最新大學(xué)物業(yè)服務(wù)方案

1、效勞方寸錄第一章物業(yè)管理效勞的目標、思路及設(shè)想P3第二章工程根本情況P3第三章客戶群體和需求分析P4第四章物業(yè)管理的重點及難點P4第五章管理處主要績效目標P6、亠、/:第八早管理的方式、方法P7第七章管理處的機構(gòu)、人力資源配置P9第八章物業(yè)管理內(nèi)容、形式及標準P15第一節(jié)學(xué)生公寓物業(yè)管理效勞工作標準第二節(jié)教職工住宅樓物業(yè)管理效勞工作標準第三節(jié)教學(xué)、辦公等公共用房物業(yè)管理效勞工作標準第四節(jié)校園綠化管理保護效勞工作標準第五節(jié)校園環(huán)境衛(wèi)生管理效勞工作標準第六節(jié)基地綠化管護效勞工作標準第七節(jié)保安管理效勞工作標準第八節(jié)防汛排澇效勞工作標準第九節(jié)公共設(shè)施及道路的物業(yè)管理效勞工作標準第十節(jié)公共設(shè)備的維修和維

2、護效勞工作標準第九章必需具備的物質(zhì)裝備方案及費用測算P22第十章便民效勞P26第一章物業(yè)管理效勞的目標、思路及設(shè)想對物業(yè)實行企業(yè)化、經(jīng)營化管理，就是為了克服舊體制的弊端，最大限度地實現(xiàn)物業(yè)的社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。一、物業(yè)效勞的目標一具體來說，是為了實現(xiàn)下述目標：發(fā)揮物業(yè)最大的使用價值；為業(yè)主效勞、使物業(yè)盡可能保值、增值；為社會效勞，使家庭、 經(jīng)濟、社會、環(huán)境協(xié)調(diào)開展；為用戶效勞，創(chuàng)造安、快、暖、便、潔的時間與空間環(huán)境；二此外，我們還將在上任物業(yè)的根底上重新組織管理，實施效勞 工作，并將按照大學(xué)物業(yè)管理效勞標準開展管理效勞， 根據(jù)具體情況 持續(xù)改進，力爭創(chuàng)立示范單位，使之成為大學(xué)物

3、業(yè)管理服 務(wù)的典范。二、管理效勞思路及設(shè)想根據(jù)大學(xué)物業(yè)的屬性、規(guī)模、住戶構(gòu)成等特點，對于該工程的物 業(yè) 管理效勞，我物業(yè)將以“提供優(yōu)秀的物業(yè)管理效勞平臺為整體考慮,以業(yè)主需求為導(dǎo)向， 在滿足業(yè)主日常需求的根底上力爭管理效勞 超越 業(yè)主的期望值；開展特色校園文化建設(shè)，通過環(huán)境文化、行為文化、制度文化、精神文化、網(wǎng)上文化等影響，潛移默化、寓教于樂，建設(shè)和諧校園，增強校園凝聚力。第二章 工程根本情況 物業(yè)坐落位置：長沙市雨花區(qū)香樟路 22 號 校園占地面積： 1217 畝，建筑面積： 45 萬平方米 物業(yè)性質(zhì)：大學(xué)物業(yè)類型與使用功能 : 低層教學(xué)樓、教職工宿舍為主，公共設(shè)備設(shè)施較多 設(shè)備設(shè)施情況：公

4、共部位較多，多照明、監(jiān)控系統(tǒng)以及垃圾箱等，目 前 以上設(shè)備設(shè)施都遺留了一些問題物業(yè)管理用房情況：主要以教學(xué)樓和教職工宿舍為主第三章 客戶群體和需求分析一、業(yè)主和使用人的自然狀況 在校學(xué)生： 1.7 萬多民族構(gòu)成：大多數(shù)為漢族 極少數(shù)藏族等少數(shù)民族 籍貫分布：東北三省、湖南省等性別：男女比例為 7： 1二、業(yè)主和使用人的經(jīng)濟收入狀況和支付能力 經(jīng)濟收入：極少數(shù)人利用假期時間做兼職月收入為 200-400 房屋用途： 學(xué)生寢室主要分等級 三區(qū) 1200 元 /每月、二區(qū) 1000 元 / 每月車輛擁有：大多數(shù)為電動車三、業(yè)主和使用人對效勞檔次的需求 要求：簡單化、單一化、統(tǒng)一化需求低第四章 物業(yè)管

5、理的重點及難點學(xué)生校園程序化地實施 ; 另一方面針對學(xué)校物業(yè)的特點及教學(xué)活動的要求進行點對點地操作 , 利用崗位安排、提高標準、特別突擊等 方式 來應(yīng)對高校物業(yè)使用頻率較高、臨時性要求較大等問題。比方 學(xué)校的各 種大型活動開展較為頻繁 , 每次大型活動之前都必須進行清 潔衛(wèi)生突擊 清理 , 以到達活動組織者及學(xué)校的要求。在我們進行校園 清潔衛(wèi)生效勞 工作中 , 全面提倡量化和細節(jié)管理 , 促使各項環(huán)節(jié)都能 夠進行數(shù)字化的 表示。程序化地實施 ; 另一方面針對學(xué)校物業(yè)的特點 及教學(xué)活動的要求 進行點對點地操作 , 利用崗位安排、提高標準、特 別突擊等方式來應(yīng)對 高校物業(yè)使用頻率較高、臨時性要求較

6、大等問題。比方 , 學(xué)校的各種大型活動開展較為頻繁 , 每次大型活動之前都必 須進行清潔衛(wèi)生突擊清理 以到達活動組織者及學(xué)校的要求。 在我們 進行校園清潔衛(wèi)生效勞工作中 , 全面提倡量化和細節(jié)管理 , 促使各項 環(huán)節(jié)都能夠進行數(shù)字化的表示。 二、校園物業(yè)管理特點一校園物業(yè)管理以效勞優(yōu)質(zhì)為最高目標。 以優(yōu)質(zhì)效勞、 優(yōu)良作風(fēng)、 美麗環(huán)境讓師生員工滿足， 這是學(xué)校后勤工作永恒的主題， 物業(yè)管理 也 不能偏離這一方向， 必須把這“三優(yōu)一滿足作為最高目標加以遵 循。 二 校園物業(yè)管理具有育人功能。具體包括：其一，“育身功 能， 校園環(huán)境的改善、綠色植物的增加，可以吸收大量的二氧化碳， 保持空 氣清新，有

7、利于人的健康；其二，“育心功能，學(xué)生階段是大學(xué)生人 生觀、世界觀和價值觀開展的要害時期， 通過物業(yè)管理， 使 校園更干凈、 更寬敞、更有序、更整潔，這樣的環(huán)境可以讓人心曠神 怡、精神振奮， 輕易形成樂觀向上、 豁達開朗的良好心理素質(zhì)； 其三， “育美功能， 通過物業(yè)管理，校園文化長廊、水景、雕塑等給人以 豐富的美學(xué)價值和 審美因素， 有利于培養(yǎng)人的審美情趣， 到達審美教 育的目的；其四， “育德功能， 通過物業(yè)管理人員著裝上崗、 掛牌 效勞、語言文明標準、 效勞熱情周到以及標準管理和效勞，起到一定 的示范作用，有利于培養(yǎng) 學(xué)生的良好道德品質(zhì)。第五章 管理處主要績效目標效益是企業(yè)的最終目標， 執(zhí)

8、行績效考核工作 ,提高效勞工作質(zhì)量， 以 績效考核指標為標準 ,實行目標管理責(zé)任制 ,明確各級工作職責(zé) ,責(zé) 任 到人 ,通過檢查、考核 ,真正做到獎勤罰懶 ,提高員工的工作熱情 ,促進 工 作有效完成。 在開展管理效勞的根底上，重點實現(xiàn)以下各項指標：序號工程承諾指標1管理費收費率>95 %2效勞綜合及時率> 80 %3維修質(zhì)量合格率100%4綠化覆蓋完好率85%5對清潔、保潔滿意率90%6道路完好率95%7化糞池、雨水井、污水井完好率90%8排水管、明暗溝完好率95%9路燈、標牌完好率90%10停車場設(shè)施完好率90%11公共設(shè)施、休閑設(shè)施完好率95%12治安案件發(fā)生率<1%

9、13生活垃圾日清率90%14消防設(shè)施完好率95%15火災(zāi)發(fā)生率1%以下16員工生活滿意度>80%17管理效勞人員專業(yè)培訓(xùn)合格率70%18突發(fā)事件快速反響率85%19物業(yè)管理效勞滿意率> 95%第六章管理方式、方法“對物業(yè)進行嚴格管理，為廣闊師生提供優(yōu)質(zhì)效勞是本公司的根本理念，標準化管理，貼心效勞，鑄造物業(yè)公司的信譽與形象。一、標準化管理物業(yè)管理涉及面廣，一般客戶對物業(yè)管理效勞內(nèi)容、標準、檔次很難進行全面了解，業(yè)主對效勞質(zhì)量與收費關(guān)系的誤解是當(dāng)前物業(yè)公司與業(yè)主關(guān)系僵化的一個主要原因房屋及設(shè)備保養(yǎng)不及時、日常管理松懈、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本原因。本公司從房屋維修與養(yǎng)

10、護、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、平安、保潔、綠化以及便民效勞，均實施全面的、標準化質(zhì)量管理，使本公司物業(yè)管理行為向標準化靠攏，在內(nèi)部管理上自律、制度上創(chuàng)新，以到達管理嚴格有序、 效勞質(zhì)量高的管理目標，使開發(fā)商放心、業(yè)主滿意、公司信譽度得到提高。二、溝通效勞至上組織、溝通、協(xié)調(diào)能力是物管企業(yè)的一項不可或缺的重要素質(zhì)，具備這項素質(zhì)，工作中的各項矛盾往往可以大事化小、小事化無；反之,那么誤會重重，隔膜加深。目前大多數(shù)物業(yè)公司受投訴主要在于溝通不暢所致。為此，本公司專門設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處，通過禮貌走訪、接待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出的問題合理要求、答復(fù)業(yè)主疑問、設(shè)置業(yè)主交流箱、公示欄、宣傳欄等方式，開展與

11、業(yè)主的良好關(guān)系。 同時， 鑒于物業(yè)管理是一項具體、繁瑣的業(yè)務(wù)，公司要求管理人員親力親為，實行走動式管理，親臨效勞一線，直接了解業(yè)主需求，認真負責(zé)，講道德，重老實，對業(yè)主有求必應(yīng)，保證效勞質(zhì)量。三、締造親善的校園文化創(chuàng)造一個和諧、文明、舒適、優(yōu)美的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、禮貌、親善的校園文化，與 業(yè)主共建共榮、友好相處、相互信任，主導(dǎo)公司員工開展與業(yè)主的友好協(xié)作關(guān)系。不管員工在工作期間或在工作區(qū)域之外， 業(yè)主或員工的難 處是否關(guān)系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動構(gòu)架良好的 人際關(guān) 系，為校園、為業(yè)主、為自己、為這個物欲橫流的社會開辟一 方文明的 凈土。第

12、七章 管理處的機構(gòu)、人力資源配置通過崗位責(zé)任制的落實， 人事部將重新審核各部門、 崗位人員定 編 的情況，防止人浮于事，以建立一支精干、 高效的效勞團隊為目標， 嚴 格控制人事本錢。人事部將把提高員工素質(zhì)作為部門工作的重點， 制定 有針對性的培訓(xùn)方案， 以業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)和企業(yè)精神相結(jié)合， 堅持 正面 灌輸，強化理念，增強員工主人翁責(zé)任感和事業(yè)心，培養(yǎng)開拓進取，勇于奉獻的精神。要求員工在工作中真正做到“100% 業(yè)主第一 。 在人事管理流程中，采取優(yōu)勝劣汰的方針，對入職、轉(zhuǎn)正的員工嚴格按標準把關(guān)，逐步提高員工素質(zhì)，繼而提高團隊的整體素質(zhì)。根據(jù)工程現(xiàn)有建筑面積和現(xiàn)有入住人口數(shù)量等實際情況，為確保物業(yè)

13、管理效勞目標的實現(xiàn)， 在機構(gòu)設(shè)置和管理效勞人員配備上形成 物 業(yè)效勞中心， 集中精力負責(zé)物業(yè)管理效勞工作， 并配備充足的人力 資 源，面向廣闊師生提供效勞。其它工程管理部、平安管理部為效勞 中心 客服部提供專業(yè)化支持，效勞中心提供強大技術(shù)力量支持。物業(yè)效勞中心的組織架構(gòu)中， 將目標功能作用全面落實到相應(yīng)崗 位 角色的職責(zé)中，并且做到不漏項、不交叉，讓企業(yè)內(nèi)部各個崗位角 色的 職責(zé)和權(quán)限直接與效勞中心整體管理系統(tǒng)的各子系統(tǒng)的目標功 能作用對 應(yīng)起來。 機構(gòu)設(shè)置保證了效勞中心各部門和崗位角色工作相 互之間事 先的協(xié)調(diào)和平衡， 消除效勞中心、 部門和崗位設(shè)置上的主觀 隨意性， 保證效勞中心組織內(nèi)部各

14、個部門和崗位的增減建立在一個科 學(xué)的根底上，以最大限度地減少管理層次，提升管理效益4、物業(yè)效勞中心機構(gòu)設(shè)置及管理效勞人員配備根據(jù)所確定的物業(yè)性質(zhì)及實地考察，本公司管理處擬設(shè)置以下工 作人員部門、職位設(shè)置數(shù)量綜合管理部物業(yè)效勞中心工程經(jīng)理1人客服管理部主管1人工程管理部主管2人平安管理部主管、領(lǐng)班1人2人綠化保潔部主管1人各部門具體職位人數(shù)配備：綜合管理部：人事行政助理 1人、會計1人客服管理部：客服前臺兼收銀員1人、客服助理2人平安管理部：保安組長3人、保安5人、平安巡邏員5人工程管理部：維修組長 2人、 維修工15人、工程人員 3人綠化保潔部：清潔、綠化領(lǐng)班各1人、綠化人員10人、清潔人員2

15、0人二、工作崗位說明書舉例說明針對每個設(shè)立的工作崗位，為落實管理效勞目標，清晰的劃分責(zé)崗位說明書名稱崗位名稱：效勞中心工程經(jīng)任與權(quán)利以及工作內(nèi)容， 制定出各崗位說明書 以下是效勞中心工程 經(jīng) 理的崗位說明書樣本。根本資料崗位代碼： H100900 崗位序列： 001 簡述為物業(yè)管理工作而設(shè)立該崗位，該崗位的主要職責(zé)是：代表物業(yè)管理公 司全面履行物業(yè)管理委托合同， 負責(zé)做好物業(yè)管理與效勞工作及實現(xiàn)各年 度 管理目標，提供優(yōu)質(zhì)效勞。通過良好的物業(yè)管理與效勞，確保業(yè)主生活 秩序 的正常進行及物業(yè)的市場競爭力。工作權(quán)限對物業(yè)管理工作負有指揮權(quán)； 對緊急重大問題有臨時處置權(quán)； 對人員的配 備、 管理效勞

16、架構(gòu)設(shè)置有建議權(quán)； 對員工有獎罰和對不合格員工有辭退建議 權(quán)； 在公 司規(guī)定標準的情況下， 對日常管理費的支出和物資的使用有決定權(quán)； 在公司有關(guān) 制度、規(guī)定的前提下， 有權(quán)制定具體的實施細那么和落實措施； 對 業(yè)主的一般性通 知有審批權(quán)； 對本物業(yè)各分包工程的合同簽訂有簽字權(quán)； 對 分包公司的工作有監(jiān) 督、評審權(quán)。工作內(nèi)容1、全面負責(zé)業(yè)主效勞研究工作通過不斷學(xué)習(xí)，建立客戶溝通渠道，把脈市場，帶著全體員工做好業(yè)主效勞 研究工作，做到效勞創(chuàng)新、管理創(chuàng)新。在日常工作過程中不斷改進效勞方法，增強員工效勞意識，提升效勞質(zhì)量。不定期地組織參觀學(xué)習(xí)先進的優(yōu)秀的物業(yè)管理做法，不斷研究業(yè)主潛在需 求、管理理念，

17、提升管理水平。2、充分利用社會資源，幫助、指導(dǎo)、支持物業(yè)效勞中心工作的開展做好與本地房產(chǎn)管理部門物業(yè)監(jiān)管處、轄區(qū)派出所、居委會、工商、稅務(wù)、 銀行、自來水公司、供電局等社會關(guān)系的建立及溝通， 以求得他們的支持和 配合。做好與各業(yè)主、各維保單位、各分包公司關(guān)系的建立及溝通，不定期的進行 回訪、交流，以獲得他們的支持、配合和諒解。做好與物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)、各部門負責(zé)人以及其它物業(yè)管理公司關(guān)系的建 立、交流和溝通，充分實現(xiàn)資源共享。3、全面負責(zé)物業(yè)效勞中心日常管理工作代表物業(yè)管理公司認真履行好物業(yè)管理合同各項條款。熟悉政策、法律、法規(guī)、物業(yè)管理相關(guān)的文件。 負責(zé)制定效勞中心年、月度工作方案，每半年總結(jié)

18、一次工作。每月主持召開一次員工以上人員大會， 對部門的工作情況隨時進行檢查、 指 導(dǎo)、點評。負責(zé)批準物業(yè)效勞中心月度培訓(xùn)方案， 并催促各部門按時實施， 抽查員工的 培訓(xùn)效果。對員工的工作進行合理分配， 每周抽查各部門的績效考核情況， 協(xié)調(diào)各部門關(guān)系。負責(zé)審批各項采購方案，不定期到庫房檢查。分配宿舍并做好宿舍的管理工作。4、對工程管理工作負責(zé) 催促工程管理部編制各項工程管理、維保、材料采購 方案，并負責(zé)審批。 對工程管理部日常工作進行督導(dǎo)檢查。 對業(yè)主的裝修 方案，組織有關(guān)部門有關(guān)人員進行評審，最后簽署意見并批準 實施。5 、對設(shè)備維護、保養(yǎng)、保障等管理工作負責(zé)。設(shè)施設(shè)備完好率 100% 負責(zé)與

19、相 關(guān)分包單位簽訂分包合同。催促工程管理部對各分包工程，各維保單位的工作進行監(jiān)督管理。 負責(zé)審 核工程管理部、 各分包公司、 各維保單位的工作方案和設(shè)備保養(yǎng)方案 每 月對分包單位工作評審一次，并將評審情況書面上報公司。 負責(zé)各種設(shè)備 大中修，新購進設(shè)備的申報工作。催促工程管理部做好每年一次的紅旗設(shè)備評審工作。6、對平安管理工作負責(zé)，確保校園平安無事故審批制定平安管理部關(guān)于校園年度，月平安管理方案。審批制定平安管理部關(guān)于校園消防管理方案。 審批制定平安管理部關(guān)于校 園消防演習(xí)方案，并全權(quán)負責(zé)消防演習(xí)工作。 對平安管理部日常工作隨時 進行抽查。每月組織有關(guān)人員對校園消防設(shè)施設(shè)備進行一次全面檢查。7

20、、對物業(yè)效勞中心檔案管理效果工作負責(zé)各種設(shè)施設(shè)備檔案資料的管理。消防檔案管理。創(chuàng)立資料管理。日常記錄管理。收發(fā)文函管理。8、對校園文化工作效果負責(zé) 負責(zé)審批效勞中心提出的校園年度、月度校園活動方案和每次活動籌劃方 案。支持效勞中心積極開展校園文化活動，特別是重大節(jié)日宣傳活動。 協(xié)助客服管理部做好校園各業(yè)主間聯(lián)誼、聯(lián)歡活動，增進友誼和凝聚力。9、對物業(yè)效勞中心接待工作負責(zé) 對客服部效勞中心前臺日常接待工作隨時進行抽查。 負責(zé)地產(chǎn)、公司安排的外事和來客參觀訪問接待工作。11 、對效勞中心財務(wù)管理工作負責(zé)每月審批財務(wù)部上報的財務(wù)報表。每月審批財務(wù)部核定的工資報表。 根據(jù)公司規(guī)定標準，負責(zé)審批日常管理

21、費支出。12 、負責(zé)完成公司、地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的其它工作。13 、負責(zé)處理客戶重大投訴及突發(fā)事件處理工作。任職資格教育程度：大專以上年齡要求： 30-50 歲工作經(jīng)驗：從事物業(yè)管理效勞工作 5 年以上，持有物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證， 程 師。 綜合能力：具有極強的協(xié)調(diào)、溝通、領(lǐng)導(dǎo)能力，市場分析能力，綜合素質(zhì) 佳，有 修養(yǎng)、有耐心、 有較強的文字和語言表達能力， 熟悉蘇州市及全國物 業(yè)管理市場和物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)， 有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗， 能承 受較大 的工作壓力。技能要求：能熟練使用計算機和網(wǎng)絡(luò)，了解物業(yè)設(shè)備的根本運作。 特殊要求： 具有強烈的事業(yè)心，奉獻、進取、開拓創(chuàng)新精神和客戶效勞意識，有

22、 寫字樓、 酒店管理經(jīng)驗者優(yōu)先?？己酥笜送瓯惧X年度各項管理指標，客戶滿意度到達 95% 以上三、建立強有力的人力資源執(zhí)行組織 各主要崗位任職資格要求一效勞中心經(jīng)理任職資格 教育程度：大專以上 年齡要求： 30-55 歲 工作經(jīng)驗：從事物業(yè)管理工作 5 年以上，持有物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上LJU崗證。綜合能力：具有極強的協(xié)調(diào)、溝通、領(lǐng)導(dǎo)能力，市場分析能力綜合素 質(zhì) 佳，有修養(yǎng)、有耐心、有較強的文字和語言表達能力，熟 悉蘇 州市及全國物業(yè)管理市場和物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)， 有 豐富 的物業(yè)管理經(jīng)驗，能承受較大的工作壓力。技能要求：能熟練使用計算機和網(wǎng)絡(luò)，了解物業(yè)設(shè)備的根本運作 特殊要 求：具有強烈的事業(yè)心

23、，奉獻、進取、開拓創(chuàng)新精神和客戶服務(wù)意識，有寫字樓、大型社區(qū)管理經(jīng)驗者優(yōu)先。二客服管理部主管任職資格 教育程度：大專以上，持有物業(yè)管理上 崗證 年齡要求： 28-35 歲 工作經(jīng)驗：從事客戶效勞管理相關(guān)專業(yè)3 年 以上，持有物業(yè)管理上崗 證。 綜合能力：性格外向、思維活潑、效勞意識強， 具有極強協(xié)調(diào)、 溝通、 組織管理能力，能熟練使用計算機和網(wǎng)絡(luò)，有較強的文字 和 語言表達能力。特殊要求：熟悉相關(guān)行業(yè)標準標準，有奉獻、上進、創(chuàng)新精神。 二 工程管理部主管任職資格 教育程度：大專以上，中級以上職稱 年齡要 求： 28-45 歲工作經(jīng)驗：工程相關(guān)專業(yè)， 從事工程工程管理 3 年以上，持有專業(yè)資 格

24、 證。綜合能力：具有協(xié)調(diào)、溝通、組織與工程工程管理能力技能要求：能 熟 練使用計算機和網(wǎng)絡(luò)，有較強的文字和語言表達能力。特殊要求：熟悉相關(guān)行業(yè)標準標準，有奉獻、上進、創(chuàng)新精神。三平安管理部主管任職資格 教育程序：大專以上，持有物業(yè)管理上 崗證 工作經(jīng)驗： 3 年以上相關(guān)經(jīng)驗 年齡要求： 25 35 歲 綜合能力： 較強的組織指揮能力和協(xié)調(diào)溝通能力 根本技能： 熟練掌握保安員的訓(xùn) 練大綱， 有較強的文字和語言表達能 力 特殊要求：退伍軍人，了解物 業(yè)管理的法律法規(guī)文件，具有較強的責(zé)任心、創(chuàng)新精神、上進心和效勞意識，同時具備敏銳的觀 察 力、較強的判斷力。第八章 物業(yè)管理內(nèi)容、形式及標準為了進一步

25、做好大學(xué)物業(yè)管理效勞工作， 真正建立起用制度標準 管 理、用標準標準效勞的科學(xué)的運行機制， 不斷提升大學(xué)物業(yè)效勞質(zhì) 量 和管理水平，特制定本工作標準。第一節(jié) 學(xué)生公寓物業(yè)管理效勞工作標準一、各類管理效勞人員要掛牌效勞， 遵守職業(yè)道德， 語言文明規(guī) 范， 效勞熱情主動，各類管理制度完善，檔案資料齊全。二、保持公寓樓內(nèi)供水、供電設(shè)施完好；照明燈具、洗手池、各 種 取水閥門及水嘴、地漏等的日常管理和維修及時到位；給、排水管 道暢 通，運行正常，無事故隱患。三、保持公寓樓內(nèi)走廊、公用部位整潔無雜物；廁所無臭味、無 污 垢；盥洗室地面、地漏干凈，無剩飯菜；衛(wèi)生間和走廊門窗玻璃完 好無 損。四、公寓樓內(nèi)門

26、窗、照明、供電線路、上下水管零星維修合格率 達 95% 以上。五、保持公寓樓內(nèi)公共場所的衛(wèi)生干凈整潔，窗戶明亮，垃圾袋 裝 化并及時清理。六、公寓樓實行來訪登記制度和貴重物品出門登記制度健全； 加 強 巡視，無盜竊、火災(zāi)事故發(fā)生。七、嚴格執(zhí)行公寓管理制度，做好管理和效勞工作，對違反公寓 管 理規(guī)定的不文明行為應(yīng)及時制止、 及時上報有關(guān)部門， 并提出處理 建 議。八、保證三區(qū)公寓樓熱水器的正常使用，確保熱水正常供應(yīng)。九、未經(jīng)相關(guān)部門人員同意，不得改變公寓用房性質(zhì)，不得私自 安 排人員住宿。第二節(jié) 教職工住宅樓物業(yè)管理效勞工作標準一、各類效勞人員要掛牌效勞，遵守職業(yè)道德，語言文明標準， 服 務(wù)熱情

27、主動，各項管理制度完善，檔案資料齊全，人員配置合理。二、配合后勤管理處做好對空房的管理， 發(fā)現(xiàn)有教職工私自出租 房 屋者應(yīng)及時向后勤管理處匯報。三、做好房屋平安指房屋墻體、結(jié)構(gòu)、地基、樓地板、水電供 應(yīng) 及防水、防洪等的檢查及管理。四、住戶室內(nèi)水電設(shè)施發(fā)生故障報修后，應(yīng)及時維修。五、職工住宅樓樓道無雜物堆放， 樓梯保持干凈， 無垃圾、 無痰 跡， 每周至少清洗、擦拭一次樓梯及扶手，窗戶玻璃完整無缺損， 第三節(jié) 教 學(xué)、辦公等公共用房物業(yè)管理效勞工作標準一、各類效勞人員要掛牌效勞，遵守職業(yè)道德，語言文明標準， 服 務(wù)熱情主動，各項管理制度完善，檔案資料齊全。二、保證所管公房的門窗、照明、水電等設(shè)

28、施及時維修。三、嚴格執(zhí)行教學(xué)樓及公共教室管理制度，維護正常教學(xué)秩序， 按 時開放教室和教師休息室，保證教師飲用開水、粉筆、黑板擦等的及時供應(yīng)。四、按照教室管理規(guī)定按時開關(guān)教室門窗，擺放好課桌椅，晚 22:30以后做到“三關(guān)，即無師生的教室、走廊、廁所的照明，各種取水閥門及水嘴和門窗關(guān)好。五、所管公房內(nèi)的教室、 門廳、走廊、樓梯每天至少清掃拖洗一 次；教室、樓道、走廊等公共區(qū)域玻璃每半月擦拭一次。做到教室、門廳、走廊、門窗、扶梯、天花板、墻角無蜘蛛網(wǎng)；地面無垃圾、無 痰跡；墻 面無球印、腳?。恢v臺臺面干凈；桌屜內(nèi)無雜物；樓梯扶手 無浮塵；衛(wèi) 生間無臭味，無糞跡，無黃垢。六、確保公房內(nèi)各種照明燈具

29、、開關(guān)、衛(wèi)生間便池、各種取水閥及水嘴、便槽隔斷、 地漏、洗手盆、拖布池、垃圾道門等的正常使用，給排水管道暢通。七、確保公房門窗、玻璃、紗窗完整無損，鎖扣開關(guān)靈活，吊頂無平安脫落、損壞現(xiàn)象。八、全校房屋屋面干凈， 無雜物，不積水；屋面通道暢通、 九、保證各建筑物避雷設(shè)施平安和正常使用。第四節(jié) 校園綠化管理保護效勞工作標準一、管理制度健全，考核體系完善，責(zé)任區(qū)劃清楚確。二、綠化管理保護按園林綠化養(yǎng)護標準進行。三、樹木修剪合理，生長旺盛，無死樹、枯枝，保持樹姿優(yōu)美。四、綠籬修剪及時、 合理，生長旺盛， 無死株、缺檔，無光禿現(xiàn) 象。五、草坪嫩綠，生長茂密、平整，質(zhì)地均勻，無雜草、無枯黃。六、花卉整體欣

30、賞效果佳，無人攀摘。七、耕除草每月二次，樹窩、綠籬、草坪無雜草。八、病蟲害防治：每年藥物防治三次以上，人工防治一次以上； 夏 秋兩季應(yīng)根據(jù)病蟲害情況增加防治次數(shù)， 樹木花草病蟲危害程度控 制 在 2% 以下，無藥害、病蟲害。九、及時去除死樹、枯枝，修補枯死及人為損壞的樹木花草。 十、根據(jù)植物的生態(tài)習(xí)性，及時采取越冬防寒措施。 十一、古樹、名木保護完好，建立生長管護檔案。十二、做好校園內(nèi)樹木花草的移植、補植工作。 十三、綠化區(qū)域內(nèi) 設(shè)施每半年檢修一次，保證完好無損，正常使 用。十四、按照要求及時做好每次會議、 活動的租花及會場布置工作。 十五、做好綠化統(tǒng)計及校園綠化專項工程建設(shè)相關(guān)工作。第五節(jié)

31、校園環(huán)境衛(wèi)生管理效勞工作標準一、道路、人行道、綠化區(qū)域及樓宇周邊衛(wèi)生清潔質(zhì)量要到達 “六 凈四無。六凈是：路面凈；道沿凈；樹窩凈；雨水井口凈；污水井口凈；果皮箱凈。四無是：無果皮、紙屑；無畜糞；無遺撒物；無積水。二、公共廁所無臭味、無干糞跡、無黃垢。三、垃圾做到日產(chǎn)日清，保證垃圾點周圍清潔。對建筑施工單位在教學(xué)、辦公區(qū)域內(nèi)傾倒垃圾的行為進行監(jiān)督和管理。四、嚴格管理并及時清理校內(nèi)各建筑物外的廣告和張貼物，做各建筑物外墻面干凈整潔。第六節(jié) 基地綠化管護效勞工作標準一、基地各項管理制度完善，檔案資料齊全。二、按時完成每年春季植樹任務(wù)。三、根據(jù)苗木生長習(xí)性，定期做好澆水、噴藥、施肥和越冬保暖 等 工作

32、，保證苗木成活率到達蘭州市南北兩山綠化指揮部的要求。四、保證基地供電、灌溉設(shè)施完好，正常使用。五、做好基地房屋、道路等設(shè)施的管護與日常維修工作。六、保持基地院落、辦公室、值班室、宿舍衛(wèi)生干凈整潔。七、做好防汛排澇工作，確保基地屋面、地面雨后無積水。八、確保基地全年無火災(zāi)、偷盜等平安事故發(fā)生。九、保證每年春季師生勞動正常進行，提供優(yōu)質(zhì)效勞。 十、基地內(nèi) 土地、 房屋向外承包時必須首先報物管中心論證并經(jīng) 后勤管理處同意 前方可進行。第七節(jié) 保安管理效勞工作標準一、規(guī)章制度健全、管理標準有序。二、保安人員服裝統(tǒng)一、 穿戴整齊， 佩帶統(tǒng)一標識， 工作紀律嚴 明， 效勞禮貌、熱情。三、保安人員堅持 24

33、 小時值班、巡邏；每天值班、巡邏、交接 班 有記錄；外來人員進入教學(xué)、 辦公等樓宇有登記； 值班人員不缺勤、 不 脫崗。四、確保進入校園的各種車輛在指定位置有序停放， 平安有保障五、有貴重物品的出入登記；異常情況應(yīng)進行檢查處理，做好處 理 情況記錄；遇重大情況應(yīng)及時向有關(guān)部門報告。六、保安人員管理標準、相對穩(wěn)定，并建立保安人員檔案。 第八節(jié)防汛排澇效勞工作標準一、規(guī)章制度健全，人員分工明確。二、保證雨水管道、排水溝暢通無阻，雨后院內(nèi)地面和道路無積水、無塌陷。三、雨季期間根據(jù)降雨量情況能及時組織人力做好校內(nèi)防汛排澇工作，確保人員和財產(chǎn)平安。第九節(jié) 公共設(shè)施及道路的物業(yè)管理效勞工作標準一、規(guī)章制度

34、健全，人員分工明確，考核體系完善，獎罰措施 得 力。二、做好校園各種路面、 道牙、道板磚、廣場磚、 勒角、減速帶、 路障、擋土墻等的日常管護和正常維修工作； 做到道路無下沉積水， 無開洞現(xiàn)象，保證道路平整順暢； 保證公共廁所的使用和正常維修。三、雨水井蓋、 排洪溝蓋板完整無缺， 無斷裂、傾斜、喪失現(xiàn)象。四、圍墻及護欄完整無缺， 無斷裂現(xiàn)象； 每年對護欄進行一次檢 修； 每兩年進行一次油漆刷新處理。五、認真做好校園內(nèi)雕塑、景觀、露天桌凳、水塔、道路指示 牌、 自行車棚、垃圾站、垃圾箱等設(shè)施的日常管護和及時維修，無 破損、丟 失。六、認真做好校內(nèi)各處噴泉的管理、維修和正常使用；保證每 年 4 月-

35、10 月，每天上午 7： 00-9 ： 00 、下午 5： 00-10 ：00 的正常開 放。第十節(jié) 公共設(shè)備的維修和維護一、房屋共用部位的維護和管理定期在多雨季節(jié)或天氣異常時對房屋居住情況進行檢查維修， 或 居 住人發(fā)現(xiàn)問題及時報修。 對房屋易出問題的部位， 及時作出記錄備 案， 重點檢查。 年底進行全面檢查，對共用部位及其設(shè)施設(shè)備的完損 程度 作出評價，制定年度維護方案，作好檢查和維修記錄。二、公用部位及設(shè)施設(shè)備的運行維護管理定期對共用部位及設(shè)施設(shè)備進行保養(yǎng)維護， 保證設(shè)施設(shè)備的正常 使 用和運行。公寓公共設(shè)施設(shè)備完好率保持在 98% 以上。正確操作和 使 用設(shè)施設(shè)備，無因操作使用不當(dāng)而導(dǎo)

36、致平安事故發(fā)生。三、維修效勞標準24 小時受理報修，一般情況下 10 分鐘內(nèi)維修人員到場，維修及 時 率 100% 。緊急情況隨叫隨到，確因特殊情況不能及時到場處理 的，應(yīng) 向報修人說明情況，做好解釋工作，并盡快安排處理。維修結(jié) 束后，將 地面清理干凈，物品歸位。定期對公共照明設(shè)備系統(tǒng)進行巡 查，及時更 換損壞的燈器具。公共照明完好率 98% 以上。第九章 必需具備的物質(zhì)裝備方案及費用測算、管理效勞費用本錢測算一管理效勞人員工資、社保和福利費用序號部門職務(wù)編制人數(shù)薪酬福利標準及費用月月薪服裝雙薪合計費用總計月1效勞中心工程經(jīng)理1500030233526383605 元 /月含編 制人員社 保費、食宿費2綜合管理部人事行政助理11600251341759會計116002513417593客服管理部主管12000251672192助理21200251002650前臺及收銀員11000251001125綠化保潔部清潔/綠化領(lǐng)班各1人1200201002640綠化1070020587780清潔206002050134004平安管理部主管12000251672192保安及巡邏員101300258014050領(lǐng)班21300201082856保安組長31500208348095工程管理部主管22000251674384維修組長216002513