大連小平島開發(fā)與營銷報告

1、大連小平島開發(fā)與銷售戰(zhàn)略標(biāo)題目標(biāo)市場現(xiàn)狀分析大盤操作解讀項目再次解讀市場小平島分階段開發(fā)銷售策略偉業(yè)戰(zhàn)略合作意向目標(biāo)市場現(xiàn)狀分析大盤操作解讀項目再次解讀市場小平島分階段開發(fā)銷售策略偉業(yè)戰(zhàn)略合作意向大連大勢競爭市場小平島目標(biāo)目標(biāo)市場現(xiàn)狀分析大盤操作解讀項目再次解讀市場小平島分階段開發(fā)銷售策略偉業(yè)戰(zhàn)略合作意向小平島市場現(xiàn)狀分析目標(biāo)市場現(xiàn)狀分析大盤操作解讀項目再次解讀市場小平島分階段開發(fā)銷售策略偉業(yè)戰(zhàn)略合作意向小平島大盤操作大盤開發(fā)要點可控性：必須對整個開發(fā)進程實施有效控制.包括關(guān)系到發(fā)展商經(jīng)濟效益的技術(shù)指標(biāo);關(guān)系整個社區(qū)功能的布局、流線、配套與環(huán)境系統(tǒng)、關(guān)系及各個階段銷售的廣告推廣等。前瞻性：項目

2、整體規(guī)劃要具備足夠的前瞻性。機動性：彈性規(guī)劃，及時調(diào)整以適應(yīng)市場變化。整體性：必須在變化中把握整體主線。效益性：注重投入與產(chǎn)出的對比。嚴(yán)格控制成本投入，使資金鏈健康運轉(zhuǎn)?？沙掷m(xù)發(fā)展：注重好的開局，注重業(yè)主的口碑傳播。樹立良好的市場形象，確?？蛻舻挠行ШB(yǎng)及持續(xù)放大與升級。小平島大盤操作華僑城羅馬非一日建成小平島大盤操作深圳華僑城位于市區(qū)與蛇口工業(yè)區(qū)之間深圳華僑城位于市區(qū)與蛇口工業(yè)區(qū)之間.20年的發(fā)展已使整個區(qū)域成為深圳一道亮麗的風(fēng)景年的發(fā)展已使整個區(qū)域成為深圳一道亮麗的風(fēng)景.華僑城華僑城小平島大盤操作華僑城華僑城強勢品牌強勢品牌旅游旅游地產(chǎn)地產(chǎn)酒店酒店文化文化電子電子華僑城是1985年11月1

3、1日經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的一個大型國有企業(yè)和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，經(jīng)過20余年的開發(fā)建設(shè)，華僑城城區(qū)已變成一座綜合配套、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、獨具特色的現(xiàn)代化海濱城區(qū)。華僑城集團也發(fā)展成為一個以家電電子、旅游和房地產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)業(yè)務(wù)的大型投資控股企業(yè)集團。 華僑地產(chǎn)以華僑地產(chǎn)以“旅游文化地產(chǎn)旅游文化地產(chǎn)”的模式，由深圳向全國輻射的模式，由深圳向全國輻射. 小平島大盤操作項目整體規(guī)劃項目整體規(guī)劃小平島大盤操作1985年年11月月11日華僑城宣告成立，在深圳灣畔擁有了自己的日華僑城宣告成立，在深圳灣畔擁有了自己的4.8平方公里的土地。平方公里的土地。1985年華僑城以年薪年華僑城以年薪11萬美金聘請新加坡著名規(guī)劃師孟

4、大強擔(dān)任規(guī)劃顧問萬美金聘請新加坡著名規(guī)劃師孟大強擔(dān)任規(guī)劃顧問.1986年年8月開始開發(fā)第一個項目月開始開發(fā)第一個項目-東方花園東方花園1985年小平島大盤操作波托菲諾純水岸別墅波托菲諾純水岸別墅均價均價6萬萬/平方米平方米.最高價最高價8萬萬/平方米平方米天鵝堡高層住宅天鵝堡高層住宅均價均價2萬萬/平方米平方米.最高價最高價4萬萬/平方米平方米21年后年后小平島大盤操作華僑城華僑城“旅游地產(chǎn)旅游地產(chǎn)”開發(fā)模式開發(fā)模式 華僑城地產(chǎn)依托于其旅游產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展及龐大規(guī)模而迅速成長，長久以來貫徹以對環(huán)境、資源、生態(tài)的充分保護利用及可持續(xù)發(fā)展的開發(fā)模式和發(fā)展道路。華僑城的理念是要在花園中建城市，并在全國

5、開發(fā)區(qū)中率先倡導(dǎo)了規(guī)劃就是財富、環(huán)境就是優(yōu)勢等現(xiàn)代發(fā)展理念。 簡單的公園+地產(chǎn)早期開發(fā)的項目旅游景觀+主題文化+地產(chǎn)波托菲諾天鵝堡休閑輕松的心態(tài)+地產(chǎn)波托菲諾純水岸簡單粗放期漸入佳境期豐潤圓熟期全國旅游主題地產(chǎn)第一品牌全國旅游主題地產(chǎn)第一品牌小平島大盤操作孕育期1985-1995豐富期1996-1999增值期2000今旅游配套房地產(chǎn) 華僑城旅游地產(chǎn)發(fā)展脈絡(luò)華僑城旅游地產(chǎn)發(fā)展脈絡(luò)小平島大盤操作區(qū)分階段區(qū)分階段代表樓盤代表樓盤均價（元均價（元/ /平米）平米）主力戶型區(qū)間主力戶型區(qū)間（平方米）（平方米）主要特征主要特征孕育期：1996年以前東方花園海景花園桂花苑50007000100150位置：以

6、接近華僑城中心、深南路兩側(cè)為主建筑形態(tài)：各種類型均有花園小區(qū)及景觀：花園較少且比較簡陋、社區(qū)品質(zhì)較低，景觀基本以華僑城大景觀為主會所配套：基本較少會所，社區(qū)配套太少豐富期：19961999年美加廣場中旅廣場6000800090130位置：以接近華僑城中心、深南路兩側(cè)為主建筑形態(tài)：以高層為主，也有一定的多層花園小區(qū)及景觀：小區(qū)花園還是比較簡單、社區(qū)品質(zhì)較低，基本以華僑城大景觀為主會所配套：基本較少會所，社區(qū)配套太少增值期：2000年至今錦繡花園波托菲諾20000-60000100-300位置：以華僑城縱深為主建筑形態(tài)：除波托菲諾2期外，大多為高層花園小區(qū)及景觀：除華僑城景觀外，社區(qū)花園環(huán)境和景觀

7、都較好會所配套：基本都有會所，稍大社區(qū)有幼兒園、超市等設(shè)施成長過程成長過程小平島大盤操作水環(huán)境海環(huán)境山環(huán)境要素一：超前的科學(xué)規(guī)劃要素一：超前的科學(xué)規(guī)劃小平島大盤操作2 2、采用人車分流、丁字交叉和結(jié)合地形布局道路和步行系統(tǒng)，、采用人車分流、丁字交叉和結(jié)合地形布局道路和步行系統(tǒng)，使得社區(qū)具有安全、使得社區(qū)具有安全、 生態(tài)和舒適的生活環(huán)境生態(tài)和舒適的生活環(huán)境3 3、動態(tài)和彈性的發(fā)展布局，使城區(qū)的發(fā)展留有調(diào)整的空間，、動態(tài)和彈性的發(fā)展布局，使城區(qū)的發(fā)展留有調(diào)整的空間，基礎(chǔ)建設(shè)適度超前，保持規(guī)劃的適應(yīng)性。如：天鵝湖、燕含山基礎(chǔ)建設(shè)適度超前，保持規(guī)劃的適應(yīng)性。如：天鵝湖、燕含山4 4、將文化融入規(guī)劃中，

8、構(gòu)筑人文生態(tài)環(huán)境。如：何香凝美術(shù)、將文化融入規(guī)劃中，構(gòu)筑人文生態(tài)環(huán)境。如：何香凝美術(shù)館、圣菲諾鐘樓館、圣菲諾鐘樓要素一：超前的科學(xué)規(guī)劃要素一：超前的科學(xué)規(guī)劃1 1、尊崇自然、保護自然、融合自然與人工環(huán)境。、尊崇自然、保護自然、融合自然與人工環(huán)境。 充分保留和利用原地形地貌等自然資源，營造生態(tài)環(huán)境充分保留和利用原地形地貌等自然資源，營造生態(tài)環(huán)境天鵝湖、燕含山天鵝湖、燕含山何香凝美術(shù)館何香凝美術(shù)館圣菲諾鐘樓圣菲諾鐘樓小平島大盤操作1 1、混合多種產(chǎn)業(yè)，互動發(fā)展綜合性城區(qū)。、混合多種產(chǎn)業(yè)，互動發(fā)展綜合性城區(qū)。華僑城以四大主題公園為中心，營造了典型的旅游主題地產(chǎn)結(jié)合多種產(chǎn)業(yè)發(fā)展的綜合性城區(qū)，各種生活形

9、式、經(jīng)濟形式和業(yè)態(tài)并存，不同于單一功能的住宅區(qū)。 要素二：與產(chǎn)業(yè)結(jié)合的鮮明主題要素二：與產(chǎn)業(yè)結(jié)合的鮮明主題2 2、規(guī)劃旅游用地發(fā)展旅游主題公園群落。、規(guī)劃旅游用地發(fā)展旅游主題公園群落。中國最大的主題公園群落：錦繡中華、民俗文化村、世界之窗、歡樂谷、歡樂海岸。每年接待600萬人次游客，旅游銷售累計收入超過100億，帶動華僑城乃至深圳相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的增長。 3、結(jié)合產(chǎn)業(yè)群發(fā)展相關(guān)主題酒店和商業(yè)。、結(jié)合產(chǎn)業(yè)群發(fā)展相關(guān)主題酒店和商業(yè)。擁有1300間四星級到五星級酒店客房。是目前深圳最高檔次商務(wù)及旅游度假酒店群之一，也是全國大酒店群之一。主題酒店群：主題酒店群：威尼斯酒店、深圳灣大酒店和海景酒店。主題商業(yè)圈

10、：主題商業(yè)圈：全球最大的零售商業(yè)沃爾瑪，深圳最大的MALL銅鑼灣百貨、最大的家電連鎖機構(gòu)順電，相繼在華僑城落戶，與酒吧風(fēng)情街構(gòu)成華僑城的商業(yè)中心。4、利用產(chǎn)業(yè)資源和配套互動開發(fā)主題地產(chǎn)。、利用產(chǎn)業(yè)資源和配套互動開發(fā)主題地產(chǎn)。先后開發(fā)了東方花園、海景花園、錦繡花園、波托菲諾等主題住宅項目漢唐大廈、華夏藝術(shù)中心漢唐大廈、華夏藝術(shù)中心世界之窗世界之窗歡樂谷歡樂谷銅鑼灣百貨銅鑼灣百貨小平島大盤操作要素三：可持續(xù)發(fā)展與不斷創(chuàng)新城市體驗要素三：可持續(xù)發(fā)展與不斷創(chuàng)新城市體驗1、保護并加大環(huán)境投入，增大水面和綠化覆蓋率。、保護并加大環(huán)境投入，增大水面和綠化覆蓋率。華僑城規(guī)劃有20萬平米的水系，城區(qū)綠地覆蓋率達

11、53%，居國際城市綠化領(lǐng)先水平。2、適度超前和完善優(yōu)質(zhì)文教衛(wèi)體配套、保證高尚生活品質(zhì)。、適度超前和完善優(yōu)質(zhì)文教衛(wèi)體配套、保證高尚生活品質(zhì)。已經(jīng)建成有何香凝 美術(shù)館、華夏藝術(shù)中心、華僑城中小學(xué)、中央教科所附屬學(xué)校、暨南大學(xué)深 圳旅游學(xué)院、暨南大學(xué)華僑城醫(yī)院、體育中心、高爾夫俱樂部等配套設(shè)施。3、深度挖掘主題內(nèi)涵，不斷創(chuàng)新城市體驗。、深度挖掘主題內(nèi)涵，不斷創(chuàng)新城市體驗。華僑城醫(yī)院華僑城醫(yī)院華夏藝術(shù)中心華夏藝術(shù)中心華僑城狂歡節(jié)華僑城狂歡節(jié)小平島大盤操作1、調(diào)整交通布局，整合不同功能資源。、調(diào)整交通布局，整合不同功能資源。整合不同階段和不同社區(qū)的資源，實現(xiàn)生 活多樣化。如：OCT免費巴士、深南大道地鐵

12、等。要素四：資源系統(tǒng)的有效整要素四：資源系統(tǒng)的有效整合合歡樂干線歡樂干線2、以人行系統(tǒng)、休閑廣場和商業(yè)場所，重構(gòu)公共空間。、以人行系統(tǒng)、休閑廣場和商業(yè)場所，重構(gòu)公共空間。通過人行系統(tǒng)、休閑廣場的再組織，搭建新平臺來重構(gòu)公共活動空間。建設(shè)的市民休閑廣場：建設(shè)的市民休閑廣場：占地58萬平米歡樂海岸，一個開放共享的濱海社區(qū)。3、策劃社區(qū)活動，有效調(diào)動主題公園、酒店、商業(yè)等資源共享。、策劃社區(qū)活動，有效調(diào)動主題公園、酒店、商業(yè)等資源共享。一年一度的華僑城 旅游狂歡節(jié)和波托菲諾意大利文化周等活動將整個社區(qū)的文化、旅游、商業(yè)設(shè)施資源調(diào)動，并擴大到居住區(qū)。策劃社區(qū)活動策劃社區(qū)活動歡樂大道歡樂大道小平島大盤操

13、作先期以旅游盤活區(qū)域,以旅游帶動地產(chǎn).在全局規(guī)劃思想的指導(dǎo)下,通過多年的內(nèi)外景觀營造,打造高舒適度居住環(huán)境.注重產(chǎn)品品質(zhì),注重科學(xué)規(guī)劃。注重文化營造，在建設(shè)文化硬件的同時，注重社區(qū)軟文化建設(shè)。樹立良好客戶口碑，確保了后續(xù)客戶升級，及有效的口碑傳播。總結(jié)由低至高，逐步成長先期營造，蓄勢勃發(fā)小平島大盤操作天津東麗湖可持續(xù)發(fā)展的區(qū)域大盤小平島大盤操作總體規(guī)劃總體規(guī)劃天津萬科。東麗湖天津萬科。東麗湖TIANJIN VANKE DONGLI LAKE PROJECT東麗湖。規(guī)劃篇東麗湖。規(guī)劃篇小平島大盤操作萬科東麗湖萬科東麗湖天津經(jīng)濟戰(zhàn)略東移的起飛承載體，在天津經(jīng)濟發(fā)展中占據(jù)的GDP比重已經(jīng)達到全市的4

14、0.2%。 迎合天津工業(yè)布局重心戰(zhàn)略東移規(guī)劃思路迎合天津工業(yè)布局重心戰(zhàn)略東移規(guī)劃思路 東麗湖地區(qū)隸屬濱海域區(qū)，位于中心區(qū)與濱海域區(qū)之間，距外環(huán)線約17公里，距濱海域區(qū)約25公里，距機場26公里有效解決了萬科東麗湖項目與城市孤立的局面。 津漢公路：連接?xùn)|麗湖和市區(qū)中部南部的主要通路 ，實現(xiàn)空港與東麗湖連成一體化 天津市區(qū)優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境，大面積豐富水資源，形成了自然的濕地景觀，存在大量的濕地水生植物群落和水禽。項目地理位置項目地理位置小平島大盤操作20002000年萬科公司拿地年萬科公司拿地20032003年初步規(guī)劃年初步規(guī)劃BDCL設(shè)計公司規(guī)劃特點：項目為低密產(chǎn)品，建筑覆蓋率70%2004200

15、4年資再次規(guī)劃年資再次規(guī)劃SWECO設(shè)計公司規(guī)劃特點：項目為復(fù)合型新城鎮(zhèn)特點，保留天然原有地貌，建筑覆蓋率50%2005年地塊現(xiàn)狀年地塊現(xiàn)狀小平島大盤操作東麗湖萬科城位于東麗湖北岸 ，東麗湖是天津市自然生態(tài)保護區(qū)之一，水面面積達7.3平方公里，約是杭州西湖的1.5倍，形成了自然的濕地景觀，存在大量的濕地水生植物群落和水禽。項目內(nèi)擁有人工開挖10.5萬平米的國際標(biāo)準(zhǔn)滑水賽道人工湖。北歐式整體設(shè)計 。歐式小鎮(zhèn)式低層、低密度建筑布局； 簡約風(fēng)格超空間獨體式別墅。項目圍繞生態(tài)主題打造一個復(fù)合式的 “新市鎮(zhèn)”，采用整體規(guī)劃分期實施的開發(fā)模式，集居住、工作、運動、商業(yè)、教育、娛樂、休閑、會議度假等功能于一

16、體。 項目特色項目特色小平島大盤操作后期中高密度經(jīng)后期中高密度經(jīng)濟型集合住宅濟型集合住宅東麗湖東麗湖 萬科城總體規(guī)劃萬科城總體規(guī)劃一期別墅產(chǎn)品一期別墅產(chǎn)品占地22萬平米，總建筑面積6.4萬，容積率0.33共301套，2004年銷售，2006年7月全面入住獨體別墅：193棟199271平米11000元聯(lián)排別墅：24套 165180平米6500元合院別墅：32套 165210平米7500元聯(lián)排公寓：52套 80150平米4300元獨棟別墅均價04年7000元/平米05年9300元/平米06年11000元/平米二期洋房產(chǎn)品二期洋房產(chǎn)品占地13萬平米，總建筑面積12萬，容積率0.946多層，11層小高

17、層，產(chǎn)品分為院景洋房、情景洋房、水景洋房、瞰景洋房、寬景洋房，總價3680萬元，共計1159套， 2007年8月全面入住。2005年底開盤，預(yù)計2006年全部售罄洋房均價05年12月 3600元/平米150套06年3月 4100元/平米 30套06年5月開盤 4300元/平米 300套 06年5月下旬 4500元/平米230套06年9月 5000元/平米 200套三期島上低密三期島上低密度聯(lián)排產(chǎn)品度聯(lián)排產(chǎn)品總建筑面積6.5萬，容積率0.6，聯(lián)排產(chǎn)品約300戶，160180平米聯(lián)排產(chǎn)品，南北向4聯(lián)、8聯(lián)，預(yù)計2007年3月開盤，售價8000元/平米，總價120萬160萬元。聯(lián)排別墅入住時間08年

18、12月總建筑面積10萬平米，容積率2.0，11層、18層小高層，產(chǎn)品為105平米二居，105平米復(fù)式，115平米三居，預(yù)計2007年5月開盤，售價4500元/平米共計1000戶，一標(biāo)段400戶于08年12月入住二期南小高二期南小高層產(chǎn)品層產(chǎn)品湖景高層湖景高層2008年啟動，建筑面積15萬平米，目前正與韓國SK、GS建設(shè)接洽，建造韓國村。產(chǎn)品形式為鄰湖30層高層，面積100150平米，售價50005500元/平米。小平島大盤操作 占地面積為22萬平米 建筑面積6.4萬平米 容積率為0.33 綠地率40%以上 共301套，由獨體別墅、聯(lián)排別墅、合院別墅、聯(lián)排公寓構(gòu)成，04年銷售，06年7月全面入住

19、。 鄰里中心為10267平米（公建3369平米，公寓6898平米）是一期社區(qū)的生活服務(wù)配套中心，其中商業(yè)部分由6組建筑單位組成，其功能可滿足日?；旧钚枨?，這里成為人們公共交往的空間，充分享受休閑時光。 建筑風(fēng)格：北歐風(fēng)格，現(xiàn)代、簡潔、時尚一期產(chǎn)品介紹一期產(chǎn)品介紹小平島大盤操作產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型戶型戶型建筑面積（平方米）建筑面積（平方米）套數(shù)套數(shù)獨棟獨棟A A3 3室室2 2廳廳3 3衛(wèi)衛(wèi)199.213434B B5 5室室2 2廳廳3 3衛(wèi)衛(wèi)215.513737C C3 3室室2 2廳廳3 3衛(wèi)衛(wèi)2373333D D5 5室室2 2廳廳3 3衛(wèi)衛(wèi)254.921919E E5 5室室4 4廳廳

20、4 4衛(wèi)衛(wèi)271.691212合院聯(lián)排合院聯(lián)排A A4 4室室2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi)2102102 2B B3 3室室2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi)1651651616C C3 3室室2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi)1761761414普通聯(lián)排普通聯(lián)排A A4 4室室2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi)1601601818B B3 3室室2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi)1801806 6 獨棟共五種戶型，面積為199.21271.69平方米 合院聯(lián)排共三種戶型，面積為165210平方米 普通聯(lián)排共兩種戶型，面積分別為160、180平方米 各類產(chǎn)品中的主力戶型均面積較小一期產(chǎn)品介紹一期產(chǎn)品介紹小平島大盤操作 銷售價格獨體別墅：193棟 11000

21、元/平方米合院別墅：32套 7500元/平方米聯(lián)排別墅：24套 6500元/平方米聯(lián)排公寓：52套 4300元/平方米 銷售速度 售罄一期銷售情況一期銷售情況小平島大盤操作一期一期“Lake+”別墅面市別墅面市鄰里中心鄰里中心聯(lián)排公寓聯(lián)排公寓面市面市項目網(wǎng)站項目網(wǎng)站建成建成“左鄰右左鄰右里里”業(yè)主業(yè)主聯(lián)誼活動聯(lián)誼活動及促簽活及促簽活動，促進動，促進成交成交 舉辦合院別墅開舉辦合院別墅開盤活動盤活動 北京推廣啟動北京推廣啟動第第 29 屆世界滑水屆世界滑水錦標(biāo)賽在東麗湖錦標(biāo)賽在東麗湖開幕；天津國際開幕；天津國際嘉年華在東麗湖嘉年華在東麗湖畔盛裝開幕；事畔盛裝開幕；事件營銷有效提升件營銷有效提升了

22、項目知名度，了項目知名度，對銷售起到了良對銷售起到了良好的促進作用好的促進作用配合入住舉配合入住舉辦聯(lián)誼活動，辦聯(lián)誼活動，加強客戶維加強客戶維護。護?？蛻敉ㄓ嵖蛻敉ㄓ嵤卓娇卓娇l(fā)，豐富客發(fā)，豐富客戶溝通渠道，戶溝通渠道，加強客戶維加強客戶維護護“東麗湖東麗湖萬科城生萬科城生態(tài)博覽館態(tài)博覽館”開館，在開館，在國內(nèi)房產(chǎn)國內(nèi)房產(chǎn)市場上引市場上引起了較大起了較大反響反響 ，帶，帶動區(qū)域認動區(qū)域認知度，擴知度，擴大項目影大項目影響力響力二期二期“城市城市天籟天籟”洋房洋房內(nèi)部認購，內(nèi)部認購，一周內(nèi)實現(xiàn)一周內(nèi)實現(xiàn)100銷售銷售丹麥印象丹麥印象聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅面市面市推出創(chuàng)新產(chǎn)推出創(chuàng)新產(chǎn)品品合院別

23、合院別墅墅首期別墅客首期別墅客戶入住戶入住2005年年舉辦開舉辦開盤活動盤活動造勢，造勢，有效烘有效烘托現(xiàn)場托現(xiàn)場氣氛氣氛樣板區(qū)情樣板區(qū)情景營銷景營銷 ，展現(xiàn)歐洲展現(xiàn)歐洲現(xiàn)代休閑現(xiàn)代休閑生活方式生活方式 生態(tài)館開生態(tài)館開館節(jié)目預(yù)館節(jié)目預(yù)演演浪漫金秋浪漫金秋別墅生活別墅生活體驗活動，體驗活動，讓意向客讓意向客戶充分感戶充分感受東麗湖受東麗湖未來的美未來的美好生活，好生活，樹立東麗樹立東麗湖在別墅湖在別墅項目中的項目中的領(lǐng)袖地位。領(lǐng)袖地位。 “北歐童北歐童話之旅話之旅”圣誕活動，圣誕活動， 增進業(yè)主增進業(yè)主聯(lián)誼，強聯(lián)誼，強化客戶?；蛻舯ｐB(yǎng)養(yǎng)2005年營銷回顧年營銷回顧小平島大盤操作2006年5月

24、2日-7日萬科東麗湖二期開盤萬科東麗湖二期開盤實現(xiàn)銷售420套二期總計二期總計1165套，套， 2006年年5月月2開盤開盤6月，已開放的月，已開放的712套售罄套售罄 。小平島大盤操作寬景洋房：寬景洋房：1111層大開間板樓層大開間板樓院景洋房：圍合多層院景洋房：圍合多層情景洋房：萬科專利產(chǎn)品情景洋房：萬科專利產(chǎn)品瞰景洋房：瞰景洋房：1111層小高層層小高層水景洋房：鄰水退臺水景洋房：鄰水退臺BLOCKBLOCK圍合商業(yè)住宅圍合商業(yè)住宅銷售戶型以三居和兩居為主，數(shù)量分別達到銷售戶型以三居和兩居為主，數(shù)量分別達到47%47%和和52%52%。銷售面積集中在銷售面積集中在90-10090-100

25、平米兩居和平米兩居和100-110100-110平米三居，占總資源的平米三居，占總資源的56%56%，110110平米以上資源約占平米以上資源約占30%30%。價格區(qū)間跨度大從價格區(qū)間跨度大從3800380058005800元，總價范圍元，總價范圍2626萬萬7878萬。萬。二期洋房產(chǎn)品二期洋房產(chǎn)品小平島大盤操作啟動啟動“龍騰計劃龍騰計劃”3月東麗湖萬月東麗湖萬科實驗學(xué)校奠科實驗學(xué)校奠基儀式及天津基儀式及天津市青少年科技市青少年科技俱樂部啟幕儀俱樂部啟幕儀式式4月公交月公交663路開通路開通（市區(qū)（市區(qū)東麗湖）東麗湖）4月二期產(chǎn)品推介會，月二期產(chǎn)品推介會，邀請意向客戶出席，邀請意向客戶出席，帶

26、動產(chǎn)品銷售帶動產(chǎn)品銷售7月，一期別月，一期別墅二標(biāo)段百余墅二標(biāo)段百余業(yè)主入住。業(yè)主入住。5月二期鄰水月二期鄰水茒、憑瀾苑開茒、憑瀾苑開盤，銷售火爆，盤，銷售火爆，到訪客戶超過到訪客戶超過千人，千人，500余余套洋房在套洋房在2日日內(nèi)基本售罄。內(nèi)基本售罄。5月運動主題月運動主題公園開幕、商公園開幕、商業(yè)街開街和二業(yè)街開街和二期公寓示范區(qū)期公寓示范區(qū)開放。開放。2006營銷回顧營銷回顧小平島大盤操作 天津市大面積硬性拆遷,造成大量住宅剛性消費 天津濱海新區(qū)的開發(fā)大大提升區(qū)域價值 二期的推出使東麗湖產(chǎn)品類型更加豐富多樣 東麗湖一期為二期作了樣板示范 萬科品牌的支持 公共交通的完善支持了洋房產(chǎn)品熱銷。

27、萬科東麗湖二期熱銷分析消費者對未來的信心小平島大盤操作萬科未來十年的標(biāo)竿項目。有步驟有計劃打造一個功能齊全、和諧生態(tài)、開放人文的“新市鎮(zhèn)”產(chǎn)品以復(fù)合形態(tài)推出，強調(diào)和諧、生態(tài)、融合與統(tǒng)一。注重產(chǎn)品品質(zhì),注重科學(xué)規(guī)劃，注重環(huán)保，強調(diào)生態(tài)住宅。注重文化營造。總結(jié)高端起步，逐步養(yǎng)成復(fù)合形態(tài)，十年建城小平島大盤操作沿海塞洛城 與專業(yè)公司戰(zhàn)略合作的意義小平島大盤操作沿海塞洛城：位于東四環(huán)至沿海塞洛城：位于東四環(huán)至五環(huán)，項目所在地的城市公五環(huán)，項目所在地的城市公共交通系統(tǒng)發(fā)達、方便、快共交通系統(tǒng)發(fā)達、方便、快捷。臨近的地鐵一號線、八捷。臨近的地鐵一號線、八通線及規(guī)劃中的輕軌通線及規(guī)劃中的輕軌7 7號線、號線

28、、1010號線，公交線路有號線，公交線路有1111路、路、3131路、路、3535路、路、348348路、路、740740路、路、753753路、路、952952路等，將為住戶路等，將為住戶提供優(yōu)越的公共交通條件，提供優(yōu)越的公共交通條件，這是吸引上班族的優(yōu)勢。這是吸引上班族的優(yōu)勢。沿海塞洛城地理位置沿海塞洛城地理位置小平島大盤操作北京沿海塞洛城整體規(guī)劃北京沿海塞洛城整體規(guī)劃五期五期六期六期二期二期三期三期四期四期四期四期七期七期一期一期總征地面積總征地面積: 34.8公頃公頃規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)劃建設(shè)用地: 25.1公頃公頃分期：分期： 七期，七期，1-3期施工期施工 中，中，4-7期設(shè)計中期設(shè)計中

29、類型：類型： 精裝住宅精裝住宅代征綠地代征綠地: 2.4公頃公頃代征道路用地代征道路用地: 7.3公頃公頃建筑面積建筑面積: 884843.9平方米平方米地上地上: 663698.9平方米平方米地下地下: 221145.1平方米平方米容積率容積率: 2.65建筑高度：建筑高度： 80米米綠地率：綠地率： 30.1%建筑密度：建筑密度： 25%總戶數(shù)：總戶數(shù)： 4983戶戶機動車停車數(shù)量：機動車停車數(shù)量： 3426輛輛開發(fā)商開發(fā)商: 北京高盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京高盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 小平島大盤操作8686萬平米純美式開放街區(qū)，一條貫穿南北萬平米純美式開放街區(qū)，一條貫穿南北的景觀休閑步行街（斜

30、軸）分隔成相對獨立的景觀休閑步行街（斜軸）分隔成相對獨立又緊密聯(lián)系的又緊密聯(lián)系的8 8大生活社區(qū)大生活社區(qū), ,社區(qū)之間采用美社區(qū)之間采用美式街區(qū)網(wǎng)絡(luò)布局的方式。式街區(qū)網(wǎng)絡(luò)布局的方式。每個組團均設(shè)有一個六合一會所，整個園林每個組團均設(shè)有一個六合一會所，整個園林景觀綠化按私家庭院、組團綠化、鄰里空間景觀綠化按私家庭院、組團綠化、鄰里空間綠化、中心綠化形成層級的景觀綠化體系。綠化、中心綠化形成層級的景觀綠化體系。高檔品牌精裝修高檔品牌精裝修小戶型低總價，社區(qū)充滿運動活力，適合年小戶型低總價，社區(qū)充滿運動活力，適合年輕人居住輕人居住項目特色項目特色小平島大盤操作各期產(chǎn)品配比各期產(chǎn)品配比小平島大盤操作

31、小平島大盤操作 2、上到下的有力實施、上到下的有力實施 多種營銷推廣方式，多種媒介，進行創(chuàng)新和探索多種營銷推廣方式，多種媒介，進行創(chuàng)新和探索,而皇馬之行與示范街區(qū)成人而皇馬之行與示范街區(qū)成人剪彩開放的體驗活動，促進階段銷售剪彩開放的體驗活動，促進階段銷售; 2005年度是項目啟動及樹立大盤形象階段，賽洛城在各種媒介投放了大量廣年度是項目啟動及樹立大盤形象階段，賽洛城在各種媒介投放了大量廣告，舉辦了多場大型營銷活動，以項目帶動沿海品牌告，舉辦了多場大型營銷活動，以項目帶動沿海品牌,收到了較好成效。收到了較好成效。 3、強有力的銷售執(zhí)行、強有力的銷售執(zhí)行 價格策略：價格策略： 2005年價格策略以

32、低價入市，每月的增長幅度為年價格策略以低價入市，每月的增長幅度為1%-3%,并及時并及時調(diào)整銷售與推盤策略，制定靈活的價格調(diào)整體系，帶動項目持續(xù)保持熱銷態(tài)調(diào)整銷售與推盤策略，制定靈活的價格調(diào)整體系，帶動項目持續(xù)保持熱銷態(tài)勢。勢。2005年營銷回顧年營銷回顧 1、準(zhǔn)確的營銷策略、準(zhǔn)確的營銷策略 潮勢營銷潮勢營銷 體驗營銷體驗營銷 事件營銷事件營銷小平島大盤操作2006年營銷推廣思路年營銷推廣思路小平島大盤操作2006年：年：堅持體驗營銷和精準(zhǔn)營銷的打法堅持體驗營銷和精準(zhǔn)營銷的打法體驗營銷：通過體驗營銷：通過05年斜軸展示后銷售有了很大的突破，年斜軸展示后銷售有了很大的突破，06年進一步加強體驗式

33、年進一步加強體驗式營銷，更好的將營銷，更好的將2006年主題年主題“北京的魅力場，世界的賽洛城北京的魅力場，世界的賽洛城”與營銷相結(jié)合與營銷相結(jié)合 樣板間、斜軸、售樓處氛圍營造樣板間、斜軸、售樓處氛圍營造世界杯、世界的活力場各類體驗活動的舉辦世界杯、世界的活力場各類體驗活動的舉辦VIP業(yè)主俱樂部成立業(yè)主俱樂部成立時尚、運動類小型活動的舉辦時尚、運動類小型活動的舉辦 精準(zhǔn)營銷：通過精準(zhǔn)營銷：通過05年客戶的積累和分析，年客戶的積累和分析，06年將更重視大客戶點對點營銷方年將更重視大客戶點對點營銷方式，充分利用式，充分利用05年客戶資源，并成立外場小組年客戶資源，并成立外場小組4月份全面推廣客戶帶

34、客戶，充分挖掘前期客戶資源月份全面推廣客戶帶客戶，充分挖掘前期客戶資源快速打入企業(yè)內(nèi)部（快速打入企業(yè)內(nèi)部（BTV、CCTV、萬達等），直接拓展銷售渠道、萬達等），直接拓展銷售渠道并針對銷售和目標(biāo)客戶制定政策并針對銷售和目標(biāo)客戶制定政策通過精準(zhǔn)營銷，將項目產(chǎn)品形象的快速導(dǎo)入通過精準(zhǔn)營銷，將項目產(chǎn)品形象的快速導(dǎo)入小平島大盤操作城市副核心區(qū)大盤。產(chǎn)品以經(jīng)濟型緊湊戶型為主。高標(biāo)準(zhǔn)精裝修，瞄準(zhǔn)市場空隙。注重文化營造，動態(tài)活力，迎合CBD中青年客群?？偨Y(jié)高調(diào)、低價入市。迅速占領(lǐng)市場注重客群的復(fù)制與升級，造成持續(xù)熱銷目標(biāo)市場現(xiàn)狀分析大盤操作解讀項目再次解讀市場小平島分階段開發(fā)銷售策略偉業(yè)戰(zhàn)略合作意向小平島解

35、讀項目目標(biāo)市場現(xiàn)狀分析大盤操作解讀項目再次解讀市場小平島分階段開發(fā)銷售策略偉業(yè)戰(zhàn)略合作意向小平島再次解讀市場目標(biāo)市場現(xiàn)狀分析大盤操作解讀項目再次解讀市場小平島分階段開發(fā)銷售策略偉業(yè)戰(zhàn)略合作意向一期二期三期小平島小平島分階段開發(fā)銷售策略小平島小平島分階段開發(fā)銷售策略蓋茨的繼承人蓋茨未來女婿世行副總裁蓋茨資產(chǎn)15的管理者世行總裁世行第一副總裁蓋茨的繼承人蓋茨的繼承人蓋茨女婿單身男青年蓋茨世行小平島小平島分階段開發(fā)銷售策略思路思路 蓋茨：市場（品牌）蓋茨：市場（品牌） 世行：客戶世行：客戶 青年人：青年人：SILO城城一件事情從無到有，關(guān)鍵在于設(shè)計和節(jié)一件事情從無到有，關(guān)鍵在于設(shè)計和節(jié)點的把握。點的

36、把握。小平島小平島分階段開發(fā)銷售策略第一階段 時間：2005年5月7月 工程支持：售樓處 銷售目標(biāo)：700套，（4.2億、一期80） 目標(biāo)人群：相關(guān)業(yè)內(nèi)人士，獨具慧眼小平島小平島分階段開發(fā)銷售策略第一階段 主力宣傳點：升值 傳達信心：大氣、價值感 項目賣點： CBD 規(guī)模 開發(fā)商（HK） ZGF、SED、TG 精裝 低總價小平島小平島分階段開發(fā)銷售策略第一階段 廣告訴求： CBD魅力核心（之城） CBD原始股 CBD 城 魅力 形式表現(xiàn)：大氣。 如報廣：整版形式 路牌：醒目清晰 海報：留白 小平島小平島分階段開發(fā)銷售策略第一階段 現(xiàn)場支持：售樓處 熱銷氣氛、國際感、開發(fā)商（HK） 配飾烘托氣氛 如：NBA角、星光大道、咖啡吧（外籍侍者）、沿海時時股價、展會錄像、銷控板、背景音樂 重點說辭： CBD 86萬平米 低總價 精裝 開發(fā)商（HK）實力 ZGF、SED、TG重要性 高低小平島小平島分階段開發(fā)銷售策略第二階段 時間：2005年8月1