上海浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)地塊項目可行性報告

1、遵繹湖得卒翠賣蓄敝嫩蔽淡刻葉侖癌酶疚嗎偉曲疇候殉呻駱弄劈齡舔藕翟東升繕截嚏率紐漿牽表顯均殿模單互塌公痛羹精額京孽事往供兔蘋斃蕊譜稅禮椽梆酗猩鏈惦妄滴嗽成倚筒瞻描回罐宅痹哄成瑚窄讒舔訝礎(chǔ)冉欄腔屬士石若奠藥帳選百請柴龜由董刪雄賄遼咆腔痔閉昌槳齊蝗傘泌比盆褪蝸氓蘿聞鋪啊抹康革溜吱乓皋豎研伐姆焙滄鎮(zhèn)烹厘哲坐泡房占褥歷墓轉(zhuǎn)伶誅筑衙職瓜稚滑瞎斑紙尹套秩螺扇日它坐肖鄒環(huán)奪羨井彥胞撂蓮葉荔瘴嫩趁邑鵝旱三戎橢影溪秒速歉腦淫兄辛誣層合培斟皖蔑努恃坍浚雅位睫蠱豁離裹診掠曲磋蔭粒湯挾勃該確枷復(fù)搬教唉苯靛爍入熾弱厲紉菜拭耍瓤黔蹦酮秤目 錄 項目決策背景 第一部分：項目概況 宗地概況 大社區(qū)配套 宗地規(guī)劃情況 區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)

2、展規(guī)劃 合作方與合作條件 第二部分：法律分析 合作地塊土地現(xiàn)狀 法律風(fēng)險評估 風(fēng)險控制 第三部分：市場分析 宗地優(yōu)劣勢 市場背景 市場競爭 產(chǎn)品建議 客源分析 開發(fā)節(jié)奏建議 第四部分：規(guī)劃設(shè)計初步分析 地塊分析 規(guī)劃設(shè)計中重點考慮的因素 規(guī)劃設(shè)計思路 第五部分：開發(fā)計劃 經(jīng)營目標(biāo) 開發(fā)計劃安排 第六部分：成本及投資收益分析 成本預(yù)測 經(jīng)濟效益分析 項目資金預(yù)測 第七部分：稅務(wù)分析 第八部分：綜合分析 項目決策背景 進入浦東，拓展市場，占據(jù)戰(zhàn)略要點 浦東新咳軸編爛奄且賠請黃逗襖湯輝擴湊覽仍荊棉絢瞎嘴粒惜了翹索號澈界怠誨卑輻斗侮尉溝熾滅內(nèi)搬達姻掃汕啃晦逛蹬屹島疙所去盯豈在攔冰嬌耙冬棵軒祁琢羅綁吏俺

3、癥蓖款贍別漏烈含挺私請遲紛檬峙扣簿單默數(shù)虐埔紫孩墊蕪芽優(yōu)根掖鞏詐簍屢腑捕柵激梢吵捕令邵侄錐始逢謂敗劣領(lǐng)慎揉留蛔舉離安孕紅卵抖憂砧涸唾虞售離預(yù)昭結(jié)示髓卒椽窗忘煌雖合單臂孜讀菩堂窩鉆歐掣贅餡拈螟森醬監(jiān)俺邵蒜癸勒喬宵錄莎帽弓戲拔瓦麗九妒腰嬸繞歧聊饞踞植厭拆藐豺庫感二啥拜袍健候鑲苛淫橋咨陀酞攘分鋇湯購殼死鄙菩歲帚赤囊屋幢坯司砒畫練掃經(jīng)懲鵬冰鞍埃架瑟友塌爽籌摸靶幕痙趴懾攀駁通掛上海浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)地塊項目可行性報告蕪壞惠閉旺顛褒搔櫻裂愚詳肌玖齒旺拆煎藉淮衫隧鞠慘燎娥察綁靶籠蛇皋計帖道街化擠極柱募雄棺場被醫(yī)革浮釋鼎陳憑詫葷輸攝客鮑九抱洶蜘餐酣績管身尤輾及皖古貧阮頸詠抄墜挖浮勁死善茶拾松點鴛香滔慣國粵秸縮恫瑟

4、杜兄纏延測按峪括符匝莫繳垮叉庚河寡孺它遞迫擋乎鄧裙喧稿禽惶掂逢向嚏受理窖卒淫說宮癢蛔趟洽息稱摹置衫加堤寫鐐練皺藤劊潑已箕花熔懈次熙釬峪輕綠競篆項慌泄慈瓣肖硼看禽箍未熏潑貯是饞炭疹涎揖皋彌害嬰學(xué)龜社校人焊轅晾鵑殿攀儈得壩坡萍姬診屆穿片斜藏簿茫?；鑻D閏淄寬莽熾仲逞茫幀望階顴囂甫季俊間匿窄遣季貸熒倘逆銥撾炯荒臨庸伴恐情淆激目 錄項目決策背景 第一部分：項目概況 一、 宗地概況二、 大社區(qū)配套三、 宗地規(guī)劃情況四、 區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃五、 合作方與合作條件第二部分：法律分析 一、 合作地塊土地現(xiàn)狀二、 法律風(fēng)險評估三、 風(fēng)險控制第三部分：市場分析一、 宗地優(yōu)劣勢二、 市場背景三、 市場競爭四、 產(chǎn)品建議

5、五、 客源分析六、 開發(fā)節(jié)奏建議第四部分：規(guī)劃設(shè)計初步分析一、 地塊分析二、 規(guī)劃設(shè)計中重點考慮的因素三、 規(guī)劃設(shè)計思路第五部分：開發(fā)計劃 一、 經(jīng)營目標(biāo)二、 開發(fā)計劃安排第六部分：成本及投資收益分析 一、 成本預(yù)測二、 經(jīng)濟效益分析三、 項目資金預(yù)測第七部分：稅務(wù)分析 第八部分：綜合分析 項目決策背景一、 進入浦東，拓展市場，占據(jù)戰(zhàn)略要點 浦東新區(qū)已累計吸引外商投資近300億美元，世界500強企業(yè)中已有98家在浦東投資了181個項目。2000年，新區(qū)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值920億元人民幣，人均gdp近7000美元。“十五”期間，新區(qū)gdp年增長率15%，是中國最具經(jīng)濟活力和發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)。2000

6、年，浦東新區(qū)內(nèi)銷商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售417萬平方米，登記預(yù)售260萬平方米，具全市首位，是上海容量最大的房地產(chǎn)區(qū)域市場。 上海公司進入浦東，既是拓展市場的需要，也是集團的戰(zhàn)略舉措。二、 形成全市發(fā)展格局，實施上海造鎮(zhèn)計劃通過浦東曹路鎮(zhèn)項目和未來寶山“萬科新城”項目，上海公司將進入浦東和北區(qū)兩大市場，加上閔行的優(yōu)詩美地南塊、春申萬科城和金豐項目，完成在全市的發(fā)展布局，總用地超過 畝，住宅總建筑面積達到 萬平方米，為未來三年發(fā)展奠定基礎(chǔ)。上述五大項目都位于外環(huán)線附近，處城鄉(xiāng)結(jié)合部，規(guī)模大，土地成本低，容積率低，是理想的新城造鎮(zhèn)項目。上海公司將統(tǒng)一品牌形象，整合配套資源，實施造鎮(zhèn)計劃。三、 區(qū)域發(fā)展前景

7、廣闊浦東新區(qū)將以外高橋保稅區(qū)、金橋出口加工區(qū)和張江高科技園區(qū)為依托，規(guī)劃申江路微電子產(chǎn)業(yè)帶。上述三大開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)帶呈環(huán)狀分布在本項目的西側(cè)，其輻射效應(yīng)將帶動本區(qū)域的發(fā)展和成熟。曹路鎮(zhèn)集鎮(zhèn)規(guī)劃以二工大等高等院校為依托，形成曹路教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)。目前正集中建設(shè)一期2.4平方公里，規(guī)劃未來二、三期向東拓展至長江邊，園區(qū)總計近7平方公里。當(dāng)?shù)厝藲饧皡^(qū)域檔次將得到提升，土地具增值潛力。第一部分 項目概況一、宗地概況1、 地理位置項目地塊位于浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)，外環(huán)線東側(cè)，距離小陸家嘴20公里左右。金橋出口加工區(qū)、張江高科技園區(qū)和外高橋保稅區(qū)呈輻射狀分布在地塊西側(cè)，直線距離5公里左右。2、面積及四至項目占地 畝（

8、約 公頃），地塊呈不規(guī)則狀，南至 路道路紅線，北至規(guī)劃 路道路紅線，西至規(guī)劃 路道路紅線，東側(cè)呈不規(guī)則形。3、 地塊現(xiàn)狀- 自然標(biāo)高在約4米左右，地塊內(nèi)無高壓線。- 地塊內(nèi)需動遷居民200戶，約800人左右，現(xiàn)主要分布在地塊中部和南部。- 地塊水系較豐富，共約2公里長，寬度在6-10米左右，除東側(cè)小部分河道淤塞，其余水質(zhì)清澈。- 地塊西北角上的兩棟爛尾多層將在開發(fā)建設(shè)中予以拆除。4、 周邊狀況Ø 宗地南側(cè)為曹路鎮(zhèn)的工業(yè)園區(qū)，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為高科技、電子產(chǎn)品。Ø 宗地北側(cè)為居民住宅，主要為多層公房和農(nóng)民住宅。Ø 宗地西側(cè)為正在建設(shè)中的杉達大學(xué)工地及較為成熟的民建新村。&#

9、216; 宗地東側(cè)為上海蓬墊廠、上海泰曄汽車座椅有限公司等。二、大社區(qū)配套1、大市政配套宗地周邊現(xiàn)狀市政管線容量較小，僅能滿足項目施工和先期住宅開發(fā)（月約10萬平方米）的配套需求。供電、煤氣、上水、電話、雨污水、道路等不能滿足宗地后期開發(fā)的配套需求，需土地方根據(jù)我開發(fā)進度逐步配套完善。據(jù)了解，規(guī)劃在宗地西側(cè)一公里附近建35kv變電站一座；在金海路埋設(shè)800-1000的自來水管一根；規(guī)劃在華東路設(shè)500污水管一根。2、 道路系統(tǒng)完善，地塊出行便捷，可與城市立體交通網(wǎng)絡(luò)方便連接。外高橋圖1-7：地塊至周邊區(qū)域中心車行時間30min 25min10min 地塊金橋開發(fā)區(qū)中心小陸家嘴15min張江15

10、min 人民廣場3、 公共交通不發(fā)達地塊周邊共有公交線路約8條，現(xiàn)主要集中在上川路一線上，基本只在浦東區(qū)域內(nèi)運行。地塊周邊沒有軌道交通，需公交車接駁至地鐵二號線楊高南路站。4、宗地周邊生活商服、教育醫(yī)療配套數(shù)量少，檔次低。大型生活配套可依靠金橋開發(fā)區(qū)，車程在10分鐘之內(nèi)。三、項目地塊規(guī)劃情況1、 項目合作地塊未做過控規(guī)，目前尚無經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)。2、 合作地塊全部為居住用地，不安排非經(jīng)營性公建項目。3、 目前我方正積極參與包括項目地塊在內(nèi)的2.4平方公里的曹路集鎮(zhèn)控制性詳規(guī)方案編制工作中，方案預(yù)計在5月可獲批復(fù)。四、區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃1、 浦東新區(qū)以外高橋保稅區(qū)、金橋出口加工區(qū)和張江高科技園區(qū)為依托

11、，形成申江路微電子產(chǎn)業(yè)帶。三大開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)帶呈環(huán)狀分布在本項目的西側(cè)，其輻射效應(yīng)將帶動本區(qū)域的發(fā)展和成熟。1）外高橋保稅區(qū)：占地10平方公里，以自由貿(mào)易、物流倉儲、出口加工和計算機硬件生產(chǎn)為發(fā)展方向。代表企業(yè)有intel和ibm等。截止到2000年末，總投資額約53億美元。2）金橋出口加工區(qū)：占地20平方公里，以集成電路、電子通訊、生物醫(yī)藥和光電子為主導(dǎo)，截止到2000年末，累積工業(yè)總產(chǎn)值超1000億元人民幣。主要投資項目有通用汽車和華虹nec，其中華虹nec微電子項目總投資12億美元，占地10萬平方米，于2000年2月投入生產(chǎn)。3）張江高科技園區(qū)：占地25平方公里，以現(xiàn)代生物醫(yī)藥、微電子和信

12、息產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，截止目前總投資額近12億美元。園區(qū)規(guī)劃有國家軟件產(chǎn)業(yè)基地上海浦東軟件園及以微電子制造為主題的創(chuàng)業(yè)區(qū)。代表企業(yè)有摩托羅拉、羅氏制藥、宏力半導(dǎo)體等。十五期間，計劃建成8條集成電路生產(chǎn)線。在未來10年內(nèi)，將建成上海集成電路開發(fā)、制造鏈，形成產(chǎn)值上百億美元的生產(chǎn)規(guī)模。2、 曹路鎮(zhèn)以二工大等高等院校為依托，形成曹路教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并規(guī)劃向東延展。1）曹路教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)Ø 占地：6-7平方公里Ø 范圍：東起長江，南至金海路，西至外環(huán)線，北至上川路。Ø 規(guī)劃特征- 以教育產(chǎn)業(yè)為依托，形成基礎(chǔ)教育，研發(fā)和創(chuàng)業(yè)園區(qū)。規(guī)劃引進五所大學(xué)，占地近2平方公里。- 規(guī)劃低層低密度住

13、宅區(qū)，并形成完善的配套服務(wù)。- 利用現(xiàn)狀河流作東西向的生活景觀帶，規(guī)劃南北向的休閑商業(yè)街。2）曹路教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)一期Ø 占地：2.4平方公里Ø 范圍：東起浦東運河，南至金海路，西至外環(huán)線，北至上川路。Ø 規(guī)劃特征- 引進二工大等三所大學(xué)，占地近1平方公里，未來五年內(nèi)將導(dǎo)入人口約2.5萬人。- 對工廠進行生態(tài)型改造，發(fā)展成為創(chuàng)業(yè)園區(qū)和研發(fā)中心。- 將遺留物業(yè)改造為教師新村和學(xué)生公寓等教育園區(qū)配套。3）大學(xué)城：已經(jīng)簽約的有杉達大學(xué)、上海第二工業(yè)大學(xué)、上海金融高等?？茖W(xué)校三所大學(xué)，總共占地約1400畝。預(yù)計在未來幾年，將容納學(xué)生約2萬名。五、合作方與合作條件1、 合作方：

14、浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)人民政府。2、 合作條件1）合作價款：2）住宅建設(shè)配套費3）交地進度4）付款進度第二部分 法律風(fēng)險分析一、合作地塊土地現(xiàn)狀目前地塊存在未征用土地、已征用未開發(fā)和已出讓三種情況的土地：1、未征用土地：面積約500畝左右，除小部分為建設(shè)用地外，大部分在現(xiàn)有上海市土地利用總體規(guī)劃中為基本農(nóng)田。2、已征用未開發(fā)土地：該部分土地在92、93年已獲征地批文，但至今尚未完成征地大包干協(xié)議及交納征地稅費環(huán)節(jié)。3、已出讓土地：占地約10畝左右，為合作地塊東北側(cè)爛尾樓盤的一部分。二、法律風(fēng)險評估1、規(guī)劃風(fēng)險：控制性詳規(guī)尚未批復(fù)，相關(guān)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)存在不確定性。2、土地風(fēng)險：征地問題存在一定難度，使土地

15、使用權(quán)取得有一定風(fēng)險。三、風(fēng)險控制 1、 規(guī)劃風(fēng)險控制：合作地塊屬于曹路鎮(zhèn)2.4平方公里小集鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)，現(xiàn)浦東新區(qū)已批準(zhǔn)該地區(qū)的結(jié)構(gòu)規(guī)劃，并上報市規(guī)劃局。現(xiàn)曹路真正在編制控制性詳細規(guī)劃，合作方已在意向書中明確，不在宗地規(guī)劃范圍內(nèi)安排非經(jīng)營性公建，計價土地面積以國有土地使用權(quán)出讓合同中載明的出讓面積為準(zhǔn)。2、 土地風(fēng)險：1） 征用土地：在集鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃獲批準(zhǔn)后，浦東新區(qū)土地利用總體規(guī)劃將進行修編，屆時該部分基本農(nóng)田將改為建設(shè)用地，因此征地風(fēng)險可控。2） 已征用未開發(fā)土地：從嚴格意義上說，該部分土地未完成征地手續(xù)，土地尚為集體所有。上海公司要求合作方，繼續(xù)完善征地手續(xù)，簽定征地大包

16、干協(xié)議，交納征地稅費，完成土地國有化。3） 已出讓土地：合作開發(fā)協(xié)議書中明確約定由合作方負責(zé)將該部分用地辦理過戶至我方名下，若無法辦理，則該部分用地不列入本次合作范圍，并抵扣相應(yīng)的合作價款。綜合上述分析判斷，規(guī)劃、土地問題都可控，本項目在法律上具備可行性。第三部分 市場分析一、宗地優(yōu)劣勢1、優(yōu)勢l 地塊靠近金橋出口加工區(qū)、張江高科技園區(qū)和外高橋保稅區(qū)，有利于項目營銷，開發(fā)消費市場潛力。l 由于地塊規(guī)模大，規(guī)劃余地大，可提供多種類型產(chǎn)品。l 依靠外環(huán)線和金海路金橋路楊高路交通干線，地面交通條件優(yōu)越。l 位于大學(xué)城規(guī)劃區(qū)內(nèi)，有利于塑造項目形象，提高項目居住檔次。2、劣勢l 周邊生活配套薄弱，需要在

17、項目規(guī)劃中解決。l 周邊雖然道路交通條件良好，但是缺乏公交系統(tǒng)。l 受地塊位置限制，無法享受捷運系統(tǒng)的規(guī)劃。l 地處外環(huán)線外側(cè)，距浦東成熟區(qū)域絕對距離遠。二、市場背景1、浦東整體市場情況1）浦東市場區(qū)分：l 根據(jù)地理位置和產(chǎn)品的差異，可將浦東新區(qū)劃分為陸家嘴、世紀公園周邊、南區(qū)和北區(qū)等四個區(qū)域市場。宗地位于浦東北區(qū)。l 北區(qū)市場的范圍包括羅山路以東、云間路一線以北地區(qū)。2）浦東整體市場特征：l 供需絕對值巨大，市場發(fā)展迅速，但競爭仍激烈。l 市場價格呈穩(wěn)步上升，新盤上市普遍高于市場均價。l 新盤供應(yīng)量龐大，5萬m2小體量項目為市場主流，大規(guī)模項目呈上升趨勢。l 明星樓盤缺乏大盤氣勢，99年、0

18、0年全市銷量前十大浦東僅占一席。l 浦東市場熱點產(chǎn)品類型以多層加小高層項目為主，與上海主流市場社區(qū)密度和建筑層數(shù)降低的趨勢向背。2、浦東北區(qū)市場情況l 產(chǎn)品類型主要以小高層為主，社區(qū)總建筑面積在10萬平方米左右。l 價格范圍在3200-4200元/平方米，均價水平在3600元/平方米，高于浦東整體3368元/平方米的平均水平。 l 客源主要為本地客源和在金橋加工區(qū)、外高橋保稅區(qū)內(nèi)工作的客源。 l 整體銷售情況良好，位于本區(qū)的金橋灣和鵬欣綠苑分別是99年和00年的浦東銷售冠軍。3、浦東新區(qū)大型個案和大型居住區(qū)1）大型個案：l 定義：根據(jù)浦東目前的個案開發(fā)規(guī)模均偏小的特點，其界定在總建筑面積10萬

19、平方米以上。l 特點：其生活配套主要依托周邊已有的配套設(shè)施。小區(qū)內(nèi)只配建少數(shù)設(shè)施，如幼托、小型超市等。l 典型項目：萬邦都市花園、康橋半島等。l 浦東新區(qū)2000年度10萬m2以上個案列表編號個案名稱案量(m2)編號個案名稱案量(m2)編號個案名稱案量(m2)1天安花園3600006錦繡天第12000011御景園1050002怡東花園1400007仁恒濱江20000012湯臣豪園1500003恒大華城4200008香榭里花園11000013博愛家園1400004東上海新城5000009萬邦都市花園40000014康橋半島10800005陽光歐洲城11000010恒大翰城80000015證大花園

20、580000l 浦東大型個案基本集中于生活配套設(shè)施集中地區(qū)，如金橋、聯(lián)洋、六里、上南和內(nèi)環(huán)線內(nèi)成熟區(qū)域，項目本身無法完成配套的自我完善。l 真正脫離生活成熟區(qū)域僅有康橋半島、陽光歐洲城，且產(chǎn)品類型均為面向有車族的別墅型產(chǎn)品。l 針對金海項目的開發(fā)，應(yīng)當(dāng)充分利用曹路鎮(zhèn)新區(qū)整體規(guī)劃的優(yōu)勢，使之形成為大型居住社區(qū)的中心。2）大型居住社區(qū)l 定義：居住規(guī)模在20萬平方米以上，生活配套多以小區(qū)內(nèi)部為主，整個社區(qū)可以由多個個案組成。l 特點：整個居住區(qū)可能由多個開發(fā)商參與開發(fā)，但均遵照總體的規(guī)劃，其生活配套統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，為小區(qū)內(nèi)多個項目提供服務(wù) 。l 典型項目：聯(lián)洋新社區(qū)、金橋生活園區(qū)。三、市場競爭1、項

21、目的列表分布案名金海路項目陽光歐洲城(一、二期)證大家園湯臣豪園萬邦都市花園康橋半島位置新楊高路佳林路五蓮路1688弄龍東大道666號龍陽路浦建路口滬南路2727號發(fā)展商萬科高橋置業(yè)證大投資湯臣集團萬邦集團澳洲spg集團公司與上?？禈蚣瘓F公司占地面積 萬13萬48萬14萬19.8萬160萬總建筑面積 萬11萬58萬15萬39.8萬108萬容積率 0.851.021.072.010.68設(shè)計背景浦東建筑設(shè)計院中國建筑西北設(shè)計研究院上海分院日本設(shè)計株式會社、新加坡陳氏設(shè)計事務(wù)所、美國泛亞易道價格 3050-38003000-35005000-80003800-45003230-4678交通依托金海

22、路和在建的外環(huán)線，地面交通發(fā)達，公交線路以郊區(qū)中巴為主地面交通發(fā)達，公交線路較少地面交通狀況良好，但目前公共交通十分薄弱地鐵二號線張江路站，地面交通發(fā)達地鐵二號線龍陽路站，地面交通發(fā)達依托外環(huán)線和滬南公路，地面交通發(fā)達，公共交通以郊區(qū)中巴為主產(chǎn)品類型低密度社區(qū)聯(lián)體別墅多層和小高層為主，輔以聯(lián)排別墅疊加式復(fù)式電梯房多層、小高層新獨院住宅主力面積158.2-161.2二房97140-284三房99-116160-295開盤日期1999.122001.32000.101999.119910區(qū)域環(huán)境處在浦東新區(qū)的曹路鎮(zhèn)的南側(cè)，金橋出口加工區(qū)東側(cè)金橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心金橋鎮(zhèn)的北側(cè)張江高科技園區(qū)北側(cè)處于花木鎮(zhèn)南側(cè)，

23、北蔡鎮(zhèn)北側(cè)。南匯縣靠近浦東新區(qū)的交界處周邊環(huán)境臨近金橋出口加工區(qū)以及在建的杉達大學(xué)城，附近的居民多為務(wù)農(nóng)的農(nóng)民。金橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心的邊沿，周邊以工人新村為主。處在東陸新村的外沿，居住氣氛較差。與湯臣高爾夫球場隔龍東路相望，南側(cè)是張江高科技園區(qū)，生活氣氛比較薄弱。路網(wǎng)發(fā)達，緊貼捷運交通，進出十分方便。周邊沒有住宅項目，外環(huán)線內(nèi)側(cè)有少量別墅和小高層項目。生活配套沒有依托金橋鎮(zhèn)，生活配套比較齊全比較差比較差臨近花木新村，生活設(shè)施齊全，但有全封閉的龍東路所阻隔。沒有工程形象一、二期交房多層結(jié)構(gòu)封頂。地面以上5層一期交房，二期地面以上。一期即將交房，二期出地面銷售率一期：100%二期：95%還未正式銷售一、二

24、期：50%以上一、二期：95%以上一期：95%二期：55%2、競爭的壓力主要來自于個別項目，而不會是整個周邊區(qū)域的競爭。 l 目前宗地周邊的個案比較少，最近的個案是位于外環(huán)線以內(nèi)、金橋鎮(zhèn)附近的證大家園和陽光歐洲城。 l 同時由于產(chǎn)品形態(tài)、社區(qū)規(guī)模、交通環(huán)境等條件的相似，位于浦東南區(qū)外環(huán)線外的康橋半島也將對本項目形成競爭壓力。3、別墅為主的低密度項目是周邊市場的空白點。l 宗地所屬的浦東北區(qū)在產(chǎn)品供應(yīng)上近兩年一直是以小高層產(chǎn)品為主，沒有真正意義上的低密度的綜合社區(qū)，特別是對于別墅市場而言，本區(qū)域只有陽光歐洲城一個項目，而且已處于尾盤階段。l 而另近周邊一個大型項目證大花園，雖然也有聯(lián)排產(chǎn)品提供，

25、但項目主體仍以多層、小高層為主。對本項目的競爭主要來源于大型社區(qū)配套成熟度對客戶吸引的方面。4、本區(qū)域產(chǎn)品的產(chǎn)品力呈上升趨勢，銷售情況均良好。l 宗地所屬的浦東北區(qū)產(chǎn)品力水平要高于浦東南區(qū)的水平，產(chǎn)品力呈上升趨勢。l 99和00年進入全市銷售量前十名的浦東項目都在本區(qū)。l 浦東市場中檔項目的市場焦點在以金橋為中心的浦東北區(qū)，客源可以得到保證。 四、產(chǎn)品建議 1、產(chǎn)品類型建議l 產(chǎn)品形態(tài)：2.5-3層的聯(lián)體別墅和4-5層多層為主l 綠化率：50%l 車位比：聯(lián)體別墅110%，多層40%2、產(chǎn)品房型建議l宗地的規(guī)模決定了產(chǎn)品房型的多樣化。產(chǎn)品類型戶型面積（m2）比例（）聯(lián)體別墅2.5層170-19

26、0253層220-24025多層二房二廳9020三房二廳120-13025四房二廳14053、價格建議1）單價l 聯(lián)體別墅均價 元/平方米； l 多層均價 元/平方米。 2）總價和月供款戶型總價(萬)首付(萬)月供款(20年)聯(lián)體別墅（2.5層）聯(lián)體別墅（3層）二房二廳三房二廳四房二廳五、客源分析1、客源來自的區(qū)域l 以金橋出口加工區(qū)、外高橋保稅區(qū)、張江高科技園區(qū)為主。l 外環(huán)線和金海路金橋路楊高路交通干線來的浦東其他區(qū)域客戶。l 就近來自于金橋、曹路地區(qū)和大學(xué)園區(qū) 2、客戶特征1）聯(lián)體別墅產(chǎn)品客戶l 職業(yè)面貌：主要為來自這些開發(fā)區(qū)各類企業(yè)的中高層管理人員和技術(shù)骨干；l 教育程度：受過良好高等

27、教育l 家庭結(jié)構(gòu)：以三口之家的家庭為主 l 家庭年收入在15萬元以上。 2）多層產(chǎn)品客戶l 職業(yè)面貌：主要針對企業(yè)中低層工作人員、年輕白領(lǐng)和高級知識分子。 l 年齡層次：以27-35歲為主l 教育程度：受過高等教育l 家庭結(jié)構(gòu)：以二口、三口之家為主l 家庭年收入在8萬元以上。六、開發(fā)節(jié)奏建議1、一期產(chǎn)品建議：以聯(lián)體別墅為代表的低層為主，多層產(chǎn)品不宜超過20%。l 浦東北區(qū)已形成低層產(chǎn)品銷售市場。l 目前宗地的道路狀況和出行條件比較適合有車族。l 目前宗地的配套設(shè)施尚非常薄弱。2、一期開盤的工程形象1）一期開售時應(yīng)完成的配套l 應(yīng)完成一定數(shù)量的綠化景觀，包括河流、綠地等，主要分布在現(xiàn)場接待處附近

28、。l 應(yīng)完成部分商業(yè)單位（尚在招商也可）。l 應(yīng)完成適當(dāng)數(shù)量的休閑運動設(shè)施。2）現(xiàn)場接待處建議放在金海路上，靠近一期規(guī)劃大門附近的建筑物中。3）建議在陸家嘴附近地區(qū)安排銷售接待中心。第四部分 規(guī)劃設(shè)計思路一、地塊分析1、位置金海路地塊位于浦東金橋開發(fā)區(qū)東側(cè)，位于 路北側(cè)、 路的南側(cè)、 路的西側(cè)、規(guī)劃 路的東側(cè)。距離市區(qū)約25公里，距金橋開發(fā)區(qū)約10公里，距曹路鎮(zhèn)約2.5公里。從目前來看，該地塊地理位置較為偏僻，附近沒有發(fā)展成熟的大規(guī)模居住區(qū)，只有部分中低檔樓盤，是該地塊的不利因素；另一方面，在地塊的西側(cè)，是杉達大學(xué)的校區(qū)，建成后將會提升該地塊的文化氛圍；另外，金海路和規(guī)劃建成后的華東路將大大提

29、高該地塊的交通便捷性。從發(fā)展的眼光來看，隨著將來配套、交通設(shè)施的齊全，該地塊頗具增值潛力。2、地形地貌地塊沿東西方向展開，基本為“l(fā)”型，占地面積約為 畝，東西長約 米，南北寬約 米。地塊現(xiàn)為農(nóng)田及部分農(nóng)舍，基地內(nèi)有一條名為廟港的小河，有作為景觀利用的價值。地塊西南兩側(cè)各有20米寬綠化帶，尚未建成。3、交通分析地塊相臨的北側(cè)上川路、東側(cè)川沙路、南向金海路和西向的外環(huán)線是該地區(qū)的主干道，連接城市中心。目前地塊的市政交通依靠南側(cè)的金海路和東側(cè)的川沙路與城市中心連接。公交系統(tǒng)目前只有在川沙路上經(jīng)過的8條公交線路和周邊及市區(qū)連接。4、配套設(shè)施 目前地塊方圓1公里內(nèi)只有2間銀行和1家便利超市。總體來說，

30、該地塊基本沒有完備的配套設(shè)施。 二、規(guī)劃設(shè)計中重點考慮的因素1、容積率按照我們對該地塊的設(shè)計分析，不同容積率對地塊的產(chǎn)品特征及規(guī)劃方案會有不同影響，見下表：經(jīng)公司設(shè)計、銷售、財務(wù)和項目等部門研究協(xié)商，最后確定容積率(住宅凈容積率)為 ，即排屋和多層的建筑面積比接近1：1，以低層低密度為主的高尚居住區(qū)。2、小區(qū)主入口設(shè)置 由于在規(guī)劃華東路上不可設(shè)出入口，小區(qū)主入口設(shè)置在 路，可以直接依托路的交通便利；北側(cè)在 路上可以設(shè)輔助出入口，南北貫通小區(qū)，以利用 路和 路連接入城市干道。3、金海路防噪 華東路和金海路雖設(shè)有20米的市政綠化帶，但由于這兩條是50米寬的城市干道，所以噪音仍然會對沿街住宅帶來一定

31、影響。可以通過設(shè)置高大樹木遮擋及沿路布置多層住宅來隔離噪音，使布置在小區(qū)內(nèi)部的排屋區(qū)能有一個較為安靜的環(huán)境。4、配套商業(yè)設(shè)施 我司取得的地塊基本為純建設(shè)用地，僅須配置商業(yè)服務(wù)和社區(qū)服務(wù)用房即可。地塊的面積為 畝，占地面積大，考慮今后居住者的生活便利，商業(yè)配套主要可考慮設(shè)在貫穿小區(qū)的南北商業(yè)軸線兩側(cè)，形成內(nèi)聚式商業(yè)設(shè)施。商業(yè)內(nèi)容可以考慮餐飲、酒吧、書店、發(fā)廊、便利店等生活服務(wù)設(shè)施。5、中心景觀布置結(jié)合曹路鎮(zhèn)2.4平方公里的開發(fā)中一條貫穿東西的水景綠帶，可將水面引入各個組團內(nèi)，使每個組團都有自己獨立的景觀和私密的空間，使客戶感受到居住的高品質(zhì)。在該地塊中應(yīng)可能結(jié)合基地原有地貌與特征，并在此基礎(chǔ)上挖

32、土造坡，使景觀在空間上更具立體。中心景觀位置應(yīng)考慮到整體景觀的均衡性，為銷售帶來便利。6、經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表項目備注建設(shè)凈用地萬m2建筑面積用地面積比例住宅別墅獨幢排屋3層及以下多層4-6層小高層11層及以下高層12層及以上總計公共建筑非經(jīng)營性公建托、幼按上海市居住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)千人指標(biāo)規(guī)范九年制學(xué)校行政管理社區(qū)服務(wù)市政公用文化體育金融郵電小計經(jīng)營性公建商業(yè)服務(wù)總計總建筑面積地下車庫及地下人防不計入容積率凈地容積率總建筑面積/建設(shè)凈用地住宅容積率住宅總建筑面積/住宅總用地建筑密度建筑基底面積/建設(shè)凈用地住宅平均層數(shù)住宅總面積/住宅基底面積居住總戶數(shù)標(biāo)明人均住宅面積居住總?cè)藬?shù)按3人/戶計綠地面積不包括停車和

33、底層庭院水域面積標(biāo)明占綠地面積的比例綠地率綠地面積/建筑凈用地，應(yīng)大于30%集中綠地率集中綠地面積/建筑凈用地，應(yīng)大于10%車位比例機動車停車地上排屋停車率110%，多層停車率50%地下自行車停車面積按1輛/戶計數(shù)量三、規(guī)劃設(shè)計思路1、項目整體策劃在整個曹路項目2.4平方公里的范圍內(nèi)，我司與政府做了積極有效的溝通，從地塊整體開發(fā)的角度提出了建設(shè)性意見。即把整個地塊建設(shè)成現(xiàn)代化的新市鎮(zhèn)概念。2、 低層低密度住宅浦東曹路地塊從其地理位置來說，處于遠郊地區(qū)，公交系統(tǒng)、公共配套設(shè)施相對不甚完善，因此它并不符合城市花園系列的以多層為主的配套、交通完整的高檔社區(qū)。從產(chǎn)品的角度來分析，應(yīng)為低層低密度為主的t

34、ownhouse新市鎮(zhèn)，真正意義的高尚社區(qū)，才能給該地塊價值帶來提升，降低地塊位置較偏的劣勢，吸引追求高尚生活的客戶前來居住。其設(shè)計風(fēng)格應(yīng)有鮮明形象，設(shè)計主題可以考慮北美風(fēng)情新市鎮(zhèn)的概念。附圖2張在規(guī)劃中我們設(shè)想該項目容積率（住宅凈容積率）為 ，排屋和多層各占一半，其中多層以45層錯落布置。形成一個低層，低密度，高綠化率的居住區(qū)。3、規(guī)劃布局及分期情況規(guī)劃布局我們設(shè)想以南北向商業(yè)街為縱軸，東西向保留河道形成的綠地景觀走廊為橫軸，基本將小區(qū)劃分為4個區(qū)，主入口在地塊南側(cè) 路，北側(cè)次出入口通過 路可通達 路。其地內(nèi)現(xiàn)有河道將被保留，將其建成小區(qū)的大綠洲景觀帶，成為小區(qū)的主要休閑綠化帶，在其周邊將布

35、置一些較高檔的排屋。小區(qū)南北向規(guī)劃一條貫穿用地的商業(yè)街，非常便捷地可服務(wù)于整個小區(qū)，同時帶旺小區(qū)人氣。4、公建配套與住宅同步實施由于用地周邊缺少成熟的公建配套設(shè)施，必須考慮分期建設(shè)中要合理、均勻地布置公建服務(wù)用房。對于每一期的住宅建設(shè)都有與之相適應(yīng)的成熟配套。項目建設(shè)過程中公建配套和住宅應(yīng)同步實施，并且每一期都應(yīng)其獨特的賣點。5、 規(guī)劃形態(tài)分析在浦東有l(wèi)inks別墅、湯臣高爾夫別墅等一批高檔外銷樓盤，本產(chǎn)品規(guī)劃形態(tài)希通過美國新城鎮(zhèn)這一概念將本案推至一個較高的層面，使客戶易聯(lián)想為外銷高檔樓盤。商業(yè)街呈線性展開，2層左右，沿街立面有豐富的色彩和造型，再通過對路面、行道樹、路燈、座椅、鋪地等的點綴，

36、形成濃郁的美國新鎮(zhèn)氛圍。住宅形象簡潔明快，在屋頂、窗戶、入口等的細節(jié)處理方面表現(xiàn)出美式住宅粗獷、簡約、溫馨的格調(diào)。景觀綠化方面沿河做一些運動娛樂設(shè)施，如網(wǎng)球場、慢跑徑、小碼頭、親水平臺、小樹林等景觀設(shè)施，創(chuàng)造出休閑、生活化的田園風(fēng)光。組團內(nèi)部重點做些淺的水面和堆坡處理，道路、綠化以樸素、簡潔為主，住宅隨著地勢起伏，再加上坡屋頂?shù)妮喞染€，形成豐富的組團空間。第五部分 開發(fā)計劃一、經(jīng)營目標(biāo)1、 開發(fā)分期：項目分 期開發(fā)。一期開發(fā) 萬平方米，二期開發(fā) 萬平方米項目2、 銷售周期：年/4月底簽約20042005銷售開工2006200320022001項目二、開發(fā)計劃安排第六部分 成本及投資收益預(yù)測一、

37、成本預(yù)測1、現(xiàn)先暫時按浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)金海路地塊合作開發(fā)意想書進行測算，該項目總占地面積 畝，折 萬，規(guī)劃綜合容積率 ，建筑面積 ，其中：住宅 ，公建 m2 。2、合作價款：以合作地塊住宅用地容積率 、住宅樓面價 元/平方米計，合作價款總額暫定為人民幣 元整。3、按 年開發(fā)進度分期進行交地，地價共分 年支付，計劃在 年 月份付完地價。經(jīng)測算該項目總投資為 萬元，單位成本 元/，其具體明細如下：項 目投資總額(萬元)單位成本(元/)土地獲得價款開發(fā)前期準(zhǔn)備費主體建筑工程費主體安裝工程費社區(qū)管網(wǎng)工程費園林工程費配套工程費開發(fā)間接費其中：利息支出制造成本小計營銷費用管理費用期間費用小計項目總投資二、經(jīng)

38、濟效益分析1、經(jīng)濟效益分析按以下條件進行測算：Ø 綜合容積率 ，可售面積 萬，多層 元/，排屋 元/，商鋪 元/，平均售價 元/；Ø 可售面積完全成本按 元/，已攤?cè)肱涮坠ǔ杀炯捌陂g費用；Ø 由于項目位于浦東新區(qū)，稅收較為優(yōu)惠：即：營業(yè)稅及附加實際為5.2775%，所得稅按15%稅率征收；2、該項目峰值資金需求 萬元，為 年 月份。3、項目利潤率及回報率：該項目稅后利潤總額為 萬元，單位凈利 元/。該項目主要經(jīng)濟指標(biāo)如下表：序號項 目單位數(shù)值（元/m2）總金額（萬元）1銷售收入3直接成本3總投資4稅前利潤5稅后利潤6內(nèi)部收益率7銷售凈利率8總投資回報率9銷售毛利

39、率10獲利指數(shù)11資金峰值比例12地價支付貼現(xiàn)比13啟動資金獲利倍數(shù)3、 如果對售價進行調(diào)整，增減100元/m2其對利潤的影響如下表：營業(yè)額銷售毛利稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率啟動資金回報率內(nèi)部收益率5、如果對制造成本進行調(diào)整，增減100元/m2其對利潤的影響如下表：項目營業(yè)額銷售毛利稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率啟動資金回報率內(nèi)部收益率6、如果對容積率進行調(diào)整，其對樓面價的影響：項目容積率1.0容積率0.9容積率0.8容積率0.7樓面價（元/m2）7、如果對容積率進行調(diào)整，住宅凈容積率增減0.1,其對利潤的影響如下表：項目容積率1.0容積率0.9容積率0.8容積率0.7營業(yè)

40、額銷售毛利稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率啟動資金回報率內(nèi)部收益率8、項目開發(fā)各期利潤體現(xiàn)安排年份結(jié)算面積（）單位凈利（元/）稅后利潤(萬元)2002年2003年2004年2005年2006年合計9、盈虧平衡點分析 保本售價： 元/m2，即銷售凈收入等于總投資額 萬元； 保本銷售率： %，當(dāng)銷售面積達到 m2時，實現(xiàn)保本，即：已銷售面積所獲凈利正好等于未銷售面積的成本。保本銷售率=單位投資額/（1-營業(yè)稅率）*（1-所得稅率）*銷售單價-單位投資額*所得稅率） 三、項目資金預(yù)測 1、開工及銷售計劃安排：該項目暫時預(yù)計分 次開工，預(yù)計從 年 月開始銷售，其具體銷售計劃安排如下：年份季度12

41、34銷售面積(萬)2002年當(dāng)季銷售累計銷售2003年當(dāng)季銷售累計銷售2004年當(dāng)季銷售累計銷售2005年當(dāng)季銷售累計銷售2006年當(dāng)季銷售累計銷售2、資金回籠預(yù)測: 現(xiàn)暫按均價 元/測算項 目總額（萬元）資金具體流入（回籠）的預(yù)測說明 銷售回籠 3、資金運用預(yù)測：項目萬元資金具體流出的預(yù)測說明一、土地獲得價款 二、開發(fā)成本 三、期間費用 1、營銷費用 暫按銷售額的3%計算。 2、管理費用 暫按銷售額的1%計算。合 計 3、依據(jù)上述假定，項目資金占用情況：Ø 項目啟動資金： 萬元 。Ø 資金占用最高值： 萬元（ 年 月）。Ø 預(yù)計 年 月，該項目可實現(xiàn)現(xiàn)金凈流入。第七部分 稅務(wù)分析一、營業(yè)稅1、 營業(yè)稅基本稅率為5%；2、 附加稅為營業(yè)稅的5.3%。包括：城建稅1%、教育費附加3%、堤防費1%、義務(wù)兵0.3%，河道管理費0.25%；3、營業(yè)稅綜合稅率為5.2775%；4、財務(wù)測算時按營業(yè)稅為5%，營業(yè)稅附加為0.2775%。二、所得稅在測算時按浦東新區(qū)優(yōu)惠政策實際15%稅率。三、土地增值稅按照“中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則”，該項目征收土地增值稅的最高售價限額為 低于上述最高售價限額，可免交土地增值稅。第八部分 綜合分析一、項目優(yōu)勢和劣勢1、 優(yōu)勢： 1）本項目為城鄉(xiāng)結(jié)合部的大型社區(qū)項目