物業(yè)公司工程維修部管理制度

1、工程維修部管理制度第一章 總章：為提高工程部人員的安全認識，適應法制化，現(xiàn)代化，智能化管理的要求，而須擬定本制度1 本制度適應工程部全體員工；2 值班人員安全制度；3 值班人員責任制度；4 值班人員交接班制度；5 配電室管理制度；6 區(qū)域管理制度；7 設備設施保養(yǎng)和維修制度；8 工具的管理制度；9 圖紙 . 資料和檔案管理制度；10 接報修、維修文明用語制度；11 培訓安排管理制度，12 考核管理辦法。第二章 值班人員安全和責任制度第一條 值班人員安全制度一 配電室值班和小區(qū)日常工作值班都必須具備以下要求：1 值班人員必須經(jīng)過 特種作業(yè)安全技術培訓 取得相關上崗資質方可上崗 【復印件粘貼】 ；

2、2 值班人員必須嚴格遵守國家法律法規(guī)、公司的規(guī)章制度，終于職責，做好本職工作；3 值班人員必須對所值班區(qū)域的設備設施的位置、.功能 .、用途、走向 .熟練的掌握；4 值班人員應具備必要的電氣“應知” “應會”技能，有一定排除故障的能力，熟知電氣的 安全操作規(guī)程5 正確使用各種工具和勞動保護用品；安全地完成各項工作任務二 值班人員必須遵守勞動紀律1 值班人員不得疲勞上班；2 嚴禁飲酒上班；3 上班期間嚴禁睡崗、擅自脫崗；4 上班期間嚴禁做與工作無關的事情；5 未經(jīng)上級主管部門標準嚴禁擅自調(diào)班；6 未經(jīng)上級主管部門標準嚴禁擅自整改和維修設備設施；7 應遵守各項安全操作規(guī)程，不得蠻干，認真作業(yè)、保證

3、工程質量；8 必須按規(guī)定著裝上崗。第二條 值班人員責任制度1. 值班人員必須認真填寫、 .抄寫有關報表并按時上報 .，并將當日設備設施的運行情況、 . 檢修及事故處理情況作好記錄；2 如發(fā)生故障或異常現(xiàn)象， 值班人員不能正確判斷原因時， 應立即報告部門負責人， 報告 前不得進行任何修理；3 不得亂抄、亂填虛假的設備設施運行情況和值班記錄。第三章 交接班制度第一條 接班人員必須按規(guī)定時間提前 15 分鐘到崗，交班人員應辦理交班手續(xù)簽字后方可 離崗；第二條 交班人應當提前做好以下交班工作：1 提前整理好抄、填及有關報表；2 核對電氣、設備設施相關數(shù)據(jù)是否正常；3 設備設施缺陷、異常情況記錄；4 核

4、對并整理好消防用具、工具、鑰匙儀表、公共工具及備用器材；5 提前做好清潔衛(wèi)生工作。第三條 交班時應交清下列內(nèi)容1 設備設施運行、變更、異常情況和處理經(jīng)過；2 設備設施檢修、改造等工作情況及結果；3 巡視 檢查中的缺陷和處理情況；4 繼電器保護自動裝置的運行及動作情況5 當班完成和未完成的工作及有關處理措施。第四條 接班人員接班時應當做好下列工作1 認真查閱各項記錄；2 巡視檢查設備設施、儀表等運行情況及檢測安全措施布置情況；3 核對所移交物品是否齊全；4 檢查周圍環(huán)境及室內(nèi)衛(wèi)生情況是否合格。第五條 遇以下情況不準交接班1 接班人員接班前飲酒或者精神不正常；2 發(fā)生故障或者正在處理故障時；3 設

5、備設施發(fā)生異常尚未查清原因時；4 物品不齊或者衛(wèi)生不清潔時。第四章 配電房管理制度第一條 建立完整的各項設備設施運行情況記錄表；第二條 健全以下制度：1 值班人員崗位責任制度；2 交接班制度；3 倒閘操作票制度；4 巡視檢查制度；5 檢修工作票；6 工作工具管理制度7 設備缺陷管理制度；8 安全保衛(wèi)制度。第三條 建立合理安全的保養(yǎng)和檢修計劃第五章 值班設施保養(yǎng)、維修制度第一條 專人負責制度第二條 巡查、保養(yǎng)、維修記錄制度第三條 保養(yǎng)、維修計劃制度。第六章 公用工具管理制度1. 共用工具由值班人員保管，只允許公司內(nèi)部使用，不得以個人名義轉借他人使用， 如有特別情況須由主管以上人員同意，方能借出。

6、2. 當值班人員下班時，須在交接班記錄表上注明工具使用情況，并由接班人員清點檢 查工具使用情況確認后簽收。3. 所有使用工具的人必須愛惜工具，遵守誰損壞誰賠償?shù)脑瓌t，由值班人員監(jiān)督。私用工具使用管理1. 發(fā)放給個人的工具由個人妥善保管，并由個人在工具領用表上簽收，離職時交還 給公司。2. 個人所領取的工具，自己必須愛惜，人為損壞由個人賠償。3. 個人所領工具屬常規(guī)性磨損折舊，日久不能使用的，可申請換取新的工具，但必 須提供舊件。第八章 資料、圖子和檔案管理制度1、本小區(qū)工程圖紙和設備設施技術資料由專人負第九章、工作流程一、工程部每天工作事項1、每天按時交接班后，首先做好各自區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生，保證所

7、有辦公區(qū)域、設備操作 間的衛(wèi)生整潔。2、 工程部人員每日對所管轄的各種設備、設施進行認真的巡回檢查， 并做好相關記錄, 對所發(fā)現(xiàn)的問題要及時處理，及時上報相關領導。3、工程部人員每日必須嚴格遵守各項規(guī)章制度，對所操作的設備運行情況要認真填 寫清楚，并對在運行中所發(fā)現(xiàn)的問題要及時上報有關領導。4、工程部配電室人員每天必須嚴格遵守各項規(guī)章制度，并對所有設備的每日耗能、 容量詳細記錄，保證正常供電。5、工程部每日必須保證有人接聽報修電話，保證維修工及時維修率為100 %，保證整個小區(qū)的正常運行。6、工程部主管每日必須對所管轄的所有區(qū)域進行檢查、督促各工種人員的工作，對 所發(fā)現(xiàn)的問題，要及時給予糾正并

8、幫其改正7、工程部值夜班人員必須在十一點以前對所有設備、設施檢查無誤后，方可休息，運 行工每日必須早上 7點半開啟公共所需機組，下午 6點關閉運行設備。8、 工程部各班組負責人必須在每日下午6點集中開碰頭會，把每日所做的工作和發(fā)現(xiàn) 的問題做出總結，并安排好第二天工作安排后方可下班。二、工程部禮貌用語規(guī)范1、接報維修電話服務用語：接到報修電話時，首先問“您好！工程部，您有什么需要幫助的嗎？ ”在報修人員講明需維修的事項時，做好記錄（如：報修事項、報修地址、報修 人姓名及電話），在記錄做好后說“好的，我們會盡快派維修工趕到現(xiàn)場給您維修，您還有 什么需要幫助的嗎？ ”再問清沒有其它事項后，說“再見”

9、。2、維修工服務用語：在接到維修通知單后，及時趕到維修現(xiàn)場，如進辦公場所時，首先敲門，經(jīng)同意后方可進入。進入后說“您好！我是工程部維修工，是您需要幫助嗎？ ”在 落實清楚說“好的，讓我先幫您檢查一下?！痹跈z查完畢后，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。維修完畢后說“您好！現(xiàn)在已修好了，您可以使用了，您還有什么需要幫助的嗎？ ”在報修人員沒有其它事情后說“再見”。3、操作工服務用語：設備操作運行工如在設備間遇到檢查人員或參觀人員說“您好！ 您有什么需要幫助的嗎？” 再問清來由后說“請您稍等一會兒，我通知我們工程部主管一下。再經(jīng)主管領導同意后說“您好！請您登記一下?！痹诘怯浲戤吅?，迎領參觀人員參觀， 并隨時回答參觀

10、人員提出的問題。在參觀人員參觀完畢后，送出門外說“您慢走，再見”。三、維修工服務流程1、每天對管轄區(qū)域內(nèi)的給排水系統(tǒng)、公共設備設施、消防系統(tǒng)進行巡回檢查。2、對巡回檢查中發(fā)現(xiàn)的問題要及時處理。3、巡回檢查完畢后要認真填寫巡檢記錄。4、接到報修任務后，要及時完成維修任務，并如實填寫報修單。5、維修時需進入辦公場所必須穿鞋套，并使用禮貌用語，爭得業(yè)主同意后方可進入 維修。6、維修時要注意保護室內(nèi)設施，維修完畢后要做到活完場清。7、維修完畢后使用禮貌用語，讓業(yè)主在報修單上簽字確認并詢問業(yè)主是否還有其它需 要幫助的事情。8、負責清掃地下室公共區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生，每周進行一次全面的衛(wèi)生清潔。9、如發(fā)生溢水事故

11、時應沉著冷靜，迅速關閉閥門，切斷水源，并及時維修處理和上報 有關領導。爭取把財產(chǎn)損失降到最低限度。10、對所有設備、設施按規(guī)定要求進行維修保養(yǎng)和消毒。11、每周對辦公樓區(qū)域內(nèi)所有用水量作一次統(tǒng)計，隨時掌握室外管網(wǎng)是否有溢水現(xiàn)象。四、電工服務流程1、每天對管轄區(qū)域內(nèi)各層強電井道母線、負荷開關、插座、普通照明、應急照明、庭 院照明、景觀照明以電氣設備進行巡回檢查。2、對巡回檢查中發(fā)現(xiàn)的問題要及時處理。3、巡回檢查完畢后要認真填寫巡檢記錄。4、接到報修任務后，要及時完成維修任務，并如實填寫報修單。5、維修時需進入辦公場所必須穿鞋套，并使用禮貌用語，爭得業(yè)主同意后方可進 入維6、維修時要注意保護室內(nèi)設

12、施，維修完畢后要做到活完場清。7、維修完畢后使用禮貌用語，讓業(yè)主在保修單上簽字確認并詢問業(yè)主是否還有其它需要幫助的事情。8、如發(fā)生停電事故時應沉著冷靜，協(xié)助配電室值班電工查明停電原因，并及時維修處理，恢復正常供電和上報有關領導。五、配電室值班員服務流程1、值班人員每天認真查看交接班記錄并檢查設備，做好記錄。2、值班人員每天必須認真巡查配電室從高壓到低壓供電系統(tǒng)運行情況，并做好記錄。3、詳細核查各控制柜的工作參數(shù)，并做好詳細記錄。4、每兩小時對高低壓變配電系統(tǒng)巡查，并做好各饋電柜運行記錄，隨時掌握用電高峰、低峰情況。5、對配電室存在的問題及時上報主管領導，做到及時解決處理，保證配電室正常安 全運

13、行。6、詳細填寫交接班記錄、運行記錄、巡回檢查記錄。7、 負責清掃配電室區(qū)域內(nèi)、 地下室男、女衛(wèi)生間、發(fā)電機房、地下室西走廊衛(wèi)生清掃, 每周進行一次全面的衛(wèi)生清潔。8、每周、每月對所有設備用電量進行統(tǒng)計，隨時掌握用電量。9、每15天對柴油發(fā)電機房設備試運行一次，并認真填寫運行記錄。10、如發(fā)生停電事故時應沉著冷靜，查明停電原因，并及時維修處理，恢復正常供電。如遇外網(wǎng)停電，首先啟用應急預案， 開啟發(fā)電機組，保證重要設備的正常運行，然后倒閘操 作用第二路高壓供電，恢復正常供電關閉發(fā)電機組第八章培訓安排。1、工程技術部負責人于每年的12月15日前制定出下年度的員工培訓計劃，并上報公司審核批準。2、員

14、工培訓計劃的內(nèi)容應包括以下各方面：a）不違反國家的有關法律、法規(guī)；b）有明確的培訓內(nèi)容；c）有考核的標準；d）有具體的培訓時間；e）有培訓費用的預算。3新入職員工的培訓。新員工入職后上崗前需進行3天的培訓，并經(jīng)考核合格后方可正式上崗。4. 1）第一天上午培訓內(nèi)容為：介紹公司的基本情況，講解公司的各種制度（考勤、獎懲、 后勤等）；介紹本部門的工作性質、基本運作程序，講解各崗位的職責、安全作業(yè)要求以及 著裝規(guī)定、禮貌禮儀、文明用語等。帶領新員工熟悉小區(qū)的環(huán)境。2）第一天下午至第三天上午帶領新員工試上崗，新員工在部門負責人或老員工的帶領下 處理本崗位具有代表性的事例，從而熟悉本崗位運作程序。3）第三天下午由負責人安排對新員工進行思想方面的小結及技術技能方面的考試。4 ）新員工經(jīng)考核合格后方可安排正式上崗，不合格者按辭退處；5服務培訓。1）服務培訓由公司安排授課人員講授。2）服務培訓每季度進行 1次，每次不少于90分鐘。3培訓內(nèi)容：1）文明用語；2)儀容儀表；3)禮貌禮節(jié)；4)服務技能；5)服務要求；。6 安全培訓。1 ) 安全培訓由工程技術部負責人具體負責。2 ) 安全培訓每季度進行 1 次，每次不少于 60 分鐘。3) 培訓內(nèi)容：a) 操作安全；b) 日常生活安全c) 設備設施和工具的使用安全4) 培訓形式為集中授課形式。 。7