金洲島旅游開發(fā)中心項目可研報告

1、金洲島旅游開發(fā)中心項目可行性研究報告目 錄第一章 總論11.1項目背景11.2項目概況11.3項目建設(shè)單位簡況21.4項目提出的理由與過程4第二章 項目建設(shè)的必要性8第三章 市場分析103.1土地市場運行現(xiàn)狀103.2項目升值潛力分析與價格預(yù)測14第四章 場址建設(shè)條件214.1場址現(xiàn)狀214.2場址建設(shè)條件21第五章 建設(shè)方案285.1總平面布置285.2道路工程305.3給排水345.4供配電及弱電375.5燃?xì)夤こ?25.6綠化工程435.7消防44第六章 節(jié)能、節(jié)水、節(jié)約土地措施466.1節(jié)能466.2節(jié)水措施466.3節(jié)約土地46第七章 環(huán)境保護(hù)477.1編制依據(jù)477.2環(huán)境現(xiàn)狀47

2、7.3環(huán)境影響477.4綜合治理及措施47第八章 項目的運作與管理498.1項目運作模式498.2項目運作思路498.3項目管理50第九章 項目實施進(jìn)度安排及招標(biāo)方案519.1項目實施進(jìn)度安排519.2招標(biāo)方案51第十章 投資估算與資金籌措5210.1投資估算5210.2人工及主要建筑材料估算5510.3資金籌措5510.4投資計劃56第十一章 財務(wù)評價5711.1財務(wù)評價依據(jù)5711.2收入估算5711.3稅金估算5711.4成本估算5811.5資金來源與運用平衡分析5811.6償債能力分析5811.7財務(wù)評價結(jié)論58第十二章 社會評價5912.1項目對社會的影響分析5912.2項目與社會的

3、互適性分析6112.3社會風(fēng)險分析6212.4結(jié)論62第十三章 風(fēng)險分析6313.1項目風(fēng)險因素識別6313.2風(fēng)險評估6313.3降低風(fēng)險的主要措施65第十四章 研究結(jié)論與建議6614.1結(jié)論6614.2建議66附表附表9-2： 項目總投資使用與資金籌措表附表10-1：收入表附表10-2： 總成本費用估算表附表10-3： 利潤與利潤分配表附表10-4：項目投資現(xiàn)金流量表附表10-5：貸款還本付息計算表附件附圖：附圖1：總平面布置圖第一篇 總論1.1 項目名稱及概況1.1.1 項目名稱：xxxx金洲島旅游開發(fā)中心項目1.1.2 主辦單位：xxxx市xxxxxx有限責(zé)任公司1.1.3 項目概況本

4、項目位于xxxxxxxx縣三門鎮(zhèn)湖坪村與堂市鄉(xiāng)湖塘村交界處，東面的湘江，水面寬廣，鱗波蕩漾；三面環(huán)水，地理位置優(yōu)越，公路和水路交通非常便利。尤其是xxxx航電樞紐的建成，使湘江xxxx縣段水位明顯抬高，水面更加寬闊，是一個風(fēng)景秀麗、人文氣息濃厚的旅游勝地。項目總用地面積125596m2，總建筑面積63500 m2。分為酒店，會議中心，娛樂休閑中心，餐飲中心，貴賓樓，渡假別墅，行政辦公，職工宿舍，碼頭、管理用房及其它共九大部分。氣象條件: xxxx縣屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候區(qū)，具有明顯的季風(fēng)氣候，并有一定的大陸特征。氣候濕潤多雨，光熱豐富，四季分明，表現(xiàn)為春溫多變、夏多暑熱、秋高氣爽、冬少嚴(yán)寒、雨

5、水充沛、熱量豐富、澇重于旱。年平均氣溫為19，月平均氣溫1月最低約5、7月最高約29.8、極端最高氣溫達(dá)40.5，極端最低氣溫-11.5。年平均降雨量為1409.5mm，日降雨量大于0.1 mm的有154.7天，大于50mm的有68.4天，最大日降雨量195.7 mm。降水主要集中在46月，710月為旱季，干旱頻率為57%，洪澇頻率為73%。平均相對濕度78%。年平均氣壓1006.6 hpa，冬季平均氣壓1016.1 hpa，夏季平均氣壓995.8hpa。年平均日照時數(shù)為1700 h，無霜期為282294天，最大積雪深度23 cm。常年主導(dǎo)風(fēng)向為西北偏北風(fēng)，頻率為16.6%。冬季主導(dǎo)風(fēng)向西北偏

6、北風(fēng)，頻率24.1%，夏季主導(dǎo)風(fēng)向東南偏南風(fēng)，頻率15.6%。靜風(fēng)頻率22.9%。年平均風(fēng)速為2.2 m/s，月平均風(fēng)速7月最高達(dá)2.5 m/s，2月最低，為1.9 m/s。按季而言，夏季平均風(fēng)速為2.3 m/s，冬季為2.1 m/s。地質(zhì)條件:該片區(qū)地貌由河流沖積小平原和小山崗構(gòu)成，分別占39.3%60.7%，東北部沿江一帶多為河漫灘地，地勢平坦，海拔一般40m左右；西南面多為小丘崗地，地勢略高，丘崗海拔一般100m左右。該片區(qū)土壤類型分自成土和運積土兩大類，自成土以砂壤和第四紀(jì)紅壤為主，廣泛分布于丘崗地；運積土由河流沖積、溝流沖積而成，經(jīng)人工培育成水稻田和菜土，分布于沿江一帶。本項目所在地

7、上述兩種類型土壤兼而有之，土壤組成為粘土、亞粘土及砂礫層，地質(zhì)條件好，施工方便。xxxx縣位于羅霄山脈西麓，南嶺山脈至江漢平原的傾斜地段上，市域總的地勢東南高、西北低。北中部地形嶺谷相間，盆地呈帶狀展布；東南部均為山地，山巒迭障，地勢雄偉。地震：根據(jù)中華人民共和國地震參數(shù)區(qū)劃圖（gb183062001），該區(qū)域地震峰值加速度為0.05g，地震反應(yīng)譜特征周期為0.35，對照地震烈度為度。為地震設(shè)防區(qū)。依據(jù)公路工程抗震設(shè)計規(guī)范（tjj004-89）的規(guī)定，采取簡易抗震設(shè)防。交通條件: xxxx縣地處xxxx發(fā)展重心五區(qū)一廊經(jīng)濟(jì)帶中樞，居長沙、xxxx、湘潭金三角城市群南緣，且水陸交通發(fā)達(dá)，地理位置

8、得天獨厚。緊連最大的鐵路交通樞紐xxxx市，相距大型黃花國際機(jī)場僅50公里。京廣鐵路、京珠高速公路、省道1815線、湘江航運縱貫?zāi)媳?，湘贛鐵路、三二0國道連通東西。全縣公里通車?yán)锍?81公里，實現(xiàn)村村通公路，路網(wǎng)密度達(dá)到每百平方公里44.7公里，居全國先進(jìn)行列。湘江水運可朔江而上至衡陽、零陵，順江而下直達(dá)長沙、岳陽入長江；境內(nèi)xxxx航電樞紐工程已投入運行，淥水大橋也已通車。而金洲島距xxxx縣城淥口20公里，距京珠高速傘鋪互通口僅15公里，由xxxx市中心出發(fā)，走京珠高速傘鋪互通口下，僅40公里。水路方面，金洲島距航電樞紐7公里，距下游xxxx市區(qū)31公里，距上游衡山縣城77公里。地理位置得

9、天獨厚，自古為湘東重要門戶，扼中原通往廣東沿海之咽喉?？h城距江南工業(yè)重鎮(zhèn)、最大的鐵路交通樞紐xxxx僅 15 分鐘路程，社會、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)均與長、株、潭城市群有著十分密切的聯(lián)系，廣泛接受其市場、技術(shù)、資金、信息、人才的輻射和影響，是典型的城郊縣。隨著特區(qū)造勢空間的內(nèi)移和國家西部大開發(fā)政策的全面實施，xxxx縣已成為xxxx對外開放的前沿陣地，被確定為全省招商引資重點縣之一。供電、供水:xxxx縣能源豐富，該處距航電樞紐只有7公里的距離。工業(yè)用電均價0.47元/度，重點工業(yè)0.41元/度，低谷電價0.17元/度。xxxx縣水資源豐富，取水很方便，項目所在地將自行建立供水站，于湘江取水。1.1.4

10、項目建設(shè)規(guī)模項目總用地面積125596m2，總建筑面積63500 m2。其中酒店20000 m2，會議中心6000 m2，娛樂休閑中心20000 m2，行政辦公500 m2，餐飲中心4000m2，貴賓樓4000 m2，度假別墅5000 m2，職工宿舍3000 m2，碼頭、管理用房及其它1000 m2，建筑占地面積15071 m2，容積率0.5，綠地率68%，建筑密度12%?？偼顿Y約48798萬元，建設(shè)期三年，即2011年1月至2013年12月。1.2 研究工作的范圍和總體規(guī)劃設(shè)想本項目可行性研究報告依據(jù)國家有關(guān)部門的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，對項目建設(shè)的必要性、建設(shè)條件、規(guī)劃方案、主要技術(shù)方案、

11、環(huán)保及節(jié)能、配套設(shè)施、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益等方面進(jìn)行分析研究，并提出有關(guān)建議與方案，供投資主體和審批部門作投資決策參考。金洲島旅游開發(fā)中心項目占地188.38畝，是一個集客房、美食、康體、娛樂休閑及商務(wù)金融于一體的高檔休閑酒店。酒店開發(fā)與人文景觀、綠色環(huán)保、碧水藍(lán)天相結(jié)合，建成園林式的酒店商務(wù)區(qū)。本項目規(guī)劃在南邊及西邊各設(shè)置吊橋與西面的陸地相通，亦可通過開發(fā)中心胡西南處乘小船與陸地相通。島上酒店與湖光水色、花草樹木互相輝映。1.3 研究結(jié)論與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)項目名稱所得稅前所得稅后內(nèi)部收益率（%）因本方案采用產(chǎn)權(quán)出售，反租經(jīng)營，資金流動與傳統(tǒng)投資不同，故不能用內(nèi)部收益率來判

12、斷項目是否可行。財務(wù)凈現(xiàn)值（i=12%）（萬元）5044.73367.4動態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）5.617.2靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）5.587.1投資利潤率（%）48.64投資利稅率（%）72.87上繳稅金（萬元）8521.3 根據(jù)上述指標(biāo)，該項目經(jīng)濟(jì)財務(wù)評價可行。1.4 問題和建議關(guān)于總體規(guī)劃：因編制時，各方意見尚未統(tǒng)一，本可行性研究方案僅為概念性規(guī)劃，在此基礎(chǔ)上需進(jìn)一步細(xì)化和優(yōu)化。關(guān)于金洲島的區(qū)位：金洲島目前人氣尚未提升，關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施：本項目周邊的市政基礎(chǔ)設(shè)施已列入xxxx縣總體規(guī)劃，建議xxxx縣政府務(wù)必與本項目進(jìn)度同步實施，還有自建的水利設(shè)施也務(wù)必同期規(guī)劃施工。關(guān)于政策扶持：因x

13、xxx縣的開發(fā)尚未形成規(guī)模，對本項目的影響顯而易見，恰恰該項目的實施對提升xxxx縣乃至xxxx市的城市品位有明顯的促進(jìn)作用，本著互利互惠的原則，建議政府務(wù)必落實項目談判時的最好政策優(yōu)惠。第二篇 項目提出的背景和建設(shè)意義2.1 項目提出的背景2.1.1xxxx市總體城市定位目標(biāo)與戰(zhàn)略思想把xxxx建設(shè)成生態(tài)宜居園林城市;全國旅游城市;構(gòu)筑高科技產(chǎn)業(yè)群；營造都市文化氛圍。進(jìn)一步增強(qiáng)xxxx市作為xxxx城市群和其在湘贛、湘粵重要通道上的中心地位。到2020年，基本實現(xiàn)社會、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化新興城市目標(biāo)。2.1.2 xxxx市域城市空間結(jié)構(gòu)布局xxxx城市遠(yuǎn)景空間結(jié)構(gòu)為“一主三區(qū)”，城市

14、人口為180230萬人。建成以城市快速環(huán)道為骨架的主城區(qū)，面積約150平方公里，是xxxx主要核心地區(qū)；建成新馬新城、云田新城和遠(yuǎn)景納入市區(qū)的淥口城區(qū)。xxxx市整體交通體系構(gòu)建：2.1.3 市區(qū)人口規(guī)劃xxxx市規(guī)劃到2015年，全市城鎮(zhèn)化水平達(dá)60%以上，建成為國家衛(wèi)生城市、國家交通管理模范城市、國家環(huán)境保護(hù)模范城市、全國文明城市。xxxx確立加快推進(jìn)新型城市化的發(fā)展目標(biāo)。 到2015年達(dá)到以下目標(biāo)：全市城鎮(zhèn)化水平達(dá)60%以上，建成國家衛(wèi)生城市、國家交通管理模范城市、國家環(huán)境保護(hù)模范城市、全國文明城市。城市化水平大幅提升，超過全省全國平均水平；城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達(dá)到33平方米；城鎮(zhèn)生活垃

15、圾無害化處理率85%以上，城市生活污水集中處理率達(dá)85%以上，清潔能源使用率達(dá)70%?；窘ǔ少Y源節(jié)約型和環(huán)境友好型城市。 到2015年，城區(qū)人口發(fā)展到160萬人，建成區(qū)面積160平方公里。加快形成“一體三極”的城市格局：即北接長沙，建設(shè)云龍示范區(qū)；西連xx，拓展天易示范區(qū)；南帶xxxx縣，建設(shè)楓溪新城區(qū)。形成城市外環(huán)、內(nèi)環(huán)、中環(huán)，全面增強(qiáng)城市的創(chuàng)新力和帶動力。大力實施“四創(chuàng)四化”工程，完善城市基本功能，提升城市品位。2.1.5 城市擴(kuò)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展對人口增量的推動力按照沿海城鎮(zhèn)發(fā)展經(jīng)驗，在城市擴(kuò)展及經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展期，其人口的增容膨脹速度較快，雖然目前xxxx并未出現(xiàn)人口迅速擴(kuò)增的高潮，但隨著大都

16、市區(qū)定位的出臺及交通網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建，以及xxxx經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，城市化水平的將不斷提高，在xxxx市城市總體規(guī)劃（2006年2020年），xxxx建設(shè)特大城市的發(fā)展方向：2010年城市人口規(guī)模達(dá)到100萬，城市建設(shè)用地規(guī)模達(dá)到100平方公里；2020年城市人口規(guī)模達(dá)到120萬，城市建設(shè)用地規(guī)模達(dá)到120平方公里。2.1.6 xxxx城市發(fā)展對酒店服務(wù)的要求在這一總體規(guī)劃中，到2020年，城市規(guī)劃區(qū)總面積達(dá)到5367平方公里。xxxx城市建設(shè)用地向西依托xxxx大道、西環(huán)路形成河西新區(qū)；向北沿長株高速公路和蓮易高等級公路形成田心、龍頭鋪新區(qū)；向東沿東環(huán)北路和新塘路形成金鉤山、大豐、桂

17、花新區(qū)；向南沿楓溪路和南環(huán)路形成楓溪新區(qū)。構(gòu)成“一江兩岸雙中心，兩主五次七主團(tuán)”的城市空間結(jié)構(gòu)。立足帶動xxxx經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展，將建成三大區(qū)域性經(jīng)貿(mào)交流中心，即在河西新塘片區(qū)規(guī)劃建設(shè)新的金融商務(wù)辦公中心，在河?xùn)|蘆淞商貿(mào)中心建設(shè)以服裝和小商品為主的交易展示中心，在河西的栗雨高科園建設(shè)以高新技術(shù)及信息發(fā)布、商貿(mào)洽談和定期的省市文化經(jīng)貿(mào)周（節(jié)）為主題的區(qū)域性會展中心。近期建設(shè)重點：主要是一江兩岸，雙中心，二主五次，一環(huán)四射，河?xùn)|的“六橫六縱”。產(chǎn)業(yè)：一區(qū)三園，綠地：一帶兩圈四楔，等近期重點建設(shè)項目。由此可知，xxxx金洲島旅游開發(fā)中心項目既處于一級城鎮(zhèn)發(fā)展軸帶體系的范圍內(nèi)，又位于遠(yuǎn)離鬧市區(qū)湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)

18、圈，具有比較好的區(qū)位優(yōu)勢。因此，從整體市政施工時間進(jìn)度分析，xxxx金洲島旅游開發(fā)中心項目正處于整個市政交通施工期，雖然在xxxx金洲島旅游開發(fā)中心項目交盤期，市政項目未完全竣工，但至少xxxx金洲島旅游開發(fā)中心項目的地理優(yōu)勢已完全凸顯，其潛在消費者對xxxx金洲島旅游開發(fā)中心項目的心理信心指數(shù)將同步提升。因此，整體市政配套施工進(jìn)度，將有利于xxxx金洲島旅游開發(fā)中心項目的開發(fā)與附加值的提高。2.2項目的建設(shè)意義2.2.1  滿足城市消費和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長近年來，xxxx的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已有長足提高，酒店業(yè)的消費不斷增長，而xxxx市至今無一家遠(yuǎn)離鬧市、非常幽靜的五星級規(guī)模的休閑酒店

19、，雖然政府在加強(qiáng)這方面的工作，但滿足不了城市各層次住房消費。以滿足那些經(jīng)濟(jì)條件較好，有較高消費要求的客人，因此本項目的建設(shè)很有必要。本項目的建設(shè)投資及產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，必將促進(jìn)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)繁榮和發(fā)展。2.2.2  促進(jìn)城市建設(shè)、提高城市品位隨著城市的發(fā)展，該地段的商業(yè)網(wǎng)點、學(xué)校、集市必將形成，交通、購物、通訊、儲蓄、就醫(yī)也將更為方便。項目實施將促進(jìn)該地段的綜合開發(fā)，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，繁榮城市經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)城市建設(shè)、提升城市品位。 金洲島的旅游發(fā)展定位是以中醫(yī)文化為主題，以休養(yǎng)度假為主要功能的旅游區(qū)。規(guī)劃沿島邊緣設(shè)置一條游覽主環(huán)路，連接自北向南布置的四個景點：靈洲祈福園、中醫(yī)文化

20、園、休養(yǎng)度假區(qū)、康體休閑區(qū)。環(huán)島四周種植常綠喬木，中部則種植多種草藥類植物。游客由島北部西側(cè)碼頭上岸，沿環(huán)形游覽線由北向南游覽。 島北的靈洲祈福園，占地面積約02公頃，構(gòu)筑物以自然石材為主要材料，包括石廊、石柱陣列和祈福石等內(nèi)容。島中部的中醫(yī)文化園，總用地面積為65公頃，主要由草藥園、藥王谷、中醫(yī)文化街三部分組成。島中部偏南的休養(yǎng)度假區(qū)，占地16公頃，包括中醫(yī)理療中心、溫泉洗浴中心、藥膳以及音樂氧吧等內(nèi)容。島南部的康體休閑區(qū)，占地53公頃，主要由陽光康體中心、沙灘浴場、休閑木屋、森林露營地以及網(wǎng)球、排球等運動場地組成。 xxxx地理位置優(yōu)越，交通運輸發(fā)達(dá)，是我國南方重要的交

21、通樞紐。xxxx素有“被火車拖來的城市”之稱，京廣、浙贛、湘黔三大鐵路干線在這里交匯，與北方鐵路樞紐城市鄭州并稱"北鄭南株"。xxxx火車站是全國五大客貨運輸特級站之一，平均每3分鐘接發(fā)列車一次，xxxx北站是中國南方最大的貨運編組站同時也為特等站，日均辦理車輛，解編輛，xxxx為鐵路雙特等站城市。同時，武廣高速鐵路在xxxx設(shè)一等站，滬昆高速鐵路在xxxx境內(nèi)醴陵設(shè)站xxxx市內(nèi)交通便利,座大橋橫跨湘江,湘江五橋紅港大橋、湘江四橋天元大橋、蘆淞區(qū)建設(shè)路和天元區(qū)長江路形成xxxx的“城市內(nèi)環(huán)線”,響石路、響田路、東環(huán)路、南環(huán)路、西環(huán)路條路，東湖、田心、紅旗座大型城市立交橋，

22、湘江二橋石峰大橋、湘江三橋建寧大橋兩座跨湘江大橋形成xxxx的“城市中環(huán)線”。xxxx公路四通八達(dá)，106國道、320國道、211省道、京珠高速公路、醴潭高速公路、滬昆高速公路及規(guī)劃中的京珠高速復(fù)線、上瑞高速公路和連接閩南、贛南、湘南的“三南”公路都在境內(nèi)穿過，全長41.629公里的長株高速公路使得xxxx和省會長沙距離更近。繞城而過的長江第二大支流“湘江”，四季通航，沿江上溯衡陽、廣西，下通洞庭湖、長江，xxxx港為xxxx省八大港之一。千噸級船舶順湘江、經(jīng)長江、通上海達(dá)世界各地?？者\方面，xxxx距黃花國際機(jī)場37公里，經(jīng)長株高速公路二十五分鐘可以到達(dá)。建設(shè)中的“衡茶吉”鐵路和“衡炎”高速

23、公路開通后，xxxx將縣縣通鐵路，縣縣通高速公路，交通強(qiáng)市地位進(jìn)一步鞏固。xxxx的大點的物流公司都在北區(qū)那邊 主要為 xxxx化工 xxxx冶金 南方集團(tuán) 南車集團(tuán) 唐人神 太子奶 貨運集中點的 還是在蘆淞區(qū) 大市場不遠(yuǎn) 服裝等貨運 也有數(shù)十家物流貨運公司第三篇 市場調(diào)查分析與市場定位3.1 xxxx市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀2009年，面對極其嚴(yán)峻復(fù)雜的國內(nèi)外環(huán)境，在國家實施應(yīng)對國際金融危機(jī)的一攬子計劃和市委、市政府全面落實“保二爭一、科學(xué)跨越”戰(zhàn)略的有力帶動下，全市經(jīng)濟(jì)快速實現(xiàn)“v型”反轉(zhuǎn)，回升速度超出年度預(yù)期，總體發(fā)展形勢積極向好。全年各項經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展預(yù)期目標(biāo)全面實現(xiàn)，提前一年實現(xiàn)“十一五”規(guī)劃確

24、定“四個一”目標(biāo)。一、總體形勢積極向好，快速實現(xiàn)“v型”反轉(zhuǎn) 經(jīng)濟(jì)總量實現(xiàn)千億跨越。2009年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1022.6億元，增長14.2%，成為繼長沙、岳陽、常德和衡陽之后的xxxx第五個，中部六省非省會城市第九個過千億元的市州。提前一年實現(xiàn)“十一五”規(guī)劃確定的“四個一”目標(biāo)。經(jīng)濟(jì)快速實現(xiàn)“v型”反轉(zhuǎn)。二、三次產(chǎn)業(yè)競相發(fā)展，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)增強(qiáng) 農(nóng)村經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。2009年，全市一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值107.8億元，增長5.6%，較上年回落0.5個百分點。第二產(chǎn)業(yè)回升加快。2009年，全市第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值560.3億元，增長16.1%，較上年提高1個百分點。一是工業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步回升。二是建筑業(yè)恢復(fù)

25、增長。第三產(chǎn)業(yè)提質(zhì)增速。2009年，全市第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值354.5億元，增長13.9%，較上年提高0.9個百分點。第三產(chǎn)業(yè)對全市經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率為36.5%，較上年提高2.1個百分點，拉動全市經(jīng)濟(jì)增長5.18個百分點。三、投資消費大幅增長，啟動內(nèi)需成效明顯 項目投資增長強(qiáng)勁。2009年，全市完成全社會固定資產(chǎn)投資563億元，增長44.9%，較上年提高10.3個百分點。城鎮(zhèn)投資完成518億元，增長49.8%，農(nóng)村投資45億元，增長5.4%。城鎮(zhèn)投資中一產(chǎn)業(yè)投資3.8億元、二產(chǎn)業(yè)投資289.1億元、三產(chǎn)業(yè)投資225.1億元，分別增長0.3%、44.8%和58.1%。投資對全市經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到6

26、1%，拉動gdp增長8.66個百分點。居民消費持續(xù)升溫。全市實現(xiàn)社會消費品零售總額364.4億元，增長19.6%，扣除價格實際增長21.9%，同比加快5個百分點，其中城市市場加快4.4百分點，農(nóng)村市場加快6.4個百分點。最終消費對全市經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為40%，拉動gdp增長5.68個百分點。四、經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步提高，人民生活繼續(xù)改善 經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步提高。一是財政收入逆勢增長。全年完成財政收入100.3億元，增長22.2%，二是企業(yè)效益逐步改善。全市規(guī)模工業(yè)實現(xiàn)業(yè)務(wù)收入1065.4億元，增長21%，三是城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增長。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17433元，增長12.5%，其中工資性收入和財產(chǎn)性

27、收入增長較多；農(nóng)民人均純收入6502元，增長11.4%，其中工資性收入和轉(zhuǎn)移性收入增長較多。人民生活繼續(xù)改善。城市面貌煥然一新，市民居住環(huán)境明顯改善。五、發(fā)展要素保障有力，城市品位顯著提升 發(fā)展要素保障有力。一是金融市場加快發(fā)展。全市各項貸款余額突破485億元，二是建設(shè)用地較為充分。全年上報用地項目40余項，面積為上年2倍，批回用地面積大幅超過上年水平。三是招商引資形勢較好。全年實際利用外資3.62億美元，增長20.5%，引進(jìn)省外境內(nèi)資金94.8億元，增長28.3%。成功引進(jìn)深圳華強(qiáng)投資150億元的“中國迪斯尼”文化產(chǎn)業(yè)項目落戶xxxx并開工建設(shè)。城市品位大幅提升。城區(qū)人口達(dá)到100.2萬，建

28、成區(qū)面積達(dá)到105平方公里，全市城鎮(zhèn)化率達(dá)到50.3%，同比提高1.5個百分點。提前一年實現(xiàn)“雙百”城市目標(biāo)。創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市一舉成功。城市綠化再度升溫，城市綠化覆蓋率為43.6%，人均公共綠地面積13.1平方米。關(guān)停重金屬污染和造紙企業(yè)80家，取締“十五小”企業(yè)24家。全市新建7座污水處理廠，結(jié)束污水直排歷史。衡炎高速建成通車，實現(xiàn)了“縣縣通高速”目標(biāo)。武廣高速正式通車，xxxx西站投入運營?？h域經(jīng)濟(jì)增勢強(qiáng)勁。縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為強(qiáng)勁，主要表現(xiàn)為工業(yè)、投資、消費的強(qiáng)力支撐。六、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)穩(wěn)步調(diào)整，綜合能耗大幅下降 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整。2009年，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的12.1：53.8：34.1調(diào)整為

29、10.5：54.8：34.7。一產(chǎn)業(yè)比重下降1.6個百分點，二、三產(chǎn)業(yè)比重將分別提高1個和0.6個百分點。2009年國民經(jīng)濟(jì)主要統(tǒng)計指標(biāo)指標(biāo)名稱計量單位2009年比上年增長%人口和居民生活年底總?cè)丝谌f人6900.20.8其中:市鎮(zhèn)人口萬人2980.895.23城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元10.3城鎮(zhèn)居民人均消費性支出元108289.1城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)%38.6-農(nóng)村居民人均收入元49108.8農(nóng)村居民人均生活消費總支出元40205.7農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)%48.9-居民消費價格總指數(shù)上年為100102.4經(jīng)濟(jì)的增長為城鎮(zhèn)居民的外出旅游創(chuàng)造了客觀條件,據(jù)統(tǒng)計xxxx省2009年旅游收入已超過1099

30、億元人民幣, 成為xxxx第七個千億元產(chǎn)業(yè)，年增長29%左右,潛在市場非常巨大。2009年，全省接待入境旅游者130.87萬人次，同比增長17.87%；實現(xiàn)入境旅游收入6.73億美元；接待國內(nèi)旅游者15934.16萬人次，同比增長25.28%；實現(xiàn)國內(nèi)旅游收入1053.52 億元人民幣，同比增長30.25%；實現(xiàn)旅游總收入1099.47億元，同比增長29.08%。這意味著，xxxx旅游業(yè)成為全省繼機(jī)械、食品、石化、輕工、有色、文化產(chǎn)業(yè)之外，又一個跨入千億元行列的產(chǎn)業(yè)。 未來五年，全省旅游產(chǎn)業(yè)要瞄準(zhǔn)“實現(xiàn)總量翻番，躋身全國十強(qiáng)”的目標(biāo)。根據(jù)xxxx統(tǒng)計局工作人員提供的資料，目前xxxx平均每戶家

31、庭人數(shù)約為3.2,平均每戶就業(yè)人數(shù)為1.8，就業(yè)負(fù)擔(dān)系數(shù)為1.56。xxxx城鎮(zhèn)人口年人均可支配收入為17900 元。從我們對xxxx居民的隨機(jī)取樣看，家庭月收入在2000-6000元的比例最大，為64.9%。以下依次為1000-2000元（21.2%），3000-4000元（19.0%），4000-5000元（9.4%），5000-6000元（5.5%），1000元以下（5.1%），8000元以上（4.2%），6000-7000元（2.6%），7000-8000元（1.9%）。家庭月收入在800-2000元的占了68%，超過三分之二，表明xxxx大部分居民還處在事業(yè)發(fā)展初期。但是家庭月收入在

32、2000-6000的也占了23%，將近四分之一，表明xxxx居民還是具有比較強(qiáng)的消費能力。家庭收入在6000元以上的占了9%，近十分之一，xxxx這部分最高收入人群是商業(yè)地產(chǎn)、別墅、高級公寓等高檔物業(yè)的主導(dǎo)消費目標(biāo)。2009年xxxx城鎮(zhèn)居民家庭人平消費性 總支出為 6958.86 元， 購商品房人平支出占總?cè)似街С龅?22%。另從食品支出分析,2009年人平食品支出為 2429.12 元,占人平消費性支出的36.1 %(恩格爾系數(shù)), 根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)30-40為寬裕,由此說明xxxx城鎮(zhèn)居民于2009年,便跨入了寬裕型生活階段,并逐漸向相對富裕方向發(fā)展。3.2 xx

33、xx市酒店業(yè)及旅業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀3.2.1 xxxx市旅游市場分析3.2.1.1 地理位置與環(huán)境分析xxxx市全市總面積1.82萬平方公里，占xxxx省總面積的8.6%。其中山區(qū)(山地、丘陵、崗地)面積987982平方公里，占全市總面積的54.1%；平原面積6984.28平方公里，占全市總面積的38.3%；水面面積1383.9平方公里，占全市總面積的7.6%。xxxx是一個歷史悠久的古城，旅游資源較為豐富，近兩年先后獲得“中國優(yōu)秀旅游城市”、 “全國衛(wèi)生先進(jìn)城市”的稱號，還是xxxx省唯一的“省級園林城市”和省 “文明城市”，現(xiàn)在正爭創(chuàng)“國家園林城市”和“國家交通管理模范城市”，旅游業(yè)與旅游住宿接待

34、設(shè)施業(yè)都呈上升趨勢。3.2.1.2 xxxx市旅游發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析多年來xxxx市的經(jīng)濟(jì)總量一直位居xxxx省第二、第三位。2009年城市人均收入1078元/月，旅游收入21億元，已經(jīng)具有發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的市場基礎(chǔ)。隨著xxxx市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與市民收入和生活水平的不斷提高，效游度假將逐漸成為市民的一種消費時尚，60萬xxxx市民具有龐大的旅游市場消費力。 xxxx市旅游對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率低于全國6%的水平，也低于xxxx全省5.7%的水平，旅游收入的增長速度也低于全國10.7%，xxxx省17.14%的水平。旅游的發(fā)展還大有潛力，并需要加速發(fā)展。2009年，xxxx省的入境旅游收入比上年增長15%

35、，而xxxx市的入境旅游收入和入境旅游人數(shù)均出現(xiàn)增長態(tài)勢，顯示其入境旅游設(shè)施、服務(wù)質(zhì)量都對入境旅游者欠缺吸引力。xxxx市現(xiàn)有旅游接待設(shè)施：飯店：300家客房：3000間床位：10000個xxxx市旅游飯店客房的平均出租率：2009年：75%。以上資料顯示，xxxx市的旅游者接待量與旅游飯店的發(fā)展是基本平衡的，如果旅游接待人數(shù)增加，則顯示xxxx市的旅游設(shè)置條件需從功能上加以完善配套，服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量要提高水平和吸引力。同時，xxxx市的旅游市場有以下發(fā)展趨勢：a、旅游休閑度假者增多xxxx市本地客源的增加和臨近地市（主要是xxxx）游客較前些年有大幅度的增加，更多的游客來xxxx并不是來旅

36、游觀光而是來休閑度假，這是xxxx市旅游人口的一個重大轉(zhuǎn)變。b、對高檔次的旅游住宿接待設(shè)施需求逐漸增大通過對xxxx市旅游住宿接待設(shè)施的一個調(diào)查表明，xxxx市旅游住宿接待設(shè)施業(yè)近兩年來接待外地游客（包括團(tuán)體和散客）的數(shù)量逐漸增大，占了xxxx市旅游住宿接待設(shè)施開房數(shù)的30%以上。尤其是xxxx市中高檔次的旅游住宿接待設(shè)施，這個比例達(dá)到了35%。c、商務(wù)和會議客源增大隨著xxxx成功舉辦了一系列的展覽會和交易會，為xxxx市帶來了大量的商務(wù)客源，在展銷會期間xxxx的旅游住宿接待設(shè)施保持了90%的入住率。上述情況還表明，開發(fā)建設(shè)上規(guī)模、項目齊備具有吸引力的度假中心，不僅具有良好的市場空間與發(fā)展

37、前景，而且符合xxxx市作為一個優(yōu)秀旅游城市加快發(fā)展速度，提高發(fā)展水平的現(xiàn)實需要。3.2.2 xxxx市主要酒店調(diào)查分析我們首先對xxxx市旅游住宿市場狀況進(jìn)行一個詳細(xì)的分析。3.2.2.1 旅游住宿接待設(shè)施數(shù)量xxxx市城區(qū)擁有旅游住宿設(shè)施（包括星級酒店、賓館）共十五家。酒店檔次五星級酒店四星級酒店三星級酒店二星級酒店數(shù)量1149 酒店名稱華天大酒店 國賓大酒店金德大酒店黃金大酒店景逸華天九方大酒店新天賓館天倫酒店天域酒店小華天酒店清泉賓館東方賓館王府井酒店新興賓館荷塘賓館 在xxxx市區(qū)內(nèi)旅游住宿接待設(shè)施所擁有的數(shù)量上看，似乎已經(jīng)形成一定規(guī)模，但是只要略加分析就不難看出：低檔次、低星級的旅

38、游住宿接待設(shè)施占據(jù)了大多數(shù)。這些僅僅屬于一般型的旅游住宿接待設(shè)施。 中、高檔旅游住宿接待設(shè)施只占40%，在這些旅游住宿接待設(shè)施中較高級別的旅游住宿接待設(shè)施（四星級），僅僅只有兩家。而屬于高級別的五星級酒店，在整個xxxx市來講，只有華天大酒店一家。近幾年，旅游產(chǎn)業(yè)正迅猛發(fā)展，如日中天。xxxx又是舉世聞名的張家界旅游勝地必經(jīng)之道。本身又具有豐富的旅游資源，如：等等；其二，xxxx的經(jīng)濟(jì)也在飛速發(fā)展，并需要大量的引進(jìn)外資。就這兩點而言，xxxx建設(shè)高星級旅游住宿接待設(shè)施已迫在眉睫。3.2.2.2 旅游住宿接待設(shè)施客房累計在xxxx市區(qū)的高級別旅游住宿接待設(shè)施中，擁有各種類型與檔次的房間，共計約有

39、1500間（套）。較高級別的房間343間（套），僅占星級酒店房間的22%左右；舒適型房間（指三星級酒店）計413間（套）僅占星級酒店房間總數(shù)的27%；而那些低檔次房間的數(shù)量卻高達(dá)800余間（套），竟占星級酒店客房總數(shù)的一半還要多。3.2.2.3 出租情況xxxx市星級旅游住宿接待設(shè)施的出租情況一般都較好，特別是中、高檔旅游住宿接待設(shè)施的客房出租率一般都在80%以上。（如圖所示）酒店名稱星級客房數(shù)價格出租率備注標(biāo)價優(yōu)惠協(xié)議 華天大酒店 五218358+15%32825885%以上旺季時滿員 國賓大酒店 四125388+15%30823880%旺季時滿員 金德大酒店 三 1102952682168

40、0%旺季時滿員黃金大酒店三9832025623880%旺季時滿員景逸華天三9530822820070%九方大酒店三11029823820050%從以上星級旅游住宿接待設(shè)施的出租率情況上來看，在xxxx市高星級的旅游住宿接待設(shè)施有著更高的出租率。尤其是xxxx的四星級旅游住宿接待設(shè)施平均開房率達(dá)80%以上，旺季更是供不應(yīng)求。這一方面由于xxxx市五星級旅游住宿接待設(shè)施市場空缺，相當(dāng)一部分客人入住到四星級旅游住宿接待設(shè)施。3.2.2.4 營業(yè)構(gòu)成縱觀市區(qū)內(nèi)的幾家中、高星級酒店的營業(yè)構(gòu)成情況，是各具特色。xxxx市星級旅游住宿接待設(shè)施餐飲狀況一覽表酒店名稱星級大廳(個)包房(個)餐位(個)日均營業(yè)額

41、(萬元)人均消費(元)大廳包房 華天大酒店 五3131000850-60150-200 國賓大酒店 四213600650-60150-200 金德大酒店 三223800540-50120-150黃金大酒店三212500435-45120-150景逸華天三2157003.535-45100-120九方大酒店三210600/xxxx市星級旅游住宿接待設(shè)施娛樂項目一覽表酒店名稱星級娛樂健身休閑 華天大酒店 五卡拉ok電游/臺球乒乓球健身桑拿美容美發(fā) 國賓大酒店 四大劇場電游臺球保齡球游泳館健身桑拿美容美發(fā) 金德大酒店 三卡拉ok電游/保齡球游泳館健身桑拿美容美發(fā)黃金大酒店三卡拉ok歌舞廳/桑拿美容美

42、發(fā)景逸華天三演藝廳/桑拿美容美發(fā)九方大酒店三卡拉ok/桑拿美容美發(fā)從以上六家星級旅游住宿接待設(shè)施的營業(yè)構(gòu)成來看，他們各具特色。但有一個情況不容忽視，旅游住宿接待設(shè)施項目比較完善，或某一個部分比較完善的，他們的經(jīng)營狀況就要好一些，客房出租率或那一個部分的經(jīng)營效果就要強(qiáng)一些。3.2.2.5 未來旅游住宿接待設(shè)施建設(shè)情況今年xxxx市教委有一家“教育賓館”凱悅賓館于2005年5月試營業(yè)；其它如銀座大酒店和另外一家合資酒店都處在無限期停建階段或法律糾紛時期，未來兩年內(nèi)不會有所舉動。3.2.2.6 旅游住宿接待設(shè)施業(yè)發(fā)展趨勢分析xxxx市的旅游旅游住宿接待設(shè)施業(yè)發(fā)展較快，并已具有一定數(shù)量。我們認(rèn)為xxx

43、x市今后旅游住宿接待設(shè)施業(yè)的發(fā)展主要是兩點：一個是量的增加：另一個是質(zhì)的提高。可以從以下幾個方面去看xxxx旅游住宿接待設(shè)施的發(fā)展。1）旅游住宿接待設(shè)施布局超越繁華區(qū)域從旅游住宿接待設(shè)施的布局上看發(fā)展。目前，xxxx市的旅游住宿接待設(shè)施主要分布在城區(qū)的中心地帶。隨著城市的發(fā)展和擴(kuò)大，繁華區(qū)也會擴(kuò)充。隨著周末度假、節(jié)日度假、自駕度假等度假方式的增多，郊區(qū)與風(fēng)景區(qū)有可能成為新的繁榮區(qū)，因此將來的xxxx繁華區(qū)域也會增多，旅游住宿接待設(shè)施業(yè)的發(fā)展空間和機(jī)遇也隨之到來。2）自然旅游資源與旅游住宿接待設(shè)施相結(jié)合，度假酒店、特色酒店異軍突起。從發(fā)掘旅游資源上看發(fā)展。xxxx是個旅游資源極為豐富的城市。有等

44、。如何充分發(fā)掘這些旅游資源，充分利用這些旅游資源，發(fā)揮他們的綜合價值，這些都給旅游住宿接待設(shè)施的發(fā)展提供了空間。3）多功能綜合性旅游住宿接待設(shè)施成為趨勢從旅游住宿接待設(shè)施類型上看發(fā)展?，F(xiàn)在的旅游住宿接待設(shè)施基，基本上是一個類型的。即商務(wù)、會議兼旅游綜合性住宿接待設(shè)施。從旅游住宿接待設(shè)施發(fā)展史上看，這只是旅游住宿接待設(shè)施發(fā)展的初級階段。xxxx市還沒有專門是旅游度假性的旅游住宿接待設(shè)施，更沒有風(fēng)景如畫的康體、娛樂型度假村。而這恰恰是目前中國旅游發(fā)展的重要趨勢。專家們早已預(yù)測到，觀光性度假將讓位于保健、娛樂型度假；周末及節(jié)假日的的家庭式度假和情侶式度假已經(jīng)在形成一種趨勢。xxxx有豐厚的自然資源優(yōu)

45、勢，關(guān)鍵是發(fā)展的速度。xxxx市旅游住宿接待設(shè)施的經(jīng)營狀況，從某種程度上已指出了發(fā)展方向。從xxxx旅游住宿接待設(shè)施行業(yè)需求上能夠看到xxxx旅游住宿接待設(shè)施業(yè)的發(fā)展。旅游住宿接待設(shè)施星級高的，設(shè)施完善，項目齊全，服務(wù)優(yōu)秀，經(jīng)營就好，出租率就高。反之經(jīng)營狀況就差一些。它充分說明了社會需要高質(zhì)量的生活。這恰恰證明了社會在進(jìn)步，需求在提高。只有發(fā)展高星級旅游住宿接待設(shè)施才能滿足人們的需求。何況，xxxx市本身就沒有一家五星級休閑旅游住宿接待設(shè)施。3.2.3 xxxx市康體娛樂分析3.2.3.1行業(yè)現(xiàn)狀在各娛樂項目當(dāng)中較為市民喜愛的有ktv包房、茶藝休閑、桑拿足浴及歌舞表演。在市區(qū)內(nèi)不乏一些經(jīng)營較好

46、，生意紅火的場所，如ktv就有九重天歌廳、金碧輝煌歌廳、天上人間歌廳、金色年華歌廳，茶藝有紅珊瑚茶藝廣場、熱帶雨林茶藝廳、米蘿咖啡，劇場有百家劇場、芙蓉劇場，桑拿有華天桑拿中心、芙蓉桑拿中心，陽光臺球俱樂部。同時值得注意的問題如：臨近華天酒店有一條商產(chǎn)云集的小街，個體經(jīng)營者已組建一個初具規(guī)模的桑拿足浴街，但因為其個別規(guī)模小，形式單一，服務(wù)等各種原因、生意清淡，消費這些項目的客源多數(shù)選擇到裝飾豪華、檔次高的賓館和酒店去消費這些項目。另據(jù)調(diào)查20052009年之間xxxx市保齡球運動、健身房、臺球等娛樂項目開始時均有眾多場所，但市民對這一項目的熱情不大，至使這些娛樂項目現(xiàn)今基本處于閑置狀態(tài)。a、x

47、xxx市的康體娛樂項目的構(gòu)成可分為三大類：第一類 娛樂類，其中包括ktv包房和演藝劇場。第二類 休閑類，其中包括茶藝與美容按摩。第三類 健身類，其中包括桑拿足浴、臺球、保齡球。b、行業(yè)容量與經(jīng)營概況:從統(tǒng)計年鑒統(tǒng)計數(shù)字2009年游客帶來的消費收入為26億元。經(jīng)營規(guī)模及上座率分析第一類 娛樂類場所名稱項目名稱規(guī)模上座率九重天歌廳ktv36間95%金碧輝煌歌廳ktv40間90%天上人間歌廳ktv43間90%金色年華歌廳ktv60間95%百家劇場演藝歌舞近1000/座位86%芙蓉劇場演藝歌舞近1000/座位72%第二類 休閑類場所名稱項目名稱規(guī)模（茶位數(shù)）上座率紅珊瑚茶館茶藝20085%熱帶雨林茶館

48、茶藝20095%米蘿咖啡茶藝15090%第三類 健身類場所名稱項目名稱規(guī)模上座率芙蓉桑拿中心桑拿、足浴2498%華天桑拿中心桑拿、足浴3096%陽光臺球俱樂部臺球1595%金太陽保齡球館保齡球2455%（1）第一類（娛樂類）xxxx市ktv大多分布在七一路一帶，它們具有不同規(guī)模、不同檔次，共計數(shù)十家。普遍的上座率均在50%60%。以上列表所述的均是規(guī)模較大、檔次較高的場所，一般上座率均在90%以上，甚至經(jīng)常爆滿。有時還需要提前預(yù)訂。兩家劇場的規(guī)模也都在千人左右，上座率竟達(dá)到了70%80%。這就不難發(fā)現(xiàn)市民對這些項目比較熱愛。他們對文藝表演形式的喜愛，有著優(yōu)良的傳統(tǒng)。xxxx絲弦就是xxxx民間

49、文藝的重要組成部分。另外，對那些規(guī)模較大、檔次高的娛樂場所有所偏好。（2）第二類（休閑類）以上列表中所述幾家茶藝場所，也是眾多茶藝廳中的佼佼者。它們以各自的裝飾特色和規(guī)模受到了市民的喜愛，從上座率的數(shù)字中可以看出，均達(dá)到8085以上甚至更高。（3）第三類（健身類）目前健身類項目主要是桑拿和足浴，市民則比較偏好時下流行的鹽浴和鹽水足浴。像提供這樣項目的桑拿、足浴場所雖然很多，但規(guī)模較小的場所終未受到大眾的青睞?？驮椿旧霞械揭?guī)模大、檔次高、服務(wù)好的賓館、酒店桑拿中心，以至一些賓館，酒店的桑拿足浴項目非?；鸨Ｍㄟ^對以上項目列表說明之后，總的來說xxxx市的ktv包房、茶藝、劇場和桑拿、足浴這些

50、項目，都普遍受到了市民的喜愛。在調(diào)查的過程中，了解到現(xiàn)在康體娛樂業(yè)的客源，是以本地客人為主、商務(wù)與旅游客人為輔：從經(jīng)濟(jì)角度上看，以中等以上收入的人群為主，工薪階層為輔。隨著xxxx市旅游事業(yè)的飛速發(fā)展，商務(wù)與旅游客人將會逐漸增加；隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，工薪階層的收入逐漸增多，目前，以工薪階層的收入來看，康體娛樂項目難以參與過多，故大多工薪階層人士對娛樂市場在持觀望態(tài)度。但是，隨著收入的提高和娛樂市場不斷的完善，工薪階層人士將不斷卷入進(jìn)來，定會給娛樂市場帶來一個更大的客源空間。c、消費狀況現(xiàn)將幾類娛樂項目消費情況進(jìn)行列表說明，下表中列出的都是xxxx市行業(yè)內(nèi)做得較好的幾家。休閑類：場所名稱項目名稱價位

51、（最低消費）規(guī)模（座位）紅珊瑚茶館茶藝10元/人200熱帶雨林茶館茶藝10元/人200米蘿咖啡茶藝25元/人150娛樂類：場所名稱項目名稱價位（最低消費）規(guī)模（座位）九重天歌廳ktv6898元/小時36金碧輝煌歌廳ktv6898元/小時40天上人間歌廳ktv6898元/小時43金色年華歌廳ktv6898元/小時60百家劇場演藝歌舞40元/人近1000芙蓉劇場演藝歌舞40元/人近1000健身類：場所名稱項目名稱價位（最低消費）規(guī)模（人）芙蓉桑拿中心桑拿、足浴300450元/2小時24華天桑拿中心桑拿、足浴350500元/2小時30陽光臺球俱樂部臺球15元/小時15金太陽保齡球館保齡球2060元/

52、小時243.2.3.2 經(jīng)營現(xiàn)狀分析a、消費潛力巨大從各項資料分析可看出，xxxx市休閑娛樂業(yè)總體；消費偏高，即便在這種情況下，娛樂行業(yè)的上座率依然保持在80%至90%以上，這足以證明xxxx市民有較強(qiáng)的消費能力，目前休閑娛樂市場的消費能力有市場溢出。同時目前xxxx市休閑娛樂場所不論從硬件還是從軟件上來看，都有明顯提高的空間，xxxx市的休閑娛樂市場的潛力巨大。b、特色不鮮明、缺乏文化品位xxxx市現(xiàn)有的康體娛樂項目，在經(jīng)營上均沒有形成自身的特色。不論裝修、產(chǎn)品、還是服務(wù)上都沒有形成自己的風(fēng)格。以紅珊瑚茶藝館為例，在裝修上，頗具一定特色，具有中國傳統(tǒng)茶藝文化的特點，但也僅僅如此。在產(chǎn)品上、服

53、裝上、在茶藝文化上，卻再也沒有體現(xiàn)自己的獨特風(fēng)格。如果市場上能夠出現(xiàn)重特色、有獨特文化品位的休閑場所，在市場上必將異軍突起，形成強(qiáng)大的競爭優(yōu)勢。c、品牌效應(yīng)沒能充分發(fā)揮目前xxxx市的休閑娛樂市場內(nèi)的品牌缺乏長久的生命力。很多品牌都只是曇花一現(xiàn)。這一方面與企業(yè)本身品牌定位與宣傳方面的意識不足有關(guān)，另一方面也體現(xiàn)缺乏規(guī)模與特色，很難產(chǎn)生品牌轟動與連帶效應(yīng)有關(guān)。再者與管理與服務(wù)水平也有關(guān)系。在充分考慮到消費者的消費需求的前提下，創(chuàng)建綜合性的、有自身鮮明的特色的，注重服務(wù)質(zhì)量與個性服務(wù)的休閑娛樂場所，就必定能顯現(xiàn)整體效應(yīng)，樹立企業(yè)品牌。d、項目單一，未能整合從現(xiàn)狀上看，xxxx市各種娛樂場所（除酒店

54、外）都只經(jīng)營單一的項目。缺乏集多種娛樂項目為一體的綜合性娛樂場所。隨著時間的推移，人們對娛樂生活將會呈現(xiàn)多元化的需求，對健康、運動等保健性項目，將會逐步增強(qiáng)。如羽毛球、網(wǎng)球、游泳、垂釣等等。這樣既滿足了人們對休閑娛樂的多元化需求，又促進(jìn)社會的消費刺激地方經(jīng)濟(jì)增長。多種項目于一身的娛樂場所，這樣既增加了客源的覆蓋面，又可大大提高經(jīng)濟(jì)效益。e、運動休閑初露苗頭，但缺乏設(shè)施配套，條件有限xxxx市休閑娛樂市場已經(jīng)出現(xiàn)了很多以體育休閑為主要功能的休閑場所，這證明xxxx市市場有體育休閑的需求。同樣以xxxx市為例，幾年前體育休閑暫露頭角；經(jīng)過這今年的發(fā)展已經(jīng)成為xxxx市休閑市場的一個新熱點。以xxxx市與xxxx市的體育休閑場所做比較，發(fā)現(xiàn)不論在環(huán)境塑造、設(shè)施種類、服務(wù)質(zhì)量等等方面，xxxx市的體育休閑場所都有很大的不足，同時配套設(shè)施差，沒有規(guī)模。雖然價格便宜，但缺乏核心的競爭力。加之，健康與自然的概念逐漸深入人心，各種疾病的繁衍令人們審視以往忽視自然與運動的生活方式，體育休閑必將成為廣大消費者休閑娛樂的重要組成部分。從xxxx市體育健身休閑市場現(xiàn)狀出發(fā)，以消費者調(diào)查作為基礎(chǔ)，建立以生態(tài)、自然環(huán)境為基礎(chǔ)，各種配套設(shè)施齊全的體育健身休閑場所無疑將吸引大量的消費者前來消費。3.3 客源調(diào)查分析與市場