物流商務中心項目可行性研究報告

1、北京物流商務中心項目建議書（代可行性研究報告）北京品納軻物流商務中心項目建議書（代可研）目 錄第一章 總 論 錯誤！未定義書簽1.1項目概況 錯誤！未定義書簽1.2項目單位基本情況 錯誤！未定義書簽1.3可行性研究的依據(jù) 錯誤！未定義書簽1.4主要技術經(jīng)濟指標 錯誤！未定義書簽1.5結論 錯誤！未定義書簽第二章 項目建設的必要性和可行性 錯誤！未定義書簽2.1項目建設背景 錯誤！未定義書簽2.2項目建設的必要性 錯誤！未定義書簽2.3項目建設的可行性 錯誤！未定義書簽第三章市場分析預測 錯誤！未定義書簽3.1行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 錯誤！未定義書簽3.2行業(yè)發(fā)展趨勢預測 錯誤！未定義書簽3.3市場前

2、景分析 錯誤！未定義書簽第四章 廠址選擇及建設條件 錯誤！未定義書簽4.1 項目選址 錯誤！未定義書簽4.2 建設條件 錯誤！未定義書簽第五章建設規(guī)模與產(chǎn)品方案 錯誤！未定義書簽5.1建設規(guī)模 錯誤！未定義書簽5.2產(chǎn)品方案 錯誤！未定義書簽第六章技術設備方案 錯誤！未定義書簽6.1技術方案 錯誤！未定義書簽6.2主要設備方案 錯誤！未定義書簽第七章 主要原材料動力供應 錯誤！未定義書簽7.1 主要原材料供應 錯誤！未定義書簽7.2 動力供應 錯誤！未定義書簽第八章 項目總體布置 錯誤！未定義書簽8.1總體布置 錯誤！未定義書簽8.2廠內外運輸 錯誤！未定義書簽8.3公用工程 錯誤！未定義書簽

3、8.4輔助生產(chǎn)設施 錯誤！未定義書簽第九章 節(jié)約能源 錯誤！未定義書簽9.1節(jié)能依據(jù) 錯誤！未定義書簽9.2單位產(chǎn)品綜合能耗 錯誤！未定義書簽9.3節(jié)能措施 錯誤！未定義書簽第十章 環(huán)境影響評價 錯誤！未定義書簽10.1環(huán)境保護依據(jù) 錯誤！未定義書簽10.2項目區(qū)環(huán)境現(xiàn)狀 錯誤！未定義書簽10.3項目建設對環(huán)境的影響 錯誤！未定義書簽10.4環(huán)境保護措施 錯誤！未定義書簽第十一章組織機構與人力資源配置錯誤！未定義書簽11.1.組織機構與職能劃分 錯誤！未定義書簽11.2人力資源配置 錯誤！未定義書簽第十二章 項目實施進度 錯誤！未定義書簽12.1項目建設工期安排 錯誤！未定義書簽12.2項目實

4、施進度安排 錯誤！未定義書簽第十三章投資估算及資金籌措 錯誤！未定義書簽13.1項目總投資估算及投資使用方案 錯誤！未定義書簽13.2資金籌措方案 錯誤！未定義書簽第十四章 項目財務分析、經(jīng)濟分析及主要指標.錯誤！未定義書簽14.1財務分析指標計算和評估 錯誤！未定義書簽14.2項目風險分析 錯誤！未定義書簽14.3社會效益分析 錯誤！未定義書簽第十五章 項目招標方案 錯誤！未定義書簽15.1編制依據(jù) 錯誤！未定義書簽15.2招標范圍 錯誤！未定義書簽15.3招標方式 錯誤！未定義書簽15.4招標組織形式 錯誤！未定義書簽錯誤！未定義書簽錯誤！未定義書簽錯誤！未定義書簽第十六章結論與建議16.

5、1結論16.2問題與建議附表:附表1:項目總投資估算表附表2:投資使用計劃與資金籌措表附表3:總成本費用估算表附表3-1:固定資產(chǎn)折舊估算表附表3-2:攤銷估算表附表4:流動資金估算表附表5:銷售收入銷售稅金及附加估算表附表6:損益表附表7:財務現(xiàn)金流量表（全部投資）附表8:資金來源與運用表附表9:資產(chǎn)負債表附件：1、營業(yè)執(zhí)照復印件2、項目用地規(guī)劃意見書附圖：1、項目總平面圖北京中咨海外咨詢公司-vi -北京品納軻物流商務中心項目建議書（代可研）第一章總論1.1項目概況項目名稱：北京*物流商務中心（PINNACLE BUSINESS PARK項目承辦單位：北京*投資有限公司項目建設地點：*建設

6、內容及規(guī)模：通過新建辦公、展廳、倉儲三位一體的物流商務設施及相關配套 服務設施，吸引100余家國外中小型制造商、零售商、物流公司，建 成制造商成品生產(chǎn)、展示、銷售發(fā)貨，零售商倉儲產(chǎn)品零售、批發(fā)， 物流公司收貨、倉儲、發(fā)貨、配貨等多種業(yè)務相結合的國內最先進的 物流地產(chǎn)中心。本項目征地 93畝，新建建筑面積71352平方米。建設、計算期：該項目計算期 11年，建設期1年，生產(chǎn)期10 年。項目總投資：16610萬元，其中建設投資16545,鋪底流動資金65萬元。項目 資金全部由企業(yè)自籌。12項目提出的背景北京*投資有限公司是一家專業(yè)性的物流倉儲服務企業(yè)。注冊 資金1200萬元。該公司主要通過采用標準

7、的物流商務中心模式，引 進國際通行的商務經(jīng)營理念，致力于產(chǎn)品、貨物中轉及產(chǎn)品倉儲、展 示、配銷，制定物流方案，辦理各種申報手續(xù)、物業(yè)管理等服務。與 傳統(tǒng)的物流模式相比，*物流商務中心主要針對中小型制造商，使 其從原材料購進到加工至成品展示、銷售發(fā)貨到最終客戶整個過程全部在中心完成；零售商可以將倉儲商品通過展廳展示達到零售或批發(fā) 全過程；物流公司可以完成受貨、倉儲、發(fā)貨、配貨等工作，同時， 通過提供全方位的相關配套服務如運輸、申報各種手續(xù)、物業(yè)管理等， 為客戶創(chuàng)造更大的價值。目前公司已與美國旗下的ON THE BRINK公司，MOBILE LIGHT 公司，R.Y.PROPERTIES 公司，F(xiàn)

8、AR LINKINTERNATIONA公司，臺灣旗下大毅電子公司、力成科技公司、 降電電子公司、香港羊城國藥公司，韓國 PIC O商業(yè)大廈等簽訂了意 向書。目前，項目前期都已經(jīng)準備就緒，項目審批通過后，可立即開工 建設。公司已經(jīng)成立了專門的項目組負責整個項目的運作， 確保項目 的時效性與質量。1.3項目建設的必要性和目的1.3.1迎合國家發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)政策隨著世界經(jīng)濟快速發(fā)展和現(xiàn)代科學技術的進步， 物流產(chǎn)業(yè)作為國 民經(jīng)濟中一個新興的服務行業(yè)，正在全球范圍內迅速發(fā)展。在國際上, 物流產(chǎn)業(yè)被認為是國民經(jīng)濟發(fā)展的動脈和基礎產(chǎn)業(yè)， 其發(fā)展程度成為 衡量一國現(xiàn)代化程度和綜合國力的重要標志之一， 因此，被喻

9、為促進 經(jīng)濟發(fā)展的“加速器”。為盡快發(fā)展我國的物流產(chǎn)業(yè)，國家制定了有關政策和措施：1、物流業(yè)的發(fā)展已列入中國“十五”規(guī)劃。國民經(jīng)濟和社會發(fā) 展第十個五年計劃綱要中指出“積極引進新型業(yè)態(tài)和技術，推進連 鎖經(jīng)營、物流配送、代理制、多式聯(lián)運、改造傳統(tǒng)流通業(yè)、運輸業(yè)和 郵政服務業(yè)?！边@為“十五”期間中國物流業(yè)的發(fā)展制定了宏偉藍圖， 為發(fā)展中國物流業(yè)提出了政策依據(jù)。2、國家經(jīng)貿委等六部委聯(lián)合發(fā)出關于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展 的若干意見通知。這是中國政府發(fā)布有關現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的第一個 政策性、指導性文件，具有深遠的和現(xiàn)實意義，標志著中國的物流業(yè) 在經(jīng)過一段時間的準備之后開始啟航。3、吳邦國在做國務院副總理時在

10、由國家經(jīng)貿委和世界銀行共同 舉辦的“現(xiàn)代物流發(fā)展國際研討會”上指出：“現(xiàn)代物流作為一種先進的組織方式和管理技術，被廣泛認為是企業(yè)降低物質消耗、提高生 產(chǎn)率以外的重要利潤源泉，在國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中發(fā)揮著重要作 用。加快中國現(xiàn)代物流的發(fā)展，對于優(yōu)化資源配置提高經(jīng)濟運行質量， 促進企業(yè)改革發(fā)展推進中國經(jīng)濟體制與經(jīng)濟增長方式的兩個根本性 轉變，具有十分重要的意義?！蔽锪鳟a(chǎn)業(yè)是近幾年來經(jīng)濟領域迅速崛 起的一個新興產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟建設和社會發(fā)展中發(fā)揮著越來越重要 的作用，我國的物流業(yè)將得到跨越式的發(fā)展。 本項目的建設符合我國 政策發(fā)展需要。1.3.2是發(fā)展國民經(jīng)濟新的經(jīng)濟增長點的需要隨著經(jīng)濟全球化和信息

11、技術的迅速發(fā)展，企業(yè)生產(chǎn)資料獲取與產(chǎn) 品營銷范圍的日趨擴大，社會生產(chǎn)、物資流動、商品交易及其管理方 式正在并將繼續(xù)發(fā)生深刻的變革。 與此相適應，被普遍認為企業(yè)在降 低物質消耗、提高勞動生產(chǎn)率以外的“第三利潤源”的現(xiàn)代物流業(yè)正 在世界范圍內廣泛興起?，F(xiàn)代物流業(yè)也將成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重 要產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟增長點。1.3.3是把握物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展機遇的需要舉辦2008年奧運會和加入 WK將為現(xiàn)代化物流體系的構建提供 機會。加入WTO后,中國的經(jīng)濟和國際經(jīng)濟將全面接軌， 中國企業(yè)無 條件的享受最惠國待遇，有效地消除中國在國際貿易中遭受的歧視性 待遇，這將極大地促進中國對外貿易的發(fā)展， 進口關稅的減少，更

12、多 的國外企業(yè)將來中國投資建廠。國內外企業(yè)所需要的生產(chǎn)資料等交給 高效優(yōu)質的第三方物流企業(yè)去完成，將使產(chǎn)品制造周期縮短，成本降 低。國外企業(yè)資本的進入，也將增加高水平物流服務的需求。物流 產(chǎn)業(yè)將有廣闊的市場前景。這一發(fā)展趨勢，將為我國的物流產(chǎn)業(yè)提供 發(fā)展機遇和空間。綜上所述，本項目的建設是非常必要的1.4編制依據(jù)1、 交通部關于促進運輸企業(yè)發(fā)展綜合物流的服務若干意見；2、我國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十五年計劃綱要中關于物流的 論述；3、國務院副總理吳邦國同志在現(xiàn)代物流發(fā)展國際研討會上的講 話；4、北京市商業(yè)物流發(fā)展規(guī)劃（2002-2010年）；5、國家發(fā)展和改革委員會等9部門印發(fā)關于促進我國現(xiàn)代物流

13、 業(yè)發(fā)展的意見的通知；6、北京*投資公司相關資料等。1.5項目主要技術經(jīng)濟指標本項目建設期為10-12個月。項目實施后，主要技術經(jīng)濟指標見 表 1-1。表1-1主要技術經(jīng)濟指標表序號名稱單位數(shù)值備注1占地面積畝932建筑面積（新建）平方米713523基地面積平方米360004道路面積平方米170005綠化面積平方米90006職工人數(shù)人I487項目總投資萬元16610其中：建設投資萬元16545建設期利息萬元0鋪底流動資金萬元658年營業(yè)收入萬元5986正常年9年總成本費用萬元2107正常年10年營業(yè)稅金及附加萬元323正常年11年利潤總額萬元3556正常年12所得稅萬元1174正常年13年稅后

14、利潤萬元2383正常年14投資利潤率%17.5715投資利稅率%19.3816財務內部收益率（全投資稅 后）%14.2117財務凈現(xiàn)值萬元34411=10%18投資回收期年6.79含建設期1年19盈虧平衡點（生產(chǎn)能力）%51經(jīng)營期第二年20投資強度萬元/公頃267921容積率1.13第二章市場分析與預測2.1物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程隨著世界經(jīng)濟的快速發(fā)展和現(xiàn)代科學技術的進步，物流產(chǎn)業(yè)作為 國民經(jīng)濟中一個新興的服務部門，正在全球范圍內迅速發(fā)展。在國際 上，物流產(chǎn)業(yè)被認為是國民經(jīng)濟發(fā)展的動脈和基礎產(chǎn)業(yè)， 其發(fā)展程度 成為衡量一國現(xiàn)代化程度和綜合國力的重要標志之一， 被喻為促進經(jīng) 濟發(fā)展的“加速器”。物流產(chǎn)

15、業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展是經(jīng)濟發(fā)展到一定階段、社會分工不斷深 化的產(chǎn)物。傳統(tǒng)上的物流活動分散在不同的經(jīng)濟部門、 不同的企業(yè)以 及企業(yè)組織內部不同的職能部門之中。 隨著經(jīng)濟快速發(fā)展、科學技術 水平的提高以及工業(yè)化進程的加快， 大規(guī)模生產(chǎn)、大量消費使得經(jīng)濟 中的物流規(guī)模日趨龐大和復雜，傳統(tǒng)的、分散進行的物流活動已遠遠 不能適應現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展的要求，物流活動的低效率和高額成本，已經(jīng) 成為影響經(jīng)濟運行效率和社會再生產(chǎn)順利進行的制約因素，并被視為“經(jīng)濟的黑暗大陸”。從50年代到70年代，圍繞企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動 中的物資管理和產(chǎn)品分銷，發(fā)達國家的企業(yè)開始注重和強化對物流活 動的科學管理，在降低物流成本方面取得了顯著的成

16、效。2.2國外物流市場情況221國外物流市場現(xiàn)狀和規(guī)模20世紀90年代以來，隨著新經(jīng)濟和現(xiàn)代信息技術的迅速發(fā)展， 特別是網(wǎng)絡技術的發(fā)展，物流產(chǎn)業(yè)在世界各國得到了快速發(fā)展。 據(jù)統(tǒng) 計，通過互聯(lián)網(wǎng)進行企業(yè)間的電子商務交易額，1998年全球已達到430億美元，2000年全球物流費用總支出3.75億美元，其中第三方 物流市場份額為2070億美元，占全球物流總支出的5.5%。2000年, 主要國家物流產(chǎn)業(yè)總規(guī)模如圖2-1所示，其中美國遙遙領先于其他國豕。圖2-12000年物流產(chǎn)業(yè)總規(guī)模示意圖在美國，電子商務如火如荼的發(fā)展，使現(xiàn)代物流上升到前所未有 的重要地位。據(jù)統(tǒng)計，1999年美國物流電子商務的營業(yè)額達

17、到 80億 美元以上，其中80%是商家對商家（B2B交易。據(jù)美國物流專家羅 伯特德蘭雷在2000年美國年度物流狀況報告中指出，1999年 美國物流成本為9210億美元，占當年GDP92600乙美元的9.9%, 而 1990年占11.4%, 1980年占15.7%。另據(jù)美國第三方物流產(chǎn)業(yè)咨詢顧 問公司報告：2000年美國第三方物流市場為564億美元，占美國物 流總支出的5.6%。在未來35年內，美國第三方物流市場將以15%20% 的速度增長。1999年歐盟年物流總支出為850億歐元，其中第三方 物流市場為260億歐元，占30%日本在進入20世紀80年代中期以后，物流產(chǎn)業(yè)得到較快發(fā)展。 日本是世界

18、上第一個建立物流園區(qū)的國家， 至今已建立120個大規(guī)模 的物流園區(qū)，平均占地約74萬平方米；荷蘭有14個物流園區(qū)，平均 占地4.5萬平方公里；德國不來梅的貨運中心占地在100萬平方米以 上，紐倫堡物流園區(qū)占地已達 7平方公里。2.2.2國外物流市場發(fā)展趨勢隨著經(jīng)濟全球化步伐的加快，科學技術尤其是信息技術、通訊技 術的發(fā)展，跨國公司的出現(xiàn)所導致的本土化生產(chǎn)、 全球采購、全球消 費趨勢的加強，現(xiàn)代物流的發(fā)展呈現(xiàn)出新的特點：電子物流的興起?；诰W(wǎng)絡(如 World Wide Web - WWW )的電子商務的迅速 發(fā)展促使了電子物流(E Logistics )的興起。企業(yè)可以通過互聯(lián)網(wǎng) 加強企業(yè)內部

19、、企業(yè)與供應商、企業(yè)消費者、企業(yè)與政府部門的聯(lián)系 和溝通，相互協(xié)調，相互合作。消費者可以直接在網(wǎng)上獲取有關產(chǎn)品 或服務信息，實現(xiàn)網(wǎng)上購物。這種網(wǎng)上的“直通方式”使企業(yè)能夠迅 速、準確、全面地了解需求信息，實現(xiàn)基于顧客訂貨的生產(chǎn)模式(Build To Order BTO )和物流服務。此外，電子物流可以在線跟蹤發(fā)出的 貨物，在線規(guī)劃投遞路線，在線進行物流調度，在線進行貨運檢查。 可以說電子物流將是21世紀物流發(fā)展的大趨勢。物流規(guī)模和物流活動的范圍進一步擴大，物流企業(yè)將向集約化 與協(xié)同化發(fā)展。21世紀是一個物流全球化的時代，企業(yè)之間的競爭將十分激烈。 要滿足全球化或區(qū)域化的物流服務，企業(yè)規(guī)模必須擴

20、大形成規(guī)模效 益。規(guī)模的擴大可以是企業(yè)合并，也可以是企業(yè)間的合作與聯(lián)盟，主 要表現(xiàn)在兩個方面：一是物流中心的建設。物流中心是多種物流設施和不同類型的物 流企業(yè)在空間上集中布局的場所，是具有一定規(guī)模和綜合服務功能的 物流集結點。日本是最早建立物流中心的國家。 物流中心的建設，有 利于實現(xiàn)物流企業(yè)的專業(yè)化和規(guī)?；l(fā)揮它們的整體優(yōu)勢和互補優(yōu) 勢。二是物流企業(yè)的兼并與合作。隨著國際貿易的發(fā)展，美國和歐洲 的一些大型物流企業(yè)跨越國境，展開連橫合縱式的并購，大力拓展國 際物流市場，以爭取更大的市場份額、德國國營郵政出資 11.4億美 元收購了美國大型的陸上運輸企業(yè) AEI,美國的UPS則并購了總部設 在

21、邁阿密的航空貨運公司一一挑戰(zhàn)航空公司。據(jù)不完全統(tǒng)計，1999年美國物流運輸企業(yè)間的并購數(shù)已達 23件，并購總金額達6.25億美 元。德國郵政公司在最近兩年間并購歐洲地區(qū)物流企業(yè)達 11家，現(xiàn)北京中咨海外咨詢有限公司-8 -北京品納軻物流商務中心項目建議書（代可研）在它已發(fā)展成為年銷售額達290億美元的歐洲巨型物流企業(yè)、并購中 的一個新特點是國營企業(yè)并購民營企業(yè)。美國國營郵政公司并購了德 國大型民營物流企業(yè)PARCE法國郵政收購了德國的民營敦克豪斯公 司。德國、英國和法國的郵政公司為爭奪歐洲物流市場，競相收購民營大型物流運輸企業(yè)。國際物流市場專家們認為，世界上各行業(yè)企業(yè) 間的國際聯(lián)合與并購，必然

22、帶動國際物流業(yè)加速向全球化方向發(fā)展， 而物流全球化的發(fā)展走勢，又必然推動和促進各國物流企業(yè)的聯(lián)合和 并購活動。新組成的物流聯(lián)合企業(yè)，跨國公司將充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu) 勢及時準確地掌握全球的物流動態(tài)信息，調動自己在世界各地的物流 網(wǎng)點，構筑起本公司全球一體化的物流網(wǎng)絡，節(jié)省時間和費用，將空載率壓縮到最低限度，戰(zhàn)勝競爭對手，為貨主提供優(yōu)質服務。除了并 購外，另一種集約化方式是物流企業(yè)之間的合作與建立戰(zhàn)略聯(lián)盟。物流服務的優(yōu)質化和全球化。隨著消費多樣化、生產(chǎn)柔性化、流通高效化時代的到來，社會和 客戶對物流服務的要求越來越高；物流服務的優(yōu)質化是物流今后發(fā)展 的重要趨勢。5個高點“ Right ”的服務，即把

23、好的產(chǎn)品(The right porduct ) 在規(guī)定的時間(At the right time );合適的地點(In the right place ), 以適當?shù)臄?shù)量(In the right quantity ),適宜的價格(At the right price )提供給客戶將成為物流企業(yè)優(yōu)質服務的共同標準。物流成本已不再是客戶選擇物流服務的唯一標準，人們更多的是注重物流服務的質量。物流服務的全球化是今后發(fā)展的又一重要趨勢。據(jù)荷蘭國際售銷委員會(HIDC)在最近發(fā)表的一篇題為全球物流業(yè)一供應連鎖服務 業(yè)的前景的報告中指出，目前許多大型制造部門正在朝著“擴展企 業(yè)”的方向發(fā)展。這種所謂的

24、“擴展企業(yè)”基本上包括了把全球供應 鏈條上所有的服務商統(tǒng)一起來，并利用最新的計算機體系加以控制。 同時，報告認為，制造業(yè)已經(jīng)實行“定做”業(yè)務理論，并不斷加速其 活動的全球化，對全球供應連鎖服務業(yè)提出了一次性銷售(即“一票到底”的直銷)的需求。這種服務要求極其靈活機動的供應鏈，這也迫使物流服務商幾乎采取了一種“一切為客戶服務”的解決方法。綠色物流是物流發(fā)展的又一趨勢。物流雖然促進了經(jīng)濟的發(fā)展，但是物流的發(fā)展同時也會給城市環(huán) 境帶來不利的影響，如運輸工具的噪聲、污染排放、對交通的阻塞等， 以及生產(chǎn)及生活中的廢棄物的不當處理所造成的對環(huán)境的影響。為 此，21世紀對物流提出了新的要求，即綠色物流。綠色

25、物流包括兩 方面，一是對物流系統(tǒng)污染進行控制，即在物流系統(tǒng)和物流活動的規(guī) 劃與決策中盡量采用對環(huán)境污染小的方案，如采用排污量小的貨車車 型，近距離配送，夜間運貨（減小交通阻塞，節(jié)省燃料和減小排放） 等，發(fā)達國家政府倡導綠色物流的對策是在污染發(fā)生源、交通量、交通流等三個方面制定了相關政策。綠色物流的另一方面就是建立工業(yè) 和生活廢料處理的物流系統(tǒng)。不斷采用新的科學技術改造物流裝備和提高管理水平。國外物流企業(yè)的技術裝備已達到相當高的水平， 目前已經(jīng)形成了 以系統(tǒng)技術為核心，以信息技術、運輸技術、配送技術、裝卸搬運技 術、自動化倉儲技術、庫存控制技術、包裝技術等專業(yè)技術為支撐的 現(xiàn)代化物流裝備技術格局

26、。今后進一步的發(fā)展方向是：信息化一一采用無線互聯(lián)網(wǎng)技術， 衛(wèi)星定位技術（GPS,地理信 息系統(tǒng)（GIS）,射頻標識技術（RF等。自動化一一自動導引小車（AGV技術，搬運機器人（RobotSystem）技術等。智能化一一電子識別和電子跟蹤技術，智能運輸系統(tǒng)（ITS ）。集成化信息化、機械化、自動化、智能化于一體。223國外未來物流市場規(guī)模預測市場調查企業(yè)Forrester Research預測，2002年通過互聯(lián)網(wǎng)進 行企業(yè)間的電子商務交易額，將迅速增長到8400億美元。預計到2002 年，全球物流支出將達到4萬億美元，第三方物流達到2810億美元, 占全球物流總支出的7%2.3我國物流市場情況

27、2.3.1我國現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀我國物流產(chǎn)業(yè)剛剛逐步擺脫計劃經(jīng)濟體制的束縛，走上市場化道 路，改革開放以來尤其是近幾年有了較大的發(fā)展。近年來，電子商務的發(fā)展，擴大了企業(yè)的銷售范圍，改變了企業(yè)傳統(tǒng)的銷售方式以及消 費者的購物方式，使得送貨上門等物流服務成為必然。促進了我國物 流行業(yè)的興起。在商品倉儲方面，我國各系統(tǒng)、各行業(yè)現(xiàn)有數(shù)目眾多 的各類倉庫，其中多數(shù)是普通倉庫，也有不少專業(yè)化的倉庫，倉庫總 面積估計可以位于世界前列；在運輸能力方面，我國的鐵路、公路、 水運、航空等各種運輸都有了很大的發(fā)展，這些年一直大力進行鐵路、 公路、橋梁、港口、機場場站的建設，我國運輸基礎設施的落后面貌 已達到世界中上水

28、平，有的如集裝箱運輸已位于世界前幾位， 商品配 送經(jīng)過我國政府多年的積極推動，現(xiàn)在已被廣大企業(yè)和消費者所接 受，物資和商業(yè)企業(yè)的配送中心和配送活動較普通地開展起來，配送商品的規(guī)模、種類、形式和相關的電子服務與以前相比都有了很大的 發(fā)展，已成為商品流通中一個十分重要的內容； 貨運代理等其它物流 服務企業(yè)近幾年在企業(yè)數(shù)量和服務水平方面也有了較大的增加和提 高。中國物流市場劃分及特點見下表：中國物流市場劃分及特點社會物流專業(yè)物流資源社會零散貨物以客戶的供應鏈為核心服務內容快運、快遞、信函供應鏈管理企業(yè)形式快運公司第三方物流企業(yè)社會物流特點：以物流企業(yè)自身體系組成的高效服務網(wǎng)絡鏈為核心，進入客戶供應鏈

29、的程度淺，最易成為國際物流大鱷進入中國市場 初期目標，以價格、網(wǎng)絡、信息服務為重要手段。專業(yè)物流特點：物流企業(yè)圍繞客戶形成緊密供應鏈服務關系，因此，客戶在選擇供應商上往往十分謹慎，因此物流企業(yè)進入市場的難 度很大，客戶更換物流企業(yè)的置換成本也很高， 結果客戶忠誠度要遠 高于社會物流。據(jù)國際貨幣基金組織1997年的統(tǒng)計，我國當年物流成本占 GDP 的比重為16.9%,達718億美元（按匯率8.27元/美元，合人民幣5938 億人民幣），按照國際上第三方物流在物流市場上所占平均份額計算， 市場份額應在200億美元左右（1654億人民幣）。1999年我國GDP 為82054億元，如按此比例，1999

30、年我國全社會的物流成本約為13867 億元，第三方物流的市場份額在 4618億元左右。我國物流市場還沒有形成一個比較完整的體系，在物流設施、管理手段、經(jīng)營組織方式上基本還沿用了傳統(tǒng)的管理模式，經(jīng)營分散、 管理落后、物流成本高、效率低、服務水平差的問題并沒有從根本上 得到解決。物流信息化水平低，計算機信息管理水平嚴重滯后，物流 信息網(wǎng)絡尚未建立，支撐現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展的物流體系還沒有形成。隨著電子商務的發(fā)展，我國的物流水平仍難以滿足其需求。首先，從發(fā)達國家來看，第三方物流的功能是設計、執(zhí)行以及管 理客戶供應鏈中的物流需求，其特點是依據(jù)信息和物流專業(yè)知識，以 最低的成本提供客戶需要的物流管理和服務。 而

31、現(xiàn)在，我國多數(shù)物流 企業(yè)是在傳統(tǒng)體制下物資流通企業(yè)基礎上發(fā)展而來，企業(yè)服務內容多數(shù)仍是倉儲、運輸、搬運，很少有物流企業(yè)能夠做到提供綜合性的物 流服務，第三方物流服務的硬件還是軟件與電子商務要求提供的高效 率低成本的第三方物流服務還有較大的差距， 信息收集、加工、處理、 運用能力，物流的專門知識，物流的統(tǒng)籌策劃和精細化組織與管理能 力都明顯不足。其次，條塊分割的物流管理和流通體制制約著物流業(yè)的發(fā)展。電子商務環(huán)境下，物流的專業(yè)化分工特點雖然日益明顯， 但是物流的組 織和管理卻不斷向綜合性發(fā)展，各種物流方式和物流載體之間的聯(lián)系 越來越緊密。但是，我國目前的物流行業(yè)管理仍沿用著計劃經(jīng)濟時期 的部門分割

32、體制。與物流相關的各部分分別由鐵道、交通、民航、內 貿等不同政府部門進行管理。依據(jù)這種條快管理體制，形成了自上而 下的縱向隸屬和管理格局，嚴重制約著在全社會范圍內經(jīng)濟合理的對 物流進行政體統(tǒng)籌和規(guī)劃，妨礙著物流的社會化進程。從根本上說，上述問題的存在是發(fā)展中的問題， 隨著我國市場化 運行機制的日漸完善，生產(chǎn)力水平的逐步提高，社會總產(chǎn)品的日益豐 富，物流需求將會大大增強，相應的從事物流行業(yè)的企業(yè)也會越來越 多，伴隨著激烈的市場競爭，企業(yè)的是管理水平、生產(chǎn)效率、技術含 量的提高，進而拉動整個物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務水平的將會大幅提高。 在 我國以合資名義經(jīng)營物流業(yè)務的國際知名公司基本上在本土都完成 初期的

33、原始積累，完成了從傳統(tǒng)的儲運企業(yè)向整合社會資源，充分調 動積極因素實行科學管理的物流企業(yè)的過渡。 而內資企業(yè)由于經(jīng)營成 長環(huán)境受限、經(jīng)營時間有限，基本上都正在經(jīng)歷儲運向物流的蛻變。232我國物流市場發(fā)展趨勢從我國國情和發(fā)展的趨勢來看，我國物流市場仍然處在初級階段，在體制機制、組織結構、經(jīng)營方式等領域還有很大的發(fā)展空間。這不僅是由我國目前的生產(chǎn)、經(jīng)營和消費方式所決定，而且也是與我 國社會主義市場經(jīng)濟的建設發(fā)展過程相一致。 因此可以說，物流市場 在我國具有十分廣闊的發(fā)展前景。2000年，中國經(jīng)濟運行的物流成本高達 14863億元，占GDP勺 比重為16.7 %，遠遠高于歐美發(fā)達國家，這一方面說明我

34、國物流領 域的管理水平和效率還比較低，另一方面也說明我國物流成本能夠節(jié) 約的空間還非常大，第三方物流擁有巨大的發(fā)展空間。我們以2000年的GDF和物流成本占GDP勺比重為基數(shù)，根據(jù)“第 十五年規(guī)劃”草案，即十五期間，每 5年物流成本的比重下降2% 我國第三方物流在物流市場比例前 6年（2000-2005）為國際平均數(shù) 的1/3左右，后五年為1/2，若按我國GDP勺年增長率為8%,可預測 未來10年我國物流市場規(guī)模將達到12192億元。233我國未來物流市場規(guī)模預測對未來10年市場規(guī)模進行預測：假設按照1999年我國物流總成 本占GDP：匕例16.9%,每5年物流成本占GDP勺比重下降2%根據(jù)“

35、第 十個五年計劃”草案），即2005年中國物流成本占GDP比例為14.9%, 2010年，中國物流成本占GD啲比例為12.9%,則未來十年我國物流 成本占GDF比例算術平均值約為14.9%;我國第三方物流在物流市場 上的比例前六年（20002005按照國際平均數(shù)1/3左右計算，后五 年按照1/2計算（根據(jù)“第十個五年計劃”草案），則未來十年第三 方物流在物流市場上的比例算術平均值為 0.42 ; GDP增長率按8%十 算。根據(jù)測算結果，到2010年，我國第三方物流市場總規(guī)模將達到 11972億元，而目前我國第三方物流業(yè)才剛剛起步，實際總規(guī)模非常 微小，因引發(fā)展空間非常巨大。對未來市場需求的分析

36、：國內企業(yè)的改革和發(fā)展提供的市場機會。由于長期以來重生產(chǎn)、輕流通，加上歷史形成的條塊分割，“大而全”、“小而全”等傳統(tǒng)觀念，我國企業(yè)在“物流陷阱”中造成的損 失和浪費難以計算。1998年底，例如國家統(tǒng)計局統(tǒng)計的18.2萬家獨 立核算工業(yè)企業(yè)產(chǎn)成品庫存6094億元人民幣，占其全年產(chǎn)品銷售收 入的9.6%;如果加上應收帳款12315億元，兩項資金占用為產(chǎn)品銷 售收入的29.1%。1998年這18.2萬家企業(yè)庫存貨物周轉次數(shù)為1.41 次。1998年我國產(chǎn)成品庫存時間為 42天，1999年19月為46天， 而發(fā)達國家平均為20天?？梢?，我國企業(yè)物流成本壓縮的空間十分 可觀，隨著我國企業(yè)對物流成本控制

37、重視程度的不斷提高，在這方面的挖潛活動將為現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展提供巨大的市場機會?？蛻魧Ψ盏男枨笏街鸩教岣吆投鄻踊峁┑氖袌鰴C會。隨著商品經(jīng)濟的發(fā)展和人民物資文化生活水平的提高， 顧客對服 務質量的期望水平將不斷提高并呈現(xiàn)多樣化的趨勢，貨物運輸中小批 量、多批次、多品種、高價值的貨物越來越多。能否按照五個“RIGHT 的原則向顧客提供門到門的基本運輸服務和其他增值服務， 日益成為 衡量客戶服務的質量標準，而這些將為現(xiàn)代物流的帶來新的機會。外資企業(yè)大舉進入帶來的市場機會。由于外資企業(yè)較早研究物流，對流通領域的成本控制重視程度較 高，與國內企業(yè)相比，跨國公司對物流服務的需求要旺盛得多。到 1998

38、年底，世界500強企業(yè)中，已有230家進入了中國市場。這些 跨國公司的動作，要求一個強大的物流支持系統(tǒng)作保障。 隨著對外開 放的不斷深入，進入我國的跨國公司無論數(shù)量還是營業(yè)額都將大幅增 加，它們對物流服務的需求將進一步增長。加入WT歸來的市場機會。加入WTO后，關稅的降低和一些非關稅壁壘的被迫取消，將從出口和進口兩個方面大大促進我國對外貿易的增長。據(jù)有關專家預測， 加入WTO勺五年內，我國的對外貿易總額將會由1998年的3240億元 增加到6000億元。進出口總額的增長必然帶來物流的繁榮，從而將 為物流業(yè)的發(fā)展提供巨大的市場機會。因此，隨著我國加入 WTO國內企業(yè)對物流成本的不斷重視、客 戶對

39、服務的需求水平逐步提高和趨于多兀化，物流需求之缺口非常 大，我國物流業(yè)尤其是第三方物流業(yè)在近幾年將得到迅速發(fā)展。據(jù)中國倉儲協(xié)會1999年初對全國450家大中型工業(yè)企業(yè)進行的一項調查， 45.3%的企業(yè)將在未來一兩年內選擇新的物流商，其中75%勺企業(yè)將選擇新型的物流企業(yè)，而不是原來的倉儲運輸企業(yè)，并且64.3%的企業(yè)將把所有的綜合物流業(yè)務外包給新型的物流企業(yè)，由這些數(shù)字可以看出，我國第三方物流的市場需求相當可觀。2.4北京物流市場發(fā)展現(xiàn)狀231北京物流市場發(fā)展現(xiàn)狀北京市物流業(yè)近年來得到快速發(fā)展，物流資源豐富，具有廣闊的 發(fā)展前景。北京交通運輸網(wǎng)絡初步形成，道路網(wǎng)絡發(fā)達，具備良好的 物流體系建設條

40、件。在服務城市、服務產(chǎn)業(yè)過程中，商業(yè)物流的發(fā)展 水平也得到了較大的提升，為建立現(xiàn)代化物流體系奠定了基礎， 但同 時也存在著一系列問題。1、物流資源充足、分布基本合理、平衡性仍需調整北京的物流設施和資源的分布基本上符合從中心向周圍擴散的 合理分布要求。四環(huán)以外的倉庫數(shù)量占76.9 %，其中位于朝陽區(qū)、海淀、豐臺、房山、大興、順義區(qū)域范圍內的倉庫個數(shù)占60%倉儲面積占總面積的57.4%。除了倉儲資源的分布以外，其他如裝卸設備、 貨運車輛和倉庫資源的分布基本上是相似的。北京市物流資源分布基本合理，但資源的分配和利用方面存在不 平衡性，如朝陽區(qū)與豐臺區(qū)之間的倉儲面積比是2.9 : 1,而兩個區(qū)的倉儲量

41、大致相等；朝陽區(qū)與石景山區(qū)的貨運車輛數(shù)量大致相等，而這兩個區(qū)域之間的貨物運輸量之比為1:4。2、主營物流企業(yè)（第三方物流）有待進一步發(fā)展在調查的企業(yè)中，主營物流企業(yè)所占的比例比較小，僅為 21.46%。雖然北京物流行業(yè)中專業(yè)物流企業(yè)和自營物流企業(yè)的比例處 于基本平衡的狀態(tài)，但是發(fā)展第三方物流的任務仍應加強。3、物流行業(yè)的營業(yè)收入增長速度快，但物流成本較高，行業(yè)經(jīng) 濟效益較低2002年主營物流企業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入 107.1億元，比2001年增長 16 %。然而，2002年主營物流企業(yè)實現(xiàn)利潤總額卻只有 3.33億元， 只占到營業(yè)收入的3.1%，這也正體現(xiàn)出當前物流業(yè)利潤率較小的事實。這種局面的出現(xiàn)

42、與我國傳統(tǒng)物流企業(yè)的弊端有很大的關系。傳統(tǒng)的物流企業(yè)更多注重的是物流活動中單一活動的利潤，僅僅在物流系 統(tǒng)的某個環(huán)節(jié)上追求利潤的最大化，而忽視了物流系統(tǒng)的綜合成本最 小化和整體物流利潤的最大化。從目前情況來看，北京流通加工的發(fā)展正處于一個快速增長的階 段,2002年貨物流通加工量163.3萬噸，比2001年的149萬噸增長 9.6%。在工業(yè)企業(yè)中，流通加工的費用占總物流費用的0.4%，而批發(fā)零售業(yè)已經(jīng)達到了 10.1%。流通加工作為一種在物流活動中起到增 加附加值的途徑，將會越來越受到企業(yè)的重視。4、資產(chǎn)狀況以國有資產(chǎn)為主當前北京的物流業(yè)以國有資產(chǎn)為主，雖然傳統(tǒng)的國有企業(yè)在發(fā)展 物流業(yè)上存在很

43、大的局限性，但同時也存在一定優(yōu)勢。首先一個優(yōu)勢 就是國有資源的充足性，作為一個物流業(yè)剛剛進入快速發(fā)展階段的國 家來說，擁有比較集中國有物流資源是物流業(yè)發(fā)展的一個很好條件。 另外，傳統(tǒng)的國有企業(yè)在發(fā)展中也已經(jīng)積累了一定的經(jīng)驗，在向現(xiàn)代 物流業(yè)發(fā)展的過程中將發(fā)揮重要作用。國有資產(chǎn)雖然占有很大比例， 但在實際使用中存在較大浪費現(xiàn)象。有一部分資源不僅沒有在物流發(fā) 展中起作用，反而成為一些企業(yè)的包袱。比如北京的貨運市場，由于 高度的競爭導致了貨運業(yè)空載率居高不下； 在倉庫資源方面，據(jù)初步 估計大約有30%-40%處于閑置狀態(tài)。5、就業(yè)人員素質偏低、物流人才匱乏主營物流企業(yè)從業(yè)人員中，學歷在大專以上的占1

44、9%而且物流專業(yè)畢業(yè)的人員不足1%物流人才的匱乏限制了物流業(yè)發(fā)展的步伐。6、物流標準化水平偏低集裝箱運輸是運輸業(yè)運輸水平和標準化的標志之一。本次調查 4544家企業(yè)集裝箱貨運總量為130817個標準箱，其中制造業(yè)為48389 個標準箱，運輸業(yè)為55574個標準箱，商業(yè)為100個標準箱，服務業(yè) 為26754個標準箱。從國際城市的集裝箱運輸來看，世界平均集裝箱 貨運量占貨運總量的65%我國不足40%北京的集裝箱運輸占貨運總 量的比例僅有1%處于很低的水平。除了在運輸方面能很好的體現(xiàn) 出北京的物流標準化水平外，在企業(yè)之間的物流運作規(guī)范統(tǒng)方面標準 化程度也不高。7、信息化程度不高在調查的企業(yè)中有不少的

45、企業(yè)已經(jīng)開始使用計算機作為企業(yè)管 理、決策、運作的信息系統(tǒng)，但是，大部分企業(yè)仍然只是將計算機作 為一種操作工具，只用來進行一些簡單的單證和表格的處理， 這樣的 企業(yè)還不能稱為信息系統(tǒng)的使用者。近兩年，物流企業(yè)數(shù)量迅速增加，2000年注冊的物流企業(yè)約為 150家。商業(yè)、交通、郵政等行業(yè)的不少企業(yè)組建了物流公司，對外 開展物流服務。少數(shù)國際知名的物流企業(yè)也通過合作等方式進入北 京。“九五”以前，營業(yè)面積1萬平方米以上大型商場約有75%主要 集中在三環(huán)路以內地區(qū)。隨著舊城改造，人口外遷，大型超市主要集 中在三環(huán)路至四環(huán)路之間的城市新開發(fā)地區(qū)，其數(shù)量占超市總數(shù)的 47.4%;倉儲式商場在城市邊緣地區(qū)布

46、局的趨勢越來越明顯，三環(huán)路 以外占全市總數(shù)的80%商業(yè)布局的變化，需要在五環(huán)路至六環(huán)路附 近盡快建設現(xiàn)代化物流設施。2.3.2北京市物流市場發(fā)展前景北京市商委、計委于2002年初制定了北京市商業(yè)物流發(fā)展規(guī) 劃（2002-2010年），提出2005年我市要初步建立以大型物流基地 為核心、以綜合性及專業(yè)性物流配送區(qū)為節(jié)點的物流體系框架，到 2010年計劃建成3個大型物流基地、17個物流配送區(qū)，形成高效、 成熟的物流網(wǎng)絡體系，總體上達到國際先進水平。北京物流的發(fā)展目 標是“北京物流發(fā)展要立足服務首都經(jīng)濟發(fā)展和生活消費、輻射環(huán)渤 海地區(qū)，兼顧國內外物流需求，到 2020年，建成分布合理、結構優(yōu) 化、先

47、進適用、高效低耗的現(xiàn)代物流體系，使北京的綜合物流能力達 到世界級城市21世紀初葉水平?！?、服務項目全面、專注特定行業(yè)、非資產(chǎn)型的物流公司具有競 爭優(yōu)勢。由于物流公司的快速增加，主要物流服務項目上的競爭日趨激 烈?；A性服務項目競爭激烈程度高于延伸服務項目，如北京地區(qū)的倉儲業(yè)競爭相當激烈，價格很低。由于大量全國性物流公司及外資背 景物流公司的進入，北京的物流市場也受到了外來物流公司的激烈競 爭，北京地區(qū)物流服務投標會基本都是座無虛席，競爭可見一般。由此可見，服務項目全面、專注特定行業(yè)、非資產(chǎn)型的物流公司具有一 定的競爭優(yōu)勢。2、物流業(yè)整合趨勢據(jù)北京市物流業(yè)現(xiàn)狀調查報告顯示，北京市制造業(yè)和批發(fā)貿

48、 易業(yè)自營物流的比重高達74.2 %，專業(yè)物流企業(yè)物流量有25.8 %。 拆除部門及系統(tǒng)藩籬，突破地區(qū)與行業(yè)限制，促進各種物流資源、各 個物流環(huán)節(jié)和多種經(jīng)營方式的整合已成為北京市物流業(yè)發(fā)展的總體 趨勢，北京市物流業(yè)整合還需要一個相當長的過程。2.5本項目競爭優(yōu)勢2.5.1先進的物流管理理念和模式隨著物流需求越來越即時化，越來越要求靈活、迅速的反應，為 了參與更高層次的競爭，就必須加強基礎管理和規(guī)范化運作。*公司所做的正是區(qū)別傳統(tǒng)的物流模式。 首先，公司的目標對象是中小型 制造商，企業(yè)從原材料購進到加工至成品在展示、銷售發(fā)貨到最終客 戶整個全過程全部由此地完成。 其二，零售商，商家可以將倉儲商品

49、 通過展廳展示達到零售或批發(fā)全過程。其三，物流公司仍然可以完成 收貨、倉儲、發(fā)貨、配貨等工作。同時，公司還提供全方位的相關配 套服務，例如：運輸、申報各種手續(xù)、物業(yè)管理等?？傊?，按照客戶 所需進行建設施工，使之成為國內最先進的物流地產(chǎn)管理模式。目前， 公司與美國旗下的 ONTH田RINKMOBILELIGHT公司、R、Y、PROPERTIES 公司、FARLINKINTERNATIONA公司、臺灣旗下的茂矽公司、大毅電 子公司、力成科技公司、隆電電子公司、香港羊城國藥公司、韓國 PICO商業(yè)大廈均已簽訂意向、適機完成。2.5.2采用物流信息技術，提高企業(yè)反應能力*物流商務中心將是一個新型的現(xiàn)代

50、化物流地產(chǎn)中心。現(xiàn)代物 流業(yè)的發(fā)展離不開完善的信息系統(tǒng)、 個性化、智能化的物流管理服務 的支持。*物流商務中心在規(guī)范物流運作的基礎上，將通過提供展 廳、辦公、相關配套咨詢服務設施及實現(xiàn)物流業(yè)務的網(wǎng)上交易和資源 配置等多種先進技術，提高企業(yè)的服務水平和對客戶以及市場的快速 反應能力。物流商務中心將根據(jù)我國物流市場的特點，依托首都優(yōu)越的地理 位置和輻射功能，立足為北京經(jīng)濟服務，溝通各省市的交流，充分利 用現(xiàn)有的物流資源，為客戶提供全方位的物流商務服務。北京中咨海外咨詢有限公司-34 -第三章 土地利用現(xiàn)狀、建設條件和總圖運輸3.1 土地利用現(xiàn)狀及交通條件本項目位于北京順義區(qū)南法信鎮(zhèn)順于路北側。 項

51、目用地及周邊范 圍用地性質在北京市土地利用總體規(guī)劃修編中全部為建設用地。北部為空港物流園四街，西面為順達路，東臨順盈路，南部為順于路。北 京市規(guī)劃委員會于2005年9月27日頒發(fā)了項目用地規(guī)劃意見書（見 附件）。本項目所在地位于機場北側，距市區(qū)15公里，東距天津海港180 公里，機場高速公路、李天高速路、機場東線三條通達機場的高速路、 機場北路、城市輕軌、順平路、六環(huán)路、101國道（直達哈爾濱）、 京承高速路、京承鐵路等，縱橫交錯，四通八達，具有從事物流商務 不可多得的地理優(yōu)勢和交通便利。本項目建設地點四周環(huán)境風景秀麗， 氣候宜人。南側是溫榆河綠 色生態(tài)走廊，十幾家別墅區(qū)象顆明珠灑落其間。在C

52、DB使館區(qū)、中關村等工作的萬余外籍人士在此居住。氣候屬暖溫帶半濕潤大陸性季 風性氣候，周圍水土豐沃。附近是首都國際機場，北京空港工業(yè)區(qū)、 空港物流園區(qū)、出口加工區(qū)，交通四通八達，為建設物流商務中心供 了極佳的地理環(huán)境。本項目選址較合理，地理優(yōu)越，交通十分便利，發(fā)展?jié)摿^大。3.2市政基礎條件本項目所在地周邊的水、電、路等基礎設施條件良好。3.2.1供水用地性質以儲運為主，日用水量低于工業(yè)區(qū)與住宅區(qū)，供水由順 義區(qū)衛(wèi)星城第三自來水廠解決。北京*物流商務中心用水主要為綠 化用水和生活用水，采用環(huán)狀管網(wǎng)供水，水質符合國家飲用水標準， 供水壓力0.3Mpa。322排水排水實行雨污分流。雨水管線匯入小中

53、河。污水管線匯入順義城 區(qū)市政污水干線，最終進入順義區(qū)污水處理廠統(tǒng)一處理。3.2.3供電由順義區(qū)西辛、后沙峪110KV變電站雙路供電。3.2.4供熱該中心建筑采暖及空調系統(tǒng)采用天然氣，引自順義區(qū)燃氣公司干 線管道，采用環(huán)狀供氣管網(wǎng)，天然氣供氣壓力0.2Mpa。3.2.5電信順義區(qū)設有寬帶傳輸網(wǎng)絡，可滿足項目所需的電信條件，并提供 100M寬帶的光纜接入。3.2.6有線電視采用光纜接入，可提供45套以上電視節(jié)目。3.3工程地質條件3.3.1地形、地貌順義區(qū)處于燕山山脈南麓、華北大平原北端，東西長45km南北寬30km,總面積1016朋,其中，平原占95.7 %，地勢北高南低, 東北山地最高點海拔

54、 637m平原地區(qū)海拔25-45m,坡度平緩，約為 O. 6%。3.3.2地質、水文該項目所在區(qū)域的工程地質評價為II類區(qū)和III類區(qū)。II類區(qū) 適于一般工業(yè)與民用建筑，在建設時要采取防水措施；III類區(qū)在建 設時要解決內澇及施工涌沙問題。地質狀況優(yōu)良，基巖埋深80-180米，基巖面起伏平衡，無斷裂 帶，國家規(guī)定建筑抗震等級按8度設防。工程地質情況可以滿足一般 工業(yè)，民用建筑工程需要，地耐力12-15噸/平方米。凍土深度0.85 米。地下水位深度1.6-4.5米，且對混凝土無腐蝕性。333氣象、氣候該地區(qū)屬于典型的暖溫帶半濕潤半干旱季風氣假。 四季分明，春 季少雨多風沙，夏季炎熱多雨，秋季天高

55、氣爽，冬季寒冷干燥多風少 雪。年平均氣溫攝氏度11.5度，最高平均氣溫攝氏26度，最低平均 氣溫攝氏零下4度，年平均風速2.2米/秒，年平均降水量600毫米。根據(jù)順義區(qū)氣象站多年氣象資料統(tǒng)計：1、風速、風向頻率多年平均風速為2.0ms,采暖期（11、12、1、2、3月）多年平 均風速為2.5m/s。4月份平均風速最大，為3.5m/s; 8月份平均風 速最小，為1.7m/ s：該區(qū)域內平均風速較小，小于或等于 2.0m/ s 的風速出現(xiàn)達66.4 %。冬季以N NW NE風向為主，其多年風向頻率統(tǒng)計結果分別為 17% 13% 13%, N NW NE風頻率合計占43% ;春夏季以SE S、 SW

56、風向為主，其多年風向頻率統(tǒng)計結果分別為14%、12%、6%, SE S、Sw風頻率合計占32%年靜風頻率占11%2、降水量順義多年年平均降水量為634.8mm降水的分布季節(jié)與氣候季節(jié) 轉換相隨，降水有明顯的季節(jié)性，3-6月降水量總計125.8mm占全 年降水量的19.7 %; 9-11月降水量為76.6mm占全年降水量的12%; 12-2月降水量為9.5mm,占全年降水量的1.5 %。可見降水多集中于夏季，其中7、8兩月最多，為462.7mm占全年降水量的66.8 %, 冬季降水量最少降水強度在不同季節(jié)不一致，順義降水比較集中，又以強度較大 的陣性降水為主，最大日降水量出現(xiàn)在 8月份，為218.4mm, 6-8月 日最大降水量是春、秋、冬三季日最大降水量的 1.96倍。3、氣溫多年平均氣溫為12.1 C。最冷月為一月份，多