畢業(yè)設(shè)計(jì)地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃書(shū)

1、浙江工貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院設(shè)計(jì)（論文）浙江工貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）課題（項(xiàng)目）名稱(chēng)：中策世紀(jì)博園項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃書(shū)課題（項(xiàng)目）來(lái)源： 實(shí)習(xí)單位 課題（項(xiàng)目）類(lèi)型： 應(yīng)用 專(zhuān)業(yè)班級(jí)： 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)（房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理）1101 學(xué) 號(hào)： 1110501304 姓 名： 徐旭東 指導(dǎo)教師： 何向榮 指導(dǎo)教師職稱(chēng)： 教授 2012年 12月 12 日17目錄一、前言2二、項(xiàng)目概況2（一）周邊配套3（二）項(xiàng)目交通4（三）項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析4（四）項(xiàng)目居住理念4三、市場(chǎng)形式分析4(一)全國(guó)房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析情況4（二）寧波市房地產(chǎn)微觀環(huán)境分析情況5（三）寧波市江北區(qū)微觀環(huán)境分析6四、項(xiàng)目swot分

2、析6五、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析7（一）碧湖國(guó)際7（二）維拉小鎮(zhèn)二期8（三）塘家灣8（四）蓀湖別墅8六、項(xiàng)目市場(chǎng)定位9（一）項(xiàng)目形象定位建議9（二）目標(biāo)客群定位建議9（三）項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議9七、項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策略10（一）項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位10（二）項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣目標(biāo)11(三）項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣手段11（四）項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣的策略11八、營(yíng)銷(xiāo)策略的總結(jié)15參考文獻(xiàn)15中策世紀(jì)博園項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃書(shū)摘要：中策世紀(jì)博園位于寧波北門(mén)戶(hù)商務(wù)中心區(qū)塊，為金山路與長(zhǎng)興路的交界處。此區(qū)塊命名為寧波北門(mén)戶(hù)商務(wù)區(qū)的總部魔方c區(qū)。寧波北門(mén)戶(hù)商務(wù)區(qū)是以現(xiàn)代商貿(mào)、智慧創(chuàng)意、金融服務(wù)、房產(chǎn)建筑等民營(yíng)企業(yè)總部辦公為主要定位，兼容文化交流、商業(yè)服務(wù)、特

3、色會(huì)展功能，是未來(lái)寧波城市北部核心商務(wù)區(qū)，承載著寧波與長(zhǎng)三角地區(qū)的經(jīng)濟(jì)交流功能。通過(guò)沈海高速與輕軌4號(hào)線等重要交通樞紐為出行帶來(lái)了相當(dāng)大的便捷。南面的華東mall、東面的江北萬(wàn)達(dá)商圈、北面的獅子山休閑公園以及西面的慈城古鎮(zhèn)、蓀湖景區(qū)為以后的購(gòu)物休閑提供了絕佳的去處。本文通過(guò)對(duì)寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析、項(xiàng)目swot分析及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策略等，制定出適合本案的具有可操作性的營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃。關(guān)鍵詞：中策世紀(jì)博園； 營(yíng)銷(xiāo)； 策劃一、前言當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)成了中國(guó)十大暴利行業(yè)之首。房地產(chǎn)價(jià)格肆無(wú)忌憚的上漲，在政府控制房?jī)r(jià)、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制、信貸控制等一系列宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)的背景下，地方政府

4、過(guò)度的投資沖動(dòng)將受到一定程度的抑制，對(duì)土地與房屋開(kāi)發(fā)投資的增速也將相應(yīng)減緩。與此同時(shí)，加息、提高存款準(zhǔn)備金率等措施所導(dǎo)致的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與消費(fèi)貸款增速的放緩將直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還是通過(guò)各種方式獲取暴利。隨著調(diào)控政策的不斷完善，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)不再如往常一樣熱火朝天，開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者均在一邊觀望，等待這些調(diào)控政策的取消。中央表明由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不平衡、不協(xié)調(diào)、不可持續(xù)的矛盾和問(wèn)題仍很突出，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。 2010年新年伊始之際，政府再次嚴(yán)密調(diào)控，當(dāng)下不少城市樓盤(pán)成交量的確是有下跌，但究其

5、原因，首先此段時(shí)間正值年關(guān)前的傳統(tǒng)淡季，以往這個(gè)時(shí)段幾乎都是成交量的一個(gè)低谷，但是這樣的情況到年后4月左右便會(huì)改善；其次，政府日前出臺(tái)一定的政策調(diào)控樓市，而樓市在這樣的政策環(huán)境下呈現(xiàn)短期的浮動(dòng)，也是屬于正常。即使是在低迷的2008年，寧波房?jī)r(jià)降幅也僅在15%左右，而2009年房?jī)r(jià)漲幅翻倍的樓盤(pán)卻比比皆是，對(duì)于已經(jīng)到來(lái)的2010年，寧波市場(chǎng)基調(diào)比較可能會(huì)以穩(wěn)定為主，寧波是一個(gè)購(gòu)房需求較大的城市，這主要源于寧波城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，加快了周邊區(qū)縣人口向城市流動(dòng)，這一批“新寧波人”帶來(lái)大量的新增購(gòu)房需求，另外寧波民間資本富足，人們的投資意識(shí)強(qiáng)烈，剛性需求加上投資需求，這就為寧波的房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了強(qiáng)有

6、力的支撐。二、項(xiàng)目概況中策世紀(jì)博園位于寧波北門(mén)戶(hù)商務(wù)中心區(qū)塊，為金山路與長(zhǎng)興路的交界處。此區(qū)塊命名為寧波北門(mén)戶(hù)商務(wù)區(qū)的總部魔方c區(qū)。寧波北門(mén)戶(hù)商務(wù)區(qū)是以現(xiàn)代商貿(mào)、智慧創(chuàng)意、金融服務(wù)、房產(chǎn)建筑等民營(yíng)企業(yè)總部辦公為主要定位，兼容文化交流、商業(yè)服務(wù)、特色會(huì)展功能，是未來(lái)寧波城市北部核心商務(wù)區(qū)，承載著寧波與長(zhǎng)三角地區(qū)的經(jīng)濟(jì)交流功能。中策世紀(jì)博園是由獨(dú)棟辦公、精裝單身公寓、甲級(jí)寫(xiě)字樓為一身的商住綜合體項(xiàng)目?？偣布s9萬(wàn)方的建筑面積，整個(gè)項(xiàng)目為浪漫式古典主義風(fēng)格。 中策世紀(jì)博園由16棟低密度花園大獨(dú)棟及兩棟高層組成?；▓@大獨(dú)棟面積為580、680、980和4000四個(gè)面積，17號(hào)樓為復(fù)式公寓，挑高4.9米，

7、25層單套面積約50 ，615層面積約200400 ，18號(hào)樓全部為開(kāi)放式辦公，整層面積12001800 。小區(qū)共配有696個(gè)車(chē)位。（一）周邊配套項(xiàng)目周邊的配套設(shè)施也是比較齊全的，西南面是規(guī)劃中的商業(yè)mall，這個(gè)商業(yè)mall就是一個(gè)大型的商業(yè)廣場(chǎng)，跟天一、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)差不多，里面包括了高級(jí)酒店，娛樂(lè)設(shè)施和購(gòu)物廣場(chǎng)等等，在東南面是規(guī)劃中的奧體中心，它主要是由一體三館一中心組成的，建成以后是寧波最大的體育館。東面還有一個(gè)三江超市，距離江北萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)車(chē)過(guò)去也就10分鐘左右的，項(xiàng)目周邊也有幾個(gè)小區(qū)，像奧林80，親親家園都是在項(xiàng)目的旁邊，而且小區(qū)下面的底商都已經(jīng)形成，為您的日常所需帶來(lái)了便捷。周邊的話還有

8、交通銀行，建設(shè)銀行，工商銀行等金融機(jī)構(gòu)，可以更好滿足您的需求。我們項(xiàng)目周邊還有幾處風(fēng)景旅游景區(qū)，在項(xiàng)目的西面是千年慈城古鎮(zhèn)，您應(yīng)該也是有聽(tīng)說(shuō)過(guò)的吧，在北面的話，有獅子山休閑公園和蓀湖風(fēng)景區(qū)，那您可以在休息的時(shí)候帶您的家人一起去那邊游玩，放松一下心情，緩解一下工作壓力。未來(lái)規(guī)劃中的江北區(qū)政府也會(huì)搬到這邊，可以看出江北區(qū)政府對(duì)這片區(qū)域也是比較看重的，足以說(shuō)明這片區(qū)域以后的發(fā)展?jié)摿κ菬o(wú)可限量的。（二）項(xiàng)目交通我們項(xiàng)目位于江北投資創(chuàng)業(yè)中心北門(mén)戶(hù)商務(wù)區(qū)，長(zhǎng)興路與金山路交匯處，項(xiàng)目周邊道路四通八達(dá)，從我們項(xiàng)目出發(fā)進(jìn)入沈海高速沿杭州灣跨海大橋去上海也就1.5個(gè)小時(shí)，那沿著繞城高速進(jìn)入甬城高速公路或甬臺(tái)溫高速

9、公路，去杭州、溫州都是比較方便的，到達(dá)北侖港區(qū)僅30分鐘的車(chē)程，去城市中心或者櫟社國(guó)際機(jī)場(chǎng)可以沿著江北大道或者機(jī)場(chǎng)路，也就15分鐘的車(chē)程，并且輕軌4號(hào)線也在我們項(xiàng)目旁邊，站點(diǎn)設(shè)在金山路和北環(huán)西路的交匯處，距離項(xiàng)目也就5-6分鐘的路程。（三）項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析我們項(xiàng)目是由中策集團(tuán)開(kāi)發(fā)建設(shè)的，我們中策集團(tuán)是寧波江北區(qū)的龍頭企業(yè)，實(shí)力雄厚。而且本項(xiàng)目是中策集團(tuán)開(kāi)發(fā)的首個(gè)項(xiàng)目，江北區(qū)管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)也相當(dāng)重視這個(gè)項(xiàng)目，我們都是用心去打造的。項(xiàng)目總占地3.3萬(wàn)方，總建筑面積將近9萬(wàn)方。主要是由低密度花園辦公式獨(dú)棟別墅、單身公寓和開(kāi)放式寫(xiě)字樓三大部分組成。17號(hào)樓整棟都是單身公寓，總共15層，外立面采用的是天然石材

10、干掛，顯得端莊大氣。內(nèi)部配有6部電梯，5部是客梯，一部貨梯。采用的是國(guó)內(nèi)外知名品牌，迅達(dá)電梯。本項(xiàng)目公寓都是復(fù)式的，層高是4.9米，現(xiàn)在市場(chǎng)上普遍的復(fù)式層高是4.5米，而我們是4.9米的，隔兩層是綽綽有余的，不會(huì)有壓抑的感覺(jué)，等于你買(mǎi) 一層送一層。（四）項(xiàng)目居住理念為浪漫式古典主義風(fēng)格，從簡(jiǎn)單到繁雜、從整體到局部，精雕細(xì)琢，鑲花刻金都給人一絲不茍的印象。一方面保留了材質(zhì)、色彩的大致風(fēng)格，仍然可以很強(qiáng)烈地感受傳統(tǒng)的歷史痕跡與渾厚的文化底蘊(yùn)，同時(shí)又摒棄了過(guò)于復(fù)雜的肌理和裝飾，簡(jiǎn)化了線條。三、市場(chǎng)形式分析(一)全國(guó)房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析情況在房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、社會(huì)資源過(guò)度向房地產(chǎn)行業(yè)集中的背景下，為了保持宏

11、觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，政府出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。2011年1月26日出臺(tái)的新國(guó)八條為全年的市場(chǎng)調(diào)控確定了基調(diào)，本輪調(diào)控除了繼續(xù)提高存款準(zhǔn)備金率和加息收緊市場(chǎng)流動(dòng)性、嚴(yán)格信貸政策外，還新增了限價(jià)、限購(gòu)和房產(chǎn)稅等行政和稅收手段以抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。系列調(diào)控政策的疊加，將會(huì)在短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生波動(dòng)影響。但是，萬(wàn)變不離其宗，任何行業(yè)都要遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)。知名房地產(chǎn)企業(yè)2011年半年報(bào)均顯示：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)依然保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，本輪房地產(chǎn)調(diào)控的根本目的是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，目前的房地產(chǎn)調(diào)控，不會(huì)改變行業(yè)中長(zhǎng)期向好的發(fā)展趨勢(shì)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)連續(xù)多年保

12、持快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)必然帶來(lái)城市發(fā)展、住房擴(kuò)大、投資增加和流動(dòng)性過(guò)剩。中國(guó)居民的平均收入幾乎每4年就會(huì)提升一倍，人們購(gòu)房和投資的能力也隨之增加，而對(duì)改變住房的量與質(zhì)最為迫切的中產(chǎn)階級(jí)的家庭數(shù)量更呈崛起之勢(shì)。中國(guó)大陸人口呈現(xiàn)出人口基數(shù)大、城鎮(zhèn)人口比重上升、流動(dòng)人口大量增加的發(fā)展趨勢(shì)。隨著中國(guó)城鎮(zhèn)人口規(guī)模的不斷增長(zhǎng)、流動(dòng)性人口大量增加，人均居住面積需求的不斷提升，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將進(jìn)一步增加，房市場(chǎng)的潛在容量依然巨大。隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、較快回升，我國(guó)出現(xiàn)了通脹預(yù)期加大、通脹壓力上升等問(wèn)題。美國(guó)等主要經(jīng)濟(jì)體持續(xù)實(shí)施量化寬松的貨幣政策，又使國(guó)際流動(dòng)性溢出效應(yīng)更加明顯，進(jìn)一步加劇了輸入性通脹壓力。

13、2011年7月全國(guó)cpi同比漲6.4%，創(chuàng)三年來(lái)新高。當(dāng)前我國(guó)通脹壓力仍然較大，由于缺少更好的投資渠道，財(cái)富向資產(chǎn)投資轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是最佳投資渠道。    中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程的穩(wěn)步推進(jìn)、通脹壓力、人民幣升值預(yù)期等因素，仍將支持中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)保持較快的增長(zhǎng)。同時(shí)，我們又必須看到房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)存在著不少問(wèn)題，諸如地價(jià)過(guò)高、房?jī)r(jià)過(guò)高、投資過(guò)熱、調(diào)控效果欠佳、一刀切政策以及弱勢(shì)群體意見(jiàn)大等等?；谝陨蠈?duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景和政府房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控指導(dǎo)思想的認(rèn)識(shí)，我們對(duì)年及未來(lái)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)始終保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀。樂(lè)觀是對(duì)行業(yè)的發(fā)展前景所產(chǎn)生的，謹(jǐn)慎是

14、我們要理性的對(duì)待當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策，迎接挑戰(zhàn)，把握機(jī)遇。（二）寧波市房地產(chǎn)微觀環(huán)境分析情況寧波為沿海港口城市，位于中國(guó)黃金海岸線中段，浙江北部，是我國(guó)第一批對(duì)外開(kāi)放的14個(gè)沿海城市之一，是整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常重要的活力源頭之一，寧波市民有一定的資金實(shí)力。寧波市正在建造地鐵，將來(lái)的寧波城市的發(fā)展速度將加快，以中心老城區(qū)三江口為中心向東南西北四個(gè)方向發(fā)展，東邊是東部新城，現(xiàn)在的寧波市新市的政府將按在這里；向南是鄞州萬(wàn)達(dá)和南部商務(wù)區(qū)為依靠發(fā)展的方向，向陳婆渡姜山方向發(fā)展；向西是古林為依靠的發(fā)展方向；而北邊就是以江北門(mén)戶(hù)區(qū)和奧林匹克體育館為依靠的江北發(fā)展中心，也就是本案的有力區(qū)位，北接跨海大橋，

15、南接南部南部三江口。城市房地產(chǎn)市場(chǎng)從整體來(lái)看，樓市量低價(jià)低的基本面沒(méi)有反轉(zhuǎn)。樓市調(diào)控政策仍舊從緊，樓盤(pán)供應(yīng)還將持續(xù)放量，市場(chǎng)需求大于供應(yīng)，但由于處于觀望的人較多，房產(chǎn)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。中策世紀(jì)博園，位于江北區(qū)北門(mén)戶(hù)商務(wù)區(qū)。因此，基于良好的地段優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目具備一定的投資價(jià)值。（三）寧波市江北區(qū)微觀環(huán)境分析江北區(qū)為寧波市三個(gè)行政老城區(qū)之一。寧波位于中國(guó)大海岸線中段，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角南翼，浙江省東部，毗鄰上海、杭州，是中國(guó)東南沿海重要的港口城市，華東地區(qū)重要的工業(yè)城市和對(duì)外貿(mào)易口岸，是長(zhǎng)三角區(qū)域中心城市和重化工基地，浙江省經(jīng)濟(jì)中心。寧波城市對(duì)外交通又公路、鐵路、航空、海港和內(nèi)河航運(yùn)構(gòu)成。目

16、前寧波火車(chē)至上海和溫州3小時(shí)，至杭州2小時(shí)，至金華4小時(shí)。寧波機(jī)場(chǎng)到市中心約有半小時(shí)的車(chē)程。隨著杭州灣大橋和舟山連島大橋的建成通車(chē)，寧波至上海的車(chē)程縮短至2小時(shí)，到舟山僅1小時(shí)。得益于高效的交通網(wǎng)絡(luò)，寧波與長(zhǎng)三角域內(nèi)各個(gè)重點(diǎn)城市的聯(lián)系更加緊密。四、項(xiàng)目swot分析優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目處于江北北門(mén)戶(hù)魔方c區(qū)，未來(lái)的江北市政府所在區(qū)域，城市發(fā)展方向所在，未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ?；中策是?guó)企大公司，得到客戶(hù)帶來(lái)認(rèn)可；該區(qū)域?yàn)榻遍T(mén)戶(hù)區(qū)，生活配套完善中。規(guī)劃華東mall、濱江公園等已經(jīng)開(kāi)始建設(shè)；學(xué)校、超市等已經(jīng)有了。周邊環(huán)境好，北望慈城，擁有沿江公園等優(yōu)美風(fēng)景公園。劣勢(shì)目前，交通較不便利；偏離現(xiàn)在的寧波市中心；產(chǎn)權(quán)40年，

17、不能落戶(hù)。機(jī)會(huì)江北區(qū)政府落成，為寧波未來(lái)城市發(fā)展框架的中心區(qū)域，有很強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿?；醫(yī)療、學(xué)校、大型購(gòu)物中心、華東mall。大型酒店等配套設(shè)施逐步完善，生活配套日漸完善；周邊還有幾處風(fēng)景旅游景區(qū)，在項(xiàng)目的西面是千年慈城古鎮(zhèn)，您應(yīng)該也是有聽(tīng)說(shuō)過(guò)的吧，在北面的話，有獅子山休閑公園和蓀湖風(fēng)景區(qū)；周邊的地塊將要賣(mài)公寓和別墅的不多。危險(xiǎn)寧波江北區(qū)域樓盤(pán)數(shù)量增多，他們規(guī)模較大，將造成客戶(hù)分流；國(guó)家政策的限制，造成不少改善型購(gòu)買(mǎi)者都暫緩了購(gòu)房計(jì)劃。五、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（一）碧湖國(guó)際碧湖國(guó)際位于江北北門(mén)戶(hù)區(qū)，綠地開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，全案占地面積：213271；建筑面積：365987；其中一期占地面積：62868；建筑面

18、積：106000，. 小高層戶(hù)型 99，多層160，156聯(lián)排別墅186、261、312和301，戶(hù)數(shù)共469套。預(yù)計(jì)2013年12月底開(kāi)盤(pán)，單價(jià)預(yù)計(jì)多層13000元/平米；聯(lián)排15000元/平米，小高層11000元/平米；主力總價(jià)預(yù)計(jì)小高層109萬(wàn)；聯(lián)排279-468萬(wàn)；多層203萬(wàn)-208萬(wàn)。賣(mài)點(diǎn)：品牌實(shí)力、規(guī)模、高附加值、綜合體。（二）維拉小鎮(zhèn)二期維拉小鎮(zhèn)二期城投開(kāi)發(fā)，位于江北慈城新區(qū)西南角，中心湖東面，關(guān)山河以西?？偨?4萬(wàn)方，占地32萬(wàn)方，容積率1.1，物業(yè)類(lèi)型：別墅、多層。開(kāi)盤(pán)時(shí)間2013年4月19日。面積段多層面積為137（三房?jī)蓮d兩衛(wèi)）、171（四房?jī)蓮d兩衛(wèi)）、別墅面積為277

19、-371平方米（聯(lián)排）、260-317平方米（疊拼）、480-590平方米（類(lèi)獨(dú)棟），總戶(hù)數(shù)377戶(hù)，毛坯，售價(jià)多層1100，別墅13000.截止銷(xiāo)售情況11月14日備案率44%。（三）塘家灣塘家灣由眾茂置業(yè)開(kāi)發(fā)，位于江北慈城，慈湖人家北側(cè)，總建15萬(wàn)方占地18.77萬(wàn)方，容積率0.8，物業(yè)為聯(lián)排、獨(dú)棟別墅。開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010年6月12日。面積段聯(lián)排350-500，獨(dú)棟600-700，總戶(hù)數(shù)129戶(hù)，毛坯。銷(xiāo)售均價(jià)獨(dú)棟15500，聯(lián)排13000元/；銷(xiāo)售情況74%。（四）蓀湖別墅蓀湖別墅，總用地面積42950平米，占地11138.94平米；總建面積26381.95，都在地上。一共28幢。機(jī)動(dòng)停車(chē)

20、位218輛，容積率0.45.建筑密度25.93%總結(jié)：目前江北區(qū)在售獨(dú)棟項(xiàng)目塘家灣和富邦蓀湖項(xiàng)目，類(lèi)獨(dú)棟產(chǎn)品維拉小鎮(zhèn)，與本案存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。區(qū)域內(nèi)此類(lèi)產(chǎn)品售價(jià)在15000元/左右。本案面積在580-980，總共15套；維拉小鎮(zhèn)類(lèi)獨(dú)棟面積段在480-590，總共31套，存量25套；塘家灣在600-700，總共14套，存量12套?？梢?jiàn)在售項(xiàng)目獨(dú)棟、類(lèi)獨(dú)棟產(chǎn)品銷(xiāo)售并不理想，加上未開(kāi)售蓀湖項(xiàng)目，區(qū)域內(nèi)獨(dú)棟類(lèi)產(chǎn)品存量還是挺大的。但是同時(shí)，維拉小鎮(zhèn)是類(lèi)獨(dú)棟產(chǎn)品，塘家灣產(chǎn)品不受顧客喜愛(ài)，蓀湖項(xiàng)目定位以度假為主，與這些相比，本案的獨(dú)棟產(chǎn)品在產(chǎn)品特性和定位上還是具有一定的優(yōu)勢(shì)。六、項(xiàng)目市場(chǎng)定位（一）項(xiàng)目形象定位建

21、議1、大寧波門(mén)戶(hù)區(qū)位優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)，快速對(duì)接長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)；2、首席北門(mén)戶(hù)商務(wù)區(qū)一期最大項(xiàng)目，品質(zhì)卓越3、院落式寫(xiě)字樓難得一見(jiàn)的園林景觀（二）目標(biāo)客群定位建議 1、目標(biāo)客戶(hù)群定位：北門(mén)戶(hù)商務(wù)區(qū)的員工江北區(qū)高薪層投資年輕人過(guò)度大家庭求大面積別墅私營(yíng)業(yè)主特征描述：1、擁有一定的教育背景，受過(guò)比較好的教育，勤奮認(rèn)真努力；2、有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為豐厚；3、能夠承擔(dān)一定的社會(huì)責(zé)任，建立了自己的社交圈，社會(huì)活動(dòng)廣泛；4、適應(yīng)現(xiàn)代快節(jié)奏的生活模式；5、喜歡享受自然生活，又不乏追求新鮮時(shí)尚的情趣；6、有一定的生活追求，強(qiáng)調(diào)輕松便利的居住環(huán)境；7、注重健康，懂得享受生活。（三）項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議 1、該項(xiàng)

22、目公寓以50-400平方米的大挑高的公寓為主，加上大面積別墅； 2、戶(hù)型以大挑高隔兩層為主，3房2廳一衛(wèi)； 3、整體設(shè)計(jì)上滿足每戶(hù)能夠擁有充分的景觀。項(xiàng)目（世紀(jì)博園）要 求布局產(chǎn)品的景觀、建筑立面、商業(yè)配套等布局求新、求精物業(yè)管理產(chǎn)品類(lèi)型決定了勢(shì)必要有高質(zhì)完善的服務(wù)，良好的物業(yè)服務(wù)能使物業(yè)保值增值，更重要的是讓業(yè)主滿意生活配套小區(qū)商鋪的經(jīng)營(yíng)的體量不一定要大，但是需要規(guī)劃、分割合理，經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品以滿足居住快速消費(fèi)品為主，定位要準(zhǔn)確；可以部分委托物業(yè)公司來(lái)統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)，收益用于小區(qū)物業(yè)維修或小區(qū)活動(dòng)基金，創(chuàng)造小區(qū)和諧的居住氛圍，做到真正服務(wù)式公寓的要求交通運(yùn)輸市中心距離、輕軌距離、景觀距離品牌欲永葆品

23、牌青春，就必須再市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)施戰(zhàn)略性領(lǐng)先策略，即在發(fā)展階段上適度超前，主動(dòng)引導(dǎo)市場(chǎng)而不是適應(yīng)市場(chǎng)，跟隨市場(chǎng)，從而使品牌具備可持續(xù)發(fā)展的能力和空間七、項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策略（一）項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位1、定價(jià)策略采用市場(chǎng)比較法，明確項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的價(jià)位，通過(guò)本項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)，通過(guò)一系列的價(jià)格策略制定出本項(xiàng)目的價(jià)格。本著打造優(yōu)秀開(kāi)發(fā)商為初衷，為了拔高項(xiàng)目整體品質(zhì)，樹(shù)立房屋品質(zhì)優(yōu)良的第一印象，項(xiàng)目規(guī)劃地下室一層、別墅三層（不含設(shè)備夾層）、17#十五層、18#十八層。主打50和100兩種主力戶(hù)型和大面積別墅，公寓起價(jià)8000元/，別墅18000元/，首付20萬(wàn)起，一次性付全部房款可享受總房款9.99%優(yōu)惠。2、階段性?xún)r(jià)格

24、變化策略 目前來(lái)整個(gè)寧波房地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)穩(wěn)定，一個(gè)樓盤(pán)各個(gè)階段的價(jià)格變化幅度并不太大。按平開(kāi)高走策略，建議以低于市場(chǎng)期望值的9000元/左右為噱頭，吸引市場(chǎng)的眼球。然后逐步以小幅度拉升，保留好單位及部分中等素質(zhì)單位放在后期做升價(jià)籌碼，使整個(gè)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，塑造升值的良好印象。而不大的漲幅又不至于讓客戶(hù)覺(jué)得不合理，這樣定價(jià)保證了銷(xiāo)售的順利進(jìn)行，同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了利潤(rùn)的最大化。先期消化小戶(hù)型，積累人氣，待時(shí)機(jī)成熟后再消化大面積的戶(hù)型。 （二）項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣目標(biāo)1、建立并延續(xù)項(xiàng)目品牌形象和法式生活區(qū)形象，迅速提升項(xiàng)目知名度和美譽(yù)度。2、配合銷(xiāo)售計(jì)劃，為達(dá)到不同階段的銷(xiāo)售目標(biāo)制定相應(yīng)的推廣計(jì)劃。3、通過(guò)不間斷

25、的區(qū)位宣傳，從不同方式方法進(jìn)行宣傳，達(dá)到立體有針對(duì)的宣傳效果。(三）項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣手段通過(guò)廣告、促銷(xiāo)、公共活動(dòng)有機(jī)組合的整合行銷(xiāo)手段展開(kāi)全方位、立體式的推廣。促銷(xiāo)手段公關(guān)手段廣告手段（四）項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣的策略選擇適當(dāng)?shù)拿襟w，運(yùn)用科學(xué)的媒介投放組合策略，制造聲勢(shì)，再保證足夠的有效到達(dá)率，避免不必要的浪費(fèi)，保證廣告對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生最佳的說(shuō)服效果，吸引消費(fèi)者前來(lái)咨詢(xún)，感受現(xiàn)場(chǎng)氣氛，產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)欲望。各媒體推廣根據(jù)寧波市場(chǎng)的實(shí)際，對(duì)各銷(xiāo)售階段的主要推廣任務(wù)與推廣方式做了總體的規(guī)劃。1、引導(dǎo)期 （1）推廣主題：大面積花園別墅 大挑高公寓（2）階段性目標(biāo)：確立項(xiàng)目整體形象，加強(qiáng)項(xiàng)目知名度，染目標(biāo)客戶(hù)進(jìn)一步了解項(xiàng)目情況

26、，進(jìn)而加深對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注，同時(shí)探視市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的接受能力，積累客戶(hù)，宣傳居住新理念。（3）推廣方式：短信12月份開(kāi)始，基本一周一次，每次30萬(wàn)條。短信主題： 長(zhǎng)三角商機(jī)盡在掌控！僅5700元/起，大寧波門(mén)戶(hù)，準(zhǔn)現(xiàn)房寫(xiě)字樓！ 事業(yè)騰飛的源動(dòng)力！大寧波門(mén)戶(hù)、標(biāo)桿品質(zhì)、稅收優(yōu)惠，超低 價(jià)格，準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售！ 租不如買(mǎi)！僅5700元/起，準(zhǔn)現(xiàn)房寫(xiě)字樓，價(jià)格洼地，升值在望！ 創(chuàng)業(yè)+投資，兩全其美！電梯廳廣告投放目標(biāo)：海曙、江北寫(xiě)字樓獨(dú)棟產(chǎn)品依然以線下推廣為主，不做線上推廣。1邀約之前聯(lián)系過(guò)的所有獨(dú)棟客戶(hù)，參觀現(xiàn)場(chǎng)樣板區(qū) 和實(shí)品清水房；2登門(mén)拜訪已有來(lái)訪客戶(hù)，盡力促成成交；3借助管委會(huì)資源，推介周邊大型企業(yè)客戶(hù)；

27、4借助中策資源，推介業(yè)務(wù)圈及朋友圈客戶(hù)；（4）媒體和廣告類(lèi)型：線上：報(bào)紙廣告、dm、戶(hù)外、網(wǎng)絡(luò)；線下：掃街、短信、電話call客。（5）公關(guān)活動(dòng)：項(xiàng)目產(chǎn)品品鑒會(huì)，誠(chéng)意金啟動(dòng)：1、活動(dòng)目標(biāo)：項(xiàng)目產(chǎn)品告知并引起市場(chǎng)關(guān)注；2、活動(dòng)時(shí)間：2013年10月3、活動(dòng)對(duì)象：各新聞媒體、房地產(chǎn)有關(guān)的政府官員、設(shè)計(jì)單位、建筑單位4、活動(dòng)形式：召開(kāi)產(chǎn)品品鑒會(huì)，闡述中策房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)世紀(jì)博園項(xiàng)目的經(jīng)歷及對(duì)寧波江北區(qū)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的積極意義、項(xiàng)目創(chuàng)新的建筑設(shè)計(jì)和產(chǎn)品理念等。誠(chéng)意金啟動(dòng)，歌舞表演、魔術(shù)表演，吸引人眼球，最廣泛傳播，現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)，贈(zèng)送平板電腦、吸引保持人氣，公館壹號(hào)的誠(chéng)意金交付程序及優(yōu)惠信息，最低起價(jià)、

28、20萬(wàn)最低首付，指定銀行存2萬(wàn)元購(gòu)房誠(chéng)意金，享受1%購(gòu)房?jī)?yōu)惠；指定時(shí)間內(nèi)成功繳納誠(chéng)意金的客戶(hù)即可享受200元/，購(gòu)房?jī)?yōu)惠最高累計(jì)達(dá)900元/；首付越多優(yōu)惠越多。2、開(kāi)盤(pán)期：（1）推廣主題：世紀(jì)博園，未來(lái)商務(wù)區(qū)的高品質(zhì)小區(qū)?。?）階段性目標(biāo):全面包裝，樹(shù)立餅鞏固項(xiàng)目的鮮明形象，主動(dòng)引導(dǎo)目標(biāo)客戶(hù)的置業(yè)心理，再獲得目標(biāo)客戶(hù)群的普遍認(rèn)同；強(qiáng)化項(xiàng)目品牌形象，綜合運(yùn)用各種推廣手段，深化園林的規(guī)劃，區(qū)位的優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，將活動(dòng)告知客戶(hù)， 并重點(diǎn)分析戶(hù)型的精致、優(yōu)美、宜居，并從戶(hù)型引導(dǎo)至小面積，再到性?xún)r(jià)比，俘獲客戶(hù)的心理針，對(duì)目標(biāo)客戶(hù)進(jìn)行有效宣傳，變潛在需求為有效需求。（3）推廣方式：以報(bào)紙、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)廣告為主，

29、事件行銷(xiāo)為輔，提升形象，強(qiáng)調(diào)服務(wù)，提供更多便利購(gòu)樓條件，吸引消費(fèi)者前來(lái)咨詢(xún)、看盤(pán)；針對(duì)主要賣(mài)點(diǎn)做純銷(xiāo)售式廣告，與現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售有力配合，促成更高的成交額，減少銷(xiāo)售工作的壓力；軟性文章與新聞炒作的理性訴求配合宣傳，達(dá)到掀起購(gòu)樓熱潮的目的；制作項(xiàng)目折頁(yè)、樓書(shū)、單張、規(guī)劃圖、戶(hù)型圖、認(rèn)購(gòu)須知、按揭須知、價(jià)目表、付款方式；獎(jiǎng)品擺放在舞臺(tái)顯眼位置（只有成交客戶(hù)才有資格抽?。?。（4）媒體和廣告類(lèi)型：主流報(bào)紙（溫州都市報(bào)、商報(bào)）、電視廣告、整體廣告輔助軟文項(xiàng)目公關(guān)活動(dòng)。（5）公關(guān)活動(dòng)開(kāi)盤(pán)及抽獎(jiǎng)活動(dòng)儀式：（1）活動(dòng)目標(biāo)：全面包裝，樹(shù)立餅鞏固項(xiàng)目的鮮明形象，主動(dòng)引導(dǎo)目標(biāo)客戶(hù)的置業(yè)心理，再獲得目標(biāo)客戶(hù)群的普遍認(rèn)同.強(qiáng)化

30、項(xiàng)目品牌形象，挖掘潛在客戶(hù)，綜合運(yùn)用各種推廣手段，針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)進(jìn)行有效宣傳，變潛在需求為有效需求。（2）活動(dòng)時(shí)間：開(kāi)盤(pán)時(shí)（3）活動(dòng)對(duì)象：所有誠(chéng)意客戶(hù)及對(duì)項(xiàng)目有興趣的人群、各媒體等；（4）活動(dòng)形式：（1）歌舞表演 （2）領(lǐng)導(dǎo)講話 （3）剪彩 （4）舞獅、鳴炮?！皾M載風(fēng)情的德式文化德國(guó)印象圖片展，展出具有欣賞價(jià)值，風(fēng)情獨(dú)特的以德國(guó)風(fēng)情為內(nèi)容的圖片，將主題景觀、 優(yōu)質(zhì)園林、原味小品、尊貴服務(wù)等訴求全方位傳播，直擊目標(biāo)客群?？蛻?hù)按規(guī)定誠(chéng)意金順序號(hào)進(jìn)行選房、交款簽約成交抽獎(jiǎng)活動(dòng)。3、強(qiáng)銷(xiāo)期（1）推廣主題：生活更便捷，讓生活離自然更親密來(lái)；（2）階段性目標(biāo):強(qiáng)化品牌優(yōu)勢(shì)、社區(qū)優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)購(gòu)買(mǎi)，形成

31、口碑。通過(guò)前兩個(gè)階段的銷(xiāo)售反饋總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，做出各方面的快速調(diào)整，包括價(jià)格、付款辦法、促銷(xiāo)手段、宣傳包裝等，務(wù)求可以更切合市場(chǎng)需求，此階段的宣傳速度可以適時(shí)放緩，承接第一階段所建立的聲譽(yù)逐步達(dá)到銷(xiāo)售目標(biāo)；（3）推廣方式：邀請(qǐng)本案老客戶(hù)、意向客戶(hù)，到項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行參觀、鑒賞，因?yàn)轫?xiàng)目樣板房已開(kāi)放，由銷(xiāo)售人員對(duì)本案公寓和別墅等進(jìn)行詳細(xì)的講解、闡釋?zhuān)⒏?知客戶(hù)，購(gòu)房即可參與幸運(yùn)大抽獎(jiǎng)等活動(dòng)信息，凝聚人氣；（4）媒體和廣告類(lèi)型:網(wǎng)絡(luò)（搜狐焦點(diǎn)、新浪、藍(lán)房）、主流報(bào)社、短信；（5）公關(guān)活動(dòng)：客戶(hù)歡樂(lè)party邀請(qǐng)意向客戶(hù)舉行喝啤酒比賽和“百發(fā)百中”投籃賽，并欣賞樂(lè)隊(duì)的熱烈 演出和動(dòng)感街舞表演。其間結(jié)合互動(dòng)的小游戲，構(gòu)成一個(gè)極具情趣和激情的完美時(shí)光。 活動(dòng)目的：讓本案老客戶(hù)、準(zhǔn)客戶(hù)等有更多交流機(jī)會(huì)，由他們帶來(lái)更多的朋友從而有利于項(xiàng)目租售，提升意向客戶(hù)心目中的整體形象，有利于口碑效應(yīng)的傳播。4、尾盤(pán)期：（1）推廣主題 ：世紀(jì)博園，清盤(pán)讓利活動(dòng)；（2）推廣目標(biāo) ：經(jīng)過(guò)前期市場(chǎng)銷(xiāo)售，總結(jié)前期銷(xiāo)售過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，調(diào)整對(duì)策，對(duì)前期觀望客戶(hù)和新客戶(hù)采取各種優(yōu)惠政策，迫使其盡快落定成交。針對(duì)特殊客戶(hù)的需求，調(diào)整銷(xiāo)售策略，消化潛在客戶(hù)。（3）推廣方式 ：現(xiàn)場(chǎng)包裝、戶(hù)外廣告為主；（4）公關(guān)活動(dòng)：好