成立業(yè)委會(huì)和更換物業(yè)的流程1

1、一、業(yè)主委員會(huì)成立流程一、提出申請(qǐng):物業(yè)管理小區(qū)(大廈)符合下列情況之一的，業(yè)主5人以上聯(lián)名可向該小區(qū)(大廈)所在的街道辦事處書面提出申請(qǐng)，填報(bào)首屆業(yè)主(代表)大會(huì)籌備小組成立申請(qǐng)表，成立首屆業(yè)主委員會(huì)。二、成立籌備小組:街道辦事處收到申請(qǐng)后，作出書面批復(fù)意見，指導(dǎo)小區(qū)(大廈)成立業(yè)主委員會(huì)籌備小組(以下簡稱籌備小組)。三、籌備小組開展籌備工作: 1、籌備小組自成立起30日內(nèi)擬好業(yè)主委員會(huì)選舉辦法、業(yè)主大會(huì)業(yè)主議事規(guī)則和業(yè)主公約，并在小區(qū)內(nèi)明顯位置張貼公告，征求業(yè)主主意。業(yè)主大會(huì)業(yè)主議事規(guī)則和業(yè)主公約這兩份文件需由2/3業(yè)主書面同意才能通過，這是最重要的事情，以后的程序都是依據(jù)這兩個(gè)文件進(jìn)行，

2、對(duì)相關(guān)規(guī)則、事項(xiàng)要制定詳細(xì)。例如：放棄即視為同意，人防、停車庫等地下空間不計(jì)入投票權(quán)等。2、確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)。業(yè)主的投票權(quán)按每戶一票計(jì)算，物業(yè)建筑面積每一平方米為投票權(quán)的計(jì)算份額，超出部分按四舍五入處理。以產(chǎn)權(quán)證明書為準(zhǔn)。單位代表須有單位授權(quán)委托書。3、組織各樓宇開業(yè)主大會(huì)產(chǎn)生業(yè)委會(huì)候選人。由于業(yè)主較多，不可能召集所有業(yè)主在一起開會(huì)，可以以幢、單元、樓層等為單位，分時(shí)分區(qū)召開業(yè)主大會(huì)，開會(huì)選出業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)，此后開業(yè)主代表開會(huì)即視為開業(yè)主大會(huì)。業(yè)主代表的產(chǎn)生應(yīng)經(jīng)其所代表的業(yè)主中擁有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主通過。凡須投票表決的，業(yè)主贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)業(yè)主本

3、人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。業(yè)主代表的投票權(quán)是其所代表業(yè)主的投票權(quán)的總和。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以全體業(yè)主集中統(tǒng)一開，也可以部分業(yè)主分時(shí)分區(qū)地開；可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，票數(shù)和票權(quán)數(shù)過2/3投票通過，才有效。4、籌備小組完成以上工作后，將業(yè)主委員會(huì)候選人的名單及簡歷表、業(yè)主委員會(huì)選舉辦法、業(yè)主大會(huì)業(yè)主議事規(guī)則和業(yè)主公約，送達(dá)街道辦事處，并提出召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的書面申請(qǐng)?；I備小組決定業(yè)主大會(huì)成立的時(shí)間和業(yè)委會(huì)的組成人數(shù)（5-15人，單數(shù)），定出投票時(shí)間（3-7天，要報(bào)國土局備案）。匯集業(yè)委會(huì)候選人的資料，將候選人的簡歷表、選票樣本、業(yè)主大會(huì)議程向

4、業(yè)主張貼公告。做好會(huì)務(wù)籌備工作，包括落實(shí)場(chǎng)地，制作選票，制作設(shè)置一或多個(gè)投票箱（也可上門收選票），由國土局封投票箱，點(diǎn)票時(shí)由國土局開箱和鑒證。業(yè)主大會(huì)召開日以前通知投票權(quán)人，國土局、街道辦事處、開發(fā)商、物業(yè)公司等有關(guān)人員到場(chǎng)。5、籌備小組根據(jù)議程召開業(yè)主大會(huì)，收集登記選票；審議并表決通過業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及,業(yè)主公約；公開點(diǎn)票，宣讀選舉結(jié)果，產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。會(huì)后籌備組將大會(huì)簽到表，選舉結(jié)果統(tǒng)計(jì)表予以公布。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)當(dāng)有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主或業(yè)主代表出席。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出席大會(huì)的1/2以上投票權(quán)的業(yè)主或業(yè)主代表通過。6、一個(gè)平方米一個(gè)投票權(quán)。要弄清楚業(yè)主的

5、住房面積，可從國土局拿到業(yè)主的資料，在收選票時(shí)，請(qǐng)業(yè)主出示產(chǎn)權(quán)證明。在填寫業(yè)主代表投票委托書時(shí)，應(yīng)該附上雙方的身份證以及產(chǎn)權(quán)證明。可以要求現(xiàn)在的物業(yè)管理公司通過國土局提交一份業(yè)主名單資料。如果物業(yè)管理公司拒絕，則可以直接通過住建局，向物業(yè)管理公司施加壓力。 7、開發(fā)商只有一個(gè)投票權(quán)。一個(gè)商鋪一個(gè)代表。商鋪可以當(dāng)業(yè)主代表，只要在業(yè)主委員會(huì)選舉中，業(yè)主如不投他票，他即落選。即使他入選了業(yè)主委員，也可以通過少數(shù)服從多數(shù)的原則讓他的意見不能實(shí)現(xiàn)。由住宅業(yè)主代表負(fù)責(zé)收選票事宜。住戶面積大于商鋪面積，就沒問題。8、籌備小組成員可以成為業(yè)主代表，但不能成為業(yè)委會(huì)成員。 9、業(yè)主委員會(huì)每個(gè)成員只代表一個(gè)投票權(quán)

6、，實(shí)行少數(shù)服從多數(shù)原則。業(yè)主委員會(huì)憑業(yè)主大會(huì)的授權(quán)行事，業(yè)主委員會(huì)作出的決定須由業(yè)主大會(huì)即業(yè)主代表表決確認(rèn)，業(yè)主委員會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)負(fù)責(zé)，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主大會(huì)表決以面積計(jì)算選票權(quán)，每個(gè)業(yè)主代表所代表的份額不變。10、單位辦公樓可以參加投票，單位辦公樓在小區(qū)內(nèi)，使用小區(qū)的公用設(shè)施。如果票權(quán)數(shù)不夠，則要把單位辦公樓拉進(jìn)來，說服的理由：大家都在同一個(gè)小區(qū)內(nèi)，要把整個(gè)小區(qū)的安全、穩(wěn)定、美好，要把小區(qū)統(tǒng)一管理，才有利于大家的工作和生活。11、發(fā)送文件給業(yè)主時(shí)，請(qǐng)其簽收，用回執(zhí)證明已經(jīng)給過文件，視為送達(dá)。如果業(yè)主有意見，可以附意見。如某業(yè)主不同意某一條款，實(shí)行少數(shù)服從多數(shù)。12、提交

7、的業(yè)主委員會(huì)成立申請(qǐng)需要改動(dòng)的，可以提交補(bǔ)充資料，用來補(bǔ)充說明更改的情況。13、由業(yè)主代表收集票數(shù)，提出兩個(gè)問題讓業(yè)主回答：是否滿意現(xiàn)在的物業(yè)管理公司？是否愿意委托業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理公司？業(yè)主只需要回答是或者否。每家都要做出書面意見。四、召開大會(huì)選舉委員籌備小組完成以上工作后，將業(yè)主候選人名單及簡歷表、業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等送達(dá)街道辦事處，并提出召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的書面申請(qǐng)，同時(shí)做好會(huì)務(wù)籌備工作，包括落實(shí)場(chǎng)地，組織人員印制選票，設(shè)備投票猜箱，通知所有投票權(quán)人，知會(huì)街道辦事處、派出所、開發(fā)公司、物業(yè)公司等有關(guān)人員?；I備小組根據(jù)議程召開大會(huì)：收集、登記選票；審議并表決通過

8、業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；并在街道辦的監(jiān)管下公開唱票、點(diǎn)票，宣讀選舉結(jié)果，產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員。 會(huì)后籌備小組將大會(huì)簽到表、選舉結(jié)果統(tǒng)計(jì)表予以公布。五、申請(qǐng)登記業(yè)主委員會(huì) 自產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持下列文件向所在區(qū)或縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)辦理備案登記手續(xù)； (一)業(yè)主委員會(huì)登記申請(qǐng)表；(二)街道辦事處核準(zhǔn)證明； (三)業(yè)主委員會(huì)選票； (四)業(yè)主代表選票； (五)業(yè)主授權(quán)委托書； (六)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)簽到表； (七)業(yè)主委員會(huì)章程； (八)業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約； (九)其他相關(guān)資料。六、核準(zhǔn)批復(fù) 區(qū)或縣級(jí)市房地產(chǎn)行政部門經(jīng)審核，給予業(yè)主委員會(huì)書面批復(fù)意見。業(yè)主委員會(huì)憑批文到公安

9、部門辦理刻制公章手續(xù)，并將公章式樣報(bào)區(qū)或縣級(jí)市房地產(chǎn)行政部門及街道辦事處備案。 業(yè)主委員會(huì)章程 業(yè)主委員會(huì)章程（示范文本） 第一章 總則 第一條本會(huì)是本物業(yè)管理范圍內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)本物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。 本會(huì)由業(yè)主大會(huì)業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)則業(yè)主擔(dān)任。 本會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。 第二條本會(huì)接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督與指導(dǎo)。業(yè)主是指房 第三條本章程所稱屋所有權(quán)和土地使用權(quán)人。 第四條本會(huì)代表全體業(yè)主的合法權(quán)益，實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，保障物業(yè)的合理與安全使用，維護(hù)本物業(yè)的公共、創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、明的環(huán)境。 第二章 組織及職責(zé)

10、 第五條第一屆業(yè)主委員會(huì)，由物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管理單位、業(yè)主代表組成籌委會(huì)，籌委會(huì)推薦本會(huì)候選人名單，提交第一次業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。 第六條本會(huì)設(shè)委員-名，其中主任一名，副主任-名，本會(huì)主任、副主任在全體委員會(huì)中選舉產(chǎn)生。 本會(huì)聘任執(zhí)行秘書（或秘書長）一名，負(fù)責(zé)處理本會(huì)日常事務(wù)。執(zhí)行秘書可以是，也可以不是委員。 本會(huì)主任、副主任、執(zhí)行秘書為專職或兼職。 第七條本會(huì)權(quán)利 1、 召集和主持業(yè)主大會(huì)； 2、 與物業(yè)管理單位議定管理服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)及使用辦 法； 3、 采用招標(biāo)或其他方式，聘請(qǐng)物業(yè)管理單位對(duì)本物業(yè)進(jìn)行管 理，并與其簽訂管理合同； 4、 與物業(yè)管理單位議定年度

11、管理計(jì)劃、年度費(fèi)用概算及決算報(bào) 告； 5、 檢查、監(jiān)督物業(yè)管理單位的物業(yè)管理工作； 6、 修訂業(yè)主公約、本會(huì)章程。 第八條 本會(huì)義務(wù) 1、 籌備業(yè)主大會(huì)并向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作； 2、 執(zhí)行業(yè)主大會(huì)通過的各項(xiàng)決議； 3、 執(zhí)行并督促業(yè)主遵守物業(yè)管理及其他有關(guān)法律、政策規(guī)定， 對(duì)住用戶開展多種形式的宣傳教育； 4、 保障本物業(yè)各項(xiàng)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)； 5、 執(zhí)行政府部門對(duì)本物業(yè)的管理事項(xiàng)提出的指令和要求； 6、 本會(huì)作出的決定，不得違反法律、法規(guī)政策，不得違反業(yè)主 大會(huì)的決定，不得損害業(yè)主公共利益。 第九條 本會(huì)召集業(yè)主大會(huì)可采取會(huì)議或書面征求意見等形式。 第十條 下列人員經(jīng)本會(huì)決定可獲得適當(dāng)津貼： 1

12、、 本會(huì)主任； 2、 本會(huì)副主任； 3、 本會(huì)執(zhí)行秘書； 4、 本會(huì)同意的其他人員。 第三章 會(huì)議 第十一條 本會(huì)會(huì)議每三個(gè)月至少召開一次。有三分之一以上和 委員提議或主任、副主任認(rèn)為有必要時(shí)，可召開特別會(huì)議。 第十二條 本會(huì)會(huì)議的召開應(yīng)由召集人提前七天將會(huì)議通知有關(guān) 料送達(dá)每位委員。委員因故不能參加會(huì)議的，可以一次性書面委托代理人參加。 第十三條 本會(huì)會(huì)議由主任召集、主持，主任因故缺席時(shí)，由副 主任主持。 第十四條 本會(huì)召開會(huì)議時(shí)，可邀請(qǐng)物業(yè)管理行政主管部門及政 府有關(guān)部門（街道辦事處、派出所等）、物業(yè)管理單位的人員和非業(yè)主使用人代表參加會(huì)議，但上述人員沒有表決權(quán)。 當(dāng)本物業(yè)有三分之一以上為

13、出租時(shí)，必須聘請(qǐng)相當(dāng)于本會(huì)委員 三分之一以上人數(shù)的承租人代表為聘請(qǐng)委員，并通知其列席本會(huì)會(huì)議。 第十條 本會(huì)會(huì)議決定問題，采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。會(huì)議進(jìn) 行表決時(shí)，每位委員有一票表決權(quán)。若表決中出現(xiàn)贊成票與反對(duì)票相同時(shí)，由主任或會(huì)議主持人在自已已投過的一票外，再投一票決定票（贊成或反對(duì)票），但此規(guī)定不適用于對(duì)其本人或直系親屬有利害關(guān)系的事項(xiàng)。 第十六條 本會(huì)執(zhí)行秘書必須作好每次會(huì)議記錄，并由會(huì)議主持 人簽署后存檔；涉及物業(yè)管理的重大問題應(yīng)由與會(huì)的全體委員簽署。 第四章 委員 第十七條 本會(huì)委員由業(yè)主大會(huì)從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，人數(shù)為單 數(shù)，最多不超過15人。 第十八條 本會(huì)委員由道德品質(zhì)好、熱心公益

14、事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)， 有一定的組織能力和必要的工作時(shí)間的成年人擔(dān)任。 第十九條 本會(huì)委員的撤換、增，由本會(huì)會(huì)議通過后，提交業(yè)主 大會(huì)確認(rèn)。 第二十條 有下列情形的人員不得擔(dān)任本會(huì)委員，已擔(dān)任的須停 任，并由下次業(yè)主大會(huì)確認(rèn)： 1、 已不是業(yè)主； 2、 無故缺席會(huì)議連續(xù)三次以上； 3、 因體或精神上的疾病而喪失履行職責(zé)能力的； 4、 有違法犯罪行為被司法部門義定或正在接受調(diào)查的； 5、 其他原因不適宜擔(dān)任本會(huì)委員的。 6、 第二十一條任何委員停任時(shí)，必須在停任后半個(gè)月內(nèi)將由其 管理、保存的本會(huì)件、資料、帳以及屬于本會(huì)的所有物移交給本會(huì)。 第二十二條委員的權(quán)利和義務(wù) （一） 權(quán)利 1、 有權(quán)參加本組織

15、的有關(guān)活動(dòng)； 2、 有選舉、被選舉和監(jiān)督權(quán)； 3、 有權(quán)參與本會(huì)有關(guān)事項(xiàng)的決策； 4、 具有對(duì)本會(huì)的建議和批評(píng)權(quán)。 （二） 義務(wù) 1、 遵守本會(huì)章程； 2、 執(zhí)行本會(huì)的決議，完成本會(huì)交辦的工作； 3、 參加本會(huì)組織的會(huì)議、活動(dòng)的公益事業(yè)； 4、 向本會(huì)的工作提供有關(guān)資料和建議； 第五章 經(jīng)費(fèi)與辦公用房 第二十三條 本會(huì)的經(jīng)費(fèi)由-費(fèi)用中支出。 第二十四條 本會(huì)的經(jīng)費(fèi)開支包括：業(yè)主大會(huì)和本會(huì)會(huì)議；有關(guān)人員的津貼；必要的日常辦公等費(fèi)用。經(jīng)費(fèi)收支帳目由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理，每季度向本會(huì)匯報(bào)，每年度向業(yè)主公布。 第二十五條本會(huì)的辦公用房由-解決。 第六章附則 第二十六條業(yè)主大會(huì)通過的有關(guān)本章程的決定都是

16、本章程的組成部分。 第二十七條本會(huì)的解散與終止，依照業(yè)主大會(huì)的決定或政府主管部門的決定解散或終止。 第二十八條本章程經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過后生效，同時(shí)報(bào)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政部門備案。 （希望本小區(qū)的業(yè)主大家能夠積極行動(dòng)起來）二、更換物業(yè)的流程一、籌備業(yè)主大會(huì),并提前告知全體業(yè)主和街道辦?；I備工作由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主（可以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公告的主要內(nèi)容包括會(huì)議議題、召開時(shí)間、地點(diǎn)）,并且應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知所屬街道辦和社區(qū)工作站。二、制作投票證,核對(duì)業(yè)主資格。業(yè)主委員會(huì)對(duì)需要投票的事項(xiàng)制作投票證并發(fā)放到每戶業(yè)主。（業(yè)主無法參加會(huì)議的，可以委托代理人或業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議并代理投票）。投票證應(yīng)當(dāng)載明的主要內(nèi)容：業(yè)主姓名、業(yè)主所有房屋的面積。業(yè)主應(yīng)當(dāng)是房屋所有權(quán)人、共有權(quán)人。三、召開業(yè)主大會(huì)。業(yè)主委員會(huì)按會(huì)議議程主持召開業(yè)主大會(huì)（應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加才能召開業(yè)主大會(huì)），對(duì)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)事項(xiàng)進(jìn)行投票，計(jì)票結(jié)果專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主投票同意，則通過該