別墅階段性營銷方案

1、富盈·御墅蓮峰11-12月階段性營銷方案目 錄一、項目階段性營銷總策略及總綱1、階段性營銷策略核心2、階段性營銷總策略的制定3、階段性營銷總綱二、項目營銷階段計劃與推廣策略1、營銷階段與銷售進度安排2、營銷計劃三、項目各階段銷售目標(biāo)安排1、 各營銷階段具體劃分2、 階段性銷售進度總綱3、 各營銷階段工程節(jié)點配合4、 各階段銷售目標(biāo)、計劃安排一、項目階段性營銷總策略及總綱1、項目階段性營銷總策略以高端產(chǎn)品的形象沖擊市場，8天引起市場轟動，短波多頻繁，強勢推廣Ø 前期認籌階段以形象推廣為主，誠意客以交納誠意金的形式達到認籌目的，同時輔以有效的宣傳推廣手段，逐步樹立產(chǎn)品形象，推出

2、產(chǎn)品主題。Ø 解籌階段，以高端形象，高低產(chǎn)品組合形式上市，樹立市場高度帶動樓盤的合理銷售。Ø 進行短波多頻推貨，促動市場，在第一批貨量快速去化的情況下，速迅推出剩余單位，制造旺銷勢態(tài)，在年底搶占市場。2、項目階段性營銷策略的制定Ø 力求第一批單位入市引起市場共鳴，達到7成以上的解籌率；Ø 從產(chǎn)品高度和資源稀缺入手，拔高形象，支撐后期推貨價格提升；Ø 利用產(chǎn)品差異化制勝，充分挖掘產(chǎn)品自身細微品質(zhì)和資源價值。3、項目階段性營銷總綱Ø 營銷總原則：一個核心，兩條線索，多個節(jié)點Ø 一個核心：一個核心主題（兩個方面：產(chǎn)品核心與客戶核心

3、）Ø 兩條線索：產(chǎn)品主題與客戶主題（明線），與主題相應(yīng)的社會焦點事件（暗線）Ø 多個節(jié)點：認籌、解籌、工程進度節(jié)點、各種營銷活動二、項目營銷階段計劃與推廣策略1、營銷階段與銷售進度安排1）、內(nèi)部認籌階段n 營銷時段：2008年11月1日至11月7日n 階段營銷思路認籌階段收取意向客戶交納誠意金，申請優(yōu)先選房的形式達到認購目的。 -全面認籌，積累客戶，蓄勢造洪n 營銷目標(biāo)：認籌率達50個以上n 必備條件：1) 前期所需的銷售物料（vip卡、vip申請卡、認籌須知、誠意客戶登記表、銷售百問等）到位2) 宣傳物料（樓書、戶型手冊、折頁、手提袋）到位3) 前廣場包裝到位n 廣告策略

4、與推廣主題富盈·御墅蓮峰vip優(yōu)惠登記n 媒介組合戶外廣告、樓體條幅、網(wǎng)絡(luò)、雜志、電視、短信n 營銷活動產(chǎn)品發(fā)布會即vip誠意客戶登記酒會2）、解籌期階段n 營銷時段：2008年11月8日至11月31日n 階段營銷思路高調(diào)入市，第一批單位解籌達八成以上。 -高低產(chǎn)品搭配組合，快速度占領(lǐng)豪宅市場制高點n 銷售目標(biāo)：解籌率達80%以上n 必備條件：1) 看樓通道包裝（前廣場、商業(yè)街、大門入口、園林展示部分等）到位;2) 樣板房完工（別墅樣板房、多層洋房樣板房）；3) 價格方案、房號表、銷售表等確定；4) 按揭銀行、成數(shù)、年限確定；5) 物業(yè)管理公司及費用確定。n 廣告策略與推廣主題樹立高

5、度 引爆市場千萬豪門盛宴·開啟名門生活n 媒介組合戶外廣告、報紙、樓體條幅、網(wǎng)絡(luò)、雜志、電視、短信n 營銷活動豪華轎車展示及西班牙狂歡酒會3）、熱銷階段n 推貨時段：2008年12月1日至12月31日n 階段營銷思路在第一批單位旺銷的形式下，迅速進行二次推貨。 -場景營銷、實景展示n 銷售目標(biāo)：達到銷售80%以上n 必備條件：1) 園林基本完工2) 多層洋房、聯(lián)排別墅外立面落成n 媒介組合戶外廣告、報紙、樓體條幅、網(wǎng)絡(luò)、雜志、電視專題采訪、短信n 營銷活動11月逢周未持續(xù)舉行：周未嘉年華活動12月25日：業(yè)主答謝酒會4）、持續(xù)熱銷階段n 推貨時段：2009年1月1日至3月31日n 階

6、段營銷策略在傳統(tǒng)春節(jié)前后，加推一期最后一批單位剩余單位，達到快速資金回籠。 -優(yōu)惠促銷、豪禮重重n 銷售目標(biāo)：達到銷售80%n 必備條件：1) 園林基本完工2) 洋房、聯(lián)排別墅下外立面n 媒介組合戶外廣告、報紙、樓體條幅、網(wǎng)絡(luò)、雜志、電視專題采訪、短信2、營銷具體計劃階段營銷策略需開發(fā)商配合的條件媒介組合營銷活動推廣費用認籌期形象導(dǎo)入別墅5萬抵10萬洋房2萬抵5萬前期銷售物料到位宣傳物料到位前廣場包裝到位戶外、網(wǎng)絡(luò)、短信、樓體條幅產(chǎn)品發(fā)布會即vip誠意客戶登記100萬解籌期高調(diào)入市，高低組合第一批單位解籌8成以上看樓通道包裝包完成樣板房完工價格方案、房號表、銷售表等按揭銀行、成數(shù)、年限確定物業(yè)

7、管理公司及費用確定樓體條幅、網(wǎng)絡(luò)、報廣、短訊、戶外豪華轎車展示及西班牙狂歡酒會80萬熱銷期場景營銷、實景展示第二批單位推售園林基本完工多層洋房、聯(lián)排別墅外立面落成網(wǎng)絡(luò)、折頁派發(fā)、報廣、短訊、戶外、周未嘉年華業(yè)主答謝酒會80萬持續(xù)熱銷期優(yōu)惠促銷、豪禮重重第三批單位推售園林基本完工洋房、聯(lián)排別墅下外立面網(wǎng)絡(luò)、報廣、短訊、戶外80萬三、項目各階段銷售目標(biāo)安排1、項目營銷階段具體劃分根據(jù)以上分析結(jié)合營銷總策略建議及總綱的分析，認籌時間為2008年11月1日；解籌時間為2008年11月8日；第二批推貨為2008年12月1日至12月31日；第三批推貨為2009年1月1日至3月31日。2、銷售進度總綱圖12

8、月11月09年1月4月持續(xù)熱銷階段熱銷階段解籌階段認籌階段12月1日3月31日09年1月1日11月8日11月1日工作重點：誠意客戶登記；前期意向客戶維護；工作重點：加推出貨量；最后推出一期剩余單位；工作重點：全面解籌（第一批推貨）；雙重產(chǎn)品組合；待添加的隱藏文字內(nèi)容1產(chǎn)品優(yōu)劣勢組合；推貨進度建議說明：1) 項目在2008年11月1日認籌之后，8天后進行解籌，隨后進入熱銷階段；2) 執(zhí)銷及持續(xù)熱銷階段期間，繼續(xù)消化一期剩余單位，計劃銷售目標(biāo)達到80%以上；3) 第一批單位，第二批單位解籌之后，項目進入一期最后一批單位推售階段，計劃至2009年3月底，第一批、第二批單位銷售達到100%，第三批單位

9、銷售達到80%以上。3、項目工程進度配合與營銷總圖工程進度：園林完工，聯(lián)排別墅、洋房下外立面現(xiàn)場包裝調(diào)整（看樓通道、條幅、園林施范、樣板房）工程進度：看樓通道、條幅、園林展示到位基本達到預(yù)售條件樣板房完工工程進度：看樓通道包裝到位前廣場包裝到位12月11月4月09年1月持續(xù)熱銷階段熱銷階段解籌階段認籌階段11月8日12月1日09年1月1日11月1日3月31日工作重點：加推出貨量；最后推出一期剩余單位；工作重點：全面解籌（第一批推貨）；雙重產(chǎn)品組合；產(chǎn)品優(yōu)劣勢組合；工作重點：誠意客戶登記前期意向客戶維護說明：應(yīng)配合相應(yīng)推售計劃，配合完成相應(yīng)工程進度。4、各階段銷售目標(biāo)安排（聯(lián)排別墅40套）（多層

10、洋房50套）第二批單位（聯(lián)排別墅15套）第三批單位（聯(lián)排別墅22套）（多層洋房20套）注：藍色為第一批推售單位；紅色為第二批推售單位；黃色為第三批推售單位1）、認籌期階段（vip客戶登記）Ø 推售時間：2008年11月1日至11月8日Ø 銷售目標(biāo)：認籌數(shù)量達50個以上2）、解籌期階段（第一批單位推售）Ø 推售時間：2008年11月8日至11月31日Ø 推售產(chǎn)品：聯(lián)排別墅2棟、5棟、7棟、9棟、11棟、沿路多層洋房5棟Ø 推售總套數(shù)：40套聯(lián)排別墅、50套多層洋房Ø 銷售目標(biāo)：解籌率達80%以上3）、熱銷階段（第二批單位推售）Ø 推售時間：2008年12月1日至12月31日Ø 推售產(chǎn)品：聯(lián)排別墅6棟、12棟Ø 推售總套數(shù)：15套聯(lián)排別墅Ø 銷售目標(biāo)：去化率達80%以上4）、持續(xù)熱銷階段（第三批單位推售）Ø 推售時間：2009年1月1日至3月31日Ø 推售產(chǎn)品：聯(lián)排別墅4棟、8棟、11棟；沿路多層洋房1棟Ø 推售總套數(shù)：22套聯(lián)排別墅、20套多層洋房Ø 銷售目標(biāo)：去化率達80%以上營銷階段時間推售產(chǎn)品（銷售內(nèi)容）按套數(shù)計預(yù)計去化認籌階段111至11.7交誠意金，簽申請書/認籌50個解籌階段1