五彩陽(yáng)光城地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃書1

1、一、前言十八屆三中全會(huì)報(bào)告中提出的關(guān)于“加快形成企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)、公平競(jìng)爭(zhēng)，消費(fèi)者自由選擇、自主消費(fèi)”、“完善主要由市場(chǎng)決定價(jià)格的機(jī)制”等顯示了政府更加強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，行政性調(diào)控將會(huì)逐步淡出歷史舞臺(tái)。那么，未來(lái)的樓市政策也將會(huì)逐步擺脫過(guò)去全國(guó)一刀切的模式，根據(jù)城市的實(shí)際供給需求現(xiàn)狀產(chǎn)生分化。雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)減速跡象，但是一二線城市的需求依然十分旺盛，去年10月中央政治局明確了“保障的歸政府，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)”的住房供應(yīng)體系總方針，隨即北京市住建委于2013年10月22日表示，2013年北京將推出2萬(wàn)套自住型商品房，2014年計(jì)劃推出5萬(wàn)套左右，該類住房?jī)r(jià)格比周邊商品住房大約低30%

2、。自住房的出現(xiàn)使得很多購(gòu)房者持有觀望態(tài)度，希望能夠買到自住房，這種情緒影響了市場(chǎng)整體的成交狀況。預(yù)計(jì)未來(lái)隨著政府提供保障房數(shù)目的增加，商品住房的需求會(huì)相對(duì)減少，雖然整個(gè)格局仍處于供小于求的狀態(tài)，但是價(jià)格上漲的幅度應(yīng)該不會(huì)太大。所以目前房地產(chǎn)行業(yè)為了保持產(chǎn)品的銷售，紛紛推出不同的營(yíng)銷策略，本文以沈陽(yáng)于洪區(qū)五彩陽(yáng)光城為背景進(jìn)行營(yíng)銷方案策劃。二、項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目位于沈陽(yáng)市于洪區(qū)沈北西路西江北街155號(hào)（造化街道旺牛村），它的周圍是一座高校文化圈。五彩陽(yáng)光城以“孝”、 “合”為理念，融匯國(guó)際領(lǐng)先的養(yǎng)老服務(wù)理念，創(chuàng)建以“新三代同堂”為基準(zhǔn)，以“持續(xù)性養(yǎng)老模式”為藍(lán)本的全新生活理念。項(xiàng)目占地2300

3、畝，總建筑面積約220萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)投資額130億元。在整體規(guī)劃設(shè)計(jì)上繼承中國(guó)傳統(tǒng)的合院居住模式的核心精神，創(chuàng)建舒適的家庭氛圍和充裕的公共交往空間，以合院為大家庭活動(dòng)和交流的中心營(yíng)造出輕松的生活氛圍，以此組織多個(gè)居住空間，可分可合，各居其所。既便于相互照顧，又尊重各自不同的生活習(xí)慣，讓老人享受到和子孫同住的天倫之樂(lè)，充分體現(xiàn)了對(duì)老年人的尊重和關(guān)愛(ài)。 社區(qū)內(nèi)將設(shè)立包括醫(yī)療中心、餐飲中心、文化娛樂(lè)中心、物業(yè)服務(wù)中心、購(gòu)物中心等一系列高標(biāo)準(zhǔn)的配套服務(wù)設(shè)施。集團(tuán)斥資3億元建成遼寧省實(shí)驗(yàn)中學(xué)合作校，學(xué)校采用國(guó)際最先進(jìn)的教育理念和教學(xué)體系，為中外學(xué)生提供從幼兒園到高中的15年一站式國(guó)際一流的教育服務(wù)，師資

4、力量一流，針對(duì)業(yè)主采用優(yōu)先、優(yōu)價(jià)、優(yōu)惠入學(xué)政策。與盛京醫(yī)院合作建設(shè)大型醫(yī)療中心，設(shè)立醫(yī)療健康服務(wù)管理系統(tǒng)，專屬的老年人健康ERP系統(tǒng)為每位老人設(shè)立健康檔案，每年定期的體檢，及早預(yù)見(jiàn)老年人身體的健康走勢(shì)，專業(yè)的護(hù)理機(jī)構(gòu)為需要的老人提供專業(yè)的醫(yī)療護(hù)理，私人照料。老年大學(xué)的書畫閱覽室、手工藝室、多功能廳等文化設(shè)施；各種專業(yè)培訓(xùn)以及業(yè)余社團(tuán)組建創(chuàng)造精彩娛樂(lè)氛圍，讓更多老年人享受精彩的金色年華。三、市場(chǎng)環(huán)境分析(一)整體境況沈北地區(qū)范圍北到市區(qū)北邊界、東到棋盤山西邊界、南到北三環(huán)、西到沈山鐵路，總面積1098平方公里，包括新城子、于洪、農(nóng)業(yè)高新區(qū)、大東、東陵、皇姑六個(gè)區(qū)域，共轄9鎮(zhèn)、5鄉(xiāng)、256個(gè)居民點(diǎn)

5、。 沈北新區(qū)是沈北地區(qū)的一部分，指新城子區(qū)和農(nóng)業(yè)高新區(qū)兩部分，范圍為北到沈陽(yáng)市區(qū)北邊界，南至北側(cè)三環(huán)繞城高速公路及二、三環(huán)之間的前進(jìn)鄉(xiāng)，東至棋盤山風(fēng)景區(qū)西邊界，西至于洪區(qū)東邊界，面積為831平方公里。 沈北新城為沈北新區(qū)內(nèi)蒲河以南區(qū)域，范圍為北至蒲河，南至北側(cè)三環(huán)繞城高速公路，東至棋盤山風(fēng)景區(qū)西邊界，西至沈山鐵路，面積191平方公里。蒲河新城是沈北新區(qū)改革開(kāi)放和現(xiàn)代化建設(shè)的率先起步區(qū)，是市委、市政府的派出機(jī)構(gòu)，享有市級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限，區(qū)域內(nèi)實(shí)行封閉式管理。 蒲河新城規(guī)劃面積270平方公里，地理位置優(yōu)越。地處東北亞中心地帶、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈核心地區(qū)、東北城市群樞紐重地，是連接遼寧中部城市群的重要通道，

6、沈西、沈鐵工業(yè)走廊交匯的重要節(jié)點(diǎn)。全城南依沈陽(yáng)母城, 北連沈北腹地，東鄰棋盤山世博園，西接沈西工業(yè)走廊。城內(nèi)交通四通八達(dá)。“六縱六橫”城市景觀主路網(wǎng)貫穿全境，規(guī)劃中的城際輕軌連接?xùn)|西，建設(shè)中的沈陽(yáng)地鐵2號(hào)線、3號(hào)線直達(dá)新城。蒲河新城自然環(huán)境優(yōu)美。擁有50平方公里森林覆蓋，33公里蒲河貫穿東西，綠化覆蓋率達(dá)35。蒲河新城具有濃郁歷史文化底蘊(yùn)和深厚現(xiàn)代人文基礎(chǔ)。道義大學(xué)城、虎石臺(tái)職教城、輝山名高中城建設(shè)已初具規(guī)模。沈北新區(qū)地勢(shì)平坦、開(kāi)闊，平均海拔為58米；全區(qū)地勢(shì)自東向西傾斜，東高西低，東部屬丘陵地貌，中部屬黃土堆積平原，西部屬遼河沖積平原。 七星山旅游風(fēng)景區(qū)位于沈陽(yáng)市沈北新區(qū)石佛寺鄉(xiāng)境內(nèi)。七星山

7、形成于侏羅紀(jì)末期，由南山、塔山等七座山頭組成。風(fēng)景區(qū)因其山形分布酷似北斗七星形狀得名。山間溝壑縱橫，層戀疊翠，分布有狐貍大溝等山溝二十多個(gè)。塔山南坡有泉眼一處，泉水清冽甘甜。屬于北溫帶大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，年平均氣溫7.5，年降水量672.9mm。沈北新區(qū)內(nèi)有遼河、蒲河等7條河流綿延流過(guò)。沈北新區(qū)處于遼河與渾河兩大水系之間，流經(jīng)境內(nèi)的較大河流有遼河和蒲河。其中遼河水系有萬(wàn)泉河、羊腸河、長(zhǎng)河和左小河；渾河水系有蒲河和九龍河。(二)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析沈北新區(qū)作為沈陽(yáng)市的新城區(qū)，自2006年成立以來(lái)，在交通、生態(tài)環(huán)境、商業(yè)生活配套等眾多方面取得了驕人的成績(jī)，房地產(chǎn)行業(yè)也在突飛猛進(jìn)的發(fā)展。其房地產(chǎn)

8、項(xiàng)目以規(guī)模大、容積率低、建設(shè)周期短、產(chǎn)品線豐富、園區(qū)環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)宜居、價(jià)格合理為主要特點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)力，也是沈陽(yáng)市幾大區(qū)域中最強(qiáng)的，碧桂園、雅居樂(lè)、龍湖等眾多上市企業(yè)、中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)都選擇了沈北作為進(jìn)入沈陽(yáng)的切入點(diǎn)。其實(shí)這主要基于目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)而做出的調(diào)整，而非針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)。但對(duì)樓市而言，側(cè)面起到了一定積極的作用。近期股市以萬(wàn)科為代表的房地產(chǎn)板塊出現(xiàn)了不同程度的普漲，這表明投資者特別是投資機(jī)構(gòu)對(duì)樓市還是十分看好的，所以，下半年沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然向好發(fā)展。特別是沈北新區(qū)，隨著生活配套、娛樂(lè)配套和醫(yī)療配套的不斷完善，預(yù)計(jì)未來(lái)的沈北新區(qū)將成為開(kāi)發(fā)商投資熱土，老百姓宜居所向，勢(shì)必會(huì)是房地

9、產(chǎn)行業(yè)炙手可熱的成熟區(qū)域。(三)消費(fèi)者分析在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境下，沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)也漸入高速發(fā)展的時(shí)代，當(dāng)然沈北新區(qū)也不落后，隨著地鐵二號(hào)線的延伸，公交線路的增多，沈北地區(qū)也在高速發(fā)展，附近居民生活水平提高，這些條件都為沈北新區(qū)的經(jīng)濟(jì)插上了翅膀。據(jù)資料顯示，沈陽(yáng)市居民儲(chǔ)蓄存款余額，2006年達(dá)223.15億元，2007年達(dá)250.27億元，2008年達(dá)311.98億元，年均增長(zhǎng)達(dá)24.65%以上，2009年達(dá)388.88億元，為區(qū)域居民購(gòu)買能力提供了強(qiáng)勁支撐。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，2006年達(dá)9138元，2007年達(dá)10797億元，2008年達(dá)12448億元，年均增長(zhǎng)達(dá)18.11%以上，2009年

10、達(dá)14800元。2008年城鎮(zhèn)居民人均居住面積34.59平方米，預(yù)計(jì)到2015年將達(dá)35平方米以上。人民的收入在不斷增加，可支配收入水漲船高，人民的消費(fèi)意識(shí)也不斷加強(qiáng)。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，必然使人們的生活質(zhì)量的要求也不斷提高，“住”成為人們?cè)阱X袋鼓后第一個(gè)急切解決或改善的問(wèn)題，同時(shí)，經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展也帶來(lái)高通貨膨脹，貨幣的貶值，投資渠道的單一和局限，銀行利率偏低，加上房產(chǎn)的保值特性，在這些因素的不斷綜合和放大影響下，使人們對(duì)于房地產(chǎn)的消費(fèi)不斷增加。預(yù)計(jì)到2015年全市城鎮(zhèn)人口凈增60.61萬(wàn)人，住房需求2121萬(wàn)平方米。四、策劃對(duì)象特征分析（一）項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于沈陽(yáng)市于洪區(qū)沈北西路西江北街155號(hào)（造化

11、街道旺牛村），它的周圍是沈北大學(xué)城，是一座高校的文化圈。項(xiàng)目總建筑面積220萬(wàn)平方米。（二）地塊資源項(xiàng)目西鄰沈北西路，南靠沈北商圈，東北方向緊挨住宅區(qū)。項(xiàng)目地的自然景觀資源較多，綠色植被較多，總體來(lái)說(shuō)相比市區(qū)環(huán)境較好，附近是G113丹阜高速，整體來(lái)說(shuō)呈現(xiàn)一片交通便利環(huán)境優(yōu)美之地。該地塊距離市區(qū)中心較遠(yuǎn)，所以環(huán)境不是很嘈雜，并且周圍無(wú)廠礦企業(yè)所形成的工業(yè)性污染。風(fēng)景優(yōu)美，環(huán)境清新，空氣污染指數(shù)較少，相對(duì)于市區(qū)來(lái)說(shuō)五彩陽(yáng)光城此地段很適合居住。綜述：地塊有著相當(dāng)多的自然景觀，例如這邊風(fēng)景非常優(yōu)美的蒲河景觀路，等等之類的地方。（三）周邊配套設(shè)施該項(xiàng)目屬于沈北近郊，周圍有著眾多的高校（例如：沈陽(yáng)師范大學(xué)

12、、沈陽(yáng)航空航天大學(xué)、遼寧大學(xué)、遼寧廣告職業(yè)學(xué)院等等）附近餐飲：聚福鑫酒樓、有福殺豬菜 周邊金融：郵政儲(chǔ)蓄、中國(guó)信合 周邊醫(yī)院：739醫(yī)院、造化醫(yī)院 周邊超市：華潤(rùn)萬(wàn)家、鑫北辰超市、平價(jià)倉(cāng)儲(chǔ)超市 周邊學(xué)校：實(shí)驗(yàn)中學(xué)北校區(qū)，170計(jì)算機(jī)學(xué)校、金融學(xué)校、航空工業(yè)學(xué)院、 廣告學(xué)院、造化中小學(xué) 周邊藥店：銘宇康大藥房、來(lái)康大藥房 周邊賣場(chǎng)：積家購(gòu)物中心、永強(qiáng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 周邊公園廣場(chǎng)：丁香湖公園、蒲河景觀路、5萬(wàn)平景觀湖周邊其他設(shè)施：盛京醫(yī)院心腦血管醫(yī)院、社區(qū)醫(yī)院 老年大學(xué) 康體中心 營(yíng)養(yǎng)配餐中心 全護(hù)、半護(hù)老年公寓（四）交通配套狀況未來(lái)地鐵6號(hào)線、11號(hào)線，公交157、397、236、255、182、26

13、0、268、326公交車在旺牛屯站五、競(jìng)爭(zhēng)狀況分析(一)競(jìng)爭(zhēng)樓盤基本情況樓盤一：原鄉(xiāng)奧地利開(kāi)發(fā)商：沈陽(yáng)中泰匯通置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址：于洪農(nóng)博樂(lè)園（光輝現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)）總占地面積：15萬(wàn)平方米總戶數(shù)：15000類別：普通房銷售均價(jià)：5000元一平方米戶型：小戶型樓盤二：御龍灣開(kāi)發(fā)商：沈陽(yáng)宸邦置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址：于洪區(qū)馬三家街道總占地面積：10萬(wàn)平方米總戶數(shù)：13000類別：普通房銷售均價(jià)：4300元一平方米戶型：小戶型、中戶型（二）競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析經(jīng)過(guò)調(diào)查，我們對(duì)五彩陽(yáng)光城的主要對(duì)手進(jìn)行了分析：1、兩個(gè)樓盤距離本案相對(duì)較近，而且交通便利，周邊環(huán)境較好，均融合在高校文化圈和休閑娛樂(lè)圈內(nèi)，大配套都比較

14、齊全。2、兩個(gè)樓盤的容積率約在2.24之間，一期主力戶型的面積大多在4090平方米之間，都是毛坯房。綠化率大多在35%40%。 3、兩個(gè)樓盤的開(kāi)發(fā)商大多都比較有實(shí)力，聘請(qǐng)的設(shè)計(jì)單位、承建商和物管公司都還不錯(cuò)。4、價(jià)格都相差不多，五彩陽(yáng)光城的起價(jià)能稍微較高一些。5、各樓盤都有自己的售樓部，而且建筑設(shè)計(jì)比較有特色，配套設(shè)施也較齊全，服務(wù)態(tài)度很好。廣告媒體大多依靠自己制作的宣傳冊(cè)，報(bào)紙，電視廣告及網(wǎng)站宣傳等，投入力度因媒體的不同而不同，例如各樓盤大多在宣傳冊(cè)、報(bào)紙和網(wǎng)站上投入力度較大，而訴求點(diǎn)較少。 6、各樓盤銷售情況較好，推出的短時(shí)間內(nèi)就銷售達(dá)70%，同時(shí)下批次樓盤的VIP辦理情況較好，看房量大，

15、購(gòu)買積極性高。7、通過(guò)對(duì)以上相關(guān)數(shù)據(jù)的分析，本案的客戶主要是利用小戶型樓盤有利的地理位置來(lái)進(jìn)行投資，又由于房屋具有保值增值的特點(diǎn)，搶購(gòu)小戶型住宅的現(xiàn)象十分普遍，通過(guò)對(duì)其他正在銷售的小戶型樓盤銷售情況的分析，整個(gè)沈陽(yáng)市對(duì)小戶型需求量較大，而且以本地客戶為多，自主為主，因此我們開(kāi)發(fā)小戶型樓盤是有很大的市場(chǎng)的。六、項(xiàng)目SWOT分析（一）優(yōu)勢(shì)1、總價(jià)較低：市場(chǎng)上普通的精品樓盤面積普遍較大，往往令消費(fèi)者感到高不可攀。而精品小戶型雖然單價(jià)不低，但由于戶型面積小從而很好地控制了總價(jià)，成為買家的過(guò)渡選擇。2、地段升值潛力大：位于于洪區(qū)沈北西路155號(hào)，周邊更有積家購(gòu)物中心、華潤(rùn)萬(wàn)家等商業(yè)集聚地，靠近沈北大學(xué)城

16、高校圈，具有形成書香氣息的核心潛力。3、戶型設(shè)計(jì)合理：房型布局緊湊靈活，前衛(wèi)落地飄窗設(shè)計(jì)，實(shí)得面積大，戶型周正，采光、通風(fēng)條件好，廳市廚衛(wèi)陽(yáng)臺(tái)等配套功能布局合理，動(dòng)靜分明，私密性良好。（二）劣勢(shì)1、地塊小，難以形成規(guī)模，內(nèi)部景觀建設(shè)受到一定的影響。2、容積率的限制，導(dǎo)致本項(xiàng)目人口密度較大，影響住戶的居住檔次。3、受國(guó)家金融政策的調(diào)整，利率調(diào)高，將一定程度上影響住房銷售。(三)機(jī)會(huì)1、房地產(chǎn)業(yè)仍處于上升的階段，尤其是小戶型的發(fā)展存在較大的市場(chǎng)空間，市場(chǎng)需求量大。2、同期同質(zhì)項(xiàng)目數(shù)量較少，競(jìng)爭(zhēng)少。七、目標(biāo)（一）銷售目標(biāo)階段第一階段第二階段第三階段第四階段時(shí)間段2013年9月20日-11月底2013

17、年12月初-2014年2月底2014年3月初-5月底2014年6月初-2014年10月預(yù)定成交（戶）255407255101銷售率254025%10%（二）財(cái)務(wù)目標(biāo) 計(jì)劃投資額：25000萬(wàn)元時(shí)間階段指標(biāo)第一階段第二階段第三階段第四階段合計(jì)住宅銷售面積（平米）214203418821420834485362商業(yè)用房銷售面積（平米）00083738373銷售額（萬(wàn)68931100268932780452592八、項(xiàng)目綜合定位（一）客戶定位通過(guò)對(duì)市場(chǎng)數(shù)據(jù)的分析和整理，本項(xiàng)目的主力客戶定位為家有老人和孩子的家庭群體，主流客戶是老人和孩子，因?yàn)槲宀赎?yáng)光城主要是養(yǎng)老專用的養(yǎng)老房。是東北首席高端居家養(yǎng)老生

18、活社區(qū)，在延續(xù)五彩系列優(yōu)質(zhì)品譽(yù)的同時(shí)創(chuàng)造了完整的全齡生活體系。其次，項(xiàng)目持巨資與省實(shí)驗(yàn)中學(xué)聯(lián)手打造15年制沈陽(yáng)最優(yōu)學(xué)區(qū)，從幼兒園開(kāi)始、小學(xué)、初中、直到高中的完整優(yōu)質(zhì)教育鏈條，讓孩子在家門口就有最好的學(xué)校。既解決了家長(zhǎng)為孩子選擇學(xué)校的煩惱，又省去孩子接受優(yōu)質(zhì)教育的多于花費(fèi)。項(xiàng)目針對(duì)園區(qū)內(nèi)老年人的不同生活需求，提供了居家養(yǎng)老、公寓養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的三種居住模式。打造13.5萬(wàn)平精裝老年公寓，由九棟九層住宅組成，寓意“九九重陽(yáng)、吉祥如意”，加之智能定位系統(tǒng)，全天保障老年人安全，專為老年人提供最優(yōu)化的養(yǎng)老模式?？蛻粜睦砻枋觯鹤约河凶约旱纳钊ψ樱谌ψ永锷矸莺苤匾?，錢是有不少了，但如果花錢太奢侈心疼，沒(méi)

19、必要。父母現(xiàn)在不是負(fù)擔(dān)，關(guān)鍵是要活得有面子。在城區(qū)內(nèi)購(gòu)買物業(yè)，可以用來(lái)自己居住或購(gòu)買辦公樓用來(lái)投資或自己使用。購(gòu)買決定因素：?jiǎn)挝粌r(jià)格適中，居住用房的面積和物業(yè)類型上有可炫耀的資本。寫字樓用來(lái)投資或改良辦公環(huán)境，做為企業(yè)發(fā)展用房。商鋪的商業(yè)氛圍與升值潛力。部分追求發(fā)展（個(gè)人或孩子）的外市人士（約占整體消費(fèi)群體的10）。主要為遼寧省內(nèi)其他城市人士，在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ慕?jīng)濟(jì)能力，但不滿足于現(xiàn)狀，看好沈陽(yáng)發(fā)展?jié)摿?，想到沈?yáng)發(fā)展事業(yè)。需求的戶型在四房以內(nèi)。直系親屬在益沈陽(yáng)的外省或外市人士（約占整體消費(fèi)群體的5），部分非益陽(yáng)人士由于直系親屬在沈陽(yáng)，主要是子女。老人希望能夠相互照應(yīng)，經(jīng)常見(jiàn)面；子女希望孝敬老人、方

20、便照顧；沈陽(yáng)于洪區(qū)又是個(gè)生活比較方便的城市，因此會(huì)有部分人士選擇來(lái)于洪區(qū)這邊養(yǎng)老。他們不需要奢華、不需要熱鬧，需要的寧?kù)o的生活、人情味濃的居住氛圍和經(jīng)常能見(jiàn)面的子女。需求的物業(yè)類型隨經(jīng)濟(jì)情況不同而定，一般會(huì)需求面積適中的戶型。（二）產(chǎn)品定位根據(jù)對(duì)沈陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，與本項(xiàng)目的綜合質(zhì)素分析，本項(xiàng)目應(yīng)做一個(gè)經(jīng)濟(jì)+美麗的復(fù)合型項(xiàng)目，集住宅、商場(chǎng)、商鋪等為一體的綜合性都市白領(lǐng)社區(qū)、老年社區(qū)，居住、商業(yè)、休閑，輕松、享受的開(kāi)放式高雅社區(qū)。根據(jù)對(duì)整體市場(chǎng)狀況、區(qū)域市場(chǎng)形勢(shì)、項(xiàng)目自身?xiàng)l件的綜合分析，以實(shí)現(xiàn)較高的利潤(rùn)、回避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)為原則。各類物業(yè)檔次建議如下：1、商場(chǎng) 產(chǎn)權(quán)式主題商城2、商鋪 街鋪街（兩層）

21、3、塑造產(chǎn)品高附加值，價(jià)值>價(jià)格4、市場(chǎng)空缺，差異、創(chuàng)新產(chǎn)品5、高層住宅定位本項(xiàng)目的住宅戶型結(jié)構(gòu)以緊湊型的二房、三房為主，大戶型。（三）價(jià)格定位 1、定價(jià)原則：低開(kāi)高走在樓盤開(kāi)售之初定以較低的價(jià)格，然后再逐步漸進(jìn)提高。 理由：低開(kāi)可以先聲奪人地吸引市場(chǎng)視線，引起置業(yè)者關(guān)注，從而迅速地聚集起人氣。低開(kāi)意味著價(jià)格路線會(huì)逐步走高，從而使前期購(gòu)買者感到物業(yè)升值，繼而在市場(chǎng)上形成良好口碑，這將是物業(yè)宣傳 的最好途徑。低開(kāi)使發(fā)展商在物業(yè)的推廣過(guò)程中占據(jù)主動(dòng)，有較大的策略調(diào)整空間。房地產(chǎn)作為保值增值的手段在投資者看來(lái)愈來(lái)愈不以為然，近幾年來(lái)樓市的低迷，讓諸多購(gòu)房者持幣觀望。作為高價(jià)消費(fèi)品，許多購(gòu)房者是

22、窮其一生積蓄購(gòu)買，他們?cè)跊Q定購(gòu)房時(shí)必然要貨比三家、慎之又慎。價(jià)格定得太滿使得他們難以享受物業(yè)升值，從而難以形成良好口碑，不利后期物業(yè)的銷售。不要一次將子彈用光，適度地將好的物業(yè)、最優(yōu)惠的付款方式留到最后，做到分段法消控和分段性促銷。（四）形象定位目標(biāo)客戶分析：大多追求時(shí)尚，注重個(gè)性，樂(lè)于接受新鮮事物，本項(xiàng)目定位要求：全新的強(qiáng)勢(shì)概念，更新?lián)Q代的產(chǎn)品，演繹CBD人文示范社區(qū)。體現(xiàn)項(xiàng)目定位要求：國(guó)際人文示范社區(qū),符合目標(biāo)客戶格調(diào)：時(shí)尚、大氣、熱情、和睦,利于表達(dá)物業(yè)賣點(diǎn)：位置地貌、文化韻致,配合項(xiàng)目的多功能性，包含辦公、服務(wù)、商業(yè)、安家、個(gè)性等元素,有較強(qiáng)的包容性，利于延展：建筑特色、景觀小品、生活

23、方式,有特色，讓人印象深刻，利于推廣：獨(dú)創(chuàng)、新穎、易于聚集市場(chǎng)目光，引起消費(fèi)者好奇心。在產(chǎn)品塑造中需要盡可能體現(xiàn)出產(chǎn)品所提倡的生活：城市的、成功的、時(shí)尚的、高雅的。孩子：在這里，都喜歡三五成群玩騎木馬、溜滑梯、蹺蹺板等，城市里難得的玩泥巴、玩沙地也常能激發(fā)他們的創(chuàng)作的興趣。社區(qū)為他們提供課堂，讓孩子們通過(guò)參加音樂(lè)、繪畫、舞蹈學(xué)習(xí)班或其他形式，培養(yǎng)廣泛的興趣愛(ài)好。成人：在步行街閑逛，在益陽(yáng)風(fēng)情的庭院休閑和運(yùn)動(dòng)，釋放一天的工作壓力。愛(ài)靜則泡泡書吧，在 “新天地”般步行街啖一口HALY咖啡，體味那難得的悠閑；愛(ài)動(dòng)則喜歡健身類運(yùn)動(dòng)。老人：在這里老人都有早起習(xí)慣。日子閑暇，下棋，打麻將，打乒乓球,帶著小

24、孩在庭院里散步,日子過(guò)得舒心而富足。九、銷售策略與項(xiàng)目推廣設(shè)定（一 ） 產(chǎn)品核心功能：1、商務(wù)公寓，部分商鋪投資；2、產(chǎn)品形式特點(diǎn)：以套為主，戶型從一室一衛(wèi)的19平米到159平米的三室兩廳均有，小戶型主力是19平米和40平米的一室一衛(wèi)。3、交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房（二）入市姿態(tài)：東南板塊商務(wù)公寓領(lǐng)導(dǎo)者。（三）入市時(shí)機(jī)：二期小戶型期房銷售，二期商鋪宜在品牌形成時(shí)開(kāi)始銷售，或在大賣場(chǎng)全面開(kāi)業(yè)時(shí)銷售。一期余房即時(shí)銷售。銷售方式：多種付款方式組合銷售與升值銷售相結(jié)合。（四）項(xiàng)目推廣1、項(xiàng)目推廣主題概念：有巨大投資回報(bào)價(jià)值的高檔養(yǎng)老公寓。2、項(xiàng)目推廣目標(biāo)：形成明確的區(qū)域商務(wù)住宅領(lǐng)導(dǎo)者品牌。3、項(xiàng)目推廣模式：以報(bào)紙廣告為主，電視、廣播、DM直郵為輔。十、推廣各階段任務(wù)具體設(shè)定（一）進(jìn)入期：從2013年9月底至2014年3月30日。本階段主要任務(wù)是實(shí)現(xiàn)某房地產(chǎn)品牌第一