易居中國如何做好房地產(chǎn)市場研究課程培訓(xùn)56P課件

1、主要內(nèi)容主要內(nèi)容房地產(chǎn)市場研究基本思路房地產(chǎn)市場研究基本思路1房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2房地產(chǎn)整體市場分析房地產(chǎn)整體市場分析3房地產(chǎn)政策影響分析房地產(chǎn)政策影響分析4房地產(chǎn)市場供求分析房地產(chǎn)市場供求分析5房地產(chǎn)項目市場分析房地產(chǎn)項目市場分析6一、房地產(chǎn)市場研究基本思路n 市場是一個多面體，多面體是由不同的面構(gòu)成的，而面是由線構(gòu)成，線是由點構(gòu)成，每一個點可以理解成為一個交易行為，在房地產(chǎn)市場可以理解為一個項目的開發(fā)和銷售。n 按照這種設(shè)想，宏觀環(huán)境是“體體”，而房地產(chǎn)市場與其它的市場一樣是構(gòu)成國民經(jīng)濟(jì)宏觀環(huán)境的“面面”；房地產(chǎn)市場這個面又是由各類型物業(yè)市場的一條條“線線”構(gòu)成，各類型物

2、業(yè)市場這條線是由一個個項目開發(fā)的“點點”構(gòu)成的。n 房地產(chǎn)市場分析方法就是要從體到面，從面到線，從線到點的層層深入，直到認(rèn)清項目市場的方方面面。一、房地產(chǎn)市場研究基本思路房地產(chǎn)市場分析的十大常見問題房地產(chǎn)市場分析的十大常見問題對未來市場預(yù)測不足定量分析方法運(yùn)用不當(dāng)分析層次不清市場研究的方向不明確對需求分析不足不進(jìn)行供求對比對市場份額估計過高市場研究沒有給出多種可能方法過高的估價了土地市場價值過于偏重二手資料的運(yùn)用，缺少對消費(fèi)者的跟蹤調(diào)查一、房地產(chǎn)市場研究基本思路u 比較法模式比較法模式 運(yùn)用估價方法，與可比案例進(jìn)行比較、修正u 假設(shè)條件法模式假設(shè)條件法模式 假設(shè)房地產(chǎn)市場某種發(fā)展趨勢，進(jìn)行預(yù)估

3、未來價格等u 現(xiàn)狀類推法模式現(xiàn)狀類推法模式 通過對現(xiàn)狀的分析，可以發(fā)現(xiàn)什么類型物業(yè)成交量最大等， 然后假設(shè)項目所在市場與宏觀市場同構(gòu)進(jìn)行分析 方法：方法：一、房地產(chǎn)市場研究基本思路u 三個層次三個層次 地區(qū)市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目物業(yè)市場u 兩個方面兩個方面 供給、需求u 三個時段三個時段 過去、現(xiàn)在、未來u 五個影響因素五個影響因素 經(jīng)濟(jì)方面、人口方面、區(qū)位環(huán)境方面、地點的經(jīng)濟(jì)地理方 面、人文心理方面u 五個項目分析指標(biāo)五個項目分析指標(biāo) 區(qū)域、價格、體量、客戶、產(chǎn)品 思路：思路： 3 2 3 5 5 一、房地產(chǎn)市場研究基本思路 房地產(chǎn)市場分析所需基本信息表房地產(chǎn)市場分析所需基本信息表 一、房

4、地產(chǎn)市場研究基本思路u 估價u 成本效益分析u 可行性研究u 營銷分析u 專業(yè)市場供求分析u 土地最佳用途和最佳利用分析u 地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析及預(yù)測一、房地產(chǎn)市場研究基本思路 不同委托人的不同要求，可選的市場研究種類不同委托人的不同要求，可選的市場研究種類 主要內(nèi)容主要內(nèi)容房地產(chǎn)市場研究基本思路房地產(chǎn)市場研究基本思路1房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2房地產(chǎn)整體市場分析房地產(chǎn)整體市場分析3房地產(chǎn)政策影響分析房地產(chǎn)政策影響分析4房地產(chǎn)市場供求分析房地產(chǎn)市場供求分析5房地產(chǎn)項目市場分析房地產(chǎn)項目市場分析6二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析u 不同的國家或地區(qū)，房地產(chǎn)波動的周期長度不同。u 從1870年到20世紀(jì)

5、末，美國的房地產(chǎn)周期基本為18-20年，日本的大約為10年，香港的大約在7-8年，臺灣大約為5-6年。 二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析 美國美國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系 二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀經(jīng)濟(jì)與地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析經(jīng)濟(jì)分析 u 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的總體狀況和景氣狀況u 中央和地方政府的政策法規(guī)動向及影響u 重大事件的影響宏觀報告宏觀報告房地產(chǎn)市場總體房地產(chǎn)市場總體分析分析 u 房地產(chǎn)市場總體趨勢分析u 房地產(chǎn)政策法規(guī)的動向和影響分析二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析房地產(chǎn)市場總體分析內(nèi)容：u 房地產(chǎn)市場總體趨勢預(yù)測房地產(chǎn)市場總體趨勢預(yù)測 一般用房地產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)

6、指 標(biāo)的變動來表現(xiàn)。主要經(jīng) 濟(jì)指標(biāo)分為總量指標(biāo)和結(jié)構(gòu)指標(biāo)（物業(yè)分類和地區(qū)分類）。u 房地產(chǎn)政策法規(guī)動向與影響分析房地產(chǎn)政策法規(guī)動向與影響分析 土地、商品房、二手房、經(jīng)濟(jì)適用房等方面。 二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析可借鑒的專業(yè)成果：u 中國經(jīng)濟(jì)宏觀景氣專家 調(diào)查問卷系統(tǒng)u 中經(jīng)宏觀景氣動向中經(jīng)宏觀景氣動向u 各城市的景氣報告系統(tǒng) 二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析u 全國社會經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計指標(biāo)全國社會經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計指標(biāo) 總量指標(biāo)：gdp、人口、進(jìn)出口等 結(jié)構(gòu)指標(biāo)：gdp、第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)等 水平指標(biāo)：人均可支配收入、人均居住面積（人均建筑面積）、人均使用面積等 動態(tài)指標(biāo)：零售價格指數(shù)、固定資產(chǎn)投資、價格指數(shù)、貸款

7、利率、通貨膨脹率等數(shù)據(jù)來源數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計年鑒、經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計年鑒 二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析u 地方經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計指標(biāo)地方經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計指標(biāo) 宏觀年度經(jīng)濟(jì)指標(biāo) gdp、gnp、gdp指數(shù)、人均gdp、固定資產(chǎn)投資需求、社會消費(fèi)品零售總額、進(jìn)出口總額、商品零售價格總額 宏觀月度經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 第一、二、三產(chǎn)業(yè)的gdp、 工業(yè)（工業(yè)綜合效益指數(shù)）、 商業(yè)(社會消費(fèi)品零售額、社會商品購售存總值等)、 投資（固定資產(chǎn)投資、開復(fù)工面積、竣工面積、商品房銷售建筑面積、銷售額） 、收入（職工數(shù)、職工平均工資）、 人口（人口總數(shù)、家庭規(guī)模、出生率、死亡率）、外經(jīng)貿(mào)、財政、金融、物價等數(shù)據(jù)來源數(shù)據(jù)來源：地方統(tǒng)計年鑒、地方經(jīng)濟(jì)法發(fā)展月報 二

8、、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析u 房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計 全國房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)投資：全國總計、商品房建設(shè)投資、土地開發(fā)投資、計劃總投資 資金：本年資金來源、國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金等開發(fā)：本年購置土地面積、完成開發(fā)土地面積、施工面積、竣工面積銷售：商品房銷售面積、銷售額、銷售價格 地方房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、土地使用權(quán)出讓金、土地開發(fā)面積開發(fā)投資、開發(fā)量、銷售、資金同上數(shù)據(jù)來源數(shù)據(jù)來源：中房指數(shù)、國房指數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)投資月度統(tǒng)計快報、中經(jīng)網(wǎng)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)及地區(qū)政府（統(tǒng)計局、房產(chǎn)局）網(wǎng)二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析一般情況下以兩種方式進(jìn)行管理：圖和表例例1 1：政策法規(guī)數(shù)據(jù)格式

9、：政策法規(guī)數(shù)據(jù)格式政策影響二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析例例2 2：宏觀經(jīng)濟(jì)基本指標(biāo)數(shù)據(jù)格式：宏觀經(jīng)濟(jì)基本指標(biāo)數(shù)據(jù)格式 主要內(nèi)容主要內(nèi)容房地產(chǎn)市場研究基本思路房地產(chǎn)市場研究基本思路1房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2房地產(chǎn)整體市場分析房地產(chǎn)整體市場分析3房地產(chǎn)政策影響分析房地產(chǎn)政策影響分析4房地產(chǎn)市場供求分析房地產(chǎn)市場供求分析5房地產(chǎn)項目市場分析房地產(chǎn)項目市場分析6三、房地產(chǎn)整體市場分析u 指數(shù)分析法：反映市場行情周期性變化的一種預(yù)測方法u 景氣分析方法：反映地區(qū)經(jīng)濟(jì)活動水平u 投入產(chǎn)出方法：反映基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)投入變化對房地產(chǎn)業(yè)的影響u 價格及銷售量分析方法：動態(tài)的綜合的反映市場行情變動方向和程度三、房

10、地產(chǎn)整體市場分析全國房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)穩(wěn)步回升全國房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)穩(wěn)步回升v 北京房地產(chǎn)發(fā)展回顧（總體、分階段、分物業(yè)類型）v 北京住宅市場的供給與需求v 北京居住物業(yè)的區(qū)域特點v 北京房地產(chǎn)價格北京房地產(chǎn)總體市場概況分析北京房地產(chǎn)總體市場概況分析三、房地產(chǎn)整體市場分析三、房地產(chǎn)整體市場分析 主要內(nèi)容主要內(nèi)容房地產(chǎn)市場研究基本思路房地產(chǎn)市場研究基本思路1房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2房地產(chǎn)整體市場分析房地產(chǎn)整體市場分析3房地產(chǎn)政策影響分析房地產(chǎn)政策影響分析4房地產(chǎn)市場供求分析房地產(chǎn)市場供求分析5房地產(chǎn)項目市場分析房地產(chǎn)項目市場分析6四、房地產(chǎn)政策影響分析金融、稅收政策等以及金融、稅收政策

11、等以及“四四證證”的控制影響施工進(jìn)度，的控制影響施工進(jìn)度，從而影響市場供應(yīng)從而影響市場供應(yīng)“90/70”“90/70”政策、限政策、限高、限容積率政策高、限容積率政策政策傾斜的區(qū)域?qū)⒄邇A斜的區(qū)域?qū)⒊蔀殚_發(fā)熱點區(qū)域成為開發(fā)熱點區(qū)域影響市場供求，從影響市場供求，從而影響價格走勢而影響價格走勢對供應(yīng)節(jié)奏的影響對供應(yīng)節(jié)奏的影響對產(chǎn)品形式的影響對產(chǎn)品形式的影響對開發(fā)空間的影響對開發(fā)空間的影響對價格的影響對價格的影響四、房地產(chǎn)政策影響分析v 跟蹤市場政策動向信息，了解最新政策動態(tài)及背景v 領(lǐng)會政策內(nèi)容和含義，比較分析相關(guān)政策，發(fā)現(xiàn)其中變化與 聯(lián)系的脈絡(luò)，由此判斷政策目標(biāo)和意圖v 判斷政策影響的確切部分，

12、以及對各主體的影響程度v 盡可能用定量方法分析政策影響v 分析政策后果，尤其是對供求的影響，并進(jìn)行必要的預(yù)測v 政策評論，如缺失之處，從而預(yù)測政策的未來趨勢四、房地產(chǎn)政策影響分析v 政策出臺背景近期政策謹(jǐn)防地產(chǎn)泡沫v 前后政策對比兩稅合并對外資開發(fā)商的影響v 作用部位分析 “90/70”政策解析v 效應(yīng)量化分析土地增值稅清算管理政策評析v 政策走勢預(yù)期2007年中國房地產(chǎn)市場策略研究v 政策缺失評價對商品房預(yù)售款專戶管理的一點置疑主要內(nèi)容主要內(nèi)容房地產(chǎn)市場研究基本思路房地產(chǎn)市場研究基本思路1房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2房地產(chǎn)整體市場分析房地產(chǎn)整體市場分析3房地產(chǎn)政策影響分析房地產(chǎn)政策

13、影響分析4房地產(chǎn)市場供求分析房地產(chǎn)市場供求分析5房地產(chǎn)項目市場分析房地產(chǎn)項目市場分析6五、供求分析v 板塊的界定v 市場的細(xì)分v 供求缺口的分析 五、供求分析v 潛在供應(yīng)量分析潛在供應(yīng)量分析 可售面積 m1 未建面積 m2 潛在土地供應(yīng)量= m1 + m2v 現(xiàn)有市場存量分析現(xiàn)有市場存量分析 已竣工量 銷售量 平均銷售周期 五、供求分析v 供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析方法供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析方法 對區(qū)域、環(huán)線、板塊、戶型、面積、單價、總價進(jìn)行分類分析五、供求分析人口結(jié)構(gòu)人口結(jié)構(gòu)人口增長與住人口增長與住宅需求潛力分宅需求潛力分析析家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)家庭規(guī)模、家庭家庭規(guī)模、家庭結(jié)構(gòu)與套型規(guī)模結(jié)構(gòu)與套型規(guī)模的分析的分析收入結(jié)

14、構(gòu)收入結(jié)構(gòu)收入與住宅需收入與住宅需求潛力分析求潛力分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的調(diào)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的調(diào)整與住宅需求整與住宅需求潛力的分析潛力的分析主要內(nèi)容主要內(nèi)容房地產(chǎn)市場研究基本思路房地產(chǎn)市場研究基本思路1房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2房地產(chǎn)整體市場分析房地產(chǎn)整體市場分析3房地產(chǎn)政策影響分析房地產(chǎn)政策影響分析4房地產(chǎn)市場供求分析房地產(chǎn)市場供求分析5房地產(chǎn)項目市場分析房地產(chǎn)項目市場分析6六、房地產(chǎn)項目市場分析v 法律特性分析：土地出讓方式、規(guī)劃條件、開發(fā)限制條件等v 經(jīng)濟(jì)特性分析：價格、租金、促銷手段、付款方式、定價策略等v 地理特性分析地理特性分析 六、房地產(chǎn)項目市場分析v 地理特性分析地理

15、特性分析 地塊物理條件：地塊的面積、形狀、高度、深度、角度 地表的自然狀況：地貌、地表景觀、地基狀況、水文地質(zhì)、植被狀況 配套設(shè)施的物理特性 ：建筑物的布局、設(shè)計、通行模式 便利配套：停車場特色、安全性設(shè)施 六、房地產(chǎn)項目市場分析v 住宅物業(yè)特性的基本要素住宅物業(yè)特性的基本要素 財務(wù)特性：租金、價格、停車費(fèi)、付款方式及折扣、物業(yè)管理費(fèi)、其他相關(guān)稅費(fèi) 建筑特性：使用年限、面積、房間數(shù)量、特殊設(shè)計（錯層、飄窗、天井） 地塊特性 ：社區(qū)配套（小配套）、景觀等 （大）配套特性：商業(yè)中心、文教娛醫(yī)、交通干道、公交站點、運(yùn)動休閑六、房地產(chǎn)項目市場分析v 商業(yè)、寫字樓物業(yè)特性的基本要素商業(yè)、寫字樓物業(yè)特性的

16、基本要素 財務(wù)特性：租金、價格、租金折扣、出租面積、可用期限、物業(yè)管理費(fèi)等 建筑特性：標(biāo)準(zhǔn)層面積、功能區(qū)面積及比例、可分割性、智能化水平、裝修水平、交通設(shè)計、空調(diào)等設(shè)備情況 地塊特性 ：停車場設(shè)施、配套設(shè)施、對外交通、景觀 環(huán)境特性：與主干道、交通樞紐的接近程度、與行人密集區(qū)的接近程度、商業(yè)區(qū)或附近商鋪的類型和數(shù)量、周邊商業(yè)的租賃條件附錄一、房地產(chǎn)市場分析常用工具工具方面工具方面：z簡單的餅狀圖、折線圖、柱狀圖、表格；z量價配比關(guān)系（可用于分析市場形勢）z去化周期（可用于分析市場形勢和尋找市場機(jī)會點）z價值價格吻合度（可用于分析市場形勢）z供需比差（可用于尋找市場機(jī)會點） 原有可售量原有可售量

17、新增可售量新增可售量當(dāng)前可售量當(dāng)前可售量20062006年年1010月月150015002002001700170020062006年年1111月月140014002002001600160020062006年年1212月月140014002502501650165020072007年年1 1月月135013502502501600160020072007年年2 2月月145014503003001750175020072007年年3 3月月1630163030030019301930v 20062006年年1010月月-2007-2007年年3 3月商品住宅成交量走勢月商品住宅成交量走勢 第二步：統(tǒng)計交易價格并簡單描述走勢第二步：統(tǒng)計交易價格并簡單描述走勢2006年10月-2007年3月商品住宅成交價格走勢 第三步：對交易量和交易價格配比第三步：對交易量和交易價格配比2006年10月-2007年3月商品住宅成交情況10月11月12月1月2月3月 放量上漲，后市看好 縮量盤整，價格看跌 縮量下跌，交易看淡 跌后放量，構(gòu)筑平臺v去化周期去化周期 第一步：統(tǒng)計可售量第一步：統(tǒng)計