徽商御花園08住宅定價策略61p

1、 徽商御花園一期三標段定價策略徽商御花園08年度住宅定價策略（一期三標段）一、 市場背景分析1、 市場后續(xù)供應量分析（具有代表性的14個樓盤）項目名稱建筑形態(tài)尚未售出房源5-6月份推出房源（約）合計（約）嘉正國際多層8套/74套小高層66套/城市之光多層60套/210套小高層150套/嘉和花園多層64套/64套徽商國際花城多層10套/14套小高層4套/京徽名苑多層28套/246套小高層218套/信泰國際花園多層13套/103套小高層2套88套麗景國際多層65套/65套中凱景湖豪庭多層102套/110套小高層8套/天巢廣場多層/104套170套小高層/66套鳳凰名城多層110套/110套翡翠華庭

2、多層45套108套153套遠洲玫瑰園多層/156套156套太陽島花園多層26套/64套小高層38套/四?；▓@多層40套/135套小高層95套/合計11525221674根據(jù)我司挑選的巢湖具有一定代表性的樓盤進行市場近況的調(diào)研及判斷，2008年巢湖市場住宅供應量仍然較大，5-6月份市場仍將陸續(xù)推出部分住宅，市場供需比將會成反比態(tài)勢，僅這14家樓盤的待售房源達到了1674套。必將造成對本項目客源的分流。定價及銷售策略也必須考量市場供需比所帶來的利弊！2、 競爭樓盤個案分析信泰·國際花園Ø 項目地點：健康西路與環(huán)城路交叉處Ø 總建筑面積：約300000Ø 建筑

3、形態(tài)：多層，小高層Ø 當期主力面積： 130Ø 近期銷售情況；07年底開盤當期推出5棟小高層，共185套,目前去化183套,銷售率99%。Ø 銷售均價：標準層：2750元/平方米；錯層：2900元/平方米Ø 優(yōu)惠措施：一次性付款9.8折，按揭9.9折Ø 銷售情況：項目共推出872套住宅，目前銷售857套銷售率98Ø 優(yōu)劣勢分析：Ø 優(yōu)勢該項目隨著周邊配套日益完善，自身住宅逐漸成熟業(yè)已成為巢湖濱湖板塊首選樓盤；周邊住宅設施繁華，居住環(huán)境優(yōu)良，鬧中取靜；此外開發(fā)商優(yōu)良的資信為該項目的質(zhì)量安全、居住品質(zhì)等提供了很好的保障，更易為巢

4、湖市民接受。Ø 劣勢目前項目周邊無現(xiàn)有住宅配套，生活不夠便利；無公交線路，出行不便。同時該項目地勢較低，不易為巢湖市民接受。本項目離水泥廠較近污染大，對小區(qū)居民產(chǎn)生一定的負面影響。城市之光Ø 項目地點：長江路與巢湖北路交匯處東北側(cè)Ø 總建筑面積：約510000m2Ø 建筑形態(tài)：多層、小高層、高層Ø 當期主力面積：114Ø 近期銷售情況；08年3月開盤當日推出一棟18層高層建筑，共64套房源（一樓與二樓為商業(yè)），當日去化45套，銷售率70Ø 銷售均價：多層：2800元/平方米；小高層：2900元/平方米Ø 優(yōu)惠措施：

5、一次性付款9.7折，按揭9.8折，Ø 銷售情況：項目共推出650套住宅，目前銷售570套銷售率88Ø 優(yōu)劣勢分析Ø 優(yōu)勢該項目地理位置較好且交通便利，周邊相關配套齊全，小區(qū)內(nèi)有幼兒園、社區(qū)會所、活動中心、住宅服務、文化教育、以及超大規(guī)模社區(qū)停車場，同時以成熟社區(qū)的強大號召力，集結周邊多種生活形態(tài)，形成一個核心居住基地應有的優(yōu)雅生活氣息。Ø 劣勢該小區(qū)較大不便于物業(yè)管理，回遷居民和整個小區(qū)沒有分開安排。居住素質(zhì)難以保證。項目靠近火車道及長途車站，噪聲較大對小區(qū)居住有一定影響。因市場對于高層的接受有一定抗性而本項目后階段仍以高層為主，后期市場競爭壓力較大。嘉

6、正國際Ø 項目地點：巢湖路與黨校路交叉口處Ø 總建筑面積：4.6萬Ø 建筑形態(tài)：多層、小高層Ø 主力面積：126Ø 近期銷售情況；08年1月開盤當日推出3幢小高層,共176套，目前去化110套,銷售率達63,認購120以上客戶再獲贈“408元/”裝修基金，認購120以下客戶再獲贈“280元/”裝修基金，老業(yè)主介紹，可獲贈1年物業(yè)費Ø 銷售均價：多層2800元/平方米,小高層3050元/平方米Ø 優(yōu)惠措施：一次性付款9.8折，按揭9.9折，Ø 銷售率；項目共推出284套住宅，目前銷售210套銷售率為74Ø

7、優(yōu)劣勢分析Ø 優(yōu)勢優(yōu)越的社區(qū)地段，繁華的住宅配套，便捷的交通網(wǎng)絡成就了該項目巢湖市中心黃金地段，較高的地理位置贏得巢湖市民的普遍認可，加之開發(fā)商良好的品牌信譽及優(yōu)良完善的建筑元素贏得市場口碑，前期住宅的旺銷形成了一定的人脈客群。本案與我項目隸屬同類地段，優(yōu)勢相當，可成為我項目日后開盤較佳的風向坐標Ø 劣勢該項目社區(qū)規(guī)模較小，社區(qū)配套較單一，一定程度上容易造成后期物業(yè)維護不夠健全，加之過高的銷售單價及目前巢湖市場不夠認可的小高層物業(yè)形態(tài)都為項目抗性所在。中凱景湖豪庭Ø 項目地點：健康西路與銀屏路交叉口Ø 總建筑面積：23.6萬Ø 建筑形態(tài)：多層、

8、小高層Ø 主力面積：103Ø 近期銷售情況；08年1月開盤當天推出4幢多層,共168套，目前去化115套,銷售率達68。Ø 銷售均價：2650元/平方米Ø 優(yōu)惠措施：一次性付款9.8折，按揭無優(yōu)惠Ø 銷售率；項目共推出264套住宅，目前銷售190套銷售率在72Ø 優(yōu)劣勢分析Ø 優(yōu)勢該項目開發(fā)商良好的品牌信譽及雄厚的實力背景為項目質(zhì)量提供了信心保證，西班牙建筑風格打造了巢湖西部地區(qū)的精品住宅，同時該項目較高的建筑地標在整個西部地區(qū)顯得獨樹一幟。Ø 劣勢項目的地段劣勢和周邊不完善的交通設施和生活配套是其目前最大的抗性之

9、一，而完善住宅配套時間的滯后性也阻礙了一部分已習慣于主城區(qū)工作、生活，對現(xiàn)有的住宅有著迫切需求的購房者。麗景國際Ø 項目地點：巢湖市健康西路Ø 總建筑面積：20萬Ø 建筑形態(tài)：多層Ø 主力面積：86、120Ø 近期銷售情況；08年4月8日開盤當日推出6幢多層,共216套,目前去化150套,銷售率達69。Ø 銷售均價：2700元/平方米Ø 優(yōu)惠措施：一次性付款9.85折，按揭9.95折，Ø 銷售率；項目共推出約516套，目前銷售451套，銷售為87Ø 優(yōu)劣勢分析Ø 優(yōu)勢該項目良好的開發(fā)商背景為項目

10、品質(zhì)提供了實力保障完備社區(qū)配套，多樣化面積配比，人性化戶型設計，精良建筑材料用工等為巢湖市民嘉傳較高社區(qū)綠化率及先進的安保系統(tǒng)為社區(qū)增添了眾多亮點Ø 劣勢項目的地段劣勢和周邊不完善的交通設施和生活配套是其目前最大的抗性之一，且處于濱湖板塊地勢較低位置，不易為巢湖市場接受太陽島花園Ø 項目地點：世紀大道東側(cè)Ø 總建筑面積：11萬Ø 建筑形態(tài)：多層、小高層Ø 主力面積： 92-125Ø 近期銷售情況；08年共推出1幢多層，48套房源，3幢小高層， 114套房源，目前售出43套多層，銷售率90；76套小高層，銷售率67，Ø 銷售均

11、價： 2700元/平方米Ø 優(yōu)惠措施：一次性付款9.7折，按揭9.8折Ø 銷售率；項目共推出403套住宅，銷售339套，銷售率84Ø 優(yōu)劣勢分析Ø 優(yōu)勢該項目距離主城區(qū)較近，優(yōu)越的社區(qū)環(huán)境、完善的住宅配套成就了該項目在巢湖市民中較高的口碑，低密度多層住宅，大面積社區(qū)綠化為項目高品質(zhì)生活居所提供了保證Ø 劣勢項目社區(qū)規(guī)模較小，缺乏整體社區(qū)配套，且開發(fā)商品牌信譽度與實力派開發(fā)商相比較為遜色所剩住宅大多因位置，樓層等抗性延緩去化速度二、 項目概況及貨量統(tǒng)計1、 一期（三標段）房源統(tǒng)計推出物業(yè)批數(shù)棟號編號房 型建筑面積（約）戶數(shù)(套)所占比例多層物業(yè)c

12、3e(標)兩房兩廳87.1953.8%e1(標)兩房兩廳89.30107.7%d(標)三房兩廳113.8153.8%f(標)三房兩廳109.662015.4%e(頂)三房復式132.1710.8%e1(頂)三房復式135.9821.5%d(頂)五房復式162.4310.8%f(頂)五房復式155.9032.3%五房復式165.0810.8%c4e(標)兩房兩廳87.1932.3%d(標)三房兩廳113.8164.7%f標)三房兩廳109.6632.3%e(頂)三房復式123.6110.8%d(頂)五房復式162.4310.8%五房復式171.2810.8%f(頂)五房復式165.0810.8%

13、小高層物業(yè)d2c(標)兩房兩廳87.65118.4%b1(標)三房兩廳97.8610.8%b(標)三房兩廳111.18107.7%a(標)三房兩廳113.52118.4%d4c(標)兩房兩廳87.65118.4%b1(標)三房兩廳97.8610.8%b(標)三房兩廳111.18107.7%a(標)三房兩廳113.52118.4%合 計130100%三、 營銷機會及難點分析1、 營銷機會通過上述市場環(huán)境的總體分析、競爭對手的分析及項目自身的情況，我司認為營銷的機會主要有以下幾點：1) 地處老城區(qū)核心位置，周邊生活配套齊全，交通便捷；2) 合理的面積配比，降低了銷售的門檻，總價控制在客戶的承受范圍

14、內(nèi)；3) 城市黃金地段上市房源的稀缺性一定程度上弱化客戶對項目劣勢的抗性；4) 周邊商業(yè)即將整體出街提升項目知名度與品牌信譽度；5) 一期二批房源熱銷的火爆氛圍為三批銷售奠定了良好的鋪墊。2、 難點分析通過上述市場環(huán)境的總體分析、競爭對手的分析及項目自身的情況，我司認為營銷的難點主要有以下幾點：1) 市場供應量的進一步加大，供需比的嚴重失衡，造成對項目銷售的整體影響；2) 國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對客戶的購買熱情造成一定的負面影響；3) 御花園突出賣點相對較少，差異化不強，很難在目標客戶心理形成較高的位置；4) 三批物業(yè)緊鄰垃圾站、原有的保留建筑及向陽路沿街門面，極大影響了整體居住品質(zhì)；5)

15、小高層物業(yè)較低社會接受度及巢湖市場對電梯物業(yè)的抗性帶來較大銷售難度；6) 本批物業(yè)同上批物業(yè)開盤時間間隔較短，后期客戶蓄水量較少；7) 本案后續(xù)供應量較大，且開發(fā)時間較為緊密，保證開盤去化率是關鍵所在；四、 一期（08年上半年）推貨安排及說明1、 一期（08年上半年）推貨安排批 號產(chǎn)品類別推出棟號推貨量（套）開盤時間（預計）二批推出房源多層、小高層d6、d8、d1、d3棟123套4月13日三批推出房源多層、小高層c3、c4、d2、c4棟130套5月25日四批推出房源多層、小高層d7、c1、c2棟128套6月7月總 計多層、小高層11棟房源381套08年（上）2、 一期（08年上半年）推貨銷售依

16、據(jù)批 號推貨量（套）開盤時間（預計）銷售率（）蓄水空間（月）二批推出房源123套4月13日84%（已完成）1.5三批推出房源130套5月25日70%1.5四批推出房源128套6月7月70%1.5總 計408套08年（上）75%4.5根據(jù)工程部提供的08年上半年開發(fā)計劃，粗劣估算平均1.5個月開盤一次且同時為次月下批物業(yè)開盤蓄水；那么，為了保證上半年整體銷售及回款目標，開盤當日則必須完成（7080%）的銷售率！ 五、 徽商御花園一期定價策略1、 一期物業(yè)定價原則：房地產(chǎn)價格的確定，需要考慮的問題很多，除了要考慮物業(yè)本身的特點，如工程造價、樓層、位置、朝向、高低、面積大小、造型、裝修、年限、用途、

17、建筑密度等現(xiàn)實條件以外，還有歷史、地理、社會、經(jīng)濟、政治環(huán)境，以及市場狀況、買家心理、發(fā)展預測等因素都需要慎重考慮。針對市場現(xiàn)狀，定價有如下幾大原則：1. 以工程造價為基礎2. 以一期推出的價格作為指導3. 以本次蓄水的vip客源情況作依據(jù)4. 以項目的附加值、稀缺性和唯一性等為依據(jù)5. 考慮合理利潤6. 市場影響因素2、 一期物業(yè)價格定位策略：價格基本上可以用兩種方法來進行定位，一種是成本核算法，另外一種是市場比較法。本次定價我司主要是采取市場上比較流行的加權系數(shù)比較法，來測定項目的市場價格。加權系數(shù)比較法的定價原則是，綜合徽商御花園的基本狀況，結合大量的市場調(diào)查，對影響本項目的各種因素進行

18、比較，運用科學評估方法進行測定，并予以一定保險系數(shù)計算而得出的計算方法。2.1 測定房地產(chǎn)價格的因素：影響因素及對該項目的影響概括如下表：主要因素因素分類對該項目的影響政治因素經(jīng)濟因素物價經(jīng)濟增長率財政金融狀況房地產(chǎn)市場的開放程度非經(jīng)濟因素政策因素人口因素城市分區(qū)規(guī)劃因素社會心理因素環(huán)境因素自然環(huán)境條件市政基礎設施條件公共建筑配套設施條件注：“”代表積極影響，“”代表一般影響。1）、地理位置根據(jù)所處的區(qū)位的可比性及買家關注程度分三個級別：第一級： 2至10百分點，（即102-110%）地區(qū)住宅氣氛濃郁，第二級：-1 至 1百分點，（即99-101%）地區(qū)住宅氣氛一般第三級：-2至-10百分點，

19、（即98-90%）地區(qū)住宅氣氛比較差2）、交通狀況根據(jù)項目交通狀況的可比程度分三個級別：第一級： 2至10百分點，（即102-110%）有多條公交線，所走的區(qū)域較分散第二級：-1 至 1百分點（即99-101%） 有多條公交線但公交線所走的區(qū)域較集中。第三級：-2 至-10百分點，（即98-90%）公交線不多3）、配套根據(jù)項目配套狀況的可比程度分三個級別：第一級： 2至10百分點，（即102-110%）項目及周邊配套齊全第二級：-1 至 1百分點（即99-101%）項目及周邊有一定配套第三級：-2 至 -10百分點，（即98-90%）項目及項目周邊沒有任何配套4）、項目素質(zhì)根據(jù)項目素質(zhì)的可比程

20、度分三個級別，分別為：第一級： 2至10百分點，（即102-110%）項目綜合素質(zhì)良好在市場上有較強的品牌效應第二級：-1 至 1百分點（99-101%）在市場上有一定知名度第三級：-2 至 -10百分點（98-90%）在市場知名度不高5）、工程進度：分期：每期2至3百分點基礎工程：0至1百分點，一至四層：1至2百分點，超過四層工程進行：2至3百分點，封頂：3至4百分點， 外墻裝修：4至6百分點，交樓：6至8百分點，6）、完成小區(qū)配套：包括：會所，綠化8至10百分點。7）、根據(jù)現(xiàn)行巢湖市場，進行了專向調(diào)查。列表如下：樓盤名稱物業(yè)類型銷售均價優(yōu)惠幅度實際均價主力戶型銷售率嘉正國際多層2800約9

21、.0折252087-9474%小高層3050約9.0折2760130城市之光多層2800約9.7折271080-10288%小高層2900約9.6折2730120-130徽商國際花城多層2700約9.8折264610295%小高層2700約9.8折2646115太陽島花園多層2700約9.6折259092-12584%小高層2700約9.5折2560125-132信泰國際花園多層2600約9.7折2522108-11598%小高層2700約9.9折2673130麗景國際多層2700約9.6折259286-12087%中凱景湖豪庭多層2650約9.5折2500106.53-115.5172%小高

22、層2600約9.6折2500123翡翠華庭多層2550約9.5折242294.03-107.4195%上述樓盤為巢湖市相對具有代表性的項目，其現(xiàn)售價以及優(yōu)惠幅度相對當期物業(yè)開盤時，有所上調(diào)，比例約為1；相對07年年底部分樓盤均有小幅提升，但也有個別樓盤因售價過高，銷售率低迷！2.2 加權系數(shù)定價法說明：市場比較加權系數(shù)法是通過對項目周邊或同類型的具有可比性的樓盤的價格分析比較，以一種較科學和客觀的方式計算項目的參考價格的方法。第一步：選取具有可比性的樓盤資料（以毛坯房為主），以其均價作為原始數(shù)據(jù)的基價；然后，根據(jù)實際情況，定出各參照項目在地理位置、交通狀況、項目素質(zhì)、配套設施、工程進度等幾方面

23、的修正系數(shù)，用以調(diào)整本項目與參照項目因上述因素的對比度而產(chǎn)生的價格上差異，從而得到更具可比性和參考價值的相對基價?；鶅r/修正系數(shù)=相對基價第二步：權衡各參考項目在銷售等方面對本項目的影響程度，定出不同的加權系數(shù)，從而綜合各項的相對基價，得出本項目較客觀的定價參考值項目基價。 sum（相對基價加權系數(shù)）=項目基價 徽商御花園住宅市場比較系數(shù)修正表（根據(jù)多層物業(yè)）項目均價地理位置交通狀況項目素質(zhì)配套設施工程進度修正價嘉正國際2520101%101%99%101%102%2622 城市之光271099%101%100%100%103%2791 徽商國際花城264698%98%101%98%103%2

24、591 太陽島花園259098%98%100%98%103%2511 信泰國際花園2522100%99%100%98%103%2520 麗景國際259298%98%101%98%100%2464 中凱景湖豪庭250097%97%100%98%102%2351 翡翠華庭242297%97%99%98%102%2255 徽商御花園住宅市場加權算術平均系數(shù)修正表物業(yè)類型項目嘉正國際城市之光徽商國際花城太陽島花園信泰國際花園麗景國際中凱景湖豪庭翡翠華庭多層修正價26222791259125112520246423512255權重40%50%2%1%2%2%2%1%小高層修正價2760273026462

25、5602673/2500/權重40%50%2%1%5%/2%/多層住宅成交價2690小高層住宅成交價2730由此結論：Ø 由于市場內(nèi)多層物業(yè)均為剩余房源及頂層房源持續(xù)銷售，故市場價格僅可作為參考依據(jù)；Ø 通過以上計算測得小高層住宅用房：我案目前市場成交價格為：2730元/（毛坯房），六、 徽商御花園第三批物業(yè)定價說明：第一部分小高層物業(yè)底價1、 小高層定價參考依據(jù)：1) 市場參考成交價：根據(jù)目前市場具代表性個案進行的小高層成交價格統(tǒng)計，得出我案小高層物業(yè)市場成交價應控制在2730元/左右（上述市場比較法）；2) 第二批物業(yè)去化分析：根據(jù)第二批物業(yè)去化情況來看，我司認為：證明

26、定價策略符合市場規(guī)律及我案實際情況（詳見一期第二批房源去化分析）：3) 第三批物業(yè)定價：根據(jù)我案第二批物業(yè)定價的基礎上，同時也面臨第三批物業(yè)推出周期較短的壓力上，我司認為可上浮1%，即如下圖所示：第二批上浮比例第三批底價預計2700元/1%30元/2730元/2、 d2、d4分棟價格說明1) 第二批/第三批：第二批d1、d3棟在物業(yè)類型、地理位置、景觀因素。產(chǎn)品差異上有諸多雷同之處，故我司認為：d1 = d4 、d3 = d2（圖解詳見附件一）2) 系數(shù)參定：主要是考慮了d2、d4棟所屬物業(yè)類型、所在小區(qū)的位置、景觀因素及產(chǎn)品差異性：物業(yè)類型±1、地理位置±1、景觀因素&#

27、177;1、產(chǎn)品差異±1物業(yè)類型地理位置景觀因素產(chǎn)品差異絕對值d4/0d2/1/1經(jīng)過以上測算: d2 > d4 1；約為30元/。3、 d2、d4棟垂直價差定價原則 a) 樓層差價系數(shù)代數(shù)和為零；b) 根據(jù)多層、小高層物業(yè)特性；c) 根據(jù)本地客戶的購買習慣；d) 根據(jù)第二批物業(yè)去化情況：e) 垂直價差調(diào)整解析：十一層 > > 一層類型棟號第二批第三批考量因素小高層d2/d4(d1/d3)11-6f（遞-50）6-5f（-20）5-4f（-50）4-3f（-20）3-2f（-20）2-1f（-50）11-10f（-20）10-6f（遞-50）6-5f（-20）5-4

28、f（-50）4-3f（-20）3-2f（-20）2-1f（-50）1、由于第二批11層物業(yè)去化滯后表明市場對頂層物業(yè)的明顯抗性調(diào)整11-10f為20差價2、10f-6f差價為遞減50，6-1f為20-50差價，形成6-1f為相對低價段房源；4、 d2、d4棟水平差價定價原則a) 根據(jù)本地客戶的購買習慣；b) 我司根據(jù)本地各樓盤銷售的難易程度；c) 景觀、視野、通風等因數(shù)進行微調(diào)；d) 根據(jù)第二批物業(yè)去化情況：e) 水平價差調(diào)整解析：棟號樓層西中東考量因素d2、d411f-5f-20 ±02011f-5f西側(cè)視野較好，故東西差價定為±40；5f-1f-80 ±020

29、5f-1f西側(cè)為保留建筑及商業(yè)視野效果差，故東西差價定為±1005、 d2、d4棟數(shù)據(jù)統(tǒng)計：物業(yè)類型棟號銷售套數(shù)銷售面積銷售底價底價總價小高層d2333422.532745 9395135.4d4333422.532715 9292459.5匯總666845.062730 18687594.9第二部分多層物業(yè)底價1、 多層定價參考依據(jù)：1) 市場參考成交價：根據(jù)目前市場具代表性個案進行的多層成交價格統(tǒng)計，得出我案多層物業(yè)市場成交價應控制在2690元/左右（上述市場比較法）；但市場內(nèi)多層物業(yè)均為剩余房源及頂層房源，故此數(shù)據(jù)僅為參考之用。2) 第二批物業(yè)去化分析：根據(jù)第二批物業(yè)去化情況來

30、看，我司認為：證明定價策略符合市場規(guī)律及我案實際情況（詳見一期第二批房源去化分析）：3) 第三批物業(yè)定價：a) 在根據(jù)我案價格走勢及銷售定價策略的基礎上，同時也面臨第三批物業(yè)推出周期較短的壓力上，我司認為原則上上浮1%，即如下圖所示：第二批上浮比例第三批底價預計2770元/1%30元/2800元/b) 優(yōu)劣勢分析：（圖解詳見附件一）考量因素劣勢簡析影響樓棟第二批拆遷安置房1、居住品質(zhì)較差；2、視野效果不佳；d8棟三中學校1、緊鄰學校操場較為嘈雜；2、公共廁所影響較大d8棟第三批垃圾站1、距離社區(qū)c4棟西側(cè)僅10米；2、距離c3棟北側(cè)僅20米；3、平時散發(fā)惡臭味、污水四溢；4、周邊環(huán)境較差；5、

31、現(xiàn)已為夏季焦點更為突出；c4棟西單元c3棟三、四單元保留建筑1、緊鄰社區(qū)c4棟建筑，間隔約20米；2、視野較差，居住品質(zhì)難以提高c4棟s3沿街門面1、離社區(qū)c3棟西側(cè)間距僅10；2、噪音大，私密性較差；3、商業(yè)層高為8.8米，視野完全受阻；c3棟西側(cè)邊住宅c) 綜合參數(shù)核定：（圖解詳見附件一）根據(jù)第三批價格走勢及第三批物業(yè)實際多處位置等綜合因素考慮，我司認為第三批物業(yè)價格應參考第二批物業(yè)定價原則，再根據(jù)一房一價垂直及水平差價核定出此次多層物業(yè)最終底價；銷售策略實際情況絕對值底價預計+1%-1%02、 c3、c4分棟價格說明1) 第二批/第三批：第二批d6、d8棟在物業(yè)類型、地理位置、景觀因素。

32、產(chǎn)品差異上有諸多雷同之處，故我司認為：d6 = c3(東) 、d8 = c4=c3（西）（圖解詳見附件一）2) 系數(shù)參定：主要是考慮了c3、c4棟所屬物業(yè)類型、所在小區(qū)的位置、景觀因素及產(chǎn)品差異性：物業(yè)類型±1、地理位置±1、景觀因素±1、產(chǎn)品差異±1物業(yè)類型地理位置景觀因素產(chǎn)品差異絕對值c3東/+2%+2%/+4c3西/0c4經(jīng)過以上測算: c3東 > c3西、c4 4；約為120元/。3、 c3東、c3西、c4棟垂直價差定價原則 a) 樓層差價系數(shù)代數(shù)和為零；b) 根據(jù)多層、小高層物業(yè)特性；c) 根據(jù)本地客戶的購買習慣；d) 根據(jù)第二批物業(yè)去化

33、情況：e) 垂直價差調(diào)整解析：三層 > 四層 > 二層 > 五層 > 一層 > 六層物業(yè)類型棟號調(diào)整價格考量因素第二批第三批多層c3東/西（d6/d8）3-4f(-50)4-2f（-100）2-5f（-50）5-1f（-50）1-6f（-100）6-閣f(2:1)3-4f(-50)4-2f（-100）2-5f（-50）5-1f（-50）1-6f（-100）6-閣f(2:1)根據(jù)銷售情況和去化需求，建議不做變更。c4(d6/d8)3-4f(-50)4-2f（-100）2-5f（-50）5-1f（-50）1-6f（-100）6-閣f(2:1)3-4f(-50)4-2f

34、（-100）2-5f（-100）5-閣f(2:1)由于，c4為5層物業(yè)形態(tài)，故調(diào)整差價為100。4、 c3東、c3西、c4棟棟水平差價定價原則a) 根據(jù)本地客戶的購買習慣；b) 我司根據(jù)本地各樓盤銷售的難易程度；c) 景觀、視野、通風等因數(shù)進行微調(diào)；d) 根據(jù)第二批物業(yè)去化情況：e) 水平價差調(diào)整解析：參照棟號樓層西中東考量因素（d6）1-6f+40±0+50若為標準西側(cè)房，應-40；但西側(cè)為組團綠化，景觀視野效果+80；故得出+40；c3東1-6f±0±0+50現(xiàn)西側(cè)為中間標準戶，故為±0；（d8）1-6f-40±0+50根據(jù)市場及當?shù)刭徺I習

35、慣的常規(guī)價差；c3西6-4f3-1f-40-40-80±0±0+30+120根據(jù)6棟與8棟的差價+120、其實際東測為中間戶型而定；西側(cè)1-3f西面為s3商業(yè)，采光視線均嚴重受阻；(d8)1-6f-40±0+50根據(jù)市場及當?shù)刭徺I習慣的常規(guī)價差；c41-6f-40-40±0+50西側(cè)為垃圾站，影響程度較大，比例增加倍數(shù)，故差價為-80；5、 c3東、c3西、c4棟數(shù)據(jù)統(tǒng)計：物業(yè)類型棟號銷售套數(shù)銷售面積銷售底價底價總價多層c3東242399.762834 6801479.4c3西242509.682664 6686086c4161697.882741 46

36、53514.5匯總646607.322746 18141079.9第三部分第二、三批底價對比簡析1、 物業(yè)類型底價統(tǒng)計：多層物業(yè)小高層物業(yè)三批二批三批二批棟號c3東c3西+c4d6d8d2d4d1d3底價283426952848 27262745271526872708合計27462777 27302698差額-31+32分析：Ø c3棟（東）的定價依據(jù)d6棟得來，由于此次物業(yè)的景觀稍遜于d6棟，經(jīng)過對西側(cè)價格的微調(diào)之后，價格基本接近；Ø c3棟（西）與c4棟的定價依據(jù)是根據(jù)d8棟得來，由于此次物業(yè)受地理位置的缺陷影響，經(jīng)過對c3棟（西）以及c4棟西側(cè)價格的微調(diào)后，價格略有

37、降低；Ø 小高層價格按照上浮1%的原則、再根據(jù)前期d1/d3棟的定價微調(diào)頂層，價格上浮空間在32元/。2、 第二/三批底價統(tǒng)計：二批三批棟號d1d3d6d8d2d4c3c4底價268727082848 27262745271528342695合計27362738差額+2分析：Ø 第三批物業(yè)經(jīng)過一房一價的細微調(diào)整后，總體均價基本與第二批物業(yè)均價保持一致；Ø 多層物業(yè)的底價之所以有所降低主要是由于，部分房源所處位置的缺憾，一房一價表符合本案目前現(xiàn)狀。3、 相關數(shù)據(jù)統(tǒng)計a) 本次定價總體底價為2738元/平方米；b) 最高價為3040元/平方米；c) 最低價為2450元

38、/平方米；d) 總成交底價約為3682萬元；e) 三批物業(yè)底價單價分析：單價區(qū)間套 數(shù)所占比例2500元/以下6套5%2500-2600元/17套13%2600-2700元/30套23%2700-2800元/31套24%2800元/以上46套35%匯總130套100%f) 第三批物業(yè)底價價格匯總：分棟價格匯總表物業(yè)類型棟號銷售套數(shù)銷售面積銷售底價底價總價多層c3484909.442747 13487565.4c4161697.882741 4653514.5小高層d2333422.532745 9395135.4d4333422.532715 9292459.5匯總13013452.38273

39、836828674.8每棟樓的水平價差主要對景觀、房型、朝向、采光、位置等因素進行綜合考慮制定，詳細見各棟底價表。表價在底價的基礎上原則上浮4，并在最后價目公開前，我司將根據(jù)市場及預約客戶的最新情況進行相應的調(diào)整。七、 一期（三標段）價格優(yōu)惠策略1、 適用范圍ü 徽商.御花園一期三標段(d2/d4/c3/c4)2、 優(yōu)惠策略第一重優(yōu)惠：第三批vip卡貴賓禮遇Ø 凡在公開電腦搖號日前到指定銀行辦理一萬元定活兩便存單，并簽訂徽商.御花園住宅意向自愿登記書的客戶即可獲得徽商.御花園住宅vip卡一張，至住宅開盤時購買住宅可享受總房款2000元優(yōu)惠，優(yōu)惠總額將在購房總房款中扣除；&#

40、216; 本優(yōu)惠方案僅限簽定徽商.御花園住宅認購意向登記書的客戶所有，不得轉(zhuǎn)讓；Ø 公開發(fā)售之后一周內(nèi)購房并在定購書約定時間內(nèi)簽約的客戶均可享受該優(yōu)惠活動；Ø 此優(yōu)惠政策可以與其它優(yōu)惠政策重復使用；第二重優(yōu)惠：第三批住宅公開發(fā)售期Ø 凡在開盤當日購買該物業(yè)并在定購書約定的時間內(nèi)簽約同時付清首付款或一次性付清總房款的客戶可享有總房款1%的優(yōu)惠；Ø 此優(yōu)惠政策可以與其它優(yōu)惠政策重復使用； 第三重優(yōu)惠：付款優(yōu)惠Ø 按揭付款優(yōu)惠按照約定時間簽定商品房買賣合同并付清合同約定的首期房款的給予總房款1%的優(yōu)惠；Ø 一次性付款優(yōu)惠按照約定時間簽定買賣

41、契約并付清全部房款的給予總房款2%的優(yōu)惠。Ø 此優(yōu)惠政策可以與其它優(yōu)惠政策重復使用；3、 優(yōu)惠計算方式：成交總價=總價×（發(fā)售期優(yōu)惠付款優(yōu)惠）-vip卡貴賓禮遇4、 優(yōu)惠幅度估算我司針對上述促銷政策進行相關的估算：Ø vip卡貴賓禮遇：比例預計優(yōu)惠幅度為： <1Ø 發(fā)售期優(yōu)惠： 比例預計優(yōu)惠幅度為： 1Ø 付款優(yōu)惠： 比例預計優(yōu)惠幅度為：1-2Ø 特批優(yōu)惠： 比例預計優(yōu)惠幅度為：1Ø 預計本次價格通常優(yōu)惠幅度為：34；如關系戶或特殊情況則為：45；各期優(yōu)惠幅度根據(jù)每批房源具體情況進行相應調(diào)整并另行提報。合富輝煌2008

42、-5-11附件一：圖解附件二：巢湖市場3-4月簡報附件三：第二批定購客戶分析附件四：第三批vip客戶分析附件五：第二批房源去化分析附件一：附件二：巢湖房地產(chǎn)市場在售競爭項目市場動態(tài)報告1. 巢湖房地產(chǎn)市場在售競爭項目市場動態(tài)（08.4.1-5.10）1.1 08年4-5月巢湖房地產(chǎn)市場競爭項目銷售情況統(tǒng)計表項目銷售套數(shù)（套）銷售面積（）住宅均價（元/）主力 戶型近期開盤時間促銷政策中凱景湖豪庭282880多層：2650小高層：260010308.1.26一次性：9.8按揭：無翡翠華庭121500多層：255012108.1.19一次性：9.8按揭：9.9信泰國際花園81000小高層：2750（

43、標準層） 2900（錯層） 13007.12.16一次性：9.8按揭：9.9嘉正國際101200多層：2800小高層：305012607.1.27一次性：9.8按揭：9.9麗景國際15015000多層：270086、12008.4.8一次性：9.85按揭：9.95城市之光222500多層：2800小高層：290011408.3.8一次性：9.7按揭：9.8東方景苑5800多層：260015007.5.16/四?；▓@161500多層：255092071125一次性：9.85按揭：9.9多層：名仕嘉園202000多層：255097071028一次性：40元/按揭20元/徽商國際花城303500多層

44、：2700小高層：270012007826一次性：9.8按揭：9.9金科世家91000多層：25501040798一次性：9.8按揭：9.9京徽名苑3330小高層：272011008126一次性：9.7按揭：9.8鳳凰名城687000多層：245097、11708.5.10一次性：40元/按揭：20元/太陽島花園262600多層：2700小高層：270092、12508.1.1一次性：9.7按揭：9.8徽商御花園10211243多層：2900 小高層：280087、10908.4.13一次性：9.7按揭：9.8合計50954053/ 注：以上數(shù)據(jù)為市場調(diào)查不完全統(tǒng)計Ø 2008年4-

45、5月份巢湖市主要競爭項目共銷售約509套，成交面積約54053；Ø 小高層產(chǎn)品逐漸占據(jù)市場主體，多層呈現(xiàn)稀缺態(tài)勢；Ø 由上表數(shù)據(jù)得出目前 巢湖市場現(xiàn)階段多層產(chǎn)品主力價格區(qū)間為2600-2800元/ ，小高層產(chǎn)品價格區(qū)間為2700-2900元/ ，市場整體均價格與08年初相比上漲約3%-5%，個別項目由于漲幅超過8%，超出市場預期形成滯銷，如麗景國際雖然項目此次開出的是多層產(chǎn)品并且在開盤時也給與了相應的開盤促銷優(yōu)惠但是由于項目價格預期過高因此開盤銷售狀況不理想；Ø 熱銷主力戶型以舒適型兩房、經(jīng)濟三房為主，戶型面積主要集中在90120之間，二房的戶型面積在85100之

46、間。多層主力總價主要集中在25萬元左右兩房及35萬元左右三房；1.2 各競爭項目動態(tài)1.2.1 麗景國際開盤基本數(shù)據(jù)：項 目推出產(chǎn)品（棟數(shù)）推出棟數(shù)/套數(shù)（棟/套）主力戶型面積 （）均價（元/平米）開盤日成交比率（%）麗景國際6棟多層6棟216套862房1203房多層：2700元/約55%Ø 開盤時間：2008-4-8Ø 建筑形態(tài)：多層Ø 主力面積：86（二房二廳一衛(wèi)）、120（三房二廳二衛(wèi)）Ø 銷售均價：2700元/Ø 優(yōu)惠措施：一次性付款9.85折，按揭9.95折，Ø 銷售情況及分析：此項目08年4月8日推出6幢共216套多層住宅

47、，開盤當日共售出120套房源，銷售率約為55。本項目此次開盤價格較上批房源價格提升約200元/，加之項目距離核心主城區(qū)較遠，交通、配套設施不完善，本期產(chǎn)品均價已經(jīng)超出該區(qū)域巢湖消費者接受度市場抗性明顯，另一方面由于本次開盤推出的均為多層住宅產(chǎn)品，戶型眾多實用性強，面積適中，盡管本次開盤在價格強行拉升約8%確仍取得約55%的銷售額。1.2.2 鳳凰名城開盤基本數(shù)據(jù) 項 目推出產(chǎn)品（棟數(shù)）推出棟數(shù)/套數(shù)（棟/套）主力戶型面積 （）均價（元/平米）開盤日成交比率（%）太陽島花園4棟多層4棟142套2房823房1172450約48%Ø 開盤時間：2008-5-10Ø 建筑形態(tài)：多層

48、Ø 主力面積：97（二房二廳一衛(wèi)）、117（三房二廳二衛(wèi)）Ø 銷售均價：2450元/Ø 優(yōu)惠措施：一次性付款40元/；按揭20元/，vip金卡客戶（交納5000元誠意金）可享受總價8000元優(yōu)惠；vip銀卡客戶（交納3000元誠意金）可享受總價5000元優(yōu)惠；vip普通客戶（交納2000元誠意金）可享受總價3000元優(yōu)惠；Ø 銷售情況及分析：此項目08年5月10日推出4幢共142套多層住宅，開盤當日共售出68套房源，銷售率約為48。本項目此次開盤戶型眾多，面積適中，總價較低，且為多層住宅，巢湖市民較易接受，雖本案位于巢湖政務新區(qū)板塊，但位置離主城較近，交

49、通較為便利，此次推出房源中有2棟緊鄰中央景區(qū)，位置較佳，加之前期蓄水已有較長時間，故此次開盤市場反應較為強烈，對提升項目品牌形象及社會影響度起到積極促進作用。2. 巢湖房地產(chǎn)市場在售競爭項目市場動態(tài)（08.3.1-5.10）統(tǒng)計時間：2008年3月1日-2008年5月10日統(tǒng)計報紙：巢湖日報、都市晨刊、巢湖廣播電視報1.3 報紙總體廣告投放1.4 2008年3-5月巢湖競爭項目報廣媒體分布表Ø 表一樓盤名稱訴求類型訴求主題版面版次頻次媒體次數(shù)日期城市之光活動信息270°寬景· 城市之光中心廣場寬景高層3月8日璀璨登場整版b523.3晨刊預約信息城市之光3月8日開盤

50、高端品質(zhì)備受矚目1/2版b053.10晨刊天巢廣場項目宣傳discovery 發(fā)現(xiàn)大型復合block現(xiàn)代城1/2版b0364.23日報預約信息天巢廣場首批精品房源60愜意兩房120典雅三房,炎熱預約,恭迎鑒臨1/2版c044.30日報項目宣傳崛 起發(fā)現(xiàn)·大型復合block現(xiàn)代城軟文a045.1日報項目宣傳崛 起詮釋·大型復合block現(xiàn)代城軟文b035.4日報項目宣傳崛 起鑄就·大型復合block現(xiàn)代城軟文c035.5日報預約信息選擇 choice天巢廣場首批精品房源60愜意兩房120典雅三房,火熱預約,恭迎鑒臨1/2版c035.7晨刊Ø 表二樓盤名稱訴求類型訴求主題版面版次頻次媒體次數(shù)日期麗景國際形象宣傳走進麗景，感受春天整版a0373.14廣電報形象宣傳現(xiàn)房實景?看過,才知道整版b024.2日報形象宣傳現(xiàn)房實景?看過,才知道整版b044.3日報活動信息麗景國際二期即將盛大開盤 敬請關注 現(xiàn)房實景整版c044.4廣電報形象宣傳走進麗景，感受春天整版b074.7日報形象宣傳現(xiàn)房實景?