房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)的探究[報(bào)告

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的邏輯房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的邏輯結(jié)構(gòu)的探究結(jié)構(gòu)的探究2006.6.1本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2 我們每個(gè)報(bào)告都進(jìn)行了評(píng)審，我們幾乎都遭到了非常類似我們每個(gè)報(bào)告都進(jìn)行了評(píng)審，我們幾乎都遭到了非常類似 的批評(píng)！的批評(píng)！本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。3批評(píng)仿真批評(píng)仿真聽了五六十個(gè)P的關(guān)于市場(chǎng)的分析，我不知道你分析它跟我們項(xiàng)目有啥關(guān)系？項(xiàng)目的關(guān)鍵問題是什么，你有沒有搞清楚，感覺就像是一堆資料、數(shù)據(jù)的堆砌，然后給它支一招就完事了；啥都想做，啥招都有，主要的招是什么，這些招需要嗎，能不能執(zhí)行，成本怎么辦； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。4一次小心的嘗試！一次小心的嘗試！客戶評(píng)價(jià)：很好，思路很清晰，環(huán)環(huán)相扣，層層推進(jìn)，跟以

2、前的報(bào)告不一樣。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。5沈陽(yáng)大東區(qū)項(xiàng)目沈陽(yáng)大東區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景u客戶目標(biāo)與問題u項(xiàng)目條件u區(qū)位關(guān)系本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。6沈陽(yáng)大東區(qū)項(xiàng)目沈陽(yáng)大東區(qū)項(xiàng)目評(píng)審稿邏輯圖評(píng)審稿邏輯圖市場(chǎng)研究宏觀市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)客戶解釋區(qū)域經(jīng)濟(jì)土地市場(chǎng)房產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域格局典型個(gè)案一環(huán)內(nèi)二環(huán)內(nèi)問題界定目標(biāo)分析15%利潤(rùn)自然增長(zhǎng)能否實(shí)現(xiàn)？基準(zhǔn)價(jià)確定增長(zhǎng)率確定沈陽(yáng)增長(zhǎng)率區(qū)域增長(zhǎng)率個(gè)案增長(zhǎng)率結(jié)論：能實(shí)現(xiàn)面臨矛盾市場(chǎng)價(jià)格水平與目標(biāo)價(jià)格的矛盾現(xiàn)有與未來(lái)不確定因素的矛盾與東方儷城客戶、資金、時(shí)間的矛盾核心問題開發(fā)時(shí)間的選擇？利潤(rùn)目標(biāo)下項(xiàng)目如何成功？與東方儷城的關(guān)系？發(fā)展戰(zhàn)略開發(fā)時(shí)機(jī)發(fā)展戰(zhàn)略企業(yè)層面項(xiàng)目層面品牌貢獻(xiàn)資金運(yùn)作團(tuán)

3、隊(duì)建設(shè)基于項(xiàng)目目標(biāo)和企業(yè)戰(zhàn)略下市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)可實(shí)現(xiàn)性07、08競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比分析獨(dú)立還是合并的分析同區(qū)域同時(shí)期多項(xiàng)目開發(fā)案例借鑒增值模式案例借鑒市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析戰(zhàn)略：戶型、園林、配套項(xiàng)目界定項(xiàng)目目標(biāo)結(jié)論：總體市場(chǎng)形勢(shì)看好本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。7沈陽(yáng)大東區(qū)項(xiàng)目沈陽(yáng)大東區(qū)項(xiàng)目終稿邏輯圖終稿邏輯圖目標(biāo)分析15%利潤(rùn)問題分析自然增長(zhǎng)能否實(shí)現(xiàn)？基準(zhǔn)價(jià)確定增長(zhǎng)率確定沈陽(yáng)增長(zhǎng)率區(qū)域增長(zhǎng)率個(gè)案增長(zhǎng)率結(jié)論：能實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)環(huán)境能否支持房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)？宏觀經(jīng)濟(jì)支持增長(zhǎng)土地上漲支持增長(zhǎng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展支持增長(zhǎng)城市擴(kuò)張使區(qū)域增值支持增長(zhǎng)市場(chǎng)環(huán)境能支持增長(zhǎng)，是否適合07年銷售？企業(yè)利益市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)論：07年銷售15%僅為基本目標(biāo)，能否技術(shù)操作超過此目

4、標(biāo)，增加利潤(rùn)？競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境客戶需求增值模式（溢價(jià)案例借鑒）第二圈層競(jìng)爭(zhēng)（片區(qū)）第一圈層競(jìng)爭(zhēng)（針對(duì)性個(gè)盤）突破點(diǎn)：戶型、園林、配套此僅為項(xiàng)目單獨(dú)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的可為點(diǎn)，本項(xiàng)目與儷城的關(guān)系？一致對(duì)外還是內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)？市場(chǎng)容量?jī)?nèi)部競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)外：合力做大市場(chǎng)對(duì)內(nèi)：借儷城之勢(shì)，適度差異項(xiàng)目突破：戶型、園林、配套項(xiàng)目界定項(xiàng)目目標(biāo)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。8評(píng)審稿與終稿的對(duì)比分析評(píng)審稿與終稿的對(duì)比分析評(píng)審稿終 稿市場(chǎng)前置，并作為一個(gè)完整部分進(jìn)行分析客戶問題前置，市場(chǎng)進(jìn)行拆分，針對(duì)性的論證分析中出現(xiàn)的“過程”問題層級(jí)包含關(guān)系多層級(jí)包含關(guān)系少主結(jié)構(gòu)中，有明顯的兩個(gè)以上的線索關(guān)系主結(jié)構(gòu)中，只有一個(gè)方向的線索關(guān)系前述結(jié)論與后述分析

5、關(guān)聯(lián)度弱前述結(jié)論與后述分析關(guān)聯(lián)度強(qiáng)，前述結(jié)論是后述分析的前提和依據(jù)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。9上述對(duì)比分析、評(píng)價(jià)僅是針對(duì)特定的本項(xiàng)目，那么，是否能有一套上述對(duì)比分析、評(píng)價(jià)僅是針對(duì)特定的本項(xiàng)目，那么，是否能有一套評(píng)價(jià)邏輯結(jié)構(gòu)的普適性的方法，邏輯是否是孤立存在的，邏輯又與評(píng)價(jià)邏輯結(jié)構(gòu)的普適性的方法，邏輯是否是孤立存在的，邏輯又與什么相關(guān)？什么相關(guān)？本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。10內(nèi)容，是邏輯的前提內(nèi)容，是邏輯的前提刪減某部分內(nèi)容，結(jié)論是否仍能成立；移動(dòng)某部分內(nèi)容，報(bào)告是否仍然完整；寫作時(shí)，是否有某部分內(nèi)容不清楚總結(jié)方向；是否出現(xiàn)重復(fù)引用某部分內(nèi)容的情況，隔了幾十個(gè)P再回去引用；內(nèi)容，是邏輯的前提！ 好的報(bào)告像是

6、小時(shí)候玩的積木，抽動(dòng)任何一塊好的報(bào)告像是小時(shí)候玩的積木，抽動(dòng)任何一塊木頭，都會(huì)令整個(gè)體系瓦解；木頭，都會(huì)令整個(gè)體系瓦解；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。11市場(chǎng)研究的范圍到底在哪里？市場(chǎng)研究的范圍到底在哪里？俗語(yǔ)俗語(yǔ)看菜下飯看菜下飯到什么山上唱什么歌到什么山上唱什么歌超級(jí)大盤的市場(chǎng)研究范圍中小規(guī)模樓盤的研究范圍年交易量1000萬(wàn)平米的市場(chǎng)交易量100萬(wàn)平米的市場(chǎng)城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的市場(chǎng)研究范圍非城市發(fā)展區(qū)域的市場(chǎng)研究范圍本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。12市場(chǎng)具體說明了什么，還是你需要市場(chǎng)來(lái)市場(chǎng)具體說明了什么，還是你需要市場(chǎng)來(lái)說明什么？說明什么？市場(chǎng)研究宏觀市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)客戶解釋區(qū)域經(jīng)濟(jì)土地市場(chǎng)房產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域格局典型個(gè)案一

7、環(huán)內(nèi)二環(huán)內(nèi)結(jié)論：總體市場(chǎng)形勢(shì)看好市場(chǎng)研究能否全面？怎樣就為全面？需多長(zhǎng)時(shí)間？你能夠用幾個(gè)點(diǎn)來(lái)總結(jié)市場(chǎng)，三點(diǎn)還是五點(diǎn)，總結(jié)清楚了嗎？市場(chǎng)通常怎么總結(jié)？為什么總結(jié)不清楚，為什么總結(jié)可能會(huì)變得很長(zhǎng)？不是市場(chǎng)說明了什么，而是你需要市場(chǎng)來(lái)說明什么；不是市場(chǎng)說明了什么，而是你需要市場(chǎng)來(lái)說明什么；請(qǐng)聽下回分解本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。13分化原則與親近原則分化原則與親近原則沈陽(yáng)總體市場(chǎng)，處于健康發(fā)展的良性階段，未來(lái)大東區(qū)房?jī)r(jià)仍將保持較快的增長(zhǎng)，現(xiàn)有測(cè)算增長(zhǎng)率6.4%在近期內(nèi)能夠保持；大東區(qū)房?jī)r(jià)保守增長(zhǎng)率為年6.4%，07年銷售能實(shí)現(xiàn)基本利潤(rùn)目標(biāo)；從企業(yè)發(fā)展和市場(chǎng)未來(lái)兩年供求關(guān)系分析，項(xiàng)目適合07年銷售；15%僅是

8、基本目標(biāo)，通過競(jìng)爭(zhēng)分析可發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)存在通過專業(yè)技術(shù)操作提升利潤(rùn)的空間；對(duì)外競(jìng)爭(zhēng)大于對(duì)內(nèi)（東方儷城）的競(jìng)爭(zhēng)，項(xiàng)目應(yīng)主要考慮對(duì)外競(jìng)爭(zhēng)上形成比較競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；延續(xù)東方儷城品牌，市場(chǎng)細(xì)分，走差異化戰(zhàn)略；從企業(yè)發(fā)展和市場(chǎng)未來(lái)兩年供求關(guān)系分析，項(xiàng)目適合07年銷售；大東區(qū)房?jī)r(jià)保守增長(zhǎng)率為年6.4%，07年銷售能實(shí)現(xiàn)基本利潤(rùn)目標(biāo)；十年來(lái)的例牌菜色，例牌菜一般是大眾口胃，誰(shuí)都適合，也就誰(shuí)就都適合；使大而籠統(tǒng)的結(jié)論分化為小而針對(duì)性強(qiáng)的結(jié)論，且拉近結(jié)論與引用的使大而籠統(tǒng)的結(jié)論分化為小而針對(duì)性強(qiáng)的結(jié)論，且拉近結(jié)論與引用的距離距離本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。14直接把承上啟下的內(nèi)容、關(guān)系表述在過渡直接把承上啟下的內(nèi)容、關(guān)系表述在過

9、渡P P里，能里，能有效加強(qiáng)連貫關(guān)系，使邏輯更嚴(yán)密，這是第六步有效加強(qiáng)連貫關(guān)系，使邏輯更嚴(yán)密，這是第六步u一個(gè)小的技巧本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。15直接把承上啟下的內(nèi)容、關(guān)系表述在過渡直接把承上啟下的內(nèi)容、關(guān)系表述在過渡P P里，能里，能有效加強(qiáng)連貫關(guān)系，使邏輯更嚴(yán)密，這是第六步有效加強(qiáng)連貫關(guān)系，使邏輯更嚴(yán)密，這是第六步本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。16邏輯關(guān)系圖解邏輯關(guān)系圖解本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。17邏輯關(guān)系圖解：多級(jí)別包含關(guān)系、橫向并邏輯關(guān)系圖解：多級(jí)別包含關(guān)系、橫向并列關(guān)系、縱向遞進(jìn)關(guān)系列關(guān)系、縱向遞進(jìn)關(guān)系包含關(guān)系并列關(guān)系遞進(jìn)關(guān)系市場(chǎng)研究宏觀市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)客戶解釋區(qū)域經(jīng)濟(jì)土地市場(chǎng)房產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域格局典型個(gè)案一環(huán)

10、內(nèi)二環(huán)內(nèi)結(jié)論：總體市場(chǎng)形勢(shì)看好本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。18使報(bào)告邏輯變?yōu)槟撤N單一邏輯關(guān)系，避免多種使報(bào)告邏輯變?yōu)槟撤N單一邏輯關(guān)系，避免多種邏輯關(guān)系并存邏輯關(guān)系并存 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。19力求使報(bào)告邏輯變?yōu)閱我豢v向遞進(jìn)關(guān)系，它能使力求使報(bào)告邏輯變?yōu)閱我豢v向遞進(jìn)關(guān)系，它能使分析層層遞進(jìn)，環(huán)環(huán)相扣，行文和表達(dá)上更清晰分析層層遞進(jìn)，環(huán)環(huán)相扣，行文和表達(dá)上更清晰 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。20單一的鏈狀結(jié)構(gòu)的縱向遞進(jìn)關(guān)系，是否會(huì)影響結(jié)構(gòu)性分析方法單一的鏈狀結(jié)構(gòu)的縱向遞進(jìn)關(guān)系，是否會(huì)影響結(jié)構(gòu)性分析方法的使用，是否會(huì)限制的使用，是否會(huì)限制MECEMECE的發(fā)散性思維方法的運(yùn)用？的發(fā)散性思維方法的運(yùn)用？本報(bào)告是嚴(yán)格保

11、密的。21漁民捕魚的故事漁民捕魚的故事結(jié)構(gòu)性思維、MECE方法是分析問題的第一步，把可能與問題相關(guān)的方方面面解剖出來(lái)，進(jìn)行各個(gè)方面的分析，找到問題的所在，它是全面分析問題，避免遺漏的重要基礎(chǔ)。強(qiáng)調(diào)遞進(jìn)關(guān)系是在找到問題所在后，應(yīng)該怎樣去跟客戶闡述問題，怎樣使闡述的過程條理更清晰，它更多的是針對(duì)表達(dá)的組織形式而言。MECE是前提，沒有以MECE為基礎(chǔ)的邏輯，像是沒有基礎(chǔ)的大廈，注定只能是空中樓閣。結(jié)構(gòu)性思維是分析、思考問題的范疇，遞進(jìn)的邏結(jié)構(gòu)性思維是分析、思考問題的范疇，遞進(jìn)的邏輯關(guān)系是組織、表達(dá)思考過程的范疇，前者是后輯關(guān)系是組織、表達(dá)思考過程的范疇，前者是后者的基礎(chǔ)；者的基礎(chǔ)；本報(bào)告是嚴(yán)格保密

12、的。22沒有以充分的沒有以充分的MECEMECE為基礎(chǔ)，就不會(huì)有對(duì)為基礎(chǔ)，就不會(huì)有對(duì)問題的深度挖掘問題的深度挖掘u案例：淮南項(xiàng)目發(fā)展案例：淮南項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位戰(zhàn)略與整體定位u占地面積占地面積：共2700畝，其中規(guī)劃公園1000畝；u可用建設(shè)用地可用建設(shè)用地12001200畝畝u項(xiàng)目已投入1億資金，準(zhǔn)備用現(xiàn)有1億自有資金 + 融資（銀行+ 合作）啟動(dòng)項(xiàng)目u綜合成本約為：5555萬(wàn)萬(wàn)元元/ /畝畝資金鏈的平衡才是關(guān)鍵問題本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。23沒有以充分的沒有以充分的MECEMECE為基礎(chǔ)，就不會(huì)有對(duì)為基礎(chǔ)，就不會(huì)有對(duì)問題的深度挖掘問題的深度挖掘快速回籠快速回籠資金模式資金模式銀行抵押貸款資

13、本運(yùn)營(yíng)模式和記黃埔大規(guī)模村屋廉價(jià)模式元一柏莊中價(jià)位集中放量模式 可能情況是：首期不以利潤(rùn)多少為目標(biāo)，而以實(shí)現(xiàn)整體項(xiàng)目的成功資本運(yùn)作為目標(biāo)，利潤(rùn)可以是很低 三線城市賣圖紙鉆空子模式 大規(guī)模企業(yè)集團(tuán)（媒炭）優(yōu)惠定向定制模式 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。24單一遞進(jìn)關(guān)系的結(jié)構(gòu)要求主線很明確，主線的確立就變得單一遞進(jìn)關(guān)系的結(jié)構(gòu)要求主線很明確，主線的確立就變得尤為重要，主線是什么？如何確立主線？尤為重要，主線是什么？如何確立主線？幾乎每個(gè)報(bào)告都能在錯(cuò)綜復(fù)雜的問題中找到一或兩個(gè)能貫穿報(bào)告全篇的主線問題本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。25主線的確立主線的確立報(bào)告主線報(bào)告主線的來(lái)源的來(lái)源n客戶工作交底客戶工作交底過程中提出的多個(gè)

14、問題中，可能隱含著事關(guān)全局的主線問題；n針對(duì)項(xiàng)目的不同特定進(jìn)行規(guī)律性分析規(guī)律性分析和經(jīng)驗(yàn)性的總經(jīng)驗(yàn)性的總結(jié)結(jié)，往往能尋找出影響報(bào)告全局的主線問題；如大盤開發(fā)有相對(duì)類似的主線問題；高容積率開發(fā)有相對(duì)類似的主線問題；陌生區(qū)域開發(fā)有相對(duì)類似的主線問題；n根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研收集來(lái)的數(shù)據(jù)，進(jìn)行大膽的假設(shè)大膽的假設(shè)，并運(yùn)用最便捷的方式找出問題確立的主線問題；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。26首次溝通會(huì)模擬首次溝通會(huì)模擬項(xiàng)目溝通會(huì)，開發(fā)商信口開河，各自發(fā)表高談闊論一般，我們則低下頭，表現(xiàn)得十分勤快地埋頭做筆記 把客戶問題自身的矛盾之處現(xiàn)場(chǎng)呈現(xiàn)給客戶，以求得進(jìn)一步的問題的真相；如此要求我們?cè)跍贤ㄇ捌?，要?duì)工作有更多的準(zhǔn)備，對(duì)

15、所取得的資料有更多的熟悉，已初步形成一定的思維； 對(duì)客戶的問題本身進(jìn)行進(jìn)一步的追問，以便探求問題表象下的真相或問題隱含的關(guān)鍵因素；如果我們?cè)僮穯栆淮危绻覀儐柕迷購(gòu)氐滓稽c(diǎn)如果我們?cè)僮穯栆淮?，如果我們問得再?gòu)氐滓稽c(diǎn) 客戶的問題含混不清，常常七嘴八舌，自相矛盾，難以確定 利用調(diào)研結(jié)束時(shí)的溝通機(jī)會(huì)再次溝通；利用調(diào)研資料整理期間的機(jī)會(huì)再次電話溝通；發(fā)展商董事五個(gè)，總/副總經(jīng)理四個(gè)，經(jīng)理若干 把客戶問題交底會(huì)變成真正意義上的項(xiàng)目溝通會(huì)，最快速地把客戶問題交底會(huì)變成真正意義上的項(xiàng)目溝通會(huì)，最快速地挖掘問題真相挖掘問題真相本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。27客戶有沒有問題，客戶的問題是不是問題？客戶有沒有問題，客戶的

16、問題是不是問題？u煙臺(tái)項(xiàng)目的客戶問題本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。28案例：江陰黃山湖別墅案例：江陰黃山湖別墅項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景黃山湖項(xiàng)目位于無(wú)錫江陰市，江陰市多年來(lái)在全國(guó)百?gòu)?qiáng)經(jīng)濟(jì)縣排名中位于第一或第二；別墅硬性要求：需三幢老板別墅，一幢2000平米的總統(tǒng)別墅，此四幢別墅占地面積歸屬到酒店用地中；酒店與別墅由同一發(fā)展商建設(shè)，中間可用軟隔離的方式。軟隔離面積歸屬酒店；地塊為江陰市區(qū)唯一擁有絕佳自然景觀資源的地塊；項(xiàng)目總占地10萬(wàn)平米，其中酒店占地6萬(wàn)平米，別墅占地4萬(wàn)平米；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。29江陰黃山湖別墅江陰黃山湖別墅客戶的真正問題會(huì)是什么？客戶的真正問題會(huì)是什么？客戶的真正問題會(huì)是什么？客戶的真正問

17、題會(huì)是什么？本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。30江陰黃山湖別墅江陰黃山湖別墅客戶的真正問題會(huì)是什么？客戶的真正問題會(huì)是什么？規(guī)劃需解決復(fù)雜的關(guān)系地塊與周邊景觀、空間關(guān)系地塊與周邊景觀、空間關(guān)系：價(jià)值最大化景觀資源別墅與酒店的關(guān)系：別墅與酒店的關(guān)系：相對(duì)獨(dú)立、軟隔離，中間隔離帶可算入酒店的用地面積范圍，但分界線有一定約定業(yè)主（老板）別墅與銷售別墅的關(guān)系：業(yè)主（老板）別墅與銷售別墅的關(guān)系：相對(duì)獨(dú)立，資源較好，但不希望過于暴露總統(tǒng)別墅與酒店的關(guān)系：總統(tǒng)別墅與酒店的關(guān)系：總統(tǒng)別墅屬酒店用地范圍，但與酒店相對(duì)獨(dú)立總統(tǒng)別墅與銷售別墅的關(guān)系：總統(tǒng)別墅與銷售別墅的關(guān)系：相對(duì)獨(dú)立，安全需要業(yè)主（老板）別墅與總統(tǒng)別墅的關(guān)系：

18、業(yè)主（老板）別墅與總統(tǒng)別墅的關(guān)系：獨(dú)立但聯(lián)系緊密，方便老板與政要人物竄門業(yè)主（老板）別墅與酒店的關(guān)系：業(yè)主（老板）別墅與酒店的關(guān)系：相對(duì)獨(dú)立，但來(lái)往方便，便于老板商務(wù)接待生意朋友本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。31規(guī)劃的論證、優(yōu)化規(guī)劃的論證、優(yōu)化本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。32界定問題邊界界定問題邊界市場(chǎng)環(huán)境能支持增長(zhǎng)，是否適合07年銷售？企業(yè)利益市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)論：07年銷售問題一：論證了問題一：論證了07年可銷售之后，是否仍需要論證年可銷售之后，是否仍需要論證07年還是年還是08年銷售更合適？年銷售更合適？問題二：是單獨(dú)開發(fā)還是合為一個(gè)項(xiàng)目，做東方儷城的第五期？問題二：是單獨(dú)開發(fā)還是合為一個(gè)項(xiàng)目，做東方儷城的第五期

19、？沈陽(yáng)東站街項(xiàng)目沈陽(yáng)東站街項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)企業(yè)層面項(xiàng)目層面品牌貢獻(xiàn)資金運(yùn)作團(tuán)隊(duì)建設(shè)基于項(xiàng)目目標(biāo)和企業(yè)戰(zhàn)略下市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)可實(shí)現(xiàn)性07、08競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比分析迅速界定問題外延邊界，提煉真問題并有效鎖定，迅速界定問題外延邊界，提煉真問題并有效鎖定，剔除原問題衍生新問題的可能剔除原問題衍生新問題的可能本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。33主線問題發(fā)想：企業(yè)層面問題、項(xiàng)目層面主線問題發(fā)想：企業(yè)層面問題、項(xiàng)目層面問題問題 企業(yè)層面首次開發(fā)企業(yè)發(fā)展中企業(yè)資金鏈的投入與開發(fā)量的問題對(duì)報(bào)告的理解力與執(zhí)行力問題工作程序中不調(diào)協(xié)作問題不單是贏利，還有品牌打造、提升問題項(xiàng)目檔次提升問題多項(xiàng)目的資金、市場(chǎng)、客戶的協(xié)調(diào)問題項(xiàng)目層面繁華區(qū)域陌生區(qū)域高

20、容積率下規(guī)劃舒適度的問題高容中檔與低容高檔的開發(fā)策略問題利潤(rùn)最大化問題啟動(dòng)區(qū)策略，確保項(xiàng)目上市成功問題客戶尋找、挖掘、引導(dǎo)問題區(qū)域價(jià)值建立、引導(dǎo)問題，可能需將推廣問題前置大盤開發(fā)小盤開發(fā)資金鏈的安排、資金滾動(dòng)問題每期之間的銜接問題引導(dǎo)自住客，弱化投資客，提升后期營(yíng)銷力的問題創(chuàng)造高利潤(rùn)、價(jià)格突破的問題樹立獨(dú)特品牌形象的問題 半島半島1號(hào)號(hào)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。34主線問題除了對(duì)行文結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響之外，它對(duì)內(nèi)容，即主線問題除了對(duì)行文結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響之外，它對(duì)內(nèi)容，即 分析、結(jié)論會(huì)產(chǎn)生什么影響？分析、結(jié)論會(huì)產(chǎn)生什么影響？本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。35案例：錦州寶地城案例：錦州寶地城u地塊條件u市場(chǎng)分析u客戶目標(biāo)本

21、報(bào)告是嚴(yán)格保密的。36案例：錦州寶地城案例：錦州寶地城u案例：錦州寶地城案例：錦州寶地城本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。37案例借鑒方向、項(xiàng)目戰(zhàn)略方向案例借鑒方向、項(xiàng)目戰(zhàn)略方向大盤速銷大盤速銷模式研究模式研究星河灣重建地產(chǎn)游戲規(guī)則模式鳳凰城粗放型大規(guī)模廉價(jià)模式桃源居教育主題刺激消費(fèi)模式第五園產(chǎn)品形式完全創(chuàng)新模式 把案例借鑒的條件改為“大盤速銷模式研究”，并總結(jié)為模型作為項(xiàng)目的戰(zhàn)略借鑒，定位以此為指導(dǎo)。對(duì)主線問題處理方法不同不單影響行文的邏輯結(jié)構(gòu)，更可能直接影對(duì)主線問題處理方法不同不單影響行文的邏輯結(jié)構(gòu)，更可能直接影響著整體方案的全局性結(jié)論響著整體方案的全局性結(jié)論本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。38主線問題的可能差異性

22、：在關(guān)注項(xiàng)目市場(chǎng)問題的主線問題的可能差異性：在關(guān)注項(xiàng)目市場(chǎng)問題的同時(shí)，有無(wú)兼顧客戶問題同時(shí)，有無(wú)兼顧客戶問題當(dāng)客戶問題與項(xiàng)目的市場(chǎng)問題相一致時(shí)，無(wú)論是單邊研究（僅研究項(xiàng)目市場(chǎng)問題）還是多邊研究（項(xiàng)目市場(chǎng)和客戶問題），其結(jié)論將是一致的。當(dāng)客戶問題與項(xiàng)目的市場(chǎng)問題有差異時(shí)，單邊性研究和多邊性研究所形成的結(jié)論可能相去甚遠(yuǎn)！此時(shí)若仍然采取單邊性研究方法，則其形成的結(jié)論對(duì)于客戶可能是極其危險(xiǎn)的。在僅從市場(chǎng)本身研究出發(fā)所得出的結(jié)論，可能與兼顧市場(chǎng)條件與客戶問題所得出的結(jié)論有重大區(qū)別！本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。39需同時(shí)關(guān)注項(xiàng)目市場(chǎng)層面問題和客戶問題，實(shí)現(xiàn)需同時(shí)關(guān)注項(xiàng)目市場(chǎng)層面問題和客戶問題，實(shí)現(xiàn)由策劃向顧問職能的轉(zhuǎn)變由策劃向顧問職能的轉(zhuǎn)變目前大部分公司的做法，都是僅從市場(chǎng)本身的研究出發(fā)，進(jìn)而得出根本性的結(jié)論，即項(xiàng)目定位；我們身邊，到處充斥著此類單邊性研究性方案單邊性研究性方案；研究市場(chǎng)本身的環(huán)境、趨勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)關(guān)注甚至研究客戶對(duì)企業(yè)、項(xiàng)目所持有的核心問題由策劃向由策劃向顧問職能顧問職能的轉(zhuǎn)變！的轉(zhuǎn)變！形成多邊形成多邊性研究方性研