滁州國際五金建材商貿(mào)城項目

1、【最新資料，WORD文檔，可編輯】第i頁目錄第一部分 滁州市概況】一、滁州城市綜述二、南譙新區(qū)規(guī)劃發(fā)展態(tài)勢第二部分 滁州商貿(mào)市場概況】一、滁州商貿(mào)業(yè)現(xiàn)狀二、滁州市五金建材市場簡析三、滁州建材市場現(xiàn)狀研判四、滁州建材行業(yè)需求狀況分析 第三部分 項目開發(fā)必要性與可行性分析】一、項目開發(fā)必要性分析二、項目開發(fā)可行性分析第四部分 項目開發(fā)定位分析】一、項目名稱、項目規(guī)模三、項目選址四、項目定位原則 五、項目定位分析第五部分 項目規(guī)劃思路】一、規(guī)劃原則二、規(guī)劃思路第六部分 項目開發(fā)運營分析】一、開發(fā)節(jié)奏二、招商模式三、項目運營管理第七部分 項目效益綜合評估】一、項目社會效益二、開發(fā)資金籌措三、項目經(jīng)濟效

2、益結語很榮幸有機會向滁州市有關領導呈交滁州國際五金建材商貿(mào)城 項目開發(fā)建議書文本。本著科學發(fā)展觀的精神，以及對滁州商貿(mào)經(jīng)濟未來發(fā)展的高度社 會責任感，我們通過前期的初步市場調(diào)查分析，按照現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè) 的先進理念，對本項目的開發(fā)運營提出概念性建議和初步的操作性方 案。我們堅信，在滁州市各級政府和社會各界的大力支持下，我們有 實力、有能力、有信心成功開發(fā)運營本項目，為推動滁州商貿(mào)經(jīng)濟的 發(fā)展和繁榮作出新貢獻。本報告不足之處，敬請各位領導、專家批評指正。第3 頁【第一部分 滁州市概況】滁州城市綜述滁州地處蘇皖交界地區(qū)，毗鄰六朝古都一一南京，屬泛長三角合 作核心區(qū)、“南京都市圈”核心層、上海四小時城

3、市帶、國家級 “皖 江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉移示范區(qū)”第一站。滁州古屬揚州棠邑（今南京 市六合區(qū)），依滁河而建，自古便為長江下游臨江近海的 “魚米之鄉(xiāng)” 經(jīng)濟以家電信息與硅能材料為主導，兼有汽車、模具、建材等，是一 座新興的工貿(mào)城市。滁州是安徽東大門 , 地處蘇皖交界地區(qū)，東與江蘇省南京市、揚州 市、淮安市接壤，西與安徽省合肥市、淮南市相連。滁州的交通四通 八達，境內(nèi)擁有寧洛、滬陜等多條高速公路；京滬鐵路、寧西鐵路、 京滬高速鐵路、滬漢蓉高速鐵路等多條鐵路縱橫境內(nèi)；滁寧快速通道、 南京長江隧道、104國道三條快速道路不僅實現(xiàn)了滁州與南京的無縫對 接，也加速了滁州全面融入長三角地區(qū)的步伐，其中滁寧快速

4、通道使 滁州和南京兩地市中心距離僅 60 公里；距離南京祿口機場、新生圩港 口、合肥駱崗機場均在 1 小時左右車程；水運依托清流河 -滁河航道直 入長江。滁州全市土地總面積 1.33 萬平方公里，全市戶籍人口 450 萬?，F(xiàn) 轄天長、明光 2市，來安、全椒、定遠、鳳陽 4 縣和瑯琊、南譙 2 區(qū)。 市區(qū)人口約 52 萬人，其中瑯琊區(qū) 19.55 萬人，南譙區(qū) 32.68 萬人。2010 年，滁州全市國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）696 億，排名安徽省第 6位，增幅 以 15.6%速度排名全省第 5 位；財政收入 90 億元，增長 31；規(guī)模以 上工業(yè)增加值 296 億元，增長 27；固定資產(chǎn)投資近

5、700億元，增長 38；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 15100 元、農(nóng)民人均純收入 5600元， 分別增長 13和 11.5 。二、南譙新區(qū)規(guī)劃發(fā)展態(tài)勢 南譙新區(qū)即烏衣鎮(zhèn)，位于滁州市東南，是“大滁城”建設的三個 副中心之一，是南譙未來的主城區(qū)，政治經(jīng)濟交通中心。新區(qū)規(guī)劃總 面積為 16.2 平方公里， 15 萬人口。滁州市計劃到 2011年將鎮(zhèn)區(qū)建成 面積達 8 平方公里，力爭到 2020年將南譙新區(qū)發(fā)展成為泛長三角地區(qū) 農(nóng)副產(chǎn)品加工、現(xiàn)代制造業(yè)基地和現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)基地。計劃至 2030 年 烏衣的城市人口將達到 30 萬人。南譙新區(qū)定位為集高科技產(chǎn)業(yè)、休閑旅游、居住生活一體的中等 城市，與南京同城

6、化發(fā)展的城市新區(qū)。也力爭建設皖東第一個低碳城 市。烏衣在未來的發(fā)展中，將著力引導介于第二和第三產(chǎn)業(yè)之間的 “2.5 產(chǎn)業(yè) ”（所謂 2.5 產(chǎn)業(yè)為：既有服務、貿(mào)易、結算等第三產(chǎn)業(yè)管 理中心的職能，又具備獨特的研發(fā)中心、公司核心技術產(chǎn)品的生產(chǎn)中 心和現(xiàn)代物流服務等第二產(chǎn)業(yè)運營的職能），著力打造承接產(chǎn)業(yè)轉移 的新型產(chǎn)業(yè)園。近期建設工程包括市政基礎和公用設施、公共建筑、安置小區(qū)、 商品房開發(fā)、工業(yè)建筑等五大類項目。項目總投資約 41.7 億元，其中 市政和公用設施投資 4.2 億元，新建、改建 8 條道路共 21公里，新建 供水、供氣、排水管網(wǎng) 60 公里，新建污水處理廠一座；政府辦公樓、 醫(yī)院、學

7、校等公共建筑投資 1.5 億元；新建安置房 600套，投資 1 億 元；商品房開發(fā) 1500畝，投資 23 億元；工業(yè)建筑用地 1500畝，投資 12 億元。附 新區(qū)已開工住宅項目有：碧桂園？現(xiàn)代城碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的滁州碧桂園 ?現(xiàn)代城項目，位于 烏衣鎮(zhèn)滁寧快速通道南側，項目總用地面積約 50.5 萬平方米，總建筑 面積約為 70 萬平方米，居住戶數(shù)約為 3500戶，容積率 1.58 。主要開 發(fā)酒店、商業(yè)區(qū)及交通中心、低層住宅、高層住宅等項目。其中酒店 建筑面積 5.5 萬平方米，規(guī)劃六層，客房 350 間；商業(yè)區(qū)及交通中心 建筑面積 8.5 萬平方米；住宅建筑面積 56 萬平方

8、米，其中高層住宅約 38 萬平方米，低層住宅約為 18 萬平方米。第6 頁【第二部分 滁州商貿(mào)市場概況】滁州商貿(mào)業(yè)現(xiàn)狀十六大以來，滁州市消費品市場總體呈現(xiàn)出平穩(wěn)較快的增長勢頭， 商業(yè)機構網(wǎng)點有了穩(wěn)步的發(fā)展。2008年社會消費品零售總額為154.39億元，城市消費品零售額59.58億元，農(nóng)村（縣及縣以下）零售額94.8 億元。2008年底，全市擁有億元以上商品交易市場 6個;限額以上批發(fā)零 售、住宿餐飲業(yè)法人企業(yè)146家，連鎖門店31個，其中營業(yè)收入在億 元以上企業(yè)16家。商業(yè)經(jīng)營模式呈現(xiàn)多樣化。百貨店、超市、便民店、 專賣店、購物中心、網(wǎng)上購物、自動售貨等新型商業(yè)業(yè)態(tài)競相發(fā)展， 大型綜合賣場已

9、成為零售市場的主力業(yè)態(tài)。華聯(lián)、聯(lián)華、麥當勞、商 之都、蘇果、蘇寧、五星等大型超市、連鎖店、品牌專賣店紛紛落戶 滁州，長江商貿(mào)城、紅太陽國際裝飾城等一批大市場、專業(yè)市場相繼 建成開業(yè)。2008年的批發(fā)零售業(yè)零售額達到2497.6億元，年均；住宿 和餐飲業(yè)零售額達到433.3億元。世界500強企業(yè)德國西門子、麥當 勞、肯德基、國際紙業(yè)等落戶滁州。、滁州市五金建材市場簡析滁州長江商貿(mào)城徽新長江網(wǎng)絡經(jīng)濟發(fā)展有限公司滁州分公司投資的特大型綜合市場項 目。該項目座落于安徽省滁州市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)西側，總規(guī)劃占地1500畝，計劃總投資8億元人民幣。目前，公司已實現(xiàn)投資 1.2億元，形 成資產(chǎn)1.6億元。200

10、1年9月30日，一期市場建成開業(yè)。優(yōu)越的地理環(huán)境，無限的 升值空間，加之市場別具風格建筑設計，完善的配套體系，細致周到 的物業(yè)服務，使得市場興市旺市工作取得巨大成功。目前已形成家電、 家具、建材、日用百貨四大專業(yè)市場，省內(nèi)外知名品牌及代理商紛紛 入駐，一個集旅游、觀光、休閑娛樂、文化生活和物流批發(fā)于一體的 皖東商貿(mào)中心正在逐步形成。老建材市場建材市場當?shù)厝肆晳T稱老建材市場，位于瑯琊區(qū)紫薇北路1038號, 主營商品：木材、線條、實木、復合地板、防盜門、實木門、油漆、 涂料、陶瓷、潔具、五金、防水材料、電器、石材等。全椒盛大裝飾城椒盛華建材市場開發(fā)有限公司于 09年7月在全椒依法注冊，由江 蘇一有

11、實力投資商聯(lián)合若干投資方共同投資，建設全椒“盛大裝飾城”，該項目系縣政府重點招商引資項目，也是公安局招商幫辦項目。 盛大裝飾城位于全椒城南新區(qū) S206省道和南屏路的交界處，是縣政府 招商引資重點項目，也是城南新區(qū)商業(yè)配套的亮點工程。 項目總投資2 億元，占地150畝，總建筑面積9萬平方米。項目以“一個中心，八 街四區(qū)”為形態(tài)，內(nèi)設：一個精品展示中心，陶瓷街、五金街、型材 街、油漆街、櫥衛(wèi)街、太陽能街、裝飾街、百貨街，地板區(qū)、燈飾區(qū)、 家居布藝區(qū)和綜合區(qū)。項目建成后能容納 1000戶商戶，提供5000個 就業(yè)崗位，年成交額在6億元以上。其恢弘規(guī)模將是全椒唯一的現(xiàn)代 化家居航母。滁州定遠縣建材綜

12、合場位于滁州市定遠縣，主要經(jīng)營建材裝飾材料附業(yè)態(tài)涉及五金建材的在建項目:滁州瑤海農(nóng)機大市場第10頁滁州瑤海農(nóng)機大市場開發(fā)有限公司投資開發(fā)建設的滁州瑤海農(nóng)機大市場、瑤海農(nóng)產(chǎn)品大市場共占地 1300畝，項目總投資 18 億元；該 項目是安徽省 “861”重點工程、滁州市 2009 年重點招商引資項目之 一。市場位于滁州市南譙區(qū)腰鋪鎮(zhèn)擔子社區(qū)，處于滁寧快速通道和京 滬鐵路之間，距市中心僅 5 千米，地理位置優(yōu)越，交通極為便捷。 滁州瑤海農(nóng)機大市場主要經(jīng)營各類大、中、小型農(nóng)業(yè)機械、農(nóng)機配件 和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料，整個工程計劃分為兩期，其中一期約 530 畝宗地擬 建設“滁州瑤海農(nóng)機大市場 ”，二期約 770

13、 畝宗地擬建設農(nóng)貿(mào)、農(nóng)資、 家居建材、五金機電等綜合商貿(mào)物流市場。 市場計劃將于 2012年12 月 完工，項目整體建成后，將擁有獨立營業(yè)單元約 8000 個，預期入駐經(jīng) 營達 4000 戶，創(chuàng)造就業(yè)崗位約 15000個，市場成熟期可實現(xiàn)年交易額 220 億元以上。是皖東第一，全國一流的農(nóng)機、農(nóng)資專業(yè)綜合市場。滁州國際商城中國滁州國際商城，地處滁州市城東揚子路與上海路交匯處，緊鄰G104國道，毗鄰寧洛高速公路、滁寧快速通道，與長三角立體物流 交通網(wǎng)絡緊密相連。由多年來成功開發(fā) “無錫五洲國際裝飾城、無錫 哥倫布廣場 ”等項目的投資商斥巨資 20億元傾力打造， 總占地面積約 900畝，總建筑面積

14、約68萬川，是2010年安徽省“86T重點投資項 目、安徽省重點工程、滁州市重點招商引資項目。中國滁州國際商城， 創(chuàng)造性開發(fā) “中國首個集合型商品交易大平臺 ” 規(guī)劃建設有產(chǎn)品交易區(qū)（涵蓋五金機電、建材裝飾、義烏小商品、電 子數(shù)碼、汽摩及配件交易、家具家私等多種業(yè)態(tài)）、倉儲物流區(qū)、國 際商務中心、國際會展中心、高檔住宅小區(qū)、商務酒店及商業(yè)步行街 等七大分區(qū)。項目建成后將成為華東地區(qū)超大規(guī)模，品種齊全，涵蓋面廣，設 施配套完善的商貿(mào)巨無霸，成為集 “國際展貿(mào)、產(chǎn)品交易、會議展覽、第 18 頁倉儲物流、商務辦公、生態(tài)居住、時尚商業(yè) ”等多種功能于一體的國 際商品博覽交易中心。三、滁州五金建材市場現(xiàn)

15、狀研判（1）雙 寡 頭 競 爭 的 行 業(yè) 格 局 目前，滁州城區(qū)上規(guī)模的專業(yè)建材市場只有長江商貿(mào)城與老建材 市場，其余均為自然形成、零散分布的沿街店鋪，所以滁州市建材行 業(yè)形成了這兩家市場雙寡頭競爭的格局。其中長江商貿(mào)市場是近幾年 新建的大型綜合市場，具有良好的口碑與經(jīng)營狀況。而滁州市下屬的 縣域建材市場更是基本上為沿街式商鋪，基本沒有規(guī)模的市場。（2）尚缺乏輻射力強的五金建材市場 滁州市建材市場基本上屬于本地輻射的批零型經(jīng)營，輻射范圍較 小，又以零售為主，滁州城區(qū)市場的消費者均為本市。下屬各縣基本 上各自為營。大型的、物流型的集散中心根本不存在。（3）正處于升級換代的轉型時期 隨著滁州市城

16、市行政中心的轉移、南譙新區(qū)的建設，城市化進程 的加快與人民生活水平的不斷提高，對建材產(chǎn)品的需求、中高端建材 產(chǎn)品需求將不斷增加，相應的專業(yè)市場需求越來越迫切。（4）建材市場總供應體量較小 綜觀國內(nèi)與滁州同級別的城市， 經(jīng)濟發(fā)展水平與滁州相差并不大， 其城市內(nèi)通常一個建材市場面積就超過 10萬平米，甚至達到 30-40 萬 平米。而目前的滁州，本地建材市場的空白非常明顯，城區(qū)內(nèi)大大小 小建材市場的經(jīng)營面積加起來都僅 10 萬平米，總供應體量較小。四、滁州建材行業(yè)需求狀況分析隨著國家中部崛起戰(zhàn)略的實施，皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉移示范 區(qū)規(guī)劃成功升級為國家戰(zhàn)略，滁州成為了承接長三角產(chǎn)業(yè)轉移 “第 一站”

17、和首選區(qū)，將全面實現(xiàn)與南京都市圈和長三角的無縫對接，實 現(xiàn)城市綜合競爭力的跨越式提升，成為未來產(chǎn)業(yè)集群的聚集地。值此千載難逢的歷史良機， 滁州“大滁城 ”建設正如火如荼進行。 僅滁州主城區(qū)， 2008-2009 年度已完成拆遷 70萬平米， 2009-2010 年 拆遷 122 萬平米，并計劃 2010年-2011 年拆遷 100萬平米，三年預計 拆遷總量達到 292 萬平米；同時 2009年全市已投入資金 6 億元，拆遷 1.5 萬戶，拆遷近 3.50 萬畝，大滁城 “131”組團完成投資 61 億元。 在 09年大力度建設的基礎上， 10年的城區(qū)拆遷、 新建、基礎設施建設 和開工項目建設的

18、力度進一步加大，完成投資 150 億元。大拆遷、大 建設創(chuàng)造了巨量的建材業(yè)剛性需求。隨著滁寧同城化進程的加速以及 城市發(fā)展的持續(xù)升溫，滁州市房地產(chǎn)開發(fā)投資近年來持續(xù)增長、再創(chuàng) 佳績，呈現(xiàn)出 “總量擴張明顯，增勢強勁 ”的勢頭，供銷量明顯增加， 形成房地產(chǎn)開發(fā)投資又一高潮。 2008 年同比增長 57%，投資總額達到 46.14 億元； 2009年，滁州市商品房銷售面積為 216萬平米，同比增 長 67%，進入新的增長高峰。房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，帶動了地方經(jīng)濟的騰飛，尤其對建材行 業(yè)刺激最為明顯。據(jù)相關資料顯示，不僅整個滁州市乃至安徽省建筑 裝修建材的產(chǎn)值，每年都在以 30%左右的速度遞增。專家

19、預測，今后 5 年中滁州對建材裝飾材料的剛性需求將持續(xù)增加，建材行業(yè)的巨大商 機已全面展現(xiàn)?！镜谌糠?項目開發(fā)必要性與可行性】一、項目開發(fā)必要性分析縱觀國內(nèi)市場快速發(fā)展，滁州的市場建設應與城市規(guī)劃發(fā)展相適 應。市場功能迫切需要轉型升級，以確保滁州商貿(mào)業(yè)持續(xù)發(fā)展，全面 提升的目標。因此，開發(fā)建設一個大規(guī)模、高等級的建材市場，引導 和實現(xiàn)滁州商貿(mào)業(yè)轉型升級十分必要。1、推動城市現(xiàn)代化進程目前滁州正在實施新一輪城市化發(fā)展目標。但現(xiàn)有的建材市場存 在原規(guī)劃設計欠缺，檔次不高，發(fā)展空間逼仄等問題，不僅影響商貿(mào) 業(yè)發(fā)展，而且直接影響城市發(fā)展規(guī)劃和形象。國際商貿(mào)城的建設，通 過整合手段，集聚原先分散型市場

20、。既高效利用土地資源，城市規(guī)劃 得以從容實施；又以國際化的商貿(mào)綜合體，體現(xiàn)良好的城市形象。2、確保滁州商貿(mào)持續(xù)發(fā)展滁州區(qū)域位置優(yōu)越，交通發(fā)達，傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)活躍。但隨著時代發(fā) 展，特別是國內(nèi)商貿(mào)業(yè)迅速發(fā)展，滁州商貿(mào)業(yè)存在的“分散低效”問題日益明顯，可持續(xù)發(fā)展出現(xiàn)“瓶頸”現(xiàn)象。國際商貿(mào)城作為滁州商貿(mào)業(yè)升級換代平臺，以強大的集散輻射功能，確立未來在“市場單體 規(guī)模和輻射范圍在周邊縣市有明顯的比較優(yōu)勢”。3、高度整合提升現(xiàn)有資源目前滁州的市場雖然已經(jīng)形成少數(shù)規(guī)模集群。但總體格局處于零 散狀態(tài)，集群意義僅為空間組合，而尚未形成互動提升功能。如前所 述，滁州商貿(mào)業(yè)正處于面臨競爭擠壓、強化自身功能階段。因此，

21、國 際商貿(mào)城的建設，將充分整合現(xiàn)有資源，以規(guī)?；F(xiàn)代化、功能化、 信息化的理念，全面整合與提升滁州商貿(mào)業(yè)檔次與格局，帶動滁州市 場整體發(fā)展，參與未來的競爭。4、強化城市核心競爭力以“綜合型、多功能、一站式”的城市商貿(mào)綜合體，打造滁州現(xiàn) 代商貿(mào)旗艦。以現(xiàn)代的商貿(mào)功能，集聚商品品牌；配合政府建設南譙 新區(qū)，完善城市功能，引領滁州商貿(mào)業(yè)由分散低效向集聚高效發(fā)展； 強化滁州與其周邊城市的經(jīng)濟綜合競爭力，實現(xiàn)政府對城市經(jīng)濟發(fā)展 的目標。5、實現(xiàn)區(qū)域社會經(jīng)濟和諧發(fā)展項目建設期間及建成以后將提供眾多就業(yè)崗位，全面整合區(qū)域社 會經(jīng)濟資源優(yōu)勢，實現(xiàn)物流、資金流、人才流、技術流整體合一，帶 動和提升區(qū)域社會經(jīng)濟

22、可持續(xù)、和諧的全面發(fā)展。6、優(yōu)化滁州的建材市場格局項目的建設，將具備規(guī)模大、停車面積大、功能全、購物環(huán)境佳、檔次高、顧客群購買力高等特點。將“打造高品質(zhì)商業(yè)平臺”作為自 己的定位，創(chuàng)建“一站式”現(xiàn)代市場的模式，全面優(yōu)化滁州建材市場 的整體格局。綜上所述，本項目的建設既有著及時的現(xiàn)實意義，也有著深遠的 戰(zhàn)略意義。二、項目開發(fā)可行性分析滁州商貿(mào)業(yè)的發(fā)展和繁榮、市場高度成熟，與歷史傳承、與政府 正確引導、與優(yōu)越的地理位置密切相關。這是項目開發(fā)建設最有利的 基礎條件。1、依靠政府政策及規(guī)劃政府已經(jīng)為滁州商貿(mào)業(yè)發(fā)展明確了今后的目標和重點。國際商貿(mào) 城項目的開發(fā)建設，與政府的發(fā)展目標是完全一致的，充分體現(xiàn)

23、了政 府發(fā)展愿景。作為一個大型的商貿(mào)業(yè)平臺，與政府的科學發(fā)展觀協(xié)調(diào) 同步是極為重要的。尤其是整合（搬遷、改造等），政府起到關鍵作 用。這是國際商貿(mào)城的立項建設的保障。2、依托區(qū)位與交通優(yōu)勢項目位于滁州中心城區(qū)與南京浦口區(qū)之間。 是政府作為與南京 “同 城發(fā)展”的規(guī)劃導向核心區(qū)域，未來區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。項目接臨的 滁寧快速通道是連接南京浦口區(qū)的重要市際道路，項目周邊高鐵、高速、輕軌等規(guī)劃建設，使項目輻射圈有效擴大，輻射力有效增強，對 國際商貿(mào)城的開發(fā)提供良好的商業(yè)契機和道路交通。4、符合滁州商貿(mào)發(fā)展需求滁州商貿(mào)業(yè)發(fā)展歷經(jīng)數(shù)十年，蔚為大觀。但隨著我國商貿(mào)業(yè)的發(fā) 展，滁州不少市場普遍存在轉型升級的問

24、題，以適應新形勢發(fā)展的需 要。其中包括滁州整體商貿(mào)業(yè)、單體市場，以及廣大經(jīng)營戶，均存在 對市場轉型升級、改善經(jīng)營環(huán)境的渴求。發(fā)展的需要，為國際商貿(mào)城 的開發(fā)建設提供了極大空間。5、借助滁州旺盛的建材需求“大滁城 ”建設如火如荼進行， 城市基礎設施建設力度不斷加大， 大拆遷、大建設創(chuàng)造了巨量的建材業(yè)剛性需求；隨著滁寧同城化進程 的加速以及城市發(fā)展的持續(xù)升溫，滁州市房地產(chǎn)開發(fā)投資近年來持續(xù) 增長，呈現(xiàn)出 “總量擴張明顯，增勢強勁 ”的勢頭，供銷量明顯增加， 今后 5 年中滁州對建材裝飾材料的需求將持續(xù)增加。6、開發(fā)運營商實力雄厚商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)運營是一個系統(tǒng)工程。尤其作為一個整合區(qū) 域資源、承擔

25、社會經(jīng)濟發(fā)展重任的項目，必須由一個資金勢力雄厚、 專業(yè)知識豐富、開發(fā)運行經(jīng)驗成熟、責任感強烈的優(yōu)秀團隊實施。為 此，我們組建了一個由國內(nèi)知名商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營商組成的實力團隊， 充分結合資金、經(jīng)驗、資源于一體，共同實施本項目的開發(fā)運營工作。項目團隊主要由以下幾大股東單位組成，協(xié)調(diào)項目的開發(fā)運營主要合作股東單位成員：政府大力扶持、市場基礎雄厚、地理位置優(yōu)越、產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求， 構成了國際商貿(mào)城開發(fā)建設 “天時、地利、人和”的完善要素。因此， 項目開發(fā)建設完全可行?！镜谒牟糠猪椖块_發(fā)定位分析】、項目名稱中國滁州國際五金建材商貿(mào)城（暫名）二、項目規(guī)?？傆玫孛娣e： 500 畝一期用地面積： 250 畝一期建

26、筑面積： 約 26 萬平方米容積率 1.6三、項目選址安徽省滁州市南譙新區(qū)四、項目定位原則 項目創(chuàng)新原則創(chuàng)新是商業(yè)項目的生命力，是滿足和引領城市商業(yè)未來發(fā)展的關 鍵。對作為大型綜合性商業(yè)地產(chǎn)項目來說，實施有效的整合資源、借 鑒創(chuàng)新的定位策略尤為重要。因此，我們認為，本項目的定位不能簡 單重復滁州現(xiàn)有的商業(yè)模式，應在符合市場需求的前提下，借鑒引進 國內(nèi)外先進的商業(yè)開發(fā)理念，追求引導性、主體化的商業(yè)發(fā)展，全面 提升滁州城市商業(yè)品位。 引領市場原則按照“大商貿(mào)、大物流”的整體思路，滁州未來的商品專業(yè)市場要 站在整個安徽及未來商貿(mào)市場的高度，堅持科學可持續(xù)發(fā)展的原則， 力求打造具有引領華東地區(qū)商貿(mào)業(yè)市

27、場的強勢平臺。資源整合原則作為滁州新一代的大型市場，首先必須以有效整合的策略。在符 合市場發(fā)展規(guī)律基礎上，重點整合一些缺乏發(fā)展空間的資源，實現(xiàn)滁 州商貿(mào)市場資源綜合利用最佳化。 科學發(fā)展原則隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展進步，現(xiàn)代意義上的商業(yè)場所已經(jīng)不僅 僅滿足于單純的貨物交易功能。 項目的運作應本著 “以人為本” 、“以 城市為本”的宗旨，以科學發(fā)展的眼光朝著更專業(yè)化、更人性化、更 現(xiàn)代化的方向發(fā)展。本項目將以現(xiàn)代理念為指導思想，在對滁州及華 東地區(qū)商貿(mào)業(yè)整合、提升基礎上，形成以交易為主體功能，集展示、 研發(fā)、信息、商務、物流于一體的現(xiàn)代商貿(mào)綜合體。 城市經(jīng)營原則 規(guī)模型的城市商業(yè)承擔著一座城市發(fā)展

28、的任務。本項目以規(guī)模領 先、潛力巨大的特點，建成后必將成為滁州城市新的商貿(mào)業(yè)標桿。因 此，項目的規(guī)劃設計、商業(yè)運營模式等等必須體現(xiàn)未來城市品質(zhì)和形 象的高度，充分體現(xiàn)以城市為本的理念。同時，項目定位必須充分考 慮配合推動滁州城市“南擴”的發(fā)展思路，與政府的城市規(guī)劃接軌。 和諧發(fā)展原則作為如此大規(guī)模的商業(yè)項目，建成后必然對滁州現(xiàn)有商業(yè)格局產(chǎn) 生重大影響。一方面，項目的建設是城市發(fā)展的需要；另一方面，本 項目將對現(xiàn)有傳統(tǒng)市場商圈形成沖擊。項目將通過全新的定位，以錯 位經(jīng)營，共同繁榮的目標，實現(xiàn)滁州城市商業(yè)和諧發(fā)展、共贏共榮的 目標。五、項目定位分析 在對滁州商業(yè)的調(diào)查與分析和城市發(fā)展規(guī)劃的理解基礎

29、上，并結 合地塊資源特征，我們認為本項目必須具有前瞻性、現(xiàn)代性的鮮明主 題定位，具有現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)的引導性意義。以此來適應滁州城市商貿(mào)業(yè) 未來發(fā)展的需求。基本思路如下：借鑒國內(nèi)優(yōu)秀的、成功的商業(yè)項目，尤其是專業(yè) 市場商業(yè)形態(tài)。特別是浙江地區(qū)成熟的商貿(mào)業(yè)發(fā)展模式，與滁州作為 一個華東地區(qū)重要城市的發(fā)展需要，再結合地塊資源特點，予以綜合即：現(xiàn)代商業(yè)模式城市商貿(mào)業(yè)消費需求地塊資源特點規(guī)劃要點 五位一體。即：以時間觀與空間觀制定項目的定位方向。時間： 傳承滁州城市文脈和商業(yè)文化底蘊，立足未來，實現(xiàn)持續(xù) 發(fā)展目標。創(chuàng)制具有滁州特色的現(xiàn)代化大型商貿(mào)綜合市場?？臻g： 實施與現(xiàn)有中心商圈商業(yè)主題錯位、互補、優(yōu)化、

30、提升定 位策略，打造華東商貿(mào)業(yè)的核心價值，拉動城市發(fā)展，與滁州整體商 業(yè)共同繁榮發(fā)展。因此，本項目主題概念要在立足和融入本區(qū)域市場圈的基礎上， 必須體現(xiàn)出鮮明的特點。以后來居上的姿態(tài)，充分借鑒國內(nèi)外優(yōu)秀的 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營理念，樹立高起點、高規(guī)格、高標準的整體品質(zhì)； 以前瞻的理念，打造功能先進、配套齊全、業(yè)態(tài)規(guī)范、管理專業(yè)的現(xiàn) 代大型商貿(mào)市場；以出色的規(guī)劃布局，營造情景化、舒適化、景觀化 的經(jīng)營空間；以現(xiàn)代風格的建筑，體現(xiàn)良好的城市形象；以前瞻的配 套功能，實現(xiàn)“綜合型、多功能、一站式”現(xiàn)代城市商貿(mào)綜合體目標。從而有效提升區(qū)域經(jīng)濟檔次和城市價值的功能，完善區(qū)域商貿(mào)經(jīng) 濟的合理布局，實現(xiàn)整合和引

31、領滁州乃至華東地區(qū)商貿(mào)業(yè)升級換代和 可持續(xù)發(fā)展的遠大目標。綜合型：本項目將以“綜合性市場”為出發(fā)點，涵蓋家居建材、五金機電等多種商貿(mào)業(yè)態(tài)于一體，以產(chǎn)品批發(fā)交易為主導形態(tài)，結合零售，打造大型的品牌化商貿(mào)綜合體項目，樹立市場品牌形象，提升 城市商貿(mào)競爭力；多功能：現(xiàn)代市場的一個重要特征是，從原先的單一交易功能 向復合經(jīng)營功能方向的轉化。形成以交易為中心功能，開發(fā)相關的展 示、信息、研發(fā)、商務等功能。通過復合型功能，強化交易功能，提 升市場經(jīng)營功能的附加值；通過信息功能的平臺，成為華東地區(qū)商貿(mào) 物流的展示、研發(fā)、商務、信息、物流中心。一站式： 齊全的商業(yè)、生活服務配套，為經(jīng)營提供全方位現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)的服

32、務。項目將配設：住宿、酒店、娛樂、餐飲、超市、KTV、及休閑商業(yè)街等生活設施；同時配設：檢測、銀行、工商、郵電、稅 務、咨詢等商業(yè)服務設施。綜合上述分析： 本項目已經(jīng)具備集打造 “現(xiàn)代大型城市商貿(mào)體” 的 有力因素。經(jīng)營品牌聚集、業(yè)態(tài)類型豐富、交通物流便捷、購物環(huán)境 優(yōu)雅、城市形象地標、規(guī)劃前瞻科學、經(jīng)營管理專業(yè)。傾力打造國內(nèi) 一流的商貿(mào)批發(fā)交易場所，開創(chuàng)滁州城市商業(yè)的新高度。實現(xiàn)引導未 來消費，提升城市品位的目標。主題定位滁州現(xiàn)代大型城市商貿(mào)體滁州首席城市 MALL定位理由：滁州商貿(mào)業(yè)升級換代的需要 。現(xiàn)階段的滁州商貿(mào)流通業(yè)，已經(jīng)進入快速發(fā)展的通道。因此，作為大型的市場，必須具有與之適應和引

33、領的價值。以“國際化”理念作為項目的開發(fā)運營模式，打造高端流通市場平臺，是區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟 和商貿(mào)經(jīng)濟未來發(fā)展的需要。市場資源有效整合的需要 。目前滁州的各類市場主要分布在城區(qū)東面，空間的逼仄，交通的 擁堵，設施的落后，使得經(jīng)營功能滯后，經(jīng)營管理零散。亟需對原有 市場資源進行整合。因此，本項目的開發(fā)，是滁州商貿(mào)經(jīng)濟未來發(fā)展 的需要。城市化發(fā)展的需要 。隨著城鄉(xiāng)一體化進程的加快，原有各類市場的位置，存在影響未 來城市規(guī)劃發(fā)展的空間。開發(fā)一個高品質(zhì)、高檔次的國際化商貿(mào)城， 有利于推進該區(qū)塊的城市化進程，符合政府對區(qū)域規(guī)劃的戰(zhàn)略發(fā)展的 目標。經(jīng)營環(huán)境改善的需要 。目前由于市場建筑模式陳舊，基礎設施老化，

34、交通物流的擁堵， 縣倉儲、餐飲等功能不足，大大限制了經(jīng)營發(fā)展的需求。經(jīng)營戶普遍 有擴張經(jīng)營規(guī)模和改善經(jīng)營環(huán)境的想法。四、項目功能定位按照主題定位思路，項目經(jīng)營功能包括：批發(fā)、零售、休閑、娛 樂、餐飲、展示、物流等商業(yè)活動。以批發(fā)、零售為主體功能，為消 費者提供舒適的“一站式”的全方位服務消費場所。消費者在這里可 以享受購物之外的吃喝玩樂一條龍服務。功能定位的基本思路：>>以專業(yè)批發(fā)市場，承接傳統(tǒng)的商業(yè)資源，體現(xiàn)城市特點； >>以休閑、娛樂、餐飲、會展、物流等，營造現(xiàn)代商貿(mào)氛圍。（ 1）批發(fā)功能： 展現(xiàn)“大商貿(mào)、大物流”的特點，助推滁州市政 府開發(fā)南譙新區(qū)的規(guī)劃目標，實現(xiàn)

35、向現(xiàn)代化城市商貿(mào)業(yè)升 級的遠大目標；（2）休閑娛樂： 引入各種現(xiàn)代休閑、娛樂等商業(yè)及元素，為消費者提供悠閑、舒適的配套服務；（3）餐飲功能： 引入中外各類餐飲業(yè)， 為消費者提供豐富多彩的享受；（4）會展功能： 定期舉辦年度專業(yè)商品博覽會， 為商家提供展示交流平臺，為消費者提供豐富的商品盛宴；（5）物流功能：充分利用地塊現(xiàn)有的獨特交通區(qū)位優(yōu)勢， 發(fā)揮滁寧快速通道及周邊高速公路等交通大動脈的商品物流集 散功能，滿足大型商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展需求。（6）居住功能： 作為大型商貿(mào)市場，需要充分融合商業(yè)、商務、居住三位一體。因此項目局部融入高尚生活公寓規(guī)劃。五、業(yè)態(tài)定位家居裝飾：建材裝飾、衛(wèi)浴潔具、窗簾布藝、

36、不銹鋼鋁材等；五金機電：五金工具、電線電纜、低壓電器、機電等； 配套服務：銀行、餐飲、咖啡吧、娛樂、網(wǎng)吧等。六、檔次定位分析本項目地處規(guī)劃中的南譙新區(qū)發(fā)展區(qū)域的核心位置，是未來滁州 城市商貿(mào)業(yè)發(fā)展的重點，承擔著展現(xiàn)滁州城市形象、提升城市商業(yè)品 位的重任。因此，項目的開發(fā)檔次宜向中高端定位，成為滁州未來主要的商 品物流交易集散中心。同時，考慮到項目包含批發(fā)、零售兩大商業(yè)形 態(tài)，在項目規(guī)劃、配套設施等方面要區(qū)別考慮，以符合實際的經(jīng)營需 求。七、輻射定位分析從國內(nèi)建材消費服務市場圈看，滁州及安徽省處于華東輻射圈， 區(qū)域內(nèi)建材消費需求強勁，并逐漸形成了自身相對獨立的商圈。按照 現(xiàn)代商圈理論，結合市場調(diào)

37、查分析，本項目市場輻射可分為三級層次： 一級輻射商圈南譙新區(qū)本項目位于滁州規(guī)劃發(fā)展的南譙新區(qū)，是未來滁州政治與經(jīng)濟中 心，基礎設施建設與房地產(chǎn)開發(fā)正如火如荼， 未來人口將達到 20至 30 萬人，區(qū)域內(nèi)五金建材消費需求旺盛，發(fā)展?jié)摿o限。二級輻射商圈滁州與南京市依托滁州快速通道的建成，本項目距離南京市僅半小時車程，因 此可以較為便利的輻射以上兩大區(qū)域。兩城市建材產(chǎn)業(yè)強盛，盡管已 經(jīng)形成大小不一的市場，但本項目位于安徽省的東大門，緊鄰南京市， 具備發(fā)展大型批發(fā)市場的必要條件，有效形成區(qū)域內(nèi)同類市場的統(tǒng)領 地位。三級輻射商圈華東地區(qū)。目前華東區(qū)域內(nèi)的浙江、江蘇、上海、山東等地已形成相關市場 集群。

38、但大多數(shù)還僅停留在傳統(tǒng)的單一交易模式，很難滿足人們對家 居建材消費領域的未來需求變化。因此，滁州國際五金建材商貿(mào)城完 全可以“后來居上”之勢，通過高起點、高標準、特色化的開發(fā)運營 理念，引入國內(nèi)外品牌的經(jīng)銷商和代理商，重點打造以華東地區(qū)為商 圈的跨區(qū)域的五金機電、家居建材集散中心，是完全成立的?！镜谖宀糠?項目規(guī)劃思路】一、規(guī)劃原則總體強調(diào)現(xiàn)代化、標準化、實用化的規(guī)劃設計效果，以確保項目可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展的目標；注重建筑城市、道路、環(huán)境的和諧關系，以營造良好的交易環(huán)境品質(zhì)；注重經(jīng)營區(qū)的人流動線與物流動線設計， 以獲得經(jīng)營均好性效果；追求現(xiàn)代商業(yè)建筑風格，以體現(xiàn)嶄新的城市 商業(yè)風范。因為本項目用地尚

39、未掛牌，政府有關部門關于本項目的經(jīng)濟技術 指標未確定。這里結合項目定位，暫時設定如下規(guī)劃規(guī)劃指標?？傆玫孛娣e： 500 畝總建筑面積：約 55 萬平方米一期用地面積： 250 畝容積率：約 1.6其他：均按當?shù)卣嘘P部門政策規(guī)范。二、規(guī)劃思路項目包括交易區(qū)與配套區(qū)兩大區(qū)塊。核心區(qū)為交易市場，沿街 為配套建筑。交易區(qū)根據(jù)經(jīng)營業(yè)態(tài)、功能，進行科學合理布局，高度重視交 通流線組織。建筑由條狀與塊狀結合。第 28 頁（市場交易區(qū)區(qū)示意圖）配套區(qū)沿XX路和XX路展開，高度重視作為城市界面的形象價值。在重要節(jié)點規(guī)劃展示中心、信息中心、商務中心、研發(fā)中心等大體量建筑，并配置賓館、餐飲、娛樂、休閑等生活配套

40、。 XX路和XX路各設置項目主出入口。其他按規(guī)劃道路情況設置次 出入口。通過建筑的打開，形成敞開式入口廣場，并以相對對稱的形 式感，具有鮮明的標志性和識別性特征。（市場入口參考示意圖）規(guī)劃多個沿街廣場及中心廣場，營造現(xiàn)代大氣的環(huán)境空間，及 鮮明的識別性空間。（中心廣場參考示意圖）項目整體建筑風格以現(xiàn)代為主，突出和渲染現(xiàn)代商業(yè)特點，營造濃厚的現(xiàn)代商業(yè)氛圍。并高度關注與周邊城市環(huán)境的協(xié)調(diào)關系。 XX路和XX路的建筑，充分考慮城市天際線以及界面形象效果。設計出具有現(xiàn)代城市地標性建筑效果。-（展示、信息、商務中心參考示意圖）按照政府有關部門的綠地率指標進行規(guī)劃。重點關注中心廣場、入口廣場的節(jié)點。在確保

41、實用功能前提下，創(chuàng)造出具有商業(yè)文化的藝 術化景觀環(huán)境。營造出極具情景式的現(xiàn)代商業(yè)交易空間。配設必要的停車位及周轉式倉儲；主入口廣場設大型電子屏（LED ；安防系統(tǒng)、報警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)。（倉儲物流中心參考示意圖）第31頁第六部分 項目開發(fā)運營分析】一、開發(fā)節(jié)奏項目總開發(fā)建設周期約 3 年，共分為 2期分批開發(fā)。首期 250畝 在項目動工后一年半內(nèi)開業(yè)經(jīng)營；第 2 期在一期開業(yè)經(jīng)營后開工，平 均周期為一年。二、招商模式本項目的運營重點首先是招商。我們將依托自身專業(yè)的招商團隊，以及國內(nèi)極為豐富的商業(yè)人脈資源網(wǎng)絡，利用浙江、江蘇、山東等地 區(qū)品牌商家和企業(yè)的優(yōu)勢資源，面向國內(nèi)外招商，確保項目實現(xiàn)滿鋪 經(jīng)營。特別是我們作為“浙商 ”, 在長期的市場開發(fā)運營中，與義烏中國小商品城、永康中國科技五金城、柯橋中國輕紡城、海寧中國皮革城、 織里中國童裝城等國內(nèi)著名市場形成戰(zhàn)略合作關系，招商資源極為豐 厚。本項目招商將全面對接上述著名市場。并全面引進企業(yè)直銷中心。（1）招商思路立足滁州、南京的商業(yè)資源，重點引進國內(nèi)外及山東、浙江、江 蘇等地區(qū)優(yōu)勢品牌資源，進而面向全國進行品牌招商。以達到“匯集 天下商品，輻射全國范圍”的目標。（2）招商策