物業(yè)管理考核辦法

1、行政中心物業(yè)管理考核辦法為做好機關(guān)辦公場所的物業(yè)管理，促進物業(yè)管理單位能夠切實履行物業(yè)承包協(xié)議，更好的落實管理措施，使機關(guān)辦公大樓物業(yè)管理工作標準化、制度化、規(guī)范化，創(chuàng)建優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的辦公環(huán)境，特制訂本辦法。一、考核單位：二、考核對象：三、考核目的：督促物管公司進行制度化、規(guī)范化、科學(xué)化管理，樹立良好的服務(wù)形象，保證行政中心各項設(shè)施設(shè)備正常運轉(zhuǎn)，確保公共及消防安全，保持辦公環(huán)境整潔優(yōu)美，不斷完善物業(yè)管理工作，提高服務(wù)保障工作水平。四、考核項目（一）安全保衛(wèi)工作 (辦公大樓值班保衛(wèi)、各樓層巡查內(nèi)保、廣場及外圍巡查、地下車庫安全保衛(wèi)、樓宇防盜監(jiān)控等)（二）設(shè)施設(shè)備管理（供配電

2、、給排水、中央空調(diào)、電梯、消防、日常維修維護等）（三）衛(wèi)生保潔（ 1、室外保潔：群眾活動廣場、道路、停車場等。2、室內(nèi)保潔：電梯間、走廊、過道、墻面、立柱、護欄、各管道井和其他公共區(qū)域等）（四）會務(wù)工作（會場衛(wèi)生、茶水、會標、會場布置、音響燈光調(diào)試等）（五）綠化美化工作（修剪草坪及綠籬、清理枯枝雜物、按時施肥、除蟲、松土等）五、量化考核（一）日?？己酥行拿吭轮辽賰纱闻沙鰧Ｈ藢ぷ鲀?nèi)容的完成情況進行督促檢查，其余時間不定期抽查，檢查人填寫工作檢查記錄由物業(yè)公司被檢查人簽字認可并整理保存。根據(jù)平時檢查結(jié)果，中心有權(quán)針對出現(xiàn)的問題對物業(yè)公司實施處罰，并下達書面整改通知，責(zé)成物管公司限期整改。（二）季

3、度、年度考核季度與年度考核重復(fù)時只做年度考核?？己擞蔂款^組織實施，相關(guān)部門參加考核評定，考核結(jié)果報分管領(lǐng)導(dǎo)批準后，由負責(zé)對物業(yè)管理單位實施獎懲兌現(xiàn)。兌現(xiàn)可在支付物業(yè)服務(wù)費時進行清算。綜合考核評定結(jié)果90 分為合格， 90 分以上足額劃撥應(yīng)付承包費；低于90 分為不合格，考評為不合格的，扣除應(yīng)付物業(yè)服務(wù)費的 2% ，低于 85 分以下的，每低3 分加扣 1% 。物業(yè)服務(wù)日?？己藱z查內(nèi)容及處罰標準考核檢查內(nèi)容物業(yè)公司交納罰款額度備注發(fā)生重大失責(zé)行為，造成后果者。工作人員服務(wù)態(tài)度端正，佩帶明顯標志（工作牌），穿工服，講文明禮貌用語、 服從和接罰款 1000 元以上。每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款 50元受機

4、關(guān)事務(wù)管理人員的指揮和檢查，值班保安一定要堅守崗位嚴禁脫崗。擅自離開崗位或睡覺，保安值班時不準嬉笑打鬧，不準看書、看報每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款 100元每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰或進行其他與值班無關(guān)的事保安要嚴格檢查進出大樓物品，嚴禁易燃、易爆、有毒等危險物品進入大樓大樓附近嚴禁打架、斗毆、尋釁滋事的事件款 50元每發(fā)現(xiàn)一次未檢查者罰款 100元每發(fā)現(xiàn)一次罰款500 元發(fā)生；嚴禁盜竊和人為破壞行為。消防設(shè)備、器材和消防安全標志是否在位，每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰狀態(tài)是否良好，發(fā)現(xiàn)破損應(yīng)及時維修更換款 100元安全通道無違規(guī)占用、無雜物堆放等現(xiàn)象。每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款 100元閑雜人員進入大樓，院內(nèi)車輛亂停

5、亂放，不每發(fā)現(xiàn)一次罰款100 元及時制止者。建筑物內(nèi)公共樓道、步行梯、電梯間、衛(wèi)生每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰間、大堂、門廳、會議室保潔及時、無死角?？?100元大樓外觀完好、整潔、外墻、廣場路面、綠每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰地、散水坡、停車場、水池、樓梯入口臺階款 100元保潔及時、無死角。果皮箱、垃圾箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備內(nèi)部垃圾及時清每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰理，外表無污跡，垃圾箱周圍無散落垃圾，款 100元污跡雨、污水管井的井底無沉淀物，水流暢通；每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰井蓋上無污物，蓋板無污跡款 100元地面地漏完好無堵塞， 無大面積積水， 明溝、 每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰暗溝排水暢通，無垃圾，無溢流現(xiàn)象。溝蓋款 100

6、元板安裝牢固、平穩(wěn)地面地漏完好無堵塞， 無大面積積水， 明溝、 每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰暗溝排水暢通，無垃圾，無溢流現(xiàn)象。溝蓋款 100元板安裝牢固、平穩(wěn)垃圾中轉(zhuǎn)站、收集箱垃圾不能溢出，周圍無每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰散落垃圾，無明顯污物。有效控制蠅、蚊等款 100元害蟲孳生綠化帶、草坪、灌木定期澆水、修剪、養(yǎng)護、每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰施肥，所有綠化長勢良好，整齊美觀，無病款 100元害、無斑禿無人為損壞； 雜草經(jīng)常進行清除。花草樹木枯死應(yīng)在一周內(nèi)清除更換。特殊工種人員必須具備相應(yīng)的專業(yè)資質(zhì)，持每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰證上崗款 200元值班室上班時喝酒、睡覺、擅離崗位者每次罰款 100 元。值班室保持清潔、衛(wèi)

7、生、采光、通風(fēng)、照明每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰良好款 100元設(shè)備機房內(nèi)整潔，無煙頭無亂堆現(xiàn)象，保持每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰機身潔凈儀表清晰，設(shè)備、閥門、管道工作款 100元正常、無跑冒滴漏因維修保養(yǎng)不及時造成設(shè)備故障問題者。每次罰款 500 元。接到業(yè)主報保修維修人員在規(guī)定時間內(nèi)到達每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰現(xiàn)場，維修及時?？?100元二次供水水箱按有關(guān)規(guī)定必須定期清洗，消每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰毒加藥。水質(zhì)符合衛(wèi)生要求， 水箱加蓋上鎖， 款 500 元水箱口、瀉水管口安裝防蟲紗網(wǎng)未及時巡查發(fā)現(xiàn)隨意亂拆亂改室內(nèi)裝修或亂每次罰款 100 元。裝亂釘已造成事實者。對待業(yè)主顧客態(tài)度蠻橫或與業(yè)主顧客吵架、每次罰款 20

8、0 元以上。打架者。大樓內(nèi)單位發(fā)生有效投訴每次罰款 200元以上不服從分配頂撞領(lǐng)導(dǎo)，對所分配的工作處理每次罰款 200元。不及時、不到位或置之不理者。物業(yè)中心落實上級主管部門下達的任務(wù)不及每次罰款 300元。時、不到位或置之不理者。物業(yè)服務(wù)季度考核細則規(guī)序標準內(nèi)容定評分細則號分值基礎(chǔ)管理221、物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術(shù)管理人員、專業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn) 1 人無上人員持證上崗：員工著裝規(guī)范，佩戴明3崗證書扣分；著裝及標志一次不符合扣顯標志，工作規(guī)范、作風(fēng)嚴謹分；2、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計算機、 智能化設(shè)3符合 3 分，基本符合 2 分，不符合 0 分備等現(xiàn)代化管理 手段，提高管理效率包括房屋總平

9、面圖、地下管網(wǎng)圖，房屋數(shù)一3、房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊量、種 類、用途分類統(tǒng)汁成冊、房屋及4共用設(shè)施設(shè)備 大中修記錄。共用設(shè)施設(shè)全，分類成冊、管理 完善，查閱方便備的設(shè)計安裝圖紙資 料和臺帳：每發(fā)現(xiàn)一項不齊全或不完善扣分4、建立 24 小時值班制度，設(shè)立服務(wù)電話、接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)符合 6 分，沒有值班制度扣 2 分，末設(shè)服報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴6務(wù)電話 扣 1 分，發(fā)現(xiàn)一處處理不及時扣等 各類信息的收集和反饋 . 并及時處分，沒有回訪記錄每次扣 1 分理，有回訪制度和記錄5、定期向業(yè)主和使用人發(fā)放物業(yè)管理服3符合 3 分，基本符合 2 分，不符合 0 分務(wù)工作征

10、求意見單，對合理的建議及時整改滿意率達 95以上建立并落實 1 分，建立但末落實扣分，末建6、建立并落實便民維修服務(wù)承諾制、 零立 扣分；及時率符合 1 分，每降低 1 個百修急修及時率 100，返修率不高于3分點扣 分；返修率符合分，不符合 0 分：1，并有回訪記錄問訪記錄完整 分，記錄不完整或無回訪記錄 0 分房屋管理與維修養(yǎng)護111、區(qū)內(nèi)各建筑物標志明顯、 設(shè)立引路方1符合 1 分，發(fā)現(xiàn)一處標志不清或沒有標志向平面圖和路標、單位名錄標識在區(qū)內(nèi)扣分明顯位置 . 銘牌及各 類標識牌統(tǒng)一有序2、無違反規(guī)劃私搭亂建， 無擅自改變房1符合 1 分，每發(fā)現(xiàn)一處私搭亂建或擅自改屋用途現(xiàn)象變房屋使用用途

11、扣分3、房屋外觀完好、 整潔，外墻是建材貼符合 2 分，房屋外墻是建材貼用的每發(fā)現(xiàn)面的、無脫落；是玻 璃幕墻的。清潔明一處脫落扣分， 是玻璃幕墻的每發(fā)現(xiàn)一處亮、無破損；是涂料的，無脫落、無污2破損或潔扣分， 是涂料的每發(fā)現(xiàn)一處褪色漬： 無紙張亂貼、 亂涂、亂畫和亂懸掛不一致扣分；每發(fā)現(xiàn)一處紙張亂貼、 亂涂、現(xiàn)象亂畫和亂懸掛扣分4、室外招牌、按規(guī)定設(shè)置， 保持整潔統(tǒng)符合 1 分，未按規(guī)定設(shè)置 0 分；按規(guī)定設(shè)1置，但不整齊或有破損每處扣分，有安全一美觀，無安全隱患或破損隱患每處扣分二5、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集。1符合 1 分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣分支架無銹蝕6、樓宇內(nèi)樓梯、走道、扶手、天

12、花板、吊頂?shù)葻o破損；墻體整 潔，無亂張貼；2符合 2 分，如發(fā)現(xiàn)一處不符合扣分共用部位門窗、 燈具、開關(guān)等功能良好；衛(wèi)生 間、水房等管理完好7、共用樓梯、天臺、通道、平臺等處無堆放廢料、雜物及違章占用等。天臺隔1符合分，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣分熱層無破損8、房屋裝飾裝修符合規(guī)定， 未發(fā)生危及1房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人符合分，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣分利益的現(xiàn)象9、機器設(shè)備單位面積重量不超過樓板承1符合分，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣分重限度。無危及 建筑結(jié)構(gòu)的安全隱患共用設(shè)施設(shè)備管理34( 一) 綜合要求5三 l 、制訂設(shè)備安全運行、 崗位責(zé)任制、 定期巡回撿查、維護保 養(yǎng)、運行記錄管理、 1 符合分，每發(fā)現(xiàn)一

13、處不符合扣分維修檔案等管理制度 . 并嚴格執(zhí)行2、設(shè)備及機房環(huán)境整治、 無雜物、灰塵、1 符合分，每發(fā)現(xiàn) - 處不符合扣分無鼠、蟲害發(fā)生、機 房環(huán)境符合設(shè)備要求3、配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員。 嚴格執(zhí)1符合分，不符合 0 分行操作規(guī)程4、設(shè)備良好，運行正常 . 一年內(nèi)無重大2符合 2 分，不符合 0 分管理責(zé)任事故( 二) 供電系統(tǒng)31、保證正常供電 . 限電、停電有明確的1符合分，不符合 0 分審批權(quán)限并按規(guī)定 時間通知任用戶2、制訂臨時用電管理措施與停電應(yīng)急處1符合分，臨時用電措施或停電應(yīng)急措施不理措施并嚴格抉何符 合均扣分3、備用應(yīng)急發(fā)電機可隨時起用1符合分，不符合 0 分( 三) 弱電系

14、統(tǒng)21、按工作標準規(guī)定時問排除故障， 保證1符合分，發(fā)現(xiàn)一次不符合扣分各弱電系統(tǒng)正常工作2、監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備運行正1符合分，基本符合分，不符合0 分常。有記錄并按規(guī)定 期限保存( 四) 消防系統(tǒng)71、消防控制中心 24 小時值班、消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全、 完 好元損，可隨時起2發(fā)現(xiàn)一處符合扣分用2、消防管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使1每發(fā)現(xiàn)一人不符合要求扣分用方法并能及時 處理各種問題3、組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳1符合分，責(zé)任人不明確每發(fā)現(xiàn)一處扣分教育，明確各區(qū)域 防火責(zé)任人4、訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案， 在明顯處設(shè)無應(yīng)急方案扣分， 各種標志每缺少一個及立消防疏散示意 圖. 照明設(shè)施、

15、引路標1每 發(fā)現(xiàn)一處不暢通扣分志完好，緊急疏散通道暢通無阻5、區(qū)內(nèi)無火災(zāi)安全隱患， 督促各用戶與1符合分，每發(fā)現(xiàn)一處安全隱患扣分，未簽消防管理部門簽訂消防責(zé)任書訂消防責(zé)任書扣分6、消防，用電有嚴格的管理規(guī)定 . 室內(nèi)1符合分，基本符合分，不符合0 分電線、插座 安裝規(guī)范，無安全隱患( 五) 電梯系統(tǒng)51、電梯準用證、 年檢合格證、 維修保養(yǎng)1符合分，不符合 0 分合同完備2、電梯按規(guī)定時間運行， 安全設(shè)施齊全，通風(fēng)、照明及附屬 設(shè)施完好，轎廂、并1每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣分道、機房保持整潔3、電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng)； 維修、操作人員持證上崗；貨 運電梯由專人管理1符合分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣分操作，嚴

16、禁超載 . 客梯嚴禁載貨4、運行出現(xiàn)故障后， 維修人員應(yīng)在規(guī)定1符合分，不符合 0 分時問內(nèi)到達現(xiàn)場維 修5、運行出現(xiàn)險情后， 應(yīng)有排除險情的應(yīng)1符合分，不符合 0 分急處理措施( 六 ) 給排水系統(tǒng)81、建立用水、供水管理制度、 積極協(xié)助1符合分，基本符合分，不符合0 分用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃2、設(shè)備、閥門、管道工作正常、無跑冒1每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣分滴漏3、按規(guī)定對二次供水蓄水池設(shè)施設(shè)備進行清潔、消毒；二供水衛(wèi)生許可證、水2符合 2 分，每發(fā)現(xiàn)一項不符合扣分質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證齊全；水池、水箱清潔衛(wèi)生，無二次污染4、高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理1沒有管理措施扣分， 水箱周圍

17、每發(fā)現(xiàn)一處措施，水池、水箱周圍無污染隱患隱患扣分5、限水、停水按規(guī)定時間通知業(yè)主和使1符合分，基本符合分，不符合0 分用人6、排水系統(tǒng)通暢， 汛期道路無積水， 地1符合分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣分下室、車庫、設(shè)備房無積水，浸泡發(fā)生7、遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修，無大面積 跑水、泛水，長時間1符合分，基本符合分，不符合0 分停水現(xiàn)象；制定事故應(yīng)急處理方案( 七) 空調(diào)系統(tǒng)31、中央空調(diào)系統(tǒng)運行正常， 水塔運行正1符合分，基本符合分，不符合0 分常且噪音不超標， 無嚴重滴漏水現(xiàn)象2、中央空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)運行故障后， 維修1符合分，基本符合分，不符合0 分人員在規(guī)定時間內(nèi) 到達現(xiàn)維修3、制訂中央

18、空調(diào)發(fā)生故障應(yīng)急處理方案1無應(yīng)急處理方案扣分， 有方案但不完善或執(zhí)行不夠的扣分( 八 ) 供暖供氣系統(tǒng)21、鍋爐供暖設(shè)備設(shè)備完好，運行正常；1符合分，不符合 0 分管道、閥門無跑冒滴漏現(xiàn)象及事故隱患1每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣分共用設(shè)施管理41、共用配套設(shè)施完好， 無隨意改變用途1符合分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣分四2、共用管線統(tǒng)一下地或人公共管道， 無1符合分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣分架空管線，無礙觀瞻3、道路、樓道、大堂等公共照明完好1符合分，每發(fā)現(xiàn)一處不亮扣分4、區(qū)域范圍內(nèi)的道路通暢，路面平坦1符合分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣分保安及車輛管理91、有專業(yè)保安隊伍，實行 24 小時值班及巡邏制度，保安人員熟悉工作

19、區(qū)的環(huán)2符合分，無專業(yè)保安隊伍扣分，值班及巡境，文明值勤，訓(xùn)練有素，言語規(guī)范，邏記錄等不規(guī)范每處扣分認真負責(zé)2、進出區(qū)域各種車輛管理有序， 無堵塞2符合 2 分，基本符合 1 分，不符合 0 分交通現(xiàn)象，不影響行人通行五3、停車場有專人疏導(dǎo)， 管理有序，排列2符合 2 分，基本符合分，不符合0 分整齊4、室內(nèi)停車場管理嚴格，出入有登記1符合分，基本符合分，不符合0 分5、非機動車輛有集中停放場地， 管理制度落實，管理有序，停放整齊，場地整1符合分，基本符合分，不符合0 分潔6、危及人身安全處設(shè)有明顯標志和防范1符合分，不符合 0 分措施環(huán)境衛(wèi)生管理121、環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、1符合分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣分垃圾中轉(zhuǎn)站2、清潔衛(wèi)