房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營重點(diǎn)速記

1、?房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營?課程代碼： 08262 課本重點(diǎn)內(nèi)容第 1 章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述房地產(chǎn)業(yè)及其在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用特性：固定個(gè)別 、使用長期、投資大、保值增值、價(jià)格易受周圍環(huán)境影響 分類：用途 居商、形態(tài) 中邊、開發(fā) 程度 生毛地、權(quán)屬 國集、經(jīng)營內(nèi)容 房屋效勞房地產(chǎn)開發(fā)概述特征：綜合、長期、地域、風(fēng)險(xiǎn)性開發(fā)形式 ：按對(duì)象土地、房屋、綜合開發(fā) 規(guī)模單項(xiàng)、成片 區(qū)域性質(zhì)舊城改造、新區(qū)開發(fā) 主要參與者 開發(fā)企業(yè)、政府有關(guān)部門、承包商、金融和中介機(jī)構(gòu)投資決策分析階段 ：提出開發(fā)設(shè)想、工程可行性研究 前期準(zhǔn)備工作階段 ：為開工建設(shè)做好準(zhǔn)備，包括集體土地征 收、獲得土地使用權(quán)、國有土地上房屋征收

2、，勘察設(shè)計(jì)，資金籌措，三七通一平，工程招標(biāo)等一系列工作。 土地使用權(quán)取得途徑 ：出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥 土地使用權(quán)出讓方式 ：招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議建設(shè)實(shí)施階段 ：組織施工、工程監(jiān)理和竣工驗(yàn)收工作租售及物業(yè)管理階段 ：竣工驗(yàn)收后，通過房屋租售和物業(yè)管理，回收投資，實(shí)現(xiàn)利潤。房地產(chǎn)經(jīng)營概述土地經(jīng)營途徑 ：通過土地使用權(quán)出讓獲得土地收益、通過稅費(fèi)方式在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租及抵押中獲得收益、實(shí)行土地年租制房產(chǎn)經(jīng)營主要方式 ：出售現(xiàn)房和預(yù)期房、出租普通和高檔、抵押第 2 章房地產(chǎn)開發(fā)市場調(diào)查與細(xì)分房地產(chǎn)市場調(diào)查概述調(diào)查特點(diǎn)：內(nèi)容廣泛、針對(duì)性很強(qiáng)、方法多樣、一定局限性 調(diào)查作用：增強(qiáng)市場競爭能力、滿足市場需求

3、、使?fàn)I銷決策有針對(duì)性、超前性房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序：確定調(diào)查目的宀初步調(diào)查宀調(diào)查設(shè)計(jì)宀現(xiàn)場調(diào)查宀資料整理、統(tǒng)計(jì)和分析T撰寫和提交調(diào)查報(bào)告房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容 ：環(huán)境、需求、供給、營銷活動(dòng)調(diào)查房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法調(diào)查方法分類：按對(duì)象普查、重點(diǎn)、抽樣 按方法訪問、觀察、實(shí)驗(yàn)房地產(chǎn)調(diào)查資料收集內(nèi)容 ：根底、土地使用法規(guī)、工程基地現(xiàn)狀、交通流量、人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)、公共設(shè)施、商圈、房 地產(chǎn)市場景氣、銷售、競爭工程、租金資料等收集途徑： 房地產(chǎn) 消費(fèi)者或居民、中間商、銷售廣告、交易促銷活動(dòng)，交易雙方當(dāng)事人、各類二手資料房地產(chǎn)市場細(xì)分概念 ：從消費(fèi)者需求差異出發(fā)，以消費(fèi)者需求為立足點(diǎn)，根據(jù)購置行為差異性，把市場劃分

4、為類似的假設(shè)干不 同購置群體，使企業(yè)從中認(rèn)得目標(biāo)市場的過程和策略。這一過程和策略在房地產(chǎn)市場營銷的具體應(yīng)用。房地產(chǎn)市場細(xì)分細(xì)分原那么 ： 可測量、進(jìn)入、盈利、行 性 細(xì)分依據(jù) ：地理、人口、心理、行為細(xì)分方法 ：單維因素、三維因素、多維因素法第 3 章房地產(chǎn)開發(fā)工程籌劃房地產(chǎn)開發(fā)工程籌劃概述根本特征 ：地域、創(chuàng)新、系統(tǒng)、前瞻、市場、操作性原那么 ：符合產(chǎn)業(yè)政策和區(qū)域規(guī)劃、市場需求、環(huán)境條件、技術(shù)先進(jìn)經(jīng)濟(jì)合理性 模式 ：概念籌劃、賣點(diǎn)群籌劃、等值籌劃房地產(chǎn)開發(fā)工程區(qū)位分析與選擇 區(qū)位選擇原那么 ：合法、最高最正確使用、開發(fā)潛力原那么 不同類型房地產(chǎn)工程對(duì)區(qū)位選擇要求 ：居住類市政公用和 配套設(shè)施

5、完備、交通便捷、環(huán)境好、人口與收入、寫字樓接近其他商業(yè)和辦公設(shè)施、交通便捷、環(huán)境好、 零 售商業(yè)中央城區(qū)街區(qū)、工業(yè)取材容易、交通方便、接近產(chǎn)品銷售市場、土地、水電、人力資源和能源供給保 證，能控制環(huán)境污染房地產(chǎn)開發(fā)工程時(shí)機(jī)分析與選擇房地產(chǎn)周期：擴(kuò)張與收縮兩大過程、循環(huán)往復(fù)復(fù)蘇-繁榮-衰退-蕭條四個(gè)階段 房地產(chǎn)開發(fā)工程定位定位內(nèi)容 ：產(chǎn)品、客戶、形象、品牌、營銷和物業(yè)效勞 定位 定位原那么 ：受眾導(dǎo)向、差異化原那么第 4 章房地產(chǎn)開發(fā)投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資概述投資主體 ：國家、企業(yè)和個(gè)人 投資分類 ：按經(jīng)濟(jì)內(nèi)容土地房屋開發(fā)、經(jīng)營、中介效勞、管理和效勞投資，投 資形式直接：開發(fā)和置業(yè)，間接：抵押貸款

6、證券、債券股票、信托基金投資優(yōu)點(diǎn) ：較高收益水平、稅收方面好處、金融機(jī)構(gòu)支持、抵消通貨膨脹、提高資信等級(jí) 投資缺點(diǎn) ：變現(xiàn)性差、投資大、回收周期長、專門的知識(shí)與經(jīng) 驗(yàn) 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措 工程資本金籌集的渠道與方式：國家財(cái)政預(yù)算內(nèi)投資、發(fā)行股票、自籌和外資直接投資 工程負(fù)債籌資的渠道與方式：銀行貸款、發(fā)行債券、設(shè)備租賃和借用國外資金籌資渠道 開發(fā)資金來源 ：自有資金、銀行貸款、社會(huì)集資、利用外資、預(yù)售款 房地產(chǎn)投資資金本錢 概念：企業(yè)為籌集和使用資金而付出的代價(jià)第 5 章房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性研究 房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性研究概述 目的：實(shí)現(xiàn)工程決策的科學(xué)化、程序化，減少或防止投資決策的失誤，提高經(jīng)

7、濟(jì)社會(huì)和環(huán)境效益。可行性研究作用 ：是投資決策、籌集建設(shè)資金、開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議合同、編制下一階段規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的依據(jù) 工作階段 ：投資時(shí)機(jī)研究、初步、 詳細(xì)可行性研究、工程的評(píng)估和決策 具體步驟 ：接受委托-調(diào)查研究-方案選擇和優(yōu)化 -財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)-編制可行性研究報(bào)告可行性研究內(nèi)容 ： 1. 工程概況 2. 開發(fā)工程用地的現(xiàn)狀調(diào)查及房屋征收安置方案的制訂 3. 市場分析和建設(shè)規(guī)模確實(shí)定 4. 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇 5. 資源供給條件分析 6. 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 7. 工程開發(fā)組織機(jī)構(gòu)管理費(fèi)用的研究8. 開發(fā)建設(shè)方案的編制 9. 工程經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析 10. 結(jié)論及建議房地產(chǎn)開發(fā)工程本

8、錢費(fèi)用與收入估算 房地產(chǎn)工程總投資 ：開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金 所需投入費(fèi)用 ：土地、前期工程、根底 公共配套設(shè)施建設(shè)、建安、 開發(fā)間接、財(cái)務(wù)、管理、銷售、開發(fā)期稅費(fèi)、其他及不可預(yù)見 費(fèi)用 收入估算 ：房地產(chǎn)開發(fā)工程租售方案、租售價(jià)格、收入銷售、租金、土地轉(zhuǎn)讓、配套設(shè)施銷售和自營 房地產(chǎn)開發(fā)工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 根本財(cái)務(wù)報(bào)表的 現(xiàn)金流量表、資金來源與運(yùn)用表、損益表和資產(chǎn)負(fù)債表 財(cái)務(wù)盈利能力分析 ： 1. 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR 2. 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 3. 投資回收期 4. 投資利潤率 5. 資本金利潤率 清償能 力分析： 1.單利與復(fù)利計(jì)息 2. 有效與名義利率 3. 借款利息的計(jì)算方法 4.借款歸還期的

9、計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)工程的不確定分析 主要包括 ：敏感性分析、臨界點(diǎn)分析、概率分析 敏感性分析包括：單因素和多因素敏感性分析步驟：確定用于敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)內(nèi)部收益率-確定不確定性因素可能變得范圍T確定不確定性因素變動(dòng)時(shí)評(píng)價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動(dòng)值T找出較為敏感變動(dòng)因素作進(jìn)一步分 析房地產(chǎn)開發(fā)工程綜合評(píng)價(jià) 概念：從區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展的角度，考察房地產(chǎn)工程的效益和費(fèi)用，評(píng)價(jià)房地產(chǎn)工程的合理性。包括：綜合盈利能力分析和社會(huì)影響分析 綜合評(píng)價(jià)效益 ：對(duì)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)奉獻(xiàn)，分直接和間接效益。 直接效益 ： 1. 出讓、轉(zhuǎn)讓土地增 值稅國有土地使用權(quán)所得收益 2. 企業(yè)納稅的稅費(fèi) 3. 工程范圍內(nèi)根底設(shè)施收益如增容費(fèi)

10、 間接效益 ：增加就業(yè)人口、 繁榮地區(qū)、旅游 綜合評(píng)價(jià)的費(fèi)用：區(qū)域經(jīng)濟(jì)為工程付出的代價(jià)，分直接征地、土地開發(fā)和根底設(shè)施投資、建筑工程和城市配套設(shè) 施、經(jīng)營管理 費(fèi)用 和間接費(fèi)用。 社會(huì)影響分析 ： 1. 就業(yè)效果 2. 區(qū)域資源配置、技術(shù)進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)開展 3. 環(huán)境保護(hù) 和生態(tài)平衡 4. 節(jié)匯創(chuàng)匯 5. 節(jié)約合理利用國家資源 5. 提高文化生活及社會(huì)福利 6. 對(duì)遠(yuǎn)景開展的 影響 可行性研究報(bào)告的撰寫 根本構(gòu)成：封面、摘要、目錄、正文、附表和附圖編寫要點(diǎn)： 1.工程總說明 、概況 2. 投資環(huán)境研究、市場研究3. 工程地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性開展工程 4. 規(guī)劃方案及建設(shè)條件 5. 建設(shè)方式及進(jìn)

11、度安排 6. 投資估算及資金籌 借 7. 工程評(píng)估根底數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定 8. 工程經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 9. 風(fēng)險(xiǎn)分析 10. 可行性研究的結(jié)論第 6 章房地產(chǎn)用地取得與開發(fā) 集體土地征收 土地征收特征：公共利益為目的 征地權(quán)主體是國家 標(biāo)的集體土地 強(qiáng)制性 土地補(bǔ)償為條件 土地征收實(shí)行二級(jí)審批 ：國務(wù)院1.根本農(nóng)田 2.外耕地超過 35 公頃 3.其他土地超過 70公頃 和省級(jí)人民政府審批 建設(shè)占有土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。土地征收的補(bǔ)償： 1.耕地土地補(bǔ)償費(fèi)為征收前 3年平均年產(chǎn)值 6-10 倍 2. 耕地安置補(bǔ)助費(fèi)安安置的農(nóng)業(yè)人口計(jì)算， 征收前 3年 4-6 倍。

12、每公頃不得超過前 3年平均年產(chǎn)值的 15 倍。3. 土地補(bǔ)償、安置補(bǔ)助可增加、青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定4. 大中水利水電，征收補(bǔ)償移民安置國務(wù)院規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)用地取得 取得方式：出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥以及和土地使用權(quán)擁有者合作建設(shè)用地使用權(quán)含義 ：建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國家所有的土地享有占有、 使用和收益的權(quán)利， 建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)利用該土地建造建筑物、 構(gòu)筑物及附屬設(shè)施。 使 用權(quán)出讓方式：招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式 ：出售、 交換、贈(zèng)與 轉(zhuǎn)讓原那么 ：合同規(guī)定全部權(quán)利和義務(wù)隨土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移 土地使用 權(quán)與其地上建筑物產(chǎn)權(quán)一致原那么 不得損害土地及地上建筑物經(jīng)濟(jì)效

13、益 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件 ： 1. 支付土地使用權(quán) 出讓金，取得土地使用權(quán)證書 2. 完成開發(fā)投資 25%以上，建成的持有房屋所有權(quán)證書轉(zhuǎn)讓程序 ：提交轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)-審查批準(zhǔn)-交納有關(guān)稅費(fèi)-登記、發(fā)證國有土地使用權(quán)劃撥 概念：縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其 使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。劃撥特征： 1.劃撥主體是特定的，縣級(jí)以上人民政府 2. 使用權(quán)者繳納拆遷安置、補(bǔ)償費(fèi)用和無償取得，不須支付出 讓金 3. 無使用期限的限制 4. 不辦理出讓手續(xù)或支付相當(dāng)于土地出讓金的土地收益之前，不得轉(zhuǎn)讓、出租和抵押 房地產(chǎn)用地開發(fā)土地一級(jí)開發(fā)

14、 ：政府或授權(quán)企業(yè)，按照土地利用、城市總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃和年度土地一級(jí)開發(fā)方案，對(duì)確 定存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織征地、農(nóng)轉(zhuǎn)地、房屋征收和市政道路等根底設(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域 范圍內(nèi)到達(dá)三七通一平的建設(shè)條件，將土地生變熟地，再熟地有償出讓或轉(zhuǎn)讓的行為。 一級(jí)開發(fā)模式 ：政府和 企業(yè)在一級(jí)開發(fā)中各處什么位置。一級(jí)開發(fā)主體誰的問題。 1. 政府主導(dǎo)型 2. 企業(yè)主導(dǎo)型 土地一級(jí)開發(fā)程序 ： 向國土局一級(jí)開發(fā)申請(qǐng)T受理申請(qǐng)并預(yù)審T委托市縣土地儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)編制土地儲(chǔ)藏開發(fā)實(shí)施方案T確定開發(fā)主體T辦理規(guī)劃意見T農(nóng)征地農(nóng)轉(zhuǎn)用辦理相關(guān)手續(xù)T辦理征地、房屋征收、市政根底設(shè)施建設(shè)相關(guān)手續(xù)T組織驗(yàn)收

15、第 7 章國有土地上房屋征收國有土地上房屋征收概述原那么：決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開征收房屋范圍：國有土地即全面所有土地。房屋征收決定條件：符合國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展、土地利用總體、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃國有土地房屋征收的管理 ：1. 房屋征收部門、 實(shí)施單位 2. 征收補(bǔ)償方案 3. 舊城區(qū)改建房屋征收 4. 社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng) 估 5. 征收補(bǔ)償費(fèi)用 6. 違法建筑和臨時(shí)建筑 管理國有土地上房屋征收補(bǔ)償安置安置對(duì)象：房屋所有權(quán)人。 析產(chǎn)協(xié)議、遺囑、有效房屋買賣合同、判決書、調(diào)解書為準(zhǔn)安置原那么：先補(bǔ)償后搬遷 禁止采用非法手段進(jìn)行搬遷 安置種類 ：被征收房屋價(jià)值、搬遷臨時(shí)安置、停產(chǎn)停業(yè)損失 的補(bǔ)償、被

16、征收人獲得補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì) 安置方式 ：貨幣和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋征收補(bǔ)償協(xié)議 ：內(nèi)容、 效力、 違約責(zé)任、 與強(qiáng)制搬遷的銜接 補(bǔ)償決定內(nèi)容： 1.具體為止 2. 爭議事由和理由 3. 補(bǔ)償內(nèi)容，方式金額期限 4. 補(bǔ)償依據(jù)理由 5. 行政復(fù)議訴訟的期限6. 補(bǔ)償決定的市縣人民政府名稱，日期加蓋章國有土地上房屋征收評(píng)估評(píng)估流程：選定機(jī)構(gòu)T簽合同T實(shí)地評(píng)估T公示解釋T交付報(bào)告T申請(qǐng)復(fù)核T申請(qǐng)鑒定評(píng)估原那么：合法、最高最佳使用、代替、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、公平 原那么 評(píng)估方法 ：市場、收益、本錢、假設(shè)開發(fā)、長期趨勢法 影響評(píng)估價(jià)格的因素：區(qū)位、用途、建筑面積、其他樓層、朝向、新舊、供求評(píng)估異議：具有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資格

17、的評(píng)估機(jī)構(gòu)所作出的房屋征收評(píng)估結(jié)構(gòu)，房屋征收管理部門或被征收人可以向 收委托的估計(jì)機(jī)構(gòu)提出不同的意見第 8 章房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)過程房地產(chǎn)開發(fā)工程工程勘察 勘察工作的主要任務(wù)：正確反映地形地質(zhì)情況，確保原始資料數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性，結(jié)合實(shí)際，提出明確評(píng)價(jià)、結(jié)論和建議， 表達(dá)可持續(xù)開展戰(zhàn)略，做好環(huán)境地質(zhì)評(píng)價(jià)工作。勘察工作的目的：為設(shè)計(jì)施工提供準(zhǔn)確原始資料、數(shù)據(jù)，使設(shè)計(jì)施工順利，保證結(jié)構(gòu)平安、質(zhì)量優(yōu)良、最大限度節(jié) 約投資，降低造價(jià)，為工程創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益?？辈鞂?duì)房地產(chǎn)開發(fā)工程的主要作用： 1.為選址規(guī)劃設(shè)計(jì)施工提供根底資料和依據(jù) 2.居先行地位 3. 為準(zhǔn)確估計(jì)房地 產(chǎn)投資奠定根底勘察過程分類 ：現(xiàn)場、初

18、步、詳細(xì)、施工勘察 具體內(nèi)容 ：地形測量、工程勘察、地下水地表水勘探、氣象調(diào)查 房地產(chǎn)開發(fā)工程工程設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)工作原那么： 遵守國家法律法規(guī) 節(jié)約能源 改良工藝 提高土地利用率 經(jīng)濟(jì)適用、 美觀實(shí)用 工程設(shè)計(jì)階段 ：一 般工程初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì) 技術(shù)復(fù)雜工程 +技術(shù)設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)工作根本內(nèi)容： 1. 總體設(shè)計(jì) 2. 單體設(shè)計(jì) 3. 建筑構(gòu)造設(shè)計(jì) 4. 抗震設(shè)防 房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標(biāo)與合同管理招標(biāo)方式：公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、議標(biāo) 招標(biāo)程序 ：招標(biāo)準(zhǔn)備、資格預(yù)審、招標(biāo)投標(biāo)和決標(biāo)成交 階段 建設(shè)工程 合 同形式 ：總價(jià)、單價(jià)和本錢加酬金合同 按工程范圍及承包關(guān)系總承包、專業(yè)承包、獨(dú)立承包 按是否包料包 工包

19、料、包工局部包料、包工不包料承包合同一般條款： 1. 一般義務(wù) 2. 合同文件管理 3. 材料及設(shè)備供給 4. 開工竣工時(shí)間及日期 5. 變更與增減 6. 轉(zhuǎn)讓 與分包 7. 竣工驗(yàn)收與維修 8. 支付方式 9. 風(fēng)險(xiǎn)與保險(xiǎn) 10. 中斷合同 11. 經(jīng)濟(jì)責(zé)任 12. 爭端的解決 合同管理 ：承 包合同簽訂、履行、違約、變更、接觸等進(jìn)行監(jiān)督、檢查，對(duì)合同雙方的爭議進(jìn)行有效解決，以保證合同的全面、 適當(dāng)履行。 合同管理工作包括： 1. 合同分析 2. 建立合同目錄、編碼和檔案 3. 合同履行監(jiān)督、檢查 4. 索賠 房地產(chǎn)開發(fā)工程根底配套設(shè)施建設(shè) 主要內(nèi)容：管線工程和道路工程 申請(qǐng)施工許可證具備條

20、件 ：1. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 2. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 3. 具 備施工條件 4. 確定施工企業(yè)、已委托監(jiān)理 5. 施工詳圖及技術(shù)資料 6. 有保證工程質(zhì)量和平安的具體措施 7. 建設(shè)資 金落實(shí) 房地產(chǎn)開發(fā)工程管理 房地產(chǎn)開發(fā)工程實(shí)施控制目標(biāo)之間的關(guān)系 ：投資少、工期短、質(zhì)量好，實(shí)現(xiàn)其中兩個(gè)統(tǒng)一關(guān)系。實(shí)現(xiàn)一個(gè)，另一不 能實(shí)現(xiàn)，對(duì)立關(guān)系。 實(shí)施控制內(nèi)容 ：質(zhì)量原材料、設(shè)備檢驗(yàn)、儀器檢查、控制混凝土質(zhì)量、砌筑裝飾水電制定評(píng) 定方法、質(zhì)量檔案制度、進(jìn)度進(jìn)度方案編制、管理、控制中關(guān)注因素、工程費(fèi)用控制分階段、分局部。費(fèi) 用方案： 1.材料設(shè)備 2.施工機(jī)械 3. 人工 4. 臨時(shí)工程 5. 管理費(fèi)用

21、 控制措施 ：組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和合同、信息 管理和協(xié)調(diào)工作 房地產(chǎn)開發(fā)工程竣工驗(yàn)收 竣工驗(yàn)收范圍：新建、擴(kuò)建、改建的工程，按批準(zhǔn)設(shè)計(jì)文件和合同建成。對(duì)住宅小區(qū)驗(yàn)收還應(yīng)驗(yàn)收土地使用情況和 單項(xiàng)工程、市政、綠化及公用設(shè)施等配套設(shè)施。 內(nèi)容：工程實(shí)體復(fù)查和竣工資料立項(xiàng)、竣工、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工 技術(shù)文件、 竣工圖 驗(yàn)收依據(jù)：可行性研究報(bào)告、設(shè)計(jì)變更通知和補(bǔ)償圖、技術(shù)設(shè)備說明書、施工標(biāo)準(zhǔn)，質(zhì)量評(píng)定 標(biāo)準(zhǔn)、承包合同、有關(guān)建設(shè)批復(fù)文件驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、正常運(yùn)行、設(shè)計(jì)要求、2M內(nèi)整潔、資料齊竣工驗(yàn)收程序 ：初步驗(yàn)收 施工單位整理好文件技術(shù)資料，向建設(shè)單位提出交工報(bào)告，建設(shè)單位組織初驗(yàn) 、竣工驗(yàn)收工程主管

22、部門或建設(shè)單位向負(fù)責(zé)驗(yàn)收單位提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告竣工驗(yàn)收檔案 ：文字材料、圖表、計(jì)算材料、照片、錄影帶、錄像帶等文件 房地產(chǎn)工程質(zhì)量保修：竣工驗(yàn)收后在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，予以修復(fù)。第 9 章房地產(chǎn)銷售經(jīng)營商品房銷售一般規(guī)定現(xiàn)售條件 ：企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、土地使用權(quán)證書、規(guī)劃和施工許可證、竣工驗(yàn)收、拆遷 安置落實(shí)、水電燃?xì)饩邆浣桓妒褂脳l件、物業(yè)管理方案落實(shí)預(yù)售條件 ：交付土地使用權(quán)出讓金、取得土地使用權(quán)證書、持有規(guī)劃和施工許可證、投入開發(fā)資金25%以上，并明確竣工交付日期 房地產(chǎn)市場營銷概述 含義：通過房地產(chǎn)市場交換，滿足現(xiàn)實(shí)的潛在的房地產(chǎn)需求綜合性經(jīng)營銷售活動(dòng)過程。1.

23、 滿足消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)商品和勞務(wù)的需求 2. 潛在的需求 3. 實(shí)現(xiàn)企業(yè)產(chǎn)品價(jià)值、 再生產(chǎn)的良性循環(huán) 4. 整體營銷 營銷理念 ：區(qū)域、信息、競爭、 全面、全過程、全員、專業(yè)、效勞、品牌、文化 營銷 房地產(chǎn)市場營銷價(jià)格策略 房地產(chǎn)定價(jià)方法 ：本錢導(dǎo)向 本錢加成和目標(biāo)本錢定價(jià)法 、購置者導(dǎo)向認(rèn)知價(jià)值和價(jià)值定價(jià)法 、競爭導(dǎo)向 領(lǐng) 導(dǎo)、挑戰(zhàn)和隨行就市定價(jià)法 定價(jià)技巧： 1. 價(jià)格折扣與折讓 2. 心理、差異、產(chǎn)品組合 定價(jià) 房地產(chǎn)市場營銷渠道策略營銷渠道類型 ：直接間接、長和短零一二三級(jí)、寬和窄渠道 渠道組成 ：開發(fā)商、中間商、 房地產(chǎn) 消費(fèi)者營銷渠道的選擇 ：1.影響#選擇的因素 ：市場潛在顧客 數(shù)

24、量購置習(xí)慣、 市場變化競爭需要、企業(yè)實(shí)力、管理能力、 效勞、產(chǎn)品 因素 2. 銷售渠道選擇的原那么 ：效益、協(xié)同、可控制、降低風(fēng)險(xiǎn)、資質(zhì) 原那么 3. 營銷渠道的選擇 ：開發(fā) 商直接銷售、委托經(jīng)紀(jì)公司 房地產(chǎn)市場營銷促銷策略 含義 ：把有關(guān)房地產(chǎn)商品信息傳遞給消費(fèi)者，說服購置房地產(chǎn)商品，從而實(shí)現(xiàn)整體營銷目標(biāo)的一種手段。根本內(nèi)容 ：房地產(chǎn) 廣告、人員、營業(yè)推廣、公關(guān)關(guān)系 促銷策略 以及各種營銷策略形成的房地產(chǎn)市場促銷組合策略第 10 章房地產(chǎn)租賃經(jīng)營房地產(chǎn)租賃概述 分類：公有和私有房屋租賃 按用途：住宅和非住宅辦公和生產(chǎn)經(jīng)營用房 租賃的條件：違法法律禁止、不符合平安防災(zāi)等強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、改變使用性質(zhì)

25、 不得出租 租賃合同 ：出租人和承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。合同內(nèi)容 ：租賃當(dāng)事人姓名和住所、坐落面積結(jié)構(gòu)、租金押金支付方式、設(shè)施平安性能、期限、維修責(zé)任、水電燃 氣等費(fèi)用繳納、爭議和違約責(zé)任 承租人權(quán)利與 義務(wù) ：使用權(quán)、要求出租人修繕、經(jīng)同意分租、優(yōu)先購置權(quán)。 支付 違約金、合同使用、轉(zhuǎn)租書面同意 。 出租人權(quán)利與 義務(wù) ：收房租、是否繼續(xù)出租、是否允許轉(zhuǎn)租、過錯(cuò)有權(quán)要求 修復(fù)和賠償。 給承租人使用、不單面隨意提高租金、修繕房屋、保證優(yōu)先購置權(quán)登記備案 ：房屋租賃當(dāng)事人提交材料 1. 租賃合同 2. 身份證 3. 所有權(quán)證書或其他合法權(quán)屬證明 4. 市縣人民政府建

26、設(shè)主管部門規(guī)定的其他材料 備案記載主要信息 ：姓名、住所、身份證種類和號(hào)碼、坐落、用途、租金、期限、其 他需要記載內(nèi)容 寫字樓租賃經(jīng)營寫字樓分類： 甲乙丙級(jí) 市場供求分析 ：寫字樓需求由商務(wù) 的、專門職業(yè)、 管理和其他寫字樓空間使用者決定的。 1. 界定寫字樓市場的地理區(qū)域 2. 總供給量分析 3. 需求量預(yù)測方法 4. 寫字樓人均占有面積 寫字樓租戶選擇 ：1. 用 戶分類行業(yè)：IT、金融，效勞范圍：外資內(nèi)資合資，規(guī)模：人口、資金、面積， 企業(yè)性質(zhì)2.租戶應(yīng)考慮的主要 因素信譽(yù)財(cái)務(wù)、面積大小、物業(yè)管理效勞租金確定 ：計(jì)算可出租或可使用面積、根底租金與市場租金、出租單元面積規(guī)劃和室內(nèi)裝飾 寫字

27、樓租約與租約談判 ： 1. 租賃合約中標(biāo)準(zhǔn)條款 2. 折讓優(yōu)惠和租戶權(quán)利的授予 談判 中關(guān)注的其他問題包括租金、效勞、公共設(shè)施分擔(dān)方式。零售商業(yè)租賃經(jīng)營 零售商業(yè)物業(yè)分類：市購物中心、地區(qū)購物商場、居住類商城、鄰里效勞型商店、特色商店第 11 章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營稅收 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度作用： 1. 國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要手段 2. 地方財(cái)政收入的主要來源 3. 平衡負(fù)擔(dān)、 縮小貧富差距 4. 促進(jìn)土地合理 利用 現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收的根本框架 ：房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)稅、土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、契稅。 相關(guān)稅 ：固 定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅已停、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅和印花稅 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收種類房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、契稅。 相關(guān)稅 ：固定資