房地產(chǎn)抵押評估報告(范本)

1、房地產(chǎn)估價報告 估價項目名稱：估價項目名稱：舟山市定海區(qū)蘭沁花苑 6 號的房地產(chǎn)估價 委委 托托 方：方：孔亞君估估 價價 單單 位：位：舟山市天平房地產(chǎn)評估有限責任公司估估 價價 人人 員員：鐘海燕、王躍平估價作業(yè)日期：估價作業(yè)日期： 二 00 八年七月二十日至二 00 八年七月二十二日報報 告告 編編 號：號：舟天估 (2008)第 035 號 舟山市定海區(qū)蘭沁花苑 6 號的房地產(chǎn)評估報告 第 1 頁 目目 錄錄第第一一部部分分 致致委委托托方方函函 .2第二部分第二部分 估價師聲明估價師聲明.4 4第四部分、估價結(jié)果報告第四部分、估價結(jié)果報告 .7 7一、委托方 .7二、估價方 .7三、

2、估價對象 .7四、估價目的 .9五、估價時點 .9六、價值定義 .9七、估價依據(jù) .10八、估價原則 .10九、估價方法 .11十、估價結(jié)果 .12十一、估價人員 .12十二、估價作業(yè)日期 .13十三、估價報告使用說明.13十四、 變現(xiàn)能力分析和快速變現(xiàn)價值說明 .13第五部分第五部分 估價技術(shù)報告估價技術(shù)報告 .1515一、個別因素分析.15二、區(qū)域因素分析.15三、市場背景分析 .16四、最高最佳使用分析.20五、估價方法選用 .21六、估價測算過程.22七、估價結(jié)果確定 .28第六部分第六部分 附件附件 .2929 舟山市定海區(qū)蘭沁花苑 6 號的房地產(chǎn)評估報告 第 2 頁 第一部分第一部

3、分 致委托方函致委托方函孔亞君 先生：受貴方委托，我公司對貴方提供的位于舟山市定海區(qū)蘭沁花苑 6 號的房地產(chǎn)的現(xiàn)時市場價格進行估價。估價對象為孔亞君所有的位于舟山市定海區(qū)蘭沁花苑 6 號的房地產(chǎn)。擁有房屋所有權(quán)證舟房權(quán)證定字第 1062530 號；總層 2 層所在層 1-2 層；建筑面積：173.33 平方米；建筑年份 2001 年。擁有國有土地使用權(quán)證舟山市國用（2002）第 4-688 號；土地用途：住宅用地；使用權(quán)面積：157.8 平方米；使用期限：終止日期 2064 年 12 月30 日。估價目的：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。估價時點： 2008 年 7

4、月 22 日估價依據(jù)：房地產(chǎn)估價規(guī)范 ，全國人大常委會、國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部、浙江省建設(shè)廳及舟山市政府有關(guān)部門頒發(fā)的相關(guān)政策法規(guī)和文件，委托方提供的有關(guān)資料，我們估價單位所掌握的舟山市房地產(chǎn)市場的有關(guān)資料及估價人員經(jīng)過實地查勘、調(diào)查所獲取的資料。估價結(jié)果：估價人員本著客觀、公正、公平的原則，在對現(xiàn)場進行實地勘察、廣泛收集有關(guān)市場信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價對象公開市場價值和抵押價值的因素，根據(jù)國家有關(guān)房地產(chǎn)評估的規(guī)定、房地產(chǎn)估價規(guī)范和特定的估價目的，按照科學的估價程序，并運用科學的估價方法，并在綜合分析影響價格因素的基礎(chǔ)上，對上述估價對象進行評估后，確定：孔亞君所有的位于舟山市定海區(qū)

5、蘭沁花苑 6 號的房地產(chǎn)，其建筑面積共為173.33 平方米，土地使用權(quán)面積為 157.8 平方米，在 2008 年 7 月 22 日的客觀價值如下： 舟山市定海區(qū)蘭沁花苑 6 號的房地產(chǎn)評估報告 第 3 頁 評估總價：192.64 萬元大寫：人民幣壹佰玖拾貳萬陸仟肆佰元整評估單價：11114 元/平方米另，快速變現(xiàn)后的評估價值為：總價：163.74 萬元大寫：人民幣壹佰陸拾叁萬柒仟肆佰元整評估單價：9447 元/平方米。估價報告應(yīng)用有效期：自本報告出具之日起半年。舟山市天平房地產(chǎn)評估有限責任公司舟山市天平房地產(chǎn)評估有限責任公司 二八年七月二十二日 舟山市定海區(qū)蘭沁花苑 6 號的房地產(chǎn)評估報告

6、 第 4 頁 第二部分第二部分 估價師聲明估價師聲明我們鄭重聲明：一、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。二、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。三、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。四、我們依照中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范 進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。五、我公司估價人員鐘海燕、王躍平、張淑芬、張良良等四人對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。六、沒有人對本估價報告提供重要的專業(yè)幫助。七、本報告估價結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下使用，

7、不得做其他用途。未經(jīng)本評估機構(gòu)書面同意，本評估報告的全部或任何一部分內(nèi)容均不得向委托方、報告使用者、報告審查部門以外的單位和個人提供，不得在其他與本次項目無關(guān)的任何公開文件、通告或報告中使用，也不得以任何形式公開發(fā)表。八、本估價報告由舟山市天平房地產(chǎn)評估有限責任公司負責解釋。九、參加本次估價的工作人員 舟山市定海區(qū)蘭沁花苑 6 號的房地產(chǎn)評估報告 第 5 頁 參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名：估價師姓名注冊證書號簽字鐘海燕3319970056王躍平3319980016 參加估價人員：估價員：張淑芬、張良良第三部分、估價的假設(shè)和限制條件第三部分、估價的假設(shè)和限制條件一一、本本項項估估價價的的假

8、假設(shè)設(shè)條條件件1.本報告在評估過程中， 假設(shè)委估房地產(chǎn) 為住宅，在未來剩余使用年限內(nèi)不改變土地使用權(quán) 用途。2. 本次估價結(jié)果是基于估價對象具備抵押條件并可以公開上市交易的前提下測算的市場價值，未考慮估價對象所設(shè)定的任何他項權(quán)利（如抵押權(quán)等），即按委托方完全擁有土地的使用權(quán)進行評估。3.假設(shè)委估房地產(chǎn)現(xiàn)狀滿足所采用的城市規(guī)劃、用途管制和限制條件，另有說明的除外。二二、本本項項估估價價的的限限制制條條件件1. 設(shè)定估價對象為符合法律、法規(guī)規(guī)定，在市場上可轉(zhuǎn)讓和可進行抵押登記的房地產(chǎn)為限制條件。2.本報告 中所依據(jù)的有關(guān)資料系由委托方提供， 包括法律文件，如國有土地使用證、房屋所有權(quán)證等復(fù)印件，由

9、委托方對其真實性、合法性負責。如委托方提供的資料有誤，本報告也應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。3. 根據(jù)委托方提供的情況及有關(guān)資料，本次評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)確定依據(jù)為：房屋所有權(quán)證舟房權(quán)證定字第1062530號，證載房屋建筑面積為173.33平方米；國有土地使用權(quán)證舟山市國用（2002）第4-688號，證載土地使用權(quán)面積：157.8平方米。4. 根據(jù)委托方提供給估價機構(gòu)的有關(guān)資料，并經(jīng)估價師了解知悉的估價對象土地使用權(quán)不存在抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利及其他法定優(yōu)先受償款。 舟山市定海區(qū)蘭沁花苑 6 號的房地產(chǎn)評估報告 第 6 頁 5. 本報告 中估價結(jié)果為估價對象在2008 年7月22日的公開市場價值減去估價師已知悉的法定

10、優(yōu)先受償款，其公開市場價值為在估價時點的下列交易條件下最可能實現(xiàn)的價格：交易雙方是自愿地進行交易的；交易雙方進行交易的目的是追求自身利益的最大化；交易雙方具有必要的專業(yè)知識，并了解交易對象；交易雙方掌握必要的市場信息；交易雙方有較充裕的時間進行交易；不存在特殊買者的附加出價。6. 一旦發(fā)生抵押人不能履行債務(wù)，抵押權(quán)人須將抵押物拍賣清償時，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，有強制拍賣費用、拍賣傭金、訴訟律師費、營業(yè)稅及附加、印花稅、交易手續(xù)費、評估費、登記費和合同公證費等，本報告估價結(jié)果中，這些稅費未扣除。7. 本報告所得出的估價結(jié)果，僅供抵貸雙方參考。抵押貸款最終數(shù)額由抵貸雙方根據(jù)市場風險、兌現(xiàn)難易、政府有關(guān)

11、稅費繳納等情況確定。8. 如果使用本估價結(jié)果的時間超過了報告應(yīng)用的有效期，我們對此結(jié)果造成的損失不承擔責任。（1） 9.房地產(chǎn)估價報告?zhèn)洳榫幪枺?舟天估 (2008)第 035 號。 舟山市定海區(qū)蘭沁花苑 6 號的房地產(chǎn)評估報告 第 7 頁 第四部分、估價結(jié)果報告第四部分、估價結(jié)果報告 一、委托方 單位名稱： 孔亞君二、估價方 機構(gòu)名稱 ：舟山市天平房地產(chǎn)評估有限責任公司單位住址 ：舟山市定海商城四樓d09 號法定代表人：鐘海燕房地產(chǎn)評估資質(zhì)級別：叁級資質(zhì)證書號：浙建房估證字 2002047 號聯(lián)系電話 、估價對象1、估價對象的區(qū)位與環(huán)境1）地理位置估價對象位于舟山

12、市定海區(qū)蘭沁花園 6 號，東面背靠樓下山，南面為東瀛路住宅區(qū)，西面臨環(huán)城南路與東瀛路交叉的丁字路口，北面為百綠園物業(yè)小區(qū)。估價對象位于外環(huán)線以外，為二類地段。估價對象 舟山市定海區(qū)蘭沁花苑 6 號的房地產(chǎn)評估報告 第 8 頁 2）道路通達度 估價對象西側(cè)的環(huán)城南路與東瀛路交叉的丁字路口為通往市區(qū)與市外的交通干道。顏家峧路連接新橋路、弘生大道，環(huán)城南路與東河路、環(huán)城東路、人民南路、環(huán)城西路等市內(nèi)交通要道相接，形成四通八達的交通道路網(wǎng)。3）交通便捷度估價對象對象周圍 300 米內(nèi)，有桔園新村、百綠園、弘生大道等多個公交車站點，如 32、36 路；可通往市內(nèi)外、臨城新區(qū)、普陀區(qū)等多個方向。并有個人力

13、三輪車往來頻繁，交通便捷度較好。4）公共設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施狀況估價對象周邊現(xiàn)已發(fā)展為較成熟的住宅區(qū)，公共配套設(shè)施齊全。周圍有舟山骨傷科醫(yī)院、桔園菜場、舟山市機關(guān)幼兒園、舟山市東海中學、舟山日報社、舟山博物館、香楠大酒店等構(gòu)成了該區(qū)域有利于居民居住的生活條件。基礎(chǔ)設(shè)施達到“六通” （包括通路、上水、下水、電力、通訊、供氣） ，并能滿足居民生活需要。公共配套和基礎(chǔ)設(shè)施完善。5）居住條件估價對象位于舟山市定海區(qū)蘭沁花園，是定海區(qū)少有的別墅區(qū)之一，與西面的桔園新村南區(qū)，北面的百綠園物業(yè)小區(qū)、 （以及南面即將開盤的恒大名筑城）構(gòu)成了定海的較為集聚的住宅區(qū)。估價對象背靠樓下山，環(huán)境清幽，形成了獨特的宜居生態(tài)環(huán)

14、境；該物業(yè)業(yè)主主要是中高收入人群，居民人口類型較為一致，且人員素質(zhì)較高。6）周邊同類型物業(yè)的市場分析估價對象周圍已形成較為積聚的住宅區(qū)，主要有桔園新村南區(qū)、北區(qū)多層住宅，市場價格平均在 85009500 元/平方米；百綠園多層住宅，市場價格平均在 900010000元/平方米；百綠園別墅區(qū)市場價格平均在 1200015000 元/平方米；即將開盤的的恒大名筑城銷售單價也在 8000 元/平方米以上。周圍各小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理專業(yè)，且性價比較 舟山市定海區(qū)蘭沁花苑 6 號的房地產(chǎn)評估報告 第 9 頁 高，且有升值潛力。（二）估價對象的范圍估價對象為舟山市定海區(qū)蘭沁花園 6 號房地產(chǎn)，根據(jù)委托方提供的房

15、屋所有權(quán)證舟房權(quán)證定字第 1062530 號，房屋建筑面積為 173.33 平方米；提供的國有土地使用權(quán)證舟山市國用（2002）第 4-688 號，使用權(quán)面積：157.8 平方米。（三）估價對象概況估價對象位于蘭沁花園 6 號房地產(chǎn)，房屋總面積為 173.33 平方米，土地使用權(quán)面積為 157.8 平方米。房屋總層數(shù)為 2 層，建于 2001 年，磚混結(jié)構(gòu)，現(xiàn)為私人所有的別墅，有獨立庭院、獨立車庫。室內(nèi)精裝修，一層為客廳、廚房，二層為客廳、臥室、書房，閣樓為儲物間。室內(nèi)分配較為合理，可利用空間較大（如圖、） 。間該區(qū)為高檔精品別墅區(qū)，其綠化較好，小區(qū)內(nèi)基本生活設(shè)施齊全。（四）估價對象權(quán)利狀況根

16、據(jù)委托方提供的資料，估價對象擁有的房屋的房產(chǎn)所有權(quán)證 （參見附件房產(chǎn)所有權(quán)證復(fù)印件）證號為：舟房權(quán)證定字第 1062530 號；產(chǎn)別：私有房產(chǎn)；結(jié)構(gòu)：混合結(jié)構(gòu)；總層 2 層所在層1-2 層；建筑面積：173.33 平方米；建筑年份 2001 年。根據(jù)委托方提供的資料，委托人擁有的估價對象土地的國有土地使用權(quán)證 （參見附件國有土地使用權(quán)證復(fù)印件）證號為：舟山市國用（2002）第 4-688 號；土地用途：住宅用地；使用權(quán)類型：出讓；地號：4-39-0-77；使用權(quán)面積：157.8 平方米；使用期限：終止日期 2064 年 12 月 30 日。截至估價時點，估價對象未發(fā)現(xiàn)設(shè)定抵押等他項權(quán)利，未發(fā)現(xiàn)

17、權(quán)屬糾紛。四、估價目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。五、估價時點2008 年 7 月 22 日 舟山市定海區(qū)蘭沁花苑 6 號的房地產(chǎn)評估報告 第 10 頁 六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準。房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。本次估價結(jié)果為估價對象 173.33 平方米建筑面積所有權(quán)的抵押價值。七、估價依據(jù) 有關(guān)法律、法規(guī)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法中華人民共和國土地管理法中華人民共和國擔保法城市房地產(chǎn)抵押管理辦法房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見 技術(shù)規(guī)程中華人民共和國國家標

18、準房地產(chǎn)估價規(guī)范 （gbt 502911999） 其它委托方提供的有關(guān)情況和資料，包括房屋所有權(quán)證 、 國有土地使用權(quán)證等復(fù)印件。我公司所掌握的舟山市房地產(chǎn)市場的有關(guān)資料及估價人員實地勘查、調(diào)查所獲取的資料。八、估價原則本次估價在公平、公正、公開、合理、科學原則的前提下，遵循合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則和謹慎原則。1、合法原則估價對象房地產(chǎn)符合城市規(guī)劃對土地用途、容積率、覆蓋率、建筑高度、建筑風格的要求，即應(yīng)以估價對象合法使用、合法處分為前提進行。估價對象現(xiàn)已取得房屋 舟山市定海區(qū)蘭沁花苑 6 號的房地產(chǎn)評估報告 第 11 頁 所有權(quán)證 ，具備合法性。2、最高最佳使用原則

19、 在合法前提下的最高最佳使用是能使該房地產(chǎn)獲利最大的使用方式。房地產(chǎn)價格受土地與建筑物組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適當均衡時，房地產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮，而達到最高最佳使用狀態(tài)。估價對象位于舟山市定海區(qū)蘭沁花園 6 號，現(xiàn)狀用途為住宅，以估價對象所在的位置分析，我們認為保持現(xiàn)狀用途最為有利，并以次為前提進行估價。3、替代性原則根據(jù)經(jīng)濟學原理，在同一個市場內(nèi)效用相同的商品的價格將趨于一致，這一原理同樣適用于房地產(chǎn)時常。本次評估中采用市場比較法進行價格測算時，就是依據(jù)該原則。通過調(diào)查取得估價對象附近地區(qū)與估價對象類似房地產(chǎn)作為參照實例，以近期成交的價格作為客觀價格，確定估價對象在估價試點的價格取值依據(jù)

20、。4、估價時點原則由于房地產(chǎn)市場是不斷變化的，因此在不同的估價時點，同一項房地產(chǎn)往往具有不同的價格水平。本次評估對房地產(chǎn)的市場情況及其自身情況的接頂，均以其在估價時點的狀況為準。5、謹慎原則房地產(chǎn)抵押估價應(yīng)遵守謹慎原則。謹慎原則是指在存在不確定性因素的情況下作出估價相關(guān)判斷是，應(yīng)當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在實現(xiàn)時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失，不高估公開的市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。經(jīng)調(diào)查，本估價對象不存在法定優(yōu)先受償款，并根據(jù)市場實際交易情況和估價對象的租賃收益情況不高估市場價值。九、估價方法根據(jù)建設(shè)部、中國人民銀行、銀監(jiān)會發(fā)布的房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見，房地產(chǎn)抵

21、押估價應(yīng)先求取估價對象在估價時點未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值，然后 舟山市定海區(qū)蘭沁花苑 6 號的房地產(chǎn)評估報告 第 12 頁 減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款來確定估價對象在估價時點的房地產(chǎn)抵押價值，具體計算公式如下：房地產(chǎn)抵押價值：未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值估價人員知悉的法定優(yōu)先受償款對于未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值的求取，估價人員在認真分析所掌握的資料并對項目用地及鄰近類似房地產(chǎn)進行實地勘查、調(diào)查后，根據(jù)估價對象的特點，遵照國家有關(guān)法律、法規(guī)、估價技術(shù)標準，經(jīng)過反復(fù)研究，決定選用市場比較法及收益法作為本次估價所采用的基本方法，對估價對象的整體價值進行估價。將兩種估

22、價方法的估算結(jié)果分析綜合后，得出市場價值估價結(jié)果。市場比較法是將估價對象房地產(chǎn)與近期已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較，從已經(jīng)交易了的房地產(chǎn)的價格，修正得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。收益法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。根據(jù)對當前住宅市場的分析和對估價對象周邊市場的了解，住宅交易案例較多，用市場比較法計算的結(jié)果較為客觀的反映出估價對象的市場價值；房屋租賃也是同類項目中普遍的經(jīng)營方式，收益法計算的結(jié)果也可以反映出估價對象的客觀收益價值。因此，對兩種方法的估算結(jié)果分析綜合后，得出估價對象的市場價值。十、

23、估價結(jié)果估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，在對估價對象進行了實地查勘、了解當?shù)厥袌鲂星橐约罢J真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，采用適宜的方法，經(jīng)過周密測算，并結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響估價對象價格因素的分析，確定：孔亞君所有的位于舟山市定海區(qū)蘭沁花苑 6 號的房地產(chǎn)，其建筑面積共為173.33 平方米，土地使用權(quán)面積為 157.8 平方米，在 2008 年 7 月 22 日的客觀市場價格如下：評估總價：192.64 萬元 舟山市定海區(qū)蘭沁花苑 6 號的房地產(chǎn)評估報告 第 13 頁 大寫：人民幣壹佰玖拾貳萬陸仟肆佰元整評估單價：11114 元/平方米另，快速變現(xiàn)后的評估價值為評估價格：163.7

24、4 萬元大寫：人民幣壹佰陸拾叁萬柒仟肆佰元整評估單價：9447 元/平方米。十一、估價人員參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名：估價師姓名注冊證書號簽字鐘海燕3319970056王躍平3319980016參加估價人員：估價員：張淑芬、張良良十二、估價作業(yè)日期2008 年 7 月 20 日2008 年 7 月 22 日十三、估價報告 使用說明1、本估價報告的有效期為半年，即自二 0 0 八年七月二十二日至二 00 九年一月二十一日止。若在此期間市場情況發(fā)生較大變化或受不可抗力的影響，該價格需作相應(yīng)調(diào)整，乃至重新估價。2、本報告所得出的估價結(jié)果僅供委托方參考，最終提供貸款金額由抵押部門根據(jù)房地產(chǎn)報告

25、具體情況確定。十四、變現(xiàn)能力分析和快速變現(xiàn)價值說明委托方以估價對象抵押申請短期貸款或循環(huán)貸款，貸款銀行要求出具快速變現(xiàn)價值。即分析估價對象變現(xiàn)能力和影響快速變現(xiàn)因素的基礎(chǔ)上，確定估價對象在估價時點快速 舟山市定海區(qū)蘭沁花苑 6 號的房地產(chǎn)評估報告 第 14 頁 變現(xiàn)時的價值。變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)利時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。主要包括以下幾方面。（1）房地產(chǎn)的通用性、獨立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性。其中通用性是指估價對象規(guī)劃用途相對于特殊類型的房地產(chǎn)而言是否常見、普遍使用；獨立使用性是指估價對象可否獨立使用而不受限制；可分割轉(zhuǎn)讓性是指估價對象在物理上、

26、經(jīng)濟上是否可以分割開來使用。本次估價對象的用途是住宅，獨立使用性較強，不可分割轉(zhuǎn)讓。（2）變現(xiàn)的時間長短。估價對象是一套高檔住宅商品房，已取得房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證 。房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)合法、完備，沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，也沒有設(shè)置抵押等他項權(quán)利等，因此具備較好的市場流通性，較易變現(xiàn)。（3）快速變現(xiàn)的方式。房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的方式多種，但根據(jù)有關(guān)規(guī)定，銀行抵押房地產(chǎn)的處置方式多為公開拍賣形式。該種形式?jīng)Q定了信息的多寡、拍賣價格受競買人的數(shù)量、一次性現(xiàn)金支付的壓力等的影響。（4）變現(xiàn)價值和市場價值的差異。估價師評估的價格是在廣泛收集市場資料和估價對象信息的基礎(chǔ)上，運用科學的估價方法進行評估的結(jié)果，是對估價對

27、象在公開市場條件下可能的市場價格的反映；快速變現(xiàn)是，受多種交易因素的影響，確定的拍賣底價與評估的市場價可能存在一定的差異。本估價報告對估價對象享有獨特的環(huán)境資源、位置的優(yōu)越性和資源的稀缺性，引起對該類物業(yè)需求的增長。因此，估價對象有吸引高收入人群的特點和增值的潛力，縮小了項目變現(xiàn)價值和市場價值的差異。（5）變現(xiàn)可能產(chǎn)生的費用。拍賣過程中需要發(fā)生的費用主要有拍賣手續(xù)費、底價評估費和律師費等，另外估價對象交易時還需要發(fā)生營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加等稅費。變現(xiàn)價值中沒有扣除變現(xiàn)時可能發(fā)生的費用。舟山市天平房地產(chǎn)評估有限責任公 舟山市定海區(qū)蘭沁花苑 6 號的房地產(chǎn)評估報告 第 15 頁 司 二

28、八年七月二十二日第五部分第五部分 估價技術(shù)報告估價技術(shù)報告一、個別因素分析估價對象孔亞君所有的位于舟山市定海區(qū)蘭沁花苑 6 號的房地產(chǎn)，其建筑面積共為173.33 平方米，土地使用權(quán)面積為 157.8 平方米。2、房屋權(quán)益狀況；根據(jù)委托方提供的資料，估價對象擁有的房屋的房產(chǎn)所有權(quán)證 （參見附件房產(chǎn)所有權(quán)證復(fù)印件）證號為：舟房權(quán)證定字第 1062530 號；產(chǎn)別：私有房產(chǎn)；結(jié)構(gòu)：混合結(jié)構(gòu)；總層 2 層所在層 1-2 層；建筑面積：173.33 平方米；建筑年份 2001 年。3、土地權(quán)益狀況：根據(jù)委托方提供的資料，委托人擁有的估價對象土地的國有土地使用權(quán)證 （參 舟山市定海區(qū)蘭沁花苑 6 號的房

29、地產(chǎn)評估報告 第 16 頁 見附件國有土地使用權(quán)證復(fù)印件）證號為：舟山市國用（2002）第 4-688 號；土地用途：住宅用地；使用權(quán)類型：出讓；地號：4-39-0-77；使用權(quán)面積：157.8 平方米；使用期限：終止日期 2064 年 12 月 30 日。4、估價對象概況：估價對象位于蘭沁花園 6 號房地產(chǎn)，房屋總面積為 173.33 平方米，土地使用權(quán)面積為 157.8 平方米。房屋總層數(shù)為 2 層，建于 2001 年，磚混結(jié)構(gòu)，現(xiàn)為私人所有的別墅，有獨立庭院、獨立車庫。室內(nèi)精裝修，一層為客廳、廚房，二層為客廳、臥室、書房，閣樓為儲物間。室內(nèi)分配較為合理，可利用空間較大（如圖、） 。間該區(qū)

30、為高檔精品別墅區(qū)，其綠化較好，小區(qū)內(nèi)基本生活設(shè)施齊全。二、區(qū)域因素分析1）地理位置估價對象位于舟山市定海區(qū)蘭沁花園 6 號，東面背靠樓下山，南面為東瀛路住宅區(qū)，西面臨環(huán)城南路與東瀛路交叉的丁字路口，北面為百綠園物業(yè)小區(qū)。估價對象位于外環(huán)線以外，為二類地段。 2）道路通達度 估價對象西側(cè)的環(huán)城南路與東瀛路交叉的丁字路口為通往市區(qū)與市外的交通干道。東瀛路連接新橋路、弘生大道，環(huán)城南路與東河路、環(huán)城東路、人民南路、環(huán)城西路等市內(nèi)交通要道相接，形成四通八達的交通道路網(wǎng)。3）交通便捷度估價對象對象周圍 300 米內(nèi)，有桔園新村、百綠園、弘生大道等多個公交車站點，如 17、21、32、36 路；可通往市內(nèi)

31、外、臨城新區(qū)、普陀區(qū)等多個方向。并有人力三輪車往來頻繁，交通便捷度較好。4）公共設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施狀況估價對象周邊現(xiàn)已發(fā)展為較成熟的住宅區(qū)，公共配套設(shè)施齊全。周圍有舟山骨傷科醫(yī)院、桔園菜場、舟山市機關(guān)幼兒園、舟山市東海中學、舟山日報社、舟山博物館、香 舟山市定海區(qū)蘭沁花苑 6 號的房地產(chǎn)評估報告 第 17 頁 楠大酒店等構(gòu)成了該區(qū)域有利于居民居住的生活條件?；A(chǔ)設(shè)施達到“六通” （包括通路、上水、下水、電力、通訊、供氣） ，并能滿足居民生活需要。公共配套和基礎(chǔ)設(shè)施完善。5）居住條件估價對象位于舟山市定海區(qū)蘭沁花園，是定海區(qū)少有的別墅區(qū)之一，與西面的桔園新村南區(qū)，北面的百綠園物業(yè)小區(qū)、 （以及南面即

32、將開盤的恒大名筑城）構(gòu)成了定海的較為集聚的住宅區(qū)。估價對象背靠樓下山，環(huán)境清幽，形成了獨特的宜居生態(tài)環(huán)境；該物業(yè)業(yè)主主要是中高收入人群，居民人口類型較為一致，且人員素質(zhì)較高。6）周邊同類型物業(yè)的市場分析估價對象周圍已形成較為積聚的住宅區(qū)，主要有桔園新村南區(qū)、北區(qū)多層住宅，市場價格平均在 85009500 元/平方米；百綠園多層住宅，市場價格平均在 900010000元/平方米；百綠園別墅區(qū)市場價格平均在 1200015000 元/平方米；即將開盤的的恒大名筑城銷售單價也在 8000 元/平方米以上。周圍各小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理專業(yè)，且性價比較高，且有升值潛力。三、市場背景分析影響房地產(chǎn)價格的一般因素主

33、要有地理位置和行政區(qū)劃、經(jīng)濟和社會發(fā)展狀況、房地產(chǎn)市場等。地理位置和行政區(qū)劃舟山市位于浙江省舟山群島，地處我國東南沿海,長江口南側(cè),杭州灣外緣的東海洋面上。地理位置介于東經(jīng) 1213o12325，北緯 29323104之間,東西長 182 千米，南北寬 169 千米。舟山是全國唯一以群島設(shè)市的地級行政區(qū)劃，下轄 2 區(qū) 2 縣。舟山市政府設(shè)在臨城新區(qū)；定海區(qū)政府設(shè)在定海城區(qū)；普陀區(qū)政府設(shè)在本島東端著名漁港沈家門鎮(zhèn)；岱山縣政府設(shè)在岱山島高亭鎮(zhèn)；嵊泗縣政府設(shè)在泗礁島菜園鎮(zhèn)。 舟山市定海區(qū)蘭沁花苑 6 號的房地產(chǎn)評估報告 第 18 頁 舟山市岱山縣位于舟山群島中部，地理位置介于北緯 30 度 07

34、分30 度 38 分，東經(jīng) 121 度 31 分123 度 17 分之間。岱山域境東西長 169.60 公里，南北寬 57 公里，總面積 5242 平方公里，其中海域面積 4915.50 平方公里，陸域面積 326.50 平方公里（含潮間帶 57.40 平方公里） ，由 404 個島嶼組成，其中住人島嶼 16 個，岱山島最大，陸地面積 104.97 平方公里。岱山東瀕公海，西接平湖、慈溪海域，南臨舟山島，北與嵊泗縣海域相連，背靠滬、杭、甬長三角都市區(qū)，扼據(jù)江海聯(lián)運和長江“黃金水道”之要沖，是長江流域?qū)ν忾_放的海上門戶和通道。舟山市是國務(wù)院早先列入的沿海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和長江三角洲及沿海先行規(guī)劃發(fā)展城

35、市。隨著大陸連島工程的建設(shè)，更使舟山的區(qū)域經(jīng)濟前景燦爛，在大橋效應(yīng)的有力拉動下，沿港工業(yè)發(fā)展比較優(yōu)越，岱山港做為舟山市深水港的組成部分同樣具有開發(fā)利用和發(fā)展的廣闊前景。開發(fā)海洋，發(fā)展海洋經(jīng)濟是舟山發(fā)展的唯一出路，舟山在第十一個五年計劃期間，政府明確提出以鄧小平理論和三個代表的重要思想為指導(dǎo)方針，深入貫徹省委八八戰(zhàn)略，按照爭領(lǐng)先，打頭陣，創(chuàng)特色，求實效的要求，全面實施以港興市戰(zhàn)略，緊緊抓住國內(nèi)外重化重產(chǎn)業(yè)向沿海地區(qū)轉(zhuǎn)移集聚的戰(zhàn)略機遇，加強規(guī)劃布局，要素配套和基礎(chǔ)配套，狠抓招商引資，大力引進石化、船舶、大宗物資加工為重點的臨港大工業(yè)項目，促進臨港工業(yè)做大做強。經(jīng)濟和社會發(fā)展狀況2008年，舟山市實

36、現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值490.25億元，比上年均增長14.5，增長速度全省第一；按常住人口計算，人均生產(chǎn)總值46936元，折算美元約為6758美元，居全省各市的第四位。財政總收入66.68億元，其中地方財政收入43.15億元，分別比上年增長26.9%和23.1%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22257元，漁農(nóng)村居民人均純收入11367元，分別比上年增長12.1%和16.9%。全社會固定資產(chǎn)投資339.43億元，比上年增長21.4%。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在3.84%以內(nèi)。全市綜合實力顯著增強，社會事業(yè)、人民生活水平、 舟山市定海區(qū)蘭沁花苑 6 號的房地產(chǎn)評估報告 第 19 頁 精神文明和民主法制建設(shè)跨上了一個新

37、臺階。 海洋經(jīng)濟發(fā)展迅速。2008 年，舟山市海洋經(jīng)濟總產(chǎn)出 1048 億元，增長 18.9，海洋經(jīng)濟增加值 326 億元，增長 17.5%，海洋經(jīng)濟增加值占全市 gdp 的比重為 66.4%，比上年提高 1.9 個百分點。工業(yè)經(jīng)濟快速發(fā)展，實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 832.64 億元，其中臨港工業(yè)產(chǎn)值 614.49 億元，分別增長 29.61%和 42.9%。全市船舶工業(yè)造船能力突破 500 萬載重噸，年產(chǎn)值從 2002 的近 10 億元增加到 319.16 億元，正在成為全國重要的修造船基地；水產(chǎn)加工業(yè)年產(chǎn)值達到 152 億元，減少 6.3%；石化工業(yè)開始實質(zhì)性啟動。港口物流增勢迅猛，擁有各類生產(chǎn)性

38、泊位 349 座，其中萬噸級以上泊位 27 座，港口貨物吞吐量達到 15862 萬噸，增長 23.8%，海運業(yè)運力達到 292.76 萬載重噸，比上年增長17.0%。海洋旅游不斷提升，國內(nèi)外游客接待量 1516.48 萬人次，旅游收入 101.96 億元，分別增長 16.2%和 19.5%。漁農(nóng)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，實現(xiàn)漁農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 97.86 億元，增長 10.6%。全市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例由上年的 11.0：43.8：45.2 調(diào)整為 10.0：46.2：43.8.，工業(yè)主導(dǎo)地位進一步突出，第三產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨合理，臨港工業(yè)、港口物流、海洋旅游和現(xiàn)代漁業(yè)等四大基地雛形形成。 城鄉(xiāng)建設(shè)成效明顯。

39、編制完成了舟山本島及相連島嶼停車場布局規(guī)劃（綱要）、舟山市城鄉(xiāng)電力設(shè)施布局專項規(guī)劃，舟山大陸連島工程沿線景觀設(shè)計規(guī)劃等一批總體規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。此外，還啟動了舟山市綜合交通規(guī)劃的編制工作。大陸連島工程推進順利，岑港、響礁門、桃夭門三座大橋建成通車，金塘、西堠門二座大橋 08 年可合攏貫通，09 年可建成通車。建成了本島至各經(jīng)濟大島的“兩小時交通圈”，構(gòu)筑了本島、主要大島公路主干道網(wǎng)絡(luò)。年末全市建成區(qū)面積 59.15 平方公里，實有城市道路面積 577 萬平方米，排水管道長度 714 公里。全年城區(qū)供水總量 4787 萬立方米。液化石油氣供氣總量 3.25 萬噸，管道煤氣供氣總量 1085.5

40、3 萬立方米。年末實有公共汽車運營車輛 629 輛，運營線路網(wǎng)長度 247 公里。全年市區(qū)生活污水集中處理率為45.34，城市生活垃圾無害化處理率 82.60。新城建設(shè)有序推進，定海、普陀城區(qū)功能日益完善，舟山本島南生活、北生產(chǎn)的城市框架基本形成，岱山、嵊泗兩縣城集聚 舟山市定海區(qū)蘭沁花苑 6 號的房地產(chǎn)評估報告 第 20 頁 功能進一步增強，全市城市化水平從 2000 年的 56%提高到 61.91%。商貿(mào)、餐飲、房地產(chǎn)等服務(wù)業(yè)快速發(fā)展。漁農(nóng)村工作不斷加強，連續(xù)五年全面實施了“暖人心、促發(fā)展”工程，建立了 182 個漁農(nóng)村新社區(qū)。年末有漁農(nóng)村小康社區(qū) 84 個。全年完成清水河道整治 158

41、公里，漁農(nóng)村道路建設(shè) 100 公里，綠化村莊 22.9 萬平方米，建設(shè)污水處理池2.9 萬平方米，受益漁農(nóng)戶 2.5 萬戶，新增自來水使用人口 3.1 萬人。漁農(nóng)村衛(wèi)生廁所普及率為 80.57%。“大島建、小島遷、陸島連”戰(zhàn)略持續(xù)深入實施，“千村示范、萬村整治”、“萬里清水河道”和“漁農(nóng)民飲用水”等惠民工程穩(wěn)步推進，漁農(nóng)村生產(chǎn)生活環(huán)境明顯改善。 改革開放不斷深化。覆蓋城鄉(xiāng)的新型社會保障救助體系基本建立，制定完善了最低生活保障、貧困群體大病醫(yī)療救助、被征地農(nóng)民養(yǎng)老保障和城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用房、廉租房等政策。年末舟山市參加養(yǎng)老保險人數(shù) 25.70 萬人，醫(yī)療保險人數(shù) 25.73 萬人，失業(yè)保險人數(shù) 14.

42、26 萬人，工傷保險人數(shù) 19.59 萬人，生育保險人數(shù) 13.01 萬人。全市被征地農(nóng)民參加養(yǎng)老保險人數(shù) 9.87 萬人。年末新型漁農(nóng)村合作醫(yī)療實際參加人數(shù) 52.75 萬人，參加率 94.2%。全市新型漁農(nóng)村合作醫(yī)療人均籌資水平為 142 元。年末有敬老院 37 所，社會福利院 7 所，總床位 2818 張。城鎮(zhèn)“三無”對象集中供養(yǎng)率達到 100%，漁農(nóng)村“五?！崩先思泄B(yǎng)率達到 98.15%。年末有 13067 人納入政府最低生活保障，其中城鎮(zhèn)?低保對象 2433 人，漁農(nóng)村低保對象 10634 人。城鎮(zhèn)低保標準從 250 元/人.月提高到 280 元/人.月（新城、普陀山提高到 30

43、0 元/人.月），漁農(nóng)村低保標準從 150 元/人.月提高到 170 元/人.月（嵊泗縣提高到 200 元/人.月）。漁農(nóng)村 60 歲以上老人“以獎代?！苯鸢l(fā)放額度提高到 38 元/人.月。全年共發(fā)放城鄉(xiāng)低保對象物價補貼 263.9 萬元。全年完成城鎮(zhèn)危房改造 2 幢，101 戶；漁農(nóng)村危舊房改造 356 戶，面積 1.9 萬平方米。全市經(jīng)濟適用住房完成投資 3770 萬元，竣工面積 1.78 萬平方米。年末享受廉租住房家庭 493 戶。開放型經(jīng)濟迅速發(fā)展，外貿(mào)進出口總值從 2002 年 4.97 億美元增加到 60.53億美元，其中出口從 4.44 億美元增加到 32.86 億美元，出口國家

44、和地區(qū)達到 156 個。招商引資與對外合作成效顯著，全年新批設(shè)立外商投資企業(yè) 5 家，合同外資金額 4701 舟山市定海區(qū)蘭沁花苑 6 號的房地產(chǎn)評估報告 第 21 頁 萬美元，比上年下降 75.6；實際使用外資金額 15855 萬美元，增長 1.1 倍。全年對外經(jīng)濟合作營業(yè)額 13665 萬美元，增長 92.8%。其中，對外勞務(wù)合作營業(yè)額 758 萬美元，對外工程承包營業(yè)額 12907 萬美元。其中外籍船舶修理完成營業(yè)額 11107 萬美元?？诎堕_放力度不斷加大，開放面積從 2000 年的 341 平方公里增加到 1165 平方公里。對外經(jīng)濟交流與合作不斷加強，區(qū)域合作與交流扎實推進，全方位

45、、寬領(lǐng)域、多層次的對外開放格局基本形成。 房地產(chǎn)市場分析2008 年在全球經(jīng)濟危機的影響下，全國房價出現(xiàn)大幅度滑落。但舟山市作為海島城市，居住人口多、可居住用地少，房屋的需求量高，經(jīng)濟危機雖然舟山市的房地產(chǎn)行業(yè)雖受到一定的影響，但房價卻呈平穩(wěn)小幅度上升趨勢，房屋銷售成交量略有下降。 隨著 2008 年 6 月的樓市的觸底反彈，舟山不少普通住宅項目也開始逐漸增值，部分項目從年初的 6000 元/漲至現(xiàn)在的 8000 元/，不少業(yè)內(nèi)人士認為，在未來時間兩年時間內(nèi)，跨海大橋的通車無疑能拉動舟山與寧波的聯(lián)系，當然也包括房產(chǎn)，沒有水上交通的限制將節(jié)約大量的時間，而相較寧波，寧波一套普通高層住宅的價格在舟

46、山就可以買到一套別墅，這同樣具備吸引力。隨著跨海大橋的順利建成的利好，將帶動舟山房價新一輪的上漲。四、最高最佳使用分析 房地產(chǎn)估價要以估價對象的最高最佳使用為前提進行。最高最佳使用，是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能的使用。最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價的客觀性。衡量、判斷的標準如下：法律上的許可性（規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可），即不受現(xiàn)時使用狀況的限制，而依照法律、城市規(guī)劃發(fā)展的規(guī)定。技術(shù)上的可能性，即不能把技術(shù)上無法做到的使用當作最高最佳使用，要按照可達到的建筑材料、施工技術(shù)等方面的要求確定。 舟山市定海區(qū)蘭沁花苑 6 號的房地產(chǎn)

47、評估報告 第 22 頁 經(jīng)濟上的可行性，即在各種可能的使用方式中，選擇收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的方式，尋求以經(jīng)濟上有限的投入而能獲得最大收益的使用方式。價值最大性，使估價對象的價值在具有經(jīng)濟可行性的使用方式中達到最大的一種。土地與建筑物的均衡性，即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡來判定。估價時，把建筑物與土地區(qū)位是否相匹配，是否具有投資集約度的因素考慮進去。與外部環(huán)境的協(xié)調(diào)性，應(yīng)按房地產(chǎn)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，能獲得最佳外部經(jīng)濟效益的用途估價?？沙掷m(xù)發(fā)展性，按可持續(xù)發(fā)展的觀點確定使用方式，即研究房地產(chǎn)市場的發(fā)展變動趨勢、使未來利益最大化的使用方式。根據(jù)上述標準判定，估價對象從設(shè)計及使用情況看，作為住

48、宅現(xiàn)狀用途，應(yīng)為房地產(chǎn)最高最佳使用途徑。五、估價方法選用 根據(jù)建設(shè)部、中國人民銀行、銀監(jiān)會發(fā)布的房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見，房地產(chǎn)抵押估價應(yīng)先求取估價對象在估價時點未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值，然后減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款來確定估價對象在估價時點的房地產(chǎn)抵押價值，具體計算公式如下：房地產(chǎn)抵押價值：未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值估價人員知悉的法定優(yōu)先受償款對于未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值的求取，估價人員在認真分析所掌握的資料并對項目用地及鄰近類似房地產(chǎn)進行實地勘查、調(diào)查后，根據(jù)估價對象的特點，遵照國家有關(guān)法律、法規(guī)、估價技術(shù)標準，經(jīng)過反復(fù)研究，決定選用市場比較法及收益法作

49、為本次估價所采用的基本方法，對估價對象的整體價值進行估價。將兩種估價方法的估算結(jié)果分析綜合后，得出市場價值估價結(jié)果。市場比較法是將估價對象房地產(chǎn)與近期已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較，從已經(jīng)交易了的房地產(chǎn)的價格，修正得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。 舟山市定海區(qū)蘭沁花苑 6 號的房地產(chǎn)評估報告 第 23 頁 收益法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。根據(jù)對當前住宅市場的分析和對估價對象周邊市場的了解，住宅交易案例較多，用市場比較法計算的結(jié)果較為客觀的反映出估價對象的市場價值；房屋租賃也是同類項目中普遍的

50、經(jīng)營方式，收益法計算的結(jié)果也可以反映出估價對象的客觀收益價值。因此，對兩種方法的估算結(jié)果分析綜合后，得出估價對象的市場價值。六、估價測算過程 （一 ）市場比較法1、選取估價實例根據(jù)舟山市目前房地產(chǎn)市場的實際情況，按照用途一致、交易正常、價格接近、區(qū)域特性和個別條件相近等比較案例的原則原則，本次估價從估價人員所掌握的交易資料中選取 3 個實例，基本情況如下（表）項目名稱鴻毛灣顏家峧路畚金別墅所在位置位于定海區(qū)城東大洋岙位于顏家峧路新橋公寓以西位于定海區(qū)畚斗岙物業(yè)屬性私人別墅私人別墅私人別墅成交單價9268（元/m2）10000（元/m2）12000（元/m2）交易時間2008 年 6 月2008

51、 年 6 月2008 年 6 月2、建立比較因素說明表參與比較的因素條件應(yīng)是對估價對象與比較案例之間的價格差異產(chǎn)生作用的因素；通過對估價對象與三個比較案例各自特點的分析，本次估價選擇了交易時間、交易情況、區(qū)域情況和個別因素分析等因素進行比較。 （比較因素見表、說明見表）表：比較因素條件描述表比較因素估價對象比較案例一比較案例二比較案例三物業(yè)名稱蘭沁花園鴻毛灣顏家峧路畚金別墅物業(yè)位置位于定海區(qū)蘭沁花園 6 號位于定海區(qū)城東大洋岙位于顏家峧路新橋公寓以西位于定海區(qū)畚斗岙交易時間2008 年 7 月2008 年 6 月2008 年 6 月2008 年 6 月交易情況正常交易正常交易正常交易正常交易比

52、較因素估價對象比較案例一比較案例二比較案例三 舟山市定海區(qū)蘭沁花苑 6 號的房地產(chǎn)評估報告 第 24 頁 區(qū)域土地利用方向居住為主居住為主居住為主居住為主商服繁華度周圍 2km 內(nèi)有多個便利商店、菜場，以及配套社區(qū)小商店等，商服繁華度較高。周圍 2km 內(nèi)有多個小規(guī)模的便利商店，商服繁華度一般。周為 2km 內(nèi)有較大規(guī)模的便利商店臺客隆，以及周圍有新橋公寓配套社區(qū)多種小商店，商服繁華度較高。周圍 2km 周圍有多個便利商店及菜場以及配套社區(qū)商店，商服繁華度較高。道路通達度西側(cè)的環(huán)城南路與東瀛路交叉的丁字路口為通往市區(qū)與市外的交通干道，交通通達度較好南面的新橋路西段為通往臨城新區(qū)和市中新的交通要

53、道。但可通線路不多，交通通達度一般。北至新橋路，東臨東瀛路。南至弘生大道?？赏ㄐ芯€路較多。交通通達度較好。北面可直達新橋路，臨近甬東路、西溪嶺路等支路，可通行線路較多，交通通達度較好。交通便捷度周圍 300 米內(nèi)，有桔園新村、百綠園、弘生大道等多個公交車站點，如17、21、32、36 路等，并有人力三輪車往來頻繁，交通便利。周圍有舟山黨校、大洋岙、檀東頤景園等公交站點，如28、35、31 路等。無其它公共交通工具通行，交通便利條件一般。周圍 300 米內(nèi)，有桔園新村、百綠園、弘生大道等多個公交車站點，如17、21、32、36 路等，并有人力三輪車往來頻繁，交通便利。周圍有新橋公寓、舟山骨傷醫(yī)院

54、、港城公寓等多個公交站點，如 03、28、31、35路等，并有人力三輪車往來頻繁，交通便利。公共設(shè)施完善度周邊現(xiàn)已發(fā)展為較成熟的住宅區(qū)，公共配套設(shè)施齊全。周圍有醫(yī)院、菜場、幼兒園、學校、日報社、博物館、大酒店等。公共設(shè)施完善。周邊多為居民私人住宅區(qū)，公共設(shè)施完善程度一般，銀行、超市、醫(yī)院均需到新橋路中段、東段。公共設(shè)施完善程度較差。周邊現(xiàn)已發(fā)展為較成熟的住宅區(qū)，公共配套設(shè)施齊全。周圍有醫(yī)院、菜場、幼兒園、學校、日報社、博物館、大酒店等。公共設(shè)施完善。周邊為較成熟住宅區(qū)，銀行 i、超市、醫(yī)院等配套設(shè)施齊全（如洋岙醫(yī)院、臺客隆超市、區(qū)工行） 。公共設(shè)施完善。基礎(chǔ)設(shè)施完善度“六通一平”“六通一平”“

55、六通一平”“六通一平” 區(qū)域因素宜居環(huán)境對象背靠樓下山，環(huán)境清幽，形成了獨特的宜居生態(tài)環(huán)境；該物業(yè)業(yè)主主要是中高收入人群，居民人口類型較為一致，且人員素質(zhì)較高城東大洋岙，位于市郊區(qū)，空氣質(zhì)量較好，無空氣污染。但居住人口類型較多雜，居住人員素質(zhì)高低不齊。比較靠近市中心，居住人口類型較為一致，但有一定的交通空氣和噪音污染。居住環(huán)境一般。較偏離市中心，居住人口類型較為一致，且人員素質(zhì)較高。無交通空氣污染和噪音污染，居住環(huán)境較好。比較因素估價對象比較案例一比較案例二比較案例三建筑結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)建筑形式樓板樓板樓板樓板物業(yè)管理情況半封閉式小區(qū)，專門的物業(yè)管理人員無小區(qū)，無專門的物業(yè)

56、管理人員無小區(qū)，無專門的物業(yè)管理人員全封閉式小區(qū)，專門的物業(yè)管理人員設(shè)施設(shè)備情況集中供水、電、燃氣，電訊、有線電視等設(shè)施齊全集中供水、電、燃氣，電訊、有線電視等設(shè)施齊全集中供水、電、燃氣，電訊、有線電視等設(shè)施齊全集中供水、電、燃氣，電訊、有線電視等設(shè)施齊全公共部分裝修一般材料精致裝修一般材料一般裝修一般材料精致裝修高檔材料精致裝修居室內(nèi)部裝修一般材料精致裝修一般材料一般裝修一般材料精致裝修高檔材料精致裝修居室所在樓層一至二層一至二三層一至三層一至二層居室朝向南北南北南北南北居室利用性三室二廳二衛(wèi)，利用性較好三室二廳二衛(wèi)，利用性較好三室二廳二衛(wèi)，利用性較好三室二廳二衛(wèi)，利用性較好居室采光通風南北

57、朝向，周圍無遮擋，室內(nèi)采光通風較好。南北朝向，周圍無遮擋，室內(nèi)采光通風較好。南北朝向，周圍無遮擋，室內(nèi)采光通風較好。南北朝向，周圍無遮擋，室內(nèi)采光通風較好。個別因素小區(qū)內(nèi)部環(huán)境小區(qū)內(nèi)綠化環(huán)境較好居住周圍環(huán)境較好周圍環(huán)境較好小區(qū)內(nèi)綠化環(huán)境較好 舟山市定海區(qū)蘭沁花苑 6 號的房地產(chǎn)評估報告 第 25 頁 房屋建成年份2001 年1998 年2000 年2002 年表：比較因素條件說明表比較因素估價對象比較案例一比較案例二比較案例三物業(yè)名稱蘭沁花園鴻毛灣顏家峧路畚金別墅物業(yè)位置位于定海區(qū)蘭沁花園 6 號位于定海區(qū)城東大洋岙位于顏家峧路新橋公寓以西位于定海區(qū)畚斗岙交易時間2008 年 7 月2008

58、年 6 月2008 年 6 月2008 年 6 月交易情況正常交易正常交易正常交易正常交易比較因素估價對象比較案例一比較案例二比較案例三區(qū)域土地利用方向居住為主居住為主居住為主居住為主商服繁華度較高一般較高較高道路通達度交通通達度較好交通通達度一般交通通達度較好。交通通達度較好交通便捷度交通便利交通便利條件一般交通便利交通便利公共設(shè)施完善度公共設(shè)施完善，生活便利公共設(shè)施完善程度較差，生活便利條件一般。公共設(shè)施完善，生活便利公共設(shè)施完善，生活便利基礎(chǔ)設(shè)施完善度“六通一平”“六通一平”“六通一平”“六通一平” 區(qū)域因素宜居環(huán)境環(huán)境較好環(huán)境較好環(huán)境一般環(huán)境較好比較因素估價對象比較案例一比較案例二比較

59、案例三建筑結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)建筑形式樓板樓板樓板樓板物業(yè)管理情況中檔物業(yè)管理無物業(yè)管理無物業(yè)管理高檔物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備情況設(shè)施齊全設(shè)施齊全設(shè)施齊全設(shè)施齊全公共部分裝修一般材料精致裝修一般材料一般裝修一般材料一般裝修高檔材料精致裝修居室內(nèi)部裝修一般材料精致裝修一般材料一般裝修一般材料一般裝修高檔材料精致裝修居室所在樓層一至二層一至二三層一至三層一至二層居室朝向南北南北南北南北居室利用性三室二廳二衛(wèi)，利用性較好三室二廳二衛(wèi)，利用性較好三室二廳二衛(wèi)，利用性較好三室二廳二衛(wèi)，利用性較好居室采光通風較好。較好。較好。較好。小區(qū)內(nèi)部環(huán)境小區(qū)內(nèi)綠化環(huán)境較好小區(qū)內(nèi)綠化環(huán)境較好小區(qū)內(nèi)綠化環(huán)境較好

60、小區(qū)內(nèi)綠化環(huán)境好個別因素房屋建成年份2001 年1998 年1998 年2002 年3、建立比較因素條件指數(shù)表和因素比較修正系數(shù)表根據(jù)對估價對象和比較實例的分析，把各比較案例的自身狀況按照參比因素分別與評估對象的相應(yīng)狀況進行比較，依照確定比較因素條件指數(shù)的原則，建立“因素比較修正系數(shù)表” （見表） 表 因素比較修正系數(shù)表比較因素估價對象比較案例一比較案例二比較案例三物業(yè)名稱蘭沁花園鴻毛灣顏家峧路畚金別墅交易單價（元/m2）待估97681020011972交易時間100/100100/100100/100100/100 舟山市定海區(qū)蘭沁花苑 6 號的房地產(chǎn)評估報告 第 26 頁 交易情況100/