不動產(chǎn)測量與管理

1、動產(chǎn)定義：o動產(chǎn)：主要指可以移動且移動后不改變性質(zhì)、性狀的財產(chǎn)。動產(chǎn)可分為實物形態(tài)的有形動產(chǎn)和不具有實物形態(tài)的財產(chǎn)。動產(chǎn)的種類很多，如黃金珠寶、鈔票、機器設(shè)備、商標、各種生活日用品等都屬于動產(chǎn)。不動產(chǎn)定義：o不動產(chǎn)：不動產(chǎn)的特點是與土地不能分離或者不可移動的，一旦與土地分離或者移動，將改變其性質(zhì)或者大大降低其價值。例如，建筑物一旦移動或離開土地，就不成其為建筑物，其價值將大大降低。而動產(chǎn)則可以隨意移動，其價值不受影響。 動產(chǎn)、不動產(chǎn)概念界定與區(qū)別o 國際上，現(xiàn)代民法體系關(guān)于不動產(chǎn)的概念界定有兩種，一種是指不能被移動或移動后會毀損其經(jīng)濟價值的物，如土地、建筑物。此種體例為德國民法典、日本民法典、

2、我國舊民法和意大利民法典所采用。另一種是指其性質(zhì)、用途、權(quán)利客體以及法律規(guī)定不能移動的財產(chǎn)，如房產(chǎn)、地產(chǎn)。此體例以法國民法典為代表。o這兩種分類標準的根本區(qū)別在于:前者認為，不動產(chǎn)歸根到底是物，是不可動之物;而后者認為，不動產(chǎn)歸根到底是權(quán)利，是不可動之物上的支配權(quán)利。 不動產(chǎn)范圍界定o對不動產(chǎn)范圍界定的標準有兩種。第一種是自然標準。即根據(jù)其不能移動或移動有損于其價值，如土地、建筑物。第二種是添附標準，添附是指由自然或人為原因使一物附著于另一物結(jié)合而成為不可分物或難以分割物。注意，難以分割物并非絕對不能分離，而是說分離會影響其社會效用，經(jīng)濟上不合算。 其他標準o法典還規(guī)定了另外三個標準：n一是為

3、確保不動產(chǎn)合理正常使用的物，如農(nóng)具、耕畜;n二是產(chǎn)生于不動產(chǎn)之上的一些用益物權(quán)，如地上權(quán)、地役權(quán);n三是依法律特別規(guī)定，如法律規(guī)定的股票為不動產(chǎn)。中國物權(quán)法總則不動產(chǎn)表述o中國物權(quán)法總則(建議稿)中對不動產(chǎn)的定義、范圍也作了表述:n依自然性質(zhì)或者法律的規(guī)定，不可移動的物為不動產(chǎn)，包括土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。o不動產(chǎn)管理的內(nèi)容:n一是維護其所有制，保護不動產(chǎn)所有者和使用者的合法權(quán)益;n二是將其充分合理地利用;n三是貫徹、執(zhí)行不動產(chǎn)的相關(guān)法律法規(guī)。所有權(quán)、他物權(quán)定義：所有權(quán)、他物權(quán)定義：o所有權(quán)：是指土地所有者對其擁有的土地所享有

4、的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。o他物權(quán)：土地使用者對其使用的土地所享有的利用、取得收益的權(quán)利。其中，他物權(quán)又包括使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、地役權(quán)等。o土地管理的各項內(nèi)容都要用地權(quán)管理來保障其順利實施.因此，土地管理的核心就是權(quán)屬管理。o確認產(chǎn)權(quán)是保護產(chǎn)權(quán)的前提。也是產(chǎn)權(quán)管理工作的核心.只有嚴格地審查確認.才能做到產(chǎn)權(quán)清和產(chǎn)籍明。審查確認產(chǎn)權(quán)工作是衡量產(chǎn)權(quán)管理工作好壞的重要標志。o產(chǎn)權(quán)登記是實施產(chǎn)權(quán)管理的主要手段，目的是為了審查確認產(chǎn)權(quán)并發(fā)證。沒有完善的產(chǎn)權(quán)登記制度，產(chǎn)權(quán)管理工作就無法落實。正是有了產(chǎn)權(quán)登記，才帶動了產(chǎn)權(quán)管理其他工作的順利開展。o禁止產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和代管是保護產(chǎn)權(quán)、實施產(chǎn)權(quán)哲理

5、職能的主要措施。房地產(chǎn)交易中的基本制度o城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定了五項基本制度，即：n國有土地有償有限期使用制度n房地產(chǎn)價格申報制度n房地產(chǎn)價格評估制度n房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度n房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度。o下面主要介紹房地產(chǎn)價格申報制度和房地產(chǎn)價格評估制度。 房地產(chǎn)價格申報制度o房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實中報成交價，不得瞞報或作不實的申報。當事人應當在轉(zhuǎn)讓合同簽訂后30日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出巾請，并申報成交價格;房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評

6、估;房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應當以中報的成交價格作為繳納稅費的依據(jù)。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據(jù)。 o雙方對房地產(chǎn)行政主管部門確認的評佑價格有異議?？梢栽诮拥窖a交稅費通知后15日內(nèi)向房地產(chǎn)管理部門申清復核，要求重新評估。重新評估一般應由交易雙方和房地產(chǎn)管理部門共同認定的房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估。如果評估的結(jié)果證明交易雙方申報的成交價格明顯低于正常市場價格，重新評估的費用將由交易雙方支付;如果交易雙方申報的成交價格與一市場價格基本相符，重新評估的費用將由房地產(chǎn)管理部門支付。交易雙方對重新評估的價格仍有異議，可以按照法律程序向人民法院提起訴訟。 我國不動產(chǎn)管理的體制 o全國各地對房

7、地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓形成兩種格局:n一種是由兩個部門登記、收兩次費、發(fā)兩個證(即房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證)的制度;n一種是維持不變，由一個部門登記、“兩證合一”的制度。 1 地籍與地籍測量 、地籍 、地籍測量 、地籍調(diào)查 2 地籍和地籍測量的歷史地籍發(fā)展綜述地籍測量發(fā)展綜述我國地籍與地籍測量的發(fā)展 3 地籍測量學一、地 籍1. 地籍的定義 地土地 籍簿冊，記錄、記載， 歸屬 基本含義： 土地清冊 土地調(diào)查冊 （圖 數(shù) 表） 土地登記冊 土地統(tǒng)計冊 地籍的定義第一節(jié)第一節(jié) 地籍與地籍測量地籍與地籍測量國家功利性：征收土地稅費 保護土地產(chǎn)權(quán) 在國外，地籍測量稱作官方測量。 在我國，歷次地籍調(diào)查和測量的建立都

8、是由朝廷或政府下令進行的。 土地權(quán)屬是地籍的核心 地籍回答的首要問題： 這塊地是誰的，即土地的歸屬。 地籍的另一種表達： 地籍是以土地權(quán)屬為核心對土地諸要素隸屬關(guān)系的綜合表述。 （所有權(quán)、使用權(quán) 合法的、違法的 農(nóng)村的、城鎮(zhèn)的 利用的、未利用的、不能利用的）國土領(lǐng)域內(nèi)的每一塊土地都要描述并記載 地籍的定義以地塊為基礎(chǔ)建立地籍一個區(qū)域的土地根據(jù)被占有、使用等原因被分割成邊界明確、位置固定的許多塊土地。地籍的內(nèi)涵之一就是以地塊為基礎(chǔ)，準確地描述每一塊土地的自然屬性和社會經(jīng)濟屬性。地籍的定義 地籍必須描述地塊內(nèi)附著物的狀況。建筑物和構(gòu)筑物是土地利用分類的重要標志。土地和附著物是不可分離的，它們各自的

9、權(quán)利和價值相互作用，相互影響。地籍必須對土地及附著物進行綜合描述。 地籍的定義2地籍的功能(1) 地理性功能 (2) 經(jīng)濟功能 (3) 產(chǎn)權(quán)保護功能 (4) 土地利用管理功能 (5) 決策功能(6) 管理功能 地籍的功能 3 3地籍的類別地籍的類別 (1) 按地籍的用途劃分，地籍可分為稅收地籍、產(chǎn)權(quán)地籍和多用途地籍 地籍的類別稅收地籍是資本主義各國早期建立的為課稅服務的登記簿冊。稅收地籍是指僅為稅收服務的地籍。產(chǎn)權(quán)地籍亦稱法律地籍。產(chǎn)權(quán)地籍是資本主義國家為維護土地私有權(quán)、鼓勵土地交易、防止土地投機、保護土地買賣雙方的權(quán)益而建立的土地產(chǎn)權(quán)登記冊。多用途地籍，亦稱現(xiàn)代地籍，是稅收地籍和產(chǎn)權(quán)地籍的進

10、一步發(fā)展，其目的不僅是為課稅或產(chǎn)權(quán)登記服務，更重要的是為土地利用和保護，為全面、科學地管理土地提供信息和基礎(chǔ)資料。 3 3地籍的類別地籍的類別 (2) 按地籍的特點和任務劃分，地籍可分為初始地籍和日常地籍地籍的類別 初始地籍是指在某一時期內(nèi)，對其行政轄區(qū)內(nèi)全部土地進行全面調(diào)查后，最初建立的地籍圖簿冊，而不是指歷史上的第一本簿冊。 日常地籍是針對土地數(shù)量、質(zhì)量、權(quán)屬及其分布和利用、使用情況的變化，以初始地籍為基礎(chǔ)進行修正、補充和更新的地籍。日常地籍工作一般應包括以下三方面內(nèi)容：建立初始地籍;建立土地變更登記制度;建立日常土地統(tǒng)計制度; 3地籍的類別地籍的類別 (3) 按城鄉(xiāng)土地的不同特點劃分，地

11、籍可分為城鎮(zhèn)地籍和農(nóng)村地籍地籍的類別城鎮(zhèn)地籍的對像是城鎮(zhèn)的建城區(qū)的土地，以及獨立于城鎮(zhèn)以外的工礦企業(yè)、鐵路、交通等用地。農(nóng)村地籍的對像是城鎮(zhèn)郊區(qū)及農(nóng)村集體所有土地，國營農(nóng)場使用的國有土地和農(nóng)村居民點用地等。 二、地籍測量二、地籍測量 1. 地籍測量的含義 地籍測量地籍測量是為獲取和表達地籍信息所進行的測繪工作。其基本內(nèi)容是測定土地及其附著物的權(quán)屬、位置、數(shù)量、質(zhì)量和利用狀況等。 (1) 地籍控制測量，測量地籍基本控制點和地籍圖根控制點；(2) 界線測量，測定行政區(qū)劃界線和土地權(quán)屬界線的界址點坐標；(3) 地籍圖測繪，測繪分幅地籍圖、土地利用現(xiàn)狀圖、房產(chǎn)圖、宗地圖等；地籍測量的具體內(nèi)容(4) 面

12、積測算，測算地塊和宗地的面積，進行面積的平差和統(tǒng)計；(5) 進行土地信息的動態(tài)監(jiān)測，進行地籍變更測量，包括地籍圖的修測、重測和地籍簿冊的修編，以保證地籍成果資料的現(xiàn)勢性與正確性；(6) 根據(jù)土地整理、開發(fā)與規(guī)劃的要求，進行有關(guān)的地籍測量工作。 地籍測量的具體內(nèi)容2. 地籍測量的特點 地籍測量與基礎(chǔ)測繪和專業(yè)測量有著明顯不同，其本質(zhì)的不同表現(xiàn)在凡涉及土地及其附著物的權(quán)利的測量都可視為地籍測量，表現(xiàn)如下： (1) 地籍測量是一項基礎(chǔ)性的具有政府行為的測繪工作，是政府行使土地行政管理職能的具有法律意義的行政性技術(shù)行為。 (2) 地籍測量為土地管理提供了精確、可靠的地理參考系統(tǒng)。 2. 地籍測量的特點

13、 (3) 地籍測量具有勘驗取證的法律特征。 (4) 地籍測量的技術(shù)標準必須符合土地法律的要求。 (5) 地籍測量工作有非常強的現(xiàn)勢性。 (6) 地籍測量技術(shù)和方法是對當今測繪技術(shù)和方法的應用集成。 (7) 從事地籍測量的技術(shù)人員應有豐富的土地管理知識。 三、地籍控制點埋石的密度 地籍測量工作，不僅要測繪地籍圖和界址點坐標，而且日常的地籍管理更是要頻繁地對地籍資料進行變更。修測地籍圖和隨時測定變更后的界址點坐標是一項非常重要的工作。因此，控制點的密度應根據(jù)界址點的精度、密度、地籍圖比例尺、地籍測量資料的更新和恢復界址點位置的需要等因素來綜合考慮。在通常情況下，地籍控制網(wǎng)點的密度為：n(1) 城鎮(zhèn)

14、建城區(qū) 100-200米(布設(shè)二級地籍控制)；n(2) 城鎮(zhèn)稀疏建筑區(qū) 200-400米(布設(shè)二級地籍控制)；n(3) 城鎮(zhèn)郊區(qū) 400-500米(布設(shè)一級地籍控制) )。第3節(jié) 地籍控制測量的基本方法一、利用GPS定位技術(shù)布測城鎮(zhèn)地籍基本控制網(wǎng)二、利用已有城鎮(zhèn)基本控制網(wǎng)的辦法三、一、二級導線地籍控制網(wǎng)的布設(shè) 目前各大中城市所建立的質(zhì)量良好的城市控制網(wǎng)，基本能滿足建立地籍控制網(wǎng)的需要?？芍苯釉诔鞘锌刂凭W(wǎng)的基礎(chǔ)上進行一、二級地籍控制測量 無定向?qū)Ь€ 2. 3地籍圖的測繪方法 地籍圖的圖號以該圖幅西南圖廓點坐標的公里數(shù)編碼，X坐標在前，Y坐標在后，中間以短橫線相連。其中1：2000的取至整公里數(shù)，

15、1：1000的取至小數(shù)點后一位，1：500的取至小數(shù)點后兩位。 在地籍圖上標注圖幅編號時，一般略去編號中的百公里和百公里以前的數(shù)值，必要時可加注百公里數(shù)。 地籍圖編號 解析法解析法： 根據(jù)角度和距離測量結(jié)果按公式解算出界址點坐標的方法叫解析法。 極坐標法、正交法、截距法、距離交會法等 圖解法圖解法。 在地籍圖上量取界址點坐標的方法稱圖解法。 方法與解析法一樣，但數(shù)據(jù)來源不同2 界址點的測量方法界址點的測量方法一、極坐標法XP=XA+S cos(AB+)YP=YA+S sin(AB+) 其中：ABABABXXYY arctan 特點及適應范圍特點及適應范圍 極坐標法的方位與距離重合,精度較高，速

16、度較快。極坐標法與其他定點方法相比,不受地形乃至場地的影響,應用很廣泛。 其缺點是對于老城區(qū)、商業(yè)密集區(qū)、街坊內(nèi)部的隱蔽界址點,效率低,成本高。 它適應于規(guī)劃整齊,通視良好的大面積界址點測定,是目前城鎮(zhèn)地籍調(diào)查解析界址點測定的主要主要技術(shù)方法。二、交會法 1. 角度交會法（角度前方交會法） 特點及適應范圍特點及適應范圍 該法施測簡單,不受距離限制,但外業(yè)設(shè)站多,工作量大。該法適用于對難以到達或難以量距但又通視的明顯界址點的測定。 2. 距離交會法（邊長交會） 特點及適應范圍特點及適應范圍 距離交會法施測簡單,精度較高,適用于測定二類界址點及原界址點位置的檢查和恢復,變更界址點的測定等,在控制點

17、上直接交會的測站點,也可用于一類界址點的測定,但應注意交會角不能太差。三、內(nèi)外分點法 特點及適應范圍特點及適應范圍 內(nèi)外分點法的優(yōu)點是設(shè)備簡單,易于操作,精度很高,但該法受地形限制,要求已知點的連線必須通視。它僅適用于規(guī)則建筑物外側(cè)呈線狀排列的界址點的測定。截距法是解析界址點測定的重要輔助方法。 四、直角坐標法 特點及適應范圍特點及適應范圍 直角坐標法是兩次方位與距離交會的組合,施測簡單,易懂易做,垂足點的精度不受地界和建筑物離測線相對位置的影響,精度較高。 缺點是目標點到垂足的距離受獲取的垂足點位置精度的限制。在大量的界址點測量中,它僅僅是對極坐標法的補充。 以上羅列的眾多定點方法各自都有著

18、自己的優(yōu)點和不足。極坐標法已成為測定解析界址點坐標的首選方案; 定點方法的擇用應根據(jù)地區(qū)情況、精度要求、技術(shù)水平、儀器設(shè)備條件綜合經(jīng)濟效益等多種因素區(qū)別對待,靈活選擇與之相適應的技術(shù)方法,充分發(fā)揮各自的優(yōu)點,做到取長補短。 三 界址點偏心測量：橫向偏心縱向偏心 四 界址點放樣：對中桿放樣基座放樣 土地權(quán)屬 土地權(quán)屬的確認3 土地的劃分4 土地編號 5 土地權(quán)屬調(diào)查2.5 2.5 土地權(quán)屬調(diào)查土地權(quán)屬調(diào)查土地產(chǎn)權(quán)是土地制度的核心。土地產(chǎn)權(quán)是土地制度的核心。 1.1 1.1 土地權(quán)屬的含義土地權(quán)屬的含義 土地權(quán)屬是指土地土地權(quán)屬是指土地產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)的歸屬，的歸屬，是存在于土地之中的是存在于土地之中的排

19、他排他性完全權(quán)性完全權(quán)利。利。它包括土地所有權(quán)、土地使用它包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)、土權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)、土地繼承權(quán)等多項權(quán)利。地繼承權(quán)等多項權(quán)利。 1 1 土地權(quán)屬土地權(quán)屬.土地所有權(quán) 土地所有權(quán)是土地所有制在法律上的表現(xiàn)，具體是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對土地擁有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，包括與土地相連的生產(chǎn)物、建筑物的占有、支配、使用的權(quán)利。土地所有者除上述權(quán)利外，同時有對土地的合理利用、改良、保護、防止土地污染、防止荒蕪的義務。 . .土地使用權(quán)土地使用權(quán) 土地使用權(quán)是指依照法律對土地加以利用并從土地上獲得合法收益的權(quán)利。我國的政府、企業(yè)、團體

20、、學校、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以及其他企事業(yè)單位和公民，根據(jù)法律的規(guī)定并經(jīng)有關(guān)單位批準，可以有償或無償使用國有土地或集體土地。 土地使用權(quán)是根據(jù)社會經(jīng)濟活動的需要由土地所有權(quán)派生出來的一項權(quán)能，兩者的登記人可能一致，也可能不一致。 當土地所有權(quán)人同時是使用權(quán)人的時候，稱為所有權(quán)人的土地使用權(quán)； 當土地使用權(quán)人不是土地所有權(quán)人的時候，稱之為非所有權(quán)人的土地使用權(quán)。 二者的權(quán)利和義務是有區(qū)別的。土地所有權(quán)人可以在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對土地的歸宿做出決定。 .土地權(quán)屬主 土地權(quán)屬主簡稱權(quán)屬主，也可以稱作權(quán)利人，是指具有土地所有權(quán)的單位和土地使用權(quán)的單位或個人。 集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)土地

21、權(quán)利證書，確認所有權(quán)和使用權(quán)。 單位和個人依法使用的國有土地，由縣級或縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)土地使用權(quán)證書，確認使用權(quán)； 中央國家機關(guān)使用的國有土地的具體登記發(fā)證機關(guān)，由國務院確定。 2 2、土地權(quán)屬的確認、土地權(quán)屬的確認所謂土地權(quán)屬的確認(簡稱確權(quán))是指依照法律對土地權(quán)屬狀況的認定，包括土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的性質(zhì)、類別、權(quán)屬主及其身份、土地位置等的認定。確權(quán)涉及用地的歷史、現(xiàn)狀、權(quán)源、取得時間、界址及相鄰權(quán)屬主等狀況，是地籍調(diào)查中一件細致而復雜的工作。 一般情況下，確權(quán)工作由當?shù)卣跈?quán)的土地管理部門的主持，土地權(quán)屬主(或授權(quán)指界人)、相鄰土地權(quán)屬主(或授權(quán)指界人)、地籍調(diào)查員和其

22、他必要人員都必須到現(xiàn)場。 土地權(quán)屬的確認方式土地權(quán)屬的確認方式 文件確認文件確認 慣用確認慣用確認 協(xié)商確認協(xié)商確認 仲裁確認仲裁確認 文件確認。它是根據(jù)權(quán)屬主所出示并被現(xiàn)行法律所認可的文件來確定土地使用權(quán)或所有權(quán)的歸屬，這是一種較規(guī)范的土地權(quán)屬認定手段，城鎮(zhèn)土地使用權(quán)的確認大多用此方法。 慣用確認。它主要是對若干年以來沒有爭議的慣用土地邊界進行認定的一種方法，是一種非規(guī)范化的權(quán)屬認定手段，主要適用于農(nóng)村和城市郊區(qū)。為防止錯誤發(fā)生，要注意以下幾點：一是尊重歷史，實事求是，二是注意四鄰認可，指界簽字，三是不違背現(xiàn)行法規(guī)政策。 協(xié)商確認。當確權(quán)所需文件不詳，或認識不一致時，本著團結(jié)、互諒的精神，由

23、各方協(xié)商，對土地權(quán)屬進行認定。 仲裁確認。在有爭議而達不成協(xié)議的情況下，雙方都能出示有關(guān)文件而又互不相讓的情況下，應充分聽取土地權(quán)屬各方的申述，實事求是地、合理地進行裁決，不服從裁決者，可以向法院申訴，通過法律程序解決。 城市土地使用權(quán)主要按下列文件確認： (1) 單位用地紅線圖。紅線圖是指在大比例尺的地形圖上標繪用單位的用地紅線，并注有用地單位名稱、用地批文的文件名、征地時間、經(jīng)辦人和經(jīng)辦單位印章等信息的一種圖件。 紅線圖的形成經(jīng)過建設(shè)立項、上級機關(guān)批準、城市規(guī)劃部門審核選址、地籍管理部門和建設(shè)用地部門審定和辦理征(撥)地手續(xù)、再由城市勘測部門劃定紅線等一系列法定手續(xù)。紅線圖是審核土地權(quán)屬的

24、權(quán)威性文件。在進行地籍調(diào)查時，可根據(jù)該紅線圖來判定土地權(quán)屬，并到實地勘定用地范圍的邊界。 3.13.1、土地的劃分、土地的劃分 概念：概念：土地劃分是指為了滿足土地管理工作的需要所確定的宗地所屬地域上的空間層次。根據(jù)我國國情，考慮到便于管理，劃分的空間層次應于行政管理系統(tǒng)相一致。3 3 土地的劃分土地的劃分. .城鎮(zhèn)地區(qū)土地劃分：城鎮(zhèn)地區(qū)土地劃分： 首先按各級行政區(qū)劃的管理范圍進行劃分土地，城鎮(zhèn)可劃分區(qū)和街道兩級，在街道內(nèi)劃分宗地(地塊)。當街道范圍太大時，可在街道的區(qū)域內(nèi)，劃分若干街坊，在街坊內(nèi)劃分宗地(地塊)；若城鎮(zhèn)比較小，無街道建制時，也可在區(qū)或鎮(zhèn)的管轄范圍內(nèi)，劃分若干街坊，在街坊內(nèi)劃分

25、宗地(地塊)。省市區(qū)街道街坊宗地. 農(nóng)村地區(qū)土地劃分：按我國目前農(nóng)村行政管轄系統(tǒng)，未級行政區(qū)是鄉(xiāng)(鎮(zhèn))，完整的土地劃分應是: 省縣（縣級市）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）行政村宗地地塊（圖斑） .地籍區(qū)和地籍子區(qū)（了解） 這兩個名詞是根據(jù)地籍工作的需要而設(shè)立的，在我國地籍管理的基層單位為縣、區(qū)級土地管理部門。實際工作中，地籍區(qū)相當于街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)，地籍子區(qū)相當于街坊或行政村。 定義定義 特征特征 地地塊塊 地塊是指一個連續(xù)的區(qū)域，并可辨認出同類屬性的最小的土地空間區(qū)域。（1）地塊是一個“最小的土地空間區(qū)域”，表明了地塊在空間上的連續(xù)。（2）地塊的位置是固定的，邊界是明確的。（3）地塊的“同類屬性”既可以是某一種屬性，也

26、可以是某一類屬性的集合。 3.2 3.2 地塊、宗地與界址地塊、宗地與界址 宗地與地塊的定義宗地與地塊的定義 地塊具有權(quán)利上的同一性，則稱為權(quán)利地塊，實質(zhì)上就是我們所說的宗地或丘； 地塊具有利用類別上的同一性，則稱分類地塊，在土地利用現(xiàn)狀調(diào)查中稱圖斑； 地塊具有質(zhì)量上的統(tǒng)一性，則稱質(zhì)量地塊(均質(zhì)地域)； 地塊是受特別保護的耕地，則叫農(nóng)田保護區(qū)或基本農(nóng)田保護區(qū)，等等。 宗地的定義宗地的定義 定義定義 特征特征 宗宗地地 宗地是指由權(quán)屬界限封閉的獨立權(quán)屬地段，它具有固定的位置和明確的權(quán)利邊界，并可同時辨認出確定的利用類別、質(zhì)量和時態(tài)等土地基本要素。 （1）宗地是一個“地塊”，表明了宗地在空間上的連

27、續(xù)（2）宗地的空間位置是固定的，邊界是明確的 土地權(quán)屬界址 土地權(quán)屬界址(簡稱界址)包括界址線、界址點和界標。所謂土地權(quán)屬界址線(簡稱界址線)是指相鄰宗地之間的分界線，或稱宗地的邊界線。 有的界址線與明顯地物重合，如圍墻、墻壁、道路、溝渠等，但要注意實際界線可能是它們的中線、內(nèi)邊線或外邊線。界址點是指界址線或邊界線的空間或?qū)傩缘霓D(zhuǎn)折點。 界標是指在界址點上設(shè)置的標志。界標不僅能確定土地權(quán)屬界址或地塊邊界在實地的地理位置，為今后可能產(chǎn)生的土地權(quán)屬糾紛提供直接依據(jù)和和睦鄰里關(guān)系，同時也是測定界址點坐標值的位置依據(jù)。城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程設(shè)計了5種界標。 混凝土/ 石灰界址標樁 /鋼釘 /界址標樁/噴漆界

28、址標志 噴漆界址標志 界址點編號界址點編號界址點編號是宗地界址管理的基礎(chǔ)，由于各地區(qū)具有的圖件資料及使用的測量方法不同，界址點編號可分為：按宗地編號、按圖幅統(tǒng)一編號和按地籍街坊統(tǒng)一編號三種。在實際工作中，應以便于工作、利于管理為原則，選擇不同的編號方法。 按宗地編號如果調(diào)查區(qū)內(nèi)，無近期的大比例尺地形圖或其他能清楚地反映宗地之間關(guān)系的圖件，可按宗地進行界址點編號，即每宗地的界址點獨立編號，界址點編號統(tǒng)一自左向右、自上而下，由“1”開始順序編號。界址點按宗地編號法編號時，兩宗以上共用界址點有多個編號，可以在界址點編號前加上宗地號區(qū)別。 按圖幅統(tǒng)一編號如果調(diào)查范圍內(nèi)，具有與要施測的地籍圖同比例尺、坐

29、標系統(tǒng)和分幅亦相同、現(xiàn)勢性也比較好的地形圖做工作底圖時，可依據(jù)權(quán)屬調(diào)查時，實地勘丈繪制的宗地草圖將每宗地都勾繪到工作底圖上，然后對圖幅內(nèi)的所有界址點統(tǒng)一編號，界址點編號統(tǒng)一自左向右、自上而下，由“1”開始順序編號。 按地籍街坊統(tǒng)一編號如果調(diào)查范圍內(nèi)有現(xiàn)勢性好、能反映宗地相互關(guān)系的圖件做工作底圖時，可依據(jù)權(quán)屬調(diào)查時勘丈的宗地草圖，將一個地籍街坊的每宗地都勾繪到工作底圖上，然后按地籍街坊統(tǒng)一編號，界址點編號統(tǒng)一自西向東、自北向南，由“1”開始順序編號。 宗地的劃分宗地的劃分 基本原則基本原則： A 由一個權(quán)屬主所有或使用的相連成片的用地范圍劃分為一宗地； B 如果同一權(quán)屬主所有或使用不相連的兩塊或

30、兩塊以上的土地，則劃分為兩個或兩個以上的宗地； C 如果一個地塊由若干個權(quán)屬主共同所有或使用，實地又難以劃分清楚各權(quán)屬主的用地范圍的，劃為一宗地，稱為組合宗。 D 對一個權(quán)屬主擁有的相連成片的用地范圍如果土地權(quán)屬來源不同，或樓層數(shù)相差太大，或存在建成區(qū)與未建成區(qū)(如住宅小區(qū))；或用地價款不同，或使用年期不同等情況，在實地又可以劃清界限的，可劃分成若干宗地。 E E 共有宗的概念：共有宗的概念：一個地塊由幾個集體土地所有者共同所有，其間難以劃清權(quán)屬界線的，為共有宗。共有宗不存在國家和集體共同所有的情況。 其劃分可依據(jù)宗地劃分的基本原則劃分. .爭議地、間隙地、飛地的宗地劃分爭議地、間隙地、飛地的

31、宗地劃分 爭議地：爭議地：有爭議的地塊，即兩個或兩個以上權(quán)屬主都不能提供有效的確權(quán)文件，卻同時提出擁有所有權(quán)或使用權(quán)的地塊。間隙地：間隙地：指無土地使用權(quán)屬主的空置土地。飛地：飛地：鑲嵌在另一個土地所有權(quán)地塊之中的土地所有權(quán)地塊。單獨分宗單獨分宗爭議地爭議地間隙地間隙地飛地飛地424 宗地圖樣圖宗地圖樣圖50.75-0150.75-01為圖幅號為圖幅號50-1-75-450-1-75-4為地籍號為地籍號（7575）為街坊號）為街坊號分子分子4 4為宗地號為宗地號分母分母4242為地類號為地類號1368.171368.17為宗地面積，為宗地面積，1 1、2 2、3 3為界址點號為界址點號5 5為

32、建筑物層數(shù)。為建筑物層數(shù)。 土地權(quán)調(diào)查是指以宗地為單位，對宗地的權(quán)利、位置等屬性的調(diào)查和確認（土地登記前具有法律意義的初步確認）。5 5 土地權(quán)屬調(diào)查土地權(quán)屬調(diào)查5.1、調(diào)查內(nèi)容 (1) 土地的權(quán)屬狀況，包括宗地權(quán)屬性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得土地時間、土地使用者或所有者名稱、土地使用期限等。 (2) 土地的位置，包括土地的座落、界址、四至關(guān)系等。 (3) 土地的行政區(qū)劃界線，包括行政村界線(相應級界線)、村民小組界線(相應級界線)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))界線、區(qū)界線以及相關(guān)的地理名稱等。 (4) 土地的利用狀況和土地級別。 5.4 、界址調(diào)查、界址調(diào)查 1.1.界址調(diào)查的指界界址調(diào)查的指界 概念概念：界址調(diào)查的指

33、界是指確認被調(diào)查宗地的界址范圍及其界址點線的具體位置。 現(xiàn)場指界必須由本宗地和相鄰宗地指界人親自到現(xiàn)場共同指界。當由單位法人代表指界，則出示法人代表證明。當法人代表不能親自出席指界時，應由委托的代理人指界，并出示委托書和身份證明。由多個土地所有者或使用者共同使用的宗地，應共同委托代表指界，并出示委托書和身份證明。對于違約缺席指界的，根據(jù)不同情況按下述方法對于違約缺席指界的，根據(jù)不同情況按下述方法辦理：辦理： 如一方違約缺席，其界址線以另一方指定的界址線為準確定； 如雙方違約缺席，其界址線由調(diào)查員依據(jù)有關(guān)圖件和文件，結(jié)合實地現(xiàn)狀決定。 確定界址線后的結(jié)果以書面形式送達違約缺席的業(yè)主，并在用地現(xiàn)場

34、公告，如有異議的，必須在結(jié)果送達之日起15日內(nèi)提出重新確界的申請，并負責重新確界的費用，逾期不申請，確界自動生效。2.2.權(quán)屬主不明確的土地界線調(diào)查權(quán)屬主不明確的土地界線調(diào)查3.3.鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政境界調(diào)查鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政境界調(diào)查 4 界標的設(shè)置調(diào)查人員根據(jù)指界認定的土地范圍，設(shè)置界標。對于弧形界址線，按弧線的曲率可多設(shè)幾個界標。對于彎曲過多的界址線，由于設(shè)置界標太多，過于繁瑣，可以采取截彎取直的方法，但對相鄰宗地來說，由取直劃進、劃出的土地面積應盡量相等。 5.5 、宗地草圖的繪制、宗地草圖的繪制宗地草圖是描述宗地位置、界址點、線和相鄰宗地關(guān)系的實地草編記錄。在進行權(quán)屬調(diào)查時，調(diào)查員填寫并核實所需要調(diào)查的各

35、項內(nèi)容，實地確定了界址點位置并對其埋設(shè)了標志后，現(xiàn)場草編繪制宗地草圖。 2. 宗地草圖的特征(1)它是宗地的原始描述；(2)圖上數(shù)據(jù)是實量的，精度高 (3)所繪宗地草圖是近似的，相鄰宗地草圖不能拼接； 3. 宗地草圖的作用(1)它是地籍資料中的原始資料 (2) 配合地籍調(diào)查表，為測定界址點坐標和制作宗地圖提供了初始信息； (3)可為界址點的維護、恢復和解決權(quán)屬糾紛提供依據(jù)。 第二章第二章 土地利用現(xiàn)狀調(diào)查土地利用現(xiàn)狀調(diào)查第一節(jié) 土地分類 一、土地分類體系 1.土地自然分類體系 主要是按土地自然特性的差異分類的。如：按土地的地貌特征進行的土分類；按土地的植被、土壤等進行的土地分類。 2.土地評價

36、分類體系 主要是依據(jù)土地的經(jīng)濟特性分類，如：按土地的生產(chǎn)力水平、土地質(zhì)量、土地生產(chǎn)潛力等不同進行的土地分類。土地評價分類系統(tǒng)是確定基準地價的重要依據(jù)。 3.土地利用分類體系 主要是按土地的自然特性和經(jīng)濟屬性，以及其他的因素，進行綜合性的分類。二、膜片法格網(wǎng)法格點法P=(N-1+L/2)D 土地面積量算土地面積量算 五 土地面積平差原則與精度要求 1 面積量算與平差原則 從整體到局部，層層控制，分級量算，塊塊檢核，逐級按面積成比例平差，即分級控制，分級量算與平差。 2.土地面積量算平差方法 kiikiiPPKPPP110/iiiiiVPPPKV001PPkii檢核：3、土地面積量算的精度要求分區(qū)

37、土地面積量算允許誤差，按一級控制要求計算，即F10.0025P1=P1/400 P1圖幅理論面積畝畝，畝，7 .48038 .181028 .18803CBAPPP解：（畝）3 .417107 .48038 .181028 .18803CBAPPPP求絕對閉合差)(7 .790 .417903 .41710畝P求相對誤差400152810 .417907 .790PP符合精度要求，可以進行平差配賦求改正系數(shù)K：0019108. 03 .417107 .79PPK例題例題1 1 一幅梯形分幅的土地利用現(xiàn)狀圖,圖幅理論面積P0為41790.0畝 。用求積儀量取圖中各村的面積，量取結(jié)果為：求平差改正

38、后各村的面積。)(2 . 97 .48030019108. 0)(6 .348 .181020019108. 0)(9 .358 .188030019108. 0畝畝畝CBAPPPPKP計算各村平差改正后面積：)(9 .48122 . 97 .4803)(4 .181376 .348 .18102)(7 .188399 .358 .18803畝畝畝CBAPPPPPP校核)(0 .417900畝CBAPPPPPP 街道（JD）理論面積1000，手工量得： 街坊A面積400.5，街坊B面積601.0 宗地1面積200:; 宗地2面積:200.2; 宗地3面積:200.3; 宗地4面積:199.8;

39、 宗地5面積:201.1; 所有面積單位為m2例題2第三章 房地產(chǎn)測量定義 房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，作為商品的不動產(chǎn)（商品房）與一般的商品有很大的不同。 針對商品房的買賣行為國家有專門的管理機構(gòu)，即房產(chǎn)管理局 房產(chǎn)管理局對每一棟有買賣行為的房屋都有備案，并發(fā)給房屋權(quán)屬證明。這樣可以有效的防止買賣雙方毀約、欺詐行為。 房地產(chǎn)測量特征房地產(chǎn)測量的特征是:以權(quán)屬為核心；以權(quán)界為基礎(chǔ)，以房屋的平面位置和面積為重點房地產(chǎn)測繪對房屋及其用地必須測定位置，調(diào)查其所有權(quán)或使用權(quán)的性質(zhì)，測定其范圍和界線，更重要的是測算其面積，調(diào)查測定評估其質(zhì)量和它所在級差土地上的價值。 房地產(chǎn)測量分類 房地產(chǎn)測量又分為房地產(chǎn)基礎(chǔ)測量

40、和房地產(chǎn)項目測量兩種。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)測量是指在一個城市或一個地域內(nèi)，大范圍、整體地建立房地產(chǎn)的平面控制網(wǎng)，并測繪房地產(chǎn)的基礎(chǔ)圖紙-房地產(chǎn)分幅平面圖。 房地產(chǎn)項目測量是指在房地產(chǎn)權(quán)屬管理、經(jīng)營管理、開發(fā)管理以及其他房地產(chǎn)管理過程中需要測繪房地產(chǎn)分丘平面圖、房地產(chǎn)分層分戶平面圖、各產(chǎn)權(quán)單元的套內(nèi)建筑面積、共有分攤面積、建筑面積等及相關(guān)的圖、表、簿、冊等各種圖表開展的測繪活動。 房地產(chǎn)項目測量與房地產(chǎn)權(quán)屬管理、交易、開發(fā)、拆遷等房地產(chǎn)活動緊密相關(guān)，工作量大。 房地產(chǎn)測量的目的任務主要是通過調(diào)查和測繪工作來確定房屋及其房屋用地的坐落、權(quán)屬、權(quán)界、權(quán)源、數(shù)量、質(zhì)量和利用現(xiàn)狀等，并以文字、數(shù)據(jù)及圖集的形式表

41、述出來。為房地產(chǎn)管理，尤其是房屋的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理提供準確可靠的成果資料。同時，它也是國家基礎(chǔ)空間數(shù)據(jù)庫的重要組成部分，為城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城鎮(zhèn)建設(shè)、市政工程、房地產(chǎn)開發(fā)、交易、評估、拆遷、征收稅費、金融、保險等提供基礎(chǔ)資料。 房地產(chǎn)測量作用 地理方面的作用房產(chǎn)測繪為房屋和房屋用地及有關(guān)信息提供準確的、具有統(tǒng)一坐標系統(tǒng)的地理位置數(shù)據(jù)資料，包括各種圖形、圖件。 法律方面的作用房地產(chǎn)測量為房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)提供房屋和房屋用地的權(quán)屬界址、產(chǎn)權(quán)面積、權(quán)源及產(chǎn)權(quán)糾紛等信息資料，這些信息資料經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門審核驗收確認后就具有法律效力。是進行產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和處理產(chǎn)權(quán)糾紛的依據(jù)，是

42、加強房地產(chǎn)管理、審查確權(quán)，頑發(fā)權(quán)證、保障房地產(chǎn)所有者和使用者的合法權(quán)益。 經(jīng)濟方面的作用為及時正確掌握城鎮(zhèn)房屋和土地的現(xiàn)狀及其變化，理清公私占有的房地產(chǎn)數(shù)量和面積，建立產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍和產(chǎn)業(yè)管理檔案，統(tǒng)計各類房屋的數(shù)量和比例等提供了可靠的依據(jù)。房地產(chǎn)測量成果包括房地產(chǎn)的數(shù)量、質(zhì)量、利用現(xiàn)狀等資料，是為進行房地產(chǎn)評估、征收房地產(chǎn)稅費、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)抵押、以及保險服務方面提供數(shù)據(jù)和成果。 社會服務方面的作用房地產(chǎn)測量提供房屋及其用地的地理位置、權(quán)屬、數(shù)量、質(zhì)量及利用現(xiàn)狀等資料，同時利用產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理信息系統(tǒng)可以有效地查清國有、集體、個人等各種性質(zhì)房屋的數(shù)量。查清整個城市或某一區(qū)域的商品房、

43、經(jīng)濟適用房、房改房、限價房、廉租房等各種類型房屋的種類和數(shù)量，可以很好地為房地產(chǎn)管理部門和規(guī)劃部門，全面了解和掌握城鎮(zhèn)房屋和土地的總數(shù)量、總質(zhì)量、人均數(shù)量、發(fā)展速度等指標。 階段劃分房產(chǎn)測量按階段劃分為預售測量、竣工測量、變更測量。預售測量就是房屋主體沒有完工以前，開發(fā)商為了取得銷(預)售許可證并提前進行銷(預)售而需要進行的房產(chǎn)測量，目的是進行預銷售面積測量。這一時期測量以設(shè)計施工圖為標準。 (商品房銷售管理條例)中明確規(guī)定要取得商品房銷預售許可證必須經(jīng)過有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪公司進行“房產(chǎn)測繪”。房產(chǎn)測繪提供具有法律效力的測繪數(shù)據(jù)、圖表、圖冊。房地產(chǎn)開發(fā)商拿到房產(chǎn)測繪成果，附具國有上地使用證、建

44、設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工許可證到城市房地產(chǎn)市場管理部門辦理商品房銷預售許可證，才可進行銷售。這一階段的房產(chǎn)測量屬于“預售”測量，是按建筑施工圖計算，此時簽訂合同面積為“合同約定面積”。待商品房竣工后再進行竣工測量。 竣工測量就是房屋主體完工以后，測繪部門要對房屋的各部位尺寸進行實地測量。這一時期測量以實測尺寸為準。 變更測量:發(fā)生變化后進行的房產(chǎn)測量。 房產(chǎn)測量與普測區(qū)別 房地產(chǎn)測量程序 房產(chǎn)測量精度：0.04* +0.002S 房產(chǎn)測量中3%約定 按照房產(chǎn)測量規(guī)范規(guī)定:二級精度的房產(chǎn)面積限差應為:0.041/2+0.002S，只有當竣工測量的面積與預售測量的面積之差小于該值時，才能以“

45、預售面積”作為產(chǎn)權(quán)面積，合同無須改變。否則應以竣工測量的面積作為產(chǎn)權(quán)面積。此種情況則需要增加補充合同，根據(jù)竣工測量的產(chǎn)權(quán)登記建筑面積重新計算房款。商品房銷售管理條例中規(guī)定。合同有效性誤差為3 %。即產(chǎn)權(quán)登記建筑面積與合同約定建筑面積誤差比在3%之內(nèi)(含3% )，此合同生效，以產(chǎn)權(quán)登記建筑面積為準，房價款多退少補。3.1 房產(chǎn)控制測量 1 房產(chǎn)控制測量一般規(guī)定 2 控制測量平面控制點內(nèi)容 3 控制點密度 3.2 房產(chǎn)圖測繪 1 房產(chǎn)圖分類 2 房產(chǎn)圖中內(nèi)容 3 房產(chǎn)圖精度 4 房產(chǎn)調(diào)查房地產(chǎn)測量術(shù)語 1 房屋面積測量房屋各層水平投影面積的測量與計算。包括房屋建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積、共有

46、建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積等的測量與計算。房屋建筑面積測量計算分幢進行。 2 房屋建筑面積房屋外墻(柱)勒角以上各層的外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且層高在2.2米以上(含2.2米)、有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固的永久性建筑。由專有建筑面積、共有建筑面積、公有建筑面積組成。 3 專有建筑面積 指在構(gòu)造上能明確區(qū)分，具有排他性，可獨立使用的單元房屋，是單個產(chǎn)權(quán)人占有或使用的建筑面積，一般情況下，對應于套內(nèi)建筑面積。 4 共有建筑面積 各幢內(nèi)產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。 5 公有建筑面積 小區(qū)業(yè)主共同占有或共同使用的不進行分攤的建筑面積。 6 房屋產(chǎn)權(quán)面積產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的

47、房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定。 7 套內(nèi)建筑面積房屋套內(nèi)范圍內(nèi)由單個產(chǎn)權(quán)人占有和使用的建筑面積，包括房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺面積。在房地產(chǎn)銷售過程中也稱之為實用面積。 8 共有分攤面積 整幢房屋的共有建筑面積通過分攤計算分攤到各產(chǎn)權(quán)單元的面積。 9 房屋使用面積房屋套內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋內(nèi)墻面水平投影面積計算。內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。 10 套內(nèi)墻體面積指套內(nèi)使用空間周圍的圍護或承重墻體或承重支撐體所占的面積。其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按墻體中線內(nèi)半墻水平投影面積計人套內(nèi)墻體面積

48、;套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。 11 套內(nèi)陽臺面積 套內(nèi)陽臺面積是指陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積。 12 預售測量 房屋竣工前，依據(jù)政府行政主管部門核準的建筑施工圖紙所進行的房屋建筑面積測量，用于房地產(chǎn)項目的預售審批及銷售。與業(yè)主簽訂預售合同后即稱為合同約定面積。 13 竣工測量房屋竣工后，利用測繪儀器對房屋所進行的實際測量，從而確定房屋建筑面積的工作。用于房地產(chǎn)權(quán)初始登記和轉(zhuǎn)移登記、建設(shè)工程的規(guī)劃驗收、地價核算。登記確權(quán)后即為房屋產(chǎn)權(quán)面積。 14 現(xiàn)狀測量為了舊城改造、征地拆遷、土地評估、補辦用地或規(guī)劃手續(xù)的需要，依據(jù)房屋現(xiàn)狀進行的房屋建筑面積測量計算，出具的建筑

49、面積為現(xiàn)狀面積。 15 變更測量變更測量一般指一幢建筑，在完成第一次房屋建筑面積測量之后，因建筑的改建或擴建、建筑功能的改變、建筑內(nèi)部空間劃分修改、或建筑的相關(guān)屬性更改等涉及權(quán)界調(diào)整和面積增減變化等而重新進行的房屋建筑面積測量。 16 分割測量 依據(jù)市政府行政主管部門核準的分割平面圖或房屋現(xiàn)狀，將一個產(chǎn)權(quán)單位劃分為多個產(chǎn)權(quán)單位而進行的房屋建筑面積的測量計算。分割測量屬于變更測量的一種。 17 功能區(qū): 根據(jù)房屋的使用功能和各共有建筑部位的服務范圍而劃分的區(qū)域稱為功能區(qū)。上一級功能區(qū)下可再分為幾個下一級功能區(qū)，各功能區(qū)之間可能相互包含、交叉、并列。 18 建設(shè)用地面積經(jīng)政府行政主管部門劃定的建設(shè)

50、用地范圍內(nèi)的土地面積。 19 總建筑面積建設(shè)用地范圍內(nèi)單幢或多幢建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和。 20 房屋占地面積是指房屋底層外墻(包括柱、廊、門、陽臺)外圍水平投影面積。 21 建筑容積率 在建設(shè)用地范圍內(nèi)，總建筑面積與建設(shè)用地面積的比率。 22 建筑密度 建設(shè)用地范圍內(nèi)所有房屋占地面積之和與建設(shè)用地面積的比率。 23 期房 是指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房，消費者在購買期房時應簽商品房預售合同。 24 現(xiàn)房 是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房.與消費者簽訂商品房買賣合同后

51、，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。 25 存量房 是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。 26 商品房 是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。 27 房改房 是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定。按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。按照成本價購買的，房屋所有權(quán)歸職工個人所有，按照標準價購買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在5年后歸職工個人所有。 28 集資房 一般由國有單位出面組織并提供自有的國有劃撥土地作為建房用地，國家予以減免部分稅費，由參加集資的職工部分或全額出資建設(shè).房屋建成后歸職工所有，不對外出售。產(chǎn)權(quán)也可以歸單位和職工共有，在持續(xù)一段時間后過渡為職工個人所有。 29 經(jīng)濟適用住房 是指根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃安排建設(shè)的住宅。由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準的收費實行減半征收，出售價