商業(yè)選址基礎

1、新傳承商學院商業(yè)選址基礎我們今天分享的事選址的一個 基礎知識，主要有四個內容，第一個是商業(yè)選址的基礎知識，第二個是街店選址的技巧，第三個是百貨選址的技巧，第四個是購物中心選擇的技巧。實體零售最重要的就是人流，人流來自于哪里，我們要選一個更好的位置，我們應該怎么去判別，怎么繼續(xù)呢簡單的基礎知識，商圈，每個城市都會有自己獨特的商圈。在物業(yè)圈里面就會進入到一個店鋪圈，假設一點為中心以外的一個小范圍內是百貨中心里的店的一個運動區(qū)域，就可以看到這個店鋪周邊的氛圍是怎么樣的，然后才選出我們的應該把店鋪開在哪里。接下來我們可以看一下選址商圈考慮的因素：包括品牌的一個定位，消費群體、店鋪的位置，我們把渠道、消

2、費者偏好和集客都這三個主要的因素主要放在一個商城里去考慮這才能找到適合我們開店的地方。在主要開店的類型里面就有三個：街店、百貨中心和購物中心，這一組數字可以看到三個主要店鋪類型的銷售占比最大的是百貨公司。這個是以阿迪為例的。街店是差別最大的店鋪類型，也就是說最多的店鋪數量產出最小的生意，我們也可以看到未來購物中心是一個很高的增長點，所以看到市場更多的店鋪是集中開在了購物中心。整個店鋪考慮的一個比較關鍵的幾個因素，我們可見的人流，我們根據人流走向及分布區(qū)的在各方面領先于競爭對手這個位置人流，這是我們首要考慮的關鍵因素。第二個因素是產品的容量，我們要要有足夠的產品展示的空間，好的展示面才能把這個店

3、鋪做的更好，讓我們可以參考了一些信息，就是一個面積可不可以擴充店內的人流走向問題，還有競爭對手的選位。門面招牌的可見，進店外人流走向空間的可利用性。還有一些基本的條件就是我們要熟悉自己的店鋪，一些內在的因素。錦囊一大家可能聽了一堆關于整個商圈考核，我們怎樣去判別一個商圈。進了一堆的信息以后可能會再問一個問題，到底我們應該怎樣去判別我們的商城。如果對于我們熟悉的城市我們可能很容易說出來，哎呀這個商城怎么樣那個商城怎么樣，但是當我們要攻占一個新的城市，開發(fā)一個不熟悉的城市的時候，我們到底有什么方法可以找到這個我們想要的商城。大家能夠看到，這個工具是隨時可以用的，任何時間任何地點拿起手機就可以打開，

4、就是一個百度地圖，連上網絡打開百度地圖，你就可以選擇你想要看哪個城市。然后搜索商場的集中地，就是最多商業(yè)區(qū)集中的地方，然后你把這個地方再去搜索一些相關信息，你就可以查找到你想要的信息。比如你要定位一個你的競爭對手，然后找到這個競爭對手的網上信息，你就可以看到他在哪了開什么店。店鋪選址的第一步一定要對商圈由了解，要不然你開的店找一個不合適的商圈，就會天天惆悵，為什么生意不好，為什么有人流但是沒有進店率，因為你首先要對癥，對商圈有一個理解這是第一步，你才能知道自己應該開在哪里，應該怎么去開店。現在我教一下大家去做街店的選址，大家可以看到街店的的選址基本有五大要點，第一個是商圈的結構的分析，第二個是

5、教會大家選擇理想的位置，第三個是整個街道，第四個就是店面形象的建立，第五個是店內結構的情況，所以店鋪的選擇從外到里所有因素都要考慮進去。我們看一下這幅圖就可以看到整個商圈結構的分析，首先是商圈內部，幾個元素的分布也直接決定了街店位置的一個優(yōu)劣。我們看一下商圈、街店和購物中心做一個主導的元素。百貨公司往往決定了該商圈的一個高消費人群的聚焦點，為什么會這樣說，以廣州為例，廣百友誼這種高消費群內，人群會到這邊消費，因為會有一些消費卡之類的東西在里面，所以整個單價比較高，但現在這種情況逐步轉移為最好的購物中心。大家可以看到右邊這個三角形，最底層是一個商圈形成的歷史過程，這個是營銷因素里面最強的，然后一

6、直往上走就是越來越弱，包括他的建基面積占地面積這個比例，還有交通線路是否發(fā)達，是否人群容易去到這個地方。然后第四個功能的一個分布就是品牌功能。他到底是一個賣什么東西的商人，還是一個職位代表一個商城，還是以高檔消費為代表的一個商城，這功能分布品牌的就是吸引人流，但這個是對整個商城營銷最弱的，因為不好讓著就會好的品牌去聚集。這里就可以看到關于街店幾個理想的位置的選擇，第一首選的就是主要的商業(yè)街的一個路口轉角位置，這里對幾個方向過來的人流直接包攬視覺陳列效果，所以那些人多車到這個地方來，然后這些地方一般的租金也會高，其實簡單反過來理解就是租金高的地方肯定就是人流最密集的一個地方。上面有一個選址小技巧

7、就是你要選擇一個商城是購物中心為主導的商城。，你要做一個街店一定必須有顯眼的門面和相當的面積，要不然的話，人流會被購物中心吸進去，如果這樣的話，你寧愿把店開到購物中心里面一樓臨街的位置。下面我們來說說真?zhèn)€街店一個街鋪的選擇，也是從很多店鋪失敗的和成功的經驗里總結出來的一些寶貴知識。這個ppt里面可以看得到街店的影響因素。我們站在店鋪門外，其實基本上就可以看到街道對店鋪影響因素，可以影響到人流的走向，人流進店的方式。首先第一個是陰陽面，就是說如果一個街道是中間有南的話，那肯定人流會匯聚到一邊，那要選擇人流聚的那邊，然后街道人行道的寬窄有很大的影響，我們有很多下線城市的一些確定就是門口可以停放摩托

8、車汽車，對店鋪的也會影響到。下面我們來看一下整個店面的形象建議，因為我們用貴的租金選一個好的地方，那接下來就是要把這個店鋪的形象展示出來。首先我們要十分了解我們店鋪的設計。第二個要看店鋪的門頭，因為門頭是最吸引路人去看到的，所以一定要盡量的大、宏偉然后漂亮這個是我們要考慮的事情。如果能把二樓三樓擴大門面的話，那這個效果使我們要考慮的事情，兩個門柱要怎么做，然后門柱間要考慮整個距離這一頁ppt可以看得到對這類結構要非常熟悉，就是我們的店鋪放在什么樣的店內結構里面有更大的優(yōu)勢，選店的時候不能光看表面，還要把店面結構考慮進去，包括們的寬度包括店面的深度，天花板的高度結構柱，還有承力墻?？紤]下空調的位

9、置風管位置，這些信息都要了解清楚。要不然我們以為找到一個便宜的好位置，實際店內面積沒有用起來的話是浪費的。這里做一個簡單的例子分享就是在廣州的北京路整個商圈標出四個點出來，從分析上來講這個點是開店的好位置，也是商家你爭我奪的必爭之地，也可以看到這個分析思路怎么樣，人流從地鐵怎么走到北京路的主要商圈，還有車在哪里停從哪里走，然后主要的百貨公司在哪里，購物中心在哪里，我們就圍繞這個中心來去把店鋪拿下，這樣才是一個最大的優(yōu)勢，每個商圈都做這種簡單的商圈分析這個對大家拓展是非常有利的。錦囊二大家會覺得信息量比較大我們所有的店鋪選址方案都是圍繞人流方向來制定，第一個就是蹲點觀察。開一個店的成本是非常高的

10、，蹲點的時間要足夠長，可以是一個月，幾個月也可以，而且不能早上去一次就算了，你一定要早上去中午去下午去把整個人流做一個記錄和觀察，你要知道什么人走向那里。你希望是女生進來就看女生走過的狀況怎么樣，希望男生進來就看男生的狀況。第二個要考慮的信息就是參考競爭對手，跟你們店鋪或者品牌定位比較接近的一個。不一定是直接的競爭對手，只是一個參考對手，把這個品牌找出來，然后幫助我們對于一些陌生的城市在一個，首先能夠確定定位。方式方法可以從中學到或者直接開到旁邊就比較容易。第三個要點就是百貨公司的選址技巧，要考慮五個點。第一點是樓層的結構，因為百貨公司就是店中店，如果樓層分布有問題，進去的話也會出現不好的現象

11、，所以先了解樓層結構怎么樣，結構如何，那個樓層是做什么，賣什么東西的。第二個是人流走向，電梯手扶梯、樓梯等等這種把人流搬到上面的方式方法，第三個要考慮我們怎么在店內爭取最好的店鋪形象。第四個考慮產品的容量和展示。第五個最佳位置選擇。選址人員每次去百貨公司肯定要走手扶梯，從一樓繞一個圈上手扶梯，再繞一個圈一直往上走，把整棟樓都走完了，然后對每個樓層的分布品牌落位我都有一個比較好的理解和了解。再去管轄的一個店鋪或者去要洽談的店鋪。不然你對這個場內沒了解的話，基本去了也白去。百貨公司的選址技巧里面第二個要點也是我們一直強調的判斷人流的走向，我們要看扶梯走向是單向的還是剪刀梯，是否會交換人流，。百貨公

12、司就是租了一個大的場。樓層怎么區(qū)分看通道的走向一看就知道。他們自己百貨公司的規(guī)劃的人是有功利性在里面。我們要從這個因素里面判斷整層樓的中心位置，集合品牌分布人流走向判斷人流的聚焦點。商場有個劣勢的地方就是他是從別人的整體里分割一塊出來做的，所以位置有可能是靠墻的也有可能是中島的位置，但是我們要考慮越接近這種獨立的狀態(tài)越好，所以我們會看到很多品牌會選擇靠墻的那一塊去做店面展示。在店面形象里面基本上要考慮其他三個因素就是我們要面向人流通道，人流看到我們的logo，然后第二是獨立完成的門店形象，第三還要要有足夠大的門前通道。接下來要考慮產品容量，充分的產品容量是理想店面的一個必要條件。沒有足夠的產品

13、就沒有理想的銷售。充足的產品容量就等于足夠的使用面積，柱子和柱子、墻與墻之間的距離也不能浪費，還有背墻的位置要合理的長寬比例。一個店鋪不能太長，然后深度不夠，這樣會留不住客人，如果門面太窄，深入太長的話會比較少，這些都是不合適的。選擇理想位置選擇的三個要點首先就是吸收人流的樓層的中心位置，這是首選的，然后第二個是完成宏偉的店面形象，第三個是要有足夠的產品容量，把這三個要點都做好記錄和準備然后才去洽談，拿下最有優(yōu)勢的一個位置，判斷出來最好的地方在哪里，這樣對于談判來說才會更有優(yōu)勢。對于第一個要素人流方向比較好判斷，第二點要有充分的店鋪展示，對于好的品牌商場也會優(yōu)先考慮的，因為你沒有好的品牌展示的

14、話，人們也不會去你的店鋪里面去。第三點足夠的產品容量其實和商場的需求沖突的，因為他們基本上就是面積越低越少，產生越大的銷售，然后這個跟我們就會有一個矛盾，所以要和商場達成一致。這個圖是廣州北京路廣百的六樓的運動區(qū)域的路徑圖，人流是有所下降的，阿迪的銷售一直不理想，然后通過很多方式調到了新的位置，整個展示面都提出來了，實現了業(yè)績增長百分之五十。這個也需要大家蹲點思考，不然沒有辦法從一個壞的位置換到一個好的位置。大家來看另一個案例，這個是談判初期空了一個位置，比較靠后一些，如果根據平面圖是判斷，覺得好像是還可以的一個位置，但是到了現場去看發(fā)現整個店鋪背過人流的主入口。到現場就可以看到更多信息，然后

15、到那邊看到最終的這個指向才是整個百貨區(qū)的主要入口，然后通過一些技巧把它拿下來了，這個需要我們注意。這是第三個案例，因為在百貨區(qū)選址的話需要注意的話技巧更多，因為百貨公司會找一個不太好的位置推薦給你，說一些好的話，讓你覺得這個位置挺好。這個時候一定不要相信，一定要到現場去看看。就像圖中這個位置看起來好像也不錯，但是到現場看基本上是會被柱子擋住的，然后是一個不好的位置，所以商場選店一定要到現場。第四個內容就是購物中心的選址技巧，第一個也是考慮人流的分類，是單一入口還是多個入口，是多個人流入口還是無法確定的人流入口，這個大家考慮的。第二個是靠近主人流入口的店鋪還是做一些選擇臨街的店鋪都是有不同的考慮

16、的，要確保最大限度的吸引人流。人流在主入口靠近的時候，他肯定流動性非常非常大，你要不就買一些比較容易拿走，或者價比較低的還是另外一些什么東西，坐著吃東西的，要不然人就很容易走過你的店鋪，這個是需要考慮的。這里面很多案例都是以阿迪舉例的，我們也可以應用到我們的餐飲中去。這三個圖片就是分別是三個不同類型的購物中心選址的位置，大家可以認真看一下，這三個圖片萬達對整個購物中心的設置是非常好，劣勢就是萬達百貨沒有什么優(yōu)勢。選址的關鍵點是你會選址，你能找出最好的地方，這只是第一步，關鍵點是你怎么把他拿下來，要掌握整個主動權，必須與業(yè)主商場，購物中心管理者建立一個比較牢固的關系，而這個關系，一定要比你的競爭對手更加深入。要去把這個關系打入。你可以把你的品牌或者