爾蘭最大的商務花園，l其景觀花園內(nèi)布滿了各式各樣的雕塑，水景，道路兩旁樹木林立，配套的娛樂休閑設施一應俱全。lPARK WEST擁有一座市郊通勤火車的侯車站、專業(yè)的公交運輸設施、寬敞的停車位以及能夠快速到達M50與NASS公路的快速通道，無論從市中心還是周邊地區(qū)，都可以便捷的進入商務花園。l14，000，000英鎊，用于園區(qū)先進的基礎設施建設。PW擁有世界先進水準的光纖通信技術，這些完善的通

6、信設施恰好滿足了園區(qū)內(nèi)大型跨國企業(yè)的需求。l以下幾種行業(yè)的：數(shù)據(jù)處理，呼叫中心服務，軟件開發(fā)，醫(yī)療保健及研發(fā)進入園區(qū)都可以享受到優(yōu)厚的稅收政策。l園區(qū)內(nèi)的辦公樓面積大小的靈活多變性，其面積從3000到1，000，000平方英尺不等。l到2003年為止，PW吸引了30000人來這里就業(yè)。所涉及的行業(yè)也包羅萬象，包括：信息技術、醫(yī)藥與保健、計算機、電子與軟件等。本報告是嚴格保密的。7新加坡商務花園概況：新加坡商務花園概況：l新加坡位于馬六甲海峽，成為連接歐亞的重要國際貿(mào)易口岸和節(jié)點；l為了更集約、更有效的為國際企業(yè)總部提供相關服務，新加坡政府積極規(guī)劃并建設了國際商務花園，帶有強烈的政府色彩。l商務

7、花園的位置選擇方面注重與城市規(guī)劃緊密結(jié)合城市邊緣區(qū)，土地成本相對較低；注重與城市交通的緊密聯(lián)系，均有城市輕軌與其他區(qū)域連接，且在商務花園所在區(qū)域設有復合化交通轉(zhuǎn)換點；注重與邊緣居住組團的聯(lián)系，有助于完善城市功能，保持區(qū)域持久活力；l注重對商務花園的配套設施的規(guī)劃為了避免商務花園建設成為變相的商業(yè)開發(fā)，新加坡城市促進經(jīng)濟發(fā)展委員會對配套設施的類別及比例做出了詳細規(guī)定：獨立于寫字樓外的配套設施，其規(guī)模最多不超過商務花園總建筑面積的15%；寫字樓內(nèi)部配套設施（如底層商業(yè)），其規(guī)?？梢詾榭偨ㄖ娣e的15-40%。l 商務花園的內(nèi)部規(guī)劃中注意地塊劃分的均好性保證每個地塊都能臨近內(nèi)部道路，有很好的交通可達

8、性，保證地塊內(nèi)的建筑具有自身的展示面，這樣的規(guī)劃方法同時保證了每個地塊都具有良好的商務價值；亞洲商務花園案例亞洲商務花園案例 新加坡商務花園新加坡商務花園裕廊裕廊樟宜樟宜本報告是嚴格保密的。8美國商務花園案例美國商務花園案例 美國硅谷美國硅谷Silicon ValleySilicon Valley美國硅谷美國硅谷Silicon Valley概況：概況：l硅谷位于舊金山灣南端，距舊金山市區(qū)50英里。l硅谷地區(qū)集中了近萬家大大小小的高科技公司，其中約60%是以信息為主的集研究開發(fā)和生產(chǎn)銷售為一體的實業(yè)公司；約40%是為研究開發(fā)、生產(chǎn)銷售提供各種配套服務的第三產(chǎn)業(yè)公司，包括金融、風險投資等公司。l目

9、前硅谷的商務花園商務群落規(guī)模已經(jīng)超出城鎮(zhèn)（NEW TOWN）的概念，而成為商務花園的區(qū)域概念。如今的硅谷商務花園已經(jīng)全部獨立于城市之外，其所形成的群落已經(jīng)成為該地區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)帶的載體。l在硅谷地區(qū)，Oracle 的獨家商務花園依shoreline 湖建造，規(guī)模龐大，風景優(yōu)美。整個園區(qū)內(nèi)建筑風格統(tǒng)一，具有很強的現(xiàn)代感。Intel 的商務花園規(guī)模與Oracle 園區(qū)相仿，且其園區(qū)內(nèi)設有其生產(chǎn)基地，這使得Intel 園區(qū)的整體更為獨立和完整，顯示出宏偉的氣魄。l1998年，硅谷地區(qū)的GDP總值約為2400億美元，占美國全國的3%左右，相當于中國GDP總值的四分之一左右，約為海淀開發(fā)區(qū)GDP總值的14

10、0倍。本報告是嚴格保密的。9商務花園吸引的客戶類型商務花園吸引的客戶類型入住商務花園客戶特征入住商務花園客戶特征中心城區(qū)濃厚的商業(yè)氛圍依賴度低相對較低 多數(shù)企業(yè)依靠智力創(chuàng)造財富對便捷的交通依賴性較強比較看重自身的形象對生態(tài)環(huán)境的追求孜孜不倦 以主流企業(yè)為主要業(yè)務對象的服務企業(yè) 企業(yè)類型企業(yè)類型IT類公司醫(yī)藥公司醫(yī)療設備生產(chǎn)公司集成電路廠家建筑設計公司動畫制作公司廣告公司大型企業(yè)的研發(fā)中心大型企業(yè)的數(shù)據(jù)中心培訓中心其它服務類型產(chǎn)業(yè)本報告是嚴格保密的。10 高科技產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的地位日趨顯著，以智力密集型生產(chǎn)為特征的高科技企業(yè)也隨之產(chǎn)生。商務花園的特征與產(chǎn)生條件商務花園的特征與產(chǎn)生條件產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的

11、變化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化 城市結(jié)構(gòu)的變化城市結(jié)構(gòu)的變化 辦公需求的多元化辦公需求的多元化 商務花園商務花園l生態(tài)的生態(tài)的l低密度的低密度的l低成本的低成本的l與城市聯(lián)系緊密的與城市聯(lián)系緊密的l自成系統(tǒng)的自成系統(tǒng)的l有足夠的人力資源支持有足夠的人力資源支持 經(jīng)濟發(fā)展促進了城市的發(fā)展。這種發(fā)展往往表現(xiàn)為城市擴張.從而城市的外延都在不斷擴大，人們開始大量遷移到城市邊緣區(qū)域居住。 城市中傳統(tǒng)商務不能滿足所有企業(yè)的商務需求，才給商務花園的形成創(chuàng)造了特有的生存空間。 商務花園的特征商務花園的特征 通過對國外案例的研究，我們發(fā)現(xiàn)一種趨勢：國外的傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)正在不斷低向商務花園的形式發(fā)生轉(zhuǎn)變。本報告是嚴格保密的。

12、11商務花園與商務花園與CBDCBD的關系是一種互補關系的關系是一種互補關系商務花園城市中心CBD高層寫字樓位置分布1.城市邊緣區(qū)域，郊區(qū)城市化較為完善的區(qū)域1.城市內(nèi)部、市中心，多與城市中心商業(yè)區(qū)功能復合2.用地密度較低區(qū)域2.土地資源相對緊缺，用地緊張度高產(chǎn)品形態(tài)1.低容積率，高綠化率1.高容積率，低綠化率2.建筑密度低2.建筑密度高3.小體量，低層3.大體量，高層4.獨立性：獨門獨院，占天占地，具有獨立冠名權(quán)4.標準化、統(tǒng)一5.個性化，滿足公司自身個性的特別需求，寫字樓是公司個體形象的載體客戶群1.需要良好的辦公環(huán)境以提高工作質(zhì)量的智力型公司或部門：如軟件、研發(fā)等1.需要濃厚的商業(yè)氛圍以

13、增加商業(yè)機會的的服務產(chǎn)業(yè)：如貿(mào)易、廣告、律師、咨詢等公司或部門2.需要獨立辦公環(huán)境進行統(tǒng)一人力資源管理的公司：如“后臺服務”公司呼叫中心、快遞服務公司等2.金融企業(yè)總部：需要在城市中心區(qū)的核心地段置業(yè)，以顯示公司的實力，增強投資人的信心，促進自己商務事業(yè)發(fā)展3.某些公司總部：著重企業(yè)內(nèi)部的管理統(tǒng)籌，其工作性質(zhì)決定了其不需要聚集在商務成本很高的城市中心區(qū)。4.企業(yè)對自身形象展示的需要很高?？蛻粜睦?.通過良好的辦公環(huán)境，激發(fā)研究工作人員的創(chuàng)造力，提供工作效率1.這些客戶十分看重公司的商務綜合成本，因此其需要聚集在城市中商務業(yè)區(qū)以降低其商務綜合成本2.以獨棟寫字樓承載公司深厚實力和品牌2.以寫字樓

14、所在的知名地段體現(xiàn)公司形象，增加企業(yè)自信。本報告是嚴格保密的。12國內(nèi)案例研究國內(nèi)案例研究模式、客戶、營銷的思考模式、客戶、營銷的思考本報告是嚴格保密的。13位置位置: 位于浦東新區(qū)中部項目概況：項目概況：成立于 1992 年 7 月，規(guī)劃面積 25 平方公里，分為技術創(chuàng)新區(qū)、高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、科研教育區(qū)、生活區(qū)等功能小區(qū)。至 2005 年 9 月，園區(qū)累計引進注冊企業(yè) 4141 家，吸引 跨國公司研發(fā)中心 91 家 。交通交通道路道路: 園區(qū)與內(nèi)環(huán)線相連，距南浦大橋3.6公里，距市中心人民廣場13公里，距外灘商務區(qū)9公里l龍東大道連接內(nèi)環(huán)線和浦東國際機場,西面的羅南大道是連接內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線主干道

15、路。地鐵地鐵: 地鐵二號線從虹橋機場途經(jīng)張江到浦東國際機場,在人民廣場與地鐵一號線交匯。l中山公園站可換乘輕軌明珠線機場：機場：園內(nèi)距虹橋機場25公里，距離浦東國際機場21公里?；疖囌荆夯疖囌荆壕嗌虾；疖囌?7公里。上海從上海火車可直達全國各主要城市級香港特區(qū)。 張江模式張江模式上海張江高科技園區(qū)上海張江高科技園區(qū)地鐵站地鐵站外環(huán)外環(huán)內(nèi)環(huán)內(nèi)環(huán)磁懸浮磁懸浮本報告是嚴格保密的。14上海張江高科技園區(qū)規(guī)劃上海張江高科技園區(qū)規(guī)劃技術技術創(chuàng)新創(chuàng)新區(qū)區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)高科高科技產(chǎn)技產(chǎn)業(yè)區(qū)業(yè)區(qū)高科高科技產(chǎn)技產(chǎn)業(yè)區(qū)業(yè)區(qū)居住區(qū)居住區(qū)科研教育區(qū)科研教育區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)主要包括：高科技

16、產(chǎn)業(yè)區(qū)主要包括：生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地、集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)、科技產(chǎn)業(yè)區(qū)。技術創(chuàng)新區(qū)主要包括：技術創(chuàng)新區(qū)主要包括：孵化樓、辦公樓、標準廠房和商業(yè)中心、文體中心、地鐵站、公寓、別墅等公共配套設施 。重點發(fā)展孵化和創(chuàng)新項目?？蒲薪逃齾^(qū)主要包括：科研教育區(qū)主要包括：研發(fā)中心、國家信息安全基地、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地（二期）、大學園區(qū)、醫(yī)院、國家實驗室等。重點發(fā)展高等教育和科學基礎研究。居住服務區(qū)：居住服務區(qū)：主要包括一個面積為40萬平方米的主題公園及商業(yè)、金融配套等。 德宏賓館 聯(lián)想大廈 園區(qū)入口 園區(qū)景觀居住服務區(qū)居住服務區(qū)本報告是嚴格保密的。15張江高科技園區(qū)的張江高科技園區(qū)的“星星之火星星之火”l良好的宏觀經(jīng)良

17、好的宏觀經(jīng)濟形式濟形式l政策的扶植政策的扶植l較好的區(qū)位條較好的區(qū)位條件（陸家嘴）件（陸家嘴）l高效的運營模高效的運營模式式(靈活）靈活）l三大核心產(chǎn)業(yè)得到了迅速擴張（產(chǎn)業(yè)鏈方向上的與規(guī)模上的同時擴張）l在三大核心產(chǎn)業(yè)擴張的帶動，一些其它的產(chǎn)業(yè)也迅速入住張江高科技園區(qū)，從而張江高科技園區(qū)進入一個良性循環(huán)的發(fā)展階段。國家人類基因組國家人類基因組南方研究中心南方研究中心國家新藥篩選中心國家新藥篩選中心上海超級計算上海超級計算國家級研發(fā)機構(gòu)國家級研發(fā)機構(gòu)生物醫(yī)藥生物醫(yī)藥集成電路、信息技術集成電路、信息技術通過引入一系列的國際級別的研發(fā)中心通過引入一系列的國際級別的研發(fā)中心為張江構(gòu)建了一個良好的技術與

18、人才平臺為張江構(gòu)建了一個良好的技術與人才平臺本報告是嚴格保密的。16當初的當初的“星星之火星星之火”已發(fā)展成園區(qū)的主導產(chǎn)業(yè)已發(fā)展成園區(qū)的主導產(chǎn)業(yè)主導產(chǎn)業(yè)：主導產(chǎn)業(yè)：集成電路、軟件、生物醫(yī)藥集成電路、軟件、生物醫(yī)藥企業(yè)類型 生物醫(yī)藥 集成電路 研發(fā)中心 信息技術 教育機構(gòu) 中介機構(gòu)企業(yè)數(shù)量 2076342487850各產(chǎn)業(yè)企業(yè)數(shù)占總企業(yè)數(shù)的比重各產(chǎn)業(yè)企業(yè)數(shù)占總企業(yè)數(shù)的比重生物醫(yī)藥生物醫(yī)藥和記黃埔醫(yī)藥（上海）有限公司羅氏（上海）管理有限公司上海中信亞特斯診斷試劑有限公司夏瀚生物工程（上海）有限公司集成電路集成電路上海華虹NEC電子有限公司德州儀器半導體技術（上海）有限公司邁世微電子（上海）有限公司

19、伯威微電子（上海）有限公司軟件（信息技術軟件（信息技術）薩蒂揚軟件技術（上海）有限公司SAP公司 印度Infosys公司畢博信息技術上海（有限）公司研發(fā)中心研發(fā)中心通用電器（中國）研究開發(fā)中心有限公司霍尼韋爾（中國）有限公司杜邦（中國）研究開發(fā)有限公司上海中科大研究發(fā)展中心有限責任公司各產(chǎn)業(yè)著名企業(yè)各產(chǎn)業(yè)著名企業(yè)本報告是嚴格保密的。17科學合理的組織架構(gòu)是園區(qū)發(fā)展的土壤科學合理的組織架構(gòu)是園區(qū)發(fā)展的土壤 在市政府領導下，張江高科技園區(qū)開發(fā)公司以政府所撥土地入股不同的開發(fā)有限公司，開發(fā)建設張江高科技園區(qū)上海張江高科技園區(qū)開發(fā)組織架構(gòu)圖上海張江高科技園區(qū)開發(fā)組織架構(gòu)圖上海市政府上海市張江高科技園區(qū)

20、領導小組及其辦公室上海市張江高科技園區(qū)開發(fā)公司上海市久事公司公眾投資者其他投資者其他投資者/開發(fā)經(jīng)營機構(gòu)上海市張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司上海市張江集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)有限公司上海市浦東土地發(fā)展（控股）公司上海張江生物醫(yī)藥基地開發(fā)有限公司國家863信息安全產(chǎn)業(yè)基地公司上海張江高科技園區(qū)綜合發(fā)展公司其他服務公司項目 項目項目項目項目項目微電子港有限公司項目項目項目本報告是嚴格保密的。18u管理運營管理運營市政基礎市政基礎設施建設設施建設七通一平七通一平運營運營管理管理營銷營銷銷售銷售營銷營銷銷售銷售建造建造管理管理項目項目融資融資項目項目設計設計項目項目規(guī)劃規(guī)劃開發(fā)開發(fā)招商招商土地土地交易交易土

21、地土地規(guī)劃規(guī)劃u土地開發(fā)土地開發(fā)u項目開發(fā)項目開發(fā)土地土地融資融資開發(fā)流程開發(fā)流程張江高科張江高科從政府中無償獲得土地使用權(quán)以土地作為資本與其他投資者共同籌建下屬開發(fā)有限公司以土地使用權(quán)為抵押從銀行獲得貸款進行當?shù)鼐用竦牟疬w，土地平整和基礎設施建設下屬開發(fā)公司下屬開發(fā)公司l獲得部分土地出讓金l以土地入股合作開發(fā)下屬開發(fā)有限公司下屬開發(fā)有限公司其他投資者其他投資者/ /運營機構(gòu)運營機構(gòu)l一些規(guī)模較大的獨立項目，由運營機構(gòu)或其指定的開發(fā)商進行開發(fā)和招商l下屬房地產(chǎn)開發(fā)公司負責高盈利項目的開發(fā)和招商，尤其在后期，張江高科基本承擔了二級開發(fā)的責任。服務公司和機構(gòu)服務公司和機構(gòu)在開發(fā)的各個流程中主體明確

22、、責權(quán)利清晰在開發(fā)的各個流程中主體明確、責權(quán)利清晰本報告是嚴格保密的。19 物業(yè)開發(fā)出售物業(yè)開發(fā)出售根據(jù)價值鏈不同環(huán)節(jié)的利潤率變化調(diào)整業(yè)務重點根據(jù)價值鏈不同環(huán)節(jié)的利潤率變化調(diào)整業(yè)務重點 一級土地開發(fā)一級土地開發(fā) 物業(yè)開發(fā)出售物業(yè)開發(fā)出售 一級土地開發(fā)一級土地開發(fā)物業(yè)開發(fā)出售物業(yè)開發(fā)出售 持有物業(yè)租賃持有物業(yè)租賃2000年之前年之前出售土地或以土地形式入股為主，出售物業(yè)類型也大多為廠房。2000-2004物業(yè)出售從以廠房出售為主轉(zhuǎn)向其它類型物業(yè)（主要以寫字樓）的出售同時部分新建廠房開始轉(zhuǎn)向租憑業(yè)務。 隨著可用的地的減少，一級土地開發(fā)出售業(yè)務開始降低，主要以廠房租憑與非廠房物業(yè)的出售為主。2005

23、年之后年之后本報告是嚴格保密的。20張江高科技園區(qū)張江高科技園區(qū)開發(fā)公司開發(fā)公司上海市政府上海市政府下屬開發(fā)有限公司下屬開發(fā)有限公司規(guī)劃功能定位實現(xiàn)：通過高科技園區(qū)的成功開發(fā)帶動了上海市科技產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)級，使上海市在全國高新產(chǎn)業(yè)的地位有了明顯提升園區(qū)建設：三大基地建設已經(jīng)初具規(guī)模，其中： 國家生物醫(yī)藥基地已引進25家中外生物醫(yī)藥企業(yè)，15家研發(fā)中心，1家大學和70家創(chuàng)業(yè)企業(yè) 國家信息產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)已吸引眾多集成電路制造企業(yè)、軟件企業(yè)和其他信息產(chǎn)業(yè)的制造企業(yè)及研發(fā)機構(gòu) 國家科技創(chuàng)業(yè)基地已擁有孵化企業(yè)170家利潤實現(xiàn)：作為一家上市公司，張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司主營業(yè)務（包括土地轉(zhuǎn)讓及部分房地產(chǎn)和高科

24、技開發(fā)項目）收入從98年至2000年平均每年增長29%。1999年政府實行優(yōu)惠政策聚焦張江后，股份公司2000年獲凈利潤1億3千萬，凈資產(chǎn)收益率達到15%運營模式帶來的三方共贏的局面運營模式帶來的三方共贏的局面在開發(fā)過程中保證各方主體都能得到合理利益本報告是嚴格保密的。21上海張江高科技園區(qū)成功因素分析上海張江高科技園區(qū)成功因素分析政策吸引力政策吸引力l上海市委、市政府頒布“聚焦張江”戰(zhàn)略，具體目標為：把張江園區(qū)建設成為技術創(chuàng)新和科技成果轉(zhuǎn)化、產(chǎn)業(yè)化的示范基地；產(chǎn)學研結(jié)合、綜合改革的先行先試基地；創(chuàng)新人才、研發(fā)機構(gòu)和高科技企業(yè)集聚與輻射基地；與市場經(jīng)濟和知識經(jīng)濟相適應的科技服務基地。l借助政府

25、之手和市場之手形成開發(fā)合力、整合各種開發(fā)資源，形成不同于硅谷模式的張江模式。產(chǎn)業(yè)集聚引發(fā)研發(fā)集聚產(chǎn)業(yè)集聚引發(fā)研發(fā)集聚l通過推進產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展模式，在較短的時間里，在集成電路、軟件、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)領域，快速實現(xiàn)了中外資相關企業(yè)的高度聚集，形成了強大的產(chǎn)業(yè)群體。l生產(chǎn)制造企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，提升產(chǎn)業(yè)能級，實現(xiàn)技術與服務的本地化使研發(fā)中心具備了快速進入的前提條件l依托上海浦東雄厚的人才資源、優(yōu)惠的產(chǎn)業(yè)政策、完備的金融服務、發(fā)達的信息網(wǎng)絡背靠著長三角廣闊的制造業(yè)基地，是外商戰(zhàn)略性投資設立研發(fā)中心的首選地構(gòu)建完善的研發(fā)服務體系，主要包括搭建技術平臺和服務平臺、加強人才培養(yǎng)等構(gòu)建完善的研發(fā)服務體系，主要包括搭建技

26、術平臺和服務平臺、加強人才培養(yǎng)等l新建了國家人類基因組南方研究中心、國家新藥篩選中心、國家新藥安全評價中心、上海光源工程中心、上海超級計算等國家級研發(fā)機構(gòu)，與、杜邦、霍尼韋爾、羅門哈斯等跨國公司研發(fā)中心，共同構(gòu)筑起園區(qū)最高層面的技術平臺l通過企業(yè)化和市場化運作，搭建一些研發(fā)創(chuàng)新的公共型技術支持平臺，如軟件增值平臺、生物醫(yī)藥外包平臺等等。另外，園區(qū)還建立起眾多公共科研實驗室、公共測試、檢測中心等。本報告是嚴格保密的。22生物生物醫(yī)藥醫(yī)藥集成集成電路電路信息信息技術技術三大產(chǎn)業(yè)為核心三大產(chǎn)業(yè)為核心產(chǎn)業(yè)鏈縱產(chǎn)業(yè)鏈縱向延伸向延伸橫向延伸橫向延伸橫向延伸橫向延伸產(chǎn)業(yè)鏈縱產(chǎn)業(yè)鏈縱向延伸向延伸橫向延伸橫向延

27、伸橫向延伸橫向延伸產(chǎn)業(yè)鏈縱產(chǎn)業(yè)鏈縱向延伸向延伸產(chǎn)業(yè)鏈縱產(chǎn)業(yè)鏈縱向延伸向延伸集成集成電路電路信息信息技術技術生物生物醫(yī)藥醫(yī)藥三大產(chǎn)業(yè)三大產(chǎn)業(yè)+聚集產(chǎn)業(yè)為核心聚集產(chǎn)業(yè)為核心集成集成電路電路生物生物醫(yī)藥醫(yī)藥三大產(chǎn)業(yè)三大產(chǎn)業(yè)+聚集產(chǎn)業(yè)聚集產(chǎn)業(yè)+聚集產(chǎn)業(yè)為核心聚集產(chǎn)業(yè)為核心信息信息技術技術橫向延伸橫向延伸橫向延伸橫向延伸產(chǎn)業(yè)鏈縱產(chǎn)業(yè)鏈縱向延伸向延伸產(chǎn)業(yè)鏈縱產(chǎn)業(yè)鏈縱向延伸向延伸張江模式的升華張江模式的升華滾雪球模型滾雪球模型以三大核心產(chǎn)業(yè)為核心吸引相關產(chǎn)業(yè)形成包含更多產(chǎn)業(yè)的核心，再不斷滾動發(fā)展，越滾越大以三大核心產(chǎn)業(yè)為核心吸引相關產(chǎn)業(yè)形成包含更多產(chǎn)業(yè)的核心，再不斷滾動發(fā)展，越滾越大本報告是嚴格保密的。23

28、同濟大學同濟大學及科技產(chǎn)及科技產(chǎn)業(yè)區(qū)業(yè)區(qū)臨平北路臨平北路商務圈商務圈和平公園和平公園曲陽商曲陽商務中心務中心鞍山商圈鞍山商圈五角場商圈五角場商圈( (復旦科技園區(qū)復旦科技園區(qū)) )四平路北外灘航運中心北外灘航運中心大連路遂大連路遂道道陸家嘴陸家嘴區(qū)區(qū) 位：位：上海楊浦區(qū)，臨近同濟大學；片區(qū)背景：片區(qū)背景：楊浦區(qū)是上海傳統(tǒng)高教區(qū)，老工業(yè)基地；目前定位于“知識楊浦”，依托高教資源，聚集了大量設計、IT、廣告行業(yè)；傳統(tǒng)居住聚集區(qū)，寫字樓供應量少；片區(qū)現(xiàn)狀：片區(qū)現(xiàn)狀：22個國家級重點實驗室14所高等院校100多家科研院所2000余家設計、廣告等創(chuàng)意公司20萬本科生、研究生和博士生創(chuàng)智創(chuàng)智天地天地創(chuàng)智天

29、地創(chuàng)智天地打造都市生活第三地打造都市生活第三地本報告是嚴格保密的。24創(chuàng)智天地創(chuàng)智天地開發(fā)商開發(fā)商香港瑞安公司地理位置地理位置江灣鎮(zhèn)體育場與復旦大學之間建筑設計建筑設計美國SOM設計師事務所土地面積土地面積84公頃（1260畝）建筑面積建筑面積100萬總投資總投資 100億元一期創(chuàng)智一期創(chuàng)智SOHOSOHO開盤開盤2006年下半年，售價15000元/平創(chuàng)智中心創(chuàng)智中心提供辦公、商業(yè)、研發(fā)、學習、休閑及文化設施 創(chuàng)智創(chuàng)智SOHOSOHO 提供住宅以及辦公、零售、休閑、娛樂設施的多功能小區(qū)。 科技園科技園 著重推動IT等高科技產(chǎn)業(yè)研發(fā) 江灣體育公園江灣體育公園 以江灣體育場為中心的綜合體育休閑場所

30、，包括室內(nèi)游泳池、體育館等其他體育設施 本報告是嚴格保密的。25創(chuàng)智天地創(chuàng)智天地公共活動中心區(qū)公共活動中心區(qū) 創(chuàng)智廣場創(chuàng)智廣場創(chuàng)新天地創(chuàng)新天地學習天地學習天地高科技園區(qū)高科技園區(qū) 生活工作區(qū)生活工作區(qū) 信息廣場信息廣場科企天地科企天地會議中心會議中心中外高科技公司孵化期的企業(yè)支撐性服務企業(yè)研發(fā)機構(gòu)中小企業(yè)風險基金終身教育行政管理人才培訓特色商業(yè)街特色商業(yè)街住宅街坊住宅街坊高科技研發(fā)高科技研發(fā)高科技產(chǎn)業(yè)化高科技產(chǎn)業(yè)化創(chuàng)智天地的規(guī)劃功能劃分：主要分為公共創(chuàng)智天地的規(guī)劃功能劃分：主要分為公共活動中心、生活工作區(qū)、高科技園區(qū)活動中心、生活工作區(qū)、高科技園區(qū)公共活動中心區(qū)公共活動中心區(qū)-提供辦公、提供辦

31、公、研發(fā)、學習、休閑及文化設施；研發(fā)、學習、休閑及文化設施； 生活工作區(qū)生活工作區(qū)-提供辦公、零售、提供辦公、零售、休閑、娛樂設施以及住宅的多功能休閑、娛樂設施以及住宅的多功能小區(qū)。小區(qū)。 高科技園區(qū)高科技園區(qū)-著重推動研發(fā)。著重推動研發(fā)。 本報告是嚴格保密的。26創(chuàng)智天地的客戶形成一種創(chuàng)智天地的客戶形成一種“生物鏈生物鏈”，資源共生，互相，資源共生，互相依存，形成一個全新科技集聚區(qū)和市場生態(tài)環(huán)境依存，形成一個全新科技集聚區(qū)和市場生態(tài)環(huán)境 創(chuàng)智天地客戶定位于大學、科研機構(gòu)、跨國公司研發(fā)中心、科技公司、創(chuàng)業(yè)小公司、風險投資基金、科技孵化中心、現(xiàn)代服務業(yè)企業(yè)（律師、咨詢、會計事務所等），等等，并提

32、供一種客戶生物鏈，資源共生。創(chuàng)業(yè)創(chuàng)業(yè)小公司小公司風險基金風險基金大學科研大學科研機構(gòu)機構(gòu)律師律師事務所事務所跨國公司跨國公司研發(fā)中心研發(fā)中心會計會計事務所事務所現(xiàn)代服務現(xiàn)代服務公司公司本報告是嚴格保密的。27“創(chuàng)智天地創(chuàng)智天地”是一個居住與工作相融合的是一個居住與工作相融合的新型社區(qū)，提供一種全新的生活方式新型社區(qū)，提供一種全新的生活方式“創(chuàng)智天地創(chuàng)智天地”就是要營造這么一個適合知識經(jīng)濟運轉(zhuǎn)的環(huán)境，適合知識工作者生存的環(huán)就是要營造這么一個適合知識經(jīng)濟運轉(zhuǎn)的環(huán)境，適合知識工作者生存的環(huán)境，他們在那里不僅工作，還要生活，他們的工作生活規(guī)律和方式不是簡單的上班、下境，他們在那里不僅工作，還要生活，他

33、們的工作生活規(guī)律和方式不是簡單的上班、下班、回家的概念，是融合在一起的，工作中有生活，生活中有工作。班、回家的概念，是融合在一起的，工作中有生活，生活中有工作。 生活工作區(qū)生活工作區(qū)工地實景工地實景 公共活動中公共活動中心區(qū)效果心區(qū)效果 本報告是嚴格保密的。28創(chuàng)智天地的運行盈利模式：把握科技時代創(chuàng)智天地的運行盈利模式：把握科技時代脈搏，獲取長期收益脈搏，獲取長期收益公共活動中心租售長期收益公共活動中心租售長期收益生活工作區(qū)會有一部分物業(yè)用于出售，生活工作區(qū)會有一部分物業(yè)用于出售，收回主要投資收回主要投資高科技園區(qū)租售獲取長期收益高科技園區(qū)租售獲取長期收益獲取長期收益獲取長期收益為主要目的為主

34、要目的本報告是嚴格保密的。29本報告是嚴格保密的。30創(chuàng)智天地成功因素分析：宏觀角度創(chuàng)智天地成功因素分析：宏觀角度二是城市配套成熟：二是城市配套成熟：項目距離五角場中心區(qū)不足五分鐘步行路程，而五角場正在被上海政府打造為城市副中心，各項大型配套已完全成熟。一是時機把握準確：一是時機把握準確：上海中長期規(guī)劃提出科技興市的戰(zhàn)略，而瑞安公司借此東風，與楊浦區(qū)政府合作，提出打造上海科技中心的概念，并得到了政府的強力支持（政府入股）。三是區(qū)域科技氛圍濃厚：三是區(qū)域科技氛圍濃厚：項目周邊名校林立，提供了大量的高科技后備人才。本報告是嚴格保密的。31創(chuàng)智天地成功因素分析：產(chǎn)品角度創(chuàng)智天地成功因素分析：產(chǎn)品角度

35、一是在城市中心走低密度生態(tài)化路線：一是在城市中心走低密度生態(tài)化路線： 創(chuàng)智天地一改過去寫字樓地處“水泥森林”的印象，同時一改過去科技園實用、簡單、檔次低的現(xiàn)象，在城市中心走了一條高品質(zhì)（甲級配置）、生態(tài)化的路線。二是充分體現(xiàn)創(chuàng)意性：二是充分體現(xiàn)創(chuàng)意性： 通過色彩、門口造型、小品、樓梯、LOFT等產(chǎn)品構(gòu)件營造一種創(chuàng)意的空間感。本報告是嚴格保密的。32創(chuàng)智天地成功因素分析：營銷角度創(chuàng)智天地成功因素分析：營銷角度一是自身渠道強勁：一是自身渠道強勁：瑞安公司在上海有兩座頂級寫字樓，期間與多數(shù)公司建立了良好的關系，深知公司擴張之苦，瑞安在第一時間向他們伸出了橄欖枝。二是借勢政府：二是借勢政府：利用各種活

36、動先后邀請了上海市級領導和國家重要領導人視察、參觀該項目，在市場上產(chǎn)生了強大的社會影響力。三是高性價比：三是高性價比：利用政府關系，對重點企業(yè)進行稅收等方面的優(yōu)惠，同時與部分重點引進企業(yè)進行戰(zhàn)略聯(lián)盟，參與項目的建設。四是明星效應：四是明星效應：首期引入國際明星企業(yè)，奠定產(chǎn)品氣質(zhì)，同時為后期產(chǎn)品推廣奠定基礎。本報告是嚴格保密的。33位置位置: 位于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中軸路（未來國際企業(yè)大道）的端點，構(gòu)成了區(qū)內(nèi)商務公建區(qū)和東部工業(yè)區(qū)的分界線，同時也構(gòu)成了開發(fā)區(qū)中心形象的重要組成和標志。項目概況：項目概況：項目總占地12萬平方米，總建筑面積約11萬平方米，其中地上部分9萬平方米，計劃分為三期開發(fā)，于2005

37、年中全部竣工。其中一期面積3萬平米左右，主力戶型在1000-3000平米之間。容積率：0.77，綠化率：41%。 交通交通:位于北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)南大門的入口處 l項目北部有開發(fā)區(qū)內(nèi)唯一交通服務中心 l三條主干道通往市中心 配套：配套：項目擁有滿足員工就餐、商務洽談、健身娛樂、購物休閑功能的商務會所 ; 北京開發(fā)區(qū)五星級的博達國際交流中心、朝林大廈；海關、商檢、外匯管理局等機構(gòu)，及專家公寓、青年公寓、保稅倉庫、中心郵局、電信局、金融服務機構(gòu)、消防中心等配套設施。 北京亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)北京亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)BDA國際企業(yè)大道國際企業(yè)大道關于客戶的思考關于客戶的思考亦莊BDA本報告是嚴格保密的。34準確

38、的市場定位獲得市場先入者優(yōu)勢準確的市場定位獲得市場先入者優(yōu)勢成交客戶民營居多，且均為外地企業(yè)，有極少數(shù)亦莊工業(yè)園擴容的客戶（資生堂），客戶比較追求個性化辦公、在乎辦公的環(huán)境。高層寫字樓多層寫字樓廠房+寫字樓獨棟辦公樓獨棟辦公樓生態(tài)獨棟辦公樓BDA國際企業(yè)大道市場定位過程國際企業(yè)大道市場定位過程市場細分市場細分生態(tài)獨棟辦公樓目標市場目標市場15003000平方米的環(huán)境優(yōu)美的、獨棟式的、智慧型產(chǎn)業(yè)建筑市場定位市場定位大型企業(yè)的研發(fā)、設計部門中等規(guī)模的以研發(fā)、設計、商務或增值服務為主題的智力密集型企業(yè)目標客戶目標客戶入駐客戶特征入駐客戶特征：部分入駐客戶名錄部分入駐客戶名錄：中石化; 資生堂;白領服

39、飾; 世紀城房地產(chǎn); 寶恒服裝設計; 西班牙奉爾文特控制系統(tǒng)(北京)公司;中國黃金集團;本報告是嚴格保密的。35個性化、特色化的建筑產(chǎn)品叩開客戶心門個性化、特色化的建筑產(chǎn)品叩開客戶心門規(guī)劃：規(guī)劃：l地塊的規(guī)劃和交通設計特別強調(diào)安全性，方便性，以及和建筑與景觀之間的滲透與結(jié)合。l每個獨立的企業(yè)都可以很方便地自成一個體系，享有自己的室外景觀空間。通過場地內(nèi)部的車行路所形成的主路網(wǎng)可以非常方便地到達每個建筑。l分布整個場地的人行路將建筑和道路有機的結(jié)合在一起，突出了公園的感覺。 建筑：建筑：l 既考慮到彼此之間的對比，又在形式、色彩和材料的應用上不失和諧。l體量和形式力求人性化和親近感，同時又融合到

40、景觀中去。 l外立面運用不同材質(zhì)、虛實效果以及不同質(zhì)感的對比；特別強調(diào)的入口處的立面和標識設計，給各個企業(yè)以品牌的感覺。l鋸齒型排布，退臺以及雨棚的引入，強調(diào)建筑設計的雕塑化感覺。環(huán)境：環(huán)境：l精心設計的草坪，湖面、小溪和坡地等元素創(chuàng)造一個建筑與景觀自然融合的小環(huán)境。l相鄰建筑之間，采用加密樹木形成其緩沖帶。本報告是嚴格保密的。36依托開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)，截取各產(chǎn)業(yè)高端作為自己的目標客戶依托開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)，截取各產(chǎn)業(yè)高端作為自己的目標客戶亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的五大產(chǎn)業(yè)鏈亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的五大產(chǎn)業(yè)鏈電子信息光機電一體化 生物技術與新醫(yī)藥 新材料與新能源 軟件制造 代表企業(yè)諾基亞、朗訊科技中國數(shù)字電視聯(lián)盟 代表企業(yè)S

41、MC、ABB、施耐德、GE 代表企業(yè)拜爾、安萬特人類基因組北方研究中心國家病毒生物中心 代表企業(yè)英納超導嘉捷恒信大陸太極中鈔錫克拜 代表企業(yè)北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)軟件園、軟件工程師學院 聚引此五大產(chǎn)業(yè)鏈的上下游及相關企業(yè)，形成更加完善的產(chǎn)業(yè)協(xié)作關系，最終形成具有強烈競爭優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)集群。 國際企業(yè)大道國際企業(yè)大道本報告是嚴格保密的。37通過客戶分析來了解客戶通過客戶分析來了解客戶典型公典型公司司白領服飾世紀城房地產(chǎn)寶恒服裝設計3棟6000平米2000平米1000平米背景資背景資料料服飾行業(yè)，民營，已經(jīng)作出品牌，員工6070人，氛圍良好。地產(chǎn)公司，民營，行業(yè)領袖從事皮裘批發(fā)的國際貿(mào)易公司，民營， 10

42、人以下，總部在東四十條，現(xiàn)辦公面積200平米成交過成交過程程欲自行設計，遭拒絕；已流失；后在開發(fā)商努力下簽約。5月來訪，第一次來就認可本案，不存在溝通障礙，第二次來后下定 原無需求，被誘導出來。原認為價格（5300）合適，到場后認為貴6400，而且不需要這么大。從總價平衡、業(yè)務擴大、產(chǎn)品本身等點突破。價格談判經(jīng)歷三輪談判，成交6050元/平米。成交周成交周期期從客戶關注簽約，近一年；從追訪簽約，共計四個月。拆遷（貴友后面）因素也促使白領縮短簽約時間。三個月，（等合同一個半月，注冊一個月）估計正常情況下20天就能成交 從前期7月，三個月?？蛻籼乜蛻籼攸c點老總有想象力和創(chuàng)造力，希望形成自己的風格。

43、A樓，面積小，做倉庫；B樓，最漂亮，私人活動區(qū)，貴賓接待、健身房、游泳池；廠房加辦公。周期短，對地產(chǎn)熟悉，知道成本但無價格障礙 客戶開通。（非企業(yè)行為，類似賣住宅），未考慮熱水、供暖、就餐、車位等因素，后期客戶服務難度大。本報告是嚴格保密的。38入駐國內(nèi)企業(yè)較多，需求集中在入駐國內(nèi)企業(yè)較多，需求集中在1000-20001000-2000平米平米體育器材公司：體育器材公司：工廠在馬駒橋，主營業(yè)務是健身培訓，需求1600平米，已經(jīng)在總部基地買房，想退掉。置業(yè)計劃三個月之內(nèi)，30個人來看，多次，對產(chǎn)品有強烈好感，對周邊環(huán)境不關心（可能會欣賞）。購買原因：外地企業(yè)，考慮政府因素較高，總部基地的銷售與政

44、府掛鉤；退房原因：與業(yè)務單位距離遠，戶型不滿意，西南部區(qū)域環(huán)境差，社區(qū)雜亂。派格藍地：派格藍地：童裝，前期客戶，要求：首付分期，一年交清；要有工廠；價格要降低；流失原因：對開發(fā)區(qū)無特殊偏好，價格阻力明顯。飲料公司：飲料公司：需求面積為辦公面積500800平米，廠房15002000平米，主要想購買廠房?？蛻粢裀ASS，PASS原因：不符合入園標準。新奧集團：新奧集團：需求面積為2000平米?，F(xiàn)在廊坊辦公，屬科技研發(fā)企業(yè)，計劃在北京設總部。此客戶已于2004年7月25日取消購買計劃，改為租賃。原因：老總覺得項目的獨棟朝向不好，價格高，資金不足。 依文服飾：依文服飾：需求2000平米，不認可開發(fā)區(qū)的

45、位置郊區(qū)遠；不認可本案位置荒（周邊可能是工廠）；定總部基地，流失原因：對區(qū)域大環(huán)境質(zhì)疑；對本案的土地性質(zhì)、車位、費用等方面有明顯不認可；本報告是嚴格保密的。39國內(nèi)客戶看重園區(qū)提供的平臺國內(nèi)客戶看重園區(qū)提供的平臺白領服飾有限公司：白領服飾有限公司：“中國職業(yè)女裝第一品牌” 在BDA國際企業(yè)大道買了6000平米共3棟研發(fā)辦公樓，建一個研發(fā)設計中心。白領服飾置業(yè)原因白領服飾置業(yè)原因香水效應香水效應：1、亦莊是北京唯一具有由大批世界500強企業(yè)搭建的國際化平臺，站到這個平臺上，白領更容易實現(xiàn)國際化。2、新買基地，白領很看重BDA的獨棟將是白領的亞洲總部駐地及研發(fā)設計眾多世界500強企業(yè)扎堆的環(huán)境，他

46、們先進的經(jīng)營理念有利于白領邁上國際化的平臺。這好比進香水店，即便不買，但身上也會被沾上香味。3、遷到理念和文化比較先進的環(huán)境。由市場定位的企業(yè)遷址趨勢是，從接近原料到接近市場趨向于接近信息、接近高級人才。一些落后地區(qū)的企業(yè)紛紛往大城市遷徙就證明了這一點，比如匯源果汁集團總部從山東沂源遷到北京就是典型的例子4、加工基地還是在外地，要遷的主要是研發(fā)和營銷基地。本報告是嚴格保密的。40國外客戶看重政策、環(huán)境并彰顯自身風格國外客戶看重政策、環(huán)境并彰顯自身風格西班牙泰爾文特控制系統(tǒng)（北京）有限公司西班牙泰爾文特控制系統(tǒng)（北京）有限公司：全球?qū)崟rIT公司，幾十年來一直致力于為特定工業(yè)部門（能源、交通、運輸

47、以及環(huán)保）提供高技術附加值的IT解決方案。泰爾文特控制系統(tǒng)（北京）有限公司是西班牙名企泰爾文特集團在華投資的獨資子公司，自1998年入駐開發(fā)區(qū)租賃物業(yè)辦公至今，企業(yè)規(guī)模已初步形成。 泰爾文特置業(yè)原因泰爾文特置業(yè)原因：1、認可中國現(xiàn)在的政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境；2、在開發(fā)區(qū)買樓，一開發(fā)區(qū)的環(huán)境好；二是交通便利；三是區(qū)內(nèi)有很多國外的大型企業(yè)，產(chǎn)業(yè)氛圍好；四是各項配套服務十分完善；五也是最為關鍵的一點，開發(fā)區(qū)的BDA國際企業(yè)大道的獨棟建筑風格與設計理念非常符合泰爾文特的需要，并且還可以擁有自己獨立的產(chǎn)權(quán)獨立的產(chǎn)權(quán)。3、泰爾文特曾經(jīng)考慮過在開發(fā)區(qū)購地自建，但由于開發(fā)區(qū)土地政策的限制未能實現(xiàn)

48、?，F(xiàn)在1000-3000平米的企業(yè)獨棟正好符合置業(yè)需要。本報告是嚴格保密的。41從成功與失敗中積累的寶貴經(jīng)驗從成功與失敗中積累的寶貴經(jīng)驗促成客戶購買的因素促成客戶購買的因素l對北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)整體產(chǎn)業(yè)環(huán)境和政策環(huán)境的認同 l優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境滿足智力密集型企業(yè)的特殊生產(chǎn)力結(jié)構(gòu)l BDA國際企業(yè)大道的建筑及服務理念l低密度景觀型獨棟的建筑形態(tài)滿足了彰顯企業(yè)個性與 擁有系統(tǒng)化的標識系統(tǒng)的企業(yè)的軟性需求 部分意向客戶流失的原因部分意向客戶流失的原因l西南部區(qū)域差,社區(qū)雜亂; l價格阻力; l不能符合客戶的某些特定需求; l個別獨棟朝向不好; l區(qū)域大環(huán)境得不到某些客戶的認同; l不認可開發(fā)區(qū)位置郊

49、區(qū)遠 本報告是嚴格保密的。42對決定客戶購買因素的理性思考對決定客戶購買因素的理性思考 在綜合分析影響客戶購買決策因素的基礎上,我們將這些因素分成三大類:第一類:必須滿足的因素; 第二類:綜合考慮的因素; 第三類:加分因素必須滿足的因素必須滿足的因素l交通便利l配套完善l面積滿足其個性化需求l政府優(yōu)惠政策l高速信息網(wǎng)絡綜合考慮的因素綜合考慮的因素l入駐相關企業(yè)l園區(qū)產(chǎn)業(yè)框架l辦公樓面積易于劃分l人力資源基礎l區(qū)域大環(huán)境l完善的服務體系l生態(tài)環(huán)境加分因素加分因素l標桿企業(yè)入駐l特色化的服務l靈活的經(jīng)營方式l彰顯企業(yè)個性與文化的建筑形態(tài) 本報告是嚴格保密的。43位置位置:豐臺南四環(huán)西路188號 項

50、目概況：項目概況：豐臺總部基地是中關村豐臺園與英國道豐國際集團合作開發(fā).占地65公頃，總建筑面積106萬平方米，容積率約1.59，平均綠化率50%左右，總投資約45億人民幣.主要為1000至5000平米獨體獨棟、獨立產(chǎn)權(quán)、獨立冠名的總部樓. 交通交通l豐臺歷來 “北京金角”，是北京重要的陸路碼頭。進出北京的若干水，陸，空干線都可順利直驅(qū)這里。 l近鄰京石、京開、京津塘高速公路、亞洲最大的北京西客站和全國最大的豐臺貨運編組站。l毗鄰西南四環(huán)快速路和城市地鐵9號線；距首都第二航空港南苑機場僅公里。 配套：配套：約40000平方米五星級酒店、約40000平方米商業(yè)配套總部小公寓和幾十個200至500

51、平方米不等的各種風味餐廳l全宿制雙語幼兒園；健身中心；國際醫(yī)療診所、全科醫(yī)師；信貸；銀行；郵政；超市；餐飲；娛樂等。北京豐臺總部基地北京豐臺總部基地對營銷銷售的一點啟發(fā)對營銷銷售的一點啟發(fā)本報告是嚴格保密的。44 建筑形態(tài)建筑形態(tài)l總部基地將建設700棟獨立辦公樓，每棟面積10005000平方米，主導樓每棟面積30005000平方米，12層高。其中500棟供單個企業(yè)作為總部所在地，其余200棟可分層出售。l樓體間靈活連接，在群體結(jié)構(gòu)上巧妙布局，使各總樓體間靈活連接，在群體結(jié)構(gòu)上巧妙布局，使各總部樓在追求獨立的同時，又可分、可合、可大、可部樓在追求獨立的同時，又可分、可合、可大、可小，可適應不同

52、企業(yè)總部發(fā)展性需求的任意組合。小，可適應不同企業(yè)總部發(fā)展性需求的任意組合。規(guī)劃規(guī)劃l中國庭院與西方開放式街區(qū)結(jié)合，公共與私密結(jié)合，獨立樓宇和共享庭院結(jié)合，單元式總部樓與公建區(qū)商務樓圍合布局。l庭院式中心綠化，點式組團綠化，帶狀公共綠化合。 辦公樓面積可分可合，產(chǎn)品線覆蓋盡可能多的客戶辦公樓面積可分可合，產(chǎn)品線覆蓋盡可能多的客戶本報告是嚴格保密的。45 豐臺總部基地股權(quán)結(jié)構(gòu)豐臺總部基地股權(quán)結(jié)構(gòu)(豐臺區(qū)政府將豐臺園二期開發(fā)的65公頃土地作價占股40%)豐臺區(qū)政府負責豐臺區(qū)政府負責 制定政策 拿出土地 道豐集團負責道豐集團負責統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設計、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一招商發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟的平臺發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟的平臺政府只需做好“大招商”(招進一個有實力、市場經(jīng)驗豐富的企業(yè))“小招商”就交給企業(yè)市場化運作，“政府只做批發(fā)就行了，不要搞零售。 招商引資