保利地產(chǎn)成本管理分析報(bào)告

1、保利地產(chǎn)成本管理分析報(bào)告保利地產(chǎn)成本管理分析報(bào)告 組員：高艷、張莉莉、楊婷婷、潘晨目錄目錄公司簡(jiǎn)介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析公司簡(jiǎn)介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析1內(nèi)外部環(huán)境及內(nèi)外部環(huán)境及SWOT分析分析2戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略定位3價(jià)值鏈及成本動(dòng)因分析價(jià)值鏈及成本動(dòng)因分析4戰(zhàn)略成本管理策略戰(zhàn)略成本管理策略51、公司簡(jiǎn)介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析、公司簡(jiǎn)介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析 保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“保利地產(chǎn)保利地產(chǎn)”）是）是由中國保利集團(tuán)公司全資子公司保利南方集團(tuán)有限公司于由中國保利集團(tuán)公司全資子公司保利南方集團(tuán)有限公司于19921992年年9 9月月1414日在廣州市注冊(cè)成立的全民所有制

2、企業(yè)，公司經(jīng)批準(zhǔn)的經(jīng)營范圍為：一日在廣州市注冊(cè)成立的全民所有制企業(yè)，公司經(jīng)批準(zhǔn)的經(jīng)營范圍為：一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)，出租本公司開發(fā)的商品房，房屋工程設(shè)計(jì)、舊樓拆遷等。級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)，出租本公司開發(fā)的商品房，房屋工程設(shè)計(jì)、舊樓拆遷等。1、公司簡(jiǎn)介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析、公司簡(jiǎn)介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析1、公司簡(jiǎn)介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析、公司簡(jiǎn)介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析2011年房年房地產(chǎn)綜合地產(chǎn)綜合財(cái)務(wù)比較財(cái)務(wù)比較1、公司簡(jiǎn)介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析、公司簡(jiǎn)介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析 同行業(yè)對(duì)比分析同行業(yè)對(duì)比分析保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)評(píng)估保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)評(píng)估 萬科地產(chǎn)財(cái)務(wù)評(píng)估萬科地產(chǎn)財(cái)務(wù)評(píng)估 1、公司簡(jiǎn)介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析、公司簡(jiǎn)介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析 財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)分析1、公司簡(jiǎn)介及

3、運(yùn)營現(xiàn)狀分析、公司簡(jiǎn)介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析 保利地產(chǎn)償債能力保利地產(chǎn)償債能力 1、公司簡(jiǎn)介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析、公司簡(jiǎn)介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析流動(dòng)比率 從流動(dòng)比率2008年的2.73至2011年的1.93，可以看出保利的償債能力正逐漸降低。2011年流動(dòng)比率比標(biāo)準(zhǔn)比例2要小，此指標(biāo)及其相關(guān)比較粗略地反映了保利地產(chǎn)的短期償債可能會(huì)有壓力 。1 1、公司簡(jiǎn)介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析、公司簡(jiǎn)介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析速動(dòng)比率 速動(dòng)比率表示流動(dòng)資產(chǎn)中可以立即變現(xiàn)的那部分資產(chǎn)的比率。有表可知，保利地產(chǎn)的變現(xiàn)能力比較差，會(huì)給短期償債帶來壓力 1 1、公司簡(jiǎn)介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析、公司簡(jiǎn)介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析 資產(chǎn)負(fù)債表 由表可知保利地產(chǎn)是常年負(fù)債經(jīng)營的，資

4、產(chǎn)負(fù)債率基本呈現(xiàn)逐年上升的趨勢(shì)，說明企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)提高，但是適度的負(fù)債比率能保證企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)所需的資金。1、公司簡(jiǎn)介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析、公司簡(jiǎn)介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析 保利地產(chǎn)運(yùn)營能力保利地產(chǎn)運(yùn)營能力1、公司簡(jiǎn)介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析、公司簡(jiǎn)介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率反映了企業(yè)應(yīng)收賬款變現(xiàn)速度的快慢及管理效率的高低。周轉(zhuǎn)率高說明收賬迅速，賬齡較短；資產(chǎn)流動(dòng)性強(qiáng)，短期償債能力強(qiáng)；可以減少收賬費(fèi)用和壞賬損失。從上表可以看出從08年到11年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率持續(xù)下降，收賬比較慢,收賬費(fèi)用比較高,企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理。1、公司簡(jiǎn)介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析、公司簡(jiǎn)介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析 存貨周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率的快慢，不僅反映

5、出企業(yè)采購、存儲(chǔ)、生產(chǎn)及銷售各環(huán)節(jié)管理工作狀況的好壞，而且對(duì)企業(yè)償債能力及獲利能力產(chǎn)生決定性的影響。一般來說存貨周轉(zhuǎn)率越高越好。存貨周轉(zhuǎn)率越高，說明其變現(xiàn)的速度越快，周轉(zhuǎn)額越大，資金占用水平越低。上表中可以看出11年的數(shù)據(jù)相比前幾年偏低,說明存貨管理存在的問題，占用的資金比較多。1、公司簡(jiǎn)介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析、公司簡(jiǎn)介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析 固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)投資得當(dāng)，固定資產(chǎn)結(jié)構(gòu)合理，能夠充分發(fā)揮效率。反之，說明固定資產(chǎn)使用效率不高，提供的生產(chǎn)超過不多，企業(yè)的營運(yùn)能力不強(qiáng)。圖中固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率從08年到11年呈先升后降的趨勢(shì)，說明固定資產(chǎn)的使用效率不高。1、公司簡(jiǎn)介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析、公司簡(jiǎn)介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析 總

6、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是指企業(yè)在一定時(shí)期銷售收入與資產(chǎn)總額的比率。它反映企業(yè)全部資產(chǎn)的利用效率，是分析和評(píng)價(jià)企業(yè)全部資產(chǎn)管理水平的一個(gè)綜合性指標(biāo)。從08年到11年，逐漸下降，企業(yè)應(yīng)采取各項(xiàng)措施來提供企業(yè)的資產(chǎn)利用程度，比如提高銷售收入或處理多余的資產(chǎn)。1、公司簡(jiǎn)介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析、公司簡(jiǎn)介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析保利地產(chǎn)成長(zhǎng)能力保利地產(chǎn)成長(zhǎng)能力1、公司簡(jiǎn)介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析、公司簡(jiǎn)介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析 主營業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率是指企業(yè)報(bào)告期主營業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)額與基期主營業(yè)務(wù)收入總額的比率，它說明了企業(yè)重點(diǎn)發(fā)展方向的成長(zhǎng)性，并從業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張方面衡量企業(yè)的持續(xù)發(fā)展能力。保利地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)增長(zhǎng)率在2007年到2009年間，主營

7、業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率出現(xiàn)下滑，企業(yè)發(fā)展受阻，2010年主營業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率出現(xiàn)了上升，但2011年有出現(xiàn)下降，可能由于政府的調(diào)控政策,保利地產(chǎn)應(yīng)該采取更加積極的措施。 凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率是企業(yè)報(bào)告期利潤(rùn)增長(zhǎng)額與基期凈利潤(rùn)的比率。凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率也是企業(yè)成長(zhǎng)能力的指標(biāo)。并且該指標(biāo)越高，說明企業(yè)積累越多，持續(xù)發(fā)展能力越強(qiáng)。從表中可以看出，保利地產(chǎn)的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率在20072011連續(xù)下滑， 說明該公司的持續(xù)發(fā)展能力正在減弱。 1、公司簡(jiǎn)介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析、公司簡(jiǎn)介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析保利地產(chǎn)盈利能力保利地產(chǎn)盈利能力 由表可知，保利地產(chǎn)由表可知，保利地產(chǎn)2011年的盈利水平要好于去年，凈利潤(rùn)和毛利年的盈利水平要好于去年，凈利潤(rùn)

8、和毛利潤(rùn)都有提高。潤(rùn)都有提高。1、公司簡(jiǎn)介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析、公司簡(jiǎn)介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析1、公司簡(jiǎn)介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析、公司簡(jiǎn)介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析由以上數(shù)據(jù)分析可以看出由以上數(shù)據(jù)分析可以看出：保利公司營業(yè)收入以及利潤(rùn)均基本符合市場(chǎng)預(yù)期，總利潤(rùn)首次突破百億，毛利率回升了2.95 個(gè)百分點(diǎn),凈利潤(rùn)超過了萬科。12年毛利率的穩(wěn)定甚至繼續(xù)上升仍然可期。公司凈負(fù)債率長(zhǎng)期處于高位水平，11年有所下降。但短期借款的占比大幅上升，為短期償債形成一定施壓，但公司有182億的貨幣資金在手，資金仍然充裕，能夠滿足23億的短期借款以及118億的一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債。短期借款大幅提升一方面說明融資運(yùn)作空間有所緊縮，另一方面也會(huì)拉低公司

9、業(yè)績(jī)。保利地產(chǎn)的經(jīng)營規(guī)模在2011年有了長(zhǎng)足的進(jìn)步，資產(chǎn)總量已接近中國地產(chǎn)的龍頭老大萬科公司，但是在規(guī)模經(jīng)營下，管控問題越來越嚴(yán)峻，導(dǎo)致主營業(yè)務(wù)成本的居高。面對(duì)國家對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，想要有更為優(yōu)秀的表現(xiàn)，需要在營銷和存貨周轉(zhuǎn)管理上認(rèn)真籌劃，減少盲目擴(kuò)張帶來的風(fēng)險(xiǎn)，在適度增長(zhǎng)的條件下，做好企業(yè)內(nèi)部管理，適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。同時(shí)，因注重多元化，分擔(dān)單一業(yè)務(wù)領(lǐng)域市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，參與保障房建設(shè)，爭(zhēng)取政府資源及信貸資源。 2 2、內(nèi)外部環(huán)境及、內(nèi)外部環(huán)境及SWOTSWOT分析分析（行業(yè)分析）（行業(yè)分析）2 2、內(nèi)外部環(huán)境及、內(nèi)外部環(huán)境及SWOTSWOT分析分析2.1外部環(huán)境分析外部環(huán)境分析 房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)關(guān)系

10、很多相關(guān)行業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。 由于他的相關(guān)行業(yè)較多的是由建筑材料，土地，人力成本，資金等相關(guān)因素組成。所以與上述各因素相關(guān)的政治法律、經(jīng)濟(jì)、還有相關(guān)行業(yè)的技術(shù)水平對(duì)房地產(chǎn)有很大的影響。 隨著我國改革開放的深入，全球化時(shí)代的到來，國外的先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念和技術(shù)必將會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)造成很大的沖擊。 采用PEST分析法對(duì)外部環(huán)境進(jìn)行分析。2 2、內(nèi)外部環(huán)境及、內(nèi)外部環(huán)境及SWOTSWOT分析分析2.1.1 2.1.1 政治法律環(huán)境（政治法律環(huán)境（Political FactorsPolitical Factors）面對(duì)房地產(chǎn)這幾年的瘋漲，國家制定了很多相關(guān)的政策，法律來限制他的價(jià)格。而這些具

11、體的政策也給房地產(chǎn)業(yè)帶來了很大的沖擊。具體如下：稅收政策稅收政策 政府調(diào)控采取了平穩(wěn)的步驟 前期-營業(yè)稅優(yōu)惠政策有力地促進(jìn)二手房市場(chǎng) 部分城市的房?jī)r(jià)和成交量已經(jīng)超越了歷史的最高記錄，樓市投機(jī)盛行，市場(chǎng)已經(jīng)顯得過熱，房地產(chǎn)優(yōu)惠政策就要適當(dāng)退出。限制限制房地產(chǎn)開發(fā)的的貸款管理房地產(chǎn)開發(fā)的的貸款管理 對(duì)項(xiàng)目資本金（所有者權(quán)益）比例達(dá)不到 35% 或未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款； 對(duì)經(jīng)國土資源部門、建設(shè)主管部門查實(shí)具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對(duì)其發(fā)放貸款；2 2、內(nèi)外部環(huán)境及、內(nèi)外部環(huán)境及SW

12、OTSWOT分析分析 對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套 ( 含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。增加了投資者投資房地產(chǎn)的成本，減少了消費(fèi)者購買房屋的成本。切實(shí)調(diào)整住房切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)供應(yīng)結(jié)構(gòu) 重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。 加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。2 2、內(nèi)外部環(huán)境及、內(nèi)外部環(huán)境及SWOTSWOT分析分析2 2、內(nèi)外部環(huán)境及、內(nèi)外部環(huán)境及SWOTSWOT分析分析2.1.22.1.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境

13、（經(jīng)濟(jì)環(huán)境（Economic FactorsEconomic Factors）國家的經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化如下：國民生產(chǎn)總值持續(xù)高速增長(zhǎng)國民生產(chǎn)總值持續(xù)高速增長(zhǎng) 這是影響房地產(chǎn)行業(yè)的最主要的經(jīng)濟(jì)因素，因?yàn)橹挥行枨蟮脑黾硬拍苷嬲拇龠M(jìn)供給的增加。中國連續(xù)GDP超過10%。連續(xù)這么多年的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，人民收入的增加也導(dǎo)致了購房需求的旺盛。同時(shí)導(dǎo)致了居民手中貨幣的增加，面對(duì)著資金的流向問題，不少人選擇了購買樓房。所以在過去的十年內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)火熱，房?jī)r(jià)飛速上漲。提高存款準(zhǔn)備金提高存款準(zhǔn)備金 在去年一年中，中央銀行存款儲(chǔ)備進(jìn)持續(xù)提高，這一提高將會(huì)進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源，造成”銀根”緊縮。不過，這些主要是針

14、對(duì)股市的，所以對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來說，只是一種牽連。同時(shí)，由于現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)的籌資方式多樣化，致使很多優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)還是可以挺過去。2 2、內(nèi)外部環(huán)境及、內(nèi)外部環(huán)境及SWOTSWOT分析分析 存款加息存款加息 去年銀行的多次銀行加息，雖然是主要針對(duì)股市的瘋漲，但依舊對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了影響。加息無疑將加大開發(fā)經(jīng)營成本, 最終將加速行業(yè)內(nèi)企業(yè)的兩極分化，給優(yōu)質(zhì)公司帶來更多擴(kuò)張機(jī)會(huì)，盈利能力較差公司的生存環(huán)境將更為艱難 自從央行提高貸款門檻，有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)對(duì)銀行的依賴越來越小，貸款比例越來越小，通過自有資金和其他渠道籌集資金的比例越來越大。 股市影響股市影響 隨著去年中國股市的泡沫的破滅，從股市大量

15、撤下的熱錢迅速流入房地產(chǎn)行業(yè)。同時(shí)，國內(nèi)的調(diào)整股市的政策，經(jīng)濟(jì)規(guī)定都相應(yīng)的影響了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2 2、內(nèi)外部環(huán)境及、內(nèi)外部環(huán)境及SWOTSWOT分析分析 國民生產(chǎn)總值持續(xù)高速增長(zhǎng) 提高存款準(zhǔn)備金 存款加息 股市影響 房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“龍頭”產(chǎn)業(yè)，國外游資不斷涌入，各大主要城市的房?jī)r(jià)持續(xù) 攀升，整個(gè)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)過熱態(tài)勢(shì)，政府接二連三地出臺(tái)了系列的金融調(diào)控手段，試圖穩(wěn)定 市場(chǎng)，保證經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)久健康的發(fā)展，同時(shí)也避免過高房?jī)r(jià)引來的社會(huì)潛在問題。 從緊的金融手段， 銀行存款準(zhǔn)備金率連續(xù)提升， 對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)的資金來源起到明顯抑制， 同時(shí)加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理也一定程度上抑制了房地產(chǎn)需求。 2 2

16、、內(nèi)外部環(huán)境及、內(nèi)外部環(huán)境及SWOTSWOT分析分析2.1.32.1.3社會(huì)與文化要素（社會(huì)與文化要素（Sociocultural FatorsSociocultural Fators）各國的社會(huì)與文化對(duì)于企業(yè)的影響不盡相同。作為中國，有著很明顯的區(qū)別于其他國家的社會(huì)與文化。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，社會(huì)和文化的影響也是很大的。家庭結(jié)構(gòu)因素家庭結(jié)構(gòu)因素 目前我過家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生了顯著的變化，向小型化發(fā)展。這是計(jì)劃生育政策和離婚率上升共同作用的結(jié)果。 同時(shí)隨著觀念的改變，很多年輕人結(jié)婚后不愿與父母一起居住，家庭購房需求加大。人口因素人口因素 中國七八十年代生育高峰時(shí)出生的那一批人有大部分人已經(jīng)在城市站穩(wěn)腳

17、跟，他們對(duì)房子的需求具有極大的剛性。2 2、內(nèi)外部環(huán)境及、內(nèi)外部環(huán)境及SWOTSWOT分析分析 對(duì)于計(jì)劃生育初期出生的那一代人，現(xiàn)在也是住房消費(fèi)人群，而這些人的消費(fèi)能力是巨大的，首先他們的經(jīng)濟(jì)條件良好，其次，從父母那里得到的贊助也會(huì)很大。這些客觀原因使得外界普遍對(duì)近期房?jī)r(jià)下降不報(bào)大的希望。短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)仍然會(huì)非常興盛。社會(huì)城市化社會(huì)城市化 中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，而中國舊有的農(nóng)村人口密集將會(huì)逐漸向城市轉(zhuǎn)移。2每年約有1200萬人從鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)移到城市。而這些城市人口的增加必然會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)的行業(yè)的發(fā)展。2 2、內(nèi)外部環(huán)境及、內(nèi)外部環(huán)境及SWOTSWOT分析分析2.1.42.1.4技術(shù)要素（技術(shù)要素（Te

18、chnological FactorsTechnological Factors）相對(duì)于其他行業(yè)來說，房地產(chǎn)的生產(chǎn)技術(shù)科技并不是要求很高。但是對(duì)于投資，營銷方面，房地產(chǎn)的科技創(chuàng)新具有了很大的改變。 融資創(chuàng)新融資創(chuàng)新 房地產(chǎn)行業(yè)也有著自己的創(chuàng)新融資方法。去年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，企業(yè)自籌資金不足28，銀行融資占21.7，建筑公司的工程墊款和購房者的預(yù)付款占38（后者的80也源于銀行貸款），在資本市場(chǎng)的直接融資僅占總量的十分之一。因此在銀行緊收錢袋之際，廣大中小開發(fā)商必須積極謀求在資本市場(chǎng)一搏。首先是信托業(yè)的發(fā)展。其次是購房者的預(yù)付款，最后是公司上市。 銷售創(chuàng)新銷售創(chuàng)新 房地產(chǎn)

19、行業(yè)在經(jīng)過去年以及今年的政府宏觀調(diào)節(jié)，銀行的貸款要求嚴(yán)格，利息提高等政策，面臨著越來越艱難的市場(chǎng)環(huán)境。房地產(chǎn)行業(yè)也依據(jù)自己的銷售特色，合理的選擇了適合于自己的銷售方法。2 2、內(nèi)外部環(huán)境及、內(nèi)外部環(huán)境及SWOTSWOT分析分析建筑技術(shù)應(yīng)用比例提高建筑技術(shù)應(yīng)用比例提高 2010年，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品技術(shù)含量就提出了更高要求。而技術(shù)含量所帶來的是產(chǎn)品質(zhì)量、人性化、舒適度、節(jié)能環(huán)保等方面核心居住品質(zhì)的提升，這些才是地產(chǎn)產(chǎn)品正真立于不敗之地的核心競(jìng)爭(zhēng)力。精細(xì)化整合產(chǎn)品設(shè)計(jì)趨勢(shì)。精細(xì)化整合產(chǎn)品設(shè)計(jì)趨勢(shì)。 對(duì)于正在全面建設(shè)的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，高精度整合設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)化模式將是未來產(chǎn)品開發(fā)的必然趨勢(shì)。房地產(chǎn)產(chǎn)品在進(jìn)行設(shè)

20、計(jì)之前，就應(yīng)考慮到客戶未來的更多需求，從結(jié)構(gòu)到戶型、室內(nèi)設(shè)計(jì)、家裝配套、營銷策劃等，都需要有更精準(zhǔn)、人性化的考慮，可進(jìn)行靈活的變更和調(diào)整，適應(yīng)不同的居住習(xí)慣和生活群體。2 2、內(nèi)外部環(huán)境及、內(nèi)外部環(huán)境及SWOTSWOT分析分析2.2 2.2 內(nèi)部環(huán)境分析內(nèi)部環(huán)境分析( (行業(yè)分析行業(yè)分析) )主要競(jìng)爭(zhēng)者分主要競(jìng)爭(zhēng)者分析析： 目前，萬科地產(chǎn)在行業(yè)處于領(lǐng)先地位，從個(gè)股財(cái)務(wù)評(píng)估來看，保利的成長(zhǎng)力、現(xiàn)金流量和盈利能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于萬科，大體略勝金地一籌，所以，保利還存在很大的發(fā)展空間。主要替代者分主要替代者分析析： 廉租房，二手房屋，對(duì)低收入家庭吸引力比較大； 經(jīng)濟(jì)適用房，社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有價(jià)格

21、低的特點(diǎn)；潛在進(jìn)入者分潛在進(jìn)入者分析析： 跨國公司到中國開辟市場(chǎng)：自改革開放以來，外國公司逐漸關(guān)注于中國市場(chǎng)，但是壁壘較高，不構(gòu)成太大威脅； 大陸潛在競(jìng)爭(zhēng)者：民企迅速發(fā)展，并逐漸成為了房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?；買方分買方分析析：購房者的經(jīng)濟(jì)狀況：購房者的經(jīng)濟(jì)狀況在很大程度上決定了樓價(jià)的多少；購買者的心理預(yù)期:對(duì)房?jī)r(jià)的變動(dòng)有著一定影響，如當(dāng)樓市低迷時(shí)消費(fèi)者對(duì)樓市的信心下降，導(dǎo)致樓房售出數(shù)量減少；國家政策對(duì)購房者的影響，從而使購房者的行為進(jìn)一步影響到樓市；部分炒房團(tuán)對(duì)樓市的影響。2 2、內(nèi)外部環(huán)境及、內(nèi)外部環(huán)境及SWOTSWOT分析分析2 2、內(nèi)外部環(huán)境及、內(nèi)外部環(huán)境及SWOTSWOT分析分析主要

22、供應(yīng)商分主要供應(yīng)商分析析： 水泥價(jià)格走勢(shì)：2 2、內(nèi)外部環(huán)境及、內(nèi)外部環(huán)境及SWOTSWOT分析分析主要供應(yīng)商分主要供應(yīng)商分析析： 鋼材價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)：2 2、內(nèi)外部環(huán)境及、內(nèi)外部環(huán)境及SWOTSWOT分析分析 2.3 SWOT 2.3 SWOT分析分析優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)： 1. 1. 公司最大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于其資源優(yōu)勢(shì)。公司最大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于其資源優(yōu)勢(shì)。由于公司的控股股東保利集團(tuán)源于總參裝備部，其在全國各主要城市和地區(qū)都具有豐富的資源，包括土地、資金和人脈。這有利于保利地產(chǎn)在全國各地的擴(kuò)張，而且也非常有利于控制公司的擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)。 2. 2. 良好的執(zhí)行力將保證公司高速發(fā)展。良好的執(zhí)行力將保證公司高速發(fā)展。

23、強(qiáng)大的執(zhí)行力是將戰(zhàn)略與決策付諸現(xiàn)實(shí)的保證,保利地產(chǎn)擁有一支有著很高的專業(yè)能力和職業(yè)操守,對(duì)工作兢兢業(yè)業(yè),對(duì)公司忠心耿耿的執(zhí)行團(tuán)隊(duì)；同時(shí)公司嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的企業(yè)管理制度也為各項(xiàng)工作的執(zhí)行提供了良好的客觀環(huán)境。專業(yè)的團(tuán)隊(duì)與雷厲風(fēng)行的軍旅作風(fēng),形成為保利地產(chǎn)強(qiáng)大的工作執(zhí)行力。保利地產(chǎn)一向以“快”著稱。經(jīng)過十幾年的專業(yè)運(yùn)作,公司已經(jīng)具備了很強(qiáng)的開發(fā)實(shí)力,一般住宅項(xiàng)目從獲得土地到實(shí)現(xiàn)銷售只需要一年半左右的時(shí)間。這種高效的項(xiàng)目運(yùn)作能力是公司的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之一。2 2、內(nèi)外部環(huán)境及、內(nèi)外部環(huán)境及SWOTSWOT分析分析 3.3.卓越的戰(zhàn)略管理能力卓越的戰(zhàn)略管理能力2010年，公司結(jié)合“十一五”經(jīng)營成果，編制了“

24、十二五”發(fā)展規(guī)劃，公司十年戰(zhàn)略很清晰，提出“三個(gè)為主、三個(gè)結(jié)合”的發(fā)展戰(zhàn)略，確立了銷售超千億、凈利潤(rùn)過百億的發(fā)展目標(biāo)。 4.4.優(yōu)秀的可持續(xù)發(fā)展能力優(yōu)秀的可持續(xù)發(fā)展能力2010年，公司大力推進(jìn)區(qū)域布局深化，以一線省會(huì)城市為中心向二三線城市縱深發(fā)展，全年新進(jìn) 12個(gè)城市。全年新增房地產(chǎn)項(xiàng)目45個(gè)項(xiàng)目，截止報(bào)告期末公司擁有可結(jié)算資源4195萬平方米，可持續(xù)發(fā)展能力進(jìn)一步增強(qiáng)。 5.5.行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌形象深入人心行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌形象深入人心優(yōu)異的經(jīng)營業(yè)績(jī)和規(guī)范的企業(yè)運(yùn)作不斷強(qiáng)化公司“和者筑善”的品牌形象，品牌價(jià)值持續(xù)提升，影響力不斷增強(qiáng)，連續(xù)五年蟬聯(lián)“國有房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值TOP10”榜首?！坝H情和院”物

25、業(yè)服務(wù)品牌在全國106個(gè)社區(qū)得到廣泛認(rèn)可。2 2、內(nèi)外部環(huán)境及、內(nèi)外部環(huán)境及SWOTSWOT分析分析劣勢(shì)：劣勢(shì)：1.公司在2009年購入約1000萬平方米的土地儲(chǔ)備，土地成本較高，這使其應(yīng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)整時(shí)的銷售價(jià)格彈性較小。2.凈負(fù)債率較年初上升39個(gè)百分點(diǎn)至162%：主要源于期內(nèi)借款增加和貨幣資金下降?？紤]到期末公司尚有156億元貨幣資金，財(cái)務(wù)壓力有增加。2 2、內(nèi)外部環(huán)境及、內(nèi)外部環(huán)境及SWOTSWOT分析分析機(jī)會(huì)：機(jī)會(huì)：1、保利地產(chǎn)基本完成了全國化布局，開始進(jìn)入收獲期，市場(chǎng)占有率將迅速提升。2、中國的城市化進(jìn)程仍要繼續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間，二三線城市成長(zhǎng)空間巨大,二、三線城市化進(jìn)程提速。 3 、國家政策

26、重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小戶型普通商品住房,所以中小戶型普通商品住房已經(jīng)開始進(jìn)入快速增長(zhǎng)期。 2 2、內(nèi)外部環(huán)境及、內(nèi)外部環(huán)境及SWOTSWOT分析分析威脅：威脅： 1.保利集團(tuán)將深圳等地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入保利香港（119，HK），與保利地產(chǎn)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系對(duì)其資源獲得和市場(chǎng)均造成威脅。 2.市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)2011年隨著緊縮貨幣政策、信貸政策、“限購令”和保障房供應(yīng)等房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施，調(diào)控效果將逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)階段性波動(dòng)；3.深化區(qū)域布局帶來的管控風(fēng)險(xiǎn)2011年全年新進(jìn)城市12個(gè)，同時(shí)各區(qū)域均實(shí)現(xiàn)了多項(xiàng)目運(yùn)作。隨著公司管理幅度的加大，管理鏈條的延伸，公司的管理難度和管控風(fēng)險(xiǎn)在增加。3 3、戰(zhàn)略

27、定位、戰(zhàn)略定位 通過以上分析，我們可以看到，國家的宏觀政治、經(jīng)濟(jì)政策，都是“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”，繼續(xù)從緊的調(diào)控政策，以限貸和限購為核心的房地產(chǎn)調(diào)控政策，加上連續(xù)數(shù)次加息，使得地價(jià)、資金成本上升。以前房地產(chǎn)市場(chǎng)土地低成本、資金低成本運(yùn)作時(shí)代和政策寬松時(shí)代、房地產(chǎn)企業(yè)暴利時(shí)代已經(jīng)過去。房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入薄利時(shí)代。 隨著史上最為嚴(yán)厲的調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)迎來了從分散到集中，從良莠并存到優(yōu)勝劣汰的大洗牌。由于持續(xù)的調(diào)控以及貨幣政策的收緊，多數(shù)開發(fā)商陷入了困境，房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。 保利地產(chǎn)的企業(yè)資源、能力和財(cái)務(wù)水平的綜合分析使得企業(yè)必須做出戰(zhàn)略調(diào)整。3 3、戰(zhàn)略定位、戰(zhàn)略定位 保

28、利地產(chǎn)只有保持其成本領(lǐng)先地位的技術(shù)變革才能為企業(yè)帶來持久的成本優(yōu)勢(shì)。當(dāng)成本領(lǐng)先的企業(yè)的價(jià)格相當(dāng)于或低于其競(jìng)爭(zhēng)廠商時(shí)、它的低成本地位就會(huì)轉(zhuǎn)化為高收益。 所以通過以上分析，保利應(yīng)該在近幾年內(nèi)將發(fā)展戰(zhàn)略定位為成本領(lǐng)先成本領(lǐng)先戰(zhàn)略。戰(zhàn)略。4.4.價(jià)值鏈及成本動(dòng)因分析價(jià)值鏈及成本動(dòng)因分析 4.1 4.1 房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈組成部分房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈組成部分市場(chǎng)預(yù)測(cè)、投資機(jī)會(huì)尋找和篩選、細(xì)化投資方案等活動(dòng)。投資開發(fā)活動(dòng)的關(guān)鍵部分：可行性研究、談判簽約、工程施工建設(shè)招投標(biāo)、獲取貸款和金融服務(wù)支持營銷推廣、產(chǎn)品定價(jià)、廣告策劃、銷售、租約談判和租賃管理交房、客戶入住及后期的物業(yè)管理、設(shè)施管理和資產(chǎn)管理等4.4.

29、價(jià)值鏈及成本動(dòng)因分析價(jià)值鏈及成本動(dòng)因分析 4.4.價(jià)值鏈及成本動(dòng)因分析價(jià)值鏈及成本動(dòng)因分析 4.14.1 企業(yè)內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈分析：企業(yè)內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈分析： 投資策劃投資策劃 能掙錢的項(xiàng)目，才是好項(xiàng)目，所以在一個(gè)項(xiàng)目的投資策劃時(shí)，就應(yīng)建立在認(rèn)真、客觀的調(diào)研和分析之上，選擇有優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目。重點(diǎn)對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)行售價(jià)和預(yù)期走勢(shì)進(jìn)行準(zhǔn)確的調(diào)查判斷，確定目標(biāo)售價(jià)。 土地獲取土地獲取 土地成本優(yōu)勢(shì)是項(xiàng)目成功之本。如何獲取一個(gè)優(yōu)惠的土地價(jià)格，這是保利可以考慮的方向。 規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì) 事實(shí)證明科學(xué)合理的設(shè)計(jì)可以降低10%的工程造價(jià)，所以在考慮設(shè)計(jì)的可行性基礎(chǔ)上，降低造價(jià)。4.4.價(jià)值鏈及成本動(dòng)因分析價(jià)值鏈及成本動(dòng)因分析 采購

30、管理采購管理 不同的采購標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)商的選擇方式、供應(yīng)商的管理等，都對(duì)采購管理成本有影響。 工程管理工程管理 工程實(shí)施階段的現(xiàn)場(chǎng)管理、撥款速度、索賠風(fēng)險(xiǎn)等會(huì)影響施工管理。 營銷管理營銷管理 營銷推廣計(jì)劃的制定、營銷路線的選擇、銷售費(fèi)的制定都會(huì)影響營銷效果和成本。 物業(yè)管理物業(yè)管理 提供物業(yè)管理的范圍、標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)水平等都會(huì)影響你物業(yè)管理成本和客戶滿意度。 品牌塑造傳播品牌塑造傳播4.4.價(jià)值鏈及成本動(dòng)因分析價(jià)值鏈及成本動(dòng)因分析 經(jīng)營操作風(fēng)險(xiǎn)大經(jīng)營操作風(fēng)險(xiǎn)大經(jīng)營操作風(fēng)險(xiǎn)小經(jīng)營操作風(fēng)險(xiǎn)小4.4.價(jià)值鏈及成本動(dòng)因分析價(jià)值鏈及成本動(dòng)因分析 企業(yè)外部?jī)r(jià)值鏈分析：企業(yè)外部?jī)r(jià)值鏈分析：4.4.價(jià)值鏈及成本動(dòng)因分

31、析價(jià)值鏈及成本動(dòng)因分析 4.24.2 企業(yè)外部?jī)r(jià)值鏈分析：企業(yè)外部?jī)r(jià)值鏈分析： 充分利用招標(biāo)優(yōu)勢(shì)：充分利用招標(biāo)優(yōu)勢(shì)： 保利地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)的前三強(qiáng)，有著良好的社會(huì)聲譽(yù)，大多數(shù)企業(yè)是愿意和保利合作的，在招標(biāo)過程中，可以適當(dāng)增加合格承包方的比例，從中擇優(yōu)。 深化集團(tuán)采購，加強(qiáng)招投標(biāo)管理，完善成本控制考核體系等方式，有效降低成本。4.4.價(jià)值鏈及成本動(dòng)因分析價(jià)值鏈及成本動(dòng)因分析 4.24.2 企業(yè)外部?jī)r(jià)值鏈分析：企業(yè)外部?jī)r(jià)值鏈分析： 開發(fā)利用供應(yīng)商的聯(lián)系開發(fā)利用供應(yīng)商的聯(lián)系: : 供應(yīng)商不僅生產(chǎn)著企業(yè)用于價(jià)值鏈的產(chǎn)品或服務(wù)，而且在成本方面也影響著企業(yè)。 對(duì)合作過的供應(yīng)商進(jìn)行績(jī)效評(píng)估，選擇優(yōu)秀供應(yīng)商

32、建立長(zhǎng)期合作伙伴關(guān)系，從而降低采購成本和庫存成本。4.4.價(jià)值鏈及成本動(dòng)因分析價(jià)值鏈及成本動(dòng)因分析 4.24.2 企業(yè)外部?jī)r(jià)值鏈分析：企業(yè)外部?jī)r(jià)值鏈分析： 處理好與建筑商（施工方）之間的關(guān)系處理好與建筑商（施工方）之間的關(guān)系 由于設(shè)計(jì)已完成，施工階段工程量已完全具體化，因而影響工程投資的可能性只有5%-10%，節(jié)約投資的可能性已經(jīng)很小，但工程投資都主要發(fā)生在這一階段，浪費(fèi)投資的可能性很大。所以在確定施工方后，要處理好與施工方的關(guān)系，盡可能地不存在拖欠款之類的消極現(xiàn)象，以免影響工人情緒，從而間接的增加成本。4.4.價(jià)值鏈及成本動(dòng)因分析價(jià)值鏈及成本動(dòng)因分析 4.24.2 企業(yè)外部?jī)r(jià)值鏈分析：企業(yè)外

33、部?jī)r(jià)值鏈分析： 處理好與銷售商之間的關(guān)系處理好與銷售商之間的關(guān)系 對(duì)顧客需求的把握,只有了解了顧客的需求,房地產(chǎn)企業(yè)才能真正進(jìn)入狀態(tài),特別是在競(jìng)爭(zhēng)激烈的今天,人們對(duì)住房的要求越來越苛刻,房地產(chǎn)商要盡可能地和銷售商合作去挖掘顧客的需求，共同提高顧客的滿意度。4.4.價(jià)值鏈及成本動(dòng)因分析價(jià)值鏈及成本動(dòng)因分析 成本動(dòng)因分析成本動(dòng)因分析 （1 1）結(jié)構(gòu)性成本動(dòng)因分析）結(jié)構(gòu)性成本動(dòng)因分析(Structural Cost Driver)(Structural Cost Driver) （2 2）執(zhí)行性成本動(dòng)因分析（）執(zhí)行性成本動(dòng)因分析（Execution Cost Driver)Execution Cos

34、t Driver)4.4.價(jià)值鏈及成本動(dòng)因分析價(jià)值鏈及成本動(dòng)因分析 (1) (1) 規(guī)模經(jīng)濟(jì)規(guī)模經(jīng)濟(jì)：所謂規(guī)模經(jīng)濟(jì)是指在價(jià)值鏈活動(dòng)規(guī)模較大時(shí)，活動(dòng)的效率提高或活動(dòng)成本可分?jǐn)傆谳^大規(guī)模的業(yè)務(wù)量而使單位成本降低。 (2) (2) 整合程度整合程度： 整合是指企業(yè)為了使業(yè)務(wù)領(lǐng)域更廣泛，更直接，在業(yè)務(wù)流中向兩端延伸至直接銷售，零部件內(nèi)制和原材料供應(yīng)等。 (3) (3) 學(xué)習(xí)與溢出學(xué)習(xí)與溢出：企業(yè)價(jià)值鏈活動(dòng)可以通過學(xué)習(xí)的過程提高作業(yè)效率從而使成本下降。 (4) (4) 技術(shù)技術(shù):技術(shù)在企業(yè)價(jià)值鏈的各項(xiàng)活動(dòng)中的應(yīng)用水平是決定其成本高低的關(guān)鍵因素之一。 (5) (5) 多樣性多樣性:指提供給客戶的產(chǎn)品、服務(wù)

35、的種類；結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)性性成成本本動(dòng)動(dòng)因因的的內(nèi)內(nèi)容容4.4.價(jià)值鏈及成本動(dòng)因分析價(jià)值鏈及成本動(dòng)因分析 （1）規(guī)模經(jīng)濟(jì)：）規(guī)模經(jīng)濟(jì)： 由于國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，使得一些中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)保利來說是一個(gè)機(jī)會(huì)，可以借此機(jī)會(huì)通過低價(jià)收購資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)張，從而擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模，數(shù)據(jù)顯示：保利地產(chǎn)進(jìn)入全國19個(gè)城市，輻射中、東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，基本完成全國布局。 因此，具有全面市場(chǎng)調(diào)研能力、及時(shí)把握市場(chǎng)變化情況，熟悉各區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)特色，形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)。從城市平均銷售額來看，保利與行業(yè)領(lǐng)袖存在較大差距，說明通過精耕目前已進(jìn)入市場(chǎng)，可迅速在不增加管理難度的基礎(chǔ)上擴(kuò)大規(guī)模。 4.4.價(jià)值鏈及成本

36、動(dòng)因分析價(jià)值鏈及成本動(dòng)因分析 （2 2）整合程度）整合程度 保利地產(chǎn)作為央企，背景深厚，故可以利用其在融資渠道、土地獲取、商譽(yù)等方面的優(yōu)勢(shì)，著力加強(qiáng)自己的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，對(duì)于不擅長(zhǎng)的業(yè)務(wù)，可以分包出去，但同時(shí)要注意分散自己的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 （3 3）學(xué)習(xí)與溢出）學(xué)習(xí)與溢出 保利地產(chǎn)作為央企，人員冗余的現(xiàn)象是比較突出的，保證人員的精簡(jiǎn)和提高人員的學(xué)習(xí)能力、激發(fā)員工的共同愿望是比較重要的。保利在規(guī)范化管理方面為 什么一直停滯不前，主要原因是缺乏系統(tǒng)、整體的解決思路， 如果保利在管理的改進(jìn)上，能夠讓員工都形成先思考的習(xí)慣，或許業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)要來的更快一些。 4.4.價(jià)值鏈及成本動(dòng)因分析價(jià)值鏈及成本動(dòng)因分析 （4

37、 4）技術(shù)）技術(shù) 保利地產(chǎn)可以通過增加與供應(yīng)商的聯(lián)系，增加新材料的推廣應(yīng)用，開發(fā)新品精品，應(yīng)用科技成果等來實(shí)現(xiàn)技術(shù)創(chuàng)新。 （5 5）多樣性）多樣性 房地產(chǎn)是城市建設(shè)的重要組成部分，所以保利地產(chǎn)既要緊跟現(xiàn)在城市的發(fā)展趨勢(shì)，又要滿足細(xì)分群體的多元化需求，產(chǎn)品的功能設(shè)計(jì)既要體現(xiàn)前瞻性，又要保持后續(xù)性。實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的多樣性，不僅能滿足客戶的需求，還能有效地降低成本。 保利集團(tuán)投入產(chǎn)品創(chuàng)新的資源遠(yuǎn)不及萬科，大部分產(chǎn)品以模仿為主，沒有形成自己的產(chǎn)品特色。建議加大對(duì)產(chǎn)品研發(fā)部門的資金和人員投入。在營銷活動(dòng)方面，主要通過模仿和借鑒同行企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，服務(wù)營銷和關(guān)系營銷不到位。建議提高營銷執(zhí)行能力，改變營銷組織及績(jī)

38、效考核制度，開辟新的營銷方式。如嫁接營銷渠道：與裝修企業(yè)，家電企業(yè)等聯(lián)盟，降低顧客裝修購買家具成本，提高顧客滿意度。4.4.價(jià)值鏈及成本動(dòng)因分析價(jià)值鏈及成本動(dòng)因分析 4.4.價(jià)值鏈及成本動(dòng)因分析價(jià)值鏈及成本動(dòng)因分析 （1 1）生產(chǎn)能力運(yùn)用模式）生產(chǎn)能力運(yùn)用模式 生產(chǎn)能力運(yùn)用模式主要通過固定成本影響企業(yè)的成本水平。 對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，固定成本是相對(duì)穩(wěn)定的，為了應(yīng)對(duì)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，企業(yè)都保持著一定的規(guī)模，而維持這個(gè)規(guī)模的沉沒成本即固定成本是十分巨大的。在后金融危機(jī)時(shí)代，保利地產(chǎn)可以通過承擔(dān)保障性住房建設(shè)來分擔(dān)與消化固定成本，從而更好地維持企業(yè)的生存。 （2 2）聯(lián)系）聯(lián)系 保利地產(chǎn)可以通過在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的資源優(yōu)勢(shì)積累，通過業(yè)務(wù)整合和良好的資金鏈，逐步向復(fù)合型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。以房地產(chǎn)開發(fā)為核心，業(yè)務(wù)范圍逐漸向房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的相關(guān)行業(yè)延伸，分散經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，可以通過與其他房地產(chǎn)企業(yè)在戰(zhàn)略性資源和核心競(jìng)爭(zhēng)力上的整合，以謀求更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。4.4.價(jià)值鏈及成本動(dòng)因分析價(jià)值鏈及成本動(dòng)因