天茂泊林麗郡房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案

1、天茂天茂泊林麗郡項(xiàng)目泊林麗郡項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案營(yíng)銷(xiāo)推廣方案20112011年年2 2月月天茂天茂泊林麗郡項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰泊林麗郡項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖圖前言前言 商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，本案要取得營(yíng)銷(xiāo)上的勝利應(yīng)同時(shí)占據(jù)天商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，本案要取得營(yíng)銷(xiāo)上的勝利應(yīng)同時(shí)占據(jù)天時(shí)、地利、人和這三個(gè)要素。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，市場(chǎng)時(shí)、地利、人和這三個(gè)要素。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，市場(chǎng)是天時(shí)，項(xiàng)目情況是地利，消費(fèi)者則是人和。是天時(shí)，項(xiàng)目情況是地利，消費(fèi)者則是人和。 孫子兵法云：孫子兵法云：“知己知彼，百戰(zhàn)不殆知己知彼，百戰(zhàn)不殆”。謀全局者，。謀全局者，方能得一域！策劃需要謀略，只有全面分析局勢(shì)，才能使方能得一域！策劃需要謀略，只有全面分析局勢(shì)，才能

2、使得本項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)上有所斬獲，名利雙收！得本項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)上有所斬獲，名利雙收！消費(fèi)者分析消費(fèi)者分析市場(chǎng)市場(chǎng)分析分析定位策略定位策略推廣策略推廣策略包裝策略包裝策略媒體策略媒體策略項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析【第一部分【第一部分 市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析】長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康是業(yè)界有目共睹的，但對(duì)于代理公司來(lái)講，研究市場(chǎng)長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康是業(yè)界有目共睹的，但對(duì)于代理公司來(lái)講，研究市場(chǎng)的目的并不是趕個(gè)時(shí)髦或喊幾句口號(hào)，而是從迷霧般變幻的現(xiàn)象中抽離出市場(chǎng)的的目的并不是趕個(gè)時(shí)髦或喊幾句口號(hào)，而是從迷霧般變幻的現(xiàn)象中抽離出市場(chǎng)的潛在需求，并運(yùn)用到產(chǎn)品規(guī)劃及包裝推廣上，達(dá)到將其轉(zhuǎn)變成開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的最終目

3、潛在需求，并運(yùn)用到產(chǎn)品規(guī)劃及包裝推廣上，達(dá)到將其轉(zhuǎn)變成開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的最終目的。的。一、近年市場(chǎng)情況分析一、近年市場(chǎng)情況分析 長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步于長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步于19991999年的住房分配制度改革。時(shí)至今日，長(zhǎng)春房地年的住房分配制度改革。時(shí)至今日，長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)持續(xù)發(fā)展了八年?？傮w來(lái)看，市場(chǎng)發(fā)展持續(xù)、平穩(wěn)，增長(zhǎng)緩慢，至產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)持續(xù)發(fā)展了八年?？傮w來(lái)看，市場(chǎng)發(fā)展持續(xù)、平穩(wěn)，增長(zhǎng)緩慢，至20062006年呈現(xiàn)出加速發(fā)展的趨勢(shì)，開(kāi)始進(jìn)入快速發(fā)展階段。年呈現(xiàn)出加速發(fā)展的趨勢(shì)，開(kāi)始進(jìn)入快速發(fā)展階段。2004 -2005 年年增長(zhǎng)期增長(zhǎng)期1999 -2001 年年復(fù)蘇期復(fù)蘇期2002 -2003

4、 年年平穩(wěn)期平穩(wěn)期2006 -2008 年年快速發(fā)展期快速發(fā)展期gdp 增長(zhǎng)、增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程城市化進(jìn)程加快形式下，加快形式下，房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入增長(zhǎng)期。進(jìn)入增長(zhǎng)期。經(jīng)過(guò)幾年的勻經(jīng)過(guò)幾年的勻速發(fā)展，進(jìn)入速發(fā)展，進(jìn)入快速發(fā)展期?？焖侔l(fā)展期?？焖僭鲩L(zhǎng)后快速增長(zhǎng)后的平穩(wěn)整合的平穩(wěn)整合期。期。國(guó)家政策引國(guó)家政策引導(dǎo)與居民收導(dǎo)與居民收入的增加催入的增加催生了長(zhǎng)春商生了長(zhǎng)春商品房市場(chǎng)的品房市場(chǎng)的復(fù)蘇。復(fù)蘇。2004 -2005 年年增長(zhǎng)期增長(zhǎng)期1999 -2001 年年復(fù)蘇期復(fù)蘇期2002 -2003 年年平穩(wěn)期平穩(wěn)期2006 -2008 年年快速發(fā)展期快速發(fā)展期gdp 增長(zhǎng)、增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程城市化

5、進(jìn)程加快形式下，加快形式下，房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入增長(zhǎng)期。進(jìn)入增長(zhǎng)期。經(jīng)過(guò)幾年的經(jīng)過(guò)幾年的勻速發(fā)展，進(jìn)入勻速發(fā)展，進(jìn)入快速發(fā)展期?？焖侔l(fā)展期?？焖僭鲩L(zhǎng)后快速增長(zhǎng)后的平穩(wěn)整合的平穩(wěn)整合期。期。國(guó)家政策引國(guó)家政策引導(dǎo)與居民收導(dǎo)與居民收入的增加催入的增加催生了長(zhǎng)春商生了長(zhǎng)春商品房市場(chǎng)的品房市場(chǎng)的復(fù)蘇。復(fù)蘇。【發(fā)展階段分析【發(fā)展階段分析: :已進(jìn)入快速發(fā)展階段已進(jìn)入快速發(fā)展階段】年年 份份20002000年年20012001年年20022002年年20032003年年20042004年年20052005年年新建房屋施工面積（萬(wàn)平）新建房屋施工面積（萬(wàn)平）60060061261257557552752

6、7660660676676新建房屋竣工面積（萬(wàn)平）新建房屋竣工面積（萬(wàn)平）305305380380312312269269385385286286(注注:數(shù)據(jù)來(lái)源于長(zhǎng)春市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)來(lái)源于長(zhǎng)春市房地產(chǎn)交易中心) 在經(jīng)過(guò)了在經(jīng)過(guò)了2002-20032002-2003年的平穩(wěn)期后，從年的平穩(wěn)期后，從20042004年開(kāi)始，長(zhǎng)春市商品房供應(yīng)量呈年開(kāi)始，長(zhǎng)春市商品房供應(yīng)量呈理性增長(zhǎng)趨勢(shì)，總體漲幅不大。理性增長(zhǎng)趨勢(shì)，總體漲幅不大?！窘陻?shù)據(jù)分析【近年數(shù)據(jù)分析: :開(kāi)發(fā)量理性增長(zhǎng)開(kāi)發(fā)量理性增長(zhǎng)】年份年份20002000年年20012001年年20022002年年20032003年年20042004年

7、年20052005年年房屋成交面積（萬(wàn)平）房屋成交面積（萬(wàn)平）147.8147.8196.5196.5314.9314.9383383495495423.8423.8房屋成交金額（億元）房屋成交金額（億元）28.128.139.139.163.563.574.774.794.194.187.387.3商品房成交面積（萬(wàn)平）商品房成交面積（萬(wàn)平）10010093.293.2152.4152.4216216288.7288.7235.5235.5商品房成交金額（億元）商品房成交金額（億元）22.422.4262640.440.442.142.154.954.952.752.7存量房成交面積（萬(wàn)平）

8、存量房成交面積（萬(wàn)平）47.847.869.969.990.290.2167.2167.2206206188.3188.3存量房成交金額（億元）存量房成交金額（億元）5.75.77.47.410.610.632.632.639.239.234.634.6 (注注:數(shù)據(jù)來(lái)源于長(zhǎng)春市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)來(lái)源于長(zhǎng)春市房地產(chǎn)交易中心) 長(zhǎng)春市商品房成交面積和金額在近幾年呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。長(zhǎng)春市住宅消長(zhǎng)春市商品房成交面積和金額在近幾年呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。長(zhǎng)春市住宅消費(fèi)已呈大眾化趨勢(shì)，住房消費(fèi)深入人心。費(fèi)已呈大眾化趨勢(shì)，住房消費(fèi)深入人心?！窘陻?shù)據(jù)分析【近年數(shù)據(jù)分析: :開(kāi)交易量漸趨平穩(wěn)開(kāi)交易量漸趨平

9、穩(wěn)】 長(zhǎng)春市房?jī)r(jià)漲幅不大，始終在長(zhǎng)春市房?jī)r(jià)漲幅不大，始終在2200-23002200-2300元元/ /平方米左右徘徊。但全市均價(jià)受住平方米左右徘徊。但全市均價(jià)受住宅開(kāi)發(fā)郊區(qū)化的影響，并不能準(zhǔn)確反映城市住宅價(jià)格的真實(shí)情況。宅開(kāi)發(fā)郊區(qū)化的影響，并不能準(zhǔn)確反映城市住宅價(jià)格的真實(shí)情況。 以同級(jí)地段商品房的平均價(jià)格作標(biāo)準(zhǔn)，則近年來(lái)長(zhǎng)春市房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)步上漲，以同級(jí)地段商品房的平均價(jià)格作標(biāo)準(zhǔn)，則近年來(lái)長(zhǎng)春市房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)步上漲，每年每年100100元元/ /平米左右。平米左右。 【近年數(shù)據(jù)分析【近年數(shù)據(jù)分析: :成交價(jià)格漲幅不大成交價(jià)格漲幅不大】我們對(duì)長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)的八字評(píng)語(yǔ)是：我們對(duì)長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)的八字評(píng)

10、語(yǔ)是：健康平穩(wěn)，波瀾不驚。我們認(rèn)為，此時(shí)地產(chǎn)商應(yīng)：我們認(rèn)為，此時(shí)地產(chǎn)商應(yīng)：借市場(chǎng)大勢(shì)，造時(shí)勢(shì)英雄！【市場(chǎng)小結(jié)【市場(chǎng)小結(jié)】剛剛過(guò)去的一年，長(zhǎng)春房地產(chǎn)市剛剛過(guò)去的一年，長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)全新的時(shí)期！場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)全新的時(shí)期！最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-11月份，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓成交月份，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓成交48021套；成套；成交面積為交面積為483萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32.5%；成交金額為；成交金額為92.9億元，億元，同比增長(zhǎng)同比增長(zhǎng)29.5%。下半年房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的交易量和交易額同步放大，量、價(jià)雙雙刷下半年房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的交易量和交易額同步放大，量、價(jià)雙雙刷新歷史最好水平，年末房

11、地產(chǎn)交易量將突破新歷史最好水平，年末房地產(chǎn)交易量將突破500萬(wàn)平方米大關(guān)。萬(wàn)平方米大關(guān)。長(zhǎng)春增量商品房均價(jià)長(zhǎng)春增量商品房均價(jià)2630.82630.8元元/ /平方米。平方米。以上數(shù)據(jù)來(lái)源于長(zhǎng)春市房地局以上數(shù)據(jù)來(lái)源于長(zhǎng)春市房地局【交易量分析【交易量分析: :2006年交易量突破年交易量突破500萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米】1-11月份，長(zhǎng)春市增量房屋成交套數(shù)為月份，長(zhǎng)春市增量房屋成交套數(shù)為27615套，成交面積為套，成交面積為290.6萬(wàn)萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)平方米，同比增長(zhǎng)48.2%；成交金額為；成交金額為65.7億元，同比增長(zhǎng)億元，同比增長(zhǎng)50%。其中：住宅成交套數(shù)為其中：住宅成交套數(shù)為25233套；成交

12、面積為套；成交面積為266萬(wàn)平方米，同比增萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)長(zhǎng)48.4%；成交金額為；成交金額為57.2億元，同比增長(zhǎng)億元，同比增長(zhǎng)53.4%。以上數(shù)據(jù)來(lái)源于長(zhǎng)春市房地局以上數(shù)據(jù)來(lái)源于長(zhǎng)春市房地局 長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)健康的、處于向上階段的市場(chǎng)，百姓購(gòu)房長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)健康的、處于向上階段的市場(chǎng)，百姓購(gòu)房目的以自住為主，沒(méi)有炒作成分，長(zhǎng)春市場(chǎng)仍有充足的發(fā)展后勁，至目的以自住為主，沒(méi)有炒作成分，長(zhǎng)春市場(chǎng)仍有充足的發(fā)展后勁，至少還能持續(xù)三年的良性發(fā)展。少還能持續(xù)三年的良性發(fā)展?！?0062006年增量房分析年增量房分析: :增量房屋交易量、價(jià)同比增長(zhǎng)五成增量房屋交易量、價(jià)同比增長(zhǎng)五成】二、區(qū)域

13、市場(chǎng)分析二、區(qū)域市場(chǎng)分析 長(zhǎng)春市綠園區(qū)是長(zhǎng)春市綠園區(qū)是1995年年9月月1日成立的新區(qū)，位于長(zhǎng)春市西部，幅員日成立的新區(qū)，位于長(zhǎng)春市西部，幅員面積面積286萬(wàn)平方公里，總?cè)丝谌f(wàn)平方公里，總?cè)丝?2萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人口萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人口8.9萬(wàn)人。萬(wàn)人。 中國(guó)第一汽車(chē)集團(tuán)公司、鐵道部長(zhǎng)春客車(chē)廠(chǎng)、航空機(jī)載設(shè)備廠(chǎng)、郵中國(guó)第一汽車(chē)集團(tuán)公司、鐵道部長(zhǎng)春客車(chē)廠(chǎng)、航空機(jī)載設(shè)備廠(chǎng)、郵電部長(zhǎng)春電話(huà)設(shè)備廠(chǎng)等電部長(zhǎng)春電話(huà)設(shè)備廠(chǎng)等47家國(guó)有大中型企業(yè)，衛(wèi)生部長(zhǎng)春生物制品研究家國(guó)有大中型企業(yè)，衛(wèi)生部長(zhǎng)春生物制品研究所、機(jī)械工業(yè)部長(zhǎng)春汽車(chē)研究所、吉林行政學(xué)院、解放軍軍需大學(xué)、長(zhǎng)所、機(jī)械工業(yè)部長(zhǎng)春汽車(chē)研究所、吉林行政學(xué)院、解

14、放軍軍需大學(xué)、長(zhǎng)春農(nóng)科院等春農(nóng)科院等13個(gè)省部級(jí)科研院所和大專(zhuān)院校，武警吉林省總隊(duì)、中國(guó)人個(gè)省部級(jí)科研院所和大專(zhuān)院校，武警吉林省總隊(duì)、中國(guó)人民解放軍民解放軍81103部隊(duì)等部隊(duì)等15支部隊(duì)均駐在區(qū)內(nèi)。支部隊(duì)均駐在區(qū)內(nèi)。 建成區(qū)內(nèi)綠地面積達(dá)到建成區(qū)內(nèi)綠地面積達(dá)到1398公頃（含錦城、汽貿(mào)城），城區(qū)綠化覆公頃（含錦城、汽貿(mào)城），城區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到蓋率達(dá)到40%，人均占有綠地面積達(dá)到，人均占有綠地面積達(dá)到14平方米。平方米。 綠園區(qū)的另一個(gè)突出的生態(tài)優(yōu)勢(shì)就是水系資源豐富。在建成區(qū)內(nèi)及綠園區(qū)的另一個(gè)突出的生態(tài)優(yōu)勢(shì)就是水系資源豐富。在建成區(qū)內(nèi)及周邊有天嘉公園、錦江公園、同心湖、鴛鴦湖、雁鳴湖等大小水面周

15、邊有天嘉公園、錦江公園、同心湖、鴛鴦湖、雁鳴湖等大小水面23個(gè)，個(gè)，總庫(kù)容總庫(kù)容1200多萬(wàn)平方米。多萬(wàn)平方米。 【綠園區(qū)區(qū)域介紹【綠園區(qū)區(qū)域介紹】 2005年綠園區(qū)土地出讓面積年綠園區(qū)土地出讓面積64.38萬(wàn)平方米，排在全市第三位，僅次于凈月萬(wàn)平方米，排在全市第三位，僅次于凈月區(qū)和高新區(qū)。在老區(qū)中位居第一，也預(yù)示了近兩年綠園區(qū)房地產(chǎn)的火熱。區(qū)和高新區(qū)。在老區(qū)中位居第一，也預(yù)示了近兩年綠園區(qū)房地產(chǎn)的火熱。【20052005年全市分區(qū)土地出讓分析年全市分區(qū)土地出讓分析】2006年綠園區(qū)土地出讓面積年綠園區(qū)土地出讓面積61.32萬(wàn)平方米，位居全市第五，總量與去年持平。萬(wàn)平方米，位居全市第五，總量與

16、去年持平?！?0062006年全市分區(qū)土地出讓分析年全市分區(qū)土地出讓分析】2006年是綠園區(qū)地產(chǎn)的發(fā)力年。年是綠園區(qū)地產(chǎn)的發(fā)力年。全年商品房上市量全年商品房上市量89.77萬(wàn)平米，居全市之首。以房地產(chǎn)報(bào)、都市頻萬(wàn)平米，居全市之首。以房地產(chǎn)報(bào)、都市頻道為龍頭的主流媒體也及時(shí)的看到了地產(chǎn)的板塊位移，在輿論導(dǎo)向上都道為龍頭的主流媒體也及時(shí)的看到了地產(chǎn)的板塊位移，在輿論導(dǎo)向上都有所傾斜。有所傾斜。另另2006年綠園區(qū)新增年綠園區(qū)新增3000元以上的高端項(xiàng)目有七個(gè)之多，有：西城元以上的高端項(xiàng)目有七個(gè)之多，有：西城國(guó)際公館、新奧國(guó)際公館、新奧藍(lán)城、吉糧康郡、綠地藍(lán)城、吉糧康郡、綠地上海城、天嘉上海城、天嘉

17、水晶城、天茂水晶城、天茂泊泊林麗郡、標(biāo)點(diǎn)林麗郡、標(biāo)點(diǎn) ，創(chuàng)綠園區(qū)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之最。隨著地產(chǎn)項(xiàng)目的增多和項(xiàng)目定，創(chuàng)綠園區(qū)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之最。隨著地產(chǎn)項(xiàng)目的增多和項(xiàng)目定位的提升，廣告費(fèi)投入也在成倍增長(zhǎng)，區(qū)域在百姓心目中的地位迅速抬位的提升，廣告費(fèi)投入也在成倍增長(zhǎng)，區(qū)域在百姓心目中的地位迅速抬升。升?！?0062006年年: : 綠園區(qū)地產(chǎn)發(fā)力年綠園區(qū)地產(chǎn)發(fā)力年】2006年新增項(xiàng)目情況年新增項(xiàng)目情況 區(qū)域區(qū)域全全 市市朝陽(yáng)朝陽(yáng)區(qū)區(qū)南關(guān)南關(guān)區(qū)區(qū)二道二道區(qū)區(qū)寬城寬城區(qū)區(qū)綠園綠園區(qū)區(qū)高新高新區(qū)區(qū)經(jīng)開(kāi)經(jīng)開(kāi)區(qū)區(qū)凈月凈月區(qū)區(qū)1-12月份新增月份新增量（萬(wàn)）量（萬(wàn)）329.65 24.49 28.85 50.16 54.4

18、0 89.77 29.60 38.44 13.98 各區(qū)百分比各區(qū)百分比（%）100%7%9%15%17%27%9%12%4%均價(jià)（元均價(jià)（元/）2847284735133513313131312486248620802080251425142823282326822682390439042006年綠園區(qū)新增項(xiàng)目年綠園區(qū)新增項(xiàng)目89.77萬(wàn)平方米，占全市總量的萬(wàn)平方米，占全市總量的27%，排全市之首。，排全市之首?！緟^(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展分析【區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展分析】 2006年年綠園區(qū)新增樓盤(pán)占全市總量的綠園區(qū)新增樓盤(pán)占全市總量的27%27%，居全市之首。，居全市之首。 20062006年新增項(xiàng)目有：天

19、嘉年新增項(xiàng)目有：天嘉水晶城、新奧藍(lán)城、吉糧康郡、天茂水晶城、新奧藍(lán)城、吉糧康郡、天茂泊林麗郡、綠地上海城泊林麗郡、綠地上海城c c區(qū)、區(qū)、盈嘉瑞景二期、豐和日麗、大眾三期、雁鳴湖山莊、力旺康景、興順花園二期、標(biāo)點(diǎn)、金達(dá)萊盈嘉瑞景二期、豐和日麗、大眾三期、雁鳴湖山莊、力旺康景、興順花園二期、標(biāo)點(diǎn)、金達(dá)萊家園、博眾新城、藍(lán)調(diào)傾城、春園旭日華庭、西城國(guó)際公館等家園、博眾新城、藍(lán)調(diào)傾城、春園旭日華庭、西城國(guó)際公館等1717個(gè)。個(gè)。【區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展分析【區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展分析】 20062006年綠園區(qū)樓盤(pán)成交均價(jià)略有提升，僅高于寬城區(qū)和二道區(qū)，位于全市倒數(shù)第年綠園區(qū)樓盤(pán)成交均價(jià)略有提升，僅高于寬城區(qū)和二道

20、區(qū)，位于全市倒數(shù)第三位，與長(zhǎng)春市總體均價(jià)相比低三位，與長(zhǎng)春市總體均價(jià)相比低330330元，說(shuō)明綠園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)有較大提升空間。元，說(shuō)明綠園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)有較大提升空間。（20062006年長(zhǎng)春市上市商品房均價(jià)年長(zhǎng)春市上市商品房均價(jià)28472847元元/ /平方米）平方米）【區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展分析【區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展分析】中國(guó)第一汽車(chē)集團(tuán)公司于中國(guó)第一汽車(chē)集團(tuán)公司于1953年年7月月15日破土動(dòng)工，是中國(guó)汽車(chē)工業(yè)日破土動(dòng)工，是中國(guó)汽車(chē)工業(yè)的搖籃，至今已有的搖籃，至今已有53年的歷史。年的歷史。廠(chǎng)區(qū)面積達(dá)廠(chǎng)區(qū)面積達(dá)30多萬(wàn)平方公里，擁有各類(lèi)子公司、專(zhuān)業(yè)廠(chǎng)多萬(wàn)平方公里，擁有各類(lèi)子公司、專(zhuān)業(yè)廠(chǎng)40多家，職多家，

21、職工工12萬(wàn)多人。萬(wàn)多人。2005年年9月月29日正式成立的長(zhǎng)春汽車(chē)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)是長(zhǎng)春市人民政府與日正式成立的長(zhǎng)春汽車(chē)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)是長(zhǎng)春市人民政府與中國(guó)一汽集團(tuán)公司合作共建的省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)。開(kāi)發(fā)區(qū)位于長(zhǎng)春市區(qū)西南中國(guó)一汽集團(tuán)公司合作共建的省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)。開(kāi)發(fā)區(qū)位于長(zhǎng)春市區(qū)西南部，面積部，面積118.59平方公里，其中建成區(qū)面積平方公里，其中建成區(qū)面積23平方公里。區(qū)內(nèi)總?cè)丝谄椒焦?。區(qū)內(nèi)總?cè)丝?2.6萬(wàn)人，企業(yè)總數(shù)萬(wàn)人，企業(yè)總數(shù)1191戶(hù)。戶(hù)。【一汽廠(chǎng)區(qū)介紹【一汽廠(chǎng)區(qū)介紹】 廠(chǎng)區(qū)內(nèi)現(xiàn)在職工居住的多為福利分房的職工宿舍。從廠(chǎng)區(qū)內(nèi)現(xiàn)在職工居住的多為福利分房的職工宿舍。從1999年住宅制年住宅制度改革后，取消福

22、利分房改為貨幣分房以來(lái)，廠(chǎng)區(qū)內(nèi)集資建房大行其道：度改革后，取消福利分房改為貨幣分房以來(lái)，廠(chǎng)區(qū)內(nèi)集資建房大行其道：車(chē)城名仕、一汽家園、紅旗嘉園、解放花園、富奧花園、銀河柳苑、五車(chē)城名仕、一汽家園、紅旗嘉園、解放花園、富奧花園、銀河柳苑、五十四十四c區(qū)等幾個(gè)項(xiàng)目，再加上零散的團(tuán)購(gòu)住宅，總面積超過(guò)區(qū)等幾個(gè)項(xiàng)目，再加上零散的團(tuán)購(gòu)住宅，總面積超過(guò)200萬(wàn)平方米。萬(wàn)平方米。2004年年-2005年集資建房?jī)r(jià)格都在年集資建房?jī)r(jià)格都在1300-1500元元/平米之間，至平米之間，至2006年市年市政府嚴(yán)控集資建房后，這股風(fēng)氣才得以抑制。政府嚴(yán)控集資建房后，這股風(fēng)氣才得以抑制。 一汽人對(duì)于普通住宅的心理價(jià)格在一

23、汽人對(duì)于普通住宅的心理價(jià)格在2000-2500元元/平米之間，在消費(fèi)平米之間，在消費(fèi)心理上還很難承受心理上還很難承受3000元以上的住宅，正處于從集資建房向商品房消費(fèi)元以上的住宅，正處于從集資建房向商品房消費(fèi)過(guò)渡的階段。過(guò)渡的階段。 【汽車(chē)廠(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析【汽車(chē)廠(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析: :集資房向商品房過(guò)渡階段集資房向商品房過(guò)渡階段】【區(qū)域市場(chǎng)小結(jié)【區(qū)域市場(chǎng)小結(jié)】 區(qū)域市場(chǎng)需求較大，消費(fèi)能力較強(qiáng)，但由于區(qū)域市場(chǎng)需求較大，消費(fèi)能力較強(qiáng)，但由于本案量體大，價(jià)格高的特性，單單把項(xiàng)目置放在本案量體大，價(jià)格高的特性，單單把項(xiàng)目置放在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)是不正確的。要以宏觀(guān)的視角重新定區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)是不正確的。要以宏觀(guān)的視角

24、重新定位本案，即沖破區(qū)域市場(chǎng)瓶頸，面向全市推廣，位本案，即沖破區(qū)域市場(chǎng)瓶頸，面向全市推廣，擴(kuò)大市場(chǎng)范圍！擴(kuò)大市場(chǎng)范圍！三、競(jìng)品項(xiàng)目分析三、競(jìng)品項(xiàng)目分析【競(jìng)品位置分布圖【競(jìng)品位置分布圖】綠地上海城綠地上海城項(xiàng)目位置：綠園區(qū)西環(huán)城路項(xiàng)目位置：綠園區(qū)西環(huán)城路7255號(hào)號(hào)開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 商：上海綠地集團(tuán)長(zhǎng)春置業(yè)有限公司商：上海綠地集團(tuán)長(zhǎng)春置業(yè)有限公司 占地面積：占地面積：34萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米 建筑面積：建筑面積：35萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米 容容 積積 率率：1.03 綠化率綠化率：50%均均 價(jià)：價(jià)：3000元元/平米平米主力產(chǎn)品：主力產(chǎn)品：95-115平米平米開(kāi)盤(pán)時(shí)間：開(kāi)盤(pán)時(shí)間： b區(qū)區(qū)2004年年7月月 c

25、區(qū)區(qū)2006年年7月月銷(xiāo)銷(xiāo) 售售 率：率：b區(qū)區(qū)90% c區(qū)區(qū)60%項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：綠地項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：綠地長(zhǎng)春上海城是上海綠地在長(zhǎng)春的第一個(gè)項(xiàng)目，位置較偏。項(xiàng)目總占地長(zhǎng)春上海城是上海綠地在長(zhǎng)春的第一個(gè)項(xiàng)目，位置較偏。項(xiàng)目總占地324萬(wàn)萬(wàn)平方米，區(qū)域生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，南側(cè)緊臨同心湖，是西部城區(qū)第一個(gè)大型居住項(xiàng)目。平方米，區(qū)域生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，南側(cè)緊臨同心湖，是西部城區(qū)第一個(gè)大型居住項(xiàng)目。綠地上海城用三年時(shí)間將區(qū)域居住氛圍打造起來(lái)，帶動(dòng)周邊項(xiàng)目的建設(shè)，是區(qū)域綠地上海城用三年時(shí)間將區(qū)域居住氛圍打造起來(lái)，帶動(dòng)周邊項(xiàng)目的建設(shè)，是區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿項(xiàng)目。內(nèi)標(biāo)桿項(xiàng)目。推廣展示推廣展示項(xiàng)目位置：綠園區(qū)南陽(yáng)路與西環(huán)城路交匯處項(xiàng)目位置：綠

26、園區(qū)南陽(yáng)路與西環(huán)城路交匯處開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 商：吉林省華盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商：吉林省華盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 占地面積：占地面積：11.6萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米建筑面積：建筑面積：32.7萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米 容容 積積 率率：2.82 綠化率綠化率：41%均均 價(jià)：價(jià)：2800元元/平米平米主力產(chǎn)品：主力產(chǎn)品：90-100平米平米開(kāi)盤(pán)時(shí)間：開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2007年年5月月銷(xiāo)銷(xiāo) 售售 率：未開(kāi)盤(pán)率：未開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：共項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：共25棟樓，其中棟樓，其中22棟高層，棟高層，3棟多層。在預(yù)熱階段，價(jià)格未定，但比綠棟多層。在預(yù)熱階段，價(jià)格未定，但比綠地上海城低地上海城低350-500元元/平米，是典型的平米，是典型的“

27、傍大款傍大款”型項(xiàng)目，以綠地知名型項(xiàng)目，以綠地知名度為帶動(dòng)，目標(biāo)客戶(hù)鎖定為看中綠地又對(duì)價(jià)格有疑意的客戶(hù)。度為帶動(dòng)，目標(biāo)客戶(hù)鎖定為看中綠地又對(duì)價(jià)格有疑意的客戶(hù)。華盛碧水云天華盛碧水云天藍(lán)調(diào)傾城藍(lán)調(diào)傾城項(xiàng)目位置：長(zhǎng)春綠園區(qū)西環(huán)城路以西、同心湖以南項(xiàng)目位置：長(zhǎng)春綠園區(qū)西環(huán)城路以西、同心湖以南 開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 商：長(zhǎng)春豪邦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司商：長(zhǎng)春豪邦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司 占地面積：占地面積：180000180000平方米平方米建筑面積：建筑面積：2 25000050000平方米平方米 容容 積積 率率：1.42 1.42 綠化率綠化率：39%39%均均 價(jià)：一期價(jià)：一期26302630元元/ /平

28、米平米主力產(chǎn)品：主力產(chǎn)品：90-11090-110平米平米開(kāi)盤(pán)時(shí)間：一期開(kāi)盤(pán)時(shí)間：一期20062006年年1010月月 二期預(yù)計(jì)二期預(yù)計(jì)20072007年年4 4月月項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：建筑面積共項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：建筑面積共2525萬(wàn)平方米。一期推出萬(wàn)平方米。一期推出9 9棟樓，其中棟樓，其中4 4棟回遷，棟回遷，5 5棟定向銷(xiāo)售，棟定向銷(xiāo)售，銷(xiāo)售率銷(xiāo)售率95%95%。是豪邦地產(chǎn)第三個(gè)項(xiàng)目，欲打造汽車(chē)廠(chǎng)區(qū)內(nèi)的中高端項(xiàng)目。是豪邦地產(chǎn)第三個(gè)項(xiàng)目，欲打造汽車(chē)廠(chǎng)區(qū)內(nèi)的中高端項(xiàng)目。項(xiàng)目位置：汽車(chē)廠(chǎng)項(xiàng)目位置：汽車(chē)廠(chǎng)54街區(qū)支農(nóng)大街街區(qū)支農(nóng)大街 開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 商：長(zhǎng)春一汽四環(huán)集團(tuán)有限公司商：長(zhǎng)春一汽四環(huán)集團(tuán)有限公司 占地面積：

29、占地面積：200000平方米平方米建筑面積：建筑面積：300000平方米平方米 容容 積積 率率：1.33 綠化率綠化率：38%均均 價(jià)：一期價(jià)：一期2360元元/平米平米 二期二期2130元元/平米平米主力產(chǎn)品：主力產(chǎn)品：90-110平米平米開(kāi)盤(pán)時(shí)間：一期開(kāi)盤(pán)時(shí)間：一期2005年年5月月 二期二期2006年年8月月銷(xiāo)銷(xiāo) 售售 率：一期率：一期95% 二期二期70%項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目檔次較低，原是針對(duì)一汽團(tuán)購(gòu)，后交由代理公司銷(xiāo)售。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目檔次較低，原是針對(duì)一汽團(tuán)購(gòu)，后交由代理公司銷(xiāo)售。德意經(jīng)典德意經(jīng)典博眾新城博眾新城項(xiàng)目位置：綠園區(qū)飛躍路與支農(nóng)大街交匯處項(xiàng)目位置：綠園區(qū)飛躍路與支農(nóng)大街交匯處

30、開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 商：長(zhǎng)春廣垠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商：長(zhǎng)春廣垠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 占地面積：占地面積：1414萬(wàn)平米萬(wàn)平米 建筑面積：建筑面積：2424萬(wàn)平米萬(wàn)平米容容 積積 率率：1.71 1.71 綠化率綠化率：35%35%均均 價(jià)：價(jià)：24002400元元/ /平米平米主力產(chǎn)品：主力產(chǎn)品：120120130130平米平米開(kāi)盤(pán)時(shí)間：開(kāi)盤(pán)時(shí)間：20062006年年1111月月 銷(xiāo)銷(xiāo) 售售 率：率：90%90%項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：與本案位置較近，共項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：與本案位置較近，共1212棟住宅，棟住宅，2 2棟小高層，現(xiàn)已接近清盤(pán)。棟小高層，現(xiàn)已接近清盤(pán)。力旺康景力旺康景項(xiàng)目位置：綠園區(qū)長(zhǎng)沈公路與飛躍路交匯處項(xiàng)目位

31、置：綠園區(qū)長(zhǎng)沈公路與飛躍路交匯處 ( (西行西行200200米米) ) 開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 商：吉林省力旺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商：吉林省力旺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 占地面積：占地面積：15.215.2萬(wàn)平米萬(wàn)平米 建筑面積：建筑面積：20.520.5萬(wàn)平米萬(wàn)平米容容 積積 率率：1.39 1.39 綠化率綠化率：36%36%均均 價(jià)：一期價(jià)：一期24002400元元/ /平米平米 二期預(yù)計(jì)二期預(yù)計(jì)27002700元元/ /平米平米主力產(chǎn)品：主力產(chǎn)品：100-120100-120平米平米開(kāi)盤(pán)時(shí)間：開(kāi)盤(pán)時(shí)間：20062006年年8 8月月 銷(xiāo)銷(xiāo) 售售 率：率：93%93%項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：長(zhǎng)春首個(gè)以健康為主題的社區(qū)，園

32、區(qū)內(nèi)規(guī)劃跑道。一期共推出項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：長(zhǎng)春首個(gè)以健康為主題的社區(qū)，園區(qū)內(nèi)規(guī)劃跑道。一期共推出800800多套住宅，現(xiàn)余多套住宅，現(xiàn)余60-7060-70套，銷(xiāo)售率約套，銷(xiāo)售率約93%93%。起始均價(jià)。起始均價(jià)2200-23002200-2300元元/ /平米，現(xiàn)均價(jià)平米，現(xiàn)均價(jià)26002600元元/ /平米。開(kāi)盤(pán)平米。開(kāi)盤(pán)當(dāng)天來(lái)人約當(dāng)天來(lái)人約10001000人，實(shí)際放號(hào)人，實(shí)際放號(hào)630630多個(gè)，前期炒作非常成功。多個(gè)，前期炒作非常成功。推廣展示推廣展示咖啡小鎮(zhèn)咖啡小鎮(zhèn)項(xiàng)目位置：高新開(kāi)發(fā)區(qū)光谷大街與飛躍路交匯處項(xiàng)目位置：高新開(kāi)發(fā)區(qū)光谷大街與飛躍路交匯處 開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 商：長(zhǎng)春永恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

33、商：長(zhǎng)春永恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積：占地面積：25.525.5萬(wàn)平米萬(wàn)平米 建筑面積：建筑面積：3636萬(wàn)平米萬(wàn)平米容容 積積 率率：1.1.4 4 綠化率綠化率：35%35%均均 價(jià)：價(jià)：25002500元元/ /平米平米主力產(chǎn)品：主力產(chǎn)品：100-120100-120平米平米開(kāi)盤(pán)時(shí)間：開(kāi)盤(pán)時(shí)間：20062006年年1010月月 銷(xiāo)銷(xiāo) 售售 率：率：85%85%項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：主力客戶(hù)是：一汽廠(chǎng)區(qū)職工、吉大教師、高新區(qū)工作職工等等，其客戶(hù)層更豐富主力客戶(hù)是：一汽廠(chǎng)區(qū)職工、吉大教師、高新區(qū)工作職工等等，其客戶(hù)層更豐富一些。咖啡小鎮(zhèn)一期全部是多層，銷(xiāo)售狀況較好。起始均價(jià)一些。咖啡小鎮(zhèn)一期

34、全部是多層，銷(xiāo)售狀況較好。起始均價(jià)2400，現(xiàn)均價(jià)，現(xiàn)均價(jià)2600元，元，共推出共推出600多套，目前銷(xiāo)售率約多套，目前銷(xiāo)售率約75%。開(kāi)始銷(xiāo)售時(shí)區(qū)域內(nèi)幾乎沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)，是區(qū)域。開(kāi)始銷(xiāo)售時(shí)區(qū)域內(nèi)幾乎沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)，是區(qū)域客戶(hù)唯一的選擇。對(duì)于咖啡文化的包裝十分膚淺，但是售樓處裝修及項(xiàng)目立面咖客戶(hù)唯一的選擇。對(duì)于咖啡文化的包裝十分膚淺，但是售樓處裝修及項(xiàng)目立面咖啡色的選擇也能讓客戶(hù)有一種高檔的感覺(jué)，并贏得市場(chǎng)的良好反饋。啡色的選擇也能讓客戶(hù)有一種高檔的感覺(jué)，并贏得市場(chǎng)的良好反饋。 推廣展示推廣展示高新怡眾名城高新怡眾名城項(xiàng)目位置：高新開(kāi)發(fā)區(qū)光谷大街項(xiàng)目位置：高新開(kāi)發(fā)區(qū)光谷大街20082008號(hào)號(hào) 開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā)

35、 商：長(zhǎng)春市高新技術(shù)建設(shè)開(kāi)發(fā)公司商：長(zhǎng)春市高新技術(shù)建設(shè)開(kāi)發(fā)公司 占地面積：占地面積：5858萬(wàn)平米萬(wàn)平米 建筑面積：建筑面積：7070萬(wàn)平米萬(wàn)平米容容 積積 率率：1.1 1.1 綠化率綠化率：45%45%均均 價(jià)：價(jià)：28002800元元/ /平米平米主力產(chǎn)品：主力產(chǎn)品：90-14090-140平米平米開(kāi)盤(pán)時(shí)間：開(kāi)盤(pán)時(shí)間：20052005年年9 9月月銷(xiāo)銷(xiāo) 售售 率：率：85%85%項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：是高新區(qū)規(guī)模較大的住宅社區(qū)，起價(jià)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：是高新區(qū)規(guī)模較大的住宅社區(qū)，起價(jià)26002600元，現(xiàn)均價(jià)元，現(xiàn)均價(jià)28002800元。由于推出元。由于推出時(shí)區(qū)域均價(jià)較低，在最初推廣時(shí)遇到了阻力。后請(qǐng)了代理及

36、廣告策劃公時(shí)區(qū)域均價(jià)較低，在最初推廣時(shí)遇到了阻力。后請(qǐng)了代理及廣告策劃公司為其做全程包裝及推廣，改變了項(xiàng)目在消費(fèi)者心中的位置?？梢哉f(shuō)，司為其做全程包裝及推廣，改變了項(xiàng)目在消費(fèi)者心中的位置?？梢哉f(shuō)，本案是營(yíng)銷(xiāo)比較成功的項(xiàng)目。本案是營(yíng)銷(xiāo)比較成功的項(xiàng)目。推廣展示推廣展示推廣展示推廣展示新奧藍(lán)城新奧藍(lán)城項(xiàng)目位置：綠園區(qū)春城大街項(xiàng)目位置：綠園區(qū)春城大街52號(hào)號(hào)開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 商：中冶新奧商：中冶新奧(長(zhǎng)春長(zhǎng)春)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 占地面積：占地面積：25萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米建筑面積：建筑面積：48萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米 容容 積積 率率：1.92 綠化率綠化率：37%均均 價(jià)：價(jià)：3500元元/平米

37、平米主力產(chǎn)品：主力產(chǎn)品：100-120平米平米開(kāi)盤(pán)時(shí)間：開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2007年年5月月銷(xiāo)銷(xiāo) 售售 率：率： 登記階段登記階段項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：緊臨汽貿(mào)城和政法一條街，是唯一與天茂爭(zhēng)搶市區(qū)客戶(hù)的項(xiàng)目。項(xiàng)目規(guī)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：緊臨汽貿(mào)城和政法一條街，是唯一與天茂爭(zhēng)搶市區(qū)客戶(hù)的項(xiàng)目。項(xiàng)目規(guī)模較大，聘請(qǐng)國(guó)際知名設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)做建筑及景觀(guān)設(shè)計(jì)，在宣傳推廣上也作模較大，聘請(qǐng)國(guó)際知名設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)做建筑及景觀(guān)設(shè)計(jì)，在宣傳推廣上也作足了文章，是今年市場(chǎng)上的重要對(duì)手。足了文章，是今年市場(chǎng)上的重要對(duì)手。推廣展示推廣展示供應(yīng)供應(yīng) 區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)格不高，在區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)格不高，在25002500元元/ /平米左右。唯綠地上海城均價(jià)平米左右。唯綠地上海城均

38、價(jià)30003000元元/ /平米。平米。本案在價(jià)格上處于劣勢(shì)。本案在價(jià)格上處于劣勢(shì)。 今年區(qū)域競(jìng)品將大量上市，除原有的幾個(gè)項(xiàng)目外，偉業(yè)星城、輕軌六合項(xiàng)目、今年區(qū)域競(jìng)品將大量上市，除原有的幾個(gè)項(xiàng)目外，偉業(yè)星城、輕軌六合項(xiàng)目、新奧藍(lán)城、華盛碧水云天、江蘇高力項(xiàng)目等幾個(gè)大型項(xiàng)目也將亮相，將大量新奧藍(lán)城、華盛碧水云天、江蘇高力項(xiàng)目等幾個(gè)大型項(xiàng)目也將亮相，將大量分流本案客戶(hù)。分流本案客戶(hù)。需求需求 區(qū)域客戶(hù)消費(fèi)能力較強(qiáng)，但大多不缺房子住，本案需打造強(qiáng)有力賣(mài)點(diǎn)方能打區(qū)域客戶(hù)消費(fèi)能力較強(qiáng)，但大多不缺房子住，本案需打造強(qiáng)有力賣(mài)點(diǎn)方能打動(dòng)客戶(hù)。動(dòng)客戶(hù)。 從力旺康景、咖啡小鎮(zhèn)的熱銷(xiāo)不難看出，區(qū)域內(nèi)需求十分旺盛，主

39、力需求價(jià)從力旺康景、咖啡小鎮(zhèn)的熱銷(xiāo)不難看出，區(qū)域內(nèi)需求十分旺盛，主力需求價(jià)格是格是25002500元左右，面積在元左右，面積在9090平米左右的產(chǎn)品。平米左右的產(chǎn)品?！緟^(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析【區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析】四、小結(jié)四、小結(jié)市場(chǎng)放量年到來(lái)，競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，定位及推廣要市場(chǎng)放量年到來(lái)，競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，定位及推廣要以全市的眼光來(lái)操作本項(xiàng)目！以全市的眼光來(lái)操作本項(xiàng)目！【第二部分【第二部分 項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析】在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行分析后，我們將深刻、細(xì)致的分析自己，我們想，只有認(rèn)清了自己在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行分析后，我們將深刻、細(xì)致的分析自己，我們想，只有認(rèn)清了自己本身的問(wèn)題，并能夠馬上解決掉，才有機(jī)會(huì)使本案贏得市場(chǎng)，贏得消費(fèi)者的青睞！

40、本身的問(wèn)題，并能夠馬上解決掉，才有機(jī)會(huì)使本案贏得市場(chǎng)，贏得消費(fèi)者的青睞！ 地理位置：南臨錦程大街，北側(cè)創(chuàng)業(yè)大街，東臨越野路，地理位置：南臨錦程大街，北側(cè)創(chuàng)業(yè)大街，東臨越野路， 西臨文光路。西臨文光路。規(guī)劃用地：規(guī)劃用地：13.45萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米規(guī)劃建筑：規(guī)劃建筑：40.12萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米商商 品品 房：房：2531套，計(jì)套，計(jì)28.41萬(wàn)萬(wàn)平方米平方米規(guī)劃建筑：規(guī)劃建筑：40.12萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米公公 建：建：4251.97，（含辦公，（含辦公2235.37）獨(dú)立車(chē)庫(kù)：獨(dú)立車(chē)庫(kù)：297個(gè)，計(jì)個(gè)，計(jì)9025.76地下車(chē)庫(kù)：地下車(chē)庫(kù)：306個(gè)，計(jì)個(gè)，計(jì)1368回回 遷遷 房：房：902套，計(jì)套

41、，計(jì)57397【本案基本概況【本案基本概況】交通狀況交通狀況251路、路、138路、路、319路、路、232路、路、52路、路、261路、路、139路等公交線(xiàn)路路等公交線(xiàn)路周邊配套周邊配套中小學(xué)：一汽十中、一汽七小、一汽四小、汽車(chē)工業(yè)高等專(zhuān)科學(xué)校中小學(xué)：一汽十中、一汽七小、一汽四小、汽車(chē)工業(yè)高等專(zhuān)科學(xué)校幼兒園：第三幼兒園幼兒園：第三幼兒園綜合商場(chǎng)：新世紀(jì)倉(cāng)儲(chǔ)超市、歐亞車(chē)百綜合商場(chǎng)：新世紀(jì)倉(cāng)儲(chǔ)超市、歐亞車(chē)百醫(yī)院：一汽總醫(yī)院、力生口腔、職工醫(yī)院醫(yī)院：一汽總醫(yī)院、力生口腔、職工醫(yī)院其他：岱山公園其他：岱山公園市政配套市政配套供水：一汽動(dòng)能公司提供供水：一汽動(dòng)能公司提供24小時(shí)熱水小時(shí)熱水采暖：一汽動(dòng)

42、能公司供熱采暖：一汽動(dòng)能公司供熱【周邊生活機(jī)能【周邊生活機(jī)能】【本案【本案生活機(jī)能圖生活機(jī)能圖】面積面積套數(shù)套數(shù)套數(shù)比例套數(shù)比例總面積總面積面積比例面積比例40-60 116116套套6.56%6.56%9034 9034 3.18%3.18%60-80 117117套套4.62%4.62%7663 7663 2.70%2.70%80-100 520520套套20.55%20.55%4731747317 16.66%16.66%100-110 486486套套19.20%19.20%51518 51518 18.14%18.14%110-120 283283套套11.18%11.18%3265

43、4 32654 11.50%11.50%120-130 409409套套16.6%16.6%50349 50349 17.72%17.72%130-144 8686套套3.4%3.4%12190 12190 4.29%4.29%144-150 298298套套11.77%11.77%44058 44058 15.51%15.51%150 以上以上166166套套6.5%6.5%29840 29840 10.31%10.31%本項(xiàng)目銷(xiāo)售重點(diǎn)為本項(xiàng)目銷(xiāo)售重點(diǎn)為80110戶(hù)型，占總戶(hù)數(shù)的戶(hù)型，占總戶(hù)數(shù)的40%?！緫?hù)型及配比【戶(hù)型及配比】s優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)地段：地處汽車(chē)廠(chǎng)區(qū)核心區(qū)域，未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ?。?guī)模：項(xiàng)目

44、規(guī)模較大，有打造區(qū)域精品的先天條件。交通：汽車(chē)廠(chǎng)老生活區(qū)，交通便利，公交線(xiàn)路較多。周邊生活氛圍成熟，原住居民較多。w劣勢(shì)劣勢(shì)高層銷(xiāo)售抗性較大。開(kāi)發(fā)商及項(xiàng)目知名度尚無(wú)，需一段時(shí)間打造。 本案周邊無(wú)在經(jīng)營(yíng)的門(mén)市房，商業(yè)氛圍較差。100平米以下部分戶(hù)型設(shè)計(jì)不合理。前期的銷(xiāo)售不利，影響客源對(duì)本案印象。o機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)區(qū)域居民人均收入較高，購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)。臨近商業(yè)中心，利于宣傳推廣。區(qū)域樓盤(pán)品質(zhì)、價(jià)格的提升將對(duì)本案起推動(dòng)作用。t威脅威脅價(jià)格：一汽人對(duì)3000元以上樓盤(pán)接受度較差，需強(qiáng)有力賣(mài)點(diǎn)支撐。競(jìng)爭(zhēng)：周邊低價(jià)位產(chǎn)品過(guò)多，且今年會(huì)有大量中高端品質(zhì)物業(yè)上市，與本案形成激烈競(jìng)爭(zhēng)。面市量體過(guò)大，難以快速去化。【項(xiàng)目【項(xiàng)

45、目swotswot分析分析】3200【價(jià)格【價(jià)格分析分析】均價(jià)（元均價(jià)（元/）從本案與競(jìng)品的價(jià)格對(duì)比不難看出，本案在價(jià)格上從本案與競(jìng)品的價(jià)格對(duì)比不難看出，本案在價(jià)格上處于劣勢(shì)。處于劣勢(shì)。項(xiàng)目規(guī)劃對(duì)售價(jià)的支撐不明顯，這也是導(dǎo)致本案銷(xiāo)項(xiàng)目規(guī)劃對(duì)售價(jià)的支撐不明顯，這也是導(dǎo)致本案銷(xiāo)售速度遲緩的重要原因。售速度遲緩的重要原因?！緝r(jià)格【價(jià)格分析分析】1. 價(jià)格過(guò)高價(jià)格過(guò)高2. 高層抗性高層抗性3. 主力戶(hù)型設(shè)計(jì)部分不合理主力戶(hù)型設(shè)計(jì)部分不合理4. 戶(hù)型過(guò)多戶(hù)型過(guò)多 目標(biāo)客戶(hù)不明顯目標(biāo)客戶(hù)不明顯5. 推廣乏力推廣乏力【項(xiàng)目劣勢(shì)及問(wèn)題分析【項(xiàng)目劣勢(shì)及問(wèn)題分析】問(wèn)題問(wèn)題1價(jià)格過(guò)高價(jià)格過(guò)高解決方案：解決方案：以軟

46、性和硬性的賣(mài)點(diǎn)包裝，打造物有所值和物超以軟性和硬性的賣(mài)點(diǎn)包裝，打造物有所值和物超所值的項(xiàng)目素質(zhì)。所值的項(xiàng)目素質(zhì)。突破口：立面、景觀(guān)、會(huì)所、商業(yè)街、主題文化突破口：立面、景觀(guān)、會(huì)所、商業(yè)街、主題文化【問(wèn)題及解決方案【問(wèn)題及解決方案】問(wèn)題問(wèn)題2高層抗性高層抗性解決方案：解決方案：以物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)弱化百姓對(duì)高層的不信任感。以物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)弱化百姓對(duì)高層的不信任感?！締?wèn)題及解決方案【問(wèn)題及解決方案】問(wèn)題問(wèn)題3戶(hù)型過(guò)多，共計(jì)戶(hù)型過(guò)多，共計(jì)56種！面積種！面積44248，目，目標(biāo)客戶(hù)群體不明顯。標(biāo)客戶(hù)群體不明顯。解決方案：解決方案：根據(jù)產(chǎn)品面積及位置，階段性推出針對(duì)性較強(qiáng)戶(hù)根據(jù)產(chǎn)品面積及位置，階段性推出針對(duì)性

47、較強(qiáng)戶(hù)型。分批分期銷(xiāo)售！型。分批分期銷(xiāo)售！【問(wèn)題及解決方案【問(wèn)題及解決方案】問(wèn)題問(wèn)題4主力產(chǎn)品北廳較多，戶(hù)型主力產(chǎn)品北廳較多，戶(hù)型較差！較差！解決方案：解決方案：以樣板間優(yōu)勢(shì)弱化戶(hù)型缺以樣板間優(yōu)勢(shì)弱化戶(hù)型缺點(diǎn)。點(diǎn)?！締?wèn)題及解決方案【問(wèn)題及解決方案】問(wèn)題問(wèn)題5：解決方案：解決方案：推廣乏力推廣乏力用搶眼的市場(chǎng)定位將項(xiàng)目重新包裝，以立體媒用搶眼的市場(chǎng)定位將項(xiàng)目重新包裝，以立體媒體組合策略重點(diǎn)針對(duì)廠(chǎng)區(qū)進(jìn)行宣傳推廣，最終體組合策略重點(diǎn)針對(duì)廠(chǎng)區(qū)進(jìn)行宣傳推廣，最終達(dá)到全市范圍的客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)。達(dá)到全市范圍的客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)?！締?wèn)題及解決方案【問(wèn)題及解決方案】【第三部分【第三部分 消費(fèi)者分析消費(fèi)者分析】消費(fèi)者是市場(chǎng)的主導(dǎo)

48、因素，只有與其形成良性溝通，真正理解并滿(mǎn)足消費(fèi)者生活消費(fèi)者是市場(chǎng)的主導(dǎo)因素，只有與其形成良性溝通，真正理解并滿(mǎn)足消費(fèi)者生活坐標(biāo)觀(guān)中基本的欲望與需求，才是樓盤(pán)的生存之本。坐標(biāo)觀(guān)中基本的欲望與需求，才是樓盤(pán)的生存之本。住宅的中低端消費(fèi)者。他們主要是一次置業(yè)，購(gòu)買(mǎi)住宅的目的為滿(mǎn)足生住宅的中低端消費(fèi)者。他們主要是一次置業(yè)，購(gòu)買(mǎi)住宅的目的為滿(mǎn)足生活基本需要及結(jié)婚。主要消費(fèi)單價(jià)活基本需要及結(jié)婚。主要消費(fèi)單價(jià)2000元以下，總價(jià)元以下，總價(jià)15萬(wàn)左右的產(chǎn)品。萬(wàn)左右的產(chǎn)品。住宅的中端消費(fèi)者。他們有一定的原始積累，并已經(jīng)住宅的中端消費(fèi)者。他們有一定的原始積累，并已經(jīng)擁有一套住宅。他們主要消費(fèi)單價(jià)擁有一套住宅。他

49、們主要消費(fèi)單價(jià)3000元左右，總價(jià)元左右，總價(jià)30萬(wàn)左右的住宅。萬(wàn)左右的住宅。住宅的中高端消費(fèi)者。他們是社會(huì)的住宅的中高端消費(fèi)者。他們是社會(huì)的精英階層，主要消費(fèi)精英階層，主要消費(fèi)3500元左右，總元左右，總價(jià)在價(jià)在50萬(wàn)左右的住宅。萬(wàn)左右的住宅。住宅的高端消費(fèi)者住宅的高端消費(fèi)者，消費(fèi)總價(jià)，消費(fèi)總價(jià)100萬(wàn)萬(wàn)的別墅類(lèi)產(chǎn)品。的別墅類(lèi)產(chǎn)品。項(xiàng)目選擇項(xiàng)目選擇4321一部分一部分重點(diǎn)重點(diǎn)【尋找【尋找目標(biāo)消費(fèi)者目標(biāo)消費(fèi)者】目標(biāo)消費(fèi)者目標(biāo)消費(fèi)者廠(chǎng)區(qū)中等收入者廠(chǎng)區(qū)中等收入者40%40%長(zhǎng)春市中產(chǎn)階層長(zhǎng)春市中產(chǎn)階層40%40%在廠(chǎng)區(qū)投資、經(jīng)商、在廠(chǎng)區(qū)投資、經(jīng)商、工作者工作者20%20%【尋找【尋找目標(biāo)消費(fèi)者目標(biāo)

50、消費(fèi)者】年齡層次年齡層次25402540歲歲之間之間，但年齡層次日趨年輕化；但年齡層次日趨年輕化；教育程度教育程度大專(zhuān)大專(zhuān)以上學(xué)歷，以上學(xué)歷，區(qū)域內(nèi)多區(qū)域內(nèi)多為為職校職校、高中學(xué)歷高中學(xué)歷；職業(yè)背景職業(yè)背景中層管理者、技術(shù)精英、公務(wù)員、私企老板及管理中層管理者、技術(shù)精英、公務(wù)員、私企老板及管理 層、醫(yī)生、教師；層、醫(yī)生、教師；性格素描性格素描追追求實(shí)際、好面子、自我優(yōu)越感強(qiáng)；求實(shí)際、好面子、自我優(yōu)越感強(qiáng)；經(jīng)濟(jì)收入經(jīng)濟(jì)收入個(gè)人月收入為個(gè)人月收入為3000500030005000元左右，有一定的積蓄；元左右，有一定的積蓄；愛(ài)好興趣愛(ài)好興趣聚會(huì)、棋牌、餐飲、休閑等。聚會(huì)、棋牌、餐飲、休閑等。 【目標(biāo)

51、消費(fèi)者的外在特征【目標(biāo)消費(fèi)者的外在特征】【目標(biāo)消費(fèi)者的理想居所【目標(biāo)消費(fèi)者的理想居所】地地 段：配套齊全，交通方便；段：配套齊全，交通方便；社區(qū)環(huán)境：輕松、健康、和諧，具有良好的景觀(guān)規(guī)劃；社區(qū)環(huán)境：輕松、健康、和諧，具有良好的景觀(guān)規(guī)劃；會(huì)會(huì) 所：活動(dòng)性、參與性、實(shí)用性、便利性，與鄰里的和諧性；所：活動(dòng)性、參與性、實(shí)用性、便利性，與鄰里的和諧性；戶(hù)戶(hù) 型：舒適而實(shí)用、現(xiàn)代感強(qiáng)；型：舒適而實(shí)用、現(xiàn)代感強(qiáng)；智智 能能 化：信息與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的引進(jìn)；化：信息與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的引進(jìn)；子女教育：具有良好的文化氛圍，有益于子女成長(zhǎng)，有獨(dú)立幼兒園子女教育：具有良好的文化氛圍，有益于子女成長(zhǎng)，有獨(dú)立幼兒園 的社區(qū)配套；的

52、社區(qū)配套；社區(qū)文化：和諧社區(qū)文化：和諧的的、積極向上、積極向上的的。【目標(biāo)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)【目標(biāo)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)】 目前收入良好，急需提升生活質(zhì)量；目前收入良好，急需提升生活質(zhì)量； 孝敬父母，給老人養(yǎng)老用；孝敬父母，給老人養(yǎng)老用； 投資置業(yè)，想倒手賺錢(qián)；投資置業(yè)，想倒手賺錢(qián)； 在廠(chǎng)區(qū)工作，選擇在廠(chǎng)區(qū)工作，選擇本項(xiàng)目本項(xiàng)目提升生活質(zhì)量；提升生活質(zhì)量； 想把市內(nèi)房租去，用房租來(lái)抵新房按揭款的投資概念；想把市內(nèi)房租去，用房租來(lái)抵新房按揭款的投資概念； 被小區(qū)整體環(huán)境吸引被小區(qū)整體環(huán)境吸引； 被廣告吸引，看買(mǎi)的人多就買(mǎi)，屬于占有欲強(qiáng)或從眾心理較重；被廣告吸引，看買(mǎi)的人多就買(mǎi)，屬于占有欲強(qiáng)或從眾心理較重

53、； 給孩子預(yù)備，以備子女長(zhǎng)大結(jié)婚用；給孩子預(yù)備，以備子女長(zhǎng)大結(jié)婚用；目標(biāo)消費(fèi)者的需要目標(biāo)消費(fèi)者的需要本案能給予的本案能給予的綜合品質(zhì)，生活極品綜合品質(zhì)，生活極品規(guī)模社區(qū)，區(qū)域標(biāo)桿規(guī)模社區(qū)，區(qū)域標(biāo)桿天茂地產(chǎn)鼎力之作，品牌物業(yè)天茂地產(chǎn)鼎力之作，品牌物業(yè)公司加盟管理公司加盟管理便利的、精彩便利的、精彩的、有文化的生活的、有文化的生活價(jià)值認(rèn)同感價(jià)值認(rèn)同感身份的象征身份的象征樓盤(pán)綜合素質(zhì)樓盤(pán)綜合素質(zhì)生活的追求生活的追求【目標(biāo)消費(fèi)者與項(xiàng)目的對(duì)接【目標(biāo)消費(fèi)者與項(xiàng)目的對(duì)接】根據(jù)以上的分析，本案的主力目標(biāo)消費(fèi)群鎖定為廠(chǎng)區(qū)中等收入人群根據(jù)以上的分析，本案的主力目標(biāo)消費(fèi)群鎖定為廠(chǎng)區(qū)中等收入人群及長(zhǎng)春市的中產(chǎn)階層。他

54、們追求實(shí)際、自我優(yōu)越感強(qiáng)，所以針對(duì)于及長(zhǎng)春市的中產(chǎn)階層。他們追求實(shí)際、自我優(yōu)越感強(qiáng)，所以針對(duì)于我們的目標(biāo)客戶(hù)而言，本案的定位要新穎、獨(dú)特，一次滿(mǎn)足他們的我們的目標(biāo)客戶(hù)而言，本案的定位要新穎、獨(dú)特，一次滿(mǎn)足他們的置業(yè)要求，力求與他們形成共鳴；本案的推廣要從目標(biāo)消費(fèi)者的購(gòu)置業(yè)要求，力求與他們形成共鳴；本案的推廣要從目標(biāo)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)心理出發(fā)，進(jìn)行有針對(duì)性地宣傳推廣，能夠吸引他們的目光，這買(mǎi)心理出發(fā)，進(jìn)行有針對(duì)性地宣傳推廣，能夠吸引他們的目光，這也是我們分析目標(biāo)客戶(hù)的主要目的所在。也是我們分析目標(biāo)客戶(hù)的主要目的所在?！拘〗Y(jié)【小結(jié)】【第四部分【第四部分 定位策略定位策略】項(xiàng)目定位是我司根據(jù)市場(chǎng)、消費(fèi)者、

55、項(xiàng)目本身以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的詳細(xì)分析后而對(duì)于本項(xiàng)目定位是我司根據(jù)市場(chǎng)、消費(fèi)者、項(xiàng)目本身以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的詳細(xì)分析后而對(duì)于本案的定位及一些建議。它是滿(mǎn)足市場(chǎng)空白的，也是市場(chǎng)上客觀(guān)需求的。案的定位及一些建議。它是滿(mǎn)足市場(chǎng)空白的，也是市場(chǎng)上客觀(guān)需求的。一、項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位一、項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位滿(mǎn)足目標(biāo)客戶(hù)需求，與目標(biāo)客戶(hù)產(chǎn)生共鳴；滿(mǎn)足目標(biāo)客戶(hù)需求，與目標(biāo)客戶(hù)產(chǎn)生共鳴；填補(bǔ)市場(chǎng)空白；填補(bǔ)市場(chǎng)空白；具有唯一性、獨(dú)特性、排他性；具有唯一性、獨(dú)特性、排他性；適度超前；適度超前；能贏得市場(chǎng)及業(yè)界的良好口碑。能贏得市場(chǎng)及業(yè)界的良好口碑?！卷?xiàng)目定位原則【項(xiàng)目定位原則】【項(xiàng)目整體定位【項(xiàng)目整體定位】中國(guó)首席汽車(chē)文化居住社區(qū)中國(guó)

56、首席汽車(chē)文化居住社區(qū)天茂天茂泊林麗郡，中國(guó)首席汽車(chē)文化居住社區(qū)泊林麗郡，中國(guó)首席汽車(chē)文化居住社區(qū)天茂地產(chǎn)傾心打造天茂地產(chǎn)傾心打造1 1、標(biāo)桿社區(qū)（中央生活區(qū)）、標(biāo)桿社區(qū)（中央生活區(qū)）2 2、高貴社區(qū)（精彩生活區(qū)）、高貴社區(qū)（精彩生活區(qū)）3 3、文化社區(qū)（人文生活區(qū)）、文化社區(qū)（人文生活區(qū)）【項(xiàng)目中心形象特征【項(xiàng)目中心形象特征】中央生活區(qū)中央生活區(qū)本案地處汽車(chē)廠(chǎng)區(qū)的核心位置，周邊市政配套齊全，且占本案地處汽車(chē)廠(chǎng)區(qū)的核心位置，周邊市政配套齊全，且占地地13萬(wàn)的中大型社區(qū)規(guī)劃，是名副其實(shí)的中央生活區(qū)萬(wàn)的中大型社區(qū)規(guī)劃，是名副其實(shí)的中央生活區(qū)【項(xiàng)目定位理由【項(xiàng)目定位理由】精彩生活區(qū)精彩生活區(qū)本案周邊生態(tài)環(huán)境良好，加上本案獨(dú)有的社區(qū)會(huì)所配套及內(nèi)本案周邊生態(tài)環(huán)境良好，加上本案獨(dú)有的社區(qū)會(huì)所配套及內(nèi)街商業(yè)配套，健康業(yè)主生活，便利業(yè)主生活，豐富業(yè)