房地產(chǎn)行業(yè)形勢分析及信貸政策建議

1、房地產(chǎn)行業(yè)形勢分析及信貸政策建議(DOC)房地產(chǎn)行業(yè)形勢分析及信貸政策建議目錄、房地產(chǎn)行業(yè)運行情況 5（一）房地產(chǎn)業(yè)短期反彈， 但景氣程度仍然較低。 5.（二）房地產(chǎn)投資有所增長，增速仍處較低水平。 6.（三）商品房建設面積保持增長，但增速有限。 6.（四）商品房銷售出現(xiàn)反彈，刺激政策效果顯現(xiàn)。 7.（五）供需結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化， 但改善程度有限。8.六）房地產(chǎn)市場價格漲勢放緩，地域結(jié)構(gòu)分化明顯9七）去庫存壓力仍然較大，各地市存在顯著差異。 1. 0、行業(yè)政策及動態(tài) 11（一）央行貨幣政策趨于穩(wěn)健。 11（二）多項稅收優(yōu)惠政策出臺。 12（三）去庫存政策框架基本成型。 12（四）央行下調(diào)房貸首付比例

2、。 13（五）我國土地出讓收支“雙降” 。 13（六）山東發(fā)布住建業(yè)發(fā)展十三五規(guī)劃。 14（七）山東出臺農(nóng)民進城購房信貸優(yōu)惠政 策。 1. 4（八）山東新開工建設保障房近 50 萬套。 14三、房地產(chǎn)行業(yè)風險點分析 15（一）政策風險。 15（二）市場風險。 16（三）財務風險。 16四、全省農(nóng)村信用社房地產(chǎn)行業(yè)貸款情況 17（一）貸款分布情況。 17（二）新增分布情況。 18（三）潛在的風險。 18五、對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸政策建議 19（一） 對以下項目和客戶，禁止準入。如有存量貸款，逐步壓縮，有序退出。 19二）對轄區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)項目，審慎介入。 20三）信貸支持的房地產(chǎn)企業(yè)應至少滿足以下條件

3、2. 0（四）切實防范房地產(chǎn)貸款風險。 20附表：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效評價標準值（ 2016）2.2一、房地產(chǎn)行業(yè)運行情況（一）房地產(chǎn)業(yè)短期反彈，但景氣程度仍然較低。進入2016年以來，“國房景氣指數(shù)” 止跌回升，1-5月份分別為 93.34、93.67、94.18、94.41、94.48，反映出房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷兩年疲軟后，開始呈現(xiàn)反彈態(tài)勢。但該指數(shù)值相較于100的臨界點仍有較大差距，景氣程度仍然較3016S3 3015-12 2051丄 D aoEn占 8 2051占 6 2051占 4 醫(yī) 14'1 3014占7 2014-ocn 20148 20冒話 呂5丄n 2013 占 4 2

4、013 占2 20h?'i 3QS占 g 9012-07 呂一忖05 30怎占3 3H1 丄M 2101TS 30=占8 呂一一占中 3011-04房地產(chǎn)開發(fā)綜合最氣指數(shù)占月數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖1 ：國房景氣指數(shù)情況注：“國房景氣指數(shù)"是"全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè) 綜合景氣指數(shù)”的簡稱，其數(shù)據(jù)資料來源于國家 統(tǒng)計局房地產(chǎn)統(tǒng)計機構(gòu)的全面調(diào)查，是反映房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化趨勢和變化程度的權威風向標?！皣烤皻庵笖?shù)”以100為臨界值，指數(shù)值高于100為景氣空間，低于100則為不景氣空間。（二）房地產(chǎn)投資有所增長，增速仍處較低水平。2016年以來，山東省房地產(chǎn)投資增速較上年有明顯回 升

5、，但仍處于較低水平。1-3月，山東省房地產(chǎn)開發(fā)投資總 額累計1059.33 億元，同比增長 7.00%，增速比上年同期 上升6.20個百分點，比2015年1-12月擴大5.70個百分 點，但較2015年之前的高增速仍有一定差距。房地產(chǎn)開發(fā)投資總額累計房地產(chǎn)開發(fā)投資總額增速累計數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖2:山東省房地產(chǎn)開發(fā)投資情況（三）商品房建設面積保持增長，但增速有限。2016年一季度，山東省商品房累計施工面積4.9億平方米，同比增長7.50%，增幅比上年同期上升 1.00個百分 點，但仍比2014年同期低7.5個百分點；商品房累計竣工 面積1303.19 萬平方米，同比增長 5.00%，增速比上

6、年同期上升10.60個百分點，但竣工面積仍比2014年同期少 11.47 萬平方米表1 :山東省商品房建設情況時間房屋施工面積 （萬平方米）同比增速（%房屋竣工面積 （萬平方米）同比增速（%2014年第一季度42952.13151314.66-132014年第二季度47304.7813.32525.97-1.42014年第三季度50700.2911.43399.39-9.4:2014年第四季度54508.457.87787.313.7r 2015年第一季度45739.256.51240.96-5.6:2015年第二季度50437.976.62882.3714.12015年第三季度54537.2

7、47.64047.5419.12015年第四季度57206.444.98277.766.32016年第一季度49166.447.51303.195數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局（四）商品房銷售出現(xiàn)反彈，刺激政策效果顯現(xiàn)。受去庫存刺激政策影響，2016年一季度山東省商品房 銷售實現(xiàn)較大幅度增長。一季度，商品房銷售面積1489.13萬平方米，同比增加 23.50%，增幅比上年同期上升 37.90 個百分點，比2015年1-12月上升17.50個百分點，較2014 年同期增加5.6% ；商品房累計銷售額為835.78億元，同比增加26.30%，增幅比上年同期上升 37.80個百分點，增 幅比2015年1-12

8、月提升15.50個百分點，較2014年同 期增加11.8%。銷售面積累計本年竣工面積累計 銷竣比20100-10-20-30數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖3： 山東省商品房銷售面積及增速情況300202U&OA0O-UX0 oootmy oootmy 214101190-10 000-10 hO-XTM 60-1050-10000-10600050004000300020001000商品房銷售額累計商品房銷售額增速累計I-億元% 13020100-10-2030-o數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖4: 山東省商品房銷售額及增速情況（五）供需結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化，但改善程度有限。2016年一季度，山東省商品房銷售

9、面積大于竣工面積， 但銷售面積與竣工面積比率僅為1.14，高于上年同期0.17，主要原因是房屋銷售數(shù)據(jù)回暖，且前期新開工項目持續(xù)減 少，導致銷竣比有所上升，但仍處于較低水平。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖5: 2014年3月以來山東省商品房銷售及竣工面積情況（六）房地產(chǎn)市場價格漲勢放緩，地域結(jié)構(gòu)分化明顯。2016 年一季度，山東省商品房平均成交均價為 5612.54 元/平方米，同比漲幅 2.33%。其中，商品住宅與 商業(yè)營業(yè)用房成交均價同比均有所增長。但去年同期以來波 動較大，上漲態(tài)勢未能長期延續(xù)。商品房成交均價-累計商品房累計成交均價同比增速圖6:山東省商品房銷售均價2016 年 6 月，國家統(tǒng)計

10、局發(fā)布 5 月份 70 個大中城市住 宅銷售價格變動情況， 70 個大中城市新建商品住宅（不含 保障性住房）中，環(huán)比價格上漲 60 個，下跌 4 個，持平 6 個。房價總體漲勢放緩，一、二、三線城市環(huán)比漲幅均比上 月有所收窄。同比上漲城市個數(shù)繼續(xù)增加，但一線城市漲幅 首現(xiàn)雙收窄，二、三線城市漲幅則繼續(xù)擴大。山東納入統(tǒng)計 的濟南、青島、煙臺、濟寧四個城市房價均環(huán)比上漲，其中 濟南連漲 10 個月，煙臺連漲 7 個月，青島連漲 6 個月。濟 寧等省內(nèi)其他城市未能保持連續(xù)上漲態(tài)勢，各月份漲跌不 定，個別城市房價有所下降。（七）去庫存壓力仍然較大，各地市存在顯著差異。2010 年之前，全國商品房待售面

11、積維持在 2 億平方米 以下， 2010 年后逐年攀升，至 2015 年末 ,全國商品房待售 面積達到 7.19 億平方米 ,為 2010 年末的 3.7 倍。進入 2016 年以來，待售面積開始呈現(xiàn)小幅下降趨勢。截至 2016 年 4 月末，全國商品房待售面積 7.27 億平方米，比 3 月末減少 826 萬平方米； 5 月末待售面積 7.22 億平方米，比 4 月末 減少 521 萬平方米。 其中， 重點城市待售面積規(guī)模已降至去 年末水平以下； 非重點城市 3、4、5 月末待售面積分別比上 月末減少 63 、226 和 394 萬平方米，減少量逐月增多。但 按照人均住房面積 35 平方米來

12、計算，全國“空置”住房仍 可供超過 2000 萬人口居住。截至2015年末，山東省商品房待售面積為4277萬平方米，去庫存周期為22個月。但各地市存在較大差異，濟南 去庫存周期為5個月，青島為15個月，其他三四線城市一 般為12-20個月，濰坊去庫存壓力最大， 大約需要四五年時 間。全國商品房待竹阪枳Q 28 弓年 2006200/J KOO 再年 ZI3W 平 201020122012014 =F MO1 與年圖7:全國商品房待售情況二、行業(yè)政策及動態(tài)（一）央行貨幣政策趨于穩(wěn)健。2016年1月7日至8日，中國人民銀行工作會議在北 京召開，會議提出實施穩(wěn)健的貨幣政策為2016年工作主要任務之一

13、。3月12日，中國人民銀行行長周小川在十二屆 全國人大四次會議新聞中心記者會上表示，貨幣政策不會為 經(jīng)濟增長目標過度寬松，依靠穩(wěn)健的貨幣政策和配合其他宏 觀調(diào)控支持效率、內(nèi)需、創(chuàng)新的提高，就可以實現(xiàn)目標，不 必采取額外的刺激措施。（二）多項稅收優(yōu)惠政策出臺。 近期，多部門聯(lián)合下發(fā)了一系列稅收優(yōu)惠政策。一是減 免公共租賃住房稅費。財政部、國家稅務總局 2016 年 2 月 4 日聯(lián)合發(fā)布了關于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知 ， 將對公共租賃住房建設和運營給予稅收優(yōu)惠，內(nèi)容涵蓋城鎮(zhèn) 土地使用稅、印花稅、契稅、土地增值稅等 7 大稅種，執(zhí)行 期限為 2016 年 1 月 1 日至 2018 年 12

14、 月 31 日。二是減 免契稅和營業(yè)稅。 2016 年 2 月 22 日三部委聯(lián)合下發(fā)關 于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知 ，決定 自 2016 年 2 月 22 日起，對唯一住房和第二套改善性住房 的交易契稅分別下調(diào) 1 至 2 個百分點， 對購買 2 年以上的住 房免征交易營業(yè)稅。三是“營改增”實施細則出臺。 2016 年 3 月 24 日，財政部發(fā)布了關于全面推開營業(yè)稅改征增 值稅試點的通知 ，出臺了“營改增”實施細則，其最大亮 點便是允許開發(fā)商將銷售項目取得的全部價款和價外費用 扣除土地成本之后作為銷售額，因此營收占比 30%-40% 的 土地成本不計入銷項稅的計稅區(qū)間，保

15、障了進項稅的抵扣幅 度。（三）去庫存政策框架基本成型。中央經(jīng)濟工作會議提出要取消過時的限制性政策，將樓 市去庫存定為 2016 年的五大任務之一。一是要落實戶籍制 度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落 戶，使其形成在就業(yè)地買房或長期租房的預期和需求。截至 目前，全國已有 29 省份出臺戶籍改革方案，其中大多數(shù)省 份明確提出取消農(nóng)業(yè)戶口與非農(nóng)業(yè)戶口性質(zhì)區(qū)分，不少地區(qū) 放寬了落戶條件。 二是要發(fā)展住房租賃市場， 2016 年 6 月， 國務院辦公廳印發(fā)關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若 干意見，鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房， 成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為

16、主營業(yè) 務的專業(yè)化企業(yè)。三是鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應市場規(guī)律調(diào) 整營銷策略，適當降低商品住房價格。 2016 年 6 月至 10 月間，住房和城鄉(xiāng)建設部將在全國范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)中介專 項整頓工作，嚴懲房地產(chǎn)中介炒買炒賣、居間牟利、惡意煽 動、哄抬房價、違規(guī)搞場外配資加杠桿等違法違規(guī)行為，不 斷凈化市場環(huán)境。（四）央行下調(diào)房貸首付比例。中國人民銀行、銀監(jiān)會 2016 年 2 月 2 日聯(lián)合公布了關 于調(diào)整個人住房貸款政策有關問題的通知 ，對不限購的城 市， 首套房首付款比例下調(diào)了 5 個百分點， 對擁有 1 套住房 且相應購房貸款未結(jié)清的居民家庭，最低首付款比例由不低 于 40% 降至不低于 30

17、% ，下調(diào)了 10 個百分點。（五）我國土地出讓收支“雙降” 。財政部數(shù)據(jù)顯示， 2015 年全國繳入國庫的土地出讓收 入 3.36 萬億元，同比下降 21.6% ；土地出讓支出 3.37 萬 億元，同比下降 18.5% 。2016 年 3 月，財政部公布了關 于 2015 年中央和地方預算執(zhí)行情況與 2016 年中央和地方 預算草案的報告 ，顯示 2016 年國有土地使用權出讓收入 預算為 2.82 萬億元，同比下降 13.2% 。（六）山東發(fā)布住建業(yè)發(fā)展十三五規(guī)劃。2016 年 4 月 20 日，山東省住房和城鄉(xiāng)建設事業(yè)發(fā)展 第十三個五年規(guī)劃發(fā)布。提出到 2020 年，山東常住人口 和戶籍

18、人口城鎮(zhèn)化率分別達到 65% 、 55% ，完成現(xiàn)有城鎮(zhèn) 棚戶區(qū)、城中村和城市危房改造，建成運行城市軌道交通 300 公里以上， 2020 年年底前形成全省統(tǒng)一的 12319 城市 管理服務熱線。 “十三五”期間，山東每年房地產(chǎn)開發(fā)投資 保持在 6000 億元、商品房銷售面積保持在 1 億平米左右； 每年城市建設投資保持在 1000 億元以上、村鎮(zhèn)建設投資 1700 億元。（七）山東出臺農(nóng)民進城購房信貸優(yōu)惠政策。2016 年 3 月，山東省住建廳、省金融辦、省農(nóng)行聯(lián)合 下發(fā)關于做好支持農(nóng)民進城購房信貸工作的通知 ，對農(nóng) 民進城購房進行支持。符合條件的農(nóng)民進城買房，首付款比 例最低可執(zhí)行 20%

19、 ，且可按半年或年還款。八）山東新開工建設保障房近 50 萬套。山東省住房和城鄉(xiāng)建設廳發(fā)布消息稱， 2016 年山東省 將開工建設保障房 49.29 萬套，基本建成 22.52 萬套，其 中棚改開工 48.02 萬套，總量位居全國第一。 2015 年山東 省開工保障性安居工程 54.7 萬套，基本建成 33.7 萬套， 分 別完成年度任務的 102% 、 144% ；棚改貨幣化安置率達到 29.2% ，消化 13 萬套存量商品房。三、房地產(chǎn)行業(yè)風險點分析（一）政策風險。房地產(chǎn)業(yè)受貨幣政策和宏觀調(diào)控政策 影響較大，政策風險是該行業(yè)的首要風險。1. 貨幣政策風險。從 2016 年 3 月份開始，

20、M1 （狹義 貨幣供應量）增速重回 20% 以上，從 3 月至 5 月在高位連 續(xù)攀升達到 23.7% ，通脹預期正在形成， 央行已明確表示將 實行穩(wěn)健的貨幣政策，通過流動性調(diào)控緩解通脹壓力的可能 性較大。截至 2016 年 5 月末， M2 （廣義貨幣供應量）增 速環(huán)比大幅回落 1 個百分點，與 3 月份 M2 高達 13.4% 的 增速相比下降明顯，未來流動性將趨于穩(wěn)健，將對房地產(chǎn)市 場產(chǎn)生降溫作用。2. 限控政策風險。針對當前一二線城市樓市火爆、三四 線城市去庫存壓力仍然較大的兩極分化情況，國家正由以往 “一刀切”式的刺激政策，轉(zhuǎn)而要求各地實行精準調(diào)控、分 城施策，因地制宜實施樓市調(diào)控。

21、隨著近期二線城市房價快 速上漲， 部分房價上漲過快的城市 （如合肥、 南京、 蘇州等） 已陸續(xù)出臺限控政策，省內(nèi)個別房價漲幅步入“過熱”區(qū)間 的城市也將面臨樓市調(diào)控政策風險。（二）市場風險。經(jīng)濟下行導致居民購買力下降，限控 政策的陸續(xù)出臺和房地產(chǎn)市場波動導致投資預期大為減弱， 去庫存壓力較大。 6 月 25 日，央行發(fā)布了 2016 年第二季 度城鎮(zhèn)儲戶、 企業(yè)家、 銀行家問卷調(diào)查報告， 調(diào)查結(jié)果顯示， 53.4% 的居民認為目前房價“高，難以接受” ，較上季度提 高 2.6 個百分點，僅有 3.2% 的居民認為“令人滿意” 。一方 面，樓市的快速回暖可能會引發(fā)需求透支，導致復蘇勢頭難 以持續(xù)

22、。另一方面，一二線城市仍有部分區(qū)域銷售乏力，尤 其是豪宅項目銷售存在較大難度，且大部分三四線城市仍然 深陷去庫存的泥潭，銷售不佳的局面短期內(nèi)難以得到根本扭 轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)項目占壓了房企大量資金，銷售受阻會導致增大 風險。（三）財務風險。1. 資金鏈斷裂風險。房地產(chǎn)業(yè)具有現(xiàn)金投資數(shù)額大、現(xiàn) 金占用風險大、項目周期長、對資金規(guī)模和流動性要求高等 特點，是典型的資本密集型行業(yè)，在經(jīng)營管理中，現(xiàn)金流動 性與資金鏈管理是至關重要的環(huán)節(jié)。目前，大部分房地產(chǎn)企 業(yè)都在高杠桿運行，抵御風險能力大為降低。當前競拍的地 價基本都是高溢價成交， 一旦開發(fā)節(jié)奏偏慢， 銷售速率不快， 土地占用的巨額資金不能快速收回，利息成

23、本不斷上升，就會導致資金沉甸、無法順利周轉(zhuǎn)，引起連鎖反應，最終引發(fā) 資金鏈斷裂。2. 盈利能力下降風險。房地產(chǎn)企業(yè)的利潤已經(jīng)到了一個 非常飽和的程度，利潤率在低位徘徊，行業(yè)平均利潤率不足 10% ，很多房企的利潤率只有 5% 左右。一方面，土地財政 推動地價持續(xù)上漲， “營改增”推廣初期部分房企稅負增加， 房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本逐漸上升；另一方面，三四線城市市 場仍然低迷，大部分房企難以通過擴大銷售或提高房價來獲 取高額利潤，面臨盈利能力下降的風險。四、全省農(nóng)村信用社房地產(chǎn)行業(yè)貸款情況截止 2016 年一季度末， 全省農(nóng)村信用社房地產(chǎn)開發(fā) 貸款余額 290.3 億元，占各項貸款的 3.02% ，

24、較年初增 加 20.5 億元。其中，抵質(zhì)押貸款 256.4 億元，抵質(zhì)押占 比 88.3% 。不良貸款余額 1.3 億元，不良率 0.46% 。（一）貸款分布情況。從地市看，較多的是青島 140.6 億元、濟南 34.8 億元、菏澤 29.4 億元、煙臺 21.6 億元； 從縣級法人機構(gòu)看，較多的是濟南農(nóng)商行 33.6 億元、煙臺 農(nóng)商行 11.4 億元、菏澤農(nóng)商行 10.4 億元、榮成農(nóng)商行 9.6 億元、濰坊農(nóng)商行 8.0 億元；從行業(yè)集中度看，行業(yè)集中度 較高的法人機構(gòu)有青島農(nóng)商行 14.5% 、濟南農(nóng)商行 7.81% 、 菏澤農(nóng)商行 7.17% 、榮成農(nóng)商行 6.70% 、成武農(nóng)商行5

25、.56%（二）新增分布情況。 2016 年房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)貸款增 加額 20.5 億元，增加較多的市有濟南 10.1 億元、煙臺 2.1 億元、臨沂 1.7 億元、菏澤 1.5 億元、棗莊 1.1 億元；增加 較多的法人機構(gòu)有濟南農(nóng)商行 10.0 億元、龍口農(nóng)商行 1.4 億元、棗莊農(nóng)商行 1.1 億元、鄆城農(nóng)商行 0.8 億元、萊州農(nóng) 商行 0.8 億元。（三）潛在的風險。從日常管理和檢查調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，房 地產(chǎn)貸款潛在以下風險：1. 借殼放貸風險。 由于房地產(chǎn)開發(fā)貸款門檻高、 審批難、 監(jiān)督嚴，資金封閉運行，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會通過其他途 徑套取貸款資金。一是以皮包公司、空殼公司等不符合貸款 條

26、件的企業(yè)作為承貸主體，套取貸款用于房地產(chǎn)開發(fā)；二是 以流動資金貸款形式發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，逃避資金監(jiān)管。2. 準入把關不嚴風險。一是向房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗或開發(fā)能 力不足的房企發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，承貸主體沒有充足的房 地產(chǎn)商業(yè)化運作經(jīng)驗， 或資金實力較弱， 過于依賴銷售返投， 不具備持續(xù)開發(fā)能力；二是向房地產(chǎn)高庫存地區(qū)的房產(chǎn)開發(fā) 項目發(fā)放貸款，導致項目銷售進度緩慢，與還款周期不相匹 配，沒有充足的回款現(xiàn)金流用于償還貸款。3. 貸款資金挪用風險。一是將貸款資金用于繳納土地出 讓金、購地款、土地契稅、土地使用稅費、拆遷工程費用、 拆遷補償款以及為獲得土地使用證而支出的前期開發(fā)費用等。二是將貸款資金用于其

27、他房地產(chǎn)項目，規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的不同項目盈利能力參差不齊，融資能力也各不相同，存在利用優(yōu)質(zhì)項目重復融資，將貸款挪用至其他項目 的風險。五、對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸政策建議在房地產(chǎn)市場波動周期中， 應高度關注政策和市場變化情況，著力提高工作的前瞻性。發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款， 應堅持“從嚴控制、審慎準入”的原則。（一）對以下項目和客戶，禁止準入。如有存量貸款， 逐步壓縮，有序退出。1. 地段偏遠、缺少產(chǎn)業(yè)支撐、配套設施匱乏、市場定位 不合理、區(qū)域空置率較高、供需失衡、潛在需求不足的城市 區(qū)域和項目，特別是超出區(qū)域消化能力的大戶型豪華公寓及 高檔酒店式公寓項目。2. 項目資本金不實、 有不良信用余額的

28、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。3. 房地產(chǎn)投資戰(zhàn)線過長等原因?qū)е沦Y金大量占壓周轉(zhuǎn)困 難、內(nèi)部關聯(lián)企業(yè)相互占用現(xiàn)象突出且無法實施資金封閉管 理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。4. 股權變更頻繁且項目運作能力和資金實力弱，以及項 目銷售回籠進度對比同區(qū)域其他房企明顯放緩的房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)。5. 政府公布的存在囤積房源、拖欠土地出讓金、土地閑 置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)企業(yè)。（二）對轄區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)項目，審慎介入。1. 位于中心城區(qū)商業(yè)化程度和人口密度較高、商品房銷 售順暢、區(qū)位優(yōu)勢明顯、配套設施完善、具有較大升值潛力 的區(qū)域。2. 位于主要城區(qū)黃金地段、交通生活配套設施完善、競 爭優(yōu)勢

29、明顯、 適銷對路、 滿足自住剛性需求、 銷售預期良好、 有增值潛力的適度改善型商品住宅項目。3. 政府主導的，交通及生活條件較為便利、銷售前景較 為明確的保障安居建設、中心城區(qū)棚戶區(qū)改造和舊城改造項 目。（三）信貸支持的房地產(chǎn)企業(yè)應至少滿足以下條件：1.具有三級（含）以上房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；2. 控股股東或母公司從事房地產(chǎn)開發(fā) 3 年以上；3. 資金實力強、經(jīng)營管理規(guī)范；4. 過往開發(fā)項目無歷史遺留問題，近三年無違法違規(guī)和 不良信用記錄；5. 資產(chǎn)負債率不超過 70% 。（四）切實防范房地產(chǎn)貸款風險。1.業(yè)務操作應規(guī)范。一是嚴格按有關規(guī)定做好對房地產(chǎn) 項目和房地產(chǎn)企業(yè)的信貸準入；二是嚴禁以流動資金

30、貸款形 式發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款。三是貸款資金要用于借款合同 指定項目，在未明確約定以其他資金來源歸還貸款的情況 下，項目產(chǎn)生的收入必須按合同約定優(yōu)先償還貸款。四是要 開立資金管理專用賬戶，監(jiān)督售房資金進入專用賬戶并按合 同約定優(yōu)先償還貸款，確保項目貸款資金形成“閉環(huán)”。五 是要采取措施約束客戶不得將貸款項目收入挪作他用或償 還他行貸款。2.開展房地產(chǎn)貸款風險排查。法人經(jīng)營機構(gòu)應結(jié)合本政 策建議，對發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款開展一次全面的風險摸底 排查。對于違規(guī)操作行為要進行糾改補正，對潛在風險較大 的，要密切關注項目建設和銷售進度，充分利用房地產(chǎn)市場 短期回暖的良好時機，及時收回貸款或做好資產(chǎn)保全，切實 防范和化解房地產(chǎn)貸款風險。3. 貸前調(diào)查應特別關注以下內(nèi)容：一是審查項目投資是 否完全