農(nóng)用地估價2012年最新規(guī)程上

1、農(nóng)用地估價規(guī)程農(nóng)用地估價規(guī)程第一篇. 總則第二篇.農(nóng)用地宗地估價 第三篇. 農(nóng)用地基準地價評估第四篇. 農(nóng)用地征地價格評估1、范圍本規(guī)程規(guī)定了我國農(nóng)用地估價的范圍、引用標準、總則、估價方法、宗地估價方法、基準地價評估方法以及征用價格評估方法。本規(guī)程適用于中華人民共和國境內(nèi)的農(nóng)用地和其它可開發(fā)整理為農(nóng)用地的后備土地資源的價格評估。 下列標準所包含的條文，通過本規(guī)程中引用而構(gòu)成本規(guī)程的條文。在本規(guī)程出版時，所示版本均為有效。所有標準都會被修訂，使用本規(guī)程的各方應使用下列標準的最新版本。1)土地利用現(xiàn)狀調(diào)查技術(shù)規(guī)程（全國農(nóng)業(yè)區(qū)劃委員會，1984年9月）；2)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（GB/T18508-20

2、01）； 3)農(nóng)用地分等規(guī)程； 4)農(nóng)用地定級規(guī)程。 2、引用標準 3、總則3.1規(guī)程制定的目的3.2 農(nóng)用地估價基本原則3.3農(nóng)用地價格影響因素3.4 農(nóng)用地價格定義3.5 農(nóng)用地估價成果3.6 規(guī)程解釋權(quán)3.1規(guī)程制定的目的 本規(guī)程制定的主要目的是為規(guī)范農(nóng)用地估價行為，統(tǒng)一估價程序和方法，保證估價結(jié)果客觀、公正、科學、合理提供技術(shù)規(guī)范。 3.2 農(nóng)用地估價基本原則3.2.1 預期收益原則 預期收益原則，是指農(nóng)用地估價應以估價對象在正常利用條件下的未來客觀有效的預期收益為依據(jù)。3.2.2 替代原則 替代原則，是指農(nóng)用地評估應以近鄰地區(qū)或類似地區(qū)的功能相同、條件相似、交易方式一致的農(nóng)用地交易實

3、例的市場價格為參考，經(jīng)比較修正后估算出待估農(nóng)用地價格。3.2.3 報酬遞增遞減原則 報酬遞增遞減原則，是指經(jīng)濟學中的邊際效益變動的原則。在投入水平較低時，每增加各生產(chǎn)要素的單位投入量，純收益均會隨之增加；但增加到某一數(shù)值以后，若繼續(xù)增加投資，其邊際純收益遞減。這一規(guī)律在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中普遍存在，估價中應充分依據(jù)這一原則。3.2.4 貢獻原則 貢獻原則，是指農(nóng)用地的總收益是由農(nóng)用地及其各種投入共同作用的結(jié)果，估價時要充分考慮農(nóng)用地對總收益的實際貢獻。 3.2.5 合理有效利用原則 合理有效利用原則，是指對待估農(nóng)用地所設(shè)定的利用方式，不僅能充分發(fā)揮其土地質(zhì)量的效用，產(chǎn)生良好的經(jīng)濟效益；而且不會使其土

4、地質(zhì)量明顯降低和對其周圍土地利用造成不利影響或危害。判斷和確定待估農(nóng)用地合理有效利用方式應考慮的原則主要有：）持續(xù)的使用：根據(jù)農(nóng)用地自身條件和有關(guān)規(guī)劃的要求，評估對象土地按照所確定的使用方式使用應是多年持續(xù)的，并能保持持續(xù)的合理性和有效性。）有效地使用：在已確定的利用方式下，能帶來最佳的經(jīng)濟收益。 3）合法的使用：即合乎法規(guī)、政策、規(guī)劃等限制條件下的最佳利用狀態(tài)。4）農(nóng)用地條件的適用：即從評估對象農(nóng)用地的氣候、地形、地勢等條件考慮的適宜利用方式。3.2.6 變動原則變動原則，要求農(nóng)用地估價應充分考慮地價形成因素的變化，對將來的地價變動作出準確預測，同時也要對所采用的地價資料按變動原則修訂到估價

5、期日的標準水平。3.2.7 供需原則 供需原則，是指農(nóng)用地估價要充分考慮農(nóng)用地供需的特殊性和農(nóng)用地市場的地域性。 影響農(nóng)用地價格的因素主要包括自然因素、社會經(jīng)濟因素和特殊因素。本規(guī)程確定農(nóng)用地價格的指導性影響因素體系如下：1）自然因素，是指影響農(nóng)用地生產(chǎn)力的各種自然條件，包括10有效積溫、降雨量、降雨均衡度、無霜期、災害性氣候狀況、地形坡度、土壤質(zhì)地、土層厚度、有機質(zhì)含量、鹽漬化程度、地下水埋深、農(nóng)田基本設(shè)施狀況、地塊形狀等。3.3農(nóng)用地價格影響因素2）社會經(jīng)濟因素，是指影響農(nóng)用地收益的社會經(jīng)濟發(fā)展條件、土地制度和交通條件等，包括人均土地指標（人均耕地、人均農(nóng)用地）、單位土地投入資本量、單位土

6、地投入勞動量、農(nóng)產(chǎn)品市場供求、農(nóng)機應用方便度、土地利用規(guī)劃限制、交通通達性等。3）特殊因素，是指影響農(nóng)用地生產(chǎn)力和收益所獨有的條件，如特殊的氣候條件、土壤條件、環(huán)境條件等。具體因素指標見附錄A。 農(nóng)用地價格是指在正常市場條件下，相對估價期日，依據(jù)農(nóng)用地的自然因素、社會經(jīng)濟因素和特殊因素等，農(nóng)用地所能夠?qū)崿F(xiàn)的價格。 農(nóng)用地宗地價格是指具體某一宗農(nóng)用地在正常市場條件下于某一估價期日的評估價格。 農(nóng)用地基準地價是指縣(市)政府根據(jù)需要針對農(nóng)用地不同級別或不同均質(zhì)地域，按照不同利用類型，分別評估確定的某一估價期日的平均價格。 3.4 農(nóng)用地價格定義 農(nóng)用地征用價格是指國家征用集體土地農(nóng)用地時，按照正常

7、條件確定的征用補償價格。 農(nóng)用地征用區(qū)片價是指征用區(qū)片內(nèi)某一估價期日的農(nóng)用地價格和社會保障價格的平均水平。3.5.1宗地估價成果1）農(nóng)用地宗地估價結(jié)果報告；2）農(nóng)用地宗地估價技術(shù)報告；3）農(nóng)用地宗地估價附件。3.5.2農(nóng)用地征用區(qū)片價評估成果 農(nóng)用地征用區(qū)片價評估成果與農(nóng)用地基準地價的類似。 3.5 農(nóng)用地估價成果3.5.3農(nóng)用地基準地價評估成果1）文字報告：主要包括農(nóng)用地基準地價評估工作報告、農(nóng)用地基準地價評估技術(shù)報告等；2）基準地價圖：主要有綜合及各用途農(nóng)用地基準地價最終成果圖、樣點地價圖等；3）表格：主要包括基準地價表、基準地價修正系數(shù)表和影響因素指標說明表。4）有關(guān)計算機軟件和管理信息

8、數(shù)據(jù)庫。 本規(guī)程由中華人民共和國國土資源部負責解釋。3.6 規(guī)程解釋權(quán)4.1收益還原法4、農(nóng)用地估價方法4.2 市場比較法4.3 成本逼近法4.4 剩余法4.5 評分估價法4.6 基準地價修正法4.1 收益還原法 收益還原法是將待估農(nóng)用地未來各期正常年純收益(地租)，以適當?shù)耐恋剡€原率還原，從而估算出待估農(nóng)用地價格的一種方法。 1）搜集與待估宗地有關(guān)的收益和費用等資料； 2）測算年總收益； 3）測算年總費用； 4）計算年純收益； 5）確定土地還原率； 6）選用適當?shù)墓接嬎戕r(nóng)用地價格。4.1.1收益還原法評估農(nóng)用地價格的程序 年總收益是指待估宗地按法定用途，合理有效地利用土地所取得的持續(xù)而穩(wěn)定

9、的客觀正常年收益。確定年總收益時應根據(jù)待估農(nóng)用地生產(chǎn)經(jīng)營的方式，進行具體分析。4.1.2 年總收益的分析計算1）待估宗地為直接生產(chǎn)經(jīng)營方式，用農(nóng)產(chǎn)品年收入作為年總收益 農(nóng)產(chǎn)品年收入，是指農(nóng)用地用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過程中，每年平均的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品的收入，包括主產(chǎn)品收入和副產(chǎn)品收入。收入的計算根據(jù)其產(chǎn)量和估價期日的正常市場價格進行。 2）待估宗地為租賃經(jīng)營，年租金收入及保證金或押金的利息收入之和作為年總收益 租金收入及保證金或押金的利息收入，是指農(nóng)用地由其產(chǎn)權(quán)擁有者用于出租時，每年所獲得的客觀租金及承租方支付的保證金或押金的利息?？陀^租金根據(jù)實際租金水平考慮評估期日當?shù)卣５氖袌鲎饨鹚竭M行分析計算；保證金

10、或押金的利息按其數(shù)量及評估期日中國人民銀行的一年期定期存款利息率進行計算。 總費用是指待估宗地的使用者在進行生產(chǎn)經(jīng)營活動中所支付的年平均客觀總費用。在確定年總費用時應根據(jù)待估農(nóng)用地生產(chǎn)經(jīng)營活動的方式，進行具體分析。4.1.3 年總費用的分析計算 1）待估宗地為直接生產(chǎn)經(jīng)營方式，用農(nóng)用地維護費和生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品的費用之和作為總費用。 農(nóng)用地維護費一般指農(nóng)用地基本配套設(shè)施的年平均維修費用；生產(chǎn)經(jīng)營農(nóng)副產(chǎn)品的費用一般包括生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品過程中所必須支付的直接及間接費用，包括種苗費（或種子費、幼畜禽費）、肥料費（或飼料費）、人工費、畜工費、機工費、農(nóng)藥費、材料費、水費、農(nóng)舍費（或畜禽舍費）、農(nóng)具費以及有關(guān)的稅

11、款、利息等。 2) 待估宗地為租賃經(jīng)營，用農(nóng)用地租賃過程中發(fā)生的年平均費用作為年總費用。它主要指在進行土地租賃過程中所必須支付的年平均客觀總費用。 4.1.4 求取年純收益 土地年純收益為年總收益與年總費用之差。 如果所求取的年純收益為負值，應根據(jù)實際生產(chǎn)經(jīng)營狀況考慮農(nóng)用地的客觀收益。4.1.5 土地還原率的確定土地還原率可按下列方法確定： 1）租價比方法：即選擇與評估對象處于同一地區(qū)或近鄰地區(qū)、類似地區(qū)，相同用途的三宗以上近期發(fā)生交易的，且在交易類型上與評估對象相似的農(nóng)用地交易實例，以交易實例的土地租金或土地純收益與其價格的比率的均值作為土地還原率。 2）安全利率加風險調(diào)整值法：即土地還原率

12、=安全利率+風險調(diào)整值。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或銀行一年期定期存款年利率，風險調(diào)整值應根據(jù)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)所遇到的災害性天氣、評估對象所處地區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展水平和農(nóng)用地市場等狀況對其影響程度而確定。 3）投資風險與投資收益率綜合排序插入法：將社會上各種相關(guān)類型投資，按它們的收益率與風險大小排序，然后分析判斷估價對象所對應的范圍，確定其還原率。 在估價實踐中應根據(jù)當?shù)赝恋厥袌銮闆r，選擇適當?shù)姆椒?，確定土地還原率。4.1.6 計算收益價格4.1.6.1計算收益價格的基本公式：式中：P 土地價格； a 土地年純收益； r 土地還原率。4.1.6.2有限年期的 待估農(nóng)用地價格應根據(jù)其使用年期

13、進行年期修正。 當土地純收益每年不變，土地還原率每年不變且大于0，土地使用年期為n的公式為：式中：P、a、r含義同上個公式，n 土地使用年期。4.1.6.3土地純收益每年有變化的，應按其變化規(guī)律采用相應的公式進行計算。 4.1.7 收益還原法的適用范圍 收益還原法適用于在正常市場條件下有客觀收益且土地純收益較容易測算的農(nóng)用地價格評估。采用收益還原法進行宗地價格評估時，應以宗地為單位進行評估，即應考慮農(nóng)用地收益是由宗地總面積產(chǎn)生的，不能只考慮農(nóng)用地收益面積。 采用收益還原法評估農(nóng)用地價格，所計算的年純收益應與其權(quán)利狀況相對應，即相應權(quán)利主體所獲得的年純收益經(jīng)還原就是該權(quán)利狀況下的價格。 市場比較

14、法是根據(jù)替代原理，將待估農(nóng)用地與近期市場上已發(fā)生交易的類似農(nóng)用地進行比較，并對類似農(nóng)用地的成交價格進行適當修正，以此估算待估農(nóng)用地價格的方法。4.2 市場比較法1）收集和選擇比較交易實例；2）建立價格可比基礎(chǔ)；3）進行交易情況修正；4）進行交易期日修正；5）進行影響因素修正；6）進行年期修正；7）計算比準價格。 4.2.1 市場比較法估價的步驟：4.2.2 收集與選擇比較交易實例4.2.2.1 比較交易實例收集與選擇應遵循以下原則：1）首選與評估對象處于同一地區(qū)的實例，次選處于近鄰地區(qū)或類似地區(qū)的實例；2）用途應相同；3）價格類型應相同或可比；4）成交日期與估價期日應接近，不宜超過三年；5）應

15、盡量為正常交易；6）應至少選擇三個可比較實例。4.2.2.2 交易實例搜集與調(diào)查的內(nèi)容：1）交易雙方的情況及交易目的；2）交易實例的狀況，一般應包括宗地本身的各種自然條件、社會經(jīng)濟條件和特殊條件等；3）成交價格；4）付款方式；5）成交日期。4.2.3 選取比較實例后，應對比較實例的成交價格進行換算處理，建立價格可比基礎(chǔ)，統(tǒng)一表達方式和地價內(nèi)涵，主要包括以下內(nèi)容：1）統(tǒng)一地價內(nèi)涵；2）統(tǒng)一付款方式，應統(tǒng)一為在成交日期時一次總付清的付款方式；3）統(tǒng)一采用單位面積地價，并統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位；4）統(tǒng)一幣種和貨幣單位。不同幣種之間的換算，應按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計算。 4.2

16、.4.1 非正常交易情況的判定 交易情況修正，是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實例的價格偏差，將其成交價格修正為正常交易情況下的價格。引起特殊交易行為因素一般有以下幾種：4.2.4 交易情況修正1）有利害關(guān)系者之間的交易；2）急買急賣的交易；3）受債權(quán)債務關(guān)系影響的交易；4）交易雙方或者一方有特別動機或者特別偏好的交易；5）相鄰地塊的合并交易；6）特殊方式的交易；7）交易稅費非正常負擔的交易；8）有糾紛的交易。 4. 2.4.2 交易情況修正 在選擇交易實例時，如果交易實例存在上述特殊交易情況應盡量避免選擇，不得已必須采用時就需要進行交易情況修正。1）交易情況分析 測定各種特殊因素對

17、土地交易價格的影響程度，即分析在正常情況下和這些特殊情況下，土地交易價格可能產(chǎn)生的偏差大小。測定方法可以利用已掌握的同類型土地交易資料分析計算，確定修正系數(shù)。也可以由估價人員根據(jù)長期的經(jīng)驗積累，判斷確定修正系數(shù)。對交易稅費非正常負擔的修正，應將成交價格調(diào)整為依照國家及當?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定，交易雙方負擔各自應負擔的稅費額確定修正系數(shù)。2）計算情況修正系數(shù)，計算公式為： Kc =Icp/ Icb （4-3）式中：Kc-情況修正系數(shù)； Icp-待估農(nóng)用地情況指數(shù)； Icb-交易實例農(nóng)用地情況指數(shù)。 4.2.5 期日修正 應將交易實例在其成交期日時的價格調(diào)整為估價期日的價格。具體可采用以下方法： 1)利用本地

18、區(qū)農(nóng)用地價格指數(shù)計算修正系數(shù)，計算公式為： Kt =Ip/ Ib （4-4） 式中：Kt -期日修正系數(shù)； Ip -估價期日的地價指數(shù)； Ib -交易日期的地價指數(shù)。 2)利用類似農(nóng)用地價格變動率確定期日修正系數(shù)（Kt）； 3)在無農(nóng)用地價格指數(shù)或變動率的情況下，估價人員可以根據(jù)當?shù)赝恋貎r格的變動情況和發(fā)展趨勢及自己的經(jīng)驗積累進行判斷，確定期日修正系數(shù)（Kt）； 4)通過分析土地價格隨時間推移的變動規(guī)律，采用時間序列分析，建立土地價格與時間的相互關(guān)系模型求取期日修正系數(shù)（Kt）。 4.2.6 影響因素修正 根據(jù)農(nóng)用地價格的影響因素體系和估價對象與比較實例之間的特殊條件，確定影響因素修正體系，并

19、分別描述估價對象與各比較實例的各種影響因素狀況，確定修正指數(shù)，計算修正系數(shù)。 影響因素根據(jù)3.3條“農(nóng)用地價格影響因素”和估價對象與比較實例的具體條件確定。 影響因素狀況描述應具體、明確，并盡量采用量化指標，避免采用“好”、“較好”、“較差”、“一般”等形容詞。4.2.6.1 自然因素修正系數(shù)公式式中：Kn -自然因素的修正系數(shù) ； Ioi-待估農(nóng)用地i因素的指數(shù)； Ibi-交易實例i因素的指數(shù) ； n -影響因素個數(shù)；4.2.6.2 社會經(jīng)濟因素修正系數(shù)公式式中：Ke -社會經(jīng)濟因素的修正系數(shù) Ioi、Ibi、n 同公式（4-5）4.2.6.3 特殊因素修正系數(shù)公式式中：Ks -特殊因素的修

20、正系數(shù) Ioi、Ibi、n 同公式（4-5） 4.2.7土地使用年期修正 土地使用年期修正是將各比較實例的不同使用年期修正到待估宗地的使用年期，以消除因土地使用年期不同而對價格帶來的影響。年期修正系數(shù)按下式計算： Ky = 1-1/(1+r)m/ 1-1/(1+r)n （4-8）式中：Ky -將比較實例年期修正到待估農(nóng)用地使用年期的年期修正系數(shù)； r -土地還原率； m -待估農(nóng)用地的使用年期； n -比較實例的使用年期。 比準價格的計算公式為： P = PbKcKtKnKeKsKy (4-9)式中： P-比準價格； Pb-交易實例價格； Kc、Kt、Kn、Ke、Ks、Ky 含義同上。 所選取

21、的若干個交易實例價格經(jīng)過上述各項比較修正后，可選用下列方法之一計算待估農(nóng)用地價格：1）簡單算術(shù)平均法； 2）加權(quán)算術(shù)平均法；3) 中位數(shù)法； 4) 眾數(shù)法；4.2.8 確定待估農(nóng)用地價格 4.2.9 市場比較法的適用范圍 市場比較法適用于農(nóng)用地市場交易比較活躍的地區(qū)。市場比較法除可直接用于評估農(nóng)用地的價格外，還可用于其它估價方法中有關(guān)參數(shù)的求取。 4.3 成本逼近法 成本逼近法是指以新開墾農(nóng)用地或土地整理過程中所耗費的各項客觀費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和農(nóng)用地增值收益，并進行各種修正來確定農(nóng)用地價格的方法。 成本逼近法的基本公式如下： P = Ea+Ed+T+R1

22、+R2+R3 （4-10）式中： P- 農(nóng)用地價格 ； Ea-土地取得費； Ed-土地開發(fā)費； T-稅費； R1-利息 ； R2-利潤； R3-土地增值； 4.3.1 成本逼近法的估價步驟: 1）判斷評估對象是否適用成本逼近法； 2）搜集與估價有關(guān)的成本費用、利息、利潤及待估農(nóng)用地增值收益等資料； 3）通過直接或間接方式求取估價對象的土地取得費、農(nóng)用地開發(fā)費及相關(guān)的稅費、利息、利潤； 4）確定農(nóng)用地增值收益； 5）按成本逼近法公式求取待估農(nóng)用地的價格； 6）確定已開發(fā)土地的修正因素，并進行修正； 7）確定待估農(nóng)用地的最終地價。 農(nóng)用地取得費主要表現(xiàn)為取得未利用土地或中低產(chǎn)田時客觀發(fā)生的費用。4

23、.3.2 確定土地取得費 1）通路：分通田間人行路、機耕路等情況； 2）灌溉：分上游有蓄水設(shè)施的自流灌溉、地下水灌溉、噴灌灌溉、滴灌灌溉等； 3）排水：分析能否順暢地自然排水、有無排水溝渠等； 4）通電：考察田間耕作能否方便地使用電力； 5）土地平整：平整度應能滿足農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的基本要求，有至少20厘米的疏松土壤的耕作層。 在具體分析農(nóng)用地的開發(fā)程度時，還應區(qū)分田塊內(nèi)外的情況，并根據(jù)各種農(nóng)田基本設(shè)施的投資主體與評估對象的產(chǎn)權(quán)主體的權(quán)屬利益關(guān)系確定評估設(shè)定的土地開發(fā)程度，并合理確定開發(fā)費用。 4.3.4 確定各項稅費 主要是指取得待開發(fā)農(nóng)用地和在進行農(nóng)用地開發(fā)過程中所應支付的有關(guān)稅費，具體項目和取費

24、標準按國家和當?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定確定。 4.3.6 確定農(nóng)用地開發(fā)利潤 利潤是對農(nóng)用地開發(fā)投資的回報，是土地取得費用和開發(fā)費用在合理的投資回報率（利潤率）下應得的經(jīng)濟報酬。利潤率根據(jù)開發(fā)農(nóng)用地所處地區(qū)的經(jīng)濟環(huán)境、開發(fā)農(nóng)用地的利用類型（行業(yè)特點）和開發(fā)周期等方面確定。 4.3.7 確定農(nóng)用地增值收益 農(nóng)用地增值收益是指待估農(nóng)用地因追加投資進行農(nóng)用地開發(fā)整理，使農(nóng)用地生產(chǎn)能力得到提高，而引起的農(nóng)用地價格的增值。農(nóng)用地增值收益率根據(jù)開發(fā)農(nóng)用地所處地區(qū)的經(jīng)濟環(huán)境、開發(fā)農(nóng)用地的利用類型（行業(yè)特點）等方面確定。 4.3.8 計算農(nóng)用地價格 根據(jù)上述各項的計算結(jié)果，利用成本逼近法的公式計算初始農(nóng)用地價格。4.3.

25、9 對農(nóng)用地價格進行年期修正4.3.9.1 若求取的是有限年期的農(nóng)用地價格時，應判斷是否進行年期修正1）年期修正公式為： PT = POKy （4-11）式中：PT -年期修正后的農(nóng)用地價格； PO -年期修正前的農(nóng)用地價格； Ky -年期修正系數(shù)； 2）年期修正系數(shù)的計算公式為： Ky =1-1/(1+r)n （4-12）式中：Ky-年期修正系數(shù)； r -農(nóng)用地還原率； n -農(nóng)用地使用年期。 1）當農(nóng)用地增值收益是以有限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，年期修正已在增值收益中體現(xiàn)，不再另行修正； 2）當農(nóng)用地增值收益是以無限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，農(nóng)用地增值收益與成本價格

26、一道進行年期修正。 3）當農(nóng)用地為承包、轉(zhuǎn)包等農(nóng)用地時，應按使用年期或剩余使用年期進行修正； 4）當評估的是農(nóng)用地無限年期價格時不用進行年期修正。4.3.9.2判斷是否進行年期修正的標準如下： 4.3.10區(qū)位修正 當區(qū)位對于農(nóng)用地的經(jīng)營類型影響較大時，還應對農(nóng)用地價格進行區(qū)位修正。 4.3.11成本逼近法的適用范圍 成本逼近法適用于經(jīng)過未利用土地開發(fā)或土地整理后的農(nóng)用地價格評估。 4.4 剩余法 剩余法是在預計開發(fā)完成后農(nóng)用地正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除預計的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算待估農(nóng)用地價格的方法。 基本公式：P = A-B-C （4-13） 式中

27、：P-待估農(nóng)用地的價格； A-總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的農(nóng)用地的總價格； B-整個開發(fā)項目的開發(fā)成本； C-開發(fā)者合理利潤。 4.4.1 剩余法的評估步驟 ）調(diào)查待估農(nóng)用地的基本情況； ）確定待估農(nóng)用地的最有效利用方式； ）估計開發(fā)周期和投資進度安排； ）估算開發(fā)完成后的農(nóng)用地總價格； ）估算開發(fā)成本和開發(fā)者合理利潤； ）確定待估農(nóng)用地價格。 4.4.2估算開發(fā)完成后的農(nóng)用地價格 必須根據(jù)待估農(nóng)用地的最有效利用方式和當?shù)剞r(nóng)用地市場現(xiàn)狀及未來變化趨勢，采用市場比較法進行。對開發(fā)完成后擬采用出租或自營方式的農(nóng)用地價格，也可以根據(jù)同一市場狀況采用收益還原法來確定其價格。 4.4.3開發(fā)周期和投資進度安

28、排應參照類似的農(nóng)用地開發(fā)過程進行確定。 4.4.4開發(fā)成本是項目開發(fā)期間所發(fā)生的一切費用的總和，主要包括開發(fā)建設(shè)投資成本、有關(guān)專業(yè)費用、投資利息和稅收等。 4.4.5開發(fā)項目的正常利潤一般以農(nóng)用地總價格或全部預付資本的一定比例計算。利潤率宜采用同一市場上類似農(nóng)用地開發(fā)項目的平均利潤率進行確定。 4.4.6確定待估宗地的價格 利用剩余法的基本公式求出待估宗地的價格。 4.4.7剩余法的適用范圍 剩余法適合新開發(fā)農(nóng)用地的價格評估。 4.5 評分估價法 評分估價法是指按照一定的原則，建立影響農(nóng)用地價格的因素體系和因素評分標準，依據(jù)因素評分標準對待估農(nóng)用地的相應條件進行評價賦分，按其得分值的大小，乘以

29、客觀的農(nóng)用地單位分值價格，從而得到農(nóng)用地價格的一種估價方法。）建立農(nóng)用地價格影響因素體系表；）制定農(nóng)用地價格影響因素評分標準；）依據(jù)1）、2）對待估宗地進行評分；）確定客觀的農(nóng)用地單位分值價格；）計算待估宗地價格。4.5.1 評分估價法的評估步驟 農(nóng)用地價格影響因素體系表參見附錄B，由縣（市）級土地行政主管部門根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況制定。 4.5.2 建立農(nóng)用地價格影響因素體系表 由縣（市）級土地行政主管部門依據(jù)農(nóng)用地價格影響因素體系制定本區(qū)域內(nèi)的農(nóng)用地評分表。對農(nóng)用地價格影響越大的因素，評分值越高 自然因素和社會經(jīng)濟因素的得分之和最高為100。 當待估農(nóng)用地沒有特殊因素時，特殊因素的得分為0；當

30、有特殊因素時，可根據(jù)特殊因素對農(nóng)用地的實際影響程度對其進行評分。4.5.3 制定農(nóng)用地價格影響因素評分標準 按照農(nóng)用地評分表中的因素體系，逐項對待估宗地的基本情況進行調(diào)查，并確定各因素的分值。4.5.4 調(diào)查待估宗地的基本情況，對待估宗地進行評分 4.5.5 確定單位分值價格 農(nóng)用地單位分值價格是指一定區(qū)域范圍內(nèi)，一定時期內(nèi)，農(nóng)用地得分與農(nóng)用地價格進行轉(zhuǎn)換的價格。由縣（市）級土地行政主管部門確定該縣統(tǒng)一的農(nóng)用地單位分值價格。農(nóng)用地單位分值價格可用農(nóng)用地市場價格資料進行回歸求取。農(nóng)用地單位分值價格每六年更新一次。農(nóng)用地單位分值價格的回歸模型有兩種類型： 1）PB = CS （4-14） 式中:PB -待估農(nóng)用地價格； C -農(nóng)用地單位分值價格 ； S -待估農(nóng)用地總得分。 2）PB = AS