《中外資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》課件第8章 澳大利亞與新西蘭資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則

1、中外資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則第八章 澳大利亞與新西蘭資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則1 學(xué)習(xí)目的通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，你應(yīng)當(dāng)深刻理解或掌握：（1）澳大利亞與新西蘭評(píng)估準(zhǔn)則的基本特點(diǎn)。（2）澳大利亞與新西蘭評(píng)估準(zhǔn)則的框架結(jié)構(gòu)。（3）API職業(yè)行為守則與PINZ職業(yè)道德。（4）ARPGN1土地污染問(wèn)題、NZRPGN1受污染土地的估值。（5）中國(guó)、澳大利亞與新西蘭相關(guān)評(píng)估準(zhǔn)則的差異及相同點(diǎn)。你應(yīng)當(dāng)了解：（1）澳大利亞財(cái)產(chǎn)學(xué)會(huì)。（2）澳大利亞與新西蘭評(píng)估準(zhǔn)則的產(chǎn)生與發(fā)展。（3）澳大利亞礦資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則。2 知識(shí)結(jié)構(gòu)圖準(zhǔn)則制定APIPINZ演進(jìn)基本特點(diǎn)主要術(shù)語(yǔ)框架結(jié)構(gòu)IVS2007實(shí)踐準(zhǔn)則業(yè)務(wù)重點(diǎn)客戶關(guān)注評(píng)估程序不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款目的估值抵押貸款

2、目的估值（拍賣）評(píng)級(jí)和稅收的估值強(qiáng)制收購(gòu)的估值住宿酒店估值公司財(cái)產(chǎn)所有權(quán)結(jié)構(gòu)局部利益估值提供文件的估值租金價(jià)值評(píng)估農(nóng)業(yè)財(cái)產(chǎn)估值自存儲(chǔ)財(cái)產(chǎn)評(píng)估廠房設(shè)備評(píng)估保險(xiǎn)為目的的評(píng)估免責(zé)條款和資格聲明作為專家證人，提倡者或仲裁員租賃優(yōu)惠測(cè)量方法可行性研究盡職調(diào)查財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)管理制備的財(cái)產(chǎn)出售物業(yè)開(kāi)發(fā)管理和聘用租賃代理服務(wù)API職業(yè)行為守則AVGN1澳大利亞以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估ARPGN1土地污染問(wèn)題ARPGN2土著人土地所有權(quán)問(wèn)題澳大利亞礦業(yè)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則ANZVGN評(píng)估指南制定、概念框架與實(shí)踐準(zhǔn)則ANZVGN房地產(chǎn)評(píng)估指南澳大利亞特有的評(píng)估準(zhǔn)則澳大利亞與新西蘭評(píng)估準(zhǔn)則PINZ職業(yè)道德、PINZ職業(yè)行為守則NZ

3、VGN1用于新西蘭的財(cái)務(wù)報(bào)告估值NZVGN3建筑和房屋在房屋建成或以前空置新房子的估價(jià)NZRPGN1受污染土地估值NZRPGN2未注冊(cè)估價(jià)師編制估價(jià)報(bào)告的簽字新西蘭特有的評(píng)估準(zhǔn)則3 案例導(dǎo)入 澳大利亞與新西蘭兩國(guó)跨塔斯曼海相望，兩國(guó)獨(dú)特的地理位置及英聯(lián)邦國(guó)家的歷史背景使其在政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、軍事、文化等領(lǐng)域保持密切的合作，兩國(guó)領(lǐng)導(dǎo)人定期會(huì)晤，接觸頻繁。2011年，兩國(guó)簽署進(jìn)一步密切經(jīng)濟(jì)關(guān)系投資議定書(shū)并發(fā)表跨塔斯曼合作聯(lián)合聲明，這為兩國(guó)聯(lián)合制定資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則奠定了基礎(chǔ)。同時(shí)，澳大利亞的稅收政策、土著居民、環(huán)境保護(hù)法規(guī)、豐富的礦產(chǎn)資源等，也對(duì)澳大利亞有關(guān)評(píng)估準(zhǔn)則的制定產(chǎn)生了巨大的影響。第一節(jié) 澳大利

4、亞與新西蘭評(píng)估準(zhǔn)則的制定與演進(jìn) 一、澳大利亞與新西蘭評(píng)估準(zhǔn)則簡(jiǎn)介（一）制定主體及其發(fā)布 澳大利亞與新西蘭評(píng)估準(zhǔn)則（AUSTRALIA AND NEW ZEALAND VALUATION AND PROPERTY STANDARDS，以下簡(jiǎn)稱“ANZVGN”）是由澳大利亞財(cái)產(chǎn)學(xué)會(huì)（The Australian Property Institute，以下簡(jiǎn)稱“API”）和新西蘭財(cái)產(chǎn)學(xué)會(huì)（The New Zealand Property Institute，以下簡(jiǎn)稱“PINZ”）下設(shè)的澳大利亞和新西蘭的財(cái)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)（AV&PSB、NZV&PSB）共同制定的，是財(cái)產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的知名準(zhǔn)則，通常由澳大

5、利亞財(cái)產(chǎn)學(xué)會(huì)出版發(fā)行。 （二）API、PINZ的主要職責(zé)API的首要任務(wù)是建立并維護(hù)評(píng)估業(yè)務(wù)、教育、道德和紀(jì)律的高水準(zhǔn)。主要職責(zé)是：（1）制定和頒布統(tǒng)一的資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則；（2）考核和培訓(xùn)會(huì)員；（3）承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估爭(zhēng)議的仲裁；（4）負(fù)責(zé)出版評(píng)估期刊和專業(yè)書(shū)籍；（5）為評(píng)估師提供交流的場(chǎng)所和信息資料。PINZ遵循的原則是：通過(guò)專業(yè)學(xué)習(xí)創(chuàng)造非凡的財(cái)產(chǎn)評(píng)估師和持續(xù)的專業(yè)發(fā)展；規(guī)范職業(yè)倫理、守則行為和實(shí)踐，誠(chéng)信和透明度；追求在房地產(chǎn)行業(yè)所有領(lǐng)域的卓越；社會(huì)責(zé)任和工作責(zé)任。 （三）API和PINZ會(huì)員執(zhí)業(yè)范圍API和PINZ會(huì)員的業(yè)務(wù)范圍非常廣泛，既有狹義的財(cái)產(chǎn)，如房地產(chǎn)等；也有許多不同類別的財(cái)產(chǎn)，即廣義

6、上的財(cái)產(chǎn)，如獲得的好處或未來(lái)的權(quán)利等。具體而言，財(cái)產(chǎn)包括動(dòng)產(chǎn)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、權(quán)利、許可證、期權(quán)、廠房及機(jī)器、不動(dòng)產(chǎn)、藝術(shù)品和珠寶、商譽(yù)，等等。二、ANZPS的演進(jìn) 澳大利亞與新西蘭評(píng)估準(zhǔn)則經(jīng)歷了各自獨(dú)立、聯(lián)合制定以及國(guó)際協(xié)調(diào)三個(gè)發(fā)展階段。 澳大利亞（1998-2006年以前）聯(lián)合制定（2006年）國(guó)際協(xié)調(diào)新西蘭（2006年以前）澳大利亞（1926-1998年以前）新西蘭（2006年以前）澳大利亞與新西蘭評(píng)估準(zhǔn)則的演進(jìn) 1926年英聯(lián)邦評(píng)估師學(xué)會(huì)（澳大利亞評(píng)估師和土地經(jīng)濟(jì)學(xué)家學(xué)會(huì)）1999年、2001年、2004年分別發(fā)布準(zhǔn)則第2版、第3版和第4版1998年更名為澳大利亞財(cái)產(chǎn)學(xué)會(huì)，發(fā)布第1版準(zhǔn)則20

7、06年、2008年API與PINZ聯(lián)合發(fā)布第5版、第6版2012年API與PINZ聯(lián)合發(fā)布第7版1932年成立全國(guó)委員會(huì)第二節(jié) ANZPS的重要概念及框架結(jié)構(gòu)一、ANZPS的定義及其重要概念二、ANZPS的框架結(jié)構(gòu)ANZPS同時(shí)涵蓋了兩國(guó)財(cái)產(chǎn)學(xué)會(huì)共同認(rèn)可的準(zhǔn)則、各自獨(dú)有的準(zhǔn)則以及國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則，其內(nèi)容結(jié)構(gòu)遠(yuǎn)比一個(gè)國(guó)家或者組織制定的評(píng)估準(zhǔn)則復(fù)雜，其內(nèi)容結(jié)構(gòu)可歸納為職業(yè)道德準(zhǔn)則和行為規(guī)范、國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則2007、實(shí)踐準(zhǔn)則、評(píng)估指南、房地產(chǎn)評(píng)估指南、業(yè)務(wù)重點(diǎn)、客戶關(guān)注、評(píng)估備考等8個(gè)部分，職業(yè)道德準(zhǔn)則和行為規(guī)范、實(shí)踐準(zhǔn)則、評(píng)估指南是其核心內(nèi)容。二、ANZPS的框架結(jié)構(gòu)財(cái)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則簡(jiǎn)介前言IVSC評(píng)估準(zhǔn)則

8、2007API職業(yè)行為守則職業(yè)道德準(zhǔn)則和行為規(guī)范PINZ職業(yè)道德PINZ職業(yè)行為守則IVSC評(píng)估準(zhǔn)則2007澳大利亞財(cái)產(chǎn)學(xué)會(huì)與新西蘭財(cái)產(chǎn)學(xué)會(huì)介紹財(cái)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則手冊(cè)評(píng)估實(shí)踐準(zhǔn)則與指南的開(kāi)發(fā)API & PINZ 實(shí)踐準(zhǔn)則API & PINZ評(píng)估指南API評(píng)估指南PINZ評(píng)估指南API & PINZ房地產(chǎn)評(píng)估指南API房地產(chǎn)指南PINZ房地產(chǎn)指南AVGN 1用于澳大利亞的財(cái)務(wù)報(bào)告估值A(chǔ)VGN 2以保險(xiǎn)為目的的評(píng)估（已被ANZVGN13所取代）ANZPS1 以強(qiáng)制收購(gòu)為目的的評(píng)估ANZVGN 1房地產(chǎn)評(píng)估程序ANZVGN 2抵押貸款安全目的的估值A(chǔ)NZVGN 3抵押貸款安全的目的估值（拍賣）ANZVGN

9、 4基于評(píng)級(jí)和稅收的估值A(chǔ)NZVGN 5基于強(qiáng)制收購(gòu)的估值A(chǔ)NZVGN 6住宿酒店估值A(chǔ)NZVGN 7公司財(cái)產(chǎn)所有權(quán)結(jié)構(gòu)局部利益估值NZVGN 1用于新西蘭的財(cái)務(wù)報(bào)告估值NZVGN 2以保險(xiǎn)為目的的評(píng)估（已被ANZVGN13所取代）NZVGN 3建筑和房屋在房屋建成或以前空置的新房子的估價(jià)ANZRPGN 1免責(zé)條款和資格聲明。ANZRPGN 2作為專家證人，提倡者或仲裁員。ANZRPGN 3租賃優(yōu)惠。 ANZRPGN 4測(cè)量方法。ANZRPGN 5可行性研究。ARPGN 1土地污染問(wèn)題 ARPGN 2土地所有權(quán)的問(wèn)題NZRPGN 1污染土地估價(jià)NZRPGN 2未注冊(cè)估價(jià)師編制估價(jià)報(bào)告的會(huì)簽AN

10、ZVGN 8用于提供文件的估值A(chǔ)NZVGN 9租金價(jià)值評(píng)估ANZVGN 10農(nóng)業(yè)財(cái)產(chǎn)估值A(chǔ)NZVGN 11自存儲(chǔ)財(cái)產(chǎn)評(píng)估ANZVGN 12廠房設(shè)備評(píng)估ANZVGN 13以保險(xiǎn)為目的的評(píng)估ANZRPGN 6盡職調(diào)查。ANZRPGN 7財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)管理 ANZRPGN 8制備的財(cái)產(chǎn)出售ANZRPGN 9物業(yè)開(kāi)發(fā)管理和“聘用”ANZRPGN 10租賃代理服務(wù)客戶關(guān)注價(jià)值形式業(yè)務(wù)重點(diǎn)索引刪除業(yè)務(wù)重點(diǎn)專業(yè)活動(dòng) 報(bào)告，內(nèi)容和編輯財(cái)產(chǎn)行動(dòng)計(jì)劃 CPD要求，活動(dòng)的策劃者和記錄者客戶關(guān)注API、PINZ成員提供的服務(wù)類型指導(dǎo)評(píng)估師住宅的桌面評(píng)估咨詢注意反饋給API及PINZ成員和/或API / PINZ住宅產(chǎn)權(quán)評(píng)估

11、和安全 附屬單據(jù)對(duì)價(jià)值形式的限制評(píng)估受限備忘錄 索引刪除的內(nèi)容API年度CPD記錄API和PINZ辦公室聯(lián)系信息第三節(jié) 澳大利亞與新西蘭資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的主要內(nèi)容 一、職業(yè)行為守則（一）API職業(yè)行為守則（二）PINZ職業(yè)道德及職業(yè)行為守則二、IVSC評(píng)估準(zhǔn)則2007三、API & PINZ實(shí)踐準(zhǔn)則四、API & PINZ評(píng)估指南（一）ANZVGN 5基于強(qiáng)制收購(gòu)的估值（二）ANZVGN 10農(nóng)業(yè)財(cái)產(chǎn)估值五、API & PINZ房地產(chǎn)評(píng)估指南（一）API & PINZ房地產(chǎn)評(píng)估指南（二）API房地產(chǎn)評(píng)估指南 ARPGN 1土地污染問(wèn)題關(guān)于土地污染評(píng)估問(wèn)題，澳大利亞和新西蘭分別制定了各自的土地污染評(píng)

12、估準(zhǔn)則。（一）準(zhǔn)則框架ARPGN 1由引言、污染類型和案例、確定和量化污染、修復(fù)實(shí)踐與技術(shù)、對(duì)價(jià)值的影響、貸款的潛在問(wèn)題、立法、賠償保險(xiǎn)、GST謹(jǐn)慎等9章構(gòu)成，為評(píng)估師執(zhí)行土地污染問(wèn)題的評(píng)估提供了系統(tǒng)的指導(dǎo)與方法。 指南后附錄了聯(lián)合國(guó)危險(xiǎn)類別、潛在的污染活動(dòng)和產(chǎn)業(yè)及土地用途、建議的環(huán)境量表、樣品環(huán)境資產(chǎn)負(fù)債表、瑕疵評(píng)估方法、澳大利亞的環(huán)境立法等內(nèi)容。第1章 總則 1.1 目的。本指南的目的在于對(duì)土地污染的信息、存在的問(wèn)題和解決的方法做簡(jiǎn)要概述。協(xié)會(huì)建議，該協(xié)會(huì)成員可以將其作為評(píng)估和報(bào)告被污染、污染狀況未知或不明確的土地時(shí)的一項(xiàng)指南。其中包括土地效益的提高、結(jié)構(gòu)的改善和產(chǎn)能的增加。1.2指南的地

13、位。指南收錄一些已經(jīng)被認(rèn)可的“良好實(shí)踐”，因此，如果運(yùn)用得當(dāng)?shù)脑挘瑢?huì)為評(píng)估工作提供專業(yè)支持（盡管這不應(yīng)該被假定）。雖然他們不是強(qiáng)制性的，但他們很可能作為成員工作水平的一個(gè)衡量標(biāo)準(zhǔn)。他們是資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則不可分割的一部分。1.3指南的范圍。本指南適用于成員報(bào)告財(cái)產(chǎn)，同時(shí)它涉及到許多關(guān)于環(huán)境污染以及其對(duì)土地價(jià)值和市場(chǎng)流動(dòng)性存在潛在影響的例子。它提供和規(guī)范了一般概念和關(guān)注點(diǎn)，并提出被認(rèn)為有可取之處的方法。它不旨在提供成員應(yīng)以何種方式處理這些問(wèn)題的一個(gè)明確范圍。許多土地污染問(wèn)題界定不清且涉及復(fù)雜或未決事項(xiàng)。關(guān)于受污染土地評(píng)估的公式化方法沒(méi)有得到充分的發(fā)展。適當(dāng)?shù)某绦驎?huì)根據(jù)每個(gè)屬性值或者評(píng)估的情況而有所不

14、同。成員應(yīng)該運(yùn)用自己的技能和判斷力，并將掌握的相關(guān)信息運(yùn)用到自己的評(píng)估實(shí)踐中。本指南應(yīng)與其他總體或直接適用于資產(chǎn)類型、目的或者所涉及事項(xiàng)的指南和實(shí)踐標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合使用。1.4國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則。本指南承認(rèn)由國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)制定的國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則，其目的是與這些準(zhǔn)則中的概念和定義保持一致，但是，可能存在為了反映澳大利亞和新西蘭的法律和實(shí)踐而偏離國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)的準(zhǔn)則的情況。1.5會(huì)員參與。會(huì)員在本指南和在此處所提到的局限性的協(xié)助下，對(duì)有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估和產(chǎn)權(quán)問(wèn)題能夠提供適當(dāng)?shù)膶I(yè)意見(jiàn)。1.6市場(chǎng)更清晰。在一般公眾提高環(huán)保意識(shí)，環(huán)境保護(hù)法規(guī)，污染和土地污染相關(guān)的訴訟，以及使財(cái)產(chǎn)使用者直接或間接受到財(cái)物損失的事件中，

15、市場(chǎng)更加意識(shí)到化學(xué)、輻射、噪聲和其他空氣污染物對(duì)地下水、土壤和整體環(huán)境的潛在不利影響。市場(chǎng)反應(yīng)過(guò)度，價(jià)格可能被人為壓低。此外，關(guān)于一個(gè)特定污染物有限的信息，將會(huì)對(duì)價(jià)值造成二次“污染（stigma）”。相反，市場(chǎng)似乎越來(lái)越意識(shí)到被污染的屬性可以被兌換，并重建為可行資產(chǎn)（viable assets）。1.7對(duì)商業(yè)影響的意見(jiàn)。無(wú)論是顧客，供應(yīng)商，采購(gòu)商，金融機(jī)構(gòu)，接收機(jī)經(jīng)理（receiver-managers），或大或小財(cái)產(chǎn)組合的持有人等，這些客戶（不管是不是財(cái)產(chǎn)所有者）往往會(huì)向機(jī)構(gòu)成員尋求關(guān)于土地污染如何影響他們的財(cái)務(wù)安全和資產(chǎn)價(jià)值的建議和指導(dǎo)。雖然成員不能也不應(yīng)當(dāng)促使自己成為完全能夠代表客戶測(cè)量

16、、記錄和提供詳細(xì)的科學(xué)建議的機(jī)構(gòu)，但是他們能夠在某種程度上對(duì)客戶提供關(guān)于懷疑或明顯污染的商業(yè)影響的建議。1.8待進(jìn)一步調(diào)查的問(wèn)題。機(jī)構(gòu)會(huì)員應(yīng)當(dāng)在這些問(wèn)題上給予合理的關(guān)注。想通過(guò)增加一個(gè)免責(zé)聲明稱該財(cái)產(chǎn)已被評(píng)估或者稱“不考慮存在污染的問(wèn)題”以試圖來(lái)減輕自己責(zé)任的會(huì)員，并沒(méi)有給顧客提供其所期望的最佳實(shí)踐水平，也可能無(wú)法滿足法院要求的實(shí)踐標(biāo)準(zhǔn)。因此，協(xié)會(huì)要求其成員對(duì)污染方面知識(shí)、與此主題相關(guān)的法律和法規(guī)以及他們對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響具有充分的知識(shí)儲(chǔ)備，以滿足上述準(zhǔn)則的要求。這涉及會(huì)員資格的問(wèn)題，在適當(dāng)?shù)那闆r下，會(huì)員應(yīng)當(dāng)正確告知客戶存在的潛在問(wèn)題，即使這些問(wèn)題可能需要通過(guò)自己的進(jìn)一步的調(diào)查，從而實(shí)踐會(huì)員的專

17、業(yè)義務(wù)。1.9影響各種類型財(cái)產(chǎn)。會(huì)員幾乎不會(huì)在沒(méi)有掌握足夠的信息或證據(jù)的情況下，就完全排除土地污染這種可能性。他們會(huì)通過(guò)仔細(xì)的研究和觀察，對(duì)有關(guān)涉嫌污染和對(duì)資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值存在潛在影響的事項(xiàng)提供建議。環(huán)境污染將會(huì)影響各種類型的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)對(duì)所有財(cái)產(chǎn)評(píng)估進(jìn)行考慮。1.10污染場(chǎng)地的定義。根據(jù)澳大利亞和新西蘭環(huán)境和自然保護(hù)委員會(huì)、國(guó)家衛(wèi)生和醫(yī)學(xué)研究委員會(huì)規(guī)定，污染場(chǎng)地是指發(fā)生有害物質(zhì)濃度高于背景值，并在評(píng)估結(jié)果表明，它構(gòu)成或可能構(gòu)成即時(shí)或長(zhǎng)期對(duì)人類健康或環(huán)境危害情況。鼓勵(lì)積極培育對(duì)污染有識(shí)別和治理能力的專業(yè)顧問(wèn)組成的專業(yè)協(xié)會(huì)。 第2章 污染類型和案例 2.1范圍廣泛。潛在環(huán)境污染物范圍廣泛，有液體、固體

18、化學(xué)腐蝕性氣體和放射性物質(zhì)。2.2物理污染物。每種污染物，必須考慮其潛在的物理和非物理的影響。物理污染物，包括石棉，烴類，鉛，汞，砷，氰化物，農(nóng)藥，但并不限于這些物質(zhì)。礦業(yè)副產(chǎn)品包括營(yíng)養(yǎng)物質(zhì)和砷化合物。未爆炸條例（Unexploded ordinances）是前國(guó)防力量土地上的另一個(gè)環(huán)境難題。有機(jī)化合物如甲醛是問(wèn)題資源。使用煤發(fā)電的發(fā)電廠產(chǎn)生的煤焦油，石棉或印刷電路板，可引起毒性問(wèn)題。他們都只不過(guò)是一些例子。2.3非物理污染物。這些污染物包括無(wú)形的、非物理物質(zhì)。然而，它們應(yīng)當(dāng)被視為真實(shí)的物理污染物。一個(gè)典型的問(wèn)題可能是輻射的形式，強(qiáng)烈的無(wú)線電波傳輸，過(guò)多的熱量。2.4氡。氡是一種天然存在的放射

19、性氣體，大約一半的曝光是由這種氣體負(fù)責(zé)的，在背景輻射下，這是不可避免的。吸入氡及其衰變產(chǎn)物會(huì)增加患肺癌的風(fēng)險(xiǎn)。氡氣源于在地下特定的放射性物質(zhì)，在小范圍內(nèi)，來(lái)源于建筑材料。它分散在露天中，但是在通風(fēng)不良的地下室和洞穴一樣的空間分布水平就會(huì)升高，即使還沒(méi)有發(fā)現(xiàn)這樣的濃度水平將會(huì)對(duì)澳大利亞人的健康造成危害。2.5在家庭內(nèi)部環(huán)境的毒素。這些毒素包含一長(zhǎng)串的物質(zhì)，包括殺蟲(chóng)劑，鉛基油漆，木材防腐劑，上光劑，除草劑，漂白劑和其他許多物質(zhì)。某些相關(guān)木材或者用于家庭保溫、家具和配件的生產(chǎn)材料可能會(huì)釋放甲醛或其他影響一些人健康問(wèn)題的防腐劑。（這些家庭的許多毒素不是長(zhǎng)時(shí)間的，而是短暫的，通過(guò)相對(duì)較低的成本手段就可能

20、消除。）除非在特定情況下，如在商業(yè)行為中使用這些產(chǎn)品，國(guó)內(nèi)出的估值報(bào)告會(huì)認(rèn)為含量是過(guò)度的。2.6清單和有害物質(zhì)定義的改變。列表和物質(zhì)特性構(gòu)成了危險(xiǎn)廢物，當(dāng)新的信息變得可用的時(shí)候，大量的物質(zhì)被認(rèn)為經(jīng)常發(fā)生有害的改變。來(lái)自國(guó)家或地方環(huán)境機(jī)構(gòu)的信息往往是可用的。附錄1和2提供了初步名單。在澳大利亞和新西蘭為污染評(píng)估和管理提供指南的網(wǎng)站上也包含了大量的列表。2.7與環(huán)境相關(guān)的法院案例。與環(huán)境相關(guān)的訴訟案件，特別是聯(lián)邦法院，如果根據(jù)以往的活動(dòng)或管理建立新的區(qū)域進(jìn)行判斷的話，將會(huì)對(duì)價(jià)值產(chǎn)生潛在影響。這種情況下，法律可以對(duì)存在疑問(wèn)的地方進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)查。 第3章 確定和量化污染 3.1可能污染的信息。土地可能

21、污染的信息對(duì)土地行業(yè)是至關(guān)重要的。此類信息的兩個(gè)主要來(lái)源是歷史土地利用的調(diào)查和由環(huán)境工程師/審核員進(jìn)行的環(huán)境污染科學(xué)調(diào)查。調(diào)查一般分三個(gè)階段：第1階段：土地初步勘測(cè)。第1階段是對(duì)在土地上的任何污染進(jìn)行初步評(píng)估。它包括以下步驟：調(diào)查土地歷史；現(xiàn)場(chǎng)物理性檢查；基本的取樣和分析，以確定是否存在污染；編寫(xiě)一份報(bào)告。第2階段：詳細(xì)的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。如果第1階段的調(diào)查結(jié)果顯示需要進(jìn)一步調(diào)查，則進(jìn)行詳細(xì)的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查來(lái)評(píng)估：各種污染物的濃度；修復(fù)土地體積；滲濾及流動(dòng)性污染物；地下水污染；異地遷移污染物的可能性。第3階段：健康、環(huán)境評(píng)估以及整治計(jì)劃的確定。根據(jù)第2階段調(diào)查結(jié)果提供的信息來(lái)確定污染物在現(xiàn)有和預(yù)期的土地用途

22、上潛在的“人類接觸和對(duì)環(huán)境的影響。”如果預(yù)期的使用會(huì)對(duì)環(huán)境造成不可接受的影響，則需要根據(jù)條件實(shí)施部分或全面整治，或其他土地污染的管理戰(zhàn)略。衛(wèi)生和環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估必須進(jìn)行，網(wǎng)站專項(xiàng)整治計(jì)劃也須有所準(zhǔn)備。3.2第1階段調(diào)查：背景研究與歷史性土地的用途。以前的所有者和員工是了解財(cái)產(chǎn)歷史的一個(gè)很好的信息來(lái)源。地方議會(huì)可以提供關(guān)于土地的一些更突出的豐富信息，標(biāo)題搜索可以提供一些以前使用的信息。許多州政府的航拍照片，可以幫助確定一些以前的用途。政府部門(mén)，如涉及采礦、公共供水、環(huán)境和健康，他們有規(guī)范的記錄和其他有用信息。3.3尋找跡象。如果不是目前使用，找到能說(shuō)明以前使用的跡象是重要的，這可能導(dǎo)致或者引起某種形

23、式的污染。由于土地歷史的編制，需要有一個(gè)完整的詳細(xì)的現(xiàn)場(chǎng)檢查。經(jīng)常有一些有非議的土地，它們可能存在某些形式的污染跡象。會(huì)員應(yīng)查看混亂或彩色的土壤，混亂的植被，化學(xué)容器的存在，或化學(xué)氣味，并查看地表水的質(zhì)量。此外，表層土壤或填土可能已經(jīng)從其他位置被引入到土地里。異地源污染的可能性也應(yīng)考慮。3.4成員的角色。會(huì)員應(yīng)該知道，對(duì)于合理的現(xiàn)場(chǎng)檢查和詢問(wèn)有關(guān)當(dāng)局，發(fā)現(xiàn)污染的檢測(cè)和初步鑒定以及隨后的報(bào)告，他們的角色和專業(yè)知識(shí)都是有限的。詳細(xì)確定污染量化應(yīng)該留給那些在這一領(lǐng)域的專業(yè)人士。然而，當(dāng)提供信息給會(huì)員時(shí)，應(yīng)該給客戶提供一份來(lái)源聲明（無(wú)論是鄰居，前雇主或環(huán)境專家）和適當(dāng)?shù)馁Y格認(rèn)證。3.5污染場(chǎng)地注冊(cè)。一

24、些國(guó)家編輯由國(guó)家有關(guān)環(huán)保機(jī)關(guān)維護(hù)的，供公眾查閱的受污染場(chǎng)地注冊(cè)簿。如果會(huì)員發(fā)現(xiàn)或懷疑一個(gè)場(chǎng)所可能是被污染的，則應(yīng)當(dāng)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，檢查污染場(chǎng)地注冊(cè)簿時(shí)保持謹(jǐn)慎態(tài)度。這將有助于為會(huì)員的客戶提供有用的信息，從而提高了提供的服務(wù)水平和履行會(huì)員的專業(yè)義務(wù)。成員不能過(guò)度依賴這些注冊(cè)簿，因?yàn)樗麄儾⒉辉敱M，尤其是在這些國(guó)家，他們沒(méi)有正式通過(guò)立法要求。不在注冊(cè)簿上不能被用來(lái)說(shuō)明場(chǎng)所并沒(méi)有受到污染。即使在缺少受污染場(chǎng)地的注冊(cè)簿，環(huán)境部人員仍將提供一些場(chǎng)所的有關(guān)資料。3.6潛在的或現(xiàn)行的污染問(wèn)題。會(huì)員為了提供估值或其他報(bào)告為目的的財(cái)產(chǎn)檢查，應(yīng)注意任何財(cái)產(chǎn)場(chǎng)所潛在污染。就此而言，在檢查過(guò)程中，會(huì)員應(yīng)試圖從現(xiàn)場(chǎng)觀察中找

25、出任何潛在或現(xiàn)行的污染問(wèn)題，相應(yīng)地進(jìn)行報(bào)告，并在適當(dāng)情況下進(jìn)一步征求專家的意見(jiàn)。其它場(chǎng)所，最初應(yīng)考慮的因素，包括場(chǎng)所的布局和輪廓，倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，地質(zhì)，水景及可能會(huì)影響到土地附近發(fā)展的因素。3.7具有合適資格的專家出具的報(bào)告。第1階段的調(diào)查。由合格的專家提供關(guān)于財(cái)產(chǎn)場(chǎng)所的歷史報(bào)告，解決了以下問(wèn)題：現(xiàn)在和過(guò)去的土地用途；在場(chǎng)所進(jìn)行過(guò)的事件和/或活動(dòng)；在該處附近進(jìn)行的主要工藝和/或活動(dòng)；場(chǎng)所中每個(gè)進(jìn)程和/或活動(dòng)的位置；每個(gè)進(jìn)程和/或活動(dòng)的持續(xù)時(shí)間；廢物處置活動(dòng)；污染源和污水遷移途徑；地下水池的存在和目的；有害物質(zhì)泄漏的跡象。第2階段的調(diào)查。在進(jìn)行調(diào)查和檢查，如果會(huì)員認(rèn)為或者懷疑場(chǎng)所面臨著污染的威脅，這種威

26、脅可能導(dǎo)致場(chǎng)所在未來(lái)的使用受到限制或妨礙了其金融環(huán)境因素，會(huì)員有義務(wù)建議客戶從適當(dāng)?shù)暮细竦膶I(yè)人士那尋求更詳細(xì)的建議。這樣的建議應(yīng)該在本場(chǎng)所考慮到當(dāng)前和未來(lái)的使用中形成。由一家專業(yè)環(huán)境工程師或科學(xué)家或其他符合資格的專家進(jìn)行第2階段的調(diào)查，可能包括以下一些或全部：歷史土地利用現(xiàn)狀調(diào)查；環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)清單；特殊污染物的評(píng)價(jià)，如石棉，PCB，酸，毒物比如砷，放射性核素；遙感調(diào)查；現(xiàn)場(chǎng)有毒氣體的鑒定；地表土壤、水的采樣和實(shí)驗(yàn)室分析結(jié)果；子表面（sub-surface）土壤采樣和實(shí)驗(yàn)室分析；地下水采樣和實(shí)驗(yàn)室分析；污染物指定位置的計(jì)劃；健康和安全計(jì)劃。調(diào)查包括，根據(jù)一個(gè)場(chǎng)所特定目的或特定條件下，污染是否已經(jīng)達(dá)

27、到了行動(dòng)水平，在這種水平下補(bǔ)救或降低風(fēng)險(xiǎn)水平的建議是必要的。第3階段的調(diào)查。隨后，對(duì)于指定環(huán)境顧問(wèn)進(jìn)入顧問(wèn)的第三階段是必要的，包括現(xiàn)場(chǎng)表征，包含成本估計(jì)的補(bǔ)救行動(dòng)計(jì)劃的制備，監(jiān)管機(jī)構(gòu)談判的行為，修復(fù)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，持續(xù)管理，適合未來(lái)監(jiān)測(cè)安排的發(fā)展。3.8專家參加與否。會(huì)員應(yīng)意識(shí)到第1階段調(diào)查的過(guò)程中，已經(jīng)足以向客戶建議需要具備適當(dāng)資格的專家參與的因素。會(huì)員還應(yīng)考慮，在最終報(bào)告中可能會(huì)也可能不會(huì)被使用，但仍會(huì)作為一個(gè)的已經(jīng)考慮潛在污染而得出評(píng)估值的一項(xiàng)詳細(xì)記錄。3.9不是專家。在現(xiàn)場(chǎng)或其他污染的問(wèn)題上，會(huì)員不應(yīng)該把自己看作一個(gè)專家。3.10詳細(xì)資料無(wú)法獲得的環(huán)境污染調(diào)查的建議。最終，只有通過(guò)科學(xué)的測(cè)

28、試，受污染的程度才能進(jìn)行驗(yàn)證。這種測(cè)試既昂貴又費(fèi)時(shí)，且本身并不能提供不存在污染的肯定保證。凡被懷疑受到污染的，無(wú)法獲得詳細(xì)信息的，會(huì)員應(yīng)評(píng)估財(cái)產(chǎn)沒(méi)有污染的基礎(chǔ)，和一些污染可能是存在的，并且價(jià)值可能會(huì)受到影響。 第4章 修復(fù)實(shí)踐與技術(shù) 4.1快速變更的整治技術(shù)。財(cái)產(chǎn)環(huán)境污染的整治實(shí)踐不斷變化。由專業(yè)人員和建立立法標(biāo)準(zhǔn)的人不斷更新技術(shù)，建立新標(biāo)準(zhǔn)。4.2整治定義。整治定義為一種試圖減少被各種措施和方法污染的土壤，地下水，飲用水和建筑物污染的程度。注意整治包括減輕污染的措施，這種措施并不是用“清除”技術(shù)摧毀或移除污染。4.3對(duì)價(jià)值的影響。整治和清理對(duì)價(jià)值的影響主要取決于以下因素：現(xiàn)場(chǎng)污染，有效的EP

29、A，花費(fèi)時(shí)間，需要進(jìn)一步的分析和檢測(cè)可以更好的開(kāi)發(fā)利用土地。按照制定的計(jì)劃整治的風(fēng)險(xiǎn)也要考慮。4.4整治技術(shù)。整治技術(shù)包括從現(xiàn)場(chǎng)去除受污染的土壤，提取和風(fēng)干污染表層泥土的烴，抽出污染的地下水或者將其化學(xué)中和。使用石灰等各種措施。去除污染土壤的一個(gè)難題是地方當(dāng)局不愿意去除污染土壤。 4.5新技術(shù)。新技術(shù)的應(yīng)用可以潛在地減少污染對(duì)財(cái)產(chǎn)及其價(jià)值的負(fù)面影響。然而，因?yàn)樵谔幚硗寥牢廴?、有毒廢物、化學(xué)品難度較大，所以清理成本仍然高。各會(huì)員應(yīng)該關(guān)注相關(guān)技術(shù)的進(jìn)展，ANZECC / NHMRC指出了（注5）一個(gè)污染場(chǎng)地管理方法，指出根據(jù)實(shí)際土地使用整治。這種意識(shí)將告知會(huì)員污染地的潛在風(fēng)險(xiǎn)，并提醒他們需要向?qū)＜?/p>

30、尋求信息。然而，正如前面提到的，會(huì)員應(yīng)避免讓他們提供專業(yè)知識(shí)以外的建議。4.6清理方法。污染源的去除有不同的方法。常見(jiàn)的有：（1）現(xiàn)場(chǎng)處理。污染物被破壞或分解同時(shí)土壤保持原樣，如生物修復(fù)，土地耕種，垂直混合和化學(xué)固定。（2）非現(xiàn)場(chǎng)處理。從現(xiàn)場(chǎng)挖掘、去除受污染的土壤，帶到別處處理，如高溫焚燒，土壤洗滌，熱吸收，根據(jù)顆粒大小分離，化學(xué)處理堿催化脫氯（BCD），球磨機(jī)粉碎和超臨界流體萃取。（3）非現(xiàn)場(chǎng)處置。在垃圾填埋場(chǎng)處理從處置現(xiàn)場(chǎng)挖掘和去除受污染土壤是一個(gè)有爭(zhēng)議的問(wèn)題，當(dāng)局不太可能會(huì)批準(zhǔn)公共道路運(yùn)輸受污染土壤這種整治方法。（4）控制現(xiàn)場(chǎng)。該方法是就地保存受污染土壤，限制接近，防止某些方式泄漏，如封

31、裝蓋（注6）。除了以上，回收利用也是一種可以接受的整治方法，如回收溴化銀的銀可用于恢復(fù)照片處理工業(yè)。然而，對(duì)于高價(jià)值產(chǎn)品，這種高回收成本方法才是可行的。 第5章 對(duì)價(jià)值的影響：成本影響的廣大地區(qū) 5.1責(zé)任方。根據(jù)相關(guān)法律，通常是責(zé)任方承擔(dān)污染物的清理費(fèi)用。當(dāng)責(zé)任無(wú)法確定時(shí)，通常是由所有者承擔(dān)。會(huì)員根據(jù)相關(guān)法律確定責(zé)任方和職責(zé)鏈。5.2現(xiàn)在和未來(lái)的實(shí)用性效果。整理費(fèi)用可以很小，小到支出對(duì)價(jià)值影響不大，嚴(yán)重的情況下，財(cái)產(chǎn)是無(wú)用的或可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)是無(wú)用的，則有必要減少高昂的成本。財(cái)產(chǎn)當(dāng)前和未來(lái)的實(shí)用性的污染程度應(yīng)當(dāng)在評(píng)估前量化。由于專家參與評(píng)估工作，對(duì)于污染的程度和整治成本，會(huì)員不要自己去估計(jì)。5.

32、3初始調(diào)查費(fèi)用。最初環(huán)境污染成本是發(fā)現(xiàn)任何問(wèn)題所發(fā)生的費(fèi)用。5.4補(bǔ)救成本。對(duì)某一問(wèn)題的整治成本不能低估或高估。例如，財(cái)產(chǎn)可以帶來(lái)收入而整治費(fèi)用也在提高。在某些情況下，這些成本可能被攤銷而不是作為一次性成本。5.5清理成本。解決污染問(wèn)題的成本包括所有清理相關(guān)費(fèi)用。這些費(fèi)用包括物理清理，監(jiān)測(cè)的補(bǔ)救措施，法律費(fèi)用和固定費(fèi)用。費(fèi)用也可能涉及資本改善，高效、低污染的系統(tǒng)提高了剩余財(cái)產(chǎn)價(jià)值。5.6開(kāi)發(fā)和維護(hù)的成本信息文件。會(huì)員可開(kāi)發(fā)和維護(hù)清理成本信息的文件。但該信息不可以給客戶詳細(xì)的環(huán)境建議或成本估計(jì)。專家應(yīng)該牢記這一點(diǎn)。5.7物理清理費(fèi)用或整治成本。這可能涉及到許多技術(shù)，如簡(jiǎn)單的移除和更換污染的土壤（

33、找到一個(gè)放污染材料的地方往往是很難的），用泵抽取地下水中的有害化學(xué)物質(zhì)，或隔離和永久密封污染物。在某些情況下用特殊化學(xué)品中和污染物是可能的。環(huán)境工程師和其他專家可以提供補(bǔ)救工作或減少整治風(fēng)險(xiǎn)，并估計(jì)承擔(dān)這項(xiàng)工作的成本。5.8訴訟費(fèi)用。污染物的訴訟費(fèi)用是解決問(wèn)題的部分成本。對(duì)每一個(gè)特定的財(cái)產(chǎn)情況這些法律費(fèi)用的程度會(huì)有所不同。會(huì)員應(yīng)在報(bào)告中記錄這些費(fèi)用，并說(shuō)明這是由專家報(bào)告得到的。訴訟或未決訴訟可能會(huì)影響市場(chǎng)化價(jià)值或進(jìn)一步減少潛在買(mǎi)家數(shù)。另外，會(huì)員應(yīng)當(dāng)用應(yīng)急圖表示這些影響。應(yīng)急圖由環(huán)境專家根據(jù)律師研究估計(jì)得出。5.9持續(xù)成本。這些成本往往在清理后得到的。此外，清理后實(shí)際或潛在的風(fēng)險(xiǎn)可能導(dǎo)致更高的保

34、險(xiǎn)費(fèi)用。會(huì)員應(yīng)當(dāng)從環(huán)保專家得到持續(xù)的成本費(fèi)用數(shù)據(jù)，并確保這些成本在設(shè)備或改進(jìn)生活或修復(fù)期中產(chǎn)生。5.10間接損失。這些包括那些在清理過(guò)程中或清理后導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)收入的減少。例如，住戶無(wú)法在出租房里去除油漆。另一個(gè)例子是如果工廠因有毒污染不能使用，將會(huì)產(chǎn)生額外費(fèi)用，并導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)收益的變化。由于整治的需要而導(dǎo)致發(fā)展的停滯而引起的持有成本，是另一種形式的間接成本。5.11融資。金融機(jī)構(gòu)運(yùn)用更保守的貨幣政策將導(dǎo)致不利的影響。（評(píng)估人員有責(zé)任確保抵押貸款的客戶足夠了解污染風(fēng)險(xiǎn)）5.12賠償協(xié)定。一些賠償協(xié)議，規(guī)定了賣方有責(zé)任對(duì)環(huán)境污染造成的當(dāng)前和未來(lái)成本負(fù)責(zé)。從市場(chǎng)的角度來(lái)看，銷售情況，銷售價(jià)格將需要被打折扣。

35、會(huì)員可以建立查詢賠償程度的系統(tǒng)。5.13污名。這是一種無(wú)形的因素，它可能不是衡量成本的標(biāo)尺，但它可能對(duì)市場(chǎng)價(jià)值造成影響。5.14市場(chǎng)觀念。市場(chǎng)可以存在的原因：現(xiàn)有或?qū)?lái)對(duì)場(chǎng)所使用的不確定性；與整治相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)；完全“治愈”的場(chǎng)所是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的；關(guān)注潛在清理費(fèi)用；以前場(chǎng)所使用產(chǎn)生的偏見(jiàn)；替代場(chǎng)所使用限制；立法問(wèn)題影響污染的場(chǎng)所；未來(lái)融資和市場(chǎng)化困難；公共責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。整治和清理使財(cái)產(chǎn)不理想。財(cái)產(chǎn)被污染，盡管存在可用的信息，清理已經(jīng)發(fā)生，市場(chǎng)值還會(huì)受到較大影響。5.15效果不成比例。價(jià)值影響與整治成本不成比例。土地污染造成的市場(chǎng)價(jià)值損失的主要原因有三大類：成本和整治風(fēng)險(xiǎn)，法律和監(jiān)管成本；公眾責(zé)任；污名（影

36、響銷售和按揭證券的適用性）。5.16污染物不一定減少價(jià)值。因?yàn)閷W(xué)校、工業(yè)要使用土地，污染物存在不一定減少財(cái)產(chǎn)價(jià)值。根據(jù)國(guó)家的法律，還會(huì)繼續(xù)使用沒(méi)有整治的財(cái)產(chǎn)。比如說(shuō)，因?yàn)楹杏卸净衔?，工業(yè)礦庫(kù)可能被限制。但這種化合物是一個(gè)根據(jù)市場(chǎng)需求的工業(yè)過(guò)程的一部分。特殊的許可通常伴隨著這些過(guò)程和財(cái)產(chǎn)可以繼續(xù)使用。在這些情況下會(huì)員報(bào)告評(píng)估值還應(yīng)通知客戶，如果停止使用，評(píng)估可能不同。 第6章 貸款的潛在問(wèn)題 6.1貸款人有潛在風(fēng)險(xiǎn)。貸款人因土地污染存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)如下：抵押品的市值損失（財(cái)產(chǎn)）；借款人因?yàn)榍謇碣M(fèi)用，罰款或無(wú)力繼續(xù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，無(wú)力償還貸款；貸款者有責(zé)任跟隨抵押貸款止贖的清理費(fèi)用，進(jìn)入抵押權(quán)人占有財(cái)

37、產(chǎn)，甚至在計(jì)劃安排下行使控制權(quán)。 第7章 立法7.1增加立法。在國(guó)內(nèi)外影響財(cái)產(chǎn)污染和相關(guān)環(huán)境事宜的立法增加。提供的一些相關(guān)法律和協(xié)議的列表是附錄6。7.2澳大利亞環(huán)境保護(hù)當(dāng)局。提供澳大利亞環(huán)保部門(mén)的互聯(lián)網(wǎng)地址的列表是附錄7.17.3某些國(guó)家立法體現(xiàn)“誰(shuí)污染誰(shuí)治理”。代表供應(yīng)商的會(huì)員應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，某些國(guó)家立法的原則，體現(xiàn)在土地污染問(wèn)題，有一個(gè)原則“誰(shuí)污染誰(shuí)治理，這意味著如果一個(gè)供應(yīng)商造成了土地價(jià)值被污染，即使財(cái)產(chǎn)已售出，他們可能無(wú)法避免后續(xù)修復(fù)的責(zé)任。會(huì)員應(yīng)該參考自己的國(guó)家在這方面的立法。未來(lái)的聯(lián)邦法律規(guī)定可能影響責(zé)任問(wèn)題。7.4對(duì)承租人的責(zé)任。出租人可能為承租人無(wú)法支付修復(fù)費(fèi)用或罰款的活動(dòng)負(fù)責(zé)。

38、現(xiàn)在許多租賃所包含的條文，禁止可能導(dǎo)致污染的活動(dòng)。承租人從事可能導(dǎo)致污染的活動(dòng)，應(yīng)評(píng)定為不滿足租賃的規(guī)定。 第8章 賠償保險(xiǎn) 8.1政策例外。會(huì)員應(yīng)該意識(shí)到任何排除在他們的專業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)政策外的相關(guān)污染或特定的污染物。有些政策不提供包括有關(guān)索賠而產(chǎn)生或處理的有關(guān)事宜。例如，很多政策不包括核輻射所產(chǎn)生的索賠責(zé)任。此外，在某種情況下，會(huì)員所涉及的專業(yè)知識(shí)領(lǐng)域不在政策范圍內(nèi)。在這方面，會(huì)員應(yīng)咨詢其專業(yè)補(bǔ)償保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)。 第9章 GST謹(jǐn)慎 自2000年7月1日引入商品及服務(wù)稅，具體法律和/或會(huì)計(jì)建議將需要尋求有關(guān)商品及服務(wù)稅關(guān)于這個(gè)指南的影響。 附錄1：聯(lián)合國(guó)危險(xiǎn)類別 序號(hào)危險(xiǎn)品名稱序號(hào)危險(xiǎn)品名稱序號(hào)危險(xiǎn)

39、品名稱1炸藥7易燃固體13傳染性物質(zhì)2易燃?xì)怏w8易自燃物質(zhì)14放射性物質(zhì)3不易燃/壓縮氣體9潮濕時(shí)釋放易燃?xì)怏w的物質(zhì)15腐蝕性4毒氣10氧化劑16其他危險(xiǎn)物質(zhì)5高度易燃液體11有機(jī)過(guò)氧化物6易燃液體12有毒物質(zhì)（有毒）附錄2：潛在的污染活動(dòng)，產(chǎn)業(yè)和土地用途 序號(hào)潛在的污染活動(dòng)，產(chǎn)業(yè)和土地用途序號(hào)潛在的污染活動(dòng)，產(chǎn)業(yè)和土地用途1屠宰場(chǎng)和動(dòng)物處理廠34碼頭及相關(guān)造船廠，重金屬尤其是三丁基錫1b砷35金屬處理、重金屬2酸/堿廠房及配方36礦產(chǎn)沙轉(zhuǎn)儲(chǔ)3農(nóng)業(yè)活動(dòng)（葡萄園，煙草，羊驟降，市場(chǎng)花園），重金屬37采礦和采掘業(yè)4機(jī)場(chǎng)，從溶劑中清洗過(guò)程,乙烯38彈藥試驗(yàn)和生產(chǎn)基地5氧化鋁精煉廠殘?jiān)幹脜^(qū)、氟化物（

40、大氣排放）39石油生產(chǎn)，處理和儲(chǔ)存6石棉/石棉產(chǎn)品40涂料配方及制造7農(nóng)藥41農(nóng)藥生產(chǎn)和配方8裝瓶廠42藥品生產(chǎn)和配方9啤酒廠，農(nóng)藥，潤(rùn)滑油和潤(rùn)滑脂，地下儲(chǔ)罐43攝影開(kāi)發(fā)，重金屬 - 銀氯是這一過(guò)程的一部分10磚廠44養(yǎng)豬場(chǎng)，農(nóng)藥和重金屬11汽車清障車，油和油脂，TPH和苯系化合物，三氯乙烯溶劑45植物苗圃12水泥工程46廠房或玻璃纖維13墳場(chǎng)47電站14陶瓷作品，重金屬48規(guī)定的廢物處理和存儲(chǔ)設(shè)施15化工生產(chǎn)和配方49印刷電路板制造商，溶劑和膠水 - 揮發(fā)性有機(jī)化合物16煤礦及洗選廠，有機(jī)化合物表面活性劑50物業(yè)地下儲(chǔ)油罐，總石油烴，多環(huán)芳烴，苯系物，溶劑序號(hào)潛在的污染活動(dòng)，產(chǎn)業(yè)和土地用途序

41、號(hào)潛在的污染活動(dòng)，產(chǎn)業(yè)和土地用途17防務(wù)建設(shè)51放射性物質(zhì)的使用或處置18碼頭，油和油脂,YPH和BTEX化合物,TCE(溶劑清洗)、農(nóng)藥、重金屬52鐵路調(diào)車場(chǎng)19鼓翻新工作53研究實(shí)驗(yàn)室，金屬，有機(jī)物，放射性元素20干洗場(chǎng)所，有機(jī)化合物54鋸木廠和木工工程，銅，鉻，砷21電力分布，PCB化合物55廢車場(chǎng)。 TPH，苯系物22電鍍，熱處理物業(yè)，鉻，重金屬56服務(wù)站23乙醇生產(chǎn)廠57污水處理工程24發(fā)動(dòng)機(jī)的工作原理，TPH，BTEX化合物，有機(jī)化合物（與溶劑有關(guān)）58冶煉和精煉25炸藥行業(yè)59煉油廠26化肥生產(chǎn)廠60鞣制及相關(guān)的行業(yè)27煤氣廠61木材處理廠，甲醛，銅，鉻，砷28玻璃制造工程62交

42、通運(yùn)輸/儲(chǔ)存庫(kù)29園藝/果園，OCP OPP農(nóng)藥63輪胎制造和翻新工程，膠 - 揮發(fā)性有機(jī)成分30工業(yè)尾礦池，重金屬，有機(jī)化合物，TPH，苯系物64固體，液體化工，石油，石油或醫(yī)院廢物焚燒，粉碎，儲(chǔ)存，加工，回收或處置廢物處理廠31鋼鐵廠65木材存儲(chǔ)處理。甲醛，銅，鉻，砷32垃圾填埋場(chǎng)，各種可能的污染物66木材處理設(shè)施。甲醛、銅、鉻、砷33石灰工程67木材防腐。甲醛，銅，鉻，砷其他的活動(dòng)，產(chǎn)業(yè)和土地用途1.發(fā)病網(wǎng)站：公路或鐵路溢出，涉及有害物質(zhì)；火災(zāi)涉及危險(xiǎn)物質(zhì)2.農(nóng)業(yè)化學(xué)品及其副產(chǎn)品可能污染的熱點(diǎn)，如噴霧混合，羊和牛排放的氣體；農(nóng)藥處理場(chǎng)所處置 附錄3：建議的環(huán)境量表 以下清單3可能不詳盡，

43、它包括說(shuō)明類型種類，評(píng)估師應(yīng)該意識(shí)到要進(jìn)行財(cái)產(chǎn)檢查。評(píng)估師應(yīng)該鍛煉自己的專業(yè)判斷，決定有關(guān)特定財(cái)產(chǎn)價(jià)值的因素。評(píng)估師對(duì)每個(gè)問(wèn)題應(yīng)當(dāng)進(jìn)行兩個(gè)方面的評(píng)價(jià)說(shuō)明，一是有/無(wú)、N/A及其評(píng)價(jià)說(shuō)明（Y/N N/A Comment）；二是未知（不詳）、N/A及其評(píng)價(jià)說(shuō)明（Unknown N/A Comment）。建議的環(huán)境量表分十個(gè)方面提出問(wèn)題。 （一）有害物質(zhì)的貯存和處置1.財(cái)產(chǎn)里是否有任何桶，罐或其他有害物質(zhì)，如化學(xué)品，殺蟲(chóng)劑，清潔劑，溶劑？2.如果有，是否有漏油，漏氣或排放到地面，桶，罐，有害物質(zhì)的其他持有人的任何跡象？3.觀察地面上是否有任何方面的污漬或死或強(qiáng)調(diào)植被？4.財(cái)產(chǎn)是否有危險(xiǎn)廢物的發(fā)電機(jī)設(shè)

44、施嗎？5.如果財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生危險(xiǎn)廢物，是否出現(xiàn)被監(jiān)控不當(dāng)或?qū)I(yè)危險(xiǎn)廢物處置承包商不專業(yè)的運(yùn)離該財(cái)產(chǎn)？6.如果物業(yè)產(chǎn)生的危險(xiǎn)廢物，它有法定環(huán)保機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，或者是被授權(quán)這樣做嗎？7. 財(cái)產(chǎn)顯示是否有任何坑，池塘，瀉湖（其他一些地方議會(huì)比正常水蓄水池要求）或其他海洋傾倒區(qū)？8.正在使用的財(cái)產(chǎn)放射性產(chǎn)品是否有任何證據(jù)嗎？9.工廠是否出現(xiàn)任何無(wú)收費(fèi)的有化學(xué)氣味，煙霧或霧明顯的空氣排放來(lái)源? 10.工廠是否出現(xiàn)無(wú)任何噪音污染和控制的地方嗎？11.財(cái)產(chǎn)的傳染性廢物（醫(yī)療病理廢物）的來(lái)源是否有任何證據(jù)嗎？12.如果有任何感染性廢棄物來(lái)源，設(shè)施是否有出售不足或功能不正常？13.如果財(cái)產(chǎn)當(dāng)期使用，并沒(méi)有顯現(xiàn)任何上述情況，

45、是否可以事先使用涉及有害物質(zhì)，貯存和處置的土地？14.受污染土地或等值的財(cái)產(chǎn)是否有任何政府登記? 15.由當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)委員會(huì)，衛(wèi)生署或EPA表示財(cái)產(chǎn)受到當(dāng)?shù)丨h(huán)境問(wèn)題，現(xiàn)有或過(guò)去的操作16.現(xiàn)有業(yè)務(wù)是否符合目前的監(jiān)管許可？17.根據(jù)儲(chǔ)存的危險(xiǎn)化學(xué)品，在火災(zāi)或自然災(zāi)害的情況下存儲(chǔ)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，以盡量減少污染？（二）管理控制：危險(xiǎn)廢物1.工廠是否有政策文件，并對(duì)全體員工是可利用的？2. 工廠是否有一項(xiàng)監(jiān)測(cè)和審查環(huán)境控制地方的行動(dòng)計(jì)劃？3. 工廠是否有泄漏，爆炸或打破事件的應(yīng)急預(yù)案和/或程序？4. 執(zhí)照副本和/或注冊(cè)是否是容易的和最新的？5. 驗(yàn)證任何現(xiàn)有訂單的當(dāng)前狀態(tài)6. 驗(yàn)證當(dāng)前審計(jì)狀態(tài)（三）采掘業(yè)1.

46、在正在進(jìn)行的場(chǎng)所上是否有任何采掘業(yè)？ 2. 如果有，是否有可利用的環(huán)境影響報(bào)告書(shū)細(xì)讀？3. 如果有，是否有可供查閱的當(dāng)前發(fā)展審批？ （四）石棉1. 石棉是明顯的財(cái)產(chǎn)嗎？2. 穿過(guò)設(shè)施是否發(fā)現(xiàn)任何明顯石棉天花板，管道，管道，屋頂，鍋爐保溫或結(jié)構(gòu)梁等，易燃，剝落或損壞的證據(jù)？3. 財(cái)產(chǎn)設(shè)施建造是在被禁止使用石棉1980年以前嗎？4. 有進(jìn)行石棉調(diào)查/審計(jì)設(shè)施？5. 調(diào)查是否發(fā)現(xiàn)建筑物含石棉物料? （五）多氯聯(lián)苯（PCBs）1. 電氣設(shè)備（變壓器，電容器等）是否含有多氯聯(lián)苯（PCBs）？2. 如果目前的財(cái)產(chǎn)含有多氯聯(lián)苯的電氣設(shè)備，是否有泄漏或設(shè)備附近有泄漏在地面上的證據(jù)嗎？（六）地下儲(chǔ)油罐（USTS

47、）1. 地下儲(chǔ)油罐（USTS）是否含有石油產(chǎn)品或危險(xiǎn)化學(xué)品？2. 如果財(cái)產(chǎn)中存在地下儲(chǔ)油罐，油罐上是否裝有檢漏設(shè)備或二次圍堵系統(tǒng)？3. 他們是否進(jìn)行泄漏測(cè)試？4. 以前是否有過(guò)的泄漏事故，泄漏或排放? 5. 是否有業(yè)主或承租人對(duì)有關(guān)地下儲(chǔ)油罐進(jìn)行任何環(huán)境審核？6. 是否有適當(dāng)?shù)牡怯洷砀裉峤坏街付ǖ谋O(jiān)管部門(mén)？（七）土地填充1. 是否有任何證據(jù)證明該場(chǎng)所是目前正在填充或已經(jīng)充滿？2. 填充操作是否已獲理事會(huì)和EPA批準(zhǔn)？3. 填充操作是否有易腐爛，非易腐爛或有毒廢物？4. 填充操作是否需要許可證和/或履約擔(dān)保及EPA的許可？（八）農(nóng)業(yè)類型土地1. 如果該土地先前已被用于園藝，果園或市場(chǎng)花園，過(guò)去的

48、土地用途是否涉及持久性農(nóng)藥狄氏劑，DDT任何歷史證據(jù)？2. 是否有評(píng)估農(nóng)藥的存在可用的環(huán)境審計(jì)？（九）前國(guó)防定向土地1. 土地是否包含可能與國(guó)防工程有關(guān)的未爆炸彈藥，放射性物質(zhì)或其他有害物質(zhì)？2. 是否可從國(guó)防部或地方政府就未爆彈藥的存在得到任何信息？（十）環(huán)境危害鄰近土地1. 是否出現(xiàn)任何相鄰的土地有任何不當(dāng)會(huì)影響對(duì)土地價(jià)值影響的儲(chǔ)存或傾倒有害物質(zhì)，桶或容器？2. 是否有任何的垃圾填埋場(chǎng)，一公里范圍內(nèi)的土地垃圾場(chǎng)或其他廢物處置設(shè)施？3. 在任何相鄰的物業(yè)是否有任何跡象顯示操作，如加油站，化工廠，散裝儲(chǔ)罐，制造工廠或其他土地用途可能涉及土地污染（如本文檔中所述）？附錄4：環(huán)境資產(chǎn)負(fù)債表 未受損

49、害估值意見(jiàn)減：環(huán)境責(zé)任：盡職/初始環(huán)境顧問(wèn)的成本$量化和替代戰(zhàn)略發(fā)展成本$行動(dòng)計(jì)劃成分的現(xiàn)值：修復(fù)/清理行動(dòng)費(fèi)用$污染控制管理辦法$生產(chǎn)設(shè)施的重置$避免污染遷移到相鄰的站點(diǎn)$通知，培訓(xùn)和記錄保存$應(yīng)急響應(yīng)行動(dòng)的津貼$法律費(fèi)用$未來(lái)保險(xiǎn)的補(bǔ)償$監(jiān)測(cè)成本$適用情況下的許可成本$小計(jì)：行動(dòng)計(jì)劃的現(xiàn)值$估計(jì)負(fù)無(wú)形資產(chǎn)（瑕疵）影響$環(huán)保方面的負(fù)債總額$所有者財(cái)產(chǎn)減值狀況附錄5瑕疵評(píng)估方法 案例研究號(hào)碼瑕疵受損價(jià)值的百分比財(cái)產(chǎn)價(jià)值的比較125.9%治理后，由額外污染的恐懼引起的瑕疵必主體土地不嚴(yán)重。229.2%目前無(wú)治理建議，工業(yè)持續(xù)使用，主體財(cái)產(chǎn)有類似風(fēng)險(xiǎn)水平。320.9%場(chǎng)所沒(méi)有受到污染，但與污染場(chǎng)地

50、毗鄰。432.7%與主體土地類似的污染類型，但更嚴(yán)重。545.4%嚴(yán)重污染的場(chǎng)所，廢棄的土地，比主體土地更嚴(yán)重。瑕疵范圍影響在20.9%至45.4%比較最接近主體土地是2號(hào)和4號(hào)，29.2至32.7因此對(duì)于主體土地適用瑕疵百分比為31受損價(jià)值1的瑕疵數(shù)量為31 $價(jià)值減值2（考慮治療和相關(guān)費(fèi)用和瑕疵） $ 建筑物的增加價(jià)值 $總資產(chǎn)值 $ 價(jià)值收縮率歸因于污染 21.60%附錄6澳大利亞的環(huán)境立法 序號(hào)法規(guī)名稱序號(hào)法規(guī)名稱澳大利亞聯(lián)邦51972年的環(huán)境保護(hù)委員會(huì)法案和1934年的地方政府法令 1政府間的環(huán)境協(xié)議61990年的海洋環(huán)境保護(hù)法2聯(lián)邦環(huán)境保護(hù)局發(fā)布的國(guó)家減少?gòu)U物及重循環(huán)策略71982

51、年的石油（淹沒(méi)土地）法31989年修訂的工業(yè)化學(xué)品（通知和評(píng)估）法案。81936年的水土保持法41992年的臭氧層保護(hù)法案91936年的港口法51988年的聯(lián)邦臭氧保護(hù)法101976年的水資源法61967年的石油（淹沒(méi)土地）法111991年的原生植被法71978年的 環(huán)境保護(hù)（核代碼）法121989年的土壤保護(hù)和土地的治療法81980的自然保護(hù)法131987年的廢物管理法91984年的水污染法141984年的清潔空氣法案101988年的ACT（規(guī)劃及土地管理）法151987年的公眾與環(huán)境健康法序號(hào)法規(guī)名稱序號(hào)法規(guī)名稱澳大利亞首都直轄區(qū)塔斯馬尼亞11990年的醫(yī)療廢物法11973年的環(huán)境保護(hù)法

52、21982年的公共衛(wèi)生法21988年的氯氟烴和其他消耗臭氧層物質(zhì)控制法31993年的毒藥法令31961年石油污染法41983年的輻射法41962年公共衛(wèi)生法51984年的空氣污染法51985-1988年的地下水法案61991年的土地規(guī)劃法61957-1923年的水法新南威爾士州71982年石油（淹沒(méi)土地）法11979年的環(huán)境規(guī)劃和評(píng)估法北部地區(qū)21985年的環(huán)境有害的化學(xué)11980年的保護(hù)委員會(huì)法案3國(guó)家環(huán)境保護(hù)部環(huán)境規(guī)劃政策第33號(hào)：危險(xiǎn)和進(jìn)攻發(fā)展 - 1992年3月11日刊登憲報(bào)21954年的地方政府法令41970年清潔水法31990年的臭氧層保護(hù)法51989年的環(huán)境罪行及罰則法41952

53、年的公共衛(wèi)生法6清潔空氣法51979-1981年的鈾礦開(kāi)采（環(huán)境控制）法案7噪音管制法61982-1986年的石油淹沒(méi)土地法8國(guó)家污染控制委員會(huì)法71978年的環(huán)境保護(hù)法（NT最高法院）91987年海洋污染法81982年的環(huán)境影響評(píng)價(jià)法101982年的石油（淹沒(méi)土地）法9水土保持與土地動(dòng)用法序號(hào)法規(guī)名稱序號(hào)法規(guī)名稱111979年的海岸保護(hù)法維多利亞121939年的排水法11970年的環(huán)境保護(hù)法131987年的水資源委員會(huì)法21991年的污染水域的石油和有毒物質(zhì)（修訂）法141978年的農(nóng)藥法31988年海事法令151990年的放射性控制法41992年的河流遺產(chǎn)法案161989年的農(nóng)村土地保護(hù)法

54、51992年農(nóng)業(yè)和獸醫(yī)化學(xué)品法171938年的水土保持法61992年環(huán)境保護(hù)法（資源回收）181990年的不健康建筑土地法7各種國(guó)家環(huán)境保護(hù)政策，環(huán)境保護(hù)法，1970年包括空氣環(huán)境，控制噪音，地面水域等191990年的環(huán)境恢復(fù)與重建信托法81958年地方政府法令201997年的保護(hù)環(huán)境（行動(dòng)）法91982年石油（淹沒(méi)土地）法案昆士蘭101966年的采掘業(yè)法11990年的當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)劃和環(huán)境）法111970年土地保護(hù)法令21991年的受污染的土地法121958年的水土保持和土地動(dòng)用法3自然保護(hù)法131992年職業(yè)健康與安全（石棉）規(guī)例41992年的當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)劃及環(huán)境）修訂法西澳大利亞序號(hào)法規(guī)名

55、稱序號(hào)法規(guī)名稱41992年的當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)劃及環(huán)境）修訂法西澳大利亞51992年的污染水域的石油修訂草案（建議）11960年的當(dāng)?shù)卣?1936年的當(dāng)?shù)卣ò?1982年石油（淹沒(méi)土地）法案71982年的石油（淹沒(méi)土地）法案31981年海洋港口法81955年的港口法41987年石油和有毒物質(zhì)水域污染法91940年的河流改善信托法51976年的水路保護(hù)法101989年的水資源法61964年毒藥法令111986年水土保持法71975年輻射安全法121958年的放射性物質(zhì)法81961年爆炸物及危險(xiǎn)品法131991年11月關(guān)于健康風(fēng)險(xiǎn)以及被污染土地評(píng)估和管理全國(guó)研討會(huì)91983年農(nóng)產(chǎn)品（化學(xué)物殘余）

56、法141963-1990的清潔空氣法案101911年的衛(wèi)生法151988年的國(guó)家環(huán)保法111966年的空中噴藥防治法南澳大利亞121978年的核活動(dòng)調(diào)節(jié)法1規(guī)劃實(shí)踐循環(huán)（1990年10月由環(huán)境和規(guī)劃部門(mén)分配給地方議會(huì)，規(guī)劃者和顧問(wèn)）131966年的工業(yè)土地發(fā)展管理局法2討論文件：南澳大利亞州受污染土地的立法方式141945年的土壤與土地保護(hù)法3南澳大利亞州環(huán)境保護(hù)局環(huán)境政策和每章的建議151986年的環(huán)境保護(hù)法41979/1988的危險(xiǎn)物質(zhì)法（三）PINZ房地產(chǎn)評(píng)估指南新西蘭土地污染評(píng)估準(zhǔn)則第1章 總則 在世界快速發(fā)展的過(guò)程中，環(huán)境問(wèn)題和有害物質(zhì)對(duì)人類生活帶來(lái)的巨大的影響受到了廣泛的關(guān)注。并且

57、房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則已經(jīng)使新西蘭評(píng)估協(xié)會(huì)為土地污染評(píng)估準(zhǔn)則做了充足的準(zhǔn)備，各種研究已經(jīng)鑒別出潛在的危害和新西蘭的污染地，并且就相關(guān)問(wèn)題做了廣泛的評(píng)估，評(píng)估師應(yīng)當(dāng)知道各種危害的類型，這些有害物質(zhì)需要進(jìn)行深入的調(diào)查，這種調(diào)查正在被他們和他們的客戶發(fā)起?？傊?，評(píng)估師必須做到如下：認(rèn)識(shí)到環(huán)境敏感的狀況；尋求（得到客戶的同意）得到保證的專家意見(jiàn)；適當(dāng)?shù)姆从池?cái)產(chǎn)在市場(chǎng)中的價(jià)值和任何對(duì)環(huán)境因素的不利影響。 第2章 具體注意事項(xiàng) 這項(xiàng)注意的準(zhǔn)備是借鑒于英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)的，他們?cè)S諾可以復(fù)制這種材料，該材料是來(lái)源于得到廣泛承認(rèn)的。為了方便，污染（pollution）和污染（contamination）是同義的，而

58、后者是用來(lái)描述這些環(huán)境因素的，這些因素也許不利于人類安全或嚴(yán)重影響土地或建筑物的環(huán)境質(zhì)量。對(duì)于評(píng)估師，污染的重要性特別取決于：（1）在任何時(shí)候存在的知識(shí)狀態(tài)和來(lái)自于污染的特殊影響；（2）當(dāng)前對(duì)該法律的解釋；（3）立法上可能的改變的影響；（4）當(dāng)前的科技和預(yù)期科技上的改變；（5）以前對(duì)土地或建筑物的使用；（6）目前對(duì)土地或建筑物的使用；（7）對(duì)土地或建筑物所期望的使用；（8）上述對(duì)財(cái)務(wù)的影響。 第3章 土地 基本上有三個(gè)主要方面，通過(guò)他們土地有可能被污染物影響：（1）污染物附著和包含在地面本身；（2）在地表，被污染的水有可能是靜態(tài)的也有可能遷移或離開(kāi)這個(gè)地點(diǎn)；（3）空氣中的污染氣體來(lái)自于地表的物

59、質(zhì)。因此，由于污染和物理方面的原因，土地本身物理方面有可能不適應(yīng)于特定形式的發(fā)展，這里主要有五方面的原因。一般包括：（1）天然的地表問(wèn)題。這包括：地下水、可溶性巖石的解決、土地下滑，壓縮性、運(yùn)動(dòng)、化學(xué)效應(yīng)（氡和甲烷）。這些都與地質(zhì)學(xué)有關(guān)并且他們自然地從列表的其余部分被分離出。（2）化學(xué)污染。如工業(yè)場(chǎng)所/建筑、燃?xì)夤こ?、化工廠、動(dòng)物產(chǎn)品工程、造船廠、國(guó)防和科研機(jī)構(gòu)、污水工程等。由這些使用導(dǎo)致的污染有可能帶來(lái)水領(lǐng)域的污染。在這一點(diǎn)上，有可能是有證據(jù)的，例如：死角地、火山灰、廢石堆、人工水平，人工填地等等。直接和間接的地理知識(shí)是重要的。最近，現(xiàn)代科技已將污染引向了一個(gè)更加廣闊的領(lǐng)域，包括一些特殊的地

60、方例如石化工廠、發(fā)電站和核設(shè)施，和更多的一些形式分散在消費(fèi)品和服務(wù)業(yè)，例如氯氟烴。（3）礦產(chǎn)開(kāi)采和加工。這個(gè)描述包括地表和地下的作業(yè)，其中大部分可以從記錄中得到證明。通?；诘乩砩?，它的效果將會(huì)根據(jù)礦物操作的類型和不穩(wěn)定性的程度而不同，或受污染的材料已經(jīng)陷入礦產(chǎn)中。（4）棄置廢棄物的填埋。（5）農(nóng)業(yè)和農(nóng)業(yè)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)。這會(huì)引起對(duì)水和土地的化學(xué)和生物的污染。 第4章 建筑物 每個(gè)時(shí)代的建筑技術(shù)都經(jīng)歷了其特定的缺陷和失敗，特別是使用石棉、高鋁水泥、木絲板。這其中有一些結(jié)構(gòu)性方面的影響，其他有一些環(huán)境方面的影響。空調(diào)系統(tǒng)產(chǎn)生各種問(wèn)題：使用成本，環(huán)境質(zhì)量，細(xì)菌問(wèn)題，化學(xué)問(wèn)題。在后一種情況下，使用和更換氯