建筑商業(yè)平面布局

1、3.25 建筑布局3.2.5.1 集中式購物中心.概述定義：集中式購物中心就是指單體購物中心，將所有或者絕大部分店鋪集中在一棟建筑內(nèi)，店鋪之間的聯(lián)系基本在建筑內(nèi)部解決特點：1.空間：公共上部的空間是封閉的，四周也處于相對封閉的狀態(tài)；2.消防要求：具備煙感、溫感和噴淋系統(tǒng)等消防設(shè)計，并有消防分區(qū)；3.設(shè)備：有統(tǒng)一的通風(fēng)設(shè)備和中央空調(diào)等配置，能適應(yīng)各類天氣.分類按業(yè)態(tài)劃分 1.單純的集中商業(yè) 2.集中商業(yè)+辦公塔樓 3.集中商業(yè)+居住塔樓(居住、公寓、酒店) 4.集中商業(yè)+多種業(yè)態(tài)組合.研究與案例 集中式商業(yè)的布局方式與特點在3.26平面布局中單獨論述3.2.5.2 街區(qū)式購物中心.概念定義：街區(qū)

2、式商業(yè)是以步行街作為主要的建筑亮點，開放式的商業(yè)建筑，將大部分店鋪分散布置在基地內(nèi)，每組建筑均有獨立向室外開的出入口，店鋪之間的聯(lián)系依托于室外步行街特點：1.空間： 建筑信托于樓與樓之間的自然間距，形成了自然的街區(qū)；2.消防要求：基于建筑形式的開放性，無消防、通風(fēng)、空調(diào)等要求，可以不需要消防分區(qū)；3.設(shè)備：可以不需要通風(fēng)裝置和統(tǒng)一的中央空調(diào)，對于地域、季節(jié)、天氣要求較高.街區(qū)購物中心的分類按業(yè)態(tài)組合劃分：a. 主力店+街區(qū) b. 購物中心+街區(qū) c. 街區(qū)式綜合體按平面布局方式劃分：條狀式布局板狀式布局獨棟式布局平面示意動線模式單一動線多條動線動線較多，自由布局體量體量較小，層高不宜超三層，容

3、積率較低體量較條狀式高，層高不宜超過三層，容積率較低體量可大可小，可在局部設(shè)置高層塔樓，容積率可以做高運營模式租售均可租售均可宜持有典型案例四季坊大拇指廣場大寧國際 （表1 街區(qū)式商業(yè)平面分類 三益繪制） 案例分析大寧國際1.業(yè)主：福樂思特房地產(chǎn)2.設(shè)計：rtkl3.指標(biāo)：占地面積5.5萬平米，總建筑面積約25萬平米，其中地下部分5萬平米4.項目定位：是閘北區(qū)有史以來最大的商業(yè)項目，配合大寧社區(qū)其他板塊，將使閘北中部成為上海北片的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)5.目標(biāo)客群定位：大眾消費者6.主力店：大潤發(fā)、上影星匯影城 等7.主要業(yè)態(tài)：餐飲、辦公、零售、電影院、酒店、超市、教育機構(gòu) （圖1 大寧國際平面示意

4、 三益繪制）8.布局類型：獨棟式 9.布局手法：沿基地北、東兩條主干道布置塔樓。對外形成高聳的體量以強調(diào)其標(biāo)志性；對內(nèi)則四周的塔樓圍合成一個庭院，加強商業(yè)街的圍合感。 外側(cè)高聳的塔樓體量 內(nèi)部中小型商業(yè)體量（圖2 大寧國際布局手法簡析 三益繪制）大拇指廣場1.業(yè)主：上海證大商誠房地產(chǎn)2.設(shè)計：arq建筑設(shè)計3.指標(biāo)：占地面積5.1公頃，地上總建筑面積約7.2萬平米 4.項目定位：大拇指廣場位于浦東新區(qū)中心、聯(lián)洋國際新社區(qū)的核心要地，為聯(lián)洋社區(qū)的一個街區(qū)商業(yè)5.目標(biāo)客群定位：聯(lián)洋社區(qū)居民，部分外部客流6.主力店：超市，四星級酒店等7.主要業(yè)態(tài)：餐飲、零售、休閑娛樂，藝術(shù)中心、酒店、超市8.布局類

5、型： 9.布局手法： 四季坊1.業(yè)主：新加坡星獅集團2.設(shè)計： 3.指標(biāo)： 萬平方米4.項目定位：5.目標(biāo)客群定位： 6.主力店： 7.主要業(yè)態(tài)：8.布局類型： 9.布局手法： 3.2.5.3 街區(qū)式購物中心與集中式購物中心的優(yōu)劣勢比較 集中商業(yè)與街區(qū)式商業(yè)優(yōu)劣比較類目單體式購物中心街區(qū)式購物中心優(yōu)勢劣勢優(yōu)勢劣勢設(shè)置方面地塊條件地域要求不高，容積率可以做高對地塊的形態(tài)及面積有一定要求對地塊形態(tài)示意性強層高受限，容積率做不高開發(fā)模式能聚集不同的業(yè)態(tài)、業(yè)種、滿足多方位的消費，易提升經(jīng)營的品牌與商業(yè)的層級需要統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)、經(jīng)營開發(fā)資金投入量大，回收周期較長需要整體持有或轉(zhuǎn)讓可統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)、經(jīng)營也

6、可分別建設(shè)與分單元銷售經(jīng)營資金投入與回收比較靈活業(yè)態(tài)、業(yè)種的集聚與適用性較弱商業(yè)能級的提升較難氣候適應(yīng)性能適應(yīng)不同的地域與季節(jié)需要有人造氣候環(huán)境來支持與自然光、綠化、水的接觸面廣對地域與季節(jié)的選擇要求較大城市功能能較完整地展示城市的商業(yè)服務(wù)功能城市公共活動功能容納性小可以容納多種城市公共活動功能對城市/商圈的等級要求高建筑方面建筑形態(tài)能實現(xiàn)較高的容積率對建筑體量、形態(tài)、柱距有一定要求能構(gòu)建不同的建筑體量和形態(tài)，有獨立的展示面受樓層限制，容積率做不高建筑成本成本可控的幅度較大建筑成本相對較高，總成本的控制難度較大建筑成本相對較低，能源管理自主性好配套成本占比相對較大建筑動線能實現(xiàn)較好的垂直與平面

7、動線對規(guī)劃與設(shè)計的要求較高規(guī)劃設(shè)計簡單，靈活性強動線多分散，聚合力差，平面與垂直動線較難規(guī)劃，組織營運方面經(jīng)營管理適合持有經(jīng)營，便于統(tǒng)一經(jīng)營管理能發(fā)揮集聚效應(yīng)需要統(tǒng)一管理，管理成本與要求較高經(jīng)營管理模式較靈活經(jīng)營的整體性較難把握經(jīng)營品牌品牌的覆蓋面廣，互動性較強主力店租金低，招商與培育的要求較高品牌相對獨立，設(shè)置較靈活經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)種適用性局限，品牌的互動性較弱服務(wù)對象客群的覆蓋面廣，互動性較好消費客群的細(xì)分與針對性較弱消費客群細(xì)分性強，個單元可分列服務(wù)對象對消費能力有一定要求經(jīng)營環(huán)境購物環(huán)境佳，易于消費引流，對經(jīng)營促進(jìn)性較好需要較大的投入與較高的營運要求經(jīng)營環(huán)境營造的方式較靈活環(huán)境對經(jīng)營的促進(jìn)性

8、較弱配套設(shè)施公共服務(wù)配套設(shè)施共享性強配套設(shè)施要求全，投入較大配套設(shè)施設(shè)置較靈活公共服務(wù)配套設(shè)施共享性差（表3 集中商業(yè)與街區(qū)商業(yè)優(yōu)劣對比 中國房產(chǎn)信息集團/克而瑞信息技術(shù)有限公司商業(yè)事業(yè)部）3.2.6 平面布局3.2.6.1概念與定義 概念：平面布局的是指建筑單體的出入口位置，內(nèi)部交通組織方式，商鋪布局劃分等，也是本節(jié)的主要研究內(nèi)容 各個名詞的定義 動線的定義： 動線的分類單動線復(fù)合動線多動線平面示意定義僅有一根主要動線連接所有商鋪有一根主要動線，存在若干根次要動線動線數(shù)量較多且無明顯的主次之分特點所有的商鋪都在主動線上，顧客能夠一次性逛完，動線效率最高。受限于店鋪的進(jìn)深，多適用于狹長型的基地

9、。由一根主動線串聯(lián)主要店鋪，再分出若干條支動線來消化基地的進(jìn)深。效率較單動線低，但適用范圍大。內(nèi)部商鋪數(shù)量非常多時就需要多條動線來組織它們，多動線的效率最低，但確非常適合一些特定業(yè)態(tài)(潮流小商品街、建材、服飾市場)典型案例深圳萬象城杭州萬象城東京decks（表3 集中商業(yè)平面分類 三益繪制）動線效率的量化分析(以某商場方案為例)1.動線的行走便利性：在單層平面內(nèi)，從建筑最主要入口進(jìn)入，沿著主動線行走，在不走回頭路的情況下所走過的動線長度占總動線長度的比例 紅線(主動線) 動線行走便利= - 紅線(主動線)+藍(lán)線(次動線)2.動線的可視性：動線的可視性：在單層平面內(nèi)，沿著建筑的主動線行走，顧客只

10、需上下左右環(huán)顧即可看見的店鋪的長度占本層總店鋪長度的比例。由于中庭的存在，顧客不僅能夠看到當(dāng)前層的店鋪也能通過中庭看到上線層的店鋪，因此，在計算可見店鋪長度時需要對中庭進(jìn)行分析，確定每個中庭對于視線的貢獻(xiàn)程度。（以左圖為例，紅色為主中庭附件店鋪按四倍計算長度，深黃為次中庭按兩倍計算長度，黃色處無中庭按一倍計算長度，藍(lán)色不在主動線可視范圍內(nèi)不算長度） 紅線x4+深黃線x2+黃線 動線的可視性= -紅線+深黃線+黃線+藍(lán)線3.2.6.2平面布局中的要素 外部要素 基地區(qū)位：決定了項目人流量的大小 -老城中心 -新城中心 -郊區(qū) 基地的面積以及形狀：結(jié)合基地的外部交通環(huán)境決定了建筑將采用何種類型的動

11、線 -狹長基地 -進(jìn)深較大的基地 -異型基地 基地周邊主要人流方向：影響建筑的主次入口位置與朝向 -市區(qū)位置 -公共交通站點位置 -附近居民區(qū)位置 -主要道路及其交匯點位置 -項目是否有高層塔樓或居住建筑 -周邊是否存在大型公共建筑 內(nèi)部要素 主力店 -主力店對于面積、進(jìn)深的要求 -主力店對于其位置的要求.3.2.6.3案例分析 深圳萬象城(單動線)1.業(yè)主：華潤置地2.設(shè)計：rtkl3.指標(biāo)：總商業(yè)面積18.8萬平方米4.項目定位：中高檔5.主力店： gucci旗艦店、嘉禾影城、“冰紛萬象”滑冰場、芮歐時尚生活百貨、ole超市6.主要業(yè)態(tài)：零售、餐飲、電影院、真冰場等7. 基地區(qū)位：位于深圳

12、金融商業(yè)核心區(qū)域，與地標(biāo)建筑“地王大廈”隔街相對，交通便利（圖3 深圳萬象城區(qū)位示意 三益繪制）8. 基地環(huán)境：基地面積約32000，形態(tài)呈長寬比為4:3的矩形。基地周邊辦公塔樓密布。且有地鐵、公交站點與其接駁（圖4 深圳萬象城周邊環(huán)境示意 三益繪制）9.平面布局：平面由一條動線串聯(lián)起所有店鋪，通過主力店、巴士站(二層以上為停車場)、后勤設(shè)備等功能來消化過大的進(jìn)深，將更多的面寬留給各類零售商鋪（圖5 深圳萬象城布局示意 三益繪制）10.動線效率的量化分析：-主動線的行走便利性沒有次動線，所以主動線的可達(dá)性=100%-主動線的可視性紅線x4+深黃線x2+黃線 708m動線的可視性= - = -

13、= 201%紅線+深黃線+黃線 352m11.小結(jié)：1.項目位于深圳金融商業(yè)核心區(qū)域，有足夠的人流拉動商業(yè)。 2.項目東側(cè)面臨寶安南路，為其最主要的人流方向，兩個主入口均朝向它。 3.基地進(jìn)深雖然較大，但通過主力店、停車場的合理排布，仍然使項目能夠采用效率較高的單動線。杭州萬象城1.業(yè)主：華潤置地2.設(shè)計：凱里森3.指標(biāo)：總商業(yè)面積12.3萬平方米4.項目定位：中高檔5.主力店：電影院、真冰場6.主要業(yè)態(tài)：零售、餐飲、電影院、真冰場等7. 基地區(qū)位：位于杭州新cbd東側(cè)，南臨錢塘江（圖6 杭州萬象城區(qū)位示意 三益繪制）8. 基地環(huán)境：位于杭州新cbd東側(cè)，南臨錢塘江（圖7 杭州萬象城周邊環(huán)境示意 三益繪制）9.平面布局：平面由一條動線串聯(lián)起所有店鋪，通過主力店、巴士站(二層以上為停車場)、后勤設(shè)備等功能來消化過大的進(jìn)深，將更多的面寬留給各類零售商鋪（圖8 深圳萬象城布局示意 三益繪制）10.動線效率的量化分析：-主動線的行走便利性紅線