房地產(chǎn)開發(fā)成本控制

1、房地產(chǎn)開發(fā)本錢控制第一局部 征地和拆遷補償、安置費的控制 關(guān)鍵是建設(shè)工程的選址，首先必須符合城市總體規(guī)劃，還要考慮地理位置、交通狀況 及環(huán)境因素等。 用地上不能有太多的地上建筑物、 構(gòu)筑物以及地下管線等， 毗鄰無異議。同 時要求對國家和地方關(guān)于征地、拆遷的一系列法規(guī)、政策的熟練把握。第二局部 勘察設(shè)計和前期工程費的控制 將前期費用分為行政事業(yè)性收費和工程效勞性收費兩局部。對前一局部通過 爭取各項優(yōu)惠政策降低；勘探、設(shè)計等前期工程任務(wù)的發(fā)包，必須按照新的招投標法的規(guī)定，通過公開 招標確定承包單位，最大限度壓低承包價。工程工程在設(shè)計上的浪費是十分驚人的，設(shè)計標準一定要與工程的市場定位 相適應(yīng) ,

2、不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，積極推行價值工程管 理。設(shè)計目前很多知名開發(fā)企業(yè)實行方案設(shè)計落實到人頭，方案設(shè)計與施工圖設(shè) 計分開的做法。三通一平工程費用，也是前期工程費控制的重點。土、石方工程一般工期較 短，也沒有復雜嚴格的質(zhì)量要求，可以采用市場價格，實行總價招標。施工用水、用電線路的敷設(shè)，一定要兼顧小區(qū)建成后生活用水、用電的需要， 切忌重復建設(shè)，增加本錢。第三局部 建安工程費的全程控制一、決策階段的難題和對策：1、加強工程投資決策的科學性、系統(tǒng)性，準確市場定位。2、推行價值工程管理，“用最少的投資，爭取最大的效益：1) 保持工程功能不變，降低工程投資；2) 投資不變，

3、提高工程功能；3) 投資雖有所增加，但功能提高幅度更大；4) 降低一些次要功能，使本錢大幅度降低；5) 運用新科技、新技術(shù)，既提高功能，又降低工程投資；3、決策的連貫與調(diào)整。前期方案的完整、系統(tǒng)、合理、科學，盡量防止后期調(diào)整帶來 的震蕩和本錢上升。二、規(guī)劃設(shè)計階段的本錢控制要點：研究說明， 房地產(chǎn)工程初步設(shè)計階段，影響工程造價的程度約65%，施工圖設(shè)計階段，影響工程造價程度為 2535%，施工階段通過技術(shù)措施節(jié)約工程造價的可能性僅為510%，這說明設(shè)計階段的造價控制是建安工程費控制的關(guān)鍵。1、成立本錢評估審核部門：公司內(nèi)部成立專門的工程設(shè)計管理部門， 制定詳細的設(shè)計要求和下達設(shè)計任務(wù)， 并對設(shè)

4、計單位的設(shè)計方案和施工圖進行審核； 對工程工程的結(jié)構(gòu)形式、 裝修標準、 材料設(shè)備 選型、設(shè)計的 合理性和平安性等進行全面的評估和審核。1) 通過招標和方案競賽，縮短設(shè)計周期和優(yōu)化設(shè)計方案；2) 按照批準的設(shè)計任務(wù)書及投資估算來控制初步設(shè)計；3) 通過合同對勘察設(shè)計單位明確規(guī)定責任；4) 加強設(shè)計標準和標準設(shè)計的制訂和合理應(yīng)用。2、對設(shè)計單位限額設(shè)計 ： 由于當前設(shè)計單位普遍經(jīng)濟觀念和市場觀念淡薄，“重技術(shù)、輕經(jīng)濟， 加上設(shè)計費的取費標準一般按建筑面積或投資額計算，不利于設(shè)計單位加強本錢控制意識， 設(shè)計保守不合理，浪費極大。在設(shè)計任務(wù)書或投資估算上規(guī)定造價的限額，并和設(shè)計費掛鉤。對設(shè)計單位進行經(jīng)

5、濟 賞(節(jié)約)罰(超支)。3、積極實行設(shè)計監(jiān)理制度，加強設(shè)計階段的本錢控制。4、盡量防止設(shè)計變更帶來的本錢增加。三、招標階段的本錢控制： 通過施工招投標，促進公平競爭，降低工程造價，縮短工期，提高工程質(zhì)量。四、施工階段的本錢控制：1、加強監(jiān)控，加強預算審查，嚴格經(jīng)濟簽證和工程變更管理，安排施工全過程的材 料和質(zhì)量監(jiān)理。2、自購材料、設(shè)備的選用和采購應(yīng)深入了解建材市場行情，在保證結(jié)構(gòu)平安和使用 功能的前提下， 盡量選用市場供應(yīng)充足、 價格相對低廉的材料；或者當條件成熟， 到達一定 的開發(fā)規(guī)模的時候，采用自行招投標采購或與其他方合作聯(lián)合招投標采購。3、處理好質(zhì)量與本錢的關(guān)系，質(zhì)量要同物業(yè)設(shè)定的檔次

6、、市場定位聯(lián)系起來，研究目 標市場對某項材料設(shè)備質(zhì)量、檔次的重視和敏感程度。4、保證工程進度。第四局部 根底設(shè)施建設(shè)費 建設(shè)單位應(yīng)主動為各專業(yè)部門提供技術(shù)支持，充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，降低造 價。第五局部 管理費用 根據(jù)目前公司的實際情況，在投資估算和本錢控制體系上，將開發(fā)間接費用即 企業(yè)直接組織、管理開發(fā)工程發(fā)生的工資、福利、勞保、折舊、辦公、水電、周轉(zhuǎn)房攤銷等 費用計入管理費用。 管理費用控制的關(guān)鍵在于開發(fā)建設(shè)的規(guī)模， 因此應(yīng)當通過加大開發(fā)力度 和開發(fā)規(guī)模，降低單位管理費用水平。一、定崗定員，精簡機構(gòu)，減少人員冗積情況出現(xiàn)。但對關(guān)鍵崗位和關(guān)鍵業(yè)務(wù)，尤其 本錢效益高的崗位，不但不能過于精

7、簡，而且有必要增加、充實定員。二、在理順公司產(chǎn)權(quán)關(guān)系的根底上，將公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)管理費用明確出來，并按 照工程進行科學的分攤。三、由于目前房地產(chǎn)專業(yè)分工越來越細，拆遷、施工、工程監(jiān)理、銷售、物業(yè)管理等 均有專業(yè)的公司和隊伍， 可能的話對開發(fā)過程中的局部業(yè)務(wù)可分包給外部的專業(yè)公司， 前提 是這樣做比自己做更節(jié)省。四、推行各部門管理費用承包、限額獎懲，調(diào)動節(jié)約管理費用的積極性和責任心。第六局部 財務(wù)費用的全面控制 首先是建立科學的財務(wù)管理體系，算清開發(fā)各個環(huán)節(jié)的資金運行情況，投入多少，運 行時間，貨幣在不同時間內(nèi)價值的調(diào)整、回收期、回收量、資金在某個環(huán)節(jié)的滯留和損耗。 財務(wù)費用的控制實際是對資金

8、時間價值的控制， 其中主要是貸款利息的降低。 因此， 應(yīng)當通 過分階段控制開發(fā)進度、縮短開發(fā)周期，降低資金占用時間，從而實現(xiàn)對財務(wù)費用的控制。一、安排合理的融資方案：貸款金融機構(gòu)的選擇；融資方式的選擇；貸款額度的合理 確定，利率的談判；籌資費用的節(jié)約，進度的合理安排等。二、貸款利息應(yīng)從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實施控制。1、對貸款額度的控制， 通過編制建設(shè)資金使用方案、 現(xiàn)金流量表及貸款方案， 在滿足工程需求的前提下，盡量壓縮存量資金，減少貸款總額，縮短貸款期限，控制財務(wù)費 用。2、對資金占用期限的控制，主要通過縮短工期，同時加快銷售、加速資金的回 收來實現(xiàn)：1前期階段征地、拆遷、立項

9、、設(shè)計、報建等：n 對耗時較多的征地拆遷安置階段，可通過委托給專業(yè)的公司來縮短時間；n 對規(guī)劃設(shè)計階段，可利用市場機制、通過公開招標，選擇實力強、水平高、信譽好 的單位，通過合同把規(guī)劃設(shè)計時間鎖定，以加快進度。2施工階段的時間控制：在搞好工程招標和認真簽訂好承包合同的根底上，抓好以 下工作：n 根據(jù)工程進度目標逐級編制工作方案，包括工程工程總進度方案、工程年度方案、 建設(shè)監(jiān)理單位的方案系統(tǒng)和設(shè)計單位的設(shè)計系統(tǒng)。 然后進行工程進度目標分解， 把目標逐個 分解到各施工單位，并確定各施工單位的交接日期。n 根據(jù)進度要求配備足夠的工程技術(shù)管理人員，以保證技術(shù)指導、監(jiān)督適時到位。n 協(xié)調(diào)好銀行關(guān)系，安排

10、資金按方案準時、足額到位，以保證工程的順利進行。n 保證原材料、設(shè)備的組織供應(yīng)及時到位，以免停工待料，延誤工期。n 對于施工過程中的設(shè)計變更，保證設(shè)計單位的充分配合，及時變更出圖。3銷售階段的時間控制：n 銷售的及早介入，制定銷售策略，及時啟動預售；n 實行銷售業(yè)績的鼓勵制度，促進銷售收入的快速實現(xiàn)；n 監(jiān)控售房款的及時回收，以便及時歸還銀行貸款。第七局部 稅金的控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對全公司的稅務(wù)進行科學的綜合籌劃，爭取合理避稅，以 有效降低稅收負擔。目前，房地產(chǎn)開發(fā)涉及的主要稅種所得稅前有：營業(yè)稅及其附加； 耕地占用稅；土地增值稅等。財務(wù)部門應(yīng)針對每種稅收的特征，制定相應(yīng)的避稅措施。方案設(shè)計

11、階段的本錢控制流程一、重視市場調(diào)查和工程可行性論證工作，加強投資決策的科學、公正、客觀和程序 化。二、認真編寫設(shè)計任務(wù)書，提高設(shè)計任務(wù)書的編制深度，以切實起到控制投資的作用。 設(shè)計任務(wù)書是建設(shè)單位對投資意圖、所需功能和使用價值正確分析后，將待建工程的 開發(fā)理念、營銷主題、規(guī)模、使用功能、工藝布局、建筑風格等要求具體化反映，它是設(shè)計 單位編制設(shè)計文件的主要依據(jù)。三、做好建筑方案的征集選擇完成設(shè)計任務(wù)書后，選擇幾家有技術(shù)實力的設(shè)計單位，或資深、知名設(shè)計人進 行設(shè)計方案競賽， 征集建筑設(shè)計方案， 然后組織有關(guān)人員對競賽方案進行評比、 選擇、 優(yōu)化， 評比應(yīng)側(cè)重以下幾方面：1、設(shè)計構(gòu)思的超前性： 目前

12、的市場開展變化速度很快，加上房地產(chǎn)開發(fā)工程周期一般較長，建成產(chǎn)品對市場 的適應(yīng)滯后性，對建筑使用功能的設(shè)計應(yīng)考慮適度超前，以免建成即落后的情況發(fā)生。2、建筑平面布置的合理性： 從目前的市場需求特征來看，建筑的平面布置、戶型的好壞具有十分關(guān)鍵的作用。規(guī) 劃設(shè)計要依據(jù)小區(qū)的根本功能和要求， 充分考慮建筑物的性質(zhì)、 用途、 目標客戶對使用功能 的要求及其居住、 生產(chǎn)、 經(jīng)營等活動的特點與習慣， 合理地安排住宅建筑、 公共建筑、 管線、 道路、綠地的布局，建筑平面既要使用功能布置合理、面積利用率高。建議公司內(nèi)部安排專人組成戶型研究攻關(guān)小組，一方面建立戶型評價科學體系；另一 方面通過對各地尤其本市暢銷戶

13、型的深入調(diào)研后提出幾種方案， 由相關(guān)部門廣泛討論， 甚至 組織意向客戶參與座談。豎向設(shè)計要因地制宜，依山就勢，防止大填大挖，增加土石方和根底工程費用。要保 持住宅的通透性，注意立體造型的簡潔大方和層次錯落有致。住宅的平面布置，在可能的情況下，要盡量縮小外墻周長系數(shù)(外墻周長與建筑面積 之比)和結(jié)構(gòu)面積系數(shù)(結(jié)構(gòu)面積與建筑面積之比)。在滿足住宅的根本功能，保證居住質(zhì) 量的前提下，加大住宅的進深，對降低造價有明顯的效果。住宅的總體平面布置應(yīng)該注意環(huán)境景觀的營造，平均分配景觀。小區(qū)內(nèi)應(yīng)注意通道的 合理布局，人車分流。3、建筑風格的策略： 建筑風格的功能一是美觀，另一個是識別，即類似于 VI 的作用。

14、良好的建筑風格對樓 盤的促銷起著其它廣告宣傳形式難以比擬的優(yōu)勢， 也會對促銷費用的節(jié)約起作用。 建筑風格 的策略應(yīng)注意以下幾方面：1) 建筑風格應(yīng)處理好與周邊建筑、周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)關(guān)系；2) 目前建筑風格仍然不是購房者考慮的重點因素，但隨著居民收入水平的提高，必 然會在這方面提出更高的要求；3) 建筑風格的選擇：普通居民更傾向于接受“有豪華氣氛的住宅，尤其是“歐式 風格接受程度較高， 而對開發(fā)商宣傳推廣的各種流派和口號不太敏感； 而收入水平高、 知識 層次高的購房者一般會對建筑風格有更高的要求。 開發(fā)商應(yīng)根據(jù)工程籌劃、 目標市場定位給 設(shè)計人員以更多的指引，以便建筑風格確實定既適合市場需求又有效

15、降低本錢。4) 應(yīng)重視建筑風格與其本錢的關(guān)系，研究建筑風格增加的投入與其對工程價值提升 所起的作用比照研究，選擇性價比高的建筑風格。4、做好初步設(shè)計階段結(jié)構(gòu)承重體系的比擬選擇工作： 建筑方案確定后， 即轉(zhuǎn)入初步設(shè)計，此時控制投資主要是做好根底及結(jié)構(gòu)的選型工作。5、在預定概算限額內(nèi)做好施工圖設(shè)計：對不同設(shè)計及材料進行本錢研究，向設(shè)計人員提出本錢建議， 協(xié)助他們在投資限額范圍內(nèi)作好施工圖設(shè)計。6、做好施工圖紙的會審工作，將圖紙中的質(zhì)量隱患消滅于萌芽狀態(tài)，盡可能防止后期發(fā)生變更導致本錢的增加。本錢控制的運作機制一、嚴格合同審查制度，強化本錢費用支出審批制度，重新核定審批職權(quán)范圍，實施 獎罰制度。二、

16、完善本錢預測、本錢結(jié)算和本錢監(jiān)控體系，對工程運營的盈虧有著高度靈敏的顯 示和反響。三、建立工程本錢的后評價制度。四、堅持技術(shù)手段與經(jīng)濟手段相結(jié)合：1、組織上：明確工程組織結(jié)構(gòu)，使投資控制有專責小組跟蹤，如由相關(guān)人員組成投資控制委員會 來專責工程的投資營運，促進管理職能分工的科學化和標準化。2、技術(shù)上：重視設(shè)計多方案選擇，及處理各種問題的多方案選擇，嚴格審查和監(jiān)督初步設(shè)計、施 工圖設(shè)計、施工組織設(shè)計，深入技術(shù)領(lǐng)域研究節(jié)約投資的可能。另外，要認真研究、嚴格控 制建設(shè)工程施工合同的簽訂，探索節(jié)約建安造價的可能性。3、經(jīng)濟上： 動態(tài)地比擬投資的方案性和實際性，嚴格審核各項費用的支出，采取對投資節(jié)約 的

17、有力獎勵措施，鼓勵公司地產(chǎn)口有關(guān)員工及承建商積極提出各種降低本錢的建設(shè)性方案 等，把工程投資控制觀念滲透于每位員工頭腦中。五、嚴格遵守本錢和費用開支范圍，劃清各種費用界限，保證本錢的真實性、科學 性和可比性。六、劃清各期本錢與各個本錢核算對象之間的界限，企業(yè)應(yīng)按月結(jié)算開發(fā)費用，計算 開發(fā)產(chǎn)品本錢。七、實行本錢管理責任制，對本錢實行全員管理。發(fā)動廣闊職工參與本錢管理，把成 本管理納入崗位責任制，并做到責、權(quán)、利結(jié)合。把本錢費用指標層層分解，按干什么管什么的原那么，把小指標分別落實到有關(guān)職 能部門，可采取部門經(jīng)理負責制。八、加強本錢預測、方案、核算、控制、分析、檢查，努力降低開發(fā)產(chǎn)品本錢。l 拉撒

18、路斑竹說的已經(jīng)很詳細了 . 另外 , 有些環(huán)節(jié)我想還得多說 兩句1、現(xiàn)在的土地出讓一般都是走招拍掛的路子，這就要求我們在做前期論證時充分分析 各種可能出現(xiàn)的影響開發(fā)本錢和進度的因素， 以決定是否拿地，如果細分， 比方， 地塊的主 要經(jīng)濟技術(shù)指標是否能支持開發(fā)本錢 ，這就要求做可行性研究報告時進行細致的分析， 動態(tài) 和靜態(tài)指標都要做全， 其中比擬重要的投資收益率和凈現(xiàn)值確實定，另外， 要充分考慮報建風險，比方，擬作的規(guī)劃方案是否能滿足日照間距的要求，容積率是否能通過交委的論證， 是否有古樹名木需要移伐， 是否需要教育配套和人防， 易地建設(shè)需要承擔的資金壓力， 大市 政是否全部引入， 是否能到達七

19、通一平的條件， 拆遷是否能按時完成等等， 都需要做充分論 證，才能到達有的放矢。2、通過限額設(shè)計減小工期和材料本錢壓力， 應(yīng)該在建筑美學和投資本錢間尋找平衡點， 在保證設(shè)計定位和結(jié)構(gòu)平安及適用性的前提下，外立面盡可能簡潔；設(shè)備設(shè)施夠用，好用； 通過審核結(jié)構(gòu)配筋降低含金率等等方法來到達控制開發(fā)本錢的目的l 設(shè)計階段控制尤其重要：1 實行限額設(shè)計，使含鋼量、砼含量得到控制；2 對根底工程包含承臺，優(yōu)化設(shè)計方案；3 對于結(jié)構(gòu)局部鋼筋， 在技術(shù)方面可行的情況下， 采用三級鋼筋替代二級鋼筋， 降低鋼 筋含量；4 設(shè)計時候尤其是多層要考慮到超高降效等問題； 施工階段那么是施工方案的選定和技術(shù)變更的減少l

20、我覺得這可以參加精華貼來討論了。作為工程的本錢控制， 應(yīng)該是深入到每一個角落， 做好資金的預算才能更好的控制本錢。 從 前期籌劃到設(shè)計， 其實他們說得好， 為什么開發(fā)單位非要用小的設(shè)計院呢， 為什么不用省級 設(shè)計院呢， 是因為設(shè)計費用多其實大的設(shè)計院其設(shè)計經(jīng)驗和能力都相對較高， 從結(jié)構(gòu)設(shè)計上 來說可以進行最優(yōu)設(shè)計， 此為設(shè)計階段本錢的控制， 比方用三級鋼代二級鋼， 用高標號砼而 最大化縮小住截面等，不僅如此還可以設(shè)計出很好的戶型，便于銷售， 資金回收快，那多的 那一點設(shè)計費又算什么呢普通剪力墻結(jié)構(gòu)的住宅， 其用鋼量指標很低。 根據(jù)目前的手頭資料，對于6度區(qū)， 標準層用鋼量在 40公斤/每平米以

21、下，對于 7 度區(qū)，大約在 4050之間。而且，對于 6、7 度區(qū)的剪 力墻結(jié)構(gòu)，層數(shù)與用鋼量變化不明顯。對于帶車庫地下室，一般情況下為150180，兼作人防的地下室，一般為170210。按抗震 7 度區(qū)規(guī)那么結(jié)構(gòu)設(shè)計 ,普通住宅建筑混凝土用量和用鋼量：1、多層砌體住宅：鋼筋 30KG/m2砼 0.33m3/m22、多層框架鋼筋 38 42KG/m2砼 0.35m3/m23、小高層 11 12 層鋼筋 50 52KG/m2砼 0.35m3/m24、高層 17 18 層鋼筋 54 60KG/m2砼 0.36m3/m25、高層30層H=94米鋼筋 65 75KG/m2砼 0.47m3/m26、高層

22、酒店式公寓 28層H=90米鋼筋 65 70KG/m2砼 0.42m3/m27、 別墅混凝土用量和用鋼量介于多層砌體住宅和高層11 12 層之間七層異形柱框架約 42KG/M每層樓的層高降低 10 厘米，建造本錢就減少總價的 1%淺談房地產(chǎn)工程結(jié)構(gòu)本錢的優(yōu)化控制2021-08-10 10:51:30 來源：土木工程網(wǎng)收集整理隨著房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)開展，本錢控制開始被越來越多的地產(chǎn)公司所重視，由于結(jié)構(gòu)本錢占據(jù)了相當大的一局部本錢， 所以如何優(yōu)化控制結(jié)構(gòu)本錢， 成為了時下地產(chǎn)業(yè)內(nèi)普遍 關(guān)心的話題。筆者根據(jù)在設(shè)計院、房地產(chǎn)工作的經(jīng)驗及相關(guān)報告、書籍，將結(jié)構(gòu)本錢控制的管理方法、技術(shù)關(guān)鍵點，在這里作一簡單

23、介紹。一、結(jié)構(gòu)本錢控制的重要性大量的統(tǒng)計數(shù)據(jù)和實踐說明，前期籌劃和設(shè)計階段工程籌劃、方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計影響整個房地產(chǎn)工程投資在80%以上，而結(jié)構(gòu)本錢占到建安本錢的40%- 60%同時結(jié)構(gòu)本錢還常常由于籌劃及設(shè)計管理的好壞出現(xiàn)非常大的波動，常常造成上千萬元的造價差異；因此結(jié)構(gòu)本錢的管理就成為整個設(shè)計階段本錢管理的重中之重。二、當前結(jié)構(gòu)本錢管理的市場狀況1、三種認識：首先認為建筑方案一經(jīng)確定，結(jié)構(gòu)本錢根本就確定了。其實建筑方案確定之后，結(jié)構(gòu)方案仍然有一個優(yōu)化設(shè)計的過程，這個過程，本錢會相差30%其次是認為結(jié)構(gòu)本錢的降低必然會導致結(jié)構(gòu)平安儲藏的下降。這種理解也有偏差，結(jié)構(gòu)本錢的降低是指積

24、極化的設(shè)計，降低無效本錢。三是對于建筑這樣的“百年大計，一定要保證“平安。這 里的“平安是指滿足標準、結(jié)構(gòu)合理，與其增加結(jié)構(gòu)的平安儲藏，不如使結(jié)構(gòu)本錢顯性化， 如提高抗震等級，顯示給業(yè)主，更有優(yōu)勢。2、一個現(xiàn)狀：僅從經(jīng)濟指標上對結(jié)構(gòu)本錢進行控制。應(yīng)該說事先控制和過程控制更重要。3、一種思路：非常重視和強調(diào)結(jié)構(gòu)本錢的控制，認為含鋼量、含混凝土量越低，結(jié)構(gòu)設(shè)計越優(yōu)秀。這種思路有點走極端，如果設(shè)計中稍有一點紕漏，結(jié)構(gòu)容易出問題，再者這么精確的設(shè)計需要時間和周期，應(yīng)該把握一個度。三、本錢管理的內(nèi)涵本錢管理的總目標：工程全壽命周期的最小投入產(chǎn)出比。本錢管理的控制過程：工程論證、工程籌劃階段、設(shè)計準備、設(shè)

25、計、招投標、施工、投 入實用階段。本錢管理的控制措施：組織措施、技術(shù)措施、經(jīng)濟措施、合同措施。本錢管理的工作性質(zhì)：技術(shù)工作、經(jīng)濟工作、管理工作。四、結(jié)構(gòu)本錢控制的管理思路和方法結(jié)構(gòu)本錢控制必須貫穿整個設(shè)計和籌劃的全過程，包括前期論證及籌劃階段的地質(zhì)情況調(diào)查、規(guī)劃階段的初勘、方案階段的結(jié)構(gòu)介入、擴初階段對結(jié)構(gòu)方案的優(yōu)化、施工圖階段給 設(shè)計院灌輸本錢意識及施工圖配合階段變更、簽證的管理。一事前控制的幾個要點1、設(shè)計院的選擇應(yīng)選擇易于管理、 態(tài)度重視，并且效勞意識和市場口碑好的設(shè)計院，另外應(yīng)視設(shè)計院當時的工程情況，要能抽出足夠的人力。2、專業(yè)負責人的選擇專業(yè)負責人應(yīng)有2、3個以上的業(yè)績、經(jīng)驗，市場反

26、響圖紙質(zhì)量好，負責意識、成 本意識、效勞意識強，在圖紙修改配和、專業(yè)配合、現(xiàn)場配合方面做的好，且專業(yè)負責人對 工程有影響力和控制力。3、與設(shè)計院溝通并灌輸工程本錢控制的意識與設(shè)計院的合作，甲方最擔憂的是風險， 因此要加強設(shè)計前期的思想溝通和融合，特別要注意采取尊重平等的心態(tài)，進行質(zhì)量標準的換位考慮，把甲方特別關(guān)注的關(guān)鍵點灌輸給設(shè)計院。同時為了調(diào)動設(shè)計院的積極性，可以采取雙贏的方法， 對于超限額的給予懲罰， 對于低限額有獎勵措施。對于合作比擬好的設(shè)計院，應(yīng)該建立長期的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，這樣有利于總本錢的降低，總效率的提升。4、設(shè)計周期的合理取值在北方，施工圖設(shè)計的周期通常是多層30天，高層45天

27、。對于一個工程來說，設(shè)計周期越短越好，因此要在保證質(zhì)量、不增加本錢的前提下，盡量縮短設(shè)計周期，這就需要在決策導向上予以保證，并合理利用工序的前置和搭接時間，積極推廣標準化設(shè)計；另外，要想快，創(chuàng)新點就要盡量少。5、設(shè)計費的合理取值設(shè)計費在工程總本錢中占的比例很小，但是設(shè)計對工程進度、 質(zhì)量的影響卻很大。 根據(jù)以往經(jīng)驗，設(shè)計費略高于當?shù)氐钠骄?、略高于設(shè)計院的心理預期，對于調(diào)動設(shè)計院的積極性，保證設(shè)計質(zhì)量行之有效。6、設(shè)計合同中設(shè)計公司應(yīng)承擔的風險在設(shè)計合同中必須明確設(shè)計公司應(yīng)承擔的風險有：因設(shè)計錯誤導致的損失、因設(shè)計延誤導致的損失、施工配合不到位導致的損失、設(shè)計結(jié)果超限額的懲罰。7、限額設(shè)計合同

28、的引入和使用限額設(shè)計可以有效的控制結(jié)構(gòu)本錢，意義重大。限額的內(nèi)容應(yīng)選擇可以控制、 容易離散的局部，如含鋼量、 混凝土含量。限額的數(shù)值應(yīng)比當?shù)仄骄德缘汀Ａ硗庀揞~應(yīng)有一定的彈性范圍，對于把握不了的特殊結(jié)構(gòu)可以不限。8、甲方必須重視和提前輸入的技術(shù)原那么a、?結(jié)構(gòu)設(shè)計統(tǒng)一技術(shù)措施? b、?結(jié)構(gòu)設(shè)計總說明? c、?標準構(gòu)造做法?二設(shè)計過程中必須控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)1、結(jié)構(gòu)體系確實定及主要平面布置圖2、根底的選型及設(shè)計圖3、電算模型及計算系數(shù)的取值4、標準層的布置及截面配筋6、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層的布置及配筋層三施工圖審查公司的選擇及溝通施工圖審查公司的選擇必須在易于溝通的前提下， 對于標準的邊界或爭議、 超限的判斷

29、、 裂縫寬度、短肢墻體系的定義等，要盡早與施工圖審查公司溝通達成共識， 防止大的設(shè)計修 改和返工。四外部資源的引入當需要對于工程的性價比進行判斷時，要盡早引入外部資源，比方政府、人防、審圖公司、學術(shù)權(quán)威、行業(yè)專家、專業(yè)咨詢公司等，合作可以是參謀的方式。五結(jié)構(gòu)設(shè)計管理流程1、灌輸意識：向設(shè)計院灌輸本錢意識，溝通并提出本錢要求。2、事前控制：完成統(tǒng)一技術(shù)措施，并與設(shè)計院溝通、相互補充、達成一致。3、過程控制優(yōu)化方案：設(shè)計院進行結(jié)構(gòu)布置、計算，根底進行雙方案比擬，雙 方溝通、達成一致，結(jié)構(gòu)布置根本確定；4、樣板配筋圖：設(shè)計院完成樣板配筋圖，雙方溝通、達成一致；5、 繪制施工圖：設(shè)計院按雙方確認的樣板

30、配筋圖設(shè)計；同時報給審圖公司進行審查；6、正式施工圖：設(shè)計院根據(jù)反響意見，溝通、修改，最終出正式施工圖紙。五、結(jié)構(gòu)本錢控制的技術(shù)關(guān)鍵點一層高對本錢的影響及控制1. 控制層高的意義：可以減少結(jié)構(gòu)本錢、其他土建本錢、設(shè)備及運營本錢；2. 影響凈高的因素：結(jié)構(gòu)梁高及設(shè)備管道空間3. 如何降低層咼a控制結(jié)構(gòu)梁高：設(shè)計院通常梁高的取法是1/81/12的跨度，建議作 1/121/15的跨度；綜合減少的本錢因素后，由于梁截面減小后增大的含鋼量是值得的;b優(yōu)化設(shè)備的管道空間：設(shè)計院通常不會綜合考慮結(jié)構(gòu)梁、空調(diào)、電、水管的走向，由此造成空間利用率較低；建議要求設(shè)計院做每一層的綜合管線圖，優(yōu)化設(shè)計后可以減小凈高約

31、 200mm由于其已經(jīng)超過了設(shè)計院的設(shè)計深度，所以要在設(shè)計院做施工圖 設(shè)計前與其協(xié)商好。二結(jié)構(gòu)超限對本錢的影響及控制由于結(jié)構(gòu)超限，設(shè)計時勢必會對結(jié)構(gòu)主體采取加強措施，由此造成結(jié)構(gòu)本錢的增加及設(shè)計周期的加長；此時應(yīng)該通過超限后的投入產(chǎn)出比來權(quán)衡和控制結(jié)構(gòu)超限；一旦確定方案，結(jié)構(gòu)超限不可防止后， 要做好與設(shè)計院及審圖公司等職能部門的工作，以便后續(xù)工作的順利進行。三建筑高寬比超限對本錢的影響高層標準規(guī)定：在 6度及7度抗震設(shè)防區(qū)，剪力墻結(jié)構(gòu)及框架核心筒結(jié)構(gòu)的高寬比不宜大于6,框剪結(jié)構(gòu)的高寬比不宜大于5;首先需要明確的是，建筑高寬比超限不屬于抗震超限的審查范圍，即高寬比超限是可以的，但是必須采取適當結(jié)

32、構(gòu)措施，因為高寬比越大，主體結(jié)構(gòu)抗傾覆力矩也越大，由此便會增加結(jié)構(gòu)的本錢，而建筑本錢也會增加，因為同等面積情況下，高寬比越大的外墻長度越長。對于不同地區(qū)，高寬比超限增加的本錢也不同，主要的影響因素有：超限程度、風荷載、地震力。案例一：某高層住宅，7度抗震，根本風壓，地面粗糙度B類，高度99.8米，進深12.2米，高寬比，該工程增加結(jié)構(gòu)本錢約67元/m2;案例二：某高層住宅，6度抗震，根本風壓，地面粗糙度 C類，高度99.9米，進深12.5米，高寬比，該工程增加結(jié) 構(gòu)本錢約17元/m。四公共大地下室面積的利用率設(shè)計院在地下室設(shè)計方案階段的習慣做法是盡可能多的把面積劃進來，從理論上沒什么問題，但往

33、往這樣做出來的地下室有很多無效的面積，既不能做車位又不能做設(shè)備用房，反而增加了本錢，這就要求我們在做方案的時候就要對地下室布置作合理的優(yōu)化。五梁的布置及配筋方式對本錢的影響及控制1.大柱網(wǎng)下如何布置梁平行、十字、井字最經(jīng)濟對于標準層等承受荷載較小的柱網(wǎng)優(yōu)先考慮平行、十字梁；對于地下室頂板等承受荷載較大的柱網(wǎng)應(yīng)選用井字梁2.一些短墻上的小梁如廚房、衛(wèi)生間等根本不需要布置：對于普通的小跨度樓板其本身足以支撐短墻，不需要加大板配筋，同時梁少，本錢低,空間也好;3.梁的配筋方式a)住宅標準層梁寬常為 200 mm或250 mm，此時梁頂鋼筋宜采用小直徑鋼筋;b)對于承受荷載不是特別大的主次梁，其相交處

34、不需布置吊筋;六剪力墻的布置及厚度對本錢的影響及控制1.如何優(yōu)化剪力墻的布置為防止結(jié)構(gòu)扭轉(zhuǎn)，應(yīng)在建筑物兩端和周邊重點布置;2.如何優(yōu)化剪力墻的數(shù)量以位移指標來控制：純剪結(jié)構(gòu)的層間位移比為1/1000，設(shè)計院設(shè)計時要盡可能的接近這一數(shù)值；如果計算結(jié)果相差太多如 1/2000 ，說明剪力墻數(shù)量太多，應(yīng)適當減少；3.如何優(yōu)化剪力墻的長度以長寬比來控制：一般的剪力墻長寬比宜取8,即200 mm厚剪力墻，墻肢長度為16501700 mm；4.如何控制剪力墻的厚度高規(guī)規(guī)定：底部加強層剪力墻厚度不小于層高的1/16 一、二級抗震等級或1/20 三四級抗震等級；但底部商業(yè)、底層假復式住宅或架空層層高較高，按此

35、規(guī)定，墻厚必須增 加較多，同時變成短肢剪力墻，配筋進一步大幅增加；設(shè)計院大多如此設(shè)計，但是高規(guī)附錄D中說明：對于超限的墻體經(jīng)過驗算通過的可以減小墻厚，由此一來，墻厚變小，本錢大大降低;七樓板厚度對本錢的影響1. 20mm厚樓板自重占標準層總荷載約 %厚度增加，荷 載加大，梁、墻、根底均會加大，增加本錢；2. 對于標準層樓板來講，由于配筋均按最小配筋率來控制，所以樓板厚度增加反而配筋增大了；3. 樓板厚度增大對抗震也有不利影響；4. 實際工程中樓板厚度的建議：a普通3米以內(nèi)跨度的樓板可取 80100mmb普通34米跨度的樓板可取 100mmc客廳處的異型大板可取 120150mmd普通屋面板可取

36、120mme管線密集處可取120mmf嵌固端地下室頂板可取 180mm非嵌固端地下室頂板可取 150mm八設(shè)計荷載的取值1. 對于有覆土的地下室頂板活荷載：消防通道取20kN/m2,其余取4 kN/m2,可以不考慮施工堆載；2. 地下室外墻荷載取值應(yīng)打折土的固結(jié)作用；3. 內(nèi)墻荷載：對于可能采用的輕質(zhì)材料要提前確定，以防止設(shè)計院預留量過大；4. 對于有內(nèi)隔墻的樓板：隔墻每延米重量的1/3加到樓面活荷載內(nèi)即可；九風荷載取值對本錢的影響1. 大多數(shù)高層建筑的計算周期和位移都是由風荷載起控制作用；而地面粗糙度類別對風荷載有很大影響，按影響程度從大到小共分四類：A類為海邊，B類為城郊，C類為城內(nèi)，D類為城中心高層密集區(qū)；相同高層工程的主體本錢，A B類相差約24% B C類相差約54% C D類相差約45%在計算時要用開展的眼光關(guān)注取值的合理性，盡可能的取C或D類;年一遇的風荷載取值大很多，而高層住宅的結(jié)構(gòu)合理使用年限為50年，所以在設(shè)計計算中，控制位移時風荷載按 50年一遇考慮，內(nèi)力局