1房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制管理馬楠修改第3版

1、內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理cost control in real estate project馬楠馬楠華北科技學(xué)院華北科技學(xué)院2010.122010.12part.13part.1前言在當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)中，競爭十分激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化傾向在當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)中，競爭十分激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化傾向越來越嚴(yán)重的情況下，企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能越來越嚴(yán)重的情況下，企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力，與企業(yè)的成本控制的相關(guān)性越來越高，成本控制能力排力，與企業(yè)的成本控制的相關(guān)性越來越高，成本控制能力排序末位的企業(yè)都將被淘汰出局，成本控制弱勢企業(yè)將失去市序末位的企業(yè)都將被淘汰

2、出局，成本控制弱勢企業(yè)將失去市場份額。特別是在工業(yè)企業(yè)中，目前這種趨勢已經(jīng)慢延到高場份額。特別是在工業(yè)企業(yè)中，目前這種趨勢已經(jīng)慢延到高投入、高成本的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。投入、高成本的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在外來資本和一些資本雄厚的外行企業(yè)（大型企業(yè)集團(tuán)在外來資本和一些資本雄厚的外行企業(yè)（大型企業(yè)集團(tuán)和上市公司）的不斷涌入，政策越來越規(guī)范，技術(shù)、產(chǎn)品越和上市公司）的不斷涌入，政策越來越規(guī)范，技術(shù)、產(chǎn)品越來越同質(zhì)化，房地產(chǎn)開發(fā)成本居高不下，品牌力持續(xù)提升的來越同質(zhì)化，房地產(chǎn)開發(fā)成本居高不下，品牌力持續(xù)提升的房地產(chǎn)市場環(huán)境中，企業(yè)間距不斷縮小，新的競爭格局已現(xiàn)房地產(chǎn)市場環(huán)境中，企業(yè)間距不斷縮小，新的競爭格局已

3、現(xiàn)端倪。端倪。 成本控制力的競爭。 當(dāng)今的房地產(chǎn)行業(yè)，競爭十分激烈，在產(chǎn)品同質(zhì)化傾向越來越當(dāng)今的房地產(chǎn)行業(yè)，競爭十分激烈，在產(chǎn)品同質(zhì)化傾向越來越嚴(yán)重的情況下，我們房地產(chǎn)企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力嚴(yán)重的情況下，我們房地產(chǎn)企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力與企業(yè)的成本控制息息相關(guān)，不注重成本控制的企業(yè)都將被淘汰出與企業(yè)的成本控制息息相關(guān)，不注重成本控制的企業(yè)都將被淘汰出局，成本控制弱勢企業(yè)將失去市場份額。特別是在工業(yè)企業(yè)中，目局，成本控制弱勢企業(yè)將失去市場份額。特別是在工業(yè)企業(yè)中，目前這種趨勢已經(jīng)慢延到高投入、高成本的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。前這種趨勢已經(jīng)慢延到高投入、高成本的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 在

4、外來資本和一些資本雄厚的外行企業(yè)（大型企業(yè)集團(tuán)和上市在外來資本和一些資本雄厚的外行企業(yè)（大型企業(yè)集團(tuán)和上市公司）的不斷涌入，特別是在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)加壓、政策越來越規(guī)范，公司）的不斷涌入，特別是在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)加壓、政策越來越規(guī)范，技術(shù)、產(chǎn)品越來越同質(zhì)化，房地產(chǎn)開發(fā)成本居高不下，品牌力持續(xù)技術(shù)、產(chǎn)品越來越同質(zhì)化，房地產(chǎn)開發(fā)成本居高不下，品牌力持續(xù)提升的房地產(chǎn)市場環(huán)境中，企業(yè)間距不斷縮小，新的競爭格局已現(xiàn)提升的房地產(chǎn)市場環(huán)境中，企業(yè)間距不斷縮小，新的競爭格局已現(xiàn)端倪。端倪。房地產(chǎn)企業(yè)競爭房地產(chǎn)企業(yè)競爭成本控制力的競爭成本控制力的競爭4利利潤潤時(shí)間時(shí)間 ( (年年) )拿地就賺錢階段階段1 1：資源時(shí)代

5、資源時(shí)代階段階段2 2：產(chǎn)品時(shí)代產(chǎn)品時(shí)代階段階段3 3：品牌時(shí)代品牌時(shí)代客戶關(guān)注質(zhì)量客戶關(guān)注質(zhì)量公司關(guān)注成本公司關(guān)注成本關(guān)注關(guān)注品牌與形象品牌與形象理念與價(jià)值觀理念與價(jià)值觀成成本本領(lǐng)領(lǐng)先先戰(zhàn)戰(zhàn)略略成本領(lǐng)先戰(zhàn)略是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)重要的競爭手段成本領(lǐng)先戰(zhàn)略是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)重要的競爭手段內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理cost control in real estate project房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理中存在的主要問題房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理中存在的主要問題一房地產(chǎn)成本控制體系的建立房地產(chǎn)成本控制體系的建立制度保障體系？制度保障體系？房地產(chǎn)成本控制的主要措施房地產(chǎn)

6、成本控制的主要措施怎么去控制？怎么去控制？房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理內(nèi)容控制什么？控制什么？二二三三四四內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理cost control in real estate project房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理中存在的主要問題房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理中存在的主要問題一房地產(chǎn)開發(fā)成本管理現(xiàn)狀一一二二房地產(chǎn)開發(fā)成本管理中的幾個(gè)問題房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理三大誤區(qū)三三四四到底誰是成本控制的核心部門？4一、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理現(xiàn)狀目前我們絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)成本控制的通常做法是：目前我們絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)成本控制的通常做法是：大多數(shù)的房地產(chǎn)公司都

7、設(shè)有一個(gè)預(yù)算審核部門或合約部大多數(shù)的房地產(chǎn)公司都設(shè)有一個(gè)預(yù)算審核部門或合約部門，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的預(yù)算、結(jié)算和工程招標(biāo)，而成本管理基本都門，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的預(yù)算、結(jié)算和工程招標(biāo)，而成本管理基本都?xì)w屬于財(cái)務(wù)部門，但財(cái)務(wù)部門對具體的工程預(yù)結(jié)算卻并不是歸屬于財(cái)務(wù)部門，但財(cái)務(wù)部門對具體的工程預(yù)結(jié)算卻并不是很懂行，也就更難把握成本的降低點(diǎn)在哪里。很懂行，也就更難把握成本的降低點(diǎn)在哪里。房地產(chǎn)開發(fā)的周期很長，如果被問及一個(gè)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)的周期很長，如果被問及一個(gè)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)甚至施工過半時(shí)的成本是多少，完工后的總成本又是多少，甚至施工過半時(shí)的成本是多少，完工后的總成本又是多少，許多開發(fā)商都難以回答清楚。房地產(chǎn)開發(fā)

8、的成本管理包括置許多開發(fā)商都難以回答清楚。房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理包括置地、設(shè)計(jì)、施工、市場、銷售、物業(yè)、融資（資本運(yùn)營）等地、設(shè)計(jì)、施工、市場、銷售、物業(yè)、融資（資本運(yùn)營）等多個(gè)環(huán)節(jié)，從投入到首期產(chǎn)品計(jì)算利潤，單個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周多個(gè)環(huán)節(jié)，從投入到首期產(chǎn)品計(jì)算利潤，單個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期一般需持續(xù)兩三年的時(shí)間，導(dǎo)致成本核算難度增強(qiáng)；另期一般需持續(xù)兩三年的時(shí)間，導(dǎo)致成本核算難度增強(qiáng)；另外，投資地域的擴(kuò)大和開發(fā)面積的劇增，令成本的構(gòu)成更加外，投資地域的擴(kuò)大和開發(fā)面積的劇增，令成本的構(gòu)成更加多樣化。更使房地產(chǎn)開發(fā)成本控制難度越來越大。多樣化。更使房地產(chǎn)開發(fā)成本控制難度越來越大。房地產(chǎn)開發(fā)成本管理中的幾個(gè)問題5

9、1 1、缺乏全面規(guī)范的目標(biāo)成本管理體系：、缺乏全面規(guī)范的目標(biāo)成本管理體系： 成本控制就是項(xiàng)目實(shí)施過程的支成本控制就是項(xiàng)目實(shí)施過程的支出控制，沒有建立目標(biāo)成本、責(zé)任成本和動態(tài)成本跟蹤聯(lián)動管理體系；出控制，沒有建立目標(biāo)成本、責(zé)任成本和動態(tài)成本跟蹤聯(lián)動管理體系；2 2、成本控制忽視重點(diǎn)：、成本控制忽視重點(diǎn)： 只重視只重視“顯性成本顯性成本”的控制，而忽略對的控制，而忽略對“隱性成隱性成本本”的控制；的控制；3 3、成本控制的忽視前期階段：、成本控制的忽視前期階段： 通常只關(guān)注項(xiàng)目施工階段過程的通常只關(guān)注項(xiàng)目施工階段過程的 “事中事中”成本控制，而缺乏對前期成本控制，而缺乏對前期決策、規(guī)劃決策、規(guī)劃設(shè)

10、計(jì)、招標(biāo)、合約等前期運(yùn)營階段設(shè)計(jì)、招標(biāo)、合約等前期運(yùn)營階段“事前事前”成本控制的足夠重視；成本控制的足夠重視；4 4、成本控制手段不當(dāng)：、成本控制手段不當(dāng)： 把壓縮必要的項(xiàng)目費(fèi)用開支當(dāng)作成本控制的主要把壓縮必要的項(xiàng)目費(fèi)用開支當(dāng)作成本控制的主要手段，反而使項(xiàng)目整個(gè)經(jīng)營計(jì)劃和開發(fā)進(jìn)度目標(biāo)受到很大影響，導(dǎo)致項(xiàng)目手段，反而使項(xiàng)目整個(gè)經(jīng)營計(jì)劃和開發(fā)進(jìn)度目標(biāo)受到很大影響，導(dǎo)致項(xiàng)目的最終實(shí)際開發(fā)成本大大增加，利潤降低，增加了項(xiàng)目后期開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。的最終實(shí)際開發(fā)成本大大增加，利潤降低，增加了項(xiàng)目后期開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。二、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理中的幾個(gè)問題目前房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的幾個(gè)誤區(qū)目前房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的幾個(gè)誤區(qū)6管什么

11、管什么三大誤區(qū)三大誤區(qū)怎么管怎么管行為偏差行為偏差三、房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面容易存在三大誤區(qū)三、房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面容易存在三大誤區(qū)誰來管誰來管認(rèn)識偏差認(rèn)識偏差7誤區(qū)一：企業(yè)內(nèi)部成本控制管理主體確立失誤（誰來管）誤區(qū)一：企業(yè)內(nèi)部成本控制管理主體確立失誤（誰來管）長期以來，企業(yè)一直把成本管理作為少長期以來，企業(yè)一直把成本管理作為少數(shù)管理人員的專利，數(shù)管理人員的專利，認(rèn)為成本、效益都認(rèn)為成本、效益都應(yīng)由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)應(yīng)由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)，而把各，而把各部門的員工只部門的員工只看作生產(chǎn)者?？醋魃a(chǎn)者。廣大員工對于哪些成本應(yīng)該控制，怎樣廣大員工對于哪些成本應(yīng)該控制，怎樣控制等問題無

12、意也無力過問，成本意識控制等問題無意也無力過問，成本意識淡漠。淡漠。企業(yè)的成本管理失去偌大的管理群體當(dāng)企業(yè)的成本管理失去偌大的管理群體當(dāng)然難以真正取得成效。然難以真正取得成效。全員成全員成本控制本控制8誤區(qū)二：成本管理對象和內(nèi)容認(rèn)識不清（管什么）誤區(qū)二：成本管理對象和內(nèi)容認(rèn)識不清（管什么）一方面，沒有從價(jià)值鏈的角度對房地產(chǎn)一方面，沒有從價(jià)值鏈的角度對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行分析，局限于對發(fā)生成本的控開發(fā)進(jìn)行分析，局限于對發(fā)生成本的控制，制，忽視了對影響成本的控制忽視了對影響成本的控制。另一方面，局限于傳統(tǒng)的另一方面，局限于傳統(tǒng)的“節(jié)約一度電、節(jié)約一度電、一張紙一張紙”的簡單、狹窄的模式之內(nèi)，的簡單、狹窄

13、的模式之內(nèi)，忽忽視潛在的損失視潛在的損失，尚未對成本實(shí)行全方位，尚未對成本實(shí)行全方位的控制。的控制。全方位全方位成本控制成本控制9土地土地設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)采購采購施工施工銷售銷售房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈的發(fā)生發(fā)生成本與影響成本曲線影響成影響成本曲線本曲線比比例例該環(huán)節(jié)作業(yè)過程對該環(huán)節(jié)作業(yè)過程對產(chǎn)品總成本的影響。產(chǎn)品總成本的影響。發(fā)生成發(fā)生成 本曲線本曲線價(jià)值鏈價(jià)值鏈發(fā)生成本：發(fā)生成本：該環(huán)節(jié)作業(yè)過程所該環(huán)節(jié)作業(yè)過程所發(fā)生的成本。發(fā)生的成本。影響成本：影響成本：成本控制的關(guān)鍵在成本控制的關(guān)鍵在于控制影響成本！于控制影響成本！10誤區(qū)三：成本控制模式?jīng)]有確立（怎么管）誤區(qū)三：成本控制模式?jīng)]有確立（怎么管）成

14、本管理工作不夠全面和系統(tǒng)。成本控制偏重于成本管理工作不夠全面和系統(tǒng)。成本控制偏重于事后的反饋，而事后的反饋，而事前、事中控制不力事前、事中控制不力。成本管理成本管理基礎(chǔ)工作薄弱基礎(chǔ)工作薄弱，缺少一套完善的成本，缺少一套完善的成本管理制度。甚至只求形式，不講實(shí)效。管理制度。甚至只求形式，不講實(shí)效。考核制度不完善，力度不大。表現(xiàn)在：考核只考核制度不完善，力度不大。表現(xiàn)在：考核只是企業(yè)內(nèi)部考核，沒有很好地跟市場聯(lián)系起來；是企業(yè)內(nèi)部考核，沒有很好地跟市場聯(lián)系起來；獎懲措施力度不大，達(dá)不到調(diào)動員工積極性的獎懲措施力度不大，達(dá)不到調(diào)動員工積極性的目的。目的。全過程全過程成本控制成本控制11觀觀 點(diǎn)點(diǎn) 一一

15、 ： 合約預(yù)算部門是控制工程成本的核心部門，他們對施工圖的工程合約預(yù)算部門是控制工程成本的核心部門，他們對施工圖的工程量進(jìn)行詳細(xì)的核算，與承建單位進(jìn)行商務(wù)談判、造價(jià)談判，爭取得到量進(jìn)行詳細(xì)的核算，與承建單位進(jìn)行商務(wù)談判、造價(jià)談判，爭取得到最優(yōu)惠的工程承包價(jià)格。最優(yōu)惠的工程承包價(jià)格。觀觀 點(diǎn)點(diǎn) 二二 ： 規(guī)劃設(shè)計(jì)部門是控制成本的核心部門，他們在前期對建筑技術(shù)規(guī)劃設(shè)計(jì)部門是控制成本的核心部門，他們在前期對建筑技術(shù)（包括容積率、使用率等）、工程技術(shù)進(jìn)行系統(tǒng)的控制，以此進(jìn)行施（包括容積率、使用率等）、工程技術(shù)進(jìn)行系統(tǒng)的控制，以此進(jìn)行施工圖的設(shè)計(jì)管理，在控制工程成本方面起到了工圖的設(shè)計(jì)管理，在控制工程成

16、本方面起到了“四兩撥千斤四兩撥千斤”的作用。的作用。觀觀 點(diǎn)點(diǎn) 三三 ： 現(xiàn)場項(xiàng)目部是工程成本控制的核心部門，嚴(yán)把合同關(guān)，嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)場項(xiàng)目部是工程成本控制的核心部門，嚴(yán)把合同關(guān)，嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)意圖，有效控制設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證，是控制工程成本的實(shí)施部設(shè)計(jì)意圖，有效控制設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證，是控制工程成本的實(shí)施部門，作用重大。門，作用重大。四、到底誰是成本控制的核心部門四、到底誰是成本控制的核心部門？正確觀點(diǎn)正確觀點(diǎn)12 以上觀點(diǎn)站在各部門的角度來看，都是有道理的，各部門在項(xiàng)目以上觀點(diǎn)站在各部門的角度來看，都是有道理的，各部門在項(xiàng)目開發(fā)的不同階段對工程成本的控制都發(fā)揮了重要的作用，從建筑設(shè)計(jì)開發(fā)的不同

17、階段對工程成本的控制都發(fā)揮了重要的作用，從建筑設(shè)計(jì)到各種土建設(shè)備技術(shù)參數(shù)的選用、從選材用料到合同評判、從商業(yè)談到各種土建設(shè)備技術(shù)參數(shù)的選用、從選材用料到合同評判、從商業(yè)談判到現(xiàn)場的實(shí)施和控制，整體過程嚴(yán)格的控制才能有效把好工程成本判到現(xiàn)場的實(shí)施和控制，整體過程嚴(yán)格的控制才能有效把好工程成本關(guān)。關(guān)。 那么，我們要問：營銷部門是不是控制成本的核心部門呢那么，我們要問：營銷部門是不是控制成本的核心部門呢? ? 答案：是。那這個(gè)成本如何來控制？營銷部門首先需要提出競答案：是。那這個(gè)成本如何來控制？營銷部門首先需要提出競爭對手的樓盤和樓盤所在地的同一檔次的樓盤，剖析客戶的敏感點(diǎn)，爭對手的樓盤和樓盤所在地

18、的同一檔次的樓盤，剖析客戶的敏感點(diǎn)，分析對手樓盤的定位與檔次，把樓盤設(shè)計(jì)與選材用料的需求描述清楚分析對手樓盤的定位與檔次，把樓盤設(shè)計(jì)與選材用料的需求描述清楚了。樓盤檔次描述清楚了，項(xiàng)目的成本基本上也就確定了，所以營銷了。樓盤檔次描述清楚了，項(xiàng)目的成本基本上也就確定了，所以營銷部門也是控制成本的核心部門。項(xiàng)目定位的檔次實(shí)際上已經(jīng)決定了項(xiàng)部門也是控制成本的核心部門。項(xiàng)目定位的檔次實(shí)際上已經(jīng)決定了項(xiàng)目成本的高低。目成本的高低。 從上述分析，說明工程成本控制是全程性的、是系統(tǒng)性的，工從上述分析，說明工程成本控制是全程性的、是系統(tǒng)性的，工程成本的控制需要各部門通力協(xié)作，而不是單獨(dú)一個(gè)部門可以完成的。程成

19、本的控制需要各部門通力協(xié)作，而不是單獨(dú)一個(gè)部門可以完成的。四、到底誰是成本控制的核心部門四、到底誰是成本控制的核心部門？內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理cost control in real estate project房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理中存在的主要問題房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理中存在的主要問題一房地產(chǎn)成本控制體系的建立房地產(chǎn)成本控制體系的建立制度保障體系？制度保障體系？房地產(chǎn)成本控制的主要措施房地產(chǎn)成本控制的主要措施怎么去控制？怎么去控制？房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理內(nèi)容控制什么？控制什么？二二三三四四13土地成本及相關(guān)費(fèi)用土地成本及相關(guān)費(fèi)

20、用前期性費(fèi)用前期性費(fèi)用城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)用（紅線外大市政配套）城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)用（紅線外大市政配套）工程建安成本工程建安成本室外工程配套及環(huán)境（紅線內(nèi)小市政）室外工程配套及環(huán)境（紅線內(nèi)小市政）公共配套成本公共配套成本期間費(fèi)用期間費(fèi)用其他其他 具體明細(xì)如下具體明細(xì)如下( (一一) )房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理的內(nèi)容房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理的內(nèi)容到底我們該控制什么成本費(fèi)用14費(fèi)用項(xiàng)目名稱費(fèi)用項(xiàng)目名稱明細(xì)內(nèi)容明細(xì)內(nèi)容一、土地成本一、土地成本1-11-1 土地出讓金土地出讓金地價(jià)地價(jià)1-21-2 土地或項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)土地或項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi) 支付轉(zhuǎn)讓方相關(guān)費(fèi)用支付轉(zhuǎn)讓方相關(guān)費(fèi)用1-31-3 其他費(fèi)用其他費(fèi)用其

21、他向政府部門交納的費(fèi)用等，包括：土地產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、其他向政府部門交納的費(fèi)用等，包括：土地產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、契稅、土地使用費(fèi)等契稅、土地使用費(fèi)等( (一一) )房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理的內(nèi)容房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理的內(nèi)容14費(fèi)用項(xiàng)目名稱費(fèi)用項(xiàng)目名稱明細(xì)內(nèi)容明細(xì)內(nèi)容二、前期費(fèi)用二、前期費(fèi)用2-12-1 勘察費(fèi)用勘察費(fèi)用包括：包括：1 1、勘察方案的設(shè)計(jì)和咨詢，、勘察方案的設(shè)計(jì)和咨詢，2 2、勘察實(shí)施：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測費(fèi)，日照測試費(fèi)、勘察實(shí)施：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測費(fèi)，日照測試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、土地丈量測繪費(fèi)等。撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線

22、費(fèi)、土地丈量測繪費(fèi)等。2-22-2 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)項(xiàng)目立項(xiàng)后的設(shè)計(jì)招標(biāo)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)、景觀設(shè)計(jì)費(fèi)、管項(xiàng)目立項(xiàng)后的設(shè)計(jì)招標(biāo)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)、景觀設(shè)計(jì)費(fèi)、管線設(shè)計(jì)費(fèi)、改造設(shè)計(jì)費(fèi)、圖紙審查費(fèi)、制圖、曬圖費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作線設(shè)計(jì)費(fèi)、改造設(shè)計(jì)費(fèi)、圖紙審查費(fèi)、制圖、曬圖費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)，方案咨詢及評審費(fèi)。費(fèi)，方案咨詢及評審費(fèi)。2-32-3 報(bào)批報(bào)建費(fèi)報(bào)批報(bào)建費(fèi)項(xiàng)目整體報(bào)批報(bào)建費(fèi)項(xiàng)目整體報(bào)批報(bào)建費(fèi): :人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金、人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金、“兩證兩證一書一書”申報(bào)費(fèi)、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)、白蟻防止申報(bào)費(fèi)、拆

23、遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)、白蟻防止費(fèi)、墻改基金、路口開設(shè)費(fèi)、占道費(fèi)等。費(fèi)、墻改基金、路口開設(shè)費(fèi)、占道費(fèi)等。2-42-4造價(jià)咨詢服造價(jià)咨詢服務(wù)費(fèi)務(wù)費(fèi)支付給社會中介服務(wù)機(jī)構(gòu)受聘為項(xiàng)目編制或?qū)彶轭A(yù)算和其他相關(guān)服務(wù)而發(fā)支付給社會中介服務(wù)機(jī)構(gòu)受聘為項(xiàng)目編制或?qū)彶轭A(yù)算和其他相關(guān)服務(wù)而發(fā)生的費(fèi)用。生的費(fèi)用。2-52-5 工程監(jiān)理費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)2-62-6 臨時(shí)工程費(fèi)臨時(shí)工程費(fèi)包括：包括：1 1、三通一平：建設(shè)場地上的豎向土石方平衡，盈土現(xiàn)場多余土石方、三通一平：建設(shè)場地上的豎向土石方平衡，盈土現(xiàn)場多余土石方外運(yùn)，虧土現(xiàn)場土方調(diào)入，場地平整，以及為施工而引入現(xiàn)場的給水、排外運(yùn)，虧土現(xiàn)場土方調(diào)入，場

24、地平整，以及為施工而引入現(xiàn)場的給水、排水、供電、臨時(shí)道路工程等所發(fā)生的費(fèi)用水、供電、臨時(shí)道路工程等所發(fā)生的費(fèi)用2 2、工地圍墻：沿紅線周圍設(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝、工地圍墻：沿紅線周圍設(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用飾等費(fèi)用3 3、其他、其他( (一一) )房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理的內(nèi)容房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理的內(nèi)容15費(fèi)用項(xiàng)目名稱費(fèi)用項(xiàng)目名稱明細(xì)內(nèi)容明細(xì)內(nèi)容三、建安工程成本三、建安工程成本3-13-1小區(qū)內(nèi)綜合管網(wǎng)及設(shè)施費(fèi)小區(qū)內(nèi)綜合管網(wǎng)及設(shè)施費(fèi) （小市政）（小市政）3-1-13-1-1室外給水管網(wǎng)室外給水管網(wǎng)指紅線內(nèi)給水管網(wǎng)及所有室外消火栓，但不含小區(qū)內(nèi)指紅線

25、內(nèi)給水管網(wǎng)及所有室外消火栓，但不含小區(qū)內(nèi)花木澆灌用水、洗車用水等。主給水管網(wǎng)有在地下室花木澆灌用水、洗車用水等。主給水管網(wǎng)有在地下室內(nèi)敷設(shè)的，應(yīng)計(jì)入此項(xiàng)費(fèi)用內(nèi)，不計(jì)入地下室工程費(fèi)。內(nèi)敷設(shè)的，應(yīng)計(jì)入此項(xiàng)費(fèi)用內(nèi)，不計(jì)入地下室工程費(fèi)。包括：包括：1 1、土方開挖及回填，、土方開挖及回填，2 2、管道敷設(shè)等、管道敷設(shè)等3-1-23-1-2室外排水管網(wǎng)室外排水管網(wǎng)指紅線內(nèi)室外排水管網(wǎng)（含化糞池），含雨水、生活指紅線內(nèi)室外排水管網(wǎng)（含化糞池），含雨水、生活污水，環(huán)境排水，不含水景、泳池循環(huán)用水。包括：污水，環(huán)境排水，不含水景、泳池循環(huán)用水。包括：1 1、土方開挖及回填，土方開挖及回填，2 2、檢查井及管道

26、敷設(shè)等、檢查井及管道敷設(shè)等3-1-33-1-3室外電纜工程室外電纜工程指自小區(qū)變電站低壓柜引至下一級配電柜指自小區(qū)變電站低壓柜引至下一級配電柜/ /箱（均不含箱（均不含柜柜/ /箱）或用電轉(zhuǎn)換點(diǎn)的電纜敷設(shè)及預(yù)留管工程。該項(xiàng)箱）或用電轉(zhuǎn)換點(diǎn)的電纜敷設(shè)及預(yù)留管工程。該項(xiàng)工程的電纜在地下室內(nèi)敷設(shè)時(shí)，不計(jì)入地下室工程費(fèi)。工程的電纜在地下室內(nèi)敷設(shè)時(shí)，不計(jì)入地下室工程費(fèi)。3-1-43-1-4室外弱電管網(wǎng)室外弱電管網(wǎng)指紅線內(nèi)室外弱電管網(wǎng)預(yù)埋，含土方工程，不含管內(nèi)指紅線內(nèi)室外弱電管網(wǎng)預(yù)埋，含土方工程，不含管內(nèi)穿線。穿線。( (一一) )房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理的內(nèi)容房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理的內(nèi)容15費(fèi)用項(xiàng)目名稱費(fèi)

27、用項(xiàng)目名稱三、建安工程成本三、建安工程成本3-13-13-1-73-1-73-1-83-1-83-1-93-1-93-1-103-1-103-1-113-1-113-1-123-1-12小區(qū)內(nèi)綜合管網(wǎng)及設(shè)施費(fèi)小區(qū)內(nèi)綜合管網(wǎng)及設(shè)施費(fèi)小區(qū)車行道路工程小區(qū)車行道路工程供配電設(shè)備及安裝供配電設(shè)備及安裝水泵房設(shè)備及安裝水泵房設(shè)備及安裝消防設(shè)備及安裝消防設(shè)備及安裝直飲水處理設(shè)備及安裝直飲水處理設(shè)備及安裝中水處理設(shè)備及安裝中水處理設(shè)備及安裝明細(xì)內(nèi)容明細(xì)內(nèi)容（小市政）（小市政）包括：包括：1 1、紅線內(nèi)車行道（含其兩旁的人行道）及地面、紅線內(nèi)車行道（含其兩旁的人行道）及地面停車場土建工程（含土方、路基及面層）

28、，停車場土建工程（含土方、路基及面層），2 2、路燈工、路燈工程（含燈具及管線敷設(shè)）。程（含燈具及管線敷設(shè)）。小區(qū)內(nèi)開閉站、配電室的高壓柜、低壓柜、變壓器、小區(qū)內(nèi)開閉站、配電室的高壓柜、低壓柜、變壓器、柴油發(fā)電機(jī)、負(fù)荷開關(guān)設(shè)備及安裝工程柴油發(fā)電機(jī)、負(fù)荷開關(guān)設(shè)備及安裝工程小區(qū)內(nèi)生活水泵、變頻柜、氣壓罐、配電柜設(shè)備及安小區(qū)內(nèi)生活水泵、變頻柜、氣壓罐、配電柜設(shè)備及安裝（含生活用水屋面穩(wěn)壓泵，不含消防、水景、泳池、裝（含生活用水屋面穩(wěn)壓泵，不含消防、水景、泳池、純凈水處理）純凈水處理）僅包括消防水泵、自動報(bào)警控制中心大型消防設(shè)備及僅包括消防水泵、自動報(bào)警控制中心大型消防設(shè)備及安裝調(diào)試，濕式報(bào)警閥、防排

29、煙風(fēng)機(jī)、水流指示器、安裝調(diào)試，濕式報(bào)警閥、防排煙風(fēng)機(jī)、水流指示器、消火栓、氣體滅火系統(tǒng)等按工程部位計(jì)入消防工程內(nèi)。消火栓、氣體滅火系統(tǒng)等按工程部位計(jì)入消防工程內(nèi)。( (一一) )房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理的內(nèi)容房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理的內(nèi)容16費(fèi)用項(xiàng)目名稱費(fèi)用項(xiàng)目名稱明細(xì)內(nèi)容明細(xì)內(nèi)容3-23-2環(huán)境工程環(huán)境工程3-2-13-2-1 綠化綠化小區(qū)內(nèi)的植物的材料、種植及養(yǎng)護(hù)費(fèi)。小區(qū)內(nèi)的植物的材料、種植及養(yǎng)護(hù)費(fèi)。3-2-23-2-2 硬質(zhì)地面硬質(zhì)地面除小區(qū)車行道路工程以外的道路含廣場。除小區(qū)車行道路工程以外的道路含廣場。3-2-33-2-3 構(gòu)筑物及小品構(gòu)筑物及小品小區(qū)內(nèi)的崗?fù)?、兒童樂園、建筑小品、水景土

30、建工程費(fèi)，以及雕塑小品、小區(qū)內(nèi)的崗?fù)?、兒童樂園、建筑小品、水景土建工程費(fèi)，以及雕塑小品、假山等。假山等。3-2-43-2-4 圍墻圍墻各類圍墻（欄桿），以及出入口大門各類圍墻（欄桿），以及出入口大門3-2-53-2-5 室外環(huán)境照明室外環(huán)境照明庭院燈或草坪燈安裝、管線安裝庭院燈或草坪燈安裝、管線安裝3-2-63-2-6 泛光照明泛光照明指自泛光照明配電箱的管線敷設(shè)及燈具安裝工程。指自泛光照明配電箱的管線敷設(shè)及燈具安裝工程。3-2-73-2-7 環(huán)境水系統(tǒng)環(huán)境水系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)的水景設(shè)備及管網(wǎng)，綠化灌溉系統(tǒng)（含設(shè)備及管網(wǎng)）等。小區(qū)內(nèi)的水景設(shè)備及管網(wǎng)，綠化灌溉系統(tǒng)（含設(shè)備及管網(wǎng)）等。3-2-83-2-8

31、 其他其他3-33-3公共配套設(shè)施公共配套設(shè)施3-3-13-3-1 地下室工程費(fèi)地下室工程費(fèi)含半地下室，包括基礎(chǔ)、主體（地下）、給排水、照明、動力配電、防含半地下室，包括基礎(chǔ)、主體（地下）、給排水、照明、動力配電、防水、消防、通風(fēng)、停車設(shè)備等費(fèi)用。但屬變配電、氣體滅火、室外電纜、水、消防、通風(fēng)、停車設(shè)備等費(fèi)用。但屬變配電、氣體滅火、室外電纜、室外給排水管道、環(huán)境照明、水泵等專項(xiàng)工程，設(shè)在地下室內(nèi)時(shí)，不計(jì)室外給排水管道、環(huán)境照明、水泵等專項(xiàng)工程，設(shè)在地下室內(nèi)時(shí)，不計(jì)入地下室工程費(fèi)內(nèi)。入地下室工程費(fèi)內(nèi)。3-3-23-3-2 架空層工程費(fèi)架空層工程費(fèi)包括結(jié)構(gòu)及裝修包括結(jié)構(gòu)及裝修3-3-33-3-3

32、會所會所包括基礎(chǔ)、主體、安裝設(shè)備、裝修工程費(fèi)用，以及由會所經(jīng)營的泳池、包括基礎(chǔ)、主體、安裝設(shè)備、裝修工程費(fèi)用，以及由會所經(jīng)營的泳池、網(wǎng)球場等工程費(fèi)用。網(wǎng)球場等工程費(fèi)用。3-3-43-3-4 教育教育幼兒園、中小學(xué)等工程費(fèi)用。幼兒園、中小學(xué)等工程費(fèi)用。3-3-53-3-5 商業(yè)商業(yè)包括基礎(chǔ)、主體、安裝設(shè)備、裝修等工程費(fèi)用。包括基礎(chǔ)、主體、安裝設(shè)備、裝修等工程費(fèi)用。費(fèi)用項(xiàng)目名稱費(fèi)用項(xiàng)目名稱明細(xì)內(nèi)容明細(xì)內(nèi)容3-43-4建筑單體成本建筑單體成本3-4-13-4-1 基礎(chǔ)工程費(fèi)基礎(chǔ)工程費(fèi)包括土方、地基處理、降水護(hù)坡等基礎(chǔ)工包括土方、地基處理、降水護(hù)坡等基礎(chǔ)工程程3-4-23-4-2 單體土建工程費(fèi)單體土

33、建工程費(fèi)3-4-33-4-3 單體安裝工程費(fèi)單體安裝工程費(fèi)3-4-3-13-4-3-1 電氣工程電氣工程包括配電箱、開關(guān)面板、燈具和一般的電包括配電箱、開關(guān)面板、燈具和一般的電氣安裝，弱電管預(yù)埋。氣安裝，弱電管預(yù)埋。3-4-3-23-4-3-2 給排水工程給排水工程一般的給排水安裝、以及熱水系統(tǒng)管道安一般的給排水安裝、以及熱水系統(tǒng)管道安裝裝3-4-3-33-4-3-3 采暖工程采暖工程包括散熱器及管道安裝包括散熱器及管道安裝3-4-43-4-4 土建專業(yè)分包工程費(fèi)用土建專業(yè)分包工程費(fèi)用單體內(nèi)的結(jié)構(gòu)、建筑單體內(nèi)的結(jié)構(gòu)、建筑3-4-4-13-4-4-1 外立面、門窗外立面、門窗3-4-4-23-4

34、-4-2 幕墻工程幕墻工程包括：玻璃幕墻及石材幕墻包括：玻璃幕墻及石材幕墻( (一一) )房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理的內(nèi)容房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理的內(nèi)容費(fèi)用項(xiàng)目名稱費(fèi)用項(xiàng)目名稱明細(xì)內(nèi)容明細(xì)內(nèi)容3-43-4 建筑單體成本建筑單體成本3-4-53-4-5 安裝專業(yè)分包工程費(fèi)安裝專業(yè)分包工程費(fèi)主體內(nèi)的電氣、給排水、采暖等安裝工程費(fèi)，有甲供主體內(nèi)的電氣、給排水、采暖等安裝工程費(fèi)，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。3-4-5-13-4-5-1空調(diào)工程空調(diào)工程包括主機(jī)、冷水機(jī)組、新風(fēng)機(jī)組、冷卻塔、冷凍水循包括主機(jī)、冷水機(jī)組、新風(fēng)機(jī)組、冷卻塔、冷凍水

35、循環(huán)泵、冷卻水循環(huán)泵、軟化水處理裝置、風(fēng)機(jī)盤管、環(huán)泵、冷卻水循環(huán)泵、軟化水處理裝置、風(fēng)機(jī)盤管、溫控系統(tǒng)、定壓裝置等設(shè)備和空調(diào)安裝。溫控系統(tǒng)、定壓裝置等設(shè)備和空調(diào)安裝。3-4-5-23-4-5-2電梯工程電梯工程電梯的安裝及轎廂裝修。電梯的安裝及轎廂裝修。3-4-5-33-4-5-3燃?xì)夤こ倘細(xì)夤こ虇误w內(nèi)的燃?xì)夤艿兰白詣映砬袛嘞到y(tǒng)。單體內(nèi)的燃?xì)夤艿兰白詣映砬袛嘞到y(tǒng)。3-4-5-43-4-5-4電話工程電話工程3-4-5-53-4-5-5電視工程電視工程包括有線電視和衛(wèi)星電視包括有線電視和衛(wèi)星電視3-4-5-63-4-5-6抄表系統(tǒng)抄表系統(tǒng)不含燃?xì)獬硪酝獾乃谐硐到y(tǒng)不含燃?xì)獬硪酝獾乃谐?/p>

36、表系統(tǒng)3-4-5-73-4-5-7安防工程安防工程包括：對講、門鏡、巡更、紅外報(bào)警等包括：對講、門鏡、巡更、紅外報(bào)警等3-4-5-83-4-5-8其他弱電工程其他弱電工程包括網(wǎng)絡(luò)、背景音樂等包括網(wǎng)絡(luò)、背景音樂等3-4-5-93-4-5-9管道直飲水管道直飲水包括單體內(nèi)管道直飲水系統(tǒng)和室外管網(wǎng)敷設(shè)。包括單體內(nèi)管道直飲水系統(tǒng)和室外管網(wǎng)敷設(shè)。3-4-5-103-4-5-10 中水系統(tǒng)中水系統(tǒng)包括單體內(nèi)中水回收、回用管道系統(tǒng)和室外管網(wǎng)敷設(shè)。包括單體內(nèi)中水回收、回用管道系統(tǒng)和室外管網(wǎng)敷設(shè)。3-4-5-113-4-5-11 消防工程消防工程包括單體內(nèi)的消火栓、噴淋、防排煙、自動報(bào)警、氣包括單體內(nèi)的消火栓、

37、噴淋、防排煙、自動報(bào)警、氣體滅火、水幕、水噴霧等系統(tǒng)工程，不含大型設(shè)備。體滅火、水幕、水噴霧等系統(tǒng)工程，不含大型設(shè)備。3-4-5-123-4-5-12 其他安裝專業(yè)分包其他安裝專業(yè)分包 ( (一一) )房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理的內(nèi)容房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理的內(nèi)容費(fèi)用項(xiàng)目名稱費(fèi)用項(xiàng)目名稱明細(xì)內(nèi)容明細(xì)內(nèi)容四、紅線外市政工程四、紅線外市政工程費(fèi)及市政配套費(fèi)費(fèi)及市政配套費(fèi)小區(qū)外各種管線接到地塊周邊費(fèi)用（給排水、燃小區(qū)外各種管線接到地塊周邊費(fèi)用（給排水、燃?xì)狻㈦娏?、熱力、電視等）、交納的大市政配套氣、電力、熱力、電視等）、交納的大市政配套費(fèi)等。費(fèi)等。五、期間接費(fèi)五、期間接費(fèi)4-14-1管理費(fèi)用管理費(fèi)用4-2

38、4-2營銷費(fèi)用營銷費(fèi)用包括：宣傳推廣費(fèi)用、廣告代理費(fèi)用、銷售代理包括：宣傳推廣費(fèi)用、廣告代理費(fèi)用、銷售代理費(fèi)用、售樓機(jī)構(gòu)費(fèi)用、為滿足銷售需要發(fā)生的建費(fèi)用、售樓機(jī)構(gòu)費(fèi)用、為滿足銷售需要發(fā)生的建安費(fèi)、售后服務(wù)基金等。安費(fèi)、售后服務(wù)基金等。4-34-3財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用( (一一) )房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理的內(nèi)容房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理的內(nèi)容19 土地成本（約占項(xiàng)目總成本的30-35%左右），主要指土地獲得階段形成的各類費(fèi)用支出，包括地價(jià)、土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、各類補(bǔ)償費(fèi)、土地契稅等。在房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)過程中，土地一旦到手，其成本即基本確定，直至項(xiàng)目開發(fā)完成，該成本一般也不會有較大變化。因此控制土地成本的關(guān)鍵在

39、于拿地時(shí)的成本準(zhǔn)確分析。前期費(fèi)用（約占項(xiàng)目總成本的%左右），主要指設(shè)計(jì)費(fèi)、各類報(bào)建報(bào)批報(bào)審費(fèi)、勘察測繪費(fèi)以及可研費(fèi)用。報(bào)建費(fèi)、勘察費(fèi)等比重較小，且一般有相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)費(fèi)在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中十分重要，選擇好設(shè)計(jì)單位成為關(guān)鍵，而成本控制成為其次。工程成本（約占項(xiàng)目總成本的50-55%左右），主要由分項(xiàng)工程及甲供物資成本、小市政管網(wǎng)和環(huán)境成本、公共配套設(shè)施等構(gòu)成。分項(xiàng)工程及甲供物資成本主要包括土建、機(jī)電安裝、裝飾、室內(nèi)全裝修、消防、弱電、電梯、甲供材料等通過招投標(biāo)確定的分項(xiàng)工程/供貨合同成本。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：這部分一般占5-10%左右。主要是指項(xiàng)目用地紅線外的水暖電氣等大市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用，

40、目前絕大多數(shù)城市基本上已經(jīng)統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，所以，這部分成本也相對固定。三項(xiàng)費(fèi)用：管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用。其中管理成本比較固定，在財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用有一定控制空間。( (二二) )房地產(chǎn)開發(fā)成本（費(fèi)用）所占總額的比例房地產(chǎn)開發(fā)成本（費(fèi)用）所占總額的比例土地及規(guī)劃（面積）占土地及規(guī)劃（面積）占50%50%；營銷占營銷占20%20%；產(chǎn)品占產(chǎn)品占30%30%房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)的利潤構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)的利潤構(gòu)成20( (三三) )房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)的利潤分析房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)的利潤分析按城市類型分按城市類型分: : 一線城市一線城市: :普通住宅普通住宅25%25%左右左右; ;公寓公寓50%50%左

41、右左右; ;別墅別墅100%.100%. 二線城市二線城市: :普通住宅普通住宅20%20%左右左右; ;公寓公寓30%30%左右左右; ;別墅別墅80%.80%. 三、四線城市三、四線城市: :普通住宅普通住宅15%15%左右左右按開發(fā)企業(yè)類型分類按開發(fā)企業(yè)類型分類: : 大型房地產(chǎn)集團(tuán)公司：大型房地產(chǎn)集團(tuán)公司：25%25%以上以上 中型房地產(chǎn)公司：中型房地產(chǎn)公司：30%30%以上以上 小型項(xiàng)目公司：小型項(xiàng)目公司：35%35%以上以上21( (四四) )房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤水平房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤水平( (銷售利潤率銷售利潤率) )隱性成本隱性成本顯性成本顯性成本內(nèi)部材料。22（五）房地產(chǎn)項(xiàng)

42、目開發(fā)成本應(yīng)重點(diǎn)控制內(nèi)容（五）房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本應(yīng)重點(diǎn)控制內(nèi)容項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度控制項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度控制項(xiàng)目資金收支計(jì)劃管理項(xiàng)目資金收支計(jì)劃管理( (現(xiàn)金流管理現(xiàn)金流管理) )規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中固化的成本預(yù)控規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中固化的成本預(yù)控合同管理合同管理建安及工程成本建安及工程成本采購成本采購成本顯性成本（費(fèi)用）的控制，包括土建、安裝、室外工程、材料設(shè)備采購、招投標(biāo)等方面。內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理cost control in real estate project房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理中存在的主要問題房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理中存在的主要問題一房地產(chǎn)成本控制體系的建立房地產(chǎn)

43、成本控制體系的建立制度保障體系？制度保障體系？房地產(chǎn)成本控制的主要措施房地產(chǎn)成本控制的主要措施怎么去控制？怎么去控制？房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理內(nèi)容控制什么？控制什么？二二三三四四23 由于房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)較多，涉及專業(yè)較廣，很難由一個(gè)部門能夠控制得住。因此，需要各個(gè)部門相互配合、信息溝通共同來完成。如何將房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制形成一個(gè)整體聯(lián)動系統(tǒng)，需要建立一個(gè)目標(biāo)成本控制體系。首先在項(xiàng)目開發(fā)前期，科學(xué)測算目標(biāo)成本指標(biāo)，再按照不同項(xiàng)目分解到各個(gè)責(zé)任部門，形成責(zé)任成本目標(biāo)，輔以動態(tài)成本信息跟蹤、監(jiān)控、調(diào)整等措施，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)成本的控制目標(biāo)。第一部分第一部分 到底如何控

44、制到底如何控制 成本費(fèi)用？成本費(fèi)用？到底我們該到底我們該怎么去控制？怎么去控制？那么怎么實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)成本控制呢？那么怎么實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)成本控制呢？24( (一一) )建立房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本和責(zé)任成本管理體系建立房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本和責(zé)任成本管理體系事前事前事中事中事后事后責(zé)任激勵機(jī)制目標(biāo)成本目標(biāo)成本管理體系管理體系動態(tài)成本動態(tài)成本管理體系管理體系成本后評成本后評估管理體估管理體系系責(zé)任成本責(zé)任成本管理體系管理體系事前事前事中事中事后事后責(zé)任與激勵機(jī)制責(zé)任與激勵機(jī)制26 樹立全成本價(jià)值觀念樹立全成本價(jià)值觀念 確定成本管理體系健康運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)確定成本管理體系健康運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn) 抓住成本管理的要至

45、少問題抓住成本管理的要至少問題 項(xiàng)目開發(fā)階段與成本控制要關(guān)聯(lián)互動項(xiàng)目開發(fā)階段與成本控制要關(guān)聯(lián)互動 用發(fā)展的眼光對待成本管理用發(fā)展的眼光對待成本管理 知曉知曉“省錢省錢”“”“花錢花錢”的誤區(qū)的誤區(qū)( (二）成本控制六個(gè)意識觀念二）成本控制六個(gè)意識觀念12335626 房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更多的經(jīng)營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更多的經(jīng)營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，還應(yīng)該降低開發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。還應(yīng)該降低開發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。 1、確立“全生命周期成本”管理戰(zhàn)略 2、建立成本控制保障措施成本控制保成本控制保障措施體系障措施體系 制度保障體系制度

46、保障體系 招標(biāo)管理辦法、合同管理辦法、預(yù)結(jié)算管理辦法、招標(biāo)管理辦法、合同管理辦法、預(yù)結(jié)算管理辦法、成本控制指標(biāo)回歸分級管理制度、限額設(shè)計(jì)制度、成本控制指標(biāo)回歸分級管理制度、限額設(shè)計(jì)制度、成本控制激勵制度等成本控制激勵制度等組織保障體系組織保障體系 設(shè)立相對獨(dú)立的成本管理職能部門設(shè)立相對獨(dú)立的成本管理職能部門開發(fā)全程成本控制要點(diǎn)開發(fā)全程成本控制要點(diǎn)1 1、項(xiàng)目前期成本控制、項(xiàng)目前期成本控制2 2、項(xiàng)目建設(shè)階段成本控制、項(xiàng)目建設(shè)階段成本控制3 3、管理費(fèi)用的控制、管理費(fèi)用的控制4 4、銷售費(fèi)用的控制、銷售費(fèi)用的控制5 5、財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制、財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制( (三三) )制定房地產(chǎn)企業(yè)成本管理戰(zhàn)略體系

47、制定房地產(chǎn)企業(yè)成本管理戰(zhàn)略體系3、明確房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成內(nèi)容4、抓住房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全程成本控制要點(diǎn)27 5、在項(xiàng)目開發(fā)全程采用恰當(dāng)?shù)某杀究刂品椒?（1）在房地產(chǎn)項(xiàng)目初始階段進(jìn)行成本測算 （2）在項(xiàng)目規(guī)劃階段，在成本測算的基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)化，并制訂目標(biāo)成本 （3）根據(jù)合同執(zhí)行情況產(chǎn)生成本計(jì)劃和實(shí)際成本情況 ( (四四) )制定房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程造價(jià)控制體系制定房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程造價(jià)控制體系 策略一：重視源頭、加強(qiáng)工程設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)控制 策略二：工程招投標(biāo)是控制工程造價(jià)的核心 策略三：實(shí)行項(xiàng)目管理方式加強(qiáng)成本管理（五）建立合同網(wǎng)絡(luò)框架（五）建立合同網(wǎng)絡(luò)框架 1 1、分包存在是建立合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)的必然要求、分包

48、存在是建立合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)的必然要求 對于一個(gè)復(fù)雜的大型項(xiàng)目開發(fā)，極少由一家施工單位完全承擔(dān)所有的施工業(yè)務(wù)，一般說來，總是存在著著各種各樣的分包和指定分包商。分包存在的原因如下： 原因一：總包單位不具備完成所有項(xiàng)目的資質(zhì) 原因二：完全施工總承包價(jià)格總是高于平行分包工程 原因三：特別是重要的材料和設(shè)備實(shí)行自主供貨2、重視合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)在項(xiàng)目管理中的作用 (1)將整個(gè)項(xiàng)目劃分為相對獨(dú)立的、易于管理的較小單位 (2)將這些單位與參加項(xiàng)目的組織相聯(lián)系，將這些組織要完成的工作用合同形式確定下來 (3)對每一單位做出詳細(xì)的時(shí)間與費(fèi)用估計(jì)，形成進(jìn)度目標(biāo)和費(fèi)用目標(biāo)， （4）確定項(xiàng)目需要完成的工作內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和各項(xiàng)

49、工作的進(jìn)度計(jì)劃，建立項(xiàng)目質(zhì)量控制計(jì)劃 (5)估計(jì)項(xiàng)目全過程的費(fèi)用，建立項(xiàng)目成本控制計(jì)劃 (6)預(yù)計(jì)項(xiàng)目的完成時(shí)間，建立項(xiàng)目進(jìn)度控制計(jì)劃3、建立合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)的關(guān)鍵問題 問題一：理清管理思路，確定用總包或平行發(fā)包的方式 問題二：在準(zhǔn)備階段即確定管理方式 問題三：對材料、設(shè)備供貨要實(shí)行分類管理 問題四：設(shè)計(jì)應(yīng)實(shí)行總包負(fù)責(zé)制4、建立合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)后的主要管理工作 建立合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)后，開發(fā)商還必須建立項(xiàng)目質(zhì)量工作總控制計(jì)劃、項(xiàng)目進(jìn)度總控制計(jì)劃、項(xiàng)目投資總控制計(jì)劃、項(xiàng)目環(huán)境與安全控制計(jì)劃。第二部分第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本管理措施房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本管理措施房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制

50、措施房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制措施房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制措施二房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)三房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)四房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)點(diǎn)五房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制六房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的成本控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的成本控制七房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)八33

51、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時(shí)靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。 項(xiàng)目公司在項(xiàng)目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)及前期部來承擔(dān)。 立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本核算控制根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)特點(diǎn)：由于有國家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時(shí)靈活度較小。該環(huán)節(jié)原則：在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。該環(huán)節(jié)影響：購地階段的成本控制是整個(gè)項(xiàng)目成本控制的第一步，購地費(fèi)用的合理與否，對項(xiàng)目整個(gè)成本控制有直接影響。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施房地

52、產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施一控制控制要點(diǎn)要點(diǎn)控制什么控制什么怎么控制怎么控制誰來控制誰來控制新新征征土土地地（1 1）征地費(fèi)用）征地費(fèi)用（1 1）少交或晚交）少交或晚交前期部門負(fù)責(zé)前期部門負(fù)責(zé)（2 2）拆遷安置費(fèi)用）拆遷安置費(fèi)用（2 2）房產(chǎn)確權(quán)后，辦理拆遷安置費(fèi)用）房產(chǎn)確權(quán)后，辦理拆遷安置費(fèi)用（3 3）大市政費(fèi)用）大市政費(fèi)用（3 3）自建部分根據(jù)施工圖紙編制公司）自建部分根據(jù)施工圖紙編制公司市政工程預(yù)算，進(jìn)行招投標(biāo)程序；交政市政工程預(yù)算，進(jìn)行招投標(biāo)程序；交政府部分通過審核預(yù)算與公關(guān)，以爭取最府部分通過審核預(yù)算與公關(guān)，以爭取最低的大市政配套費(fèi)用低的大市政配套費(fèi)用工程、規(guī)劃設(shè)計(jì)和預(yù)算

53、審核工程、規(guī)劃設(shè)計(jì)和預(yù)算審核部門負(fù)責(zé)公司自建部分；前部門負(fù)責(zé)公司自建部分；前期部門負(fù)責(zé)交政府部分、工期部門負(fù)責(zé)交政府部分、工程部門配合。程部門配合。（4 4）規(guī)劃條件）規(guī)劃條件（4 4）滿足公司利益最大化，合理提高）滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本容積率，降低土地成本規(guī)劃設(shè)計(jì)、前期部門規(guī)劃設(shè)計(jì)、前期部門買買斷斷項(xiàng)項(xiàng)目目（1 1）買斷內(nèi)容）買斷內(nèi)容明確買斷內(nèi)容明細(xì)明確買斷內(nèi)容明細(xì)前期部門前期部門（2 2）付款總額）付款總額為公司爭取最大利益為公司爭取最大利益（3 3）付款時(shí)間）付款時(shí)間周期長、次數(shù)多周期長、次數(shù)多（4 4）三通（或七）三通（或七通）一平標(biāo)準(zhǔn)通）一平標(biāo)準(zhǔn)明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

54、明細(xì)明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)工程部門工程部門（5 5）手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)）手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目付款時(shí)間直接掛鉤。與項(xiàng)目付款時(shí)間直接掛鉤。前期部門前期部門合合作作開開發(fā)發(fā)（1 1）合作方式）合作方式（1 1）符合股東要求；）符合股東要求；公司領(lǐng)導(dǎo)公司領(lǐng)導(dǎo)（2 2）分成比例）分成比例（2 2）雙贏原則；）雙贏原則；（3 3）交房時(shí)間）交房時(shí)間（3 3）盡可能地延后交房，）盡可能地延后交房，工程部門負(fù)責(zé)工程部門負(fù)責(zé)（4 4）交房標(biāo)準(zhǔn)）交房標(biāo)準(zhǔn)（4 4）不低于合同中交房標(biāo)準(zhǔn)）不低于合同中交房標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場營銷部門規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場營銷部門（5 5）付款總額）付款總額付款時(shí)間付款時(shí)間（5 5）符合當(dāng)前市場最低或最合理原則）符合

55、當(dāng)前市場最低或最合理原則選擇有利于公司利益的方式選擇有利于公司利益的方式財(cái)務(wù)部門財(cái)務(wù)部門34第二部分第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本管理措施房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本管理措施房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制措施房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制措施二房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)三房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)四房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)點(diǎn)五房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)

56、目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制六房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的成本控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的成本控制七房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)八內(nèi)部材料。35 規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有項(xiàng)目建設(shè)成本決定規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有項(xiàng)目建設(shè)成本決定地位和作用。在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的地位和作用。在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容復(fù)雜。和控制內(nèi)容復(fù)雜。 基本原則是：基本原

57、則是：周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。 盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中的一般只占建安成本的盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中的一般只占建安成本的1.52%1.52%左右，但對工程造價(jià)的影響可達(dá)左右，但對工程造價(jià)的影響可達(dá)75%75%以上，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好以上，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞直接影響建設(shè)成本的多少和工期的長短，直接決定人力、物力、壞直接影響建設(shè)成本的多少和工期的長短，直接決定人力、物力、財(cái)力投入的多少。因此工程造價(jià)控制要以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)，這是財(cái)力投入的多少。因此工程造價(jià)控制要以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)，這是最直接、最有效的的建設(shè)項(xiàng)目投資的根本所在。最直接、最有效的的建設(shè)項(xiàng)目投資的根

58、本所在。 科學(xué)合理的設(shè)計(jì)可降低工程造價(jià)的科學(xué)合理的設(shè)計(jì)可降低工程造價(jià)的10%10%。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制措施房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制措施二36（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段投資控制要點(diǎn)和策略（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段投資控制要點(diǎn)和策略策略一：實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)，優(yōu)化設(shè)計(jì)策略二：實(shí)行限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià) 策略三：加強(qiáng)對圖紙的會審與審查策略四：深入運(yùn)用價(jià)值工程。運(yùn)用價(jià)值工程的優(yōu)勢： 1.既可提高工程的功能又可降低工程的造價(jià) 2.在保證工程功能不變的情況下降低工程造價(jià) 3.在保證工程造價(jià)不變的情況下提高工程功能 4.可在工程功能略有降低的情況，使工程造價(jià)大幅度降低 5.可在工程造價(jià)略有提升

59、的情況，使工程功能大幅度提高策略五：采用合同措施，有效控制造價(jià) 設(shè)計(jì)人員要熟悉工程概預(yù)算定額和材料預(yù)算價(jià)設(shè)計(jì)人員要熟悉工程概預(yù)算定額和材料預(yù)算價(jià) 設(shè)計(jì)人員按項(xiàng)目估算及概算控制設(shè)計(jì)圖設(shè)計(jì)人員按項(xiàng)目估算及概算控制設(shè)計(jì)圖 各相關(guān)專業(yè)環(huán)節(jié)制定雙贏策略各相關(guān)專業(yè)環(huán)節(jié)制定雙贏策略 管理者嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更管理者嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更 開發(fā)商的造價(jià)管理人員及時(shí)提供可靠基礎(chǔ)資料開發(fā)商的造價(jià)管理人員及時(shí)提供可靠基礎(chǔ)資料限額設(shè)限額設(shè)計(jì)的管理計(jì)的管理38（1）委托設(shè)計(jì)階段需要有詳盡的資料和技術(shù)指標(biāo)，明確總體目標(biāo) （2）擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段用技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)考量設(shè)計(jì)方案，評價(jià)方案的優(yōu)劣如戶型適用性如戶型適用性如建筑的功能分區(qū)如建筑的功能

60、分區(qū)和配套設(shè)計(jì)和配套設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)方案是否經(jīng)濟(jì)設(shè)計(jì)方案是否經(jīng)濟(jì)合理的考核標(biāo)準(zhǔn)合理的考核標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)性是否合理經(jīng)濟(jì)性是否合理布局是否合理布局是否合理（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制節(jié)點(diǎn)（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制節(jié)點(diǎn)施工圖設(shè)計(jì)階段五大問題建筑結(jié)構(gòu)盡量采用低成本的結(jié)構(gòu)形式基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式的選擇必須依靠真實(shí)的地勘察資料防止結(jié)構(gòu)配筋量標(biāo)準(zhǔn)不一安全系數(shù)取值偏大，會影響設(shè)計(jì)結(jié)果結(jié)構(gòu)標(biāo)示與說明按取最大值的方式進(jìn)行統(tǒng)一標(biāo)示說明37（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制節(jié)點(diǎn)（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制節(jié)點(diǎn) （3）初步設(shè)計(jì)階段明確項(xiàng)目工程造價(jià)的最高限額，確定造價(jià)目標(biāo) （4）施工圖設(shè)計(jì)階段防止可能出現(xiàn)的設(shè)計(jì)問題，導(dǎo)致變更造價(jià)造價(jià)（5 5）設(shè)計(jì)交底和配