風(fēng)味美食街商鋪營銷策劃案

1、石路風(fēng)味美食街商鋪營銷策劃案石路風(fēng)味美食街商鋪市場定位與推廣策略一、 項目基本概況 蘇州石路不夜城風(fēng)味美食街位于蘇州市金閶區(qū)石路商業(yè)區(qū)閶胥路上，總建筑面積近3000平方米，總投資萬元，商鋪目前正在建設(shè)中，建成后美食街將匯集全國各地知名小吃、品牌連鎖、休閑美食，形成較大規(guī)模美食街。 二、項目的swot分析 雖然本項目地段位置較為優(yōu)越，但現(xiàn)實又存在著一些影響項目形象的因素。所以我們只有充分認(rèn)識到該項目的優(yōu)缺點，并充分發(fā)揮其的優(yōu)勢，才是本項目在營銷過程中制勝的關(guān)鍵所在。 （一）優(yōu)勢點（s）： 1、 項目當(dāng)前交通較為便利，地處蘇州城內(nèi)繁華商業(yè)區(qū)；2、 項目地處石路商業(yè)圈一級黃金旺地，發(fā)展前景看好； 3

2、、 本項目由蘇州市金閶區(qū)政府倡導(dǎo)支持，對項目的推廣具有一定的優(yōu)勢； 4、 項目周邊停車泊位多多，交通便利，公交發(fā)達(dá)； 發(fā)揮優(yōu)勢： a、在項目的運作過程中，充分渲染項目的區(qū)位優(yōu)勢、交通的便利； b、在項目的運作過程中，強調(diào)該區(qū)域的發(fā)展前景和由此帶來的商機；c、在項目的推廣時，利用石路步行街及投資公司的品牌優(yōu)勢，增加置業(yè)者與投資者的信心； （二）局限性（w） 1、 項目所處地段目前人氣不旺，尚不具備以人氣帶動商鋪銷售的條件； 2、 本項目鄰近巴黎香榭廣場新風(fēng)巷休閑、美食、娛樂一條街； 3、 項目商鋪缺乏整體形象定位，主題不鮮明； 4、 項目商鋪規(guī)模不大，不利于整體推廣； 解決方法： （1） 對商鋪

3、進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，明確目標(biāo)客戶； （2） 確定經(jīng)營主題，從而以有特色的經(jīng)營方向帶動商鋪的銷售； （3） 加大推廣力度，擴(kuò)大商鋪的暴光率與市場知名度； （三）機會點（o） 1、 區(qū)位優(yōu)勢的發(fā)揮，輻射周邊地區(qū)； 2、 隨著周邊各大住宅小區(qū)以及蘇州市演藝中心相繼建成與入伙，將帶動周邊的人氣，從而帶動商鋪的招商； 3、 人氣旺盛，商機無限，前景看好； （四）威脅點（t） 1、周邊現(xiàn)推向市場的商鋪等商業(yè)物業(yè)較多，形成很大的競爭力與市場壓力； 2、新風(fēng)巷閑置的商鋪，從而形成直接的競爭； 三、項目整體定位 （一）項目的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位風(fēng)味美食街 a、標(biāo)榜石路商業(yè)區(qū)首個風(fēng)味美食街，為該區(qū)域樹立起第一面旗幟。 b

4、、這樣定位的優(yōu)勢 a. 為客戶規(guī)避市場風(fēng)險，堅定投資信心，增加銷售熱度。因為這樣定位，可以減少與直接競爭對手的接觸面。 b. 有深厚的市場容量：蘇州經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展將帶動餐飲服務(wù)業(yè)的大發(fā)展，并且本項目周邊地理位置優(yōu)越； c. 目前在蘇州美食街較少，有著很大的發(fā)展空間； d. 項目周邊交通條件較為理想，且商鋪前面步行道空間較大，滿足發(fā)展裝飾材料業(yè)的硬件需要； e. 良好的市場操作性，定位有良好的前瞻性。 （二）價格定位 房地產(chǎn)租金是售價的晴雨表，租賃市場的行情直接反映了供求關(guān)系，售價曲線與租賃價格曲線是同步變化的，租賃價格是售價的真實反映，租賃市場是房地產(chǎn)市場的真實體現(xiàn)，以收益價格對商業(yè)價格進(jìn)行評

5、估，收益價格對物業(yè)使用者和投資者都是一個基本的心理預(yù)期價格。 根據(jù)調(diào)查區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)的租金情況，建議美食街商鋪的租金由38元/m2調(diào)整為30元/m2月。 （三）客戶定位 本項目商鋪的客戶主要有以下幾類： (1) 本區(qū)域的商鋪投資者或餐飲業(yè)經(jīng)營者；(2) 看好本區(qū)域餐飲業(yè)發(fā)展前景的其他投資者或經(jīng)營者； (3) 經(jīng)營知名美食品牌的加盟者或連鎖店； (4) 特色招牌小吃的經(jīng)營者； 四、營銷推廣策略 （一）推廣主題 基于以上的分析及本項目的定位，并結(jié)合目前商業(yè)物業(yè)市場的實際情況，在項目的推廣宣傳時，主要圍繞下面幾個方面進(jìn)行： 1、 宣傳本項目商鋪為蘇州金閶區(qū)首個風(fēng)味美食街，突出其市場的發(fā)展前景及投資價

6、值； 2、 宣傳該區(qū)域商業(yè)的蓬勃發(fā)展，必將帶動餐飲業(yè)的長足發(fā)展，從而帶出投資該商鋪的的發(fā)展前景與潛力；3、交通條件較為便捷，且商鋪前面的步行道空間較大，對發(fā)展餐飲業(yè)極具潛力； (二) 項目形象包裝 1、主題廣告主導(dǎo)語： 項目目前無主題廣告主導(dǎo)語，廣告訴求不明顯，我司建議以“觀前太監(jiān)弄，石路美食街”為主題，進(jìn)行廣告訴求； 2、項目導(dǎo)視系統(tǒng) 在在石路步行街、閶胥路、廣濟(jì)南路、金門路等客流量多的地方設(shè)導(dǎo)視牌； 3、 現(xiàn)場包裝 1） 條幅： 條幅廣告是項目最快，費用最省的廣告形式之一。建議掛出 “石路風(fēng)味美食街優(yōu)惠招租”及租售熱線等內(nèi)容的條幅， 2） 道旗： 為營造現(xiàn)場氣氛，引起人們的關(guān)注，吸引更多的

7、人氣，我司建議在附近大道上布設(shè)道旗，道旗內(nèi)容以發(fā)布石路風(fēng)味美食一條街租賃的信息為主，如 “石路鋪王，一鋪富三代”、“石路風(fēng)味美食街，商家投資的潛力股”“石路風(fēng)味美食街，低風(fēng)險高回報”等等。 （三） 總體宣傳策略 根據(jù)本項目所在區(qū)域的現(xiàn)狀及項目自身的特點，我司在控制廣告宣傳費用的同時，將采用有針對性的宣傳策略，加大廣告宣傳力度，并使之按步就班，有的放矢，使整個宣傳策略與銷售策略緊密配合，從而達(dá)到熱銷的效果，具體計劃如下： 1）“造勢”策略 為渲染市場氣氛，我司建議有針對性地在媒體上發(fā)表有關(guān)本項目的新聞撰稿，如蘇州日報、蘇州電視臺等，內(nèi)容主要以宣傳介紹該項目地理位置及美食街的發(fā)展前景，從而引出本項

8、目商鋪巨大的升值潛力，以令市場更加注目該商鋪，加強客戶的投資信心。 2) 常規(guī)宣傳策略 廣告宣傳以報紙廣告、電視廣告為常規(guī)宣傳，屬最有效的宣傳方式。本項目主要進(jìn)行必要的電視廣告、報紙廣告與軟性文章炒作，從而緊密配合銷售策略采用，令常規(guī)宣傳效果發(fā)揮至最大并控制廣告費的投入量。廣告宣傳安排如下： 電視廣告： 制作5-6分鐘的招商宣傳片，拍攝30秒的電視廣告，主要投放蘇州電視臺。利用晚間及白天所謂的垃圾事段狂轟濫炸。 報紙廣告： 主要以當(dāng)?shù)氐奶K州日報為主，逢周二或周五軟硬廣告結(jié)合，主要為10×15或15×20的版面作廣告（這樣費用不大，可集中在一個階段連續(xù)進(jìn)行），訴求項目地理位置

9、及美食街的發(fā)展前景，從而引出本項目巨大的升值潛力。這樣廣告費不大，卻能達(dá)到我們的預(yù)期效果。 軟性文章： 報紙軟性文章目標(biāo)性較強，所以我司在接手商鋪的銷售工作后，將在蘇州日報、姑蘇晚報有針對性的發(fā)表軟性廣告，內(nèi)容同樣訴求美食街的地理位置及美食街的發(fā)展前景。 宣傳單張： （1） 由于宣傳單張的制作成本只需幾毛錢，適合廣范的大量派發(fā)，并且本項目目前的單張在內(nèi)容、色彩上不具有較強的視覺沖擊力，因此，我司建議重新制作本項目商鋪的銷售宣傳單張，制作要求能體現(xiàn)本項目的優(yōu)越的地理位置、項目的定位及美食街的經(jīng)營發(fā)展前景，同時附上商鋪的投資分析案例。單張建議板開數(shù)可選擇8k或16k雙面制作數(shù)量1000份。 3）“

10、借勢”策略 主推廣告語“觀前太監(jiān)弄，石路美食街”，利用觀前步行街成就了太監(jiān)弄美食一條街，來說明石路美食街必將借助石路步行街的繁華成就自己的繁華。 四）租賃策略 1）推出品牌商家進(jìn)駐優(yōu)惠策略 品牌商家的品牌效應(yīng)能給投資者及經(jīng)營者增強置業(yè)的信心，從而有力地促進(jìn)銷售，所以，我司建議，對于有意進(jìn)駐的品牌餐飲企業(yè)，在售價或租金上給予一定比例的優(yōu)惠，如在售價上給予一定的折扣或在租金上給予3個月或半年的免租期，利用其品牌效應(yīng)來帶動其它商鋪的發(fā)售與招租； 2）“客戶領(lǐng)袖”獎勵計劃 為達(dá)到帶動人氣，我司建議對此推行“客戶領(lǐng)袖獎勵計劃”，凡已認(rèn)租的客戶若能帶領(lǐng)其它客戶，進(jìn)行認(rèn)租并成交者，發(fā)展商將按所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)獎勵

11、予領(lǐng)袖客戶，如按其所租賃的商鋪以2%的優(yōu)惠價獎勵. 3)針對目標(biāo)客戶采用dm策略 對于一些目標(biāo)客戶，我司將通過直郵（dm）或直接派人上門向各商家派發(fā)單張、海報等方式將有關(guān)資料傳給客戶，爭取他們成為商鋪的業(yè)主或租戶五、項目招商 （一）、進(jìn)行項目規(guī)劃 （二）、制定招商政策 （三）、招商廣告策劃 （四）、招商策略 先招主力店后招散客戶，控制好招商進(jìn)度。 （五）、招商方式 1）、現(xiàn)場招商 2）、開招商會 3）、分區(qū)招商 4）、活動招商 六、項目預(yù)算： （一）、工作經(jīng)費 工作人員：4名，人均2000元/月，小計8000元/月。 招商辦日常辦公經(jīng)費開支2000-3000元/月。 （二）、宣傳費用 5-6分

12、鐘招商宣傳片以及30秒電視廣告片拍攝制作總計5-6萬元。 廣告發(fā)布費：網(wǎng)絡(luò)廣告1萬元（半年），電視臺信息（兩個月）3萬元。 七、合作方式 方案一： 雙方各承擔(dān)一半的經(jīng)費開支，我司將按商鋪營銷總額的10%提成。 方案二： 招商日常工作經(jīng)費由我司承擔(dān)，我司將按商鋪營銷總額的20%提成。 方案三： 招商日常工作經(jīng)費由我司承擔(dān)，投資公司一次性付給我30萬元酬金。 我司將在810個月內(nèi)，完成總量的80%。 （以活動帶招商，以活動促經(jīng)營） 附：“xxxx”杯蘇州美食文化節(jié)策劃方案 “xxxxx”杯蘇州美食文化節(jié)策劃方案 蘇州石路不夜城將通過美食文化節(jié)的舞臺，展示自己的新形象，傳播飲食文化，開展國際交流與合

13、作；另一方面，應(yīng)不斷總結(jié)辦節(jié)經(jīng)驗，打破傳統(tǒng)辦美食節(jié)的方式，讓市民融入其中，真正達(dá)到“食以人為本，節(jié)以人為樂”的效果，營造出“食人合一”的節(jié)日氣氛！ 舉辦首屆蘇州美食文化節(jié)，其旨在于提升蘇州美食的國際競爭力。然而，當(dāng)今國際市場競爭的殺手锏有二：一是標(biāo)準(zhǔn)；二是文化。欣慰的是，蘇州美食實質(zhì)賣的就是一種標(biāo)準(zhǔn)，一種文化。 一、 活動目的 通過節(jié)日活動，讓世人進(jìn)一步了解蘇州美食、認(rèn)識蘇州美食、喜歡蘇州美食，從而提升蘇州美食的國際競爭力。并間接地達(dá)到宣傳石路風(fēng)味美食街，促進(jìn)招商工作的順利開展。 二、活動原則 安全第一，大眾參與，體面輕松，皆大歡喜。 三、活動賣點 主題化、大眾化、互動化。 四、活動理念 傳承

14、飲食文化，打造民族品牌！ 五、活動主題 享受美食，感受歡樂。 六、活動組織 1、組織機構(gòu)； 2、工作分工； 3、協(xié)調(diào)聯(lián)絡(luò)； 4、對外宣傳； 5、安全保障。 七、活動內(nèi)容 （一）準(zhǔn)備期 1、舉行新聞發(fā)布會，傳遞蘇州美食文化節(jié)的目的、原則、賣點、理念、主題等信息，喚起全市各方面的關(guān)注和支持。 2、組織好對廣告公司、公關(guān)公司的招標(biāo)工作，嚴(yán)格按市場化的方式運作，優(yōu)選協(xié)辦單位。 3、加強對外聯(lián)絡(luò)，協(xié)調(diào)合作關(guān)系，解決冠名贊助，確?；举M用。 4、通過報紙向社會有獎?wù)骷K州美食文化節(jié)標(biāo)識、吉祥物，以及蘇州美食形象廣告語和歌曲。（二）舉辦期 朝天揚帆正當(dāng)時，蘇州美食樂盛世。 1、 開幕式（晚上） 主題：享受生

15、活，享受歡樂。 方式：主會場與分會場互動，做到簡短、意深、形美、樂人。 形式：主會場設(shè)在石路，分會場設(shè)觀前太監(jiān)弄、園區(qū)馨都廣場美食街，并通過彩車隊流動助興的方式把分會場 “串”起來。 內(nèi)容：（1）主會場舉行開幕儀式，嘉賓致賀詞，xxx高歌xxx，彩車隊“揚帆”，電視進(jìn)行直播，儀式完成后嘉賓登游船觀江景；（2）分會場與主會場互動，嘉賓致賀詞，打鑼打鼓、舞龍舞獅、唱歌跳舞等助興；（3）彩車隊分兩組：一組從xxx出發(fā)xxx路xxxxxxxxxxxx；另一組從xxx出發(fā)xxxxxx（隨后每天彩車隊都有活動安排）。 2、品牌餐飲企業(yè)形象展示（第一層面） 主題：有滋有味，多姿多彩。 方式：設(shè)固定的展區(qū)，邀

16、請本地、國內(nèi)品牌餐飲企業(yè)參展。 形式：通過美食宴，展示品牌及其文化形象。 內(nèi)容：（1）美食宴的實物藝術(shù)形態(tài)；（2）美食宴序的文化展示；（3）美食宴服務(wù)人員的儀表姿態(tài)。 展區(qū)建議設(shè)在較好的會展中心內(nèi)，讓蘇州美食這個城市名牌更加體面。3、火鍋店促銷活動（第二層面） 主題：更歡樂，更輕松。 方式：凡在蘇州境內(nèi)的合法火鍋店，均可申請參加本項活動。 形式：價格優(yōu)惠，借節(jié)日開展促銷。 內(nèi)容：在蘇州美食文化節(jié)期間，對消費者一律實行16%的價格優(yōu)惠，愿蘇州火鍋企業(yè)給消費者的生活帶來“一帆風(fēng)順”。另外，蘇州火鍋品牌形象店可組織搞一些“更歡樂，更輕松”的促銷活動。 4、職業(yè)技能大賽（第三層面） 主題：享受美食，享

17、受生活。 方式：爭取企業(yè)冠名贊助。 形式： 邀請專家充當(dāng)評委，對報名參加比賽的職業(yè)人員進(jìn)行評比。 內(nèi)容：其中包括廚王爭霸賽、中（西）式面點師大賽、茶藝師大賽和調(diào)酒師大賽等項目。 5、彩車隊助興活動 主題：動起來，樂起來。 方式：品牌餐飲企業(yè)出資，汽摩企業(yè)協(xié)助，專業(yè)人員制作，聯(lián)合統(tǒng)一行動。 形式：通過彩車展示品牌餐飲形象，擴(kuò)大節(jié)日活動范圍，塑造美食整體形象，增添節(jié)日活動氣氛，滿足市民求樂心理。 內(nèi)容：（1）摩托車隊開路，造型為小帆船，象征“千帆競渡，八仙過?！保唬?）彩車費用力爭控制2萬元之內(nèi)，品牌企業(yè)可認(rèn)定1-3輛；（3）彩車品牌企業(yè)自定主題，統(tǒng)一車型，由專業(yè)人員制作；（4）除主城區(qū)外，根據(jù)區(qū)

18、縣的申請，盡力安排前往助興。 6、長三角餐飲發(fā)展高峰論壇 主題：溝通交流，合作共贏。 方式：會議、報紙征文。 形式：專業(yè)人士參加會議，市民參與征文。 內(nèi)容：（1）邀請政府有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、專家、學(xué)者、餐飲企業(yè)代表參加研討會，論壇成果匯編成冊；（2）在相關(guān)報紙欄目中舉辦有獎?wù)魑幕顒樱⒂善髽I(yè)冠名，暫定名稱為：“杯”我與蘇州美食；（3）在總結(jié)表彰大會為獲獎?wù)哳C獎。 7、小型創(chuàng)業(yè)項目推介會暨石路美食城招商說明會 主題：開拓創(chuàng)新，自主創(chuàng)業(yè) 方式：講座、網(wǎng)絡(luò)交流 形式：市民可以參加講座，或參與網(wǎng)上討論。 內(nèi)容：小型創(chuàng)業(yè)項目推薦，石路風(fēng)味美食街招商說明，餐飲業(yè)如何進(jìn)行營銷模式的創(chuàng)新、餐飲企業(yè)連鎖式經(jīng)營、餐飲企業(yè)的多元化經(jīng)營等問題交流討論。 8、閉幕式 主題：釋放激情，感受歡樂。 方式：國外藝術(shù)家在人民大禮堂內(nèi)演出，彩車隊在石路、觀前街助興。 形式：邀請國外充滿激情的民俗藝術(shù)表演團(tuán)給閉幕式助興，讓人感受到蘇州美食融入國際所帶來的歡樂氣息。 內(nèi)容：（1）嘉賓致閉幕詞；（2）國外表演團(tuán)演出；（3）演出完后主持人宣布首屆蘇州美食文化節(jié)閉幕。 八、活動其它 1、彩車隊可由蘇州餐飲企業(yè)和文化娛樂企業(yè)共同組建。 2、主會場、分會場的蘇州餐飲企業(yè)應(yīng)與文化娛樂攜手互動，共同把本會場的活動搞好。 3、主會場、分會場向廣告公司招標(biāo)，由中標(biāo)者落實經(jīng)費和布置會場；組委