西安曉苑項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、目 錄第一部分 總論2第二部分 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)6 第三部分 建設(shè)條件23第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案25第五部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排28第六部分 營(yíng)銷(xiāo)方案29第七部分 投資估算及資金籌措42第八部分 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)43第九部分 風(fēng)險(xiǎn)分析45第十部分 結(jié)論及建議48第十一部分 附表與附圖51 第一部分 總論一、 項(xiàng)目提出的背景 伴隨著西部大開(kāi)發(fā)的步伐，西安市作為西部開(kāi)發(fā)的橋頭堡，城市化進(jìn)程的速度加快，帶動(dòng)了西安市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，同時(shí)也加緊了西安市住房的緊缺。為了使西安市經(jīng)濟(jì)更加快速的發(fā)展和有效改善西安市人民的住房條件，市政府做出了開(kāi)發(fā)曲江旅游度假區(qū)的決定，我公司積極響應(yīng)市政府的號(hào)召，投入到開(kāi)發(fā)曲江旅游度假區(qū)的

2、建設(shè)中來(lái)，為了改善曲江旅游度假區(qū)的環(huán)境，為了滿足一部分高收入階層的住房需求，我公司在已成功開(kāi)發(fā)了多個(gè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，同時(shí)也為開(kāi)拓市場(chǎng)，提出了曲江春曉苑項(xiàng)目。二、 項(xiàng)目可性研究的依據(jù)1、 項(xiàng)目建議書(shū)（初步可行性研究報(bào)告）及其批復(fù)文件；2、 國(guó)家與地方的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃，行業(yè)部門(mén)的發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃；3、 國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)及政策；4、 國(guó)家有關(guān)建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額；5、 其它有關(guān)依據(jù)資料。三、 項(xiàng)目概況n 項(xiàng)目名稱：曲江春曉苑高級(jí)住宅小區(qū)n 地 點(diǎn)：該項(xiàng)目位于曲江旅游度假區(qū)曲江水廠東側(cè)n 開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介：西安市城市建設(shè)投資有限責(zé)任公司成立于1997年12月，由西安市建委牽頭、城建各相關(guān)部門(mén)（

3、市規(guī)劃局、房管局、公用事業(yè)局、交通局、市政局、土地局等）入股，另外吸收部分國(guó)有大中型企業(yè)（西安高科集團(tuán)公司、市投資公司等）和民營(yíng)企業(yè)共同出資，并堅(jiān)持國(guó)有控股，共同組建的公司，公司注冊(cè)資本金10050萬(wàn)元。公司經(jīng)營(yíng)范圍為：接受城建主管部門(mén)的委托，從事城市建設(shè)資金籌措，進(jìn)行城建項(xiàng)目的招商引資與咨詢服務(wù),城建項(xiàng)目的投資建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)；高科技產(chǎn)品開(kāi)發(fā)；國(guó)內(nèi)貿(mào)易與投資等。公司自成立以來(lái)，經(jīng)過(guò)科學(xué)管理、規(guī)范運(yùn)作、積極開(kāi)拓，取得了較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，主要在舊城改造項(xiàng)目、經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目等方面做出了積極的貢獻(xiàn)。n 項(xiàng)目所在地周?chē)沫h(huán)境狀況：項(xiàng)目地處曲江旅游度假

4、區(qū)，南依少陵原，北望大雁塔，與秦二世墓寒窖相距不足二公里。項(xiàng)目地勢(shì)較高，視野開(kāi)闊，名勝古跡盡收眼底。n 項(xiàng)目有關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)：1、規(guī)劃用地：1756.55畝 2、占地面積：132500平方米 3、建筑面積：228983平方米 4、容積率： 1.8 5、綠化率： 42.8% 6、建筑密度： 22% 7、車(chē)位： 780個(gè) 8、戶數(shù)： 1950戶四、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要性1、 市場(chǎng)的需要 西安市人均住房面積不足。2000年西安市城鎮(zhèn)居民人均居住面積近為10.37平方米,2002年人均居住面積也不超過(guò)11平方米, 要達(dá)到20平方米的標(biāo)準(zhǔn),需要增建8300萬(wàn)平方米住宅,即使在2006年達(dá)到人均14

5、平方米, 每年至少需要建設(shè)500萬(wàn)平方米. 而最近五年年平均開(kāi)發(fā)量?jī)H300多萬(wàn)平方米,顯示解決基本需求任重而道遠(yuǎn)。而曲江春曉苑高級(jí)住宅小區(qū)的建設(shè)可以滿足一部分較高收入家庭的住房需求，為改善我市目前的住房狀況作出一定的貢獻(xiàn)。2、環(huán)境的需要（1） 項(xiàng)目用地目前為階梯狀耕地，地勢(shì)南高北低，平均高差14米，大的地方戲相差21米，自然狀況無(wú)法灌溉，具有土質(zhì)貧差、畝產(chǎn)低的特點(diǎn)。（2） 項(xiàng)目西界為現(xiàn)代化的曲江水處理廠，周?chē)s草叢生，垃圾遍地，白色污染嚴(yán)重，經(jīng)當(dāng)?shù)卣啻纬雒鎱f(xié)調(diào)，成效甚為。此項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)對(duì)改善水廠周?chē)鷳B(tài)環(huán)境起到一定的作用。（3） 項(xiàng)目地處曲江風(fēng)景旅游度假區(qū)，南依少陵原，北望大雁塔，與秦二世陵

6、墓、寒窯相距不足二公里。項(xiàng)目實(shí)施后，不僅能改善城市居民居住環(huán)境，帶動(dòng)城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還可以改善風(fēng)景旅游度假區(qū)周邊環(huán)境，對(duì)西安旅游事業(yè)的發(fā)展起到很大的促進(jìn)作用。五、 項(xiàng)目可開(kāi)發(fā)建設(shè)條件 本項(xiàng)目處于西安市傳統(tǒng)的政治、教育、商業(yè)區(qū)域附近，交通便利，地理位置比較優(yōu)越，增值潛力大，而且項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需要的市政配套設(shè)施齊全，水、電配套設(shè)施因?yàn)榭拷〗畯S的緣故比較方便，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)所需的其他配套設(shè)施需要從外圍引入也比較方便，因此本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建的條件已具備。六、 項(xiàng)目投資估算 根據(jù)西安市建設(shè)委員會(huì)頒發(fā)的建設(shè)費(fèi)用構(gòu)成、計(jì)算方法及其他有關(guān)文件，行業(yè)主管部門(mén)制定的投資估算辦法、估算指標(biāo)，有關(guān)部門(mén)制定的工程建設(shè)其他費(fèi)用的

7、計(jì)算辦法和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，以及國(guó)家公布的物價(jià)指數(shù)進(jìn)行估算，可行研究財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求和本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，估算出的項(xiàng)目總投資為59654.75萬(wàn)元。七、項(xiàng)目的進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目從2003年7月1日開(kāi)始到2007年6月底結(jié)束，歷時(shí)4年。2004年的3月底完成項(xiàng)目的前期工作，2004年4月至2005年9月底完成第一批的建設(shè)，2004年的10月初至2006年6月底完成部項(xiàng)目的全部建設(shè)，建設(shè)期為27個(gè)月。根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目定于2005年4月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，2006年10月1日入伙，2007年6月底銷(xiāo)售結(jié)束，銷(xiāo)售期為33個(gè)月。八、 結(jié)論及建議該項(xiàng)目屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)

8、展方向，小區(qū)商品房的銷(xiāo)售價(jià)格處于偏上水平，分析西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)后，可以預(yù)計(jì)工程完工后，銷(xiāo)售前景比較樂(lè)觀。項(xiàng)目的實(shí)施將對(duì)西安市的建設(shè)和改善居民的居住環(huán)境起到積極的作用。具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。項(xiàng)目的選址、項(xiàng)目的檔次定位、總平面布置和方案的設(shè)計(jì)都比較適應(yīng)西安市曲江區(qū)未來(lái)的環(huán)境和發(fā)展趨勢(shì)，從技術(shù)方面看本項(xiàng)目也是可行的本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于基準(zhǔn)折現(xiàn)率。我國(guó)當(dāng)前的商品房空置率已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)際空置警戒線，目前我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展可能存在泡沫。有此可能帶來(lái)政府加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀管理，如銀行監(jiān)管，出臺(tái)限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的政策法規(guī)等，對(duì)本項(xiàng)目不利的因素，對(duì)此要密切注意有關(guān)

9、方面的政策法規(guī)，及時(shí)制定出應(yīng)對(duì)措施。第二部分 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)一、宏觀環(huán)境分析1、 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r：2003年是貫徹十六大精神的第一年，上半年國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本平穩(wěn)，在平穩(wěn)中還保持了較快的增長(zhǎng)，總體形勢(shì)良好；國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了較快增長(zhǎng)走勢(shì)，根據(jù)前五個(gè)月的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，初步測(cè)算，今年上半年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值42942億元，與上年同期相比增長(zhǎng)了7.9%，繼續(xù)保持了較快的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。這一增長(zhǎng)速度與今年一季度增長(zhǎng)8.1%和去年全年增長(zhǎng)8%的速度相比落差不大，也明顯高于同期世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，表明國(guó)家以擴(kuò)大內(nèi)需為主的宏觀調(diào)控政策，包括積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策是有效的。當(dāng)前，宏觀經(jīng)濟(jì)的基本態(tài)勢(shì)是，經(jīng)濟(jì)內(nèi)在增長(zhǎng)動(dòng)力在

10、逐漸增強(qiáng)，特別是企業(yè)自主投資增長(zhǎng)加快，但經(jīng)濟(jì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)政策的依賴性仍然沒(méi)有出現(xiàn)明顯的減弱趨勢(shì)，結(jié)構(gòu)性矛盾和體制性矛盾仍然對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形成明顯的壓力，主要體現(xiàn)為城鄉(xiāng)收入差距的擴(kuò)大、就業(yè)增長(zhǎng)不足、地區(qū)差距擴(kuò)大等對(duì)消費(fèi)需求增長(zhǎng)形成較強(qiáng)的約束。年一季度，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)保持年穩(wěn)步回升增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，呈現(xiàn)出“九五”以來(lái)的相對(duì)強(qiáng)勢(shì)，但這并不表示當(dāng)前經(jīng)濟(jì)已經(jīng)過(guò)熱。主要理由有以下幾點(diǎn)：）、當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)尚未擺脫調(diào)整型增長(zhǎng)的趨勢(shì)，繼續(xù)上行面臨明顯的壓力。）、結(jié)構(gòu)性和體制性矛盾依然存在，并繼續(xù)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形成壓力。）、當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率尚未達(dá)到過(guò)熱標(biāo)準(zhǔn)。）、物價(jià)回升更多受短期性因素的作用，并不是內(nèi)在需求明顯增強(qiáng)的結(jié)果。2、2002年

11、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值gdp情況。國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長(zhǎng)。全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值躍上10萬(wàn)億元的新臺(tái)階,達(dá)到102398億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)8%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值14883億元，增長(zhǎng)2.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值52982億元，增長(zhǎng)9.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值34533億元，增長(zhǎng)7.3%。圖1. 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值突破10萬(wàn)億元價(jià)格總水平小幅下降。全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年下降0.8%。其中，城市下降1%；農(nóng)村下降0.4%。商品零售價(jià)格下降1.3%。工業(yè)品出廠價(jià)格下降2.2%。原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格下降2.3%。固定資產(chǎn)投資價(jià)格上漲0.2%。居民消費(fèi)價(jià)格中，服務(wù)價(jià)格上漲1.8%。3、固定資產(chǎn)投資

12、固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)。全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資43202億元，首次突破4萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)16.1%，增速為1996年以來(lái)最高水平。圖2. 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大表1. 固定資產(chǎn)投資情況指 標(biāo)絕對(duì)數(shù)（億元）比上年增長(zhǎng)（%）全社會(huì)固定資產(chǎn)投資43202 16.1 其中：國(guó)有及其他固定資產(chǎn)投資31020 17.0  集體經(jīng)濟(jì)投資5901 11.8  城鄉(xiāng)居民個(gè)人投資6280 15.7  其中：基本建設(shè)投資17251 16.4  更新改造投資6584 11.1

13、60; 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7736 21.9 東中西部地區(qū)投資全面增長(zhǎng)。全年國(guó)有及其他經(jīng)濟(jì)類(lèi)型投資中，東部地區(qū)投資18456億元，比上年增長(zhǎng)16.2%，增速提高2.9個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)投資7580億元，增長(zhǎng)20%，提高3.7個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)投資5672億元，增長(zhǎng)20.6%，提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善。全年第一產(chǎn)業(yè)投資1106億元，比上年增長(zhǎng)23.5%，呈恢復(fù)性快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；第二產(chǎn)業(yè)投資10703億元，增長(zhǎng)22.9%，呈加速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；第三產(chǎn)業(yè)投資繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，全年完成投資21132億元，增長(zhǎng)14.4%。4、城鎮(zhèn)居民收支情況 2003年一季度全國(guó)城鎮(zhèn)居民月人均可支配

14、收入約784.8元，比去年同期增長(zhǎng)8.9%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)8.4%。按收入的構(gòu)成因素來(lái)看：（1）、工薪收入增長(zhǎng)較快 工薪收入是城鎮(zhèn)居民可支配收入的主體,一季度城鎮(zhèn)居民月人均工薪收入占可支配收入的比重為75%，達(dá)588.9元，比去年同期增長(zhǎng)10.0%。 （2）、轉(zhuǎn)移性收入穩(wěn)定增長(zhǎng) 一季度月人均轉(zhuǎn)移性收入為192.4元，比去年同期增長(zhǎng)5.2%。其中的失業(yè)保險(xiǎn)金及社會(huì)救濟(jì)收入增長(zhǎng)幅度分別達(dá)到46.7%和40.0%。 （3）、經(jīng)營(yíng)凈收入較快增長(zhǎng) 一季度月人均經(jīng)營(yíng)凈收入為35.3元，比去年同期增長(zhǎng)了24.6%。 一季度城鎮(zhèn)居民月人均消費(fèi)性支出約556.4元，比去年同期增長(zhǎng)8.9%左右，扣除價(jià)格因

15、素，實(shí)際增長(zhǎng)8.4%。其中，服務(wù)性消費(fèi)支出為141.6元，增長(zhǎng)13.7%。 八大類(lèi)消費(fèi)性支出均有增長(zhǎng) 一季度城鎮(zhèn)居民月人均用于教育文化娛樂(lè)服務(wù)類(lèi)的支出為78.5元，比去年同期增長(zhǎng)15.7%； 交通和通訊支出為59.0元，比去年同期增長(zhǎng)15.7%。其中，交通增長(zhǎng)9.7%，通信增長(zhǎng)20.2%； 醫(yī)療保健支出比去年同期增長(zhǎng)14.4%； 雜項(xiàng)商品和服務(wù)類(lèi)消費(fèi)增長(zhǎng)11.7%。 居住類(lèi)支出47.9元，比去年同期增長(zhǎng)11.9%，主要是由于居住支出中水電燃料及其他費(fèi)用上漲了18.0%； 食品類(lèi)、衣著類(lèi)、家庭設(shè)備用品及服務(wù)類(lèi)支出分別增長(zhǎng)5.7%、2.7%和4.2%。非消費(fèi)性支出及服務(wù)消費(fèi)增長(zhǎng)超過(guò)消費(fèi)性支出增長(zhǎng)。

16、 一季度全國(guó)城鎮(zhèn)居民月人均非消費(fèi)性支出為205.3元，比去年同期增長(zhǎng)了23.1%。其中：購(gòu)房與建房支出為56.1元，增長(zhǎng)82.7%；社會(huì)保障支出為39.1元，增長(zhǎng)22.5%。 消費(fèi)傾向略有增強(qiáng) 一季度消費(fèi)傾向（即消費(fèi)支出總額除以可支配收入總額）為71%，比去年同期67%提高4個(gè)百分點(diǎn)。 一季度全國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭收支情況如下表: 項(xiàng)目實(shí)際數(shù)（元）增長(zhǎng)速度（%）一、月人均總收入8319.7其中：人均可支配收入784.88.9工薪收入588.910經(jīng)營(yíng)凈收入35.324.6財(cái)產(chǎn)性收入14.426.1轉(zhuǎn)移性收入192.452二、月人均總支出761.612.3消費(fèi)性支出556.48.9購(gòu)房與建房支出56.

17、182.6轉(zhuǎn)移性支出109.55.4財(cái)產(chǎn)性支出0.630.4社會(huì)保障支出39.122.55、我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況今年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在去年平穩(wěn)運(yùn)行的基礎(chǔ)上，逐漸轉(zhuǎn)“熱”。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局測(cè)算，三月份，“國(guó)房景氣指數(shù)”達(dá)到一百零七點(diǎn)三四，比去年同期上升三點(diǎn)四六點(diǎn)，是近三年來(lái)升幅最大的月份。 此間分析人士認(rèn)為，購(gòu)房需求的加速釋放是房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)熱的動(dòng)因。隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，居民收入也在不斷增加，截至今年二月底，中國(guó)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄突破十萬(wàn)億元大關(guān),居民的消費(fèi)水平也在進(jìn)一步提高。人們?cè)谥鸩綕M足汽車(chē)等十萬(wàn)元級(jí)消費(fèi)需求的同時(shí)，對(duì)幾十萬(wàn)元的房地產(chǎn)消費(fèi)需求也在不斷增加。 今年一季度，中國(guó)累計(jì)銷(xiāo)售商品房面積

18、三千一百二十五萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)百分之四十五點(diǎn)二，增幅比去年同期增加二十七點(diǎn)七個(gè)百分點(diǎn)，是近幾年同期的最高值。隨著商品房持續(xù)旺銷(xiāo)，商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格也呈上漲態(tài)勢(shì)。前三個(gè)月，中國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米二千五百一十一元，同比增長(zhǎng)百分之五點(diǎn)一。 住房投資的增加和建設(shè)的加快增加了供給，滿足了消費(fèi)需求。一季度，中國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一千二百八十五億元，同比增長(zhǎng)百分之三十四點(diǎn)九。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)際到位資金二千三百四十七億元，比去年同期增長(zhǎng)百分之四十三，高于同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅八點(diǎn)一個(gè)百分點(diǎn)。 在投資的強(qiáng)勁拉動(dòng)下，今年以來(lái)，房地產(chǎn)竣工面積保持了百分之四十以上的增長(zhǎng)速度。一季度，商品住宅竣工面積為二千

19、四百五十九萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)百分之四十四點(diǎn)三。三月份，竣工面積分類(lèi)指數(shù)比去年同期上升八點(diǎn)九一點(diǎn)，是拉動(dòng)“國(guó)房景氣指數(shù)”整體水平上升的主要原因。 不僅是竣工面積在增加，房地產(chǎn)種類(lèi)也豐富多樣。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行了細(xì)分，他們針對(duì)不同消費(fèi)能力、不同消費(fèi)偏好的消費(fèi)者推出了各式各樣的房產(chǎn)。有針對(duì)年輕工薪族推出的精裝修小戶型，有迎合人們對(duì)居住環(huán)境的關(guān)注推出的各種生態(tài)型小區(qū)，還有為老年人安度晚年推出的“夕陽(yáng)紅”型小區(qū)。 6、對(duì)我國(guó)2003年房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)根據(jù)以上分析，各種跡象表明2003年我國(guó)的經(jīng)濟(jì)將持續(xù)快速增長(zhǎng)，城市化進(jìn)程的加快、居民收入水平的提高及政府啟動(dòng)內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的

20、活力，在諸多利好因素的驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持較高位運(yùn)行狀態(tài)。根據(jù)“十五”規(guī)劃，到2005年，我國(guó)城市人均住宅建筑面積要達(dá)到22平方米，戶均達(dá)70平方米，目前距這一目標(biāo)有一定差距，住宅需求旺盛，住宅建設(shè)仍是2003年投資的重點(diǎn)和熱點(diǎn)。國(guó)家計(jì)委、社科院等部門(mén)在對(duì)2003年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測(cè)明顯表示出樂(lè)觀，認(rèn)為國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)將持續(xù)快速發(fā)展，這更加堅(jiān)定了開(kāi)發(fā)商對(duì)方地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的信心，他們認(rèn)為未來(lái)一段時(shí)間中國(guó)的住宅、寫(xiě)字樓、賓館飯店及大型公共設(shè)施和場(chǎng)館會(huì)有大量干需求，在2003年定會(huì)繼續(xù)增加開(kāi)發(fā)力度。因此，房地產(chǎn)投資會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)。2003年個(gè)人購(gòu)買(mǎi)繼續(xù)成主流，房?jī)r(jià)平穩(wěn)運(yùn)行。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)的統(tǒng)計(jì)，過(guò)去10年

21、我的商品住宅大部分都銷(xiāo)售給了個(gè)人，到2002年10月份，我國(guó)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品住宅占到商品房銷(xiāo)售的91%，已經(jīng)成為市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)主體，隨著居民收入的不斷提高和消費(fèi)物價(jià)的穩(wěn)定，人們對(duì)上平房的購(gòu)買(mǎi)力也在不斷增強(qiáng)，有6%-15%的家庭甚至開(kāi)始購(gòu)買(mǎi)第二套住宅以用作投資，個(gè)人購(gòu)房占商品房銷(xiāo)售的比重將繼續(xù)增加，仍然是市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)的主體。研究人員預(yù)測(cè)，2003年個(gè)人購(gòu)房的比重會(huì)在2002年的基礎(chǔ)上增加一個(gè)百分點(diǎn)。二、中觀環(huán)境-西安房地產(chǎn)是市場(chǎng)分析(一) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、 西安國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況根據(jù)2002年宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)：本期間國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值823.5億元，比去年同期增長(zhǎng)13.3%,其中第一產(chǎn)業(yè)增加值47.1億元，比去年同

22、期增長(zhǎng)2.6%，第二產(chǎn)業(yè)增加值372.6億元，比去年同期增長(zhǎng)14.5%,第三產(chǎn)業(yè)完成增加值403.8億元，比去年同期增長(zhǎng)13.5%.三大產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展，帶動(dòng)了宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好。2002年全市在崗職工平均工資11789元，比去年增長(zhǎng)9.3%;城市居民人均可支配收入7184元,比去年增長(zhǎng)13.4%；城市居民人居消費(fèi)支出6419元,比去年增長(zhǎng)12.1%。2002年西安市地方財(cái)政收入60.07億元,比去年同期增長(zhǎng)17.5%;地方財(cái)政支出68.82億元,比去年同期增長(zhǎng)20.4%。期末金融機(jī)構(gòu)存款余額為2191.47億元,其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額為988.04億元,期末金融機(jī)構(gòu)貸款余額為1598.42億元

23、。2、 固定資產(chǎn)投資情況2002年全市完成固定資產(chǎn)投資338.15億元,比去年增長(zhǎng)117.53%;更新改造建設(shè)57.5億元,比去年同期增長(zhǎng)7.1%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資79.37億元,比去年增加了17.72%;其他投資15.44億元,比去年投資增長(zhǎng)了47.7%。西安經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)得益于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)及西部大開(kāi)發(fā)政策吸引的外線投資額的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)已成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一大支柱，隨著西安產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)新格局的出現(xiàn)，這也將反作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，使之向著更加良性的方向發(fā)展。3、 住宅類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工、竣工及新開(kāi)工面積2002年商品住宅施工面積417.5萬(wàn)平方米,比去年增長(zhǎng)19.72%;新開(kāi)工面積176.4萬(wàn)平方米,

24、比去年增長(zhǎng)25.67%;竣工面積129.63萬(wàn)平方米,比去年降低了16.5%。公寓、別墅類(lèi)高檔商品房施工面積152.4萬(wàn)平方米,比去年上升了139.32%;竣工面積18.04萬(wàn)平方米,比去年下降了113%;新開(kāi)工面積120.64萬(wàn)平方米,比去年上升了308%。4、 住宅類(lèi)商品房銷(xiāo)售情況 商品房銷(xiāo)售情況良好，價(jià)格穩(wěn)中有升。2002年住宅銷(xiāo)售面積240.12萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)了24.48%，其中公寓、別墅類(lèi)高檔商品房銷(xiāo)售面積為15.64平方米，比去年同期增長(zhǎng)了19.1%；銷(xiāo)售額為46.33億元，比去年同期增長(zhǎng)了12.65%，其中公寓、別墅類(lèi)高檔商品房銷(xiāo)售額為5.6億元，比去年同期增長(zhǎng)了59.

25、5%，銷(xiāo)售均價(jià)為4484元/平方米，距歷史較高位。5、 住宅類(lèi)商品房空置情況2002年西安市住宅空置面積（累計(jì)）達(dá)44.69萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)了12.91%。其中商品住宅空置面積累計(jì)39.55萬(wàn)平方米，比去年同期增加了22.84%；公寓、別墅類(lèi)高檔商品房空置面積累計(jì)2.13萬(wàn)平方米，比去年同期下降了50.17%。(二) 房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析從地理環(huán)境分析來(lái)看，西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要?jiǎng)澐譃槲鍌€(gè)區(qū)域：城內(nèi)、東郊、南郊、西郊、北郊。城內(nèi)作為西安市的商業(yè)聚集區(qū)具有先天的自然優(yōu)勢(shì)，人文環(huán)境等各方面都明顯強(qiáng)于其他區(qū)域，商業(yè)分為濃厚，人氣旺盛，是辦公、商業(yè)、娛樂(lè)的最有地段;東郊作為西安的工業(yè)集聚帶，是西安

26、工薪階層人口數(shù)量最多的區(qū)域，這個(gè)區(qū)域的居民大多數(shù)是靠工資生活的家庭，消費(fèi)水平只局限于中等偏下的檔次；南教師西安市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)，南郊有優(yōu)越的周邊環(huán)境優(yōu)勢(shì)和濃重的文化氛圍，是居住生活的黃金區(qū)位，也是未來(lái)幾年西安市開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)地帶。而我們的項(xiàng)目正好處于南郊曲江度假旅游區(qū)，可謂占盡地利人和。下面將對(duì)西安市的情況作具體分析。1. 有效需求旺盛西安市人均住房面積不足。2000年西安市城鎮(zhèn)居民人均居住面積近為10.37平方米,2002年人均居住面積也不超過(guò)11平方米, 要達(dá)到20平方米的標(biāo)準(zhǔn),需要增建8300萬(wàn)平方米住宅,即使在2006年達(dá)到人均14平方米, 每年至少需要建設(shè)500萬(wàn)平方米. 而最近五年年

27、平均開(kāi)發(fā)量?jī)H300多萬(wàn)平方米,顯示解決基本需求任重而道遠(yuǎn)。至2001年西安市平均家庭戶規(guī)模為3.2人,隨著家庭人口規(guī)模日趨小型化(<=3),其結(jié)果是家庭規(guī)?？s小,家庭戶數(shù)增加引起住房需求量的增加.事實(shí)上,西安市城鎮(zhèn)居民住房緊張的現(xiàn)象并未得到緩解,有數(shù)據(jù)表明,目前西安市潛在購(gòu)房人數(shù)為35萬(wàn)。2. 城市化水平的加速為西安市房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了商機(jī)“一城五軸八條生態(tài)帶”的西安城市發(fā)展規(guī)劃,不僅拉開(kāi)了西安經(jīng)營(yíng)城市的序幕,開(kāi)始西安城區(qū)大規(guī)模的擴(kuò)張,而且預(yù)示著西安城市化進(jìn)程的加速;同時(shí)市委市政府要件西部西安最佳人居環(huán)境,顯示了市政府李榮房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的決心.國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明,人均gdp低于300美元

28、的低收入國(guó)家,城市化水平僅為20%:人均gdp在700-1500美元時(shí)，城水花水平將達(dá)到據(jù)資料，目前西安市城市化水平約為，最近十年來(lái)，西安市年平均人增長(zhǎng)萬(wàn)人，隨著西安城市化建設(shè)加快，新增城市人口將會(huì)在未來(lái)十年增加一倍，住宅需求量也隨之增加，僅人口增加與居住水平提高，每年需增加萬(wàn)平方米住宅，這無(wú)疑會(huì)給房地產(chǎn)建設(shè)帶來(lái)巨大的商機(jī)。中產(chǎn)階層與精品樓盤(pán)是房地產(chǎn)發(fā)展的核動(dòng)力市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律決定了經(jīng)濟(jì)適用房雖然是市場(chǎng)最?lèi)?ài)，但低收入無(wú)房戶只能在二手房市場(chǎng)解決基本居住需求，換句話說(shuō)，除了政府補(bǔ)貼經(jīng)濟(jì)適用房的能力是有限的，是短期救濟(jì)，徹底解決要靠西安gdp與城鎮(zhèn)居民經(jīng)濟(jì)收入水平的整體提高一級(jí)商品房市場(chǎng)面向的多數(shù)消

29、費(fèi)者是中產(chǎn)階級(jí)，是高性價(jià)比的精品樓盤(pán)，因此，低收入無(wú)妨忽視房地產(chǎn)發(fā)展的原動(dòng)力，中產(chǎn)階層與精品樓盤(pán)則是房地產(chǎn)發(fā)展的核動(dòng)力。市場(chǎng)銷(xiāo)售特征根據(jù)最新調(diào)查數(shù)據(jù)，年月份西安市商品房銷(xiāo)售面積比去年同期增長(zhǎng).，增幅較大，從今年一季度西安商品房銷(xiāo)售情況來(lái)看，前三個(gè)月的銷(xiāo)售量于去年同期相比均有大幅增長(zhǎng)，屆增幅均保持在以上，開(kāi)年的高走給市場(chǎng)帶來(lái)了較多的喜旺之氣，也給今年的西安樓是注入了跟大的信心與期待。從3月份西安樓市各物業(yè)銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)上來(lái)看，本期普通住宅物業(yè)銷(xiāo)售量占商品房總體的比例達(dá)到72.94%，較上期市場(chǎng)份額增長(zhǎng)了2.8%；低于去年全年平均市場(chǎng)份額約3個(gè)百分點(diǎn)；商服用房銷(xiāo)售面積占到總量的19.14%，該比例與上期

30、相比變動(dòng)不大，小有增長(zhǎng)；而公寓別墅類(lèi)物業(yè)所占市場(chǎng)份額為3.54%，較上期所占比例下跌了1.44%，但銷(xiāo)售絕對(duì)量已有較大幅度增長(zhǎng)；本期寫(xiě)字樓銷(xiāo)售面積占商品房銷(xiāo)售總量的比例為4.38%，較上期回落了近一個(gè)百分點(diǎn)。結(jié)合近幾年西安樓市的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，樓市的銷(xiāo)售出現(xiàn)了較為均衡的態(tài)勢(shì)。而價(jià)格也開(kāi)始隨著樓市的供求變化，樓市的市場(chǎng)化運(yùn)作趨勢(shì)越來(lái)越為顯化，這種趨勢(shì)也逐步被購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商所接受，成為樓市價(jià)格走向健康、回歸于價(jià)值的重要體現(xiàn)。價(jià)格表現(xiàn)2003年3月份40指數(shù)為1124點(diǎn)，較上期增長(zhǎng)較多，上升了21點(diǎn)，這與春節(jié)后房市恢復(fù)正常運(yùn)行不無(wú)相關(guān)。從40指數(shù)趨勢(shì)圖來(lái)看，從去年11月份至今，該指數(shù)走動(dòng)較為平穩(wěn)，變動(dòng)

31、不大，本期市場(chǎng)銷(xiāo)售充分放量，除普通住宅外其余高價(jià)格物業(yè)也開(kāi)始放量，成交活躍，從而也刺激了指數(shù)的上揚(yáng)。具體分物業(yè)來(lái)看：本期西安市商服用房?jī)r(jià)格有所回落，較上期下降了0.94%，跌幅為66元/平方米；寫(xiě)字樓類(lèi)物業(yè)價(jià)格持續(xù)上行，本期增長(zhǎng)幅度為81元/平方米，變動(dòng)比率為1.74%，目前市場(chǎng)均價(jià)為4729元/平方米；普通住宅類(lèi)物業(yè)價(jià)格同樣有所增長(zhǎng)，市場(chǎng)成交均價(jià)為2855元/平方米，較上期增長(zhǎng)比率為1.21%；公寓別墅類(lèi)商品房市場(chǎng)價(jià)格繼續(xù)其上升勢(shì)頭，目前市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)為4571元/平方米，較上期上升比率為0.97%?？傮w來(lái)看，商服用房從去年開(kāi)始市場(chǎng)成交趨向于以中低檔價(jià)位物業(yè)為主，因此從總體上拉動(dòng)了該物業(yè)價(jià)格的

32、持續(xù)下滑；寫(xiě)字樓物業(yè)走勢(shì)平穩(wěn)，不間斷性漲跌，使得長(zhǎng)期以來(lái)該物業(yè)價(jià)格總體變動(dòng)不大；而普通住宅類(lèi)物業(yè)由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，且發(fā)展時(shí)間較早，因此市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)在四類(lèi)物業(yè)中最小，其價(jià)格走勢(shì)也已趨于平緩；公寓別墅類(lèi)物業(yè)價(jià)格一路高走，別墅用地叫停后，直接將引起后期該物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量的減少，在此形勢(shì)之下已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商對(duì)價(jià)格也有所調(diào)整，估計(jì)后期此類(lèi)物業(yè)價(jià)格仍有上升空間。 （三）對(duì)西安市2003年房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè) 2003年，在國(guó)家積極財(cái)政政策和西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略等因素的推動(dòng)下，西安經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，加之政府把宏觀調(diào)控拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重點(diǎn)放在投資和擴(kuò)大內(nèi)需上，并實(shí)施積極的財(cái)政政策，擴(kuò)大投資需求，使固定資產(chǎn)投資力度繼續(xù)擴(kuò)大，促進(jìn)

33、了房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)。西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持近兩年來(lái)的穩(wěn)定、快速、健康發(fā)展勢(shì)頭，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)，商品房?jī)r(jià)格趨穩(wěn)，商品房銷(xiāo)售面積繼續(xù)增長(zhǎng)，銷(xiāo)售額同步增加，市場(chǎng)交投活躍，空置量將繼續(xù)下降。隨著商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售各方面政策的完善和推進(jìn)，居民收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)，使西安商品房市場(chǎng)人氣上升，并進(jìn)入了一個(gè)穩(wěn)定增長(zhǎng)期，尤其是商服房銷(xiāo)售的高速增長(zhǎng)，說(shuō)明了西部大開(kāi)發(fā)的政策效應(yīng)已經(jīng)體現(xiàn)和大眾對(duì)西部大開(kāi)發(fā)的信心和支持，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革繼續(xù)深化，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)進(jìn)度加快，商品房個(gè)人消費(fèi)不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)宏觀調(diào)控政策的逐步位,2003年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持快速地發(fā)展。三、區(qū)位環(huán)境西安

34、市曲江區(qū)的環(huán)境分析1.便利的交通環(huán)境曲江呈現(xiàn)出西安罕見(jiàn)的“路多余車(chē)”的現(xiàn)象，即公路的密度和寬度的指標(biāo)都很高，車(chē)輛卻很稀疏。這有曲江獨(dú)特的區(qū)域所決定的，繁華的西影路、小寨路、長(zhǎng)安路近在咫尺，卻能偏好一隅，鬧中取靜。這種交通條件強(qiáng)化了區(qū)將作為旅游區(qū)和高尚住宅區(qū)所需的靜謐，又讓“有車(chē)族”的高層次居民出入方便，無(wú)阻車(chē)之憂，使之真正體會(huì)到“離城市不遠(yuǎn)，里生活很近”。2.優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境曲江的區(qū)域生態(tài)質(zhì)量在西安市一個(gè)小特區(qū)，植物園、盆景園、薔薇園，加上即將興建的長(zhǎng)安芙蓉園、唐園、溫泉樂(lè)園、世界娛樂(lè)園這里是西安園林建筑密度最高的區(qū)域；這些園林再加上唐華賓館、大慈恩寺、曲江皇家別墅、鉆石王朝、湖賓花園中的大面積

35、綠化，總體綠化率在西安市各區(qū)域中絕對(duì)名列前茅；曲江湖的畝水面將超過(guò)目前西安城區(qū)各公園水面之和，在一個(gè)水資源緊張的古城，這樣遼闊的水面對(duì)生態(tài)環(huán)境的意義不言而喻。3.完善的配套設(shè)施評(píng)價(jià)住宅的居住環(huán)境、必須綜合考慮購(gòu)物等飲食配娛樂(lè)阿休療等綜合配套住宅的居住環(huán)境，必須綜合考慮購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)、休療等綜合配套條件，而曲江的麥德龍倉(cāng)儲(chǔ)廣場(chǎng)、雁塔十字商業(yè)區(qū)、長(zhǎng)安路商業(yè)區(qū)構(gòu)成外圍大商業(yè)圈，大唐不夜城舉部，曲江國(guó)際網(wǎng)球中心等體育設(shè)施一應(yīng)俱全，碧波蕩漾的曲江湖還提供垂釣、劃船這樣額外休閑配套4.優(yōu)越的人文環(huán)境人文環(huán)境的表現(xiàn)，一是物質(zhì)設(shè)施，如校園環(huán)境、藝術(shù)館、書(shū)店能的硬件數(shù)量和質(zhì)量，北內(nèi)較大學(xué)城數(shù)十所大學(xué)包圍的曲江

36、自然不在話下；二是抽象的精神環(huán)境，即社區(qū)內(nèi)主流群體的受教育程度、道德素質(zhì)、法律意識(shí)等的總和，這便是社區(qū)文化的體現(xiàn)。曲江的主流群體多為商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的勝利者，競(jìng)爭(zhēng)一種綜合實(shí)力的表現(xiàn)，包括道德素質(zhì)、文化素質(zhì)、創(chuàng)新能力、膽識(shí)和魄力等，由于曲江的物質(zhì)檔次高，決定了進(jìn)入的經(jīng)濟(jì)門(mén)檻高，掀起的居住者多為這個(gè)城市的精英，是曲江的整體文化表具有不一般色。四、項(xiàng)目的swot分析1、優(yōu)勢(shì)（strength）Ø 得天獨(dú)厚的公司背景 西安市城市投資有限責(zé)任公司是由西安市建委牽頭、城建各相關(guān)部門(mén)（市規(guī)劃局、房管局、公用事業(yè)局、交通局、市政局、土地局等）入股，另外吸收部分國(guó)有大中型企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)共同出資組建的公司。因此

37、，公司具有相當(dāng)?shù)恼P(guān)實(shí)力，審批各種手續(xù)比較快捷，能夠迅速的獲得最新的有關(guān)建設(shè)法規(guī)和房地產(chǎn)政策信息，這位項(xiàng)目順利的成功的實(shí)施提供了保障。Ø 良好的融資能力 城投公司資本實(shí)力雄厚，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)大多為飛翔較小的市政設(shè)施建設(shè)等的成見(jiàn)項(xiàng)目，資金周轉(zhuǎn)靈活，而公司的股東多為具有相當(dāng)實(shí)力的企事業(yè)單位，這為項(xiàng)目的實(shí)施提供了強(qiáng)有力的資金保障。Ø 優(yōu)越的地理位置據(jù)我們調(diào)查，西安市民希望居住的地區(qū)依次為南郊二環(huán)以外、南郊二環(huán)以內(nèi)、東郊、城內(nèi)、西郊和北郊，本項(xiàng)目位于南郊二環(huán)以外自然環(huán)境優(yōu)美的曲江旅游度假區(qū)，這為本項(xiàng)目提供強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。Ø 濃厚的人文環(huán)境 曲江的主流的居住群體多為商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中

38、的優(yōu)勝者，可謂我們這個(gè)城市中的精英階層，因此他們具有較高的道德素質(zhì)和文化素質(zhì)，使該區(qū)的整體文化表現(xiàn)不一般；周?chē)咝１姸?，如陜師大、外院、政法學(xué)院等，進(jìn)一步提升了本區(qū)的文化品位，真正做到“談笑有鴻儒，往來(lái)五白丁”。2、劣勢(shì)（weakness）Ø 公司的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足。雖然公司曾與西安新大陸集團(tuán)公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)了雅荷只能家園小區(qū)，以及正在開(kāi)發(fā)的大明宮經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目和西安文博苑項(xiàng)目，但公司沒(méi)有獨(dú)立成功開(kāi)發(fā)高級(jí)住宅小區(qū)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)以供借鑒，這對(duì)公司來(lái)說(shuō)，是一個(gè)新的嘗試。Ø 市政配套設(shè)施跟不上目前項(xiàng)目周邊的道路、給水、排水、供電等市政設(shè)施都是臨時(shí)的，正式的待建。Ø 基礎(chǔ)設(shè)施不完善項(xiàng)

39、目周?chē)泥]局、銀行等重要設(shè)施離本項(xiàng)目較遠(yuǎn)，給居民生活帶來(lái)不便。Ø 治安環(huán)境較差由于本項(xiàng)目位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，人員流動(dòng)量大且復(fù)雜，這樣給本區(qū)治安帶來(lái)了影響，給客戶一定的顧慮。3、機(jī)會(huì)（opportunity）Ø 西安對(duì)中高檔商品房的開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售的控制，給本項(xiàng)目帶來(lái)了商機(jī)今年4月份，西安市副市長(zhǎng)喬征在西安城市建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大勢(shì)論壇上指出今后市政府將從政策上嚴(yán)格控制中高檔商品房的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售，并按照國(guó)家有關(guān)政策，對(duì)別墅類(lèi)項(xiàng)目嚴(yán)格執(zhí)行“封殺令”。這樣就減少了同檔次的樓盤(pán)，從而就減輕了項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度。Ø 多層與小高層的定位給我們帶來(lái)了龐大的消費(fèi)群體據(jù)我們調(diào)查，西安市民希望居住多層

40、的占32.1%,小高層(7-12層)的占31.3%,小高層(12-18層)36.7%,高層占7.1%,townhouse 占1.5%,獨(dú)體別墅占1.3%。而目前這里只有曲江皇家別墅、鉆石王朝、湖濱花園等幾個(gè)別墅項(xiàng)目，面向中高層消費(fèi)群體的多層與小高層項(xiàng)目的高級(jí)住宅區(qū)還不多，這就贏得了想居住在曲江區(qū)而又買(mǎi)不起別墅的顧客。Ø 城市重心的南移給項(xiàng)目帶來(lái)巨大的升值空間西安大都市圈的規(guī)劃，把電視塔作為新的cbd，而本項(xiàng)目正好位于電視塔附近，中央商務(wù)區(qū)建成后，其一流的服務(wù)設(shè)施，完善的配套設(shè)施，再加上規(guī)劃建設(shè)中的曲江旅游度假區(qū)提供的優(yōu)美的環(huán)境，會(huì)給購(gòu)買(mǎi)者帶來(lái)豐厚的住宅投資增值回報(bào)。Ø 周邊

41、新建住宅項(xiàng)目不多，為本項(xiàng)目?jī)?chǔ)備了一定量的客戶。 4、威脅（threat）Ø 商品房空置率過(guò)高,可能會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象一般說(shuō)來(lái),國(guó)外商品房合理的控制率為4-5%,控制率10%是國(guó)際公認(rèn)的防地廠開(kāi)發(fā)紅燈。美國(guó)的商品房空置率為7%，我國(guó)香港約為4%,而專家估計(jì)，我國(guó)當(dāng)前的商品房空置率約為26%左右，我國(guó)當(dāng)前的商品房空置率已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)外空置警戒線。因此目前我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展可能存在泡沫。有此可能帶來(lái)政府加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀管理，如 銀行監(jiān)管，出臺(tái)限制房地產(chǎn)政策法規(guī)等對(duì)本項(xiàng)目不利的因素。Ø 目前西安市高檔商品房空置率比較高 對(duì)于此類(lèi)威脅，我們要深入調(diào)查同等檔次的項(xiàng)

42、目空置率過(guò)高的原因，防止重蹈覆轍；在者我們?cè)谠O(shè)計(jì)時(shí)要對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行差異化定位，實(shí)行創(chuàng)新來(lái)增大樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)力。Ø 央行將對(duì)房貸條款政策的調(diào)整會(huì)對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生一定的消極影響 據(jù)知情人透露,此次調(diào)整包括四個(gè)方面：一是利率，房改房和普通住房按照現(xiàn)行房貸利率政策執(zhí)行，高檔房、別墅、商用房和多套住房按照現(xiàn)行同檔同期一般貸款利率執(zhí)行；二是首付款比例，個(gè)人第一次住房的首付款比例為總房款的20%，多套住房包括第二套住房的首付款比例為總房款30%50%；三是期限，縮短商住兩用房貸款期限；四是貸款房的類(lèi)別，參照境外銀行做法只發(fā)放現(xiàn)房貸款，期房貸款要經(jīng)過(guò)國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)部門(mén)的批準(zhǔn)。據(jù)消息靈通人士透露，央行目前正在抓緊

43、時(shí)間制定具體的政策。第三部分 建設(shè)條件一、 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地狀況 曲江春曉苑項(xiàng)目位于西安市曲江水廠東側(cè)，占地約90畝，其中規(guī)劃用地175.66畝（含部分代征規(guī)劃路），東西間距以水廠東圍墻為界，向東寬為250米，南北間距以水廠南圍墻為界，向北長(zhǎng)度為530米。項(xiàng)目用地目前為階梯狀耕地，征地范圍內(nèi)地勢(shì)南高北低，平均高差14米，高差最大的地方相差21米，工作區(qū)內(nèi)最低點(diǎn)高程為450。99年底已完成征地、三通一平和項(xiàng)目前期勘察設(shè)計(jì)等工作。其中道路問(wèn)題，目前只有一條臨時(shí)道路可進(jìn)場(chǎng)施工，正式規(guī)劃路待建。二、 資源供給及外部協(xié)作條件l 交通狀況： 本項(xiàng)目處與大雁塔和曲江水廠間，交通便利，地塊北、西臨時(shí)道路已建成。臨

44、近西安交通主干線南二環(huán)和即將投入使用繞城高架高速路，進(jìn)出極為方便。l 教育設(shè)施： 項(xiàng)目南郊周?chē)嘘兾鲙煼洞髮W(xué)、郵電學(xué)院、外語(yǔ)學(xué)院、政法學(xué)院等多所高等學(xué)院，教育文化氣息濃厚，教育環(huán)境良好。l 醫(yī)療機(jī)構(gòu)：西安南郊擁有較多的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，醫(yī)療配套設(shè)施較好，設(shè)備齊全、技術(shù)先進(jìn)，具有完善的醫(yī)療、護(hù)理體系，如省委機(jī)關(guān)門(mén)診部是省勞動(dòng)和社會(huì)保障廳認(rèn)定的定點(diǎn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)，醫(yī)療條件和綜合實(shí)力處于西安市先進(jìn)水平。l 商業(yè)服務(wù)：距離項(xiàng)目不遠(yuǎn)的小寨商業(yè)區(qū)購(gòu)物場(chǎng)所比肩林立，日常購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、非常方便，再加上正在建設(shè)的大唐不夜城和即將進(jìn)入本區(qū)的國(guó)際大型購(gòu)物商場(chǎng)，可滿足區(qū)域內(nèi)居民的日常生活需要。l 給排水、供電、通訊等： 項(xiàng)目緊鄰

45、曲江水廠，水廠可以提供500mm供水管道，可以解決施工場(chǎng)地內(nèi)的用水問(wèn)題。由于項(xiàng)目所處區(qū)域規(guī)劃暫無(wú)可用底下市政管道，可利用曲江水廠專用路直徑300mm的雨污混合排水管線，但排放前要先進(jìn)行化糞處理。生產(chǎn)用的臨時(shí)用電可以協(xié)調(diào)曲江水廠部分解決，區(qū)內(nèi)永久用電需向供電局申辦。而項(xiàng)目的通訊設(shè)施需要向市政電訊部門(mén)提出申辦。并且施工場(chǎng)地開(kāi)闊，具有良好的施工條件。l 資金、社會(huì)條件： 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商是西安市城市投資有限責(zé)任公司，該公司是由西安市建委牽頭、城建各相關(guān)部門(mén)（市規(guī)劃局、房管局、公用事業(yè)局、交通局、市政局、土地局等）入股，另外吸收部分國(guó)有大中型企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)共同出資組建的公司，城投公司資本實(shí)力雄厚，經(jīng)營(yíng)業(yè)

46、務(wù)大多為飛翔較小的市政設(shè)施建設(shè)等的成見(jiàn)項(xiàng)目，資金周轉(zhuǎn)靈活，而公司的股東多為具有相當(dāng)實(shí)力的企事業(yè)單位，因此本項(xiàng)目有良好的融資能力和社會(huì)公關(guān)能力。 第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案一、 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想總平面布置應(yīng)合理的利用土地，注意好景觀充分利用和不良景觀的回避，合理的控制住宅間距，全面考慮通風(fēng)、采光。交通線路要明確、流暢，人車(chē)分流。本項(xiàng)目難度較大的是該地塊標(biāo)高較為復(fù)雜，要求設(shè)計(jì)充分利用高差，建造出有錯(cuò)落有致、有獨(dú)特風(fēng)格的建筑群。二、 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則1） 規(guī)劃以生態(tài)化、一體化、市場(chǎng)化為理念，提高人居環(huán)境。2） 承上啟下，綜合布置，空間布局一體化發(fā)展的原則。盡力根據(jù)西安市總體城市體系和城市的環(huán)境建設(shè)規(guī)劃

47、，國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，綜合本地區(qū)的實(shí)際情況，統(tǒng)籌兼顧，綜合布署小區(qū)的各項(xiàng)建設(shè)。并體現(xiàn)項(xiàng)目本身的特點(diǎn)。3） 根據(jù)項(xiàng)目用地的自身地理?xiàng)l件以及周邊環(huán)境，合理布局、規(guī)劃，節(jié)約土地，遵循土地使用集約化的原則。4） 規(guī)劃具有彈性靈活原則和建設(shè)精品化的原則。為了提高住區(qū)的生活質(zhì)量，居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)必須具有一定的超前意識(shí)，規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)該富有彈性，以便于今后小區(qū)配套設(shè)施等的升級(jí)。5） 規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)具有特色差異化原則。力求做到求同存異，完善規(guī)劃方案。6） 構(gòu)筑“多樣性居住空間”，多層、小高層巧妙組合，營(yíng)造組團(tuán)概念原則。使得小區(qū)內(nèi)原有自然條件和新的景觀設(shè)計(jì)相融合，營(yíng)造具有自然、和諧、靜謐的高尚人居小區(qū)。三、 建筑規(guī)

48、模及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)想(一)、小區(qū)布局保證各戶的“通好性”“通好性”是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)重要指標(biāo)，一個(gè)樓盤(pán)如果80%很好賣(mài)，但剩下的20%清不了盤(pán)，這個(gè)項(xiàng)目就沒(méi)利可圖，利潤(rùn)全部在壓在沒(méi)賣(mài)出的20%中，所以小區(qū)的總體規(guī)劃首先看有多少不好賣(mài)的，將不好賣(mài)的戶數(shù)壓到最少。（二）、交通設(shè)計(jì)及停車(chē)位堅(jiān)持人車(chē)分流的原則，機(jī)動(dòng)車(chē)系統(tǒng)限定于小區(qū)的一定范圍內(nèi)，與人行系統(tǒng)部較差，互不干擾且盡量做到短捷。由于本居住小區(qū)面對(duì)的是中上等收入的客戶，停車(chē)位數(shù)不應(yīng)小于住戶總數(shù)的40%，同時(shí)為避免停車(chē)位對(duì)環(huán)境的不良沖擊，結(jié)合地形高差，將停車(chē)位全部放在地下。（三）、住宅設(shè)計(jì)1、戶型設(shè)計(jì)據(jù)我們調(diào)查，目前西安市戶型需求依次是三室兩廳、兩

49、室兩廳、四室兩廳及躍層和復(fù)式，而近期內(nèi)居民打算購(gòu)買(mǎi)商品房面積在100平方米以下的占30.1%，面積在100150平方米的占48.3%,面積在150200平方米的占16.4%,面積在200平方米以上的占5.3%,因此設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)把主力戶型放在三室兩廳上，主力面積放在125155平方米上。2、 外立面設(shè)計(jì)外立面設(shè)計(jì)應(yīng)簡(jiǎn)潔時(shí)尚，注重結(jié)交處理，使之能取得良好的城市景觀效果，并與共建協(xié)調(diào)統(tǒng)一，滿足開(kāi)發(fā)商“以一流的設(shè)計(jì)，一流的工程質(zhì)量，健康環(huán)保的材料構(gòu)筑精品”的開(kāi)發(fā)理念。（四）、環(huán)境設(shè)計(jì)1、風(fēng)格定位我們把該項(xiàng)目定位為時(shí)尚、健康、優(yōu)雅的高級(jí)住宅小區(qū)，環(huán)境設(shè)計(jì)應(yīng)與此定位相協(xié)調(diào)。如今，人們買(mǎi)房不僅局限于購(gòu)買(mǎi)一套公寓

50、，而是買(mǎi)進(jìn)整個(gè)社區(qū)以及社區(qū)中與外部不同的生活方式，住區(qū)環(huán)境就是開(kāi)發(fā)商所推崇的這種生活方式的最直觀地詮釋。2、 充分利用項(xiàng)目用地高程的變化該項(xiàng)目用地南高北低，平均高差14米，最大高差21米，在設(shè)計(jì)上要充分利用此高差，建造出錯(cuò)落有致，有獨(dú)特風(fēng)格的建筑群，使其成為開(kāi)發(fā)上的買(mǎi)點(diǎn)。3、 景觀的人性化設(shè)計(jì)充分考慮現(xiàn)代人的生活習(xí)性和活動(dòng)習(xí)慣，合理地配置場(chǎng)地設(shè)施激發(fā)住戶進(jìn)行戶外活動(dòng)的興趣，間接引導(dǎo)其生活方式向健康科學(xué)的方向發(fā)展。同時(shí)充分考慮一些特殊人群老、弱、病、殘、孕等的需要實(shí)施無(wú)障礙設(shè)計(jì)。4、 可持續(xù)發(fā)展的人居生態(tài)環(huán)境理念 在設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮生態(tài)景觀的可持續(xù)發(fā)展，并在此基礎(chǔ)上，適地適樹(shù)、優(yōu)先選擇喬木樹(shù)種，不

51、要盲目引進(jìn)珍貴樹(shù)種，同時(shí)考慮水景的應(yīng)用。曲江春曉高級(jí)住宅小區(qū)作為城鄉(xiāng)結(jié)合部小區(qū)，在設(shè)計(jì)上力求將居住文化中的城市人文同綠色生態(tài)及可持續(xù)發(fā)展相結(jié)合，為城鄉(xiāng)結(jié)合部居住開(kāi)發(fā)提供一種新的模式。具體規(guī)劃建規(guī)劃方案附圖。第五部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排一、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)工作內(nèi)容2003年7月8月初完成土地平整工作；2003年8月10月中旬完成總體規(guī)劃工作；2003年10月下旬12月下旬完成單體方案的設(shè)計(jì)工作；2003年11月初2004年底完成項(xiàng)目的報(bào)批工作；2004年1月初2月底完成施工圖設(shè)計(jì)工作；2004年2月初3月底完成施工招標(biāo)工作；2004年4月初第一批工程開(kāi)始施工；2004年10月初第二批工程開(kāi)始施工；

52、2005年4月2日開(kāi)盤(pán)開(kāi)始銷(xiāo)售；2005年9月底完成第一批工程的建設(shè)；2006年9月底完成第二批工程的建設(shè)及項(xiàng)目的全部建設(shè)工作；2006年10月1日入伙；2007年6月底項(xiàng)目的全部銷(xiāo)售工作結(jié)束。二、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排本項(xiàng)目從2003年7月開(kāi)始到2007年6月底結(jié)束，共歷時(shí)4年具體的工作內(nèi)容和時(shí)間安排如上所述，其他的工作詳見(jiàn)詳項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃?rùn)M道圖附圖。第六部分 營(yíng)銷(xiāo)方案一、 營(yíng)銷(xiāo)策略與節(jié)湊u 產(chǎn)品策略（一）、項(xiàng)目定位該項(xiàng)目位于曲江旅游度假區(qū)，項(xiàng)目用地地勢(shì)開(kāi)闊，向遠(yuǎn)處眺望，名勝古跡盡收眼底。曲江區(qū)具有濃厚的人文環(huán)境、發(fā)達(dá)的交通設(shè)施、首屈一指的生態(tài)質(zhì)量和完善的配套設(shè)施，再加上曲江國(guó)際會(huì)議中心、中偉外商

53、會(huì)所、唐華賓館等會(huì)議型賓館以及慈恩寺、大雁塔等旅游景點(diǎn)、不久后將進(jìn)駐的沃爾瑪?shù)葒?guó)際著名購(gòu)物中心和國(guó)際一批名校，從而決定了入住該區(qū)的主流人群-社會(huì)上各個(gè)領(lǐng)域的成功人士。因此目前該區(qū)的住宅項(xiàng)目都是高檔的別墅如曲江皇家別墅、鉆石王朝、湖濱花園等?？紤]到項(xiàng)目的實(shí)際位置和差異化定為目標(biāo)，我們將該項(xiàng)目定位為“高尚、健康、優(yōu)雅”的高級(jí)在住宅小區(qū)。（二）、市場(chǎng)分析周?chē)杀软?xiàng)目情況一覽表如下項(xiàng)目名稱藍(lán)溪都市花園驪馬豪城心情雅苑雁影華庭新藝城中聯(lián)頤花園開(kāi)發(fā)商藍(lán)溪科技實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司陜西陽(yáng)光集團(tuán)西安泓盛房地產(chǎn)公司陜西廣成房房地產(chǎn)公司陜西東城房地產(chǎn)公司市房地產(chǎn)管理一分局位置小寨興善寺東街8號(hào)西安長(zhǎng)安北路83號(hào)雁塔北路

54、21號(hào)西影路、雁塔路交匯處東300米西安文藝北路21號(hào)文藝北路、環(huán)城路西南角占地面積28畝30畝15畝8.8畝8.611.7總建筑面積（）6萬(wàn)(共二期、現(xiàn)為二期）9.4萬(wàn)（共二期、現(xiàn)為一期）4.2萬(wàn)1.69萬(wàn)2萬(wàn)6.6萬(wàn)類(lèi)別一期四棟8層小高層，而期1棟16層、1棟21層高層7棟811層小高層3東25層高層（分二期）475戶2棟11層小高層和2棟18層高層1棟18層臨街商住兩用樓3棟1014層小高層，1棟21層高層2棟25層高層，1棟11層小高層容積率3.23.913.22.882.888.3均價(jià)高層期房3500、小高層現(xiàn)房3450期房，高層住宅4200、小高層住宅4100期房，高層小高層均價(jià)3

55、500祺房，高層3300期房，高層小高層均價(jià)3400期房，高層、小高層3550主力戶型3*2*2144.7198.53*2*21253*2*21241693*2*21011653*2*23*2*2122208銷(xiāo)售狀況一期已售完、二期售出75%2003年3月1日開(kāi)盤(pán)、售出15%2002年6月發(fā)售，售出60%2003年2月發(fā)售，售出60%2002年初發(fā)售，售出率70%2002年初發(fā)售，售出95%物管公司自管怡園物業(yè)上海東湖自管自管自管物管費(fèi)（元/月）0.71.21.21.21（不含電梯費(fèi)）1.2特點(diǎn)地理位置優(yōu)越、毗鄰生歷史博物館，周?chē)虡I(yè)、市政配套齊全。位于西安市中心地段，周邊配套較全，商業(yè)、寫(xiě)字樓、公寓等位置優(yōu)越，毗鄰雁塔路，周?chē)虡I(yè)市政配套齊全，但出入較不方便。地處大雁塔北廣