融創(chuàng)項(xiàng)目計(jì)劃和成本管理制度建設(shè)

1、中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟融創(chuàng)項(xiàng)目計(jì)劃體系及成本管理制度建設(shè)一、環(huán)環(huán)相扣的項(xiàng)目計(jì)劃融創(chuàng)的項(xiàng)目計(jì)劃制定，聚焦項(xiàng)目目標(biāo)，以銷售為核心，以設(shè)計(jì)為源頭，過程中進(jìn)行合理穿插，整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行非常流暢。項(xiàng)目計(jì)劃形成如下圖：其中尤為重視銷售開盤的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：融創(chuàng)的項(xiàng)目成本構(gòu)成如下：而環(huán)環(huán)相扣的成本管理則主要體現(xiàn)在如下10點(diǎn)：第一，項(xiàng)目公司在項(xiàng)目前期應(yīng)及時(shí)了解當(dāng)?shù)卣囊?guī)費(fèi)情況，用足用活各項(xiàng)政策和資源，努力尋求降低成本的途徑。第二，由運(yùn)營部門來統(tǒng)籌目標(biāo)成本控制，及實(shí)際發(fā)生成本的有效監(jiān)督。一方面，所有與項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)的直接成本支出（不含貸款利息）必須經(jīng)運(yùn)營部審核，管理費(fèi)用及貸款利息支出必須經(jīng)財(cái)務(wù)部審核。天津公司的銷售費(fèi)用

2、支出必須經(jīng)過集團(tuán)運(yùn)營中心審核，異地公司的銷售費(fèi)用支出必須經(jīng)過公司運(yùn)營審核。另一方面，項(xiàng)目開發(fā)過程中，項(xiàng)目公司運(yùn)營部人員持續(xù)參與各階段活動(dòng)，統(tǒng)計(jì)分析項(xiàng)目成本變化，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、糾正異常成本情況，以保證對(duì)項(xiàng)目成本的有效控制。第三，對(duì)于已經(jīng)市場(chǎng)化、社會(huì)化的設(shè)計(jì)費(fèi)用，研發(fā)部門必須嚴(yán)格控制，確保設(shè)計(jì)費(fèi)支出標(biāo)準(zhǔn)不高于市場(chǎng)平均水平。第四，成本動(dòng)態(tài)控制上，項(xiàng)目公司運(yùn)營部必須參與和控制所有影響項(xiàng)目成本的業(yè)務(wù)活動(dòng)，包括但不限于設(shè)計(jì)方案優(yōu)化、業(yè)務(wù)分包（招投標(biāo)）、材料設(shè)備采購比價(jià)和限價(jià)、合同簽訂、設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證、合同付款等。項(xiàng)目公司運(yùn)營部負(fù)責(zé)建立動(dòng)態(tài)成本臺(tái)賬（包括合同臺(tái)帳、設(shè)計(jì)變更臺(tái)帳和現(xiàn)場(chǎng)簽證臺(tái)帳），項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部

3、負(fù)責(zé)建立管理費(fèi)用支出及貸款利息成本臺(tái)賬，集團(tuán)運(yùn)營中心銷售管理部建立天津公司銷售費(fèi)用臺(tái)帳，登記、審核實(shí)際發(fā)生成本是否在成本控制指標(biāo)規(guī)定范圍內(nèi)。第五，項(xiàng)目成本一旦超支，則相應(yīng)進(jìn)行以下處理及調(diào)整：不使用不可預(yù)見費(fèi)，擬采取降低成本措施補(bǔ)救，由公司總經(jīng)理審批；擬使用不可預(yù)見費(fèi)彌補(bǔ)，調(diào)整細(xì)項(xiàng)成本，報(bào)集團(tuán)運(yùn)營中心成本管理部審核后由運(yùn)營中心總經(jīng)理、集團(tuán)主管副總裁審批；需要突破項(xiàng)目目標(biāo)成本時(shí)，必須經(jīng)集團(tuán)運(yùn)營中心管理部及運(yùn)營中心總經(jīng)理審核后，報(bào)集團(tuán)主管副總裁、集團(tuán)總裁審批。第六，項(xiàng)目公司在完成成本差異分析表的同時(shí)，應(yīng)提出上月成本核算意見，以供進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析使用。其主要內(nèi)容應(yīng)包括：直接成本和非直接成本上月的總體變

4、動(dòng)情況（超支或節(jié)省）及趨勢(shì)判斷；直接成本和非直接成本在上月發(fā)生較大變動(dòng)（超支或節(jié)?。┑某杀炯?xì)項(xiàng)的變動(dòng)情況及趨勢(shì)判斷；實(shí)際發(fā)生成本與成本指標(biāo)的比較和說明及控制成本的建議。第七，經(jīng)營情況分析的主要內(nèi)容：融創(chuàng)項(xiàng)目公司運(yùn)營部對(duì)預(yù)算外工程成本增減情況分析，包括變更設(shè)計(jì)、現(xiàn)場(chǎng)簽證、材料差異調(diào)整、工程補(bǔ)充協(xié)議、甲供材料價(jià)格變動(dòng)等方面的控制情況。項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部統(tǒng)計(jì)核算期內(nèi)實(shí)際發(fā)生的管理費(fèi)用和貸款利息，比較與月度計(jì)劃的節(jié)超情況并分析節(jié)超原因。異地公司運(yùn)營部統(tǒng)計(jì)核算期內(nèi)實(shí)際發(fā)生的銷售費(fèi)用，比較與月度計(jì)劃的節(jié)超情況并分析節(jié)超原因，集團(tuán)運(yùn)營中心銷售管理部統(tǒng)計(jì)天津公司核算期內(nèi)實(shí)際發(fā)生的銷售費(fèi)用，比較與月度成本計(jì)劃的節(jié)超

5、情況并分析節(jié)超原因。第八，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中發(fā)生了原先預(yù)見不到的事項(xiàng)或者因管理不善，導(dǎo)致成本細(xì)項(xiàng)即將發(fā)生或很可能發(fā)生超出目標(biāo)成本時(shí)，由預(yù)警人向項(xiàng)目公司總經(jīng)理發(fā)出警訊，進(jìn)行成本預(yù)警。不可預(yù)見的事項(xiàng)范圍：發(fā)生工程事故或其他經(jīng)營活動(dòng)中的事故；發(fā)生法律訴訟；因經(jīng)濟(jì)合同的對(duì)方不履行合同或與我方在履行合同中有糾紛；因政府或其他單位突然以行政手段（如制定法規(guī)、政策）調(diào)整收費(fèi)、稅率、利率標(biāo)準(zhǔn)；發(fā)生原先未預(yù)見的情況而增加了經(jīng)濟(jì)合同的補(bǔ)充協(xié)議、對(duì)外承擔(dān)新的責(zé)任；出現(xiàn)了未計(jì)劃的對(duì)外捐贈(zèng)；目標(biāo)成本預(yù)測(cè)時(shí)不準(zhǔn)確；發(fā)生重大設(shè)計(jì)變更；其他經(jīng)營過程出現(xiàn)的意外情況。此外還有管理不善的情況，如作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理松懈，導(dǎo)致物料被盜或被搶

6、；計(jì)算不精發(fā)生多余采購物資；為無效勞動(dòng)支付了勞動(dòng)報(bào)酬；工作質(zhì)量低劣引起的返工開支；使用過程中的浪費(fèi)；非必需的計(jì)劃外開支；未能以市場(chǎng)最合理的價(jià)格購物或價(jià)與質(zhì)不匹配；工期拖延造成的費(fèi)用增加；其他管理不嚴(yán)的情況。第九，規(guī)定了目標(biāo)成本調(diào)整的范圍。因經(jīng)營計(jì)劃調(diào)整引起成本細(xì)項(xiàng)的目標(biāo)成本的增加或減少，如：由于市場(chǎng)因素或公司主動(dòng)調(diào)整競(jìng)爭(zhēng)策略、項(xiàng)目產(chǎn)品定位發(fā)生變化而引起增減；調(diào)整銷售計(jì)劃而使廣告費(fèi)、樣板房、代理費(fèi)等發(fā)生增減；貸款額度調(diào)整導(dǎo)致財(cái)務(wù)費(fèi)用增減；發(fā)生機(jī)構(gòu)重組、公司合并、產(chǎn)業(yè)調(diào)整引起增減。第十，目標(biāo)成本調(diào)整由項(xiàng)目公司運(yùn)營部組織，與總經(jīng)理確定處理，一般情況下，可以選擇以下三種方式：一是不使用不可預(yù)見費(fèi)，采取

7、有效措施在成本細(xì)項(xiàng)內(nèi)調(diào)整或消化，由公司總經(jīng)理審批。二是使用不可預(yù)見費(fèi)調(diào)整目標(biāo)成本，報(bào)集團(tuán)運(yùn)營中心成本管理部審核，由運(yùn)營中心總經(jīng)理、主管副總裁審批；三是不可預(yù)見費(fèi)已用完，或?qū)⒉豢深A(yù)見費(fèi)留做它用而不能在不可預(yù)見費(fèi)內(nèi)調(diào)整時(shí)，即意味著項(xiàng)目目標(biāo)成本將被突破，此時(shí)應(yīng)編制項(xiàng)目目標(biāo)成本調(diào)整的專題報(bào)告，報(bào)集團(tuán)運(yùn)營中心成本管理部備案，經(jīng)運(yùn)營中心總經(jīng)理審核后，呈集團(tuán)主管副總裁、集團(tuán)總裁審批。二、漸進(jìn)明細(xì)的設(shè)計(jì)階段管控融創(chuàng)的設(shè)計(jì)管理本著“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針，做到“適用經(jīng)濟(jì)、安全美觀、防災(zāi)抗災(zāi)、環(huán)境協(xié)調(diào)”。部門歸口上，天津地區(qū)項(xiàng)目由研發(fā)中心設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)完成規(guī)劃、方案及擴(kuò)初階段的設(shè)計(jì)管

8、理工作，施工圖部分的設(shè)計(jì)組織由天津地區(qū)各項(xiàng)目公司研展部負(fù)責(zé)管理完成。規(guī)劃、方案及擴(kuò)初階段的設(shè)計(jì)成果經(jīng)方案評(píng)審委員會(huì)評(píng)審?fù)ㄟ^后即移交項(xiàng)目公司研展部，并填報(bào)方案成果移交施工圖交接單，由項(xiàng)目公司研展部配合項(xiàng)目公司開發(fā)部進(jìn)行報(bào)建工作，并完成施工圖組織設(shè)計(jì)，研發(fā)中心設(shè)計(jì)部提供相關(guān)設(shè)計(jì)技術(shù)支持。設(shè)計(jì)進(jìn)度上，必須嚴(yán)格按照研發(fā)中心年度時(shí)間計(jì)劃執(zhí)行，保證工程、營銷的時(shí)間要求。如有重大變動(dòng)，必須報(bào)集團(tuán)研發(fā)中心備案。設(shè)計(jì)委托上，項(xiàng)目公司研展部須將項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)費(fèi)用預(yù)算及各階段設(shè)計(jì)費(fèi)構(gòu)成（規(guī)劃、方案、擴(kuò)初、施工圖階段等，含景觀設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)部份）上報(bào)集團(tuán)運(yùn)營中心審批，經(jīng)集團(tuán)運(yùn)營中心審批通過后方可簽訂委托設(shè)計(jì)合同。方案設(shè)

9、計(jì)上，研發(fā)中心對(duì)于項(xiàng)目的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)以及建筑的單體設(shè)計(jì)方案的審核，對(duì)于重要公共區(qū)間、部位的建筑效果、裝飾效果進(jìn)行監(jiān)督、把控。對(duì)于天津本地項(xiàng)目，負(fù)責(zé)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀以及重要建筑的單體的方案設(shè)計(jì)，對(duì)于重要公共區(qū)間、部位的建筑效果、裝飾效果進(jìn)行監(jiān)督、把控。單項(xiàng)工程設(shè)計(jì)審核上，影響營銷的樣板房、售樓處、示范單位，必須由項(xiàng)目公司研展部組織方案設(shè)計(jì)單位進(jìn)行匯報(bào)，并由項(xiàng)目公司的策劃、銷售、工程、運(yùn)營等部門及項(xiàng)目公司總經(jīng)理進(jìn)行評(píng)審、會(huì)簽，最終方案以及評(píng)審意見以書面形式上報(bào)研發(fā)中心審批，二個(gè)工作日內(nèi)反饋意見；其他單項(xiàng)工程，如住宅大堂、電梯廳等裝修設(shè)計(jì)由項(xiàng)目公司研展部組織本部門專業(yè)人員、運(yùn)營部、銷售部

10、、工程部等相關(guān)人員進(jìn)行審核，審核結(jié)果以書面形式進(jìn)行記錄，并由相關(guān)部門存檔備案，上報(bào)研發(fā)中心備案，2個(gè)工作日內(nèi)反饋意見。設(shè)計(jì)及施工交樓標(biāo)準(zhǔn)上，項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)經(jīng)審批最終完成后，住宅、會(huì)所、住宅大堂、電梯間、 走道等重點(diǎn)部位的施工圖設(shè)計(jì)與施工交樓標(biāo)準(zhǔn)，首先由項(xiàng)目公司研展部初步制定，并牽頭組織項(xiàng)目公司相關(guān)部門進(jìn)行初步評(píng)審，形成初步評(píng)審決議后報(bào)集團(tuán)研發(fā)中心，研發(fā)中心在接收審批申請(qǐng)后組織相關(guān)部門進(jìn)行最終審批，3個(gè)工作日內(nèi)給予回復(fù)意見。交樓標(biāo)準(zhǔn)審批由集團(tuán)研發(fā)中心、項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)、集團(tuán)運(yùn)營中心組成方案評(píng)審小組。運(yùn)營中心審核方案是否符合國家規(guī)范，選用材料是否超出成本預(yù)算，并有權(quán)建議設(shè)計(jì)人員使用集團(tuán)采購中標(biāo)產(chǎn)品；研發(fā)

11、中心審核方案是否滿足市場(chǎng)及客戶需求，最后形成審批意見。項(xiàng)目公司研展部依據(jù)集團(tuán)審批意見形成最終設(shè)計(jì)與施工交樓標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)研發(fā)中心確認(rèn)備案。初步設(shè)計(jì)上，所有大型項(xiàng)目工程，如大型商業(yè)設(shè)施、寫字樓、星級(jí)酒店等各類大型公建），必須進(jìn)行初步設(shè)計(jì)，初步設(shè)計(jì)深度應(yīng)符合地方設(shè)計(jì)文件編制深度；住宅設(shè)計(jì)原則上也須進(jìn)行建筑初步設(shè)計(jì)。如由于其他因素，項(xiàng)目公司決定不做初步設(shè)計(jì)，需向研發(fā)中心提交情況說明，核準(zhǔn)后方可直接進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)階段。報(bào)建圖上，報(bào)建后如政府部門提出修改，按如下程序管理：修改對(duì)公司利益損失不大的（五十萬元以內(nèi)），項(xiàng)目公司開發(fā)部必須送主管領(lǐng)導(dǎo)及項(xiàng)目公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后，方可委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改。修改對(duì)公司利益損失較

12、大的（如容積率、層數(shù)降低或五十萬元以上），由項(xiàng)目公司提交研發(fā)中心審核后，集團(tuán)相關(guān)部門會(huì)簽，方可委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改。修改完成后重新報(bào)研發(fā)中心及集團(tuán)相關(guān)部門審批通過，五個(gè)工作日內(nèi)反饋意見后，再進(jìn)行報(bào)建。經(jīng)政府部門批復(fù)的報(bào)建圖及文件，由項(xiàng)目公司及時(shí)歸檔。施工圖上，設(shè)計(jì)單位完成的施工圖，必須符合施工圖的深度要求。 專業(yè)配套圖紙的設(shè)計(jì)（如：綜合管網(wǎng)）的設(shè)計(jì)由項(xiàng)目公司開發(fā)部全部完成，項(xiàng)目公司研展部配合并提供相應(yīng)技術(shù)支持；鋼結(jié)構(gòu)、幕墻、欄桿等分項(xiàng)工程的設(shè)計(jì)應(yīng)由設(shè)計(jì)單位統(tǒng)一完成，設(shè)計(jì)單位作為設(shè)計(jì)主負(fù)責(zé)人的原則不變，一般不進(jìn)行設(shè)計(jì)分包。如必須進(jìn)行分項(xiàng)工程的設(shè)計(jì)分包也由設(shè)計(jì)單位牽頭并最終負(fù)責(zé)。設(shè)計(jì)質(zhì)量把控上，首

13、先，方案設(shè)計(jì)的安全性、合理性、經(jīng)濟(jì)性及設(shè)計(jì)效果和圖紙出圖質(zhì)量，是設(shè)計(jì)質(zhì)量的主要管理內(nèi)容；其次，方案設(shè)計(jì)應(yīng)以其安全性第一，其合理性、經(jīng)濟(jì)性、設(shè)計(jì)效果應(yīng)以其具有的商業(yè)價(jià)值衡量，以為公司創(chuàng)造最大價(jià)值為目標(biāo)；再次，出圖質(zhì)量應(yīng)保證其設(shè)計(jì)深度符合要求，減少專業(yè)矛盾，避免設(shè)計(jì)錯(cuò)誤，杜絕設(shè)計(jì)事故。設(shè)計(jì)變更管理上，施工圖紙的設(shè)計(jì)變更需由項(xiàng)目公司上報(bào)集團(tuán)運(yùn)營中心審批，一般設(shè)計(jì)變更一個(gè)工作日反饋意見，重大設(shè)計(jì)變更五個(gè)工作日內(nèi)反饋意見。關(guān)于設(shè)計(jì)變更和工程簽證，后面有詳細(xì)闡述。樣板房施工完成后，必須由項(xiàng)目公司研展部組織營銷部、工程部門進(jìn)行評(píng)審，其工程質(zhì)量、設(shè)計(jì)效果滿足要求后，方可進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后交給項(xiàng)目公司或營銷部

14、門管理。三、巨細(xì)靡遺的設(shè)計(jì)變更與工程簽證由于設(shè)計(jì)變更和工程簽證而調(diào)整的工程造價(jià)占整個(gè)單位工程竣工結(jié)算的比例較高，設(shè)計(jì)變更、工程簽證是施工圖內(nèi)容的完善和補(bǔ)充，也是承包商的主要索賠手段，設(shè)計(jì)變更、工程簽證對(duì)工程安全度、使用功能、外觀造型、付款、造價(jià)等均會(huì)產(chǎn)生直接影響。為保障工程的順暢進(jìn)行，達(dá)到工程的進(jìn)度、質(zhì)量、成本目標(biāo)，融創(chuàng)將設(shè)計(jì)變更和工程簽證的強(qiáng)化管理作為從集團(tuán)到項(xiàng)目公司的一項(xiàng)重要工作內(nèi)容，可謂巨細(xì)靡遺。設(shè)計(jì)變更一般包括由原設(shè)計(jì)單位出具的設(shè)計(jì)變更通知單和由施工單位征得由原設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更聯(lián)絡(luò)單兩種。1.融創(chuàng)設(shè)計(jì)變更與工程簽證管控原則工程簽證主要是指施工企業(yè)就施工圖紙、設(shè)計(jì)變更所確定的工程內(nèi)

15、容以外，施工圖預(yù)算或預(yù)算定額取費(fèi)中未含有而施工中又實(shí)際發(fā)生費(fèi)用的施工內(nèi)容所辦理的簽證，如由于施工條件的變化或無法遇見的情況所引起工程量的變化。融創(chuàng)在設(shè)計(jì)變更和工程簽證方面的管控主要有如下幾個(gè)方面：所有設(shè)計(jì)變更、工程簽證在于其必要性由提出部門說明；設(shè)計(jì)變更、工程簽證相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)變更，分別由甲方或承包商（供貨商）作出有效證明；所有設(shè)計(jì)變更、工程簽證的經(jīng)濟(jì)否決權(quán)在集團(tuán)運(yùn)營中心成本管理部，所有設(shè)計(jì)變更簽發(fā)權(quán)在集團(tuán)運(yùn)營中心工程管理部；工程簽證的簽發(fā)權(quán)按變更金額分別由項(xiàng)目公司總經(jīng)理及集團(tuán)公司簽發(fā)。工程開工前，項(xiàng)目公司（包括集團(tuán)運(yùn)營中心工程管理部、運(yùn)營中心成本管理部、研發(fā)中心、銷售、物業(yè)）、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理公司

16、與承包商（供貨商）雙方專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)認(rèn)真審閱施工圖紙，進(jìn)行圖紙會(huì)審和交底，減少設(shè)計(jì)修改和圖紙補(bǔ)充，降低因設(shè)計(jì)變更和工程簽證而增加的工程造價(jià)。所有的設(shè)計(jì)變更（含工程簽證），必須由項(xiàng)目公司工程部所有專業(yè)工程師、研展部建筑師會(huì)審并簽字，確保所有的變更（含簽證）的連鎖變更（簽證）一次性完成，必須避免某專業(yè)變更帶動(dòng)的其他專業(yè)變更不同步，反復(fù)變更及返工。所有變更或簽證的每一單（以后稱單項(xiàng)），均指有此項(xiàng)變更或簽證所包含的所有需涉及到的全部工程，非指某單位工程。2.設(shè)計(jì)變更的變更程序首先，因設(shè)計(jì)單位認(rèn)為施工圖設(shè)計(jì)不合理，設(shè)計(jì)單位要求變更的，由設(shè)計(jì)單位填寫工程設(shè)計(jì)變更通知單，經(jīng)運(yùn)營中心成本管理部進(jìn)行經(jīng)濟(jì)變更可行

17、性認(rèn)定、運(yùn)營中心工程管理部批準(zhǔn)后作為技術(shù)文件實(shí)施，其設(shè)計(jì)變更損失按設(shè)計(jì)合同規(guī)定處理。對(duì)于不涉及經(jīng)濟(jì)的設(shè)計(jì)變更及洽商，要注明技術(shù)洽商字樣；其次，因項(xiàng)目公司研展、工程、銷售、商業(yè)、物業(yè)等部門及領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為原設(shè)計(jì)不合理，認(rèn)為有必要變更的，首先經(jīng)項(xiàng)目公司工程部所有專業(yè)會(huì)簽、確定所有專業(yè)的連鎖變更均完成后，然后進(jìn)行項(xiàng)目公司各部門內(nèi)部會(huì)簽，最后經(jīng)項(xiàng)目總經(jīng)理審批；項(xiàng)目公司審批后的變更文件須報(bào)集團(tuán)運(yùn)營中心，由成本管理部進(jìn)行經(jīng)濟(jì)變更可行性認(rèn)定后，工程管理部通知項(xiàng)目公司進(jìn)行設(shè)計(jì)變更；再次，因施工單位認(rèn)為原設(shè)計(jì)不合理（如施工難度大，成本高等），施工單位提出工程變更申請(qǐng)，并說明工程量及價(jià)格，變更內(nèi)容、原因，由項(xiàng)目工程部初

18、審、經(jīng)項(xiàng)目公司相關(guān)部門審核變更費(fèi)用，項(xiàng)目總經(jīng)理審批；項(xiàng)目公司審批后的變更文件須報(bào)集團(tuán)運(yùn)營中心，經(jīng)運(yùn)營中心工程管理部、成本管理部、研發(fā)中心研究，進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)變更可行性認(rèn)定確認(rèn)后，按以下程序處理：不影響使用功能、設(shè)計(jì)效果及結(jié)構(gòu)安全的，由運(yùn)營中心工程管理部在工程變更申請(qǐng)表中直接簽章，項(xiàng)目公司按工程技術(shù)文件處置；影響使用功能、設(shè)計(jì)效果及結(jié)構(gòu)安全的，由工程管理中心簽署意見，項(xiàng)目公司通知設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改。此外，所有的設(shè)計(jì)變更必須寫明產(chǎn)生的原因、變更內(nèi)容、技術(shù)要求，能用圖示的必須用圖示說明，文字及圖示均要表達(dá)清楚，以達(dá)到設(shè)計(jì)變更及工程簽證的準(zhǔn)確性，并由項(xiàng)目公司工程部統(tǒng)一編號(hào)下發(fā)。所有的設(shè)計(jì)變更均采用電腦打印

19、，但不得打印姓名，姓名部分必須由本人親自簽字。3.工程簽證簽發(fā)原則首先，嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)簽證。凡涉及經(jīng)濟(jì)費(fèi)用支出的停工、窩工、用工簽證、機(jī)械臺(tái)班簽證等，由項(xiàng)目公司現(xiàn)場(chǎng)工程師認(rèn)真核實(shí)、工程副總經(jīng)理審定后簽證，并注明原因、背景、時(shí)間、部位等。例如：由于業(yè)主或別的非施工單位的原因造成機(jī)械臺(tái)班窩工，我司只承擔(dān)租賃費(fèi)或攤銷費(fèi)而不是機(jī)械臺(tái)班費(fèi)。其次，應(yīng)在合同中約定的，不能以簽證形式出現(xiàn)。例如：人工浮動(dòng)工資、議價(jià)項(xiàng)目、材料價(jià)格等；合同中沒約定的，應(yīng)以補(bǔ)充協(xié)議的形式約定。項(xiàng)目公司現(xiàn)場(chǎng)工程師不能以工程簽證的形式取代。再次，已在投標(biāo)報(bào)價(jià)方案中明確的、或在施工組織方案中審批的內(nèi)容，不能做簽證處理。例如：臨設(shè)的布局、塔吊

20、數(shù)量、挖土方式、鋼筋搭接方式等，已在投標(biāo)方案中明確、在施工組織方案中嚴(yán)格審查，不再做工程簽證處理。此外，工程簽證單必需采用打字文件并即時(shí)統(tǒng)一編號(hào)報(bào)審，以避免重復(fù)簽證和添加涂改等現(xiàn)象。材料價(jià)格的確認(rèn)要注明采購價(jià)還是預(yù)算價(jià)，以避免采購保管費(fèi)重復(fù)計(jì)取。4.設(shè)計(jì)變更、工程簽證的經(jīng)濟(jì)處置設(shè)計(jì)變更經(jīng)濟(jì)處置程序如下：?jiǎn)雾?xiàng)變更損失（含返工）在5萬元以內(nèi)（含5萬元）的，由運(yùn)營中心工程管理部確認(rèn)是否變更；單項(xiàng)變更損失（含返工）在30萬元以內(nèi)（含30萬元）的，由工程總監(jiān)確定是否變更，送集團(tuán)運(yùn)營中心成本管理部備案；單項(xiàng)變更損失（含返工）在30萬元以上的，報(bào)集團(tuán)公司批準(zhǔn)后方可變更。工程簽證經(jīng)濟(jì)處置程序如下：?jiǎn)雾?xiàng)簽證工程

21、造價(jià)在5萬元（含5萬元）以內(nèi)的，由項(xiàng)目工程部填寫工程通知單，項(xiàng)目運(yùn)營部核價(jià)后，報(bào)項(xiàng)目公司總經(jīng)理審批同意后施工，送運(yùn)營中心備案。單項(xiàng)簽證工程造價(jià)在5萬元30萬元（含30萬元）的，項(xiàng)目運(yùn)營部核價(jià)、項(xiàng)目公司總經(jīng)理審核同意，報(bào)運(yùn)營中心成本管理部核價(jià)、工程管理部批準(zhǔn)后，方可安排施工。單項(xiàng)簽證工程造價(jià)在30萬元以上的，經(jīng)項(xiàng)目公司總經(jīng)理同意、運(yùn)營中心總經(jīng)理批準(zhǔn)并集團(tuán)總裁批準(zhǔn)后，方可安排施工。對(duì)于處理緊急情況和搶險(xiǎn)、救災(zāi)，項(xiàng)目公司可突破5萬元的限制，但須事中（事后）補(bǔ)辦相應(yīng)審批手續(xù)。5.設(shè)計(jì)變更、工程簽證審核簽發(fā)時(shí)限一般的設(shè)計(jì)變更、工程簽證應(yīng)在提交之日起5日內(nèi)審核簽字下發(fā)（其中包括經(jīng)濟(jì)變更認(rèn)定）。對(duì)于事關(guān)工程

22、進(jìn)度須加急辦理的洽商，由承辦部門注明，運(yùn)營中心工程管理部負(fù)責(zé)在標(biāo)定時(shí)間內(nèi)審核簽發(fā)。對(duì)于重大設(shè)計(jì)變更，將根據(jù)進(jìn)度確定下發(fā)時(shí)間，一般控制在15日內(nèi)（其中包括經(jīng)濟(jì)變更認(rèn)定）。6.加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更和工程簽證的管理措施首先，嚴(yán)格遵循企業(yè)的管理制度。各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、施工技術(shù)、予結(jié)算等有關(guān)人員的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)必須明確，只有責(zé)權(quán)利明確了，才能規(guī)范各級(jí)工程管理人員在設(shè)計(jì)變更和工程簽證的管理行為，提高其履行職責(zé)的積極性。其次，建立合同交底制度。讓每一個(gè)參與項(xiàng)目管理的人了解合同，并做好合同交底記錄，必要時(shí)將合同復(fù)印件分發(fā)給有關(guān)人員，使大家對(duì)合同的內(nèi)容做到全面了解、心中有數(shù)，劃清甲乙雙方的經(jīng)濟(jì)技術(shù)責(zé)任，便于實(shí)際工作中運(yùn)用。再

23、次，嚴(yán)格區(qū)分設(shè)計(jì)變更和工程簽證。根據(jù)我國的現(xiàn)行規(guī)定，設(shè)計(jì)變更與工程簽證是有嚴(yán)格的區(qū)別和劃分的。屬于設(shè)計(jì)變更范疇的就應(yīng)該設(shè)計(jì)單位下發(fā)設(shè)計(jì)變更通知單，所發(fā)生的費(fèi)用按設(shè)計(jì)變更處理。屬于工程簽證的由現(xiàn)場(chǎng)工程管理工程師簽發(fā)，所發(fā)生費(fèi)用按發(fā)生原因處理。第四，提高責(zé)任心和業(yè)務(wù)水平，嚴(yán)把設(shè)計(jì)變更和工程簽證關(guān)。有關(guān)人員每接受一項(xiàng)工程時(shí)，首先要對(duì)施工圖及合同等有關(guān)規(guī)定進(jìn)行認(rèn)真學(xué)習(xí)和了解，其次要經(jīng)常深人施工現(xiàn)場(chǎng)，了解施工中的異常情況或施工工藝的變動(dòng)對(duì)工程造價(jià)的影響。最后，加強(qiáng)獎(jiǎng)懲管理，對(duì)在設(shè)計(jì)變更的審核及實(shí)施過程中，發(fā)現(xiàn)問題并妥善解決的人員，按企業(yè)的相關(guān)規(guī)定予以獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)工作不負(fù)責(zé)任、設(shè)計(jì)審查不力、簽證事實(shí)不符、造成

24、企業(yè)損失的管理人員，將嚴(yán)厲追究其責(zé)任；造成企業(yè)重大損失的將追究其刑事責(zé)任。四、營銷要效率，也要控費(fèi)用首先了解一下融創(chuàng)的銷售費(fèi)用組成，以明確口徑，如下圖：融創(chuàng)的費(fèi)用預(yù)算編制及評(píng)審小組架構(gòu)如下圖：1.費(fèi)用預(yù)算編制步驟首先，集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)該集團(tuán)項(xiàng)目銷售費(fèi)用總指標(biāo)，銷售費(fèi)用總指標(biāo)是指銷售費(fèi)用占項(xiàng)目銷售收入的百分比；其次，集團(tuán)運(yùn)營中心通過招標(biāo)等方式，確定天津地區(qū)各類單項(xiàng)銷售費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，以供項(xiàng)目公司編制預(yù)算方案、費(fèi)用結(jié)算之用；異地項(xiàng)目公司運(yùn)營部確定所在地各類單項(xiàng)銷售費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；再次，項(xiàng)目公司根據(jù)運(yùn)營中心確定的銷售費(fèi)用指標(biāo)，并根據(jù)各類單項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算，每年一月中旬前擬定年度銷售費(fèi)用預(yù)算，報(bào)集團(tuán)備案；此外，同一

25、季度三個(gè)月的銷售費(fèi)用可相互挪用，但須做好整季度的費(fèi)用計(jì)劃工作，同一年內(nèi)上一季度節(jié)省的銷售費(fèi)用可結(jié)轉(zhuǎn)至下一季度使用。2.年度預(yù)算編制首先，運(yùn)營中心、財(cái)務(wù)中心對(duì)項(xiàng)目公司擬定的年度預(yù)算方案進(jìn)行會(huì)審，并提出相應(yīng)的建議措施；其次，項(xiàng)目公司根據(jù)建議對(duì)原方案作出調(diào)整；再次，經(jīng)調(diào)整后的年度預(yù)算方案由運(yùn)營中心及項(xiàng)目公司再次組織預(yù)算評(píng)審小組對(duì)新方案進(jìn)行二次會(huì)審，最終決定年度預(yù)算方案；最后，年度預(yù)算方案確定后，項(xiàng)目公司與集團(tuán)簽訂全年銷售費(fèi)用計(jì)劃責(zé)任書，作為考核項(xiàng)目公司的依據(jù)。年度預(yù)算表頭如下圖：3.月度預(yù)算編制首先，預(yù)算單位根據(jù)年度預(yù)算計(jì)劃，于每月20日之前擬定下一個(gè)月的預(yù)算計(jì)劃；其次，天津項(xiàng)目公司每月20日將擬定

26、的月度預(yù)算計(jì)劃報(bào)送運(yùn)營中心會(huì)簽；異地項(xiàng)目公司截止在每季度最后 5 天之前向運(yùn)營中心上報(bào)下季度費(fèi)用計(jì)劃，運(yùn)營中心每季度前5天審計(jì)異地項(xiàng)目上季度費(fèi)用使用情況。再次，天津項(xiàng)目公司編制的月度預(yù)算計(jì)劃經(jīng)運(yùn)營中心及項(xiàng)目總經(jīng)理會(huì)簽后，報(bào)主管副總裁審閱；天津項(xiàng)目公司計(jì)劃經(jīng)主管副總裁審閱后返回預(yù)算單位。月度預(yù)算方案實(shí)施流程如下：此外，預(yù)算單位根據(jù)月度預(yù)算方案，確定近期即將開展的銷售推廣項(xiàng)目，即立項(xiàng)，并針對(duì)每一個(gè)立項(xiàng)制定具體的實(shí)施方案。銷售費(fèi)用立項(xiàng)的具體內(nèi)容主要分如下幾類： 計(jì)劃類：主要是指媒體廣告投放計(jì)劃，如：報(bào)紙、電視、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)等廣告投放計(jì)劃。合同類：開展促銷活動(dòng)、制作、印刷宣傳物料等所需簽訂各類合同。說明

27、類：是指無須以計(jì)劃或合同形式操作的立項(xiàng)。審批時(shí)間的規(guī)定上：計(jì)劃類立項(xiàng)，經(jīng)辦單位須于每月 20 日前制定月度費(fèi)用計(jì)劃，其中包含下月的媒介投放計(jì)劃，并送至運(yùn)營中心，經(jīng)運(yùn)營中心會(huì)簽后報(bào)主管副總裁審閱。合同類、說明類立項(xiàng)，待月度計(jì)劃審批通過后，則根據(jù)具體時(shí)間要求開展工作，原則上不允許在合同、說明通過審批之前發(fā)生業(yè)務(wù)。計(jì)劃類立項(xiàng)按上述程序會(huì)簽后，根據(jù)會(huì)簽意見落實(shí)；合同類、說明類，經(jīng)上述程序會(huì)簽，按會(huì)簽意見執(zhí)行。結(jié)算上，計(jì)劃類費(fèi)用結(jié)算按樣報(bào)或播出證明憑實(shí)結(jié)算有關(guān)款項(xiàng)；合同類、說明類費(fèi)用結(jié)算：則根據(jù)驗(yàn)收制度驗(yàn)收，按合同條款如實(shí)結(jié)算款項(xiàng)。4.預(yù)算方案調(diào)整與執(zhí)行監(jiān)督預(yù)算方案調(diào)整的操作流程如下圖：在具體的操作規(guī)定

28、上，首先，預(yù)算單位在預(yù)算執(zhí)行過程中根據(jù)實(shí)際需要提出年度預(yù)算方案調(diào)整，或運(yùn)營中心、財(cái)務(wù)中心、項(xiàng)目公司運(yùn)營部、財(cái)務(wù)部等有關(guān)單位在監(jiān)督預(yù)算執(zhí)行時(shí)提出修改建議；其次，評(píng)審小組對(duì)預(yù)算調(diào)整方案或建議進(jìn)行會(huì)審，會(huì)審?fù)ㄟ^后預(yù)算單位調(diào)整原方案，并按調(diào)整后方案執(zhí)行。預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督方面，各財(cái)務(wù)部門及費(fèi)用使用單位應(yīng)分別設(shè)立預(yù)算監(jiān)控臺(tái)帳如：預(yù)算執(zhí)行情況登記表（如下），用于掌握預(yù)算執(zhí)行情況、使用進(jìn)度。每月12日費(fèi)用使用單位（項(xiàng)目策劃部）將上月預(yù)算執(zhí)行情況登記表報(bào)所在單位的財(cái)務(wù)復(fù)核，每月 3 日各單位財(cái)務(wù)部門將復(fù)核無誤的預(yù)算執(zhí)行情況登記表報(bào)運(yùn)營中心，抄報(bào)財(cái)務(wù)中心，每月 5 日運(yùn)營中心將編制好的預(yù)算執(zhí)行情況匯總表報(bào)主管運(yùn)營副總

29、裁。每月費(fèi)用統(tǒng)計(jì)區(qū)間為：每月1日至月末最后一天，由運(yùn)營中心、財(cái)務(wù)中心聯(lián)合對(duì)各預(yù)算單位的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行審計(jì)，并根據(jù)實(shí)際需要對(duì)預(yù)算進(jìn)行調(diào)整；預(yù)算制訂后，要求每季度費(fèi)用支出不超出預(yù)算，上月余額可結(jié)轉(zhuǎn)下月使用，各類別可相互挪動(dòng)，但不可挪作銷售費(fèi)用以外的用途。5.預(yù)算編制考核預(yù)算單位必須于每年12月10日前將下年度預(yù)算方案報(bào)評(píng)審小組，評(píng)審小組必須及時(shí)組織會(huì)審，并在12月20日前完成各預(yù)算單位的初審工作，12月31日前完成二次會(huì)審，1 月份簽訂預(yù)算責(zé)任書；預(yù)算單位收到已經(jīng)批復(fù)的預(yù)算方案后，1 個(gè)工作日內(nèi)將預(yù)算方案復(fù)印件送項(xiàng)目公司及地區(qū)公司財(cái)務(wù)部備案；對(duì)于未能按規(guī)定時(shí)間擬定、報(bào)送、會(huì)簽預(yù)算方案的單位或部門

30、，每延遲一天，扣罰單位或部門責(zé)任人當(dāng)月獎(jiǎng)金的 5%，超過三天，且無正當(dāng)理由的，扣罰責(zé)任人全月獎(jiǎng)金。銷售費(fèi)用預(yù)算列入年終獎(jiǎng)金考核內(nèi)容，按預(yù)算完成情況進(jìn)行考核，節(jié)約有獎(jiǎng)，超支懲罰，具體在后面有詳述。6.銷售費(fèi)用獎(jiǎng)勵(lì)與處罰在年度銷售收入、銷售率、年度目標(biāo)實(shí)收均價(jià)三項(xiàng)指標(biāo)都達(dá)標(biāo)的情況下，可獲得年度營銷費(fèi)用節(jié)約獎(jiǎng)勵(lì)：獎(jiǎng)勵(lì)以獎(jiǎng)金形式發(fā)放，作為集團(tuán)已有獎(jiǎng)金制度的補(bǔ)充；獎(jiǎng)金來源為每年在完成任務(wù)情況下節(jié)省的銷售費(fèi)用，年度獎(jiǎng)金總額提取比例為該年度所節(jié)省銷售費(fèi)用的10；年度獎(jiǎng)金與年終獎(jiǎng)一起發(fā)放，各公司將發(fā)放情況報(bào)集團(tuán)運(yùn)營中心和人力資源部備案。處罰分季度和年度：季度考核上：超出部分季度預(yù)算 10，扣發(fā)考核對(duì)象當(dāng)季度最后一月 50效績(jī)工資；季度預(yù)算 10<超出部分季度銷售費(fèi)用預(yù)算 30，扣發(fā)考核對(duì)象當(dāng)季度最后一月 100效績(jī)工資；季度預(yù)算 30<超出部分季度預(yù)算 50，扣發(fā)考