上海金山項目分析報-5

1、、市場分析上海市 x 山項目分析報告目錄、總論1.1 項目簡介1.1.1 項目概況項目地塊位于金山區(qū)金山新城中心城區(qū)杭州灣大道以東、衛(wèi)陽南路以西、龍源路以南、板橋東路 以北。土地面積 142868 平方米，土地用途為居住。項目地塊所處區(qū)域屬于規(guī)劃中的金山區(qū)城市中心區(qū)，西北面臨近區(qū)政府、西面臨近中央大道，附 近市政、生活和商業(yè)配套都在完善之中。東面是山陽居住區(qū)，鄰近的有山鑫聯(lián)城花苑，現正在建配套 的菜場和商場。南面集中了藍堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園等多個中高檔樓盤。1.1.2 項目規(guī)劃總體要求項目占地面積 142868 平方米，規(guī)劃建設一個大型中高檔居住區(qū)，土地使用年限為 70 年，規(guī)劃容

2、 積率為 1.1, 其中多層 1.4, 非獨立式低密度住宅 0.7, 建筑密度多層 30%，非獨立式低密度住宅 25%， 綠化率 40%。機動車泊位按 0.7 個/ 戶配置。1.1.3 項目建筑面積指標項目總建筑面積 180184.8 平方米，住宅部分 155654.8 平方米，其中多層 124523.8 平方米，別 墅 31131 平方米；車位部分 23030 平方米，配套 1500 平方米。1.2 編制依據本報告根據目前可獲取的資料，結合有關的政策法規(guī)和金山區(qū)有關規(guī)劃，在實地考察與市場研究的基礎上，通過客觀分析和經濟評估，為項目投資提供科學的決策依據。此外，本報告編制依據還有：1、上海市國

3、有土地使用權出讓合同。2、上海市土地資源管理局 20030820 號土地出讓公告。3、上海市規(guī)劃管理局城市設計管理技術規(guī)定關于住宅小區(qū)建設項目規(guī)劃設計要 點和土地利用條件和要求。1.3 主要經濟技術指標占地面積總建筑面積142868m2180184.8 m2其中：住宅155654.8 m多層124523.8 m疊加/ 聯(lián)排別墅31131 m223030 m2車位21500 m2配套容積率1.1建筑密度30%綠化率機動車停車泊位40%940 個1.4 結論本項目在目前市場行情下，總投資 555,889,936.72 元，銷售收入 658,784,392 元， 稅后利潤 44,221,695 元，

4、投資收益率為 8.0%。從敏感度分析來看，本項目風險性較大。 故本項目從經濟上不可行。、市場分析2.1宏觀環(huán)境分析2.1.1城市概況金山區(qū)位于上海市西南，杭州灣北岸，處在滬、杭、甬及舟山群島經濟區(qū)域中心和長三角都市圈樞紐地帶。西連浙江省平湖市、嘉善縣，東鄰上海市奉賢區(qū)，北接松江區(qū)和青浦區(qū)。全區(qū)陸地總面積586平方公里，轄14個鎮(zhèn)、1個街道，現有人口 55萬。金山區(qū)境內有滬杭咼速、同三咼速、莘奉金咼速等咼速公路網絡。滬杭鐵路金山支線直達金山城區(qū)。南部沿海申甬車客渡碼頭開辟了舟山、寧波等地海運航線。黃浦江支 流貫穿全區(qū)各鎮(zhèn)，成為內河運輸主動脈。到 2005年，金山將形成“三縱兩橫”五條高速 公路和

5、“六縱六橫”區(qū)域干線公路網架。杭州灣跨海大橋建成后，金山將成為浙江快速 進入上海的橋頭堡。嘉金高速建成通車后，金山北出上海的時間將大大縮短。2.1.2經濟發(fā)展狀況2004年1-3季度金山區(qū)完成國內生產總值 99.51億元，按可比價格計算比去年同期 增長26.1%，增速比去年同期高出7.3個百分點，預計全年增長將超過 24%結合2003 年發(fā)展情況來看，金山區(qū)經濟發(fā)展開始步入高速增長期。國民經濟發(fā)展I I GDP億元） 增長率2004年1-9月份金山區(qū)完成全社會固定資產投資 75.91億元，同比增長68.1%。1-9 月房地產投資完成74375萬元，同比增長32.0%，占全社會固定資產投資總額的

6、9.8%,繼 續(xù)保持高速穩(wěn)定增長的勢頭。其原因主要是房地產開發(fā)繼續(xù)了去年發(fā)展的勢頭，從今年 1-9月統(tǒng)計數據反映，新開工項目較多，而且其規(guī)模較大，今年的房地產投資形勢仍較為 樂觀。但由于受宏觀調控的影響下半年開始增幅逐月下降。固定資產投資100500固定資產投資（億元）房地產投資額（億元）2.1.3居民生活水平2003年金山區(qū)城鎮(zhèn)職工年平均收入 18500元，比上年增長8.0 %;農民人均收入4832元，比上年增長9.5 %。年末居民儲蓄存款76.7億元，比上年增長17.7 %。農村養(yǎng)老保 險投保率93.18 %居民生活水平3000020000185001000016306! 8% 0%15%

7、10%5%0%200120022003II城鎮(zhèn)職工年工資（元）2.2、房地產市場分析2.2.1房地產市場綜述2004年金山區(qū)房地產業(yè)蓬勃發(fā)展，商品房繼續(xù)保持旺銷勢頭。1-9月份，全區(qū)房地產開發(fā)投資完成7.44億元，同比增長32.0%。商品房施工面積145.36萬平方米，增長 55.6%;商品房竣工面積56.24萬平方米，同比增長72.7%;商品房銷售額9.37億元，增 長112.8%,至9月底，空置房面積5.63萬平方米，同比下降51.5 %。房地產開發(fā)|施工面積（萬m2）II竣工面積（萬m2）2.2.2板塊特征根據一手市場樓盤供應情況來看，金山區(qū)可以劃分為三大板塊：石化板塊、朱涇板 塊、楓涇

8、板塊。石化板塊該板塊由于區(qū)政府的南遷，市政建設和房地產投資迅速升溫。2004年市場供應量共計32.18萬平方米，共2773套，已銷售13.75萬平方米，共計1319套，去化率為47.5%。2 2市場主要房型為100m左右的二房和120-140 m的三房。該板塊內市場價格在3500-4500 元/平方米，均價在4000元/平方米左右。朱涇板塊該板塊作為曾經的區(qū)政府所在地，房地產市場興起的最早。2004年市場供應量共計25萬平方米，共2492套，已售7.81萬平方米，共740套，去化率為30%市場主要房 型為90 m2的二房和110-130 m2的三房。該板塊的市場價格在 3000-4200元/平

9、方米，均 價在3500元/平方米左右。楓涇板塊該板塊隨著上海市“一城九鎮(zhèn)”計劃的提出而備受關注。2004年市場供應量共計63.43 萬平方米，共5770套，已銷售23.48萬平方米，共計2215套，去化率為38%該板塊的 市場均價在3000元/平方米左右。2.2.3 未來發(fā)展趨勢由于金山區(qū)地處遠郊，房地產業(yè)的發(fā)展起步較晚，居民住房水平相對較低。據2003 年物業(yè)統(tǒng)計年報數據顯示，2003年我金山區(qū)居民住宅房屋總面積 399萬平方米，人均住 房面積 18.6 平方米。據建設部新近的統(tǒng)計， 目前全國城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積為 23.67 平方米。其中東部地區(qū)為 25.06 平方米；中部地區(qū) 21.

10、99 平方米；西部地區(qū) 23.05 平方 米。而金山區(qū)城鎮(zhèn)居民的住房水平和全國的平均水平比還相差 5.07 平方米，和東部地區(qū) 比還相差 6.44 平方米。甚至和西部比還相差 4.45 平方米。這說明金山區(qū)的住房需求還 是很可觀的。另一方面，從近年房地產業(yè)投資情況看，金山區(qū)的房地產投資呈逐年高速增長趨勢。 2001年金山區(qū)房地產投資總額為 5.4 億元，增長 36.2%；2002 年投資總額為 7.7 億元， 增長 42.6%；2003 年投資總額為 10.5 億元，增長 36.4%。這說明金山區(qū)的房產需求量較 大。再從橫向比較看， 2003 年上海市十個郊區(qū)平均房地產投資量為 30.45 億

11、元，而金山 區(qū)為 10.5 億元，相差 20 億元；最高的閔行區(qū) 61.1 億元，相差 59.6 億元。說明金山區(qū) 房地產業(yè)的潛力是巨大的。從上述三方面看，金山區(qū)房地產業(yè)的投資能量、需求潛力、發(fā)展趨勢是好的良好。三、項目周邊環(huán)境3.1 項目周邊環(huán)境分析3.1.1 周邊環(huán)境項目地塊處于金山區(qū)規(guī)劃的中央城區(qū)的核心位置。北面臨近金山區(qū)政府，西面是規(guī) 劃的中央城區(qū)的中央大道，東面是正在建設中的山陽居住區(qū)，南面是聚集了藍堡愛琴海、 金海岸花園、海上明珠園等多個樓盤的中高檔居住區(qū)。本項目交通便捷。西面緊鄰的杭州灣大道貫通金山區(qū)可直達市區(qū)；北面臨近的金山 大道緊倚區(qū)政府，貫穿金山衛(wèi)鎮(zhèn)和漕涇鎮(zhèn)，規(guī)劃中的軌道交

12、通將經過附近；南面有連接 金山石化與上?；疖囌镜蔫F路線；南面杭州灣距離本項目車程在 10 分鐘之內。本項目周邊生活配套完善。規(guī)劃中的中央大道將建設成為金山區(qū)商業(yè)步行街，鄰近 的蒙山路和衛(wèi)清路口有樂購購物中心， 鄰近的山鑫聯(lián)城花園有配套的大菜場和商業(yè)配套。 蒙山路和衛(wèi)清路附近有幼兒園、小學和中學。3.1.2 SWOT 分析Stre ngthn地理位置得天獨厚，處于規(guī)劃的城市中心位置，緊鄰區(qū)政府n交通便捷，水、陸、軌道交通立體化交通格局即將形成n周圍居住區(qū)氣候逐漸形成，生活配套逐漸完善Weakn北面是一片尚未開發(fā)的農田，容易造成荒涼的感覺n地塊中間有一個污水處理廠和高壓電線，在一定程度上影響項目形

13、象Opport unityn北面臨近老龍泉港，可以引入至小區(qū)內作水景n金山區(qū)房地產市場仍處于上升勢頭，未來走勢較為樂觀Threatn周邊競爭性項目較多，本項目面臨銷售壓力n宏觀經濟政策存在較多變數，可能對房地產市場的走勢產生影響。3.2競爭性樓盤分析項目周邊地區(qū)聚集了藍堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園、三島龍洲苑、棕櫚灣 花園以及山鑫聯(lián)城花園等多個項目。其中，與本項目可比性較強的有藍堡愛琴海、金海 岸花園、海上明珠園、三島龍洲園、棕櫚灣花園等。周邊競爭性樓盤列表藍堡愛琴海杭州灣大道/衛(wèi)清路獨立/聯(lián)排別墅184175-195/303-4674800Jun-04售完金海岸花園杭州灣大/龍勝路多層/

14、小高層1800001366101-111/143-1444200Jul-04剩50套大三房海上明珠園杭州灣大道/隆安路多層/小高層/高層10000077492/1304000Aug-04超過60%三島龍洲苑蒙山路/板橋路多層/小高層180000858104/113/1284200Aug-0450%棕櫚灣花園蒙山路/衛(wèi)清路多層/小高102/125-1554100Aug-04基本售完藍堡愛琴海是一中檔別墅項目，該案總戶數 184戶，戶型面積175-407平米，由獨棟和聯(lián)體別墅組成，容積率 0.7, 2004年6月28日開盤，銷售狀況較好，僅余一套聯(lián)體 別墅。金海岸花園由1

15、0幢小高層和30幢多層組成，內部配有1萬平米的會所、1萬平 米的中庭花園、2千平米的人工湖。銷售狀況尚可，目前剩下的都是大三房，特別是復式 單元，而有著觀景賣點，售價較高的小高層也有剩余。海上明珠園靠近海邊，路況好， 但缺乏公交線路和商業(yè)配套，小區(qū)建筑布局錯落有致，設計上利用車庫的高度造就錯層 樓中樓房型，動靜分離，私密性強，是石化地區(qū)不多得在售多層房源，房型為98平米的二房和130平米的三房。三島龍洲苑此次推出共約 400套小高層，每戶面積在96-181平 米之間，得房率85-90%,周邊商業(yè)配套較完善，目前售價 4200元/平方米，沿河景觀房 在4500元/平方米左右。棕櫚灣花園采用北美風

16、格，規(guī)劃、設計、建筑起點均較高，對 面就是樂購購物中心，采用凈高 3米的層高，目前已經基本售完。四、項目定位4.1總體定位引領住宅時尚、開創(chuàng)新生活模式定位詮釋：n嶄新生活模式擺脫目前許多個案片面的“隨大溜”、“形式主義”的誤區(qū)，在開發(fā)中強調物業(yè)內 涵的同時，更注重功能延伸，向金山區(qū)市民展示一種新的居住理念、新的生活態(tài)度和方 式。以完備的設施和功能配套及營銷理念相互融合，給目標客戶展現一種求新、唯美、 崇尚健康的生活方式。n引領市場發(fā)展本案位于山陽鎮(zhèn)，規(guī)劃中的山陽居住區(qū)發(fā)展方興未艾，此所謂“生逢其時”。另外 小區(qū)的產品是與國際大都市所同步的，充分尊重建筑與人的共鳴，體味其人性品位，并 與環(huán)境有機

17、的共融。同時內部有大面積集中綠化，再結合各組團主題景觀，節(jié)點小品等 組成多方位景觀系統(tǒng)。景觀在本案中不是一種美化和附屬，而是一種與自然相安共存的 概念。n 緊湊型高品質生活社區(qū) 針對目標客戶創(chuàng)造符合其需求的高品質產品。 戶型緊湊但科學合理 （總價相對較低）， 建筑風格簡樸但大氣，精心于細部設計的推敲，從房型、外觀、觀景設計、組團綠化、 公建配套等，都將體現本案中低價樓盤高檔化社區(qū)形象。通過建筑各項要素與個人生活有機結合可引伸出許多推廣主題，有利于本案的各項 要素進行生動、全面的訴求。以此完成以小見大、提高推廣立意的目的。強調本案產品 理念的領先性和公司實力的雄厚性。4.2 產品定位項目周邊在售

18、樓盤中，小高層占主流，其次是多層，高層比較少。這代表了城市住宅未來發(fā)展的 趨勢，小高層和高層在樓盤品質和舒適度上均優(yōu)于多層，但造價稍高。而郊區(qū)發(fā)展規(guī)劃時，則往往限 制小高層和高層住宅的發(fā)展。周邊別墅僅有藍堡愛琴海，以獨立別墅為主，少量聯(lián)排別墅，從市場需 求來看，去化較快。結合本項目規(guī)劃要求， 本項目宜以多層為主， 輔以少量疊加和聯(lián)排別墅， 充分利用規(guī)劃要求的容 積率，實現利潤最大化。4.3 客戶定位通過對周邊金海岸花園 、三島龍洲等樓盤的調查了解 ，結合本項目的特點 ，本項目客戶定位如下： ?客戶以金山本地客戶為主，以在金山工作的外地人為輔；?客戶年齡跨度較大， 25-50 歲的為主力范圍；?

19、客戶的家庭結構以二代同住為主，房型要求為兩房和三房；?客戶接受的主力總價在 35 萬 -50 萬左右；2?房屋單戶面積需求在 85130m2 之間居多；?客戶的主要職業(yè)是為工薪一族或小業(yè)主，如金山石化和其關聯(lián)企業(yè)員工、在金山石化工作和生活的外地人等等；?目標客戶對金山石化的生存依賴度較高；4.4價格定位本項目采用市場比較法定價，選取相類似項目作為參照，比較本項目和參照項目的 優(yōu)劣，進行價格修正，從而得出本項目相對于市場在售項目的參考價格。根據相似原則和可比原則，選取金海岸花園、三島龍洲苑和海上明珠園作為本項目 多層部分參照項目。物業(yè)位置15%1.10.1651.10.1651.10.165外部

20、環(huán)境25%1.10.2751.20.31.10.275社區(qū)環(huán)境10%10.110.10.90.09發(fā)展規(guī)劃20%0.90.1810.20.90.18房型設計10%0.90.0910.110.1生活配套15%1.20.181.20.1810.15主題提煉5%10.051.10.0551.20.06合計100%/1.04/1.1/1.02通過上面的比較可以得出下表，從表中可以看出，本項目多層部分的市場參考價在3818-4038元/平方米之間，取其均值 3900元/平方米。比較項目ABC比較系數1.041.11.02比較價格420042004000市場參考價格403838183922對于別墅部分，本

21、項目與藍堡愛琴海相比，在整體上不及其純別墅的項目定位，故售價調低200元/平方米。因此，本項目別墅的市場參考價定位在4600元/平方米。五、財務效益5.1銷售收入測算u根據前面的定價，多層按照3900元/平方米，別墅按照4600元/平方米測算;u車庫地上部分按照24000元/個計算，地下部分按照36000元/平方米計算；u計算建筑面積按照157155平方米計算。銷售收入估算表、住宅部分多層485,642,976124,5243,900別墅143,202,41631,1314,600小計628,845,392155,655、車位部分地下車位23,030,00023,0301,000235m/ 個

22、地上車位6,909,0009,87070C235m/ 個小計29,939,000三、合計658,784,392根據銷售收入估算表可以看出，整個項目銷售收入共計658,784,392元5.2建設投資估算投資估算表、土地費用211,042,1611,343157,1551、土地出讓費182,156,7001,275142,86885萬/畝，215畝2、契稅5,464,7013、土地使用金10,000,760142,86870年，1元/年/m4、帶征地費用13,420,00022萬/畝，61畝、前期費用69,148,200440157,1551、前期規(guī)費52,175,460332157,1552、前期工程費用13,043,86583157,1553、其他前期費用3,928,87525157,155三、建安工程172,870,5001,100157,1551、土建與裝修125,724,000800157,1552、設備及安裝工程47,146,500300157,155四、公共基礎配套費1,885,86012157,155五、公共基礎設施費54,689,940348157,155六、后期成本5,343,27034157,155小計514