淺析酒店運營數(shù)據(jù)模型的應用

1、-作者xxxx-日期xxxx淺析酒店運營數(shù)據(jù)模型的應用【精品文檔】淺析酒店運營數(shù)據(jù)模型的應用現(xiàn)代社會經(jīng)濟的發(fā)展，促進了酒店業(yè)的投資熱潮， 投資者投資一個酒店，必須在投資前對若干經(jīng)營數(shù)據(jù)進行科學預測與分析，對酒店可能形成的收入成本水平進行估算，從而對投資的風險進行有效預測。 中國酒店管理者在借鑒西方發(fā)達國家經(jīng)驗數(shù)據(jù)的基礎上，在星級酒店的具體運營過程中，通過反復驗證和探討，推演出了一批符合中國國情的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，在此以較為常用的計算模塊對酒店的運營數(shù)據(jù)模型進行闡述，并以 北京一個在建的五星級商務酒店 A 為例，作應用實例分析 。 A 酒店 總投資 8 億元（其中土地成本 4 億元）， 資金來源為資本金

2、 4 億元，銀行貸款 4 億元。酒店建筑面積 6.2 萬 M 2 ，共有客房 400 間，配套會議、餐飲、娛樂和商業(yè)等經(jīng)營項目，其中餐飲、娛樂和商業(yè)出租經(jīng)營，擬 2008 年 6 月正式營業(yè)。 一、收入數(shù)據(jù)模型的應用   酒店經(jīng)營收入數(shù)據(jù)模型估算   酒店正常經(jīng)營收入的估算方法：可以用酒店有效投資（不含土地成本） *38% 來估算，或用酒店每平方米建筑面積產(chǎn)生大約 2000 元的經(jīng)營收入來估算，這個估算值可以用來修正評價收入預測數(shù)。按此估算， A 酒店的營業(yè)收入應在 15200 萬元（扣除土地成本后的有效投資 4 億元 *38% ）至 12400 萬元 ( 建筑面積 6.2

3、 萬 M 2 *2000 元 ) 。   酒店平均房價的估算方法：一般用當?shù)胤康禺a(chǎn)的平均房價進行推算，五星級酒店平均房價相當于當?shù)胤康禺a(chǎn)最高平均房價的 10% ，四星級酒店平均房價在五星級酒店平均房價基礎上乘以 80% ，三星級酒店平均房價在五星級酒店平均房價基礎上乘以 60% 。按此估算， A 酒店的平均房價應在 1000-1200 元之間。   按當?shù)亟?jīng)營情況測算經(jīng)營收入   經(jīng)營收入 = 客房收入 + 餐飲收入 + 其他收入   本案例選用的幾個經(jīng)營數(shù)據(jù)：按當?shù)亟?jīng)營情況估算淡季客房出租率 60 ，旺季客房出租率 80 ，淡季平均房價 600 元 /

4、 天，旺季平均房價 800 元 / 天，淡旺季餐飲上座率經(jīng)驗數(shù)值 ( 本案例餐飲為出租經(jīng)營 , 為簡化計算 , 不估算餐飲經(jīng)營收入 ) 。   按當?shù)亟?jīng)營情況測算收入為 10320 萬元，詳見下表： 項目名稱 測算模型 實例（元） 金額 （萬元） 客房收入 旺季客房收入 客房數(shù)量 * 經(jīng)營旺季月份數(shù) *30 天 * 旺季開房率 * 旺季平均房價 ; 淡季客房收入 客房數(shù)量 * 經(jīng)營淡季月份數(shù) *30 天 * 淡季開房率 * 淡季平均房價 ; 400*6*30*80%*800=4609 萬元 400*6*30*60%*600=2592 萬元 7200 會議室收入 會議區(qū)面積 * 每天每

5、平米租金 * 使用天數(shù) 3000*10*180 540 餐飲出租收入 餐飲旺季收入 = 客房數(shù)量 * 旺季開房率 *1.8* 旺季上座率 * 旺季餐飲人均消費（含高檔宴請） *30 天 * 旺季月份； 餐飲淡季收入 = 客房數(shù)量 * 淡季開房率 *1.8* 淡季上座率 * 淡季餐飲人均消費（含高檔宴請） *30 天 * 淡季月份 第二層餐飲面積 4800 M 2 , 按年租金收入 1000 萬元估算 1000 商業(yè)出租收入 根據(jù)當?shù)厣虡I(yè)出租費率估算 第一層商業(yè)面積 2580.29 M 2 , 按年租金收入 1080 萬元估算 1080 娛樂出租收入 酒店娛樂、健身等設施提供有償服務，根據(jù)當?shù)叵?/p>

6、費客戶群的消費能力進行估算。 地下一層娛樂面積 2738.83 M 2 , 按年租金收入 500 萬元估算 500 收入總計   10320   偏差分析   通過比較按當?shù)亟?jīng)營情況測算的收入與按數(shù)據(jù)模型估算數(shù)負偏差 32 17 ，偏差較大。主要原因一是餐飲、娛樂出租經(jīng)營，租金收入低于營業(yè)收入；二是酒店運營初期收入不穩(wěn)定，按照當?shù)亟?jīng)營情況測算時取值較為保守，平均房價測算偏低。 二、 成本費用數(shù)據(jù)模型的應用   由于成本費用可通過經(jīng)營利潤數(shù)據(jù)模型反映，在此不再分析成本費用數(shù)據(jù)模型。   按當?shù)亟?jīng)營情況測算 A 酒店成本費用   酒店總成

7、本 = 固定成本 + 運營費用   固定費用包括折舊費和財務費用；運營費用是根據(jù)酒店行業(yè)特點，及國家對于酒店這一特殊行業(yè)的要求所必須支付的費用，根據(jù)酒店的成本控制、人員變化及經(jīng)營管理能力的高低會有所不同。   本案例選用的估算值為經(jīng)驗值與國家實際征收標準相結(jié)合的費用值，在實際使用過程中，還需結(jié)合當?shù)厍闆r及國家稅費調(diào)整信息進行測算，以期保證其費用的真實性。   按當?shù)亟?jīng)營情況測算 A 酒店總成本為 10550 萬元，其中固定成本 5410 萬元，運營費用 5140 萬元，詳見下表： 項目名稱 測算模型 實例 ( 元 ) 金額 ( 萬元 ) 折舊費 資產(chǎn)原值 * 凈殘

8、值率 / 預計使用年限 8 億元 *95%/30 年 2530 財務費用 貸款額 * 貸款利率 4 億元 *0.072% 2880 固定成本 折舊費 + 財務費用   5410 人工成本費用 客房總數(shù) *1.5 （可根據(jù)當?shù)貙嶋H用工情況及人員熟練程度在 1.5 至 1.8 之間變動） * 月平均工資額 *12 個月 400*1.5*2000*12 1440 高低壓電力年檢 當?shù)仉娏δ隀z費率 * 高低壓配置組數(shù) 5300 * 10 5 排污費 按照國家環(huán)保局制定標準，根據(jù)酒店實際用水及排污量而定 400*70%*360*3*1.1 33.3 有線電視收視費 費率 * 客房總數(shù)量 216

9、*400 8.7 境外電視收視費 費率 * 接收境外臺數(shù)量 22000*5 11 境外臺管理費 當?shù)啬旯潭ㄊ召M 1500 元 / 年 0.15 消防器材維保 費率 * 滅火器數(shù)量 50*1000 5 溫煙感探頭 費率 * 溫煙感探頭數(shù)量 , 50*1500 7.5 電梯維保價格 年固定收費 30 萬元 30 保險費 按保險協(xié)議計算 , 資產(chǎn)原值 * 費率 8 億元 *0.375 30 員工餐 員工用餐人數(shù) * 每天餐費（視地區(qū)不同可在 6 元至 10 元之間浮動） *365 天 480*8*365 140 日常設備設施維保費 全年營業(yè)收入 *2% 10320 萬元 *2% 206 能源消耗 全

10、年自營營業(yè)收入 *15% 7200 萬元 *15% 1080 客房一次性用品、洗滌、清潔費用、 旺季客房用品消耗 = 客房總數(shù)量 * 旺季開房率 * 經(jīng)營旺季天數(shù) * （單間客房客用一次性消耗品價格布草洗滌單次價格單次清潔費用價格） ; 淡季客房用品消耗 = 客房總數(shù)量 * 淡季開房率 * 經(jīng)營淡季天數(shù) * （單間客房客用一次性消耗品價格布草洗滌單次價格單次清潔費用價格） 400*80%*6*30*(10+10+7)=155.52 萬元 400*60%*6*30*(10+10+7) 116.64 萬元 272.2 公共區(qū)域大理石保養(yǎng)費用 每平米月平均清潔費用 * 公共區(qū)域大理石面積 *12 個

11、月 3.8*13700*12 62.4 公共區(qū)域地毯清潔保養(yǎng)費用 每平米月平均清潔費用 * 公共區(qū)域地毯面積 *12 個月 1 2*36900*12 53.1 其他費用 交通、通訊、綠化、消毒殺菌、服裝等費用 , 全年營業(yè)收入 *1% 10320 萬元 *2% 206 營業(yè)稅金 全年營業(yè)收入 *5.5% 10320 萬元 *5.5% 567.6 房產(chǎn)稅 房產(chǎn)原值 * 稅率 *(1- 扣除比例 ) 8 億元 *1.2%*(1-30%) 672 銷售費用 全年營業(yè)收入 *3% 10320 萬元 *3% 310 餐飲成本 酒店餐飲年收入 *50% 出租經(jīng)營 , 無 0 餐飲其它費用 （洗滌、客用品、

12、低值易耗品）餐飲年營業(yè)收入 *3% 出租經(jīng)營 , 無 0 運營費用 客房成本 + 餐飲成本 + 其他成本   5140 營業(yè)總成本 固定成本 + 運營費用 5410 萬元 +5140 萬元 10550 三、利潤預測模型   酒店經(jīng)營利潤（ GOP ）數(shù)據(jù)模型估算   行業(yè)平均值估算方法：無物業(yè)出租的酒店，按照營業(yè)收入的 33% 計算；有物業(yè)出租的酒店按照營業(yè)收入的 38% 42% 計算。   按以上辦法測算的 A 酒店經(jīng)營利潤為 3922 萬元（收入 10320*38% ）至 4334 萬元 ( 收入 10320*42%) 。   按當?shù)亟?jīng)營情

13、況測算酒店的經(jīng)營利潤   酒店的經(jīng)營利潤（ GOP ） = 全年經(jīng)營收入 - 運營費用   按當?shù)亟?jīng)營情況測算的 A 酒店經(jīng)營利潤為 5180 萬元，凈利潤為 -230 萬元，年現(xiàn)金凈流入 2300 萬元，詳見下表： 項目名稱 測算模型 實例 ( 萬元 ) 金額 ( 萬元 ) 經(jīng)營利潤 全年經(jīng)營收入 - 運營費用 10320-5140 5180 利潤總額 全年經(jīng)營收入 - 營業(yè)總成本 10320-10550 -230 所得稅 營業(yè)利潤 *25% 0 凈利潤 營業(yè)利潤 - 所得稅 -230 經(jīng)營現(xiàn)金流入 折舊費 + 凈利潤 2530-230 2300   分析偏差   按當?shù)亟?jīng)營情況測算的 A 酒店經(jīng)營利潤與按數(shù)據(jù)模型估算數(shù)正偏差 32%-20%, 偏差較大。經(jīng)分析預測數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，由于酒店設施較新，在預測運營費用的日常設備設施維保費時取值較低。 四、結(jié)