商貿(mào)大廈可行性研究報告

1、目 錄第一章 項目概況11.1項目概況11.1.1項目名稱11.1.2 建設單位陜11.1.3 項目位置及占地面積11.1.4 建設規(guī)模及主要建設內(nèi)容11.1.5 計劃投資額與資金來源11.1.6建設周期11.2主要經(jīng)濟技術(shù)指標1第二章 背景與現(xiàn)狀分析32.1 背景32.2 現(xiàn)狀分析32.2.1 大區(qū)位分析32.2.2 對本項目的未來定位的理解42.2.3 現(xiàn)狀分析4第三章 可行性研究報告的編制依據(jù)及范圍53.1 可行性研究報告編制依據(jù)53.2 可行性研究的范圍5第四章 項目選址及建設條件64.1 項目選址64.2 建設條件64.3自然條件64.3.1氣候水文74.3.2河流水系84.3.3動

2、植物84.4 社會經(jīng)濟基礎94.4.1資源條件94.4.2經(jīng)濟現(xiàn)狀9第五章 項目建設規(guī)模及建設內(nèi)容115.1 項目建設規(guī)模115.2 項目建設內(nèi)容11第六章 項目組織管理機構(gòu)和項目實施的各階段管理重點126.1 建設單位及概況126.1.1項目承擔單位126.1.2項目承擔單位概況126.2項目實施的各階段136.2.1建立項目實施管理機構(gòu)136.2.2資金籌集安排136.2.3勘察設計136.2.4施工準備146.2.5內(nèi)業(yè)準備工作156.2.6竣工驗收156.2.7項目實施進度計劃15第七章 項目定位策劃177.1策劃說明177.2 返租營銷與自售營銷的對比分析177.3 項目周邊的消費人

3、流對本項目商業(yè)的支撐力分析187.4 購買商鋪主力分析197.5 大型商場進駐將對本項目商業(yè)帶來的機會點分析197.6 建對本項目商業(yè)帶來的機會點分析217.7 目市場銷售分析與定位217.7.1 寫字樓宏觀市場環(huán)境217.7.2 市場特征217.8 結(jié)論34第八章 項目定位實施要點358.1 定位要素分析358.1.1 區(qū)位利好因素分析 358.2項目定位358.3 產(chǎn)品定位358.4 產(chǎn)品文化定位358.5 產(chǎn)品形象定位358.6 價格定位 36第九章 項目整體營銷策劃及營銷計劃379.1項目整體策劃379.1.1策劃包裝379.1.2項目色調(diào)379.1.3廣

4、告牌379.1.4售樓現(xiàn)場389.2 項目功能策劃389.2.1 活動中心及其他389.2.2綠化設計389.2.3增設多種物業(yè)服務389.3 項目銷售策略389.4 促銷推廣策劃399.4.1 擴大軟性宣傳影響力399.4.2 公關(guān)宣傳活動399.5 項目營銷方案399.5.1 營銷顧問399.5.2 營銷計劃39第十章 項目整體規(guī)劃思路4110.1平面設計4110.2剖面設計4110.5景觀的垂直吸引力42第十一章   項目投資估算43第十二章 結(jié)論44第一章 項目概況1.1項目概況1.1.1項目名稱 1.1.2 建設單位陜 1.1.3 項目位置及占地面積 1

5、.1.4 建設規(guī)模及主要建設內(nèi)容總建筑面積22.6萬平方米，其中）*為兩棟超高層筒中筒結(jié)構(gòu)建筑，每棟總高度118m，共，含裙房占地面積6000平方米，建筑面7.9萬平方米,兩棟的建筑面積為15.8萬平方米；為框剪結(jié)構(gòu)，總高88m，占地面積平方米，共2層，設置2層地下室，建筑面積萬平方米。建筑占地面積為平方米。1.1.5 計劃投資額與資金來源 1.1.6建設周期1.2主要經(jīng)濟技術(shù)指標建設用地面積總建筑面積建筑占地面積貿(mào)大廈（超高層）建筑面積（）占地面積（）務寫字樓（高層）建筑面積（）占地面積（）容積率建筑密度%第二章 背景與現(xiàn)狀分析2.1 背景隨著新一輪西部大開發(fā)的全面展開、*建設的全面啟動以及

6、，特別是*總體規(guī)劃（2010-2020年）在國新辦新聞發(fā)布會上正式公布后，*建設正式列入國家戰(zhàn)略，*管理委員會正式成立，“一區(qū)五城”建設隨之迅速拉開帷幕。以*建設、建設為契機，以承接、帶動、提升區(qū)域發(fā)展為導向，以大*地區(qū)實現(xiàn)多中心網(wǎng)絡化整體均衡發(fā)展為使命，通過工業(yè)化、現(xiàn)代化、城市化、田園化之間的互動、共振，把*打造成為*的優(yōu)先發(fā)展新城、核心引擎新城。 規(guī)劃通過十年的開發(fā)建設，力爭“一年成名、五年成形、十年成就”，把*建設成為人居環(huán)境舒適優(yōu)美、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展、產(chǎn)城田林和諧共生、工作出行高效便捷、基礎設施完備均等的*北部核心新城、功能新城，形成在西部具有重要影響力、在陜西具有強大集聚力和輻射帶動

7、功能的一體化開發(fā)示范區(qū)。2.2 現(xiàn)狀分析2.2.1 大區(qū)位分析*將成為西北現(xiàn)代消費產(chǎn)業(yè)基地*北部中心，以生產(chǎn)流通綜合性服務和能源總部中央商務為核心；以高端裝備制造、節(jié)能環(huán)保和地理信息產(chǎn)業(yè)為支柱的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌田園示范城。2.2.2 對本項目的未來定位的理解*以全新的規(guī)劃理念和發(fā)展模式建設*，使其成為中國未來新城建設的典范，推動提升*的城市品質(zhì)。新城未來綠地景觀的建設對提高新城品位產(chǎn)生積極影響良好的區(qū)位使其發(fā)展有可靠的先天條件；未來蓬勃發(fā)展的新城是項目投資的內(nèi)在驅(qū)動力。2.2.3 現(xiàn)狀分析第三章 可行性研究報告的編制依據(jù)及范圍3.1 可行性研究報告編制依據(jù)d.據(jù)的有關(guān)現(xiàn)場測繪圖；e. 地理、水文、地質(zhì)

8、、經(jīng)濟、社會、環(huán)保等基礎資料。g. 建設工程工程量清單計價規(guī)范（gb50500-2009）；建設工程項目管理規(guī)范；03j12環(huán)境景觀。 h. 國家頒發(fā)的評價方法與參數(shù)，基準收益率、行業(yè)基準收益率、外匯影子匯率、價格換算參數(shù)。3.2 可行性研究的范圍依據(jù)政府部門的批復和國家有關(guān)政策、規(guī)定，本報告主要從項目建設的背景，項目建設的必要性，建設地址選擇及建設條件，項目的建設規(guī)模及內(nèi)容，環(huán)境保護、消防安全及節(jié)能，項目管理及實施計劃進度、項目投資及資金籌措，項目的社會經(jīng)濟效益等方面進行公正、客觀的描述，并進行研究論證，以確定項目是否可行。第四章 項目選址及建設條件4.1 項目選址4.2 建設條件以上，省市

9、政府、*政府、*管委會都在政策上給予了優(yōu)質(zhì)的政策及配套，依法保護投資者的合法權(quán)益，該項目處在涇河南岸商業(yè)組團和居住片區(qū)中央，建設具備了天時、地利、人和等優(yōu)勢條件。4.3自然條件地形地貌與地質(zhì)構(gòu)造*位于關(guān)中斷陷盆地中部，涇河與渭河交會處的涇河北岸一級階地和高漫灘上。（1）一級階地階地成東南方向展布，南北寬4.0km。地形平坦開闊，向南傾，坡度0.4%(西北高程391.0m,東南為376m)。在孟村至涇吳村，聶?quán)嵈逯翖铌P(guān)一帶地勢略低洼些，50年代以來，因引涇惠渠地表水大面積灌溉，地下水位升高，局部出現(xiàn)明水和鹽堿地。1958年以來，為排水而修筑兩條排水溝和打井開采地下水，致使地下水逐年下降。場地除了

10、人工取土坑處有高差3m陡坡坎外，廣大地區(qū)無明顯陡坎。階地后緣與積沖洪積平原成緩坡相接，高差約10m。階地前緣與高漫灘的高差3m左右，坡度達2%。高漫灘寬0.61.2km,西北部高程375m,東南處高程370m,地形坡度平緩為0.12%。在高劉村南，楊關(guān)寨南（勘察區(qū)外）邊兩處高漫灘被涇河水侵蝕成近直立陡崖，高出低漫灘68m,高出河床10m,岸邊崩塌較發(fā)育，屬于不穩(wěn)定岸邊。據(jù)訪問近50年來最高洪水位線不超過高漫灘陡岸上（高程368370m）,僅淹沒勘察區(qū)以外的漫灘外。故對勘察區(qū)無大的影響。階地沉積物由第四紀全新世素填土、沖擊風積黃土狀土、沖擊粉質(zhì)粘土、粉土、粉細紗和礫石層構(gòu)成，厚度020m,由南向

11、北逐漸增厚。階地基座為中更新世沖湖積粉質(zhì)粘土夾薄層粉細中砂組成，揭露厚度1020m.*位于渭河地塹北緣中段，岐山至富平斷裂帶兩側(cè)。地勢西北高、東南低。東西長37公里、南北寬27公里，海拔最高1614米，最低361米，垂直高差1253米。境內(nèi)北部和西北部系嵯峨山、北仲山、西鳳山及黃土臺塬。山區(qū)面積97平方公里，占全區(qū)的12.4%。中部為沖洪積平原，自西向東逐漸展寬降低，大部分海拔400米左右，地勢平坦，面積503平方公里，占全區(qū)總面積的64.5%。南部為黃土臺塬，位于涇河以南，塬面開闊，海拔為430500米，面積180平方公里，占全區(qū)總面積的23.1%。區(qū)內(nèi)素填土、黑壚土和黃土狀土多為濕陷性土，

12、埋深45m以上，濕陷系數(shù)0.0150.109。一級階地廣大地區(qū)黃土濕陷總量s=2.428，均少于30cm為級（輕微）濕陷性黃土地基。西孫村西低洼地(68、73、74、75號孔)和高列村北（30、34號孔）為非濕陷性黃土地基。姬家莊南和西孫村局部地帶（66、67、88孔（#）濕陷量31.4-49.2cm，大于30cm，為級（中等）濕陷性黃土地帶。4.3.1氣候水文暖溫帶大陸性季風氣候，四季冷暖、干濕分明，冬季寒冷干燥，夏季炎熱多雨，降水量年際變化很大，七月、九月降水較為集中。年平均氣溫13，冬季(1月)最冷為13.8，夏季最熱(7月)為40.9。年均降水量560.6毫米，最多降水量820.5毫米

13、，最少為349.2毫米。日照時數(shù)年平均為2195.2小時，最多（8月）為241.6小時，最少(2月)為146.2小時。無霜期平均為213-225天，年主導風向為東北風。有旱澇災害發(fā)生，并伴有暴雨、冰雹、大風和沙塵暴等災害性天氣，春末秋初寒潮降溫造成凍害。4.3.2河流水系4.3.3動植物（1）植被天然植被主要以防護林、用材林和經(jīng)濟林三種，主要樹種有刺槐、油松、泡桐、楊樹、椿樹、榆樹、蘋果、梨、桃、柿子、杏、棗、葡萄、核桃等。并有歷史古稀樹種，松、柏、槐、楸、桐、柳、竹等。 另有農(nóng)業(yè)植被和灌木草本植被。糧食作物可分為谷類、豆類、薯類三小類。經(jīng)濟作物分為纖維、油料、藥材、蔬菜、其他等五小類。天然灌

14、木草本植被主要分布在山荒溝的陰坡和梁峁的頂部，覆蓋度大約為40%-90%。主要灌木有酸棗、黃刺玫、六道木等，草本植物以白草、黃管草、茵陳蒿為主。（2）動物動物主要有牛、馬、驢、豬、羊、雞等，是“關(guān)中驢”、“秦川牛”、關(guān)中奶山羊的主要產(chǎn)地。主要氣象資料如下：年最大降雨量： 820.5毫米年平均降雨量: 560.6毫米年最少降雨量： 349.2毫米冬季平均風速及主導方向 25米/秒（東北風）夏季平均風速及主導方向 25米/秒（東南風）最大凍土深度 0.3米最大積雪厚度 0.2米年平均氣溫 13，冬季(1月)最冷 -13.8，夏季最熱(7月) 40.9。日照時數(shù)年平均 2195.2小時，（最多（8月

15、）為241.6小時，最少(2月)為146.2小時）無霜期平均 213-225天4.4 社會經(jīng)濟基礎4.4.1資源條件 土地資源 礦產(chǎn)資源 旅游資源 水資源4.4.2經(jīng)濟現(xiàn)狀植迅速發(fā)展，梨棗、銀杏、沙紅桃等雜果種植日趨受歡迎；工業(yè)方面，農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)蓬勃興起、*工業(yè)密集區(qū)迅速崛起、電磁線纜基地全面振興，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展較快，第三產(chǎn)業(yè)方面，區(qū)內(nèi)主要分散縣城、城鎮(zhèn)和若干集鎮(zhèn)，旅游、物流、地產(chǎn)、資訊等現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展相對滯后。2010年，新城地區(qū)生產(chǎn)總值38.50億元，地方財政收入1.96億元，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值48.32億元。新城呈現(xiàn)出城鄉(xiāng)結(jié)合部的特征，2010年，三產(chǎn)比為37.2：36.4：26.4。

16、現(xiàn)狀一產(chǎn)占比重較大，二產(chǎn)發(fā)展較快但工業(yè)企業(yè)數(shù)量較少且上規(guī)模企業(yè)不多，三產(chǎn)發(fā)展滯后且現(xiàn)代服務業(yè)缺失。產(chǎn)業(yè)集聚特征初步顯現(xiàn)，但產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度不高，鏈動發(fā)展能力弱。產(chǎn)業(yè)定位不夠清晰項目所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)概況第五章 項目建設規(guī)模及建設內(nèi)容5.1 項目建設規(guī)模 總建筑面積22.6萬平方米，其中星鉆商貿(mào)大廈為兩棟超高層筒中筒結(jié)構(gòu)建筑，每棟總高度118m，共（含地下室）33層，設置2層地下室，含裙房占地面積6000平方米，建筑面積7.9萬平方米,兩棟的建筑面積為15.8萬平方米。5.2 項目建設內(nèi)容（1）超高層）每棟地上高度118米，共（含地下室）33層，（含裙房）占地面積6000平方米，每棟建筑面積7.9萬平方米，兩

17、棟建筑面積共為15.8萬平方米，設置地下二層，負二層為車庫，負一層為商鋪。（2）寫字樓（高層）層建筑，框架剪力墻結(jié)構(gòu)，地上高度88米，共20層，占地面積4900平方米，建筑面積6.8萬平方米，設置兩層地下室，負二層為車庫，負一層為商鋪。（3）物業(yè)管理供電系統(tǒng)：采用雙路供電，高級安全插座；通訊系統(tǒng)：設置電話插口及internet網(wǎng)絡插口；電視系統(tǒng)：設置cmts有線數(shù)字電視插口。第六章 項目組織管理機構(gòu)和項目實施的各階段管理重點6.1 建設單位及概況6.1.1項目承擔單位陜西省*開發(fā)建設集團公司6.1.2項目承擔單位概況*開發(fā)建設（集團）有限公司(以下簡稱涇河集團公司)是經(jīng)陜西省人民政府批準同意，

18、由*設立的大型國有獨資企業(yè)。集團公司成立于2011年10月18日，注冊資本10億元人民幣。公司下設行政部、人力資源部、財務部、技術(shù)合同部、投資管理部、企業(yè)策劃部、工程建設部和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌部八大職能部門。作為*商業(yè)開發(fā)和市場化建設經(jīng)營主體，主要承擔*規(guī)劃范圍內(nèi)城市基礎設施及市政配套設施建設；新城跨區(qū)交通干線連接；土地儲備及開發(fā)；房地產(chǎn)及文化教育場館的開發(fā)、建設；農(nóng)業(yè)項目、旅游服務項目、物流倉儲項目開發(fā)、建設、管理經(jīng)營；房屋租賃；物業(yè)管理；園林景觀設計及綠化建設施工；區(qū)域內(nèi)招商引資、投融資；工業(yè)、商業(yè)、高科技項目的研發(fā)等任務。 集團公司將按照國家及*整體的戰(zhàn)略部署，努力打造*成為*北部中心，高端制造業(yè)

19、、現(xiàn)代物流業(yè)、地理信息產(chǎn)業(yè)基地，統(tǒng)籌示范區(qū)，并逐步形成以低碳產(chǎn)業(yè)為主，重點發(fā)展高端制造業(yè)、測繪、新能源、現(xiàn)代物流、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、都市農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展格局，在發(fā)展模式上將采取“一區(qū)多園”的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展道路，最終實現(xiàn)*”一心兩廊、五軸八組團“的現(xiàn)代田園城市空間結(jié)構(gòu)。未來，公司將秉承“態(tài)度決定一切、思路決定出路、細節(jié)決定成敗”的企業(yè)精神，按照優(yōu)質(zhì)、精細、高效的原則要求，積極進取、頑強拼搏，依托*良好的發(fā)展平臺實現(xiàn)新的跨越式發(fā)展，為推動*區(qū)域內(nèi)社會經(jīng)濟繁榮做出貢獻。6.2項目實施的各階段6.2.1建立項目實施管理機構(gòu)由*開發(fā)建設集團公司成立項目籌建小組，籌建小組的任務是辦理勘察設計和施工的委托手續(xù)及簽訂相應

20、的合同和協(xié)議；參加場址的選擇；提供設計必須的基礎資料；申請或訂購設備和材料；負責設備的檢驗和運輸；承擔各項生產(chǎn)準備工作。6.2.2資金籌集安排本項目總投資費用的估算基本符合要求，年度使用計劃明確，資金來源屬于自籌，有充分的保證。6.2.3勘察設計建設工程勘察、設計在我國國民經(jīng)濟建設和社會發(fā)展中占有重要的地位和作用，它是工程建設前期的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。建設工程勘察、設計的質(zhì)量對于建設項目的質(zhì)量起著決定性的作用，因此，勘察設計階段是工程項目建設過程中的一個重要階段。國內(nèi)外對項目實施階段節(jié)約投資的潛力研究表明，勘察設計階段節(jié)約投資的潛力均在10%以上，設計準備階段可達95%?？辈熨Y料準確而帶來適當?shù)牡鼗幚?/p>

21、方案或基礎設計，使得工程的成本節(jié)約和結(jié)構(gòu)基礎穩(wěn)固，滿足質(zhì)量要求和使用功能?？辈煸O計的進度能按時完成，能直接促進整個工程的投資、進度和質(zhì)量目標的實現(xiàn)。因此，勘察設計工作是項目建設的重點，是實現(xiàn)建設工程項目管理的有力保障。同時勘察工作不僅要滿足設計的需要，更要以科學求實的精神保證所提交勘察報告的準確性、及時性，為設計的安全、合理提供必要的條件。6.2.4施工準備設計交底與施工圖紙的現(xiàn)場確認為透徹地了解設計原則與質(zhì)量要求，承包單位、監(jiān)理單位、材料供應單位要認真做好審核及圖紙核對工作，對于審圖過程中發(fā)現(xiàn)的問題，及時以書面形式報給建設單位，認真參加建設單位主持的設計交底工作。設計交底由建設單位主持進行。

22、設計代表，施工單位負責人，監(jiān)理工程師參加。設計代表介紹設計構(gòu)思，主要設計指標、施工要求、施工注意事項等。設計交底會議記錄由設計單位整理，并由與會人員簽字。圖紙會審記錄由施工單位整理，設計單位簽署會審意見，與會人員簽字。工程定位及標高基準控制工程測量控制是事前控制的一項基礎工作，它是施工準備階段的一項重要內(nèi)容，施工承包單位對建設單位給定的原始基準點、基準線和標高等測量控制點要進行復核，書面將復測記錄、計算結(jié)果、精度評定、測量人員資質(zhì)證明、測量儀器鑒定書等資料上報監(jiān)理部審批。施工平面布置的控制按照合同約定并結(jié)合施工單位施工的需要，事先劃定并提供給承包單位占有和使用現(xiàn)場的有關(guān)部分的范圍，使現(xiàn)場總體布

23、局合理，材料堆放整齊，施工道路通暢，有利于保證施工的正常順利進行。材料訂貨的控制工程所需原材料、半成品、構(gòu)配件都將成為永久工程的組成部分，直接影響到未來工程產(chǎn)品的質(zhì)量，對擬采購的材料應事先檢查質(zhì)量證明文件，理化試驗單和對樣品封樣。施工機械的控制對承包單位提供的機械配備報表進行審核，要考慮機械的技術(shù)性能、工作效率、可靠性，還要考慮其數(shù)量配備對施工進度的保證條件。分包單位資質(zhì)的確認保證分包單位的質(zhì)量是保證工程質(zhì)量的一個重要環(huán)節(jié)和前提，主要掌握關(guān)于擬分包工程的情況和分包單位的基本情況。6.2.5內(nèi)業(yè)準備工作6.2.6竣工驗收竣工驗收指建設工程項目竣工后開發(fā)建設單位會同設計、施工、對該項目是否符合規(guī)劃

24、設計要求以及建設施工和設備安裝質(zhì)量進行全面檢驗，取得竣工合格資料、數(shù)據(jù)和憑證。他是全面考核建設工作，檢查是否符合設計要求和工程質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)，對促進建設項目，發(fā)揮投資效果，總結(jié)建設經(jīng)驗有重要作用。建設項目驗收前，建設單位應組織設計、施工等單位進行初步驗收。提出竣工驗收報告和竣工決算，系統(tǒng)整理技術(shù)資料，提交竣工圖。6.2.7項目實施進度計劃擬建項目實施進度安排，包括可行性研究報告編制及批復、項目資金落實、施土圖設計、項目建設、竣工驗收等整個項目建設工期為26個月。項目建設嚴格按照基本建設程序進行。第七章 項目定位策劃7.1策劃說明在組織此報告以前，我公司結(jié)合了項目的一些實際情況，綜合了項目目前一

25、些綜合性因素而成：考慮1至10層做商場，10層以上為酒店。項目返租時間定為18或20年。投資分析中的利率按現(xiàn)行銀行活期利率6.65%計。策劃的主體思路是打造西北檔次最高，面積最大的國際型商廈。發(fā)展商提供返租的資金預算及可行性論證（發(fā)展商對返租承諾的確定及補償手法）對于發(fā)展商提供返租的方案，當然在操作手法上會有些難度，但結(jié)合*的整體開發(fā)和周邊其它項目拉動，其操作應當說是非常可行的。7.2 返租營銷與自售營銷的對比分析1、返租營銷方式首先分析目標客戶群是哪些，在返租方式情況下，我們的目標客戶群是針對投資客戶，投資客戶是深圳最多的一類階級中產(chǎn)階級，他們購鋪所看重的是獲取投資高回報及鋪位具有可見的升值

26、空間，因而具有穩(wěn)定的回報與升值就成為他們閑余資金的避風港，在調(diào)查了的彩福世紀商城客戶中，購買返租鋪位客戶都是沖著10年返租每年租金收益而來，對于8的租金回報來講，高于存款利息近倍，而且又有國有房地產(chǎn)公司的兌現(xiàn)保障，因而購鋪風險較其他投資品種低，客戶購鋪對于他們來說只需支付的首期款，其余的供鋪款可用返租租金沖抵，年后的商鋪用于出租或轉(zhuǎn)讓均有更大收益，當然這也是客戶對宏觀經(jīng)濟執(zhí)續(xù)向好有信心的表現(xiàn)。事實上，返租回報在深圳商鋪銷售中已成為共同的營銷手法，只是返租年限長短不同，但讓客戶能獲取穩(wěn)定租金收益及保持信心購鋪已成為共識。對于開發(fā)商而言，返租回報也是有利的，這是因為首先可極大刺激客戶購鋪欲望，促進

27、銷售以利于回籠資金，便于后續(xù)項目的滾動開發(fā)。作為房地產(chǎn)開發(fā)公司，銷售樓宇才是其工作重心，資金有效回收后，用于后續(xù)項目可減少一大筆銀行貸款利息，且免去了許多評估交易費及業(yè)務招待開支，對于整個公司的良性運作有極大幫助。其次返租方式的采用可減輕客戶購鋪后由于商場經(jīng)營風險而帶來的不穩(wěn)定因素，一般來說客戶購鋪后多采用按揭方式，假如商場在開業(yè)后生意不旺，導致客戶資金周轉(zhuǎn)困難，則許多客戶供樓存在壓力，而房地產(chǎn)開發(fā)公司因在按揭業(yè)務中存在物業(yè)回購責任，因而須間接替客戶承擔購鋪風險，但如采用返租方式，返租期內(nèi)客戶可用返租租金貼補供樓款，則供樓壓力減輕，相應回購風險也隨之降低。具體舉例如下：例：二層一間總價萬元的鋪

28、位，發(fā)展商提供年按揭和年返租，這樣客戶的投資分析如下：7.3 項目周邊的消費人流對本項目商業(yè)的支撐力分析商業(yè)項目能否取得成功，一個重要的因素在于周邊有多大的消費群體，即有無購買力支撐。本項目的消費支撐力分析如下：2、星鉆商貿(mào)大廈附近為高檔住宅區(qū)。車站牌，項目所在的灃經(jīng)大道為*的交通主干道，并且是*和其它開發(fā)區(qū)之間的通道，是大*交通要道的重要組成部分，雙向十車道的設計道路，車流量是非常大的，巨大的車流量在一定條件下是可以轉(zhuǎn)化為人流量的。4、未來的地鐵站又給本項目帶來滾滾客流：以往的經(jīng)驗告訴我們，地鐵站總是人流量最大的地方。綜上所述，本項目的成功是有著巨大消費力支撐的。7.4 購買商鋪主力分析1、

29、使用商鋪的常常不是商鋪的買家 在銷售的商鋪項目中，通常購買商鋪的并不都是用于自用，商鋪自買自用的，在商鋪中也以租賃為主，西北商貿(mào)中心商城中近80的客戶購鋪用于出租，因而在銷售商鋪物業(yè)時，推售對象不應以商鋪用家為主，這主要源于，作于商鋪經(jīng)營者資金周轉(zhuǎn)率是其商業(yè)運營的關(guān)鍵，保持一個良好的資金周轉(zhuǎn)才能使經(jīng)營活動持續(xù)下去，因而許多商家只租不買，如肯德基、麥當勞、華潤、沃爾瑪?shù)冗B鎖商業(yè)都沒有購買商鋪的慣例。2、真正的主流購鋪群是投資者投資者購買商鋪通?；谧陨碛幸徊糠珠e錢但又不多，而去投資大的事業(yè)又不夠，錢拿去炒股自己又不在行并且風險又大，放在銀行利息又太低，購買住宅物業(yè)出租又擔心房價下跌且收租繁瑣，相

30、比之下，投資自己看好的商鋪物業(yè)既可以享受開發(fā)商提供的返租回報又可以坐等商鋪的升值以獲取差價。7.5 大型商場進駐將對本項目商業(yè)帶來的機會點分析 大型商場如沃爾瑪或國美、百盛、金花的入住，對商城會產(chǎn)生和帶來巨大的商業(yè)價值，同時提升了商城在區(qū)域中的商業(yè)價值含量，科學合理的配合宣傳將為物業(yè)帶來無窮的增值潛力。通過我們在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，并不是所有的裙樓都是適宜經(jīng)營商來，而且*市區(qū)的幾大百貨商家更加對商業(yè)的選址慎之又慎，他們考慮的主要因素為地段、消費能力、可經(jīng)營面積等，因而大型商家的進駐可充分說明此商城具有地段優(yōu)勢，消費力資源及規(guī)模滿足需要。商家進駐可提升本項目的商業(yè)價值含量大型商家沃爾瑪與國美的引進，同時

31、帶來了商家自身的品牌價值與經(jīng)營管理理念，他們對本商業(yè)區(qū)的商業(yè)格局將起到引導消費的作用，如果能引進第二家大商家，他們將引導本區(qū)域的消費人流，也就是起到改變區(qū)域商業(yè)中心的作用，因而，本項目的商業(yè)價值含量隨之增加。大商家的進駐可適當提高商鋪的售價在以往的研究中，經(jīng)常提到例如國美、世紀金花入住，它表明商家的進駐也帶動了商業(yè)的價格及檔次問題。特別大型商家進駐可解決了出售與返租的矛盾，大商家的引進，可解決裙樓的空置問題，作為開發(fā)商可獲取可觀的租金收入，而商鋪的出售采用返租方式，可解決既出售產(chǎn)權(quán)而又不需補貼租金。綜上所述，不管是從內(nèi)部還是從外部，商業(yè)裙樓面臨著極其優(yōu)越的商業(yè)環(huán)境和市場機會點。這將是我們在未來

32、操作過程中強有力的支撐支柱。10層以上為商業(yè)酒店，引進國際知名大型酒店入住，共設普通客房1100間，不包含餐飲區(qū)、商務間、豪華套房。如此規(guī)模的酒店界時將會是西北檔次最高最大的全能型商務酒店。主要服務對象為*大型商貿(mào)和生產(chǎn)科研企業(yè)或游客。7.6 建對本項目商業(yè)帶來的機會點分析7.7 目市場銷售分析與定位7.7.1 寫字樓宏觀市場環(huán)境 7.7.2 市場特征 市場細分主導未來競爭格局盡管目前寫字樓市場交投活躍，價格仍處于新一輪的上升通道中，但供求的結(jié)構(gòu)性和階段性矛盾依然突出，投資市場的發(fā)展明顯快于自用市場，將在一定程度上影響寫字樓市場的持續(xù)快速增長。中端和中高端細分市場仍存在較大的市場空間，但高端寫

33、字樓市場的激烈競爭不可避免，差異化的產(chǎn)品及形象定位將主導未來的競爭格局。高新區(qū)8月猛推寫字樓 價格將大幅上升，預計推盤超過35萬平方米，將創(chuàng)全年寫字樓單月放量之最，價格也將再創(chuàng)新高，價格或?qū)⒋蠓仙２痪们?，萬達時代廣場以元/平方米的價格起價，進行整層內(nèi)部認購，一天銷售，創(chuàng)作了中心區(qū)寫字樓銷售的好成績；但是就其商務公寓銷售的情況看，市場反應良好，目前推出的單位已基本售空。據(jù)了解，這一項目即將面市的寫字樓的價格將在市場需求已經(jīng)升溫 2011年，寫字樓市場有良好的開端，但在新政的影響下，前三季度成交反而同比去年有所下降，直至9月，下滑勢頭才止住，重新表現(xiàn)出了活躍。 據(jù)中原地產(chǎn)深港研究中心“年前三季

34、度*市寫字樓市場研究報告”顯示，在*市g(shù)dp穩(wěn)定增長、新盤集中放量等眾多利好因素的影響下，預計第四季度市場需求會表現(xiàn)強烈，成交將大幅上揚。而其中，現(xiàn)代物流業(yè)、金融業(yè)、高新技術(shù)、文化產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)扮演著寫字樓市場需求的主角。 在這樣的情況下，全市的寫字樓都出現(xiàn)空置率下降的局面，就目前掌握到的數(shù)據(jù)顯示，高新區(qū)商務圈辦公樓空置率僅為3%。普通白領(lǐng)階層為意向購房主體，當前樓價超出普通市民購買能力。 從調(diào)查結(jié)果分析，意向購房者的分布特征為：年齡介于，學歷為大專及本科，家庭年收入介于，由此可見，目前有購房需求的市民大多為準備結(jié)婚或結(jié)婚不久的年輕人，作為普通的白領(lǐng)階層，收入不算高，也沒有太多的積蓄，以他們的購買

35、力所能購買的是中檔房，而目前市場上推出的大多數(shù)樓盤價格遠在他們的承受能力之上。從今年*市推出的樓盤結(jié)構(gòu)看，中檔、高檔樓盤居多，而符合大多數(shù)人購買能力的樓盤不多，故而他們能力所能及的樓盤無不出現(xiàn)一片火爆之景象。可以這么認為，目前*市場火爆現(xiàn)象與供需結(jié)構(gòu)倒掛有一定的關(guān)系。 商品房供應與市民需求不符，引發(fā)市場局部火爆 調(diào)查結(jié)果顯示，*市民購房首選區(qū)域為曲江，其次為經(jīng)開；認為房地產(chǎn)最具升值潛力的區(qū)域為曲江，其次是經(jīng)開；西高新不再是市民的購房選擇，還是升值前景已退居二線。隨著城市中心北移，經(jīng)開配套不斷完善，房地產(chǎn)開發(fā)量集中，北郊成為市民置業(yè)的熱點區(qū)域已是必然的趨勢。 市民關(guān)注開發(fā)商誠信，忽視市場、政策等

36、潛在風險。 險，但關(guān)注點更多的在開發(fā)商，對政策、市場、收入變化等這些潛在的風險因素則關(guān)注得比較少。市民購房更多關(guān)注眼前看得見的風險，而忽視可能帶來更大傷害的潛在風險，這對市民自身利益，以及*市樓市的健康發(fā)展都是大隱患。 市民認為明年樓價仍將上漲，對市場前景普遍樂觀 大多數(shù)被訪市民看好*市樓市前景，八成多被訪市民認為明年樓價還會上升；近一半被訪市民認為*市樓市具有升值潛力?；趯鞘猩禎摿Φ念A期，樓市逐步成為市民投資追捧的對象；出于對樓價持續(xù)上漲的擔憂，市民不惜節(jié)衣縮食，提前購房，以犧牲生活質(zhì)量為代價。當前*市樓市的火爆場面由此可見一斑，不理性的購買行為推動了當前樓市的發(fā)展，但后續(xù)發(fā)展留下了隱

37、患。 綜述：超前消費暗埋風險 市民對*市樓市的發(fā)展持樂觀態(tài)度，認為明年樓價還會上漲，樓市具有比較大的升值潛力?；谶@種樂觀的判斷，以及市場的引導，市民已將超前消費或超能力購買的理念付諸行動。市民這種消費行為及對樓市的樂觀判斷，加之商品房供需結(jié)構(gòu)的不平衡，給*市房地產(chǎn)市場留下的隱患及可能產(chǎn)生的傷害，值得思考！ 供應結(jié)構(gòu)性失衡可以從兩個方面來解釋，第一個是區(qū)域不平衡的狀況，我們發(fā)現(xiàn)很多樓盤都是在關(guān)外，都是由一個大的發(fā)展商或者品牌發(fā)展商去做，房子的檔次上都比較高，所以整個關(guān)外房子價格拉升比較厲害，像龍崗、寶安，整個上半年增幅是比較高的，估計在25%-30%。第二個是住宅的結(jié)構(gòu)不平衡，因為土地稀缺了，

38、很多發(fā)展商開始會去做豪宅。原來是做一些比較中檔的樓盤，但是土地稀缺了，開發(fā)商想賺更高的利潤，只有做豪宅。所以我們發(fā)現(xiàn)今年的豪宅供應量比較多了，創(chuàng)了歷史的新高，這也使得普通置業(yè)者在看似大量的推盤量中很難找到自己的位置。 房地產(chǎn)整體供應緊張 陳楓 海岸地產(chǎn)副總經(jīng)理 依照現(xiàn)在的情況，房子的銷售，可能市場的供求關(guān)系矛盾比較突出，還不僅僅是一個供應結(jié)構(gòu)的問題。從剛剛公布的調(diào)查結(jié)果來看，想買價格低的房子太缺了。不僅如此，那些高端產(chǎn)品，在開盤的那幾天賣完的也很多的。而且解籌率還非常高，這樣的情況來看供需矛盾非常緊張，高端產(chǎn)品也很短缺。這說明房地產(chǎn)市場應是整體供應比較緊張。冠上了豪宅的名義，然后以豪宅的價格出

39、售，你現(xiàn)在是不是真的就達到了豪宅的等級呢？我們中國人講究的就是生活越來越好，但是現(xiàn)在目前看來是無底洞，房子是中國人衣食住行的根本需求。特區(qū)內(nèi)的住房供應，我覺得只有少數(shù)人在受益，少數(shù)人其實大部分都有房了。用二次置業(yè)來形容他們我都覺得不準確，他們在炒房地產(chǎn)、貨幣投資，說得不好聽點叫投機。 對目前*市房地產(chǎn)的價格來說，今年很多媒體也報道，今年上半年上升12%，我們也做了調(diào)查，今年提升12%，到底能不能接受呢？我們發(fā)現(xiàn)一個比較有趣的事情，客戶還是覺得7584元的價格還不是很離譜，還是可以接受。所以我們目前可以說，*市的樓市還比較健康。 我們做了一個區(qū)域方面的調(diào)查也發(fā)現(xiàn)有50%左右的客戶，覺得曲江新區(qū)的

40、樓市價格偏高，另外有些人覺得最合理的價格地區(qū)是經(jīng)開，雖然曲江今年有很多豪宅，但我們發(fā)現(xiàn)經(jīng)開的房地產(chǎn)市場還是很多人都覺得比較合理的，這說明*市房地產(chǎn)市場承受能力還是比較大的。 觀點之三：房價今年漲20%，危險！ 地價在提高開發(fā)商成本的前提下也使房價產(chǎn)生增長。 上漲的背后就是隱患。作為買房者和賣房者風險都加大了，我認為目前就已經(jīng)不是良性的在增長了。特別是作為消費者來說，現(xiàn)在完全是不知道處于什么樣的境地，因為國家有明確的政策是要抑制房價的，雖然我們知道政府是不希望房價下跌的，但是我相信國家還是希望老百姓穩(wěn)定，穩(wěn)定是前提，就要讓老百姓安居樂業(yè)，所以我相信政府也不希望房價上漲過快。 *作為經(jīng)濟特區(qū)，它的

41、發(fā)展速度和它的消費水平，已經(jīng)遠不像前幾年那樣和沿海的差距那樣大了，這幾年已經(jīng)是在慢慢地找一個平衡點。 (二)主要在售項目分析：供應集中、層次分明區(qū)域是影響寫字樓檔次的重要因素，什么樣的區(qū)域，就需求什么樣的檔次寫字樓。在售項目呈現(xiàn)三個不同檔次：中心區(qū)一枝獨秀，均為高檔項目，銷售價格超過1.2萬元平方米；曲江新區(qū)以中高檔商務公寓為主，銷售價格處于1.01.2萬元平方米之間；經(jīng)開及其他區(qū)域?qū)懽謽枪啃。枨笠采?，多為中低檔商務公寓，價格低于9000元平方米。買賣成交分析(一)成交單數(shù)分析：進入門檻高，成交單數(shù)下滑幅度大成交單數(shù)無論是租賃，還是買賣業(yè)務都比去年同期有大幅度上升。特別是買賣物業(yè)，同比有

42、了長足的發(fā)展。發(fā)展趨勢分析(一)供應量猛增(二)需求量旺盛(三)空置率繼續(xù)降低(四)價格再創(chuàng)新高蓄存款凈支出占同期現(xiàn)金凈支出的比例為65.5，仍是*市現(xiàn)金投放的主要渠道。五、票據(jù)業(yè)務大幅增長，票據(jù)結(jié)算量大，票源豐富，加之銀行為解決巨額存差帶來的流動性相對過剩，及調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、改善資產(chǎn)質(zhì)量而鼓勵發(fā)展票據(jù)業(yè)務，六、銀行改革穩(wěn)步推進，經(jīng)營狀況不斷改善 利率水平監(jiān)測 一、貸款上浮占比緩慢上升，企業(yè)規(guī)模與貸款利率水平密切相關(guān)2011年一至四季度*市國內(nèi)商業(yè)銀行執(zhí)行上浮利率的貸款發(fā)生額分別占貸款發(fā)生總額的25.55、32.84、34.81和34.13。股份制商業(yè)銀行新增上浮利率貸款占比穩(wěn)步上升，區(qū)域法人機

43、構(gòu)貸款利率水平顯著增加。大型企業(yè)貸款下浮占比與小型企業(yè)貸款上浮占比均占其全部貸款總額50左右，中型企業(yè)貸款上浮、基準、下浮比例各占該類貸款三分之一左右。二、取消個人住房貸款優(yōu)惠利率并放開個人住房貸款利率上限，商業(yè)銀行政策執(zhí)行效果并不明顯據(jù)我行監(jiān)測，住房貸款占個人住房貸款發(fā)生總額比例一直在7左右波動。第四季度，利率水平顯著下滑，業(yè)銀行個人住房貸款執(zhí)行上浮利率占比僅為，下浮比例為90.73（圖5）。主要原因：一是轄內(nèi)某股份制銀行新發(fā)生的個人住房貸款利率基本集中于基準利率。二是價格競爭仍是當前各行住房信貸業(yè)務的主要營銷手段。三、運用浮動利率定價方式范圍逐步擴大，區(qū)域中資法人商業(yè)銀行定價能力有所提高。

44、四、外資銀行新發(fā)生貸款大部分執(zhí)行下浮利率，貸款定價方式以固定利率為主五、小額外幣存款利率多次上調(diào)，市場反應總體較為平淡；受國際市場利率變動影響，*市外幣貸款利率不斷走高2011年，市美元一年期固定利率貸款、按月浮動利率貸款分別由1月份的3.7092、3.5803升至12月份的5.28、5.47。港幣一年期固定利率貸款12月為5.2835，比1月增加3.3205個百分點。六、超額準備金率下調(diào)后，商業(yè)銀行大量資金被擠入貨幣市場，貨幣市場收益率曲線全面下移據(jù)市場利率持續(xù)下行七、香港人民幣存款利率保持穩(wěn)定（一）2011年2月前，各檔次人民幣存款利率有所提高。2011年2月，3個月及1個月定期存款利率分

45、別比2008年2月提高0.08個百分點和0.07個百分點。原因是：一是參加行能從兌換中圖利，提高存款利率有利于擴大兌換規(guī)模。二是2008年多家參加行預期短期內(nèi)將擴大香港人民幣業(yè)務范圍，紛紛提高存款利率吸納客戶，以壯大業(yè)務基礎。（二）2011年3月至今，各檔次存款利率保持穩(wěn)定，未發(fā)生變化原因是：目前各參加行給予客戶的人民幣存款利率已高達0.7至0.86不等，而參加行在清算行人民幣存款利率固定為0.865。在當前各參加行人民幣資產(chǎn)運用渠道單一背景下，短期內(nèi)人民幣存款利率難有上調(diào)空間。（三）大銀行存款利率普遍低于中小銀行（圖6）大銀行人民幣活期存款利率一般在0.45左右，中小銀行活期存款利率在0.5

46、0.75之間，大新銀行定存利率甚至高達0.85。（四）2011年5月起，同期限存款利率港幣逐漸高于人民幣2010年12月，香港10萬元以下人民幣活期存款、月內(nèi)加權(quán)平均利率分別為0.46、0.71，分別低于同檔次10萬元以下港幣存款利率1.7和2.14個百分點。3金融市場運行2010年*市銀行間市場交易活躍，短期融資券受追捧；銀行匯率風險意識增強，外匯即期交易異常活躍；保險業(yè)駛?cè)肓夹园l(fā)展快車道；中小企業(yè)板成股市融資新亮點，黃金市場建設取得突破性進展，民間借貸不活躍，金融市場創(chuàng)新前景廣闊。一、銀行間拆借交易萎縮，債券交易成倍增長，短期融資券受追捧由于證券市場不景氣，2011年*市信用拆借同比下降4

47、7.6。銀行間債券市場交易保持活躍，全年累計成交量同比增長1.2倍。2011年*市金融機構(gòu)在銀行間市場的交易總額5.0萬億元，占全國交易量的11.0，全國排名第三，凈融入資金1.3萬億元，同比增長近5倍。二、外匯即期交易異?；钴S，新業(yè)務品種交易較少2010年7月人民幣匯率形成機制改革后，轄內(nèi)各行匯率風險意識增強，及時將結(jié)售匯風險頭寸在銀行間市場進行平補，即期外匯市場交投異?；钴S，交易總量同比增長94.3，賣差（賣出買入）同比增長131.5，二者均創(chuàng)歷史新高。2010年我國銀行間外匯市場推出外幣買賣和遠期外匯交易業(yè)務后，轄內(nèi)分別僅有3家和2家銀行參與交易，外幣買賣交易總量僅占全國交易總量的0.8

48、。三、證券市場仍然呈弱市格局，中小企業(yè)板成股市融資新亮點，證券機構(gòu)在調(diào)整中發(fā)展2011年深證綜指全年下跌11.7，股票成交額同比減少21.5。年內(nèi)，境內(nèi)股票市場唯一新發(fā)股票在深交所中小企業(yè)板上市。年末，中小企業(yè)板上市公司總數(shù)達到50家，籌資29.1億元，占深市籌資總額的96.0。四、保險業(yè)駛?cè)肓夹园l(fā)展快車道2011年，*市保險市場體系不斷完善，各項業(yè)務良性發(fā)展，服務地方經(jīng)濟社會發(fā)展成效顯著。截至2010年末，基本形成門類較為齊全的市場組織體系和較充分的市場競爭。轄內(nèi)保險專業(yè)中介發(fā)展迅速，促進了保險市場專業(yè)分工的進一步細化；外資保險公司的市場份額高出全國水平3.6個百分點，國際化程度較高。201

49、0年是近年來效益最好的一年，大部分公司實現(xiàn)盈利。全市保費總收入首次突破100億元，達到106.41億元，同比增長16。其中，壽險業(yè)保費收入同比增長18.53，高出全國平均水平10個百分點，增幅居全國各大城市前列。結(jié)構(gòu)實現(xiàn)了平穩(wěn)調(diào)整，年內(nèi)轄區(qū)壽險期繳保費比例高達69.8，其中新單比例占到50，比全國平均水平高1.4倍，為*市保險業(yè)可持續(xù)發(fā)展打下良好的基礎。產(chǎn)險方面，以意外險、信用險、責任險為代表的非傳統(tǒng)險呈現(xiàn)快速增長局面，對產(chǎn)險業(yè)務增長的貢獻率由上年的32.4提高到39.3。2010年為濟建設提供了近6萬億元的風險保障，參保人次達560萬，累計賠款和給付支出28億元，同比增長15，保險深度為2.

50、16，比上年下降了0.54個百分點，對保障正常的生產(chǎn)、生活秩序發(fā)揮了重要作用。五、黃金市場建設取得突破性進展截至2010年末，*市共有黃金交易所會員8家。年內(nèi)，*市全部會員黃金成交量、交割量、交割庫累計出庫量占全國的比重分別為9.6、29.7和47.2。六、民間借貸不活躍，月利率在15左右*市民間借貸以村鎮(zhèn)企業(yè)、民營企業(yè)和個體工商戶為相對活躍的融資主體，房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)、服務業(yè)是發(fā)生民間借貸的主要行業(yè)，很少流向制造業(yè)，與“長三角”地區(qū)截然不同。民間借貸利率，目前企業(yè)短期融資的月利率一般在15左右，個人短期融資的月利率一般在1015。七、金融創(chuàng)新獨具優(yōu)勢，前景廣闊2011年，*市金融市場的業(yè)務創(chuàng)

51、新以跨市場本外幣理財業(yè)務、利率產(chǎn)品為重點，服務創(chuàng)新以網(wǎng)上銀行為重點。集合受托理財計劃、特色信用卡服務、開放式基金質(zhì)押貸款、集合委托貸款、動產(chǎn)質(zhì)押短期貸款，都是值得稱道的業(yè)務創(chuàng)新品種。建設*市金融配套服務基地被提上議事日程，并已形成總體框架和初步方案；建成覆蓋全市、聯(lián)通香港、融入全國、較為完善的現(xiàn)代化支付結(jié)算系統(tǒng)，銀行卡刷卡消費比例在全國處于領(lǐng)先水平；在全國率先建成了票據(jù)影像處理系統(tǒng)。二是信用建設取得積極進展。在全國率先開展了外匯違規(guī)負面信息披露工作；征信體系建設取得重大進展，2010年，企業(yè)信貸登記咨詢在我市覆蓋了近80企業(yè)，個人信用系統(tǒng)在我市覆蓋了約400萬人口；人行、公檢法、海關(guān)、工商、稅

52、務等有關(guān)部門緊密合作，對拖欠銀行貸款的企業(yè)繼續(xù)公開曝光，全年對115家拖欠銀行貸款的企業(yè)進行制裁，建立信用風險提示名單，通報被剝離的不良貸款的借款企業(yè)共101家；全體商業(yè)銀行、政策性銀行與部分企業(yè)自發(fā)組織成立了*市信用協(xié)會，該協(xié)會與市總商會舉辦了“誠信與發(fā)展”論壇。三是同業(yè)自律規(guī)范有序。發(fā)布了銀行和企業(yè)誠信倡議書，國內(nèi)銀行同業(yè)公會簽訂了大額現(xiàn)金提現(xiàn)收費等公約，資信評估公司簽署了行業(yè)自律協(xié)議。5房地產(chǎn)行業(yè)分析2011年*市房地產(chǎn)市場的供給壓力依然較大，商品房價格在第四季度大幅上漲；國內(nèi)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款增速放緩，大型房地產(chǎn)企業(yè)積極開辟多元融資渠道。一、房地產(chǎn)市場供給增長趕不上需求增長，房地產(chǎn)價格

53、大幅上漲1.房地產(chǎn)投資規(guī)模持續(xù)下降，市場供給略為增加。由于土地供給緊張，*市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)減少，2010年末為419.59億元，同比下降3.37。*市全年新開工面積、施工面積和竣工面積分別為1152.3、3414.1和656.2萬平方米，施工面積、竣工面積增幅分別比上年末提高22.2個百分點和24.8個百分點。施工面積增速比新增銷售面積增速高0.1個百分點（上年是低19.4個百分點），供給緊缺的局面有望緩解。2.銷售面積繼續(xù)增長，二手房市場規(guī)模不斷擴大。由于供需缺口長期較大，*市商品房空置面積不斷消化，2009年商品房空置面積為168.3萬平方米，同比下降33.1；其中，住宅空置面積69.

54、6萬平方米，同比下降49.6。2010年，*市二手房交易面積841.3萬平方米，增速高出新房銷售面積增速5.51個百分點。二手房交易面積與同期新房銷售面積的比例達到0.85：1,高于上年同期水平，反映在新增供給持續(xù)較少的情況下，市場需求逐漸轉(zhuǎn)向存量市場。3.商品房價格總體呈上漲趨勢。2011年，*市商品房價格為7659.2元平方米，同比上漲17.3。其中，商品住宅均價同比上漲17.4，辦公樓均價同比上漲24.7，商業(yè)用房均價同比上漲25.6。2010年住宅銷售價格前三季度整體呈平穩(wěn)上升勢頭，但10月以后上漲較快。由于*市9月份市場調(diào)控措施及時出臺，10月份住房價格開始回落，同比增長19.9。二

55、、房地產(chǎn)貸款增速放緩，大型房地產(chǎn)企業(yè)積極開辟多元融資渠道。2010年末，*市國內(nèi)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額1928.4億元，增長15.3，低于同期人民幣各項貸款余額增速2.5個百分點。由于對未來房地產(chǎn)市場走勢存在不同判斷，各行房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務發(fā)展差異明顯。受個別行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額大增影響，全市國內(nèi)金融機構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額增長11.6，增幅同比上升3.9個百分點。個人住房貸款受新開樓盤持續(xù)減少、貸款客戶提前還款明顯增加等因素影響，增速放緩，增長16.8，增速同比下降2.1個百分點。但該項業(yè)務仍為各行拓展重點，尤其是二手樓按揭貸款增長較快，增長67.6，高出一手樓按揭貸款增速58個百分點。6預測和展望2010年是實施“十二五”規(guī)劃的第一年，實施自主創(chuàng)新戰(zhàn)略，建設國家創(chuàng)新型城市是*市未來發(fā)展的主導戰(zhàn)略。*市將按照降消耗、促發(fā)展、優(yōu)結(jié)構(gòu)、擴需求、促和諧的經(jīng)濟社會發(fā)