某大學(xué)物業(yè)管理服務(wù)細(xì)則

1、某大學(xué)物業(yè)管理效勞細(xì)那么為標(biāo)準(zhǔn)我校物業(yè)管理活動(dòng)，提高物業(yè)效勞質(zhì)量，創(chuàng)造和保持整潔、平安、舒適的教學(xué) 和生活環(huán)境，特制定本效勞細(xì)那么。一、行政辦公樓、教學(xué)實(shí)驗(yàn)樓物業(yè)管理一物業(yè)管理效勞內(nèi)容1房屋共用部位、共用設(shè)備的使用管理和維修；2物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)備設(shè)施的使用管理和維修；3電梯、供水、排水、強(qiáng)電、弱電等設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行效勞；4大樓及周邊環(huán)境的保潔、保安效勞及綠化管理；5物業(yè)維修費(fèi)用的帳務(wù)管理；6物業(yè)檔案資料的建立與保管；7經(jīng)雙方協(xié)商的其他效勞工程。二物業(yè)管理效勞的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1綜合管理效勞大樓設(shè)置物管辦，制定并落實(shí)物業(yè)管理規(guī)章制度；物業(yè)管理辦公場(chǎng)所整潔有序，配置辦公家具、 等辦公設(shè)施及辦公用品；管理人員

2、統(tǒng)一著裝，掛牌上崗，儀表整潔標(biāo)準(zhǔn)；物管辦每日工作時(shí)間有管理員接待業(yè)務(wù)，并提供效勞；日常管理與效勞： 24小時(shí)值班受理使用人報(bào)修。急修半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)處理，一般修理一天內(nèi)完成預(yù) 約除外； 設(shè)置大樓管理信箱及投訴 ，接受效勞質(zhì)量、效勞態(tài)度等問(wèn)題的投訴。對(duì)使用人 的投訴在24小時(shí)內(nèi)答復(fù)處理； 制定房屋裝修申請(qǐng)、審批、巡視、驗(yàn)收等裝修管理制度，建立房屋裝修檔案，對(duì)不 符合規(guī)定的行為、現(xiàn)象及時(shí)制止或報(bào)告； 建立健全的財(cái)務(wù)管理制度，對(duì)物業(yè)效勞費(fèi)和其它費(fèi)用的收支進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，做到運(yùn) 作標(biāo)準(zhǔn)，賬目清晰； 建立檔案管理制度，建立齊全的物業(yè)管理檔案包括物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理 檔案、使用人資料檔案、維修檔案、日常

3、管理檔案等； 制定物業(yè)管理與物業(yè)效勞工作方案，并組織實(shí)施； 制定管理處內(nèi)部管理制度和考核制度，可采取走訪、懇談會(huì)、問(wèn)卷調(diào)查、通訊等多 種形式與使用人進(jìn)行溝通；每年對(duì)使用人進(jìn)行一次滿意情況測(cè)評(píng)，對(duì)測(cè)評(píng)結(jié)果進(jìn)行分析并 及時(shí)整改； 效勞窗口應(yīng)公開(kāi)辦事制度、辦事紀(jì)律、收費(fèi)工程和標(biāo)準(zhǔn)； 綜合管理的其它效勞工程到達(dá)約定的效勞標(biāo)準(zhǔn)； 對(duì)違反校園管理規(guī)定或政府有關(guān)規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻、制止或報(bào)有關(guān)部門處理；有條件的，可運(yùn)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理含業(yè)主檔案、收費(fèi)管理、設(shè)備管理等。2 清潔衛(wèi)生效勞樓內(nèi)公共區(qū)域 地面和墻面：每日清掃一次，其中門廳每日清掃二次，地面每日拖洗一次以上；大 堂、門廳花崗石、大理石每二個(gè)月保養(yǎng)一次，

4、保持材質(zhì)原貌，干凈、無(wú)灰塵。 樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)：隔日擦抹一次，保持干凈、無(wú)灰塵 消防栓、指示牌等公共設(shè)施：每周擦抹二次，目視無(wú)灰塵、無(wú)污漬 天花板、公共燈具：每月除塵一次，目視干凈，無(wú)蜘蛛網(wǎng)。 門、窗等玻璃：每半月擦拭一次，其中門廳玻璃每周一次，目視潔凈、光亮、無(wú)灰 塵。 天臺(tái)、屋頂：保持清潔、無(wú)垃圾。 垃圾收集：按樓層設(shè)置垃圾收集點(diǎn)，每日清理二次，收集點(diǎn)周圍地面無(wú)散落垃圾、 無(wú)污跡、無(wú)異味。 電梯轎廂：每日擦拭、清掃一次以上；每月對(duì)電梯門壁打蠟上光一次，外表光亮，無(wú)污跡。樓外公共區(qū)域 道路地面、綠地、明溝：道路、地面、綠地每日清掃二次，廣場(chǎng)磚地面每半月沖洗 一次；目視地面干凈，地面垃圾滯

5、留時(shí)間不能超過(guò)二小時(shí)；明溝每日清掃一次，明溝無(wú)雜 物、無(wú)積水。 公共燈具、宣傳欄、小品等：每周擦抹一次，目視無(wú)灰塵、明亮清潔2米以上部位每半月擦抹、除塵一次。 水景：每周二次打撈漂浮雜物，保持水體清潔，水面無(wú)漂浮物；定期對(duì)水體投放藥 劑或進(jìn)行其他處理，保持水體無(wú)異味。 垃圾廂房：有專人管理。生活、建筑垃圾封閉存放，垃圾廂房每日清理、沖洗 二次以上，垃圾廂房整體清潔、無(wú)異味，滅害措施完善。 果皮箱、垃圾桶：合理設(shè)置。每日清理二次，擦拭一次，箱桶無(wú)滿溢、無(wú)異味、 無(wú)污跡。 消毒滅害：每月對(duì)窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次，每半年滅鼠一次。大樓內(nèi)外“除四害要到達(dá)南昌市愛(ài)衛(wèi)會(huì)的要求。3 秩序維持效勞人員

6、要求 專職保安人員40歲以下，身體健康，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)。 能處理和應(yīng)對(duì)轄區(qū)公共秩序維護(hù)工作，能正確使用各類消防、技防器械和設(shè)備。 上崗時(shí)佩帶統(tǒng)一標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一制服，儀容儀表標(biāo)準(zhǔn)整齊。 配備對(duì)講裝置和其他必備的平安護(hù)衛(wèi)器械。門崗 主出入口 24小時(shí)值班看守，邊門定時(shí)開(kāi)放。 外來(lái)人員進(jìn)入轄區(qū)，通過(guò)對(duì)講系統(tǒng)聯(lián)系轄區(qū)人員，決定是否放行。 對(duì)進(jìn)出轄區(qū)的車輛進(jìn)行管理和疏導(dǎo)，保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對(duì)大 型物件搬出實(shí)行記錄。巡邏崗 白天每二小時(shí)巡邏一次，夜間每三小時(shí)巡邏一次，重點(diǎn)部位有明確的巡邏要求，并 有巡邏記錄。 在遇到異常情況、突發(fā)事件時(shí)，采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，并及時(shí)報(bào)告相關(guān)管理部門。技防設(shè)施

7、和救助監(jiān)控崗 轄區(qū)應(yīng)具備錄像監(jiān)控、樓宇對(duì)講、周界報(bào)警等三項(xiàng)以上技防設(shè)施，24小時(shí)開(kāi)通，并有人駐守，注視各設(shè)備所傳達(dá)的信息。 監(jiān)控中心收到報(bào)警信號(hào)后，保安人員應(yīng)按規(guī)定及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理，同時(shí)應(yīng)接受 用戶救助的要求，解答用戶的詢問(wèn)。車輛管理 地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌，車輛根本停放在規(guī)定的范圍內(nèi) 及時(shí)處理車輛停放不標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)象。 收費(fèi)管理的車庫(kù)應(yīng)24小時(shí)有專人管理，車輛停放有序，車庫(kù)內(nèi)地面、墻面有簡(jiǎn)易的 車輛行駛指示牌和地標(biāo)，備有必需的消防器材，車庫(kù)場(chǎng)地每日清潔一次，有照明，無(wú)滲漏， 無(wú)積水，通風(fēng)良好，無(wú)易燃、易爆及危險(xiǎn)物品存放。4 共用部位、共用設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修效勞共用部

8、位 房屋結(jié)構(gòu)：每年二次以上對(duì)房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行檢查， 涉及使用平安的部位每季檢查一次, 并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)安排專項(xiàng)修理并告知相關(guān)使用人。 門窗：每天巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，門、窗開(kāi)閉靈活并 無(wú)異常聲響。 樓內(nèi)墻面、頂面、地面：墻面、頂面粉刷層無(wú)剝落，面磚、地磚平整不起殼、無(wú)缺 損。 管道、排水溝、屋頂：每月一次對(duì)屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管道進(jìn)行清掃、疏通， 保障排水暢通，每半年檢查一次屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的， 應(yīng)及時(shí)報(bào)修。 圍墻：每周一次巡查圍墻，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，鐵柵欄圍墻外表無(wú)銹蝕，保持圍墻 完好。 道路、場(chǎng)地等：每周一次巡查道路、路面、側(cè)石、

9、井蓋等，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)，保持路面平整、無(wú)破損、無(wú)積水，側(cè)石平直無(wú)缺損。 休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品：每日一次對(duì)休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進(jìn) 行巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保持原有面貌，保證其平安使用。 平安標(biāo)志等：對(duì)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置平安防范警示標(biāo)志，并在主要通道設(shè)置平安疏散指示和事故照明設(shè)施，每月檢查一次，保證標(biāo)志清晰完整，設(shè)施運(yùn)行正常供水系統(tǒng) 每年定期二次清洗水箱、蓄水池，保證供水水質(zhì)符合國(guó)家生活用水標(biāo)準(zhǔn)。 高層房屋每年二次對(duì)減壓閥進(jìn)行測(cè)壓并做好記錄。 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并完好，每年 秋、冬季對(duì)暴露水管進(jìn)行防凍保養(yǎng)。排水系統(tǒng) 每天二次檢查污水泵、

10、提升泵、排出泵，確保無(wú)故障運(yùn)行。 每年二次對(duì)污水處理系統(tǒng)全面維護(hù)保養(yǎng)。 控制柜電氣性能完好，運(yùn)作正常。照明 電燈：及時(shí)修復(fù)損壞的燈座、燈泡、開(kāi)關(guān)等，保持燈具完好，小區(qū)內(nèi)樓道燈、路燈 亮燈率在99%以上。 景觀燈、節(jié)日彩燈、大堂吊燈等：保持燈具完好，亮燈率在99%以上0 公共電氣柜：每日一次巡查室內(nèi)、室外公共電氣柜，每月一次保養(yǎng)室內(nèi)、室外公共 電氣柜，每年一次電氣平安檢查，保證電氣設(shè)備運(yùn)行平安正常。消防系統(tǒng) 消防栓每月巡查一次，消防栓箱內(nèi)各種配件完好。 每周檢查火警功能、報(bào)警功能是否正常。 每年試驗(yàn)一次探測(cè)器，并對(duì)全部控制裝置進(jìn)行一次試驗(yàn)，火災(zāi)探測(cè)器投入運(yùn)行二年 后，應(yīng)每隔三年全部清洗一次，不合

11、格的應(yīng)當(dāng)調(diào)換 每半年檢查一次消防水帶、閥桿處加注潤(rùn)滑油并作一次放水檢查。 每月檢查一次滅火器，臨近失效立即報(bào)請(qǐng)更新或充壓。避雷裝置每年二次檢查避雷裝置，保證其性能符合國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。弱電系統(tǒng) 住戶報(bào)警：不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其 24小時(shí)運(yùn)行正常，中心報(bào)警控制主機(jī)應(yīng) 能準(zhǔn)確顯示報(bào)警或故障發(fā)生的信息，并同時(shí)發(fā)出聲光報(bào)警信號(hào)。 周界報(bào)警：24小時(shí)設(shè)防并正常運(yùn)行，不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證該系統(tǒng)的警戒線 封閉、無(wú)盲區(qū)和死角，保證中心控制室能通過(guò)顯示屏、報(bào)警控制器或電子地圖準(zhǔn)確地識(shí)別 報(bào)警區(qū)域，收到警情時(shí)，能同時(shí)發(fā)出聲光報(bào)警信號(hào)。 監(jiān)視系統(tǒng)：不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證各項(xiàng)監(jiān)控設(shè)備 24小時(shí)正常運(yùn)行，能

12、清楚顯 示出入人員的面部特征和車輛的車牌號(hào)，錄像功能正常。 電子巡更：根據(jù)需要設(shè)定巡更路線、時(shí)間，不定期地進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其正常 運(yùn)行，保持巡更時(shí)間、地點(diǎn)、人員和順序等數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢和打印等功能正常， 巡更違規(guī)記錄提示功能正常。電梯 保證電梯24小時(shí)運(yùn)行，轎廂內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。 委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進(jìn)行定期保養(yǎng)，每年進(jìn)行平安檢測(cè)并持有有效的?平安使用 許可證?，物業(yè)管理應(yīng)有專人對(duì)電梯保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督，并對(duì)電梯運(yùn)行進(jìn)行管理。 電梯發(fā)生一般故障時(shí)，通知專業(yè)維修人員二小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)修理；發(fā)生電梯困人或 其它重大事件時(shí)，物業(yè)管理人員須在五分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急處理，專業(yè)技術(shù)人員須

13、在半小時(shí) 內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行救助。水景 每周一次巡視檢查噴水池、水泵及其它附屬設(shè)施，損壞部位及時(shí)修復(fù)，保證其正常 運(yùn)行。 重大節(jié)日前應(yīng)對(duì)景觀設(shè)施進(jìn)行平安、功能檢查，保證節(jié)日期間各項(xiàng)設(shè)施運(yùn)行正常。門窗、教學(xué)及辦公設(shè)備、水電設(shè)施發(fā)現(xiàn)損壞，要及時(shí)維修或報(bào)修 維修保養(yǎng)費(fèi)用：保修期內(nèi)的設(shè)備維修，由物業(yè)管理單位及時(shí)通知維修報(bào)轉(zhuǎn)，確保正 常的工作秩序。保修期以外的維修費(fèi)用：除水電等公共設(shè)備設(shè)施自然老化后的更新改造、 房屋建筑物的結(jié)構(gòu)和外墻面損壞的維修費(fèi)用由學(xué)校承當(dāng)外，其它維修工作及其費(fèi)用均由物 業(yè)管理單位負(fù)責(zé)；屬管理不當(dāng)造成的，物業(yè)管理單位承當(dāng)相關(guān)費(fèi)用。 水電零星維修及時(shí)率98鳩上響應(yīng)時(shí)間在1小時(shí)之內(nèi)，修理完成時(shí)

14、間在12小時(shí)之 內(nèi)。 水電急修及時(shí)率100%響應(yīng)時(shí)間在30分鐘之內(nèi)，修理完成時(shí)間在2小時(shí)之內(nèi)； 雨水管、污水管、墻面完好率100% 消防報(bào)警系統(tǒng)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)完好率100%三雙方的責(zé)任與義務(wù)1 甲方樓棟使用單位責(zé)任與義務(wù)負(fù)責(zé)牽頭與學(xué)校有關(guān)部門對(duì)教學(xué)辦公樓進(jìn)行交接，并會(huì)同乙方辦理交接手續(xù)，進(jìn)行資產(chǎn)登記；檢查乙方擬定的物業(yè)管理制度和方法；督查乙方管理工作措施以及各項(xiàng)規(guī)章制度的執(zhí)行情況；審查乙方提出的物業(yè)管理年度和季度方案；教學(xué)辦公樓內(nèi)向乙方提供一間值班室和一間物業(yè)管理辦公室；負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)報(bào)水電設(shè)施、電梯、電視等教學(xué)、辦公設(shè)備設(shè)施自然老化后的更新改造及房屋外墻面和結(jié)構(gòu)性維修;協(xié)調(diào)乙方與其他部門的

15、關(guān)系，接受學(xué)校有關(guān)部門的監(jiān)督、檢查和考核。2 乙方物業(yè)管理單位責(zé)任與義務(wù)根據(jù)有關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理效勞內(nèi)容，制定物業(yè)管理制度和方案，并經(jīng)甲方核準(zhǔn)后實(shí) 施；對(duì)學(xué)校出資新建的設(shè)施、新購(gòu)的設(shè)備，從驗(yàn)收合格交付使用后，在保修期內(nèi)負(fù)責(zé)與 廠家聯(lián)系，解決有關(guān)保修效勞問(wèn)題，與甲方共同做好保修工作；負(fù)責(zé)向甲方提出共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新改造及結(jié)構(gòu)性維修方案；建立健全物業(yè)管理的檔案資料，合同終止時(shí)向甲方移交全部檔案資料；對(duì)違反物業(yè)管理制度和有關(guān)規(guī)定的行為進(jìn)行制止；根據(jù)學(xué)校的有關(guān)規(guī)定和協(xié)議約定，向甲方收取物業(yè)管理費(fèi)；向甲方提供自費(fèi)局部的維修等有償效勞；不得改變共用設(shè)備的使用功能，不得將大樓空房間含地下停車場(chǎng)挪作他

16、用，未 經(jīng)學(xué)校同意，寒、暑假期間不得使用教學(xué)辦公樓從事其他活動(dòng)；接受甲方的檢查，每月向甲方通報(bào)工作情況；承當(dāng)協(xié)議規(guī)定管理職責(zé)范圍內(nèi)因乙方工作失誤造成的損失及相關(guān)法律責(zé)任。二、學(xué)生宿舍物業(yè)管理一物業(yè)管理效勞內(nèi)容1 房屋共用部位、共用設(shè)備的使用管理和維修；2物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)備設(shè)施的使用管理和維修；3 供水、排水、強(qiáng)電、弱電等設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行效勞;4 宿舍及周邊環(huán)境的保潔、保安效勞及綠化管理；5.物業(yè)維修費(fèi)用的帳務(wù)管理；6物業(yè)檔案資料的建立與保管；7. 配合有關(guān)部門，做好文明宿舍建設(shè)和校園文化活動(dòng)等有關(guān)工作；8. 經(jīng)雙方協(xié)商的其他效勞工程。二物業(yè)管理的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1.綜合管理效勞宿舍設(shè)置物管辦，制定并落實(shí)

17、物業(yè)管理規(guī)章制度；物業(yè)管理辦公場(chǎng)所整潔有序，配置辦公家具、 等辦公設(shè)施及辦公用品；制定突發(fā)性事件處理方案，建立防盜、防火及其他平安事故防控機(jī)制，杜絕重大火 災(zāi)和刑事案件；管理人員統(tǒng)一著裝，掛牌上崗，儀表整潔標(biāo)準(zhǔn)；建立學(xué)生住宿檔案，實(shí)行24小時(shí)值班制，認(rèn)真做好值班記錄，對(duì)來(lái)客進(jìn)行登記，嚴(yán) 禁小商小販及閑雜人員進(jìn)入；物管辦每日工作時(shí)間有管理員接待業(yè)務(wù)，并提供效勞；日常管理與效勞： 24小時(shí)值班受理使用人報(bào)修。急修半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)處理，一般修理一天內(nèi)完成預(yù) 約除外； 設(shè)置宿舍管理信箱及投訴 ，接受效勞質(zhì)量，效勞態(tài)度等問(wèn)題的投訴。對(duì)使用人 的投訴在24小時(shí)內(nèi)答復(fù)處理； 制定房屋大修申請(qǐng)、驗(yàn)收等維修管理制

18、度，建立房屋管理檔案，對(duì)不符合規(guī)定的行 為、現(xiàn)象及時(shí)勸阻、制止或報(bào)告； 建立健全的財(cái)務(wù)管理制度，對(duì)物業(yè)效勞費(fèi)和其它費(fèi)用的收支進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，做到運(yùn) 作標(biāo)準(zhǔn)，賬目清晰； 建立檔案管理制度，建立齊全的物業(yè)管理檔案包括物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔 案、使用人資料檔案、維修檔案、日常管理檔案等 ; 制定物業(yè)管理與物業(yè)效勞工作方案，并組織實(shí)施； 制定管理處內(nèi)部管理制度和考核制度，可采取走訪、懇談會(huì)、問(wèn)卷調(diào)查、通訊等多 種形式與使用人進(jìn)行溝通；每年對(duì)使用人進(jìn)行一次滿意情況測(cè)評(píng)，對(duì)測(cè)評(píng)結(jié)果進(jìn)行分析并 及時(shí)整改； 效勞窗口應(yīng)公開(kāi)辦事制度、辦事紀(jì)律、收費(fèi)工程和標(biāo)準(zhǔn)； 綜合管理的其它效勞工程到達(dá)約定的效勞標(biāo)準(zhǔn)； 對(duì)

19、違反校園管理規(guī)定或政府有關(guān)規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻、制止或報(bào)有關(guān)部門處理；有條件的，可運(yùn)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理含業(yè)主檔案、收費(fèi)管理、設(shè)備管理等。2 清潔衛(wèi)生效勞樓內(nèi)公共區(qū)域 地面和墻面：每日清掃二次，其中地面每日拖洗一次以上；保持材質(zhì)原貌，干凈、 無(wú)灰塵、無(wú)痰跡。 樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)：隔日擦抹一次，保持干凈、無(wú)灰塵。 消防栓、指示牌等公共設(shè)施：每周擦抹二次，目視無(wú)灰塵、無(wú)污漬。 天花板、公共燈具：每月除塵一次，目視干凈，無(wú)蜘蛛網(wǎng)。 門、窗等玻璃：每半月擦拭一次，其中門廳玻璃每周一次，目視潔凈、光亮、無(wú)灰 天臺(tái)、屋頂：保持清潔、無(wú)垃圾。 垃圾收集：按樓層設(shè)置垃圾收集點(diǎn)，每日清理二次，收集點(diǎn)周圍地面無(wú)散落垃

20、圾、 無(wú)污跡、無(wú)異味。樓外公共區(qū)域 道路地面、綠地、明溝：道路、地面、綠地每日清掃二次，廣場(chǎng)磚地面每半月沖洗 一次；目視地面干凈，地面垃圾滯留時(shí)間不能超過(guò)二小時(shí)；明溝每日清掃一次，明溝無(wú)雜 物、無(wú)積水。 公共燈具、宣傳欄、小品等：每周擦抹一次，目視無(wú)灰塵、明亮清潔2米以上部位每半月擦抹、除塵一次。 水景：每周二次打撈漂浮雜物，保持水體清潔，水面無(wú)漂浮物；定期對(duì)水體投放藥 劑或進(jìn)行其他處理，保持水體無(wú)異味。 垃圾廂房：有專人管理。生活、建筑垃圾封閉存放，垃圾廂房每日清理、沖洗 二次以上，垃圾廂房整體清潔、無(wú)異味，滅害措施完善。 果皮箱、垃圾桶：合理設(shè)置。每日清理二次，每周擦拭一次，箱桶無(wú)滿溢、無(wú)

21、 異味、無(wú)污跡。 消毒滅害：每月對(duì)窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次，每半年滅鼠一次。大樓內(nèi)外 “除四害要到達(dá)南昌市愛(ài)衛(wèi)會(huì)的要求。3 秩序維持效勞人員要求 專職保安人員40歲以下，身體健康，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)。 能處理和應(yīng)對(duì)轄區(qū)公共秩序維護(hù)工作，能正確使用各類消防、技防器械和設(shè)備。 上崗時(shí)佩帶統(tǒng)一標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一制服，儀容儀表標(biāo)準(zhǔn)整齊。 配備對(duì)講裝置和其他必備的平安護(hù)衛(wèi)器械。門崗 主出入口 24小時(shí)值班看守，邊門定時(shí)開(kāi)放。 外來(lái)人員進(jìn)入轄區(qū)，通過(guò)對(duì)講系統(tǒng)聯(lián)系轄區(qū)人員，決定是否放行。 對(duì)進(jìn)出轄區(qū)的車輛進(jìn)行管理和疏導(dǎo)，保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對(duì)大 型物件搬出實(shí)行記錄。巡邏崗 白天每二小時(shí)巡邏一次，

22、夜間每三小時(shí)巡邏一次，重點(diǎn)部位有明確的巡邏要求，并 有巡邏記錄。 在遇到異常情況、突發(fā)事件時(shí)，采取積極應(yīng)對(duì)措施，并及時(shí)報(bào)告相關(guān)管理部門。技防設(shè)施和救助監(jiān)控崗 轄區(qū)內(nèi)具備錄像監(jiān)控、樓宇對(duì)講等技防設(shè)施， 24小時(shí)開(kāi)通，并有人駐守，注視各設(shè) 備所傳達(dá)的信息。 監(jiān)控中心收到報(bào)警信號(hào)后，保安人員應(yīng)按規(guī)定及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理，同時(shí)應(yīng)接受 用戶救助的要求，解答用戶的詢問(wèn)。車輛管理 地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌，車輛根本停放在規(guī)定的范圍內(nèi)。 及時(shí)處理車輛停放不標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)象。4 共用部位、共用設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修效勞共用部位 房屋結(jié)構(gòu)：每年二次以上對(duì)房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行檢查， 涉及使用平安的部位每季檢查

23、一次, 并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)安排專項(xiàng)修理并告知相關(guān)部門。 門窗：每天巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，門、窗開(kāi)閉靈活并 無(wú)異常聲響。 樓內(nèi)墻面、頂面、地面：墻面、頂面粉刷層無(wú)剝落，面磚、地磚平整不起殼、無(wú)缺 損。 管道、排水溝、屋頂：每月一次對(duì)屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管道進(jìn)行清掃、疏通， 保障排水暢通，每半年檢查一次屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的， 應(yīng)及時(shí)報(bào)修。 化糞池、窨井：每月檢查1次，并及時(shí)清淘。 圍墻：每周一次巡查圍墻，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，鐵柵欄圍墻外表無(wú)銹蝕，保持圍墻 完好。 道路、場(chǎng)地等：每周一次巡查道路、路面、側(cè)石、井蓋等，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)，保 持路

24、面平整、無(wú)破損、無(wú)積水，側(cè)石平直無(wú)缺損。 休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品：每日一次對(duì)休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進(jìn) 行巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保持原有面貌，保證其平安使用。 平安標(biāo)志等：對(duì)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置平安防范警示標(biāo)志，并在主要通道設(shè)置平安疏散 指示和事故照明設(shè)施，每月檢查一次，保證標(biāo)志清晰完整，設(shè)施運(yùn)行正常。供水系統(tǒng) 每年定期二次清洗水箱、蓄水池，保證供水水質(zhì)符合國(guó)家生活用水標(biāo)準(zhǔn)。 高層房屋每年二次對(duì)減壓閥進(jìn)行測(cè)壓并做好記錄。 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并完好，每年 秋、冬季對(duì)暴露水管進(jìn)行防凍保養(yǎng)排水系統(tǒng) 每天二次檢查污水泵、提升泵、排出泵，確保無(wú)故障運(yùn)行

25、。 每年二次對(duì)污水處理系統(tǒng)全面維護(hù)保養(yǎng)。 控制柜電氣性能完好，運(yùn)作正常。照明 電燈：及時(shí)修復(fù)損壞的燈座、燈泡、開(kāi)關(guān)等，保持燈具完好，小區(qū)內(nèi)樓道燈、路燈 亮燈率在99%以上。 景觀燈、節(jié)日彩燈等：保持燈具完好，亮燈率在99%以上。 公共電氣柜：每日一次巡查室內(nèi)、室外公共電氣柜，每月一次保養(yǎng)室內(nèi)、室外公共 電氣柜，每年一次電氣平安檢查，保證電氣設(shè)備運(yùn)行平安正常。消防系統(tǒng) 消防栓每月巡查一次，消防栓箱內(nèi)各種配件完好。 每周檢查火警功能、報(bào)警功能是否正常。 每年試驗(yàn)一次探測(cè)器，并對(duì)全部控制裝置進(jìn)行一次試驗(yàn)，火災(zāi)探測(cè)器投入運(yùn)行二年 后，應(yīng)每隔三年全部清洗一次，不合格的應(yīng)當(dāng)報(bào)請(qǐng)調(diào)換。 每半年檢查一次消防水

26、帶、閥桿處加注潤(rùn)滑油并作一次放水檢查。 每月檢查一次滅火器，臨近失效立即報(bào)請(qǐng)更新或充壓。避雷裝置每年二次檢查避雷裝置，保證其性能符合國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。弱電系統(tǒng)監(jiān)視系統(tǒng)：不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證各項(xiàng)監(jiān)控設(shè)備 24小時(shí)正常運(yùn)行，能清楚顯示 出入人員的面部特征和車輛的車牌號(hào)，錄像功能正常。水景 每周一次巡視檢查噴水池、水泵及其它附屬設(shè)施，損壞部位及時(shí)修復(fù)，保證其正常 運(yùn)行。 重大節(jié)日前應(yīng)對(duì)景觀設(shè)施進(jìn)行平安、功能檢查，保證節(jié)日期間各項(xiàng)設(shè)施運(yùn)行正常。門窗、家具設(shè)備、水電設(shè)施發(fā)現(xiàn)損壞，要及時(shí)維修或報(bào)修 維修保養(yǎng)費(fèi)用：保修期內(nèi)的設(shè)備維修，由物業(yè)管理單位及時(shí)通知維修報(bào)轉(zhuǎn)，確保正 常的工作秩序。保修期以外的維修費(fèi)

27、用：除水電等公共設(shè)備設(shè)施自然老化后的更新改造、 房屋建筑物的結(jié)構(gòu)和外墻面損壞的維修費(fèi)用由學(xué)校承當(dāng)外，其它維修工作及其費(fèi)用均由物 業(yè)管理單位負(fù)責(zé)；屬管理不當(dāng)造成的，物業(yè)管理單位承當(dāng)相關(guān)費(fèi)用。 水電零星維修及時(shí)率98鳩上響應(yīng)時(shí)間在1小時(shí)之內(nèi)，修理完成時(shí)間在12小時(shí)之 內(nèi)。 水電急修及時(shí)率100%響應(yīng)時(shí)間在30分鐘之內(nèi)，修理完成時(shí)間在2小時(shí)之內(nèi)。 雨水管、污水管、墻面完好率100% 消防報(bào)警系統(tǒng)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)完好率100%每學(xué)年為每間宿舍提供一套掃帚、拖把等清潔工具三雙方的責(zé)任與義務(wù)1 甲方樓棟使用單位責(zé)任與義務(wù)負(fù)責(zé)牽頭與學(xué)校有關(guān)部門對(duì)宿舍樓進(jìn)行交接，并會(huì)同乙方辦理交接手續(xù)，進(jìn)行資產(chǎn) 登記

28、；檢查乙方擬定的物業(yè)管理制度和方法；監(jiān)督乙方管理工作實(shí)施以及各項(xiàng)規(guī)章制度的執(zhí)行情況；審查乙方提出的物業(yè)管理年度和月度方案;在宿舍樓內(nèi)向乙方提供一間物業(yè)管理辦公室；負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)報(bào)房屋、水電設(shè)備設(shè)施等更新改造及結(jié)構(gòu)性維修費(fèi)用；協(xié)調(diào)乙方與其他部門的關(guān)系，接受學(xué)校有關(guān)部門的監(jiān)督、檢查和考核。2 乙方樓棟物業(yè)管理單位責(zé)任與義務(wù)根據(jù)有關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理效勞內(nèi)容，制定物業(yè)管理制度和方案，并經(jīng)甲方核準(zhǔn)后實(shí) 施；對(duì)學(xué)校出資新建的設(shè)施、新購(gòu)的設(shè)備，從驗(yàn)收合格交付使用后，在保修期內(nèi)負(fù)責(zé)與 廠家聯(lián)系，解決有關(guān)保修效勞問(wèn)題，與甲方共同做好保修工作；負(fù)責(zé)向甲方提出共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新改造及結(jié)構(gòu)性維修方案；建立健全物業(yè)管理

29、的檔案資料，合同終止時(shí)向甲方移交全部檔案資料；對(duì)違反物業(yè)管理制度和有關(guān)規(guī)定的行為進(jìn)行制止；根據(jù)學(xué)校的有關(guān)規(guī)定和協(xié)議約定，向甲方收取物業(yè)管理費(fèi)；向甲方及學(xué)生提供自費(fèi)局部的維修等有償效勞；不得改變共用設(shè)備的使用功能，不得將宿舍空房間含地下停車場(chǎng)挪作他用，未 經(jīng)學(xué)校同意，寒、暑假期間不得使用學(xué)生宿舍樓從事其他活動(dòng)；接受甲方的檢查，每月向甲方通報(bào)工作情況；承當(dāng)協(xié)議規(guī)定管理職責(zé)范圍內(nèi)因乙方工作失誤造成的損失及相關(guān)法律責(zé)任。三、物業(yè)管理效勞違約責(zé)任1 如因乙方管理不善，造成設(shè)備設(shè)施損壞或喪失，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償，否那么甲方 將從乙方物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)中扣收該賠償或修復(fù)費(fèi)用。2. 如乙方物業(yè)管理未到達(dá)本細(xì)那么規(guī)

30、定的效勞標(biāo)準(zhǔn)，甲方將視情況扣罰當(dāng)季物業(yè)管理經(jīng) 費(fèi)的1% 3%。3. 如因維修不及時(shí)或維修質(zhì)量不合格而影響教學(xué)、生活正常秩序的，甲方將從當(dāng)季物 業(yè)管理經(jīng)費(fèi)中扣收相當(dāng)于維修費(fèi) 2倍的罰款。4. 對(duì)浪費(fèi)水電現(xiàn)象監(jiān)管不力，將視情節(jié)輕重，從其物業(yè)管理費(fèi)中扣收每次20-100元 的罰款。5. 假設(shè)乙方物業(yè)管理混亂，效勞質(zhì)量差，保潔效勞達(dá)不到南昌市文明衛(wèi)生單位標(biāo)準(zhǔn)或者 師生不滿意率超過(guò)30%隨機(jī)調(diào)查，貝U甲方有權(quán)另外選聘物業(yè)管理單位。附錄一：物業(yè)維修方法一、維修目的為室內(nèi)維修的管理，確保住戶室內(nèi)生活環(huán)境及設(shè)施處于正常運(yùn)作狀態(tài)，為住戶提供方 便。二、維修原那么1 堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、合理、平安、實(shí)用的原那么，在保證使用

31、功能和正常運(yùn)作的前提下，注意 節(jié)約修繕費(fèi)用，能換局部配件的，不換整體構(gòu)成。2 修理及更換配件應(yīng)盡量與原有配件型號(hào)規(guī)格一致的原那么。3 方便的原那么。三、維修依據(jù)1 符合修繕設(shè)計(jì)或修繕?lè)桨傅囊?，滿足合同的規(guī)定。2 符合?房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)?有關(guān)條款標(biāo)準(zhǔn)。3 符合?維修效勞標(biāo)準(zhǔn)?有關(guān)條款標(biāo)準(zhǔn)。四、住戶室內(nèi)維修標(biāo)準(zhǔn)1.樓層面漏水(1)維修程序 預(yù)約樓上、樓下住戶，檢查樓上何處漏水下來(lái)。 如果是浴缸下水管堵塞而漏水，應(yīng)將相關(guān)部位及時(shí)處理。 如果是樓板裂縫滲水，應(yīng)將相關(guān)部位的飾面翻開(kāi)，重做防水層和飾面 其它地方漏水，應(yīng)將相關(guān)部位及時(shí)處理 檢驗(yàn)：維修完成后，48小時(shí)跟蹤查看，看是否還有漏水現(xiàn)象

32、。 維修完畢后，請(qǐng)住戶在?派工單?上簽名驗(yàn)收。(2)告知住戶使用須知：應(yīng)保護(hù)使用任何用水設(shè)施。2換鎖(木門、鐵門)(1) 維修程序 木門鎖、鐵門鎖：檢查鎖壞何處，如能修理，及時(shí)修理，如鎖不能修理至正常使 用，立即更換。 檢驗(yàn)：查看鎖蓋與鎖孔是否配合緊密，反復(fù)開(kāi)門數(shù)次，查看開(kāi)關(guān)是否靈活自如。 維修完畢后，請(qǐng)住戶?派工單?上答名驗(yàn)收。(2) 告知住戶使用須知：開(kāi)關(guān)鎖時(shí)不要用力過(guò)猛， 不要用其他硬物開(kāi)鎖，不定期給鎖 活動(dòng)部位上油。3 個(gè)別樓層停水。(1)維修程序 先檢查是哪一樓哪一層沒(méi)有水。 然后關(guān)掉總閥。 拆開(kāi)支閥，取出濾網(wǎng)。 清洗濾網(wǎng)后，裝回濾網(wǎng)和支閥，翻開(kāi)總閥供水。 檢驗(yàn)：做好跟蹤，到停水樓層

33、檢查住戶是否已正常供水。 維修完畢后，請(qǐng)住戶在?派工單?上簽名驗(yàn)收。(2)告知住戶使用須知：樓層停水應(yīng)及時(shí)通知樓棟管理員派專業(yè)人員前來(lái)檢查維修。4 維修墻內(nèi)水管。(1) 維修程序 先查找原因。 關(guān)好室內(nèi)所有用水閥門。 查看水表是否轉(zhuǎn)動(dòng)，如轉(zhuǎn)動(dòng)說(shuō)明墻內(nèi)水管破損漏水。 維修時(shí)先關(guān)水表前的總閥，后打通漏水處墻面，取出破損水管。 裝入新水管。 翻開(kāi)總閥后看是否漏水，如無(wú)漏水，補(bǔ)好水泥，回復(fù)裝修飾面。 檢驗(yàn)：維修完成后，關(guān)閉室內(nèi)所有用水閥門，看水表是否轉(zhuǎn)動(dòng)，并在24小時(shí)后跟蹤檢查。(2) 告知住戶使用須知：不要擅自改動(dòng)墻內(nèi)水管，確需改動(dòng)的，請(qǐng)向物管中心申請(qǐng)， 由物管中心派專業(yè)人員施工，一旦發(fā)現(xiàn)墻面滲水，

34、應(yīng)及時(shí)通知樓棟管理員派維修人員前來(lái) 查看。5閥門接頭漏水。(1)維修程序 檢查閥門，接頭何處漏水，然后關(guān)上自來(lái)水總制。 如是閥門、接頭未扭緊的原故而漏水，應(yīng)拆下閥門接頭，在外絲外旋上幾道水膠 帶，再把閥門、接頭裝上扭緊。 如因破損配件而漏水，應(yīng)及時(shí)更換相關(guān)配件。 如再無(wú)法控制漏水，應(yīng)及時(shí)更換閥門或接頭 檢驗(yàn):a 維修完畢后，把自來(lái)水總閥門翻開(kāi)，檢查是否漏水。b閥門更換完畢后，把總閥門翻開(kāi)，反復(fù)開(kāi)關(guān)數(shù)次，檢查是否漏水。 請(qǐng)住戶在?派工單?上簽名驗(yàn)收。(2)告知住戶使用須知：應(yīng)保護(hù)使用，旋扭閥門不要用力過(guò)度。6 水龍頭漏水。(1) 維修程序 檢查漏水情況，然后關(guān)上自來(lái)水總制。 如是因水龍頭末上緊而

35、漏水，應(yīng)先拆下水龍頭，在外絲處旋上幾道水膠帶，再把 水龍頭裝上扭緊。 如是內(nèi)芯斷裂應(yīng)更換內(nèi)芯。 如是內(nèi)芯橡皮過(guò)小而破損，應(yīng)更換。 如是水龍頭自身有故障而漏水，應(yīng)更換水龍頭。 檢驗(yàn)：檢修完畢后，翻開(kāi)自來(lái)水總制，反復(fù)開(kāi)關(guān)水龍頭數(shù)次，使其開(kāi)頭自如，不 漏水。 維修完畢后，請(qǐng)住戶在?派工單?上簽名驗(yàn)收。(2) 告知住戶使用須知：旋扭開(kāi)關(guān)不要用力過(guò)度，不要用硬物碰撞水龍頭。7 維修門窗。(1)維修程序。 檢查門窗的附件是否齊全 檢查有無(wú)配件損壞。 更換配件，到達(dá)預(yù)期效果。 維修后請(qǐng)住戶驗(yàn)收。 檢驗(yàn)；維修后，對(duì)門窗反復(fù)開(kāi)啟數(shù)次，檢查是否有異常及不靈活之處，以到達(dá)開(kāi) 關(guān)自如的目的。 維修完畢后，請(qǐng)住戶在?派

36、工單?上簽名驗(yàn)收。8 洗臉盆下漏水(1) 維修程序 先檢查何處漏水，查明漏明原因。 如是存水彎頭管處漏水，先拆下存水彎管，檢查兩接口處是否有破損情況，情況 嚴(yán)重的要更換彎管；情況一般的可用水中膠和生膠帶密封接口破損處，以到達(dá)不 漏水為止。 如是臺(tái)式盆四周漏水，應(yīng)用白水泥把盆四周密封一圈不漏為止。 檢驗(yàn)：在維修完畢后，放水試漏，以到達(dá)不再漏水的目的；在水泥凝固以后(約 需四小時(shí))，再在周圍泡水檢驗(yàn)。 維修完畢后，請(qǐng)住戶在?派工單?上簽名驗(yàn)收。(2) 告知用戶使用須知 不可隨意亂動(dòng)盆下彎管和接口處，防止漏水。 不要隨意移動(dòng)或用力撞擊洗臉盆，以防盆四周的白水泥膏松動(dòng)。(1)維修程序 查明堵塞原因 取

37、下存水彎倒掉雜物。 裝好存水彎。 如再不通，翻開(kāi)檢查口，用疏通工具疏通，直到通暢為止。 檢驗(yàn)：維修完畢后，把臉盆的水儲(chǔ)滿后再排放，使之暢通為止。 維修完畢后，請(qǐng)住戶在?派工單?上簽名驗(yàn)收。(2)告知住戶使用須知 用洗臉盆時(shí)盡量不要掉入雜物。 及時(shí)去除不小心掉進(jìn)洗臉盆下水管內(nèi)的雜物。10. 維修墻外水管。(1)維修程序 先查找原因。 如無(wú)法明顯地找到破損漏水處，可先關(guān)好室內(nèi)所有用水閥門。 查看水表是否轉(zhuǎn)動(dòng)，如轉(zhuǎn)動(dòng)說(shuō)明水管有破損漏水。 維修時(shí)先關(guān)水表前的總閥，取下破損水管。 裝入新水管。 翻開(kāi)總閥后看各相關(guān)部門是否漏水。 檢驗(yàn)：維修完成后，關(guān)閉室內(nèi)所有用水閥門，看水表是否轉(zhuǎn)動(dòng)，并在 蹤檢查。 維修

38、完畢后，請(qǐng)住戶?派工單?上簽名驗(yàn)收。(2)告知住戶使用須知: 不要擅自改動(dòng)水管，確需改動(dòng)的，請(qǐng)向管理處申請(qǐng)，由管理處派專業(yè)人員施工。 一旦發(fā)現(xiàn)水管破損漏水，應(yīng)及時(shí)通知管理處維修人員前來(lái)修理。11. 插座無(wú)電。11. 1. 1分析原因，插座無(wú)電可能由以下原因造成： 由于外界因素(如停電檢修)引起的人為停電。 由于用電設(shè)備內(nèi)部故障原因，當(dāng)把用電設(shè)備插入插座上瞬間，造成線路短路，或 因該插座電源線路超負(fù)荷時(shí)，致使保險(xiǎn)絲熔斷或自動(dòng)開(kāi)關(guān)跳閘。 由于頻繁插拔操作，造成插座端子上的電源接線松動(dòng)，接觸不良。 線路出現(xiàn)斷線。11. 1. 2針對(duì)1. 1中的原因，告訴用戶現(xiàn)在是在停電檢修。11. 1. 3針對(duì)1.

39、 1中的原因，首先了解住戶使用的現(xiàn)場(chǎng)情況，然后斷開(kāi)相應(yīng)回路 的電源開(kāi)關(guān)，用萬(wàn)用表歐姆檔查找故障點(diǎn)，再更換保險(xiǎn)絲或?qū)⒆詣?dòng)開(kāi)關(guān)合上，恢復(fù)送電。 假設(shè)線路超負(fù)荷，可告知住戶及時(shí)處理。11. 1. 4針對(duì)1. 1中的原因，先斷開(kāi)此回路電源開(kāi)關(guān)，用萬(wàn)用表歐姆檔查找故障 點(diǎn)，故障排除前方可送電。11. 1. 5針對(duì)1. 1中的原因，先斷開(kāi)此回路的電源開(kāi)關(guān)，用萬(wàn)用表歐姆檔查找故 障點(diǎn)，故障排除前方可送電。11. 1. 6檢驗(yàn)：插座線路送電后，再試電筆驗(yàn)電，再用萬(wàn)用表電壓檔檢測(cè)供電壓是否 穩(wěn)定正常。11. 2維修須知：維修人員在維修時(shí)應(yīng)斷電后再查找故障。12房中無(wú)電12. 1. 1分析原因，住戶家中沒(méi)電可能由

40、以下幾種原因造成： 線路停電檢修。 因用戶總開(kāi)關(guān)燒壞。 因住戶使用的電氣設(shè)備內(nèi)部故障，或線路短路致使保護(hù)控制開(kāi)關(guān)跳閘。 進(jìn)戶線與接線端子接觸不牢。 電度表燒壞。12. 1. 2針對(duì)1.1中的原因，及時(shí)向用戶說(shuō)明停電的原因。12. 1. 3針對(duì)1. 1中的原因，首先斷開(kāi)電源開(kāi)關(guān)，檢查住戶用電設(shè)備及使用現(xiàn)場(chǎng)， 看是否線路出現(xiàn)短路或因負(fù)荷太大超過(guò)電源保護(hù)開(kāi)關(guān)容量或因接線端子接觸不良，長(zhǎng)期過(guò) 熱燒壞所致。將用戶的用電設(shè)備從插座上的插頭拿下來(lái)，將所有照明開(kāi)關(guān)都斷開(kāi)，用萬(wàn)用 表檢查線路、導(dǎo)線的絕緣情況，假設(shè)線路完好，那么查看接線端子上的接線是否牢固，最后更 換電源開(kāi)關(guān)，將負(fù)荷按線路允許的額定容量接到電源上

41、，恢復(fù)正常供電。12. 1. 4針對(duì)1. 1的原因，首先將與跳閘的保護(hù)控制開(kāi)關(guān)有關(guān)的電氣設(shè)備插頭從 插座上撥下或?qū)⒄彰鏖_(kāi)關(guān)斷開(kāi)，用萬(wàn)用表檢查電源線路是否正常，然后合上保護(hù)控制開(kāi) 關(guān)，逐一將電氣設(shè)備接到電源上，直至找出故障跳閘原因并解決。12. 1. 5針對(duì)1. 1的原因，斷開(kāi)電源開(kāi)關(guān)，將接線端子上的線接牢固，再用萬(wàn)用 表檢查確認(rèn)線路正常前方可恢復(fù)送電。12. 1. 6針對(duì)1. 1中的情況，首先查看電度表參數(shù)是否符合用電線路規(guī)定，其次 檢查電度表的接線是否正確。確認(rèn)是本身質(zhì)量原因而燒壞，可更換由供電局認(rèn)可校準(zhǔn)后同 意使用的同一型號(hào)電度表，否那么將按照以上原因繼續(xù)查找故障點(diǎn)。否正常12. 1. 8

42、維修完畢后，請(qǐng)住戶在?派工單?上簽名驗(yàn)收12. 2維修須知：維修人員找出故障點(diǎn)并排除故障，在確認(rèn)線路完好時(shí)，方可恢復(fù)送 電。12. 3告知住戶須知：12. 3. 1用電時(shí)，應(yīng)確保平安狀態(tài)下正常使用各種用電設(shè)備和電器。不要超負(fù)荷用電，不要亂拉亂搭線路，確需改動(dòng)線路或安裝電器用電線路時(shí)， 應(yīng)通知樓棟管理員派專業(yè)人員進(jìn)行處理。13. 配電箱開(kāi)關(guān)故障。13. 1維修程序13. 1. 1分析原因，低壓開(kāi)關(guān)跳閘或燒壞，可能由以下原因造成： 因控制線路出現(xiàn)短路現(xiàn)象，導(dǎo)致熔斷呂原熔體熔斷或線路中的短路在電流大于空 氣開(kāi)關(guān)的額定短路通斷能力時(shí)，空氣開(kāi)關(guān)燒壞。 因控制線路過(guò)載，開(kāi)關(guān)跳閘或線路上的負(fù)載電流大于空氣開(kāi)

43、關(guān)的額定電流與電流 脫扣器的額定電流時(shí)，空氣開(kāi)關(guān)燒壞或接觸器頭長(zhǎng)期通過(guò)較大的通斷電流，引起 觸頭嚴(yán)重發(fā)熱燒蝕損壞。13. 1. 2針對(duì)1. 1中的原因，先將配電箱的空氣關(guān)置于“ OFF位置，再將電源側(cè) 的開(kāi)關(guān)置于分閘位置根據(jù)實(shí)際配電線路，在不影響其它供電線路的情況下，用萬(wàn)用表檢查線路，查找短路保障點(diǎn)，排除故障后再檢查配電箱內(nèi)的所有電氣保護(hù)元件是否完好，保 護(hù)元件運(yùn)作的整定值是否滿足設(shè)計(jì)要求，最后更換同一技術(shù)規(guī)格的空氣開(kāi)關(guān)或熔斷器，恢 復(fù)正常送電。13. 1. 3針對(duì)1. 1中的原因，如果是開(kāi)關(guān)跳閘，先將電源側(cè)的開(kāi)關(guān)置于閘位置 根 據(jù)實(shí)際配電線路，在不影響其它供電線路情況下，用萬(wàn)用表檢查跳閘開(kāi)關(guān)

44、及線路，確認(rèn)無(wú) 故障后，將開(kāi)關(guān)合上，恢復(fù)正常送電，然后用鉗型電流表測(cè)試三相負(fù)載電流或通過(guò)柜上 的電流指示儀表觀測(cè)，看是否超過(guò)設(shè)計(jì)要求；如確認(rèn)為是由于線路過(guò)載造成開(kāi)關(guān)跳閘，那么需將此線路負(fù)荷減少；如空氣開(kāi)關(guān)燒壞或接觸器燒蝕損壞，那么需要更換同一技術(shù)規(guī)格的元 件后，方可恢復(fù)正常送電。13. 1. 4檢驗(yàn)：線路送電后，看線路上的電壓、電流表指示是否穩(wěn)定正常。13. 1. 5維修完畢后，請(qǐng)住戶在?派工單?上簽名驗(yàn)收。13. 2維修須知：維修人員在維修時(shí)應(yīng)斷電后再查找故障，斷電順序?yàn)橄葦嚅_(kāi)負(fù)荷側(cè) 開(kāi)關(guān)，后斷開(kāi)電源側(cè)開(kāi)關(guān)，送電順序那么相反。14. 燈不亮。14. 1維修程序14. 1. 1分析原因，燈不亮

45、可能由以下原因造成： 燈內(nèi)燈絲燒斷。 燈泡與燈頭接觸不良 電源保險(xiǎn)絲熔斷。 電源開(kāi)關(guān)接觸不良。14. 1. 2針對(duì)1. 1中的原因，將電源開(kāi)關(guān)斷開(kāi)，用萬(wàn)用表檢查燈絲是否燒斷，假設(shè) 燒斷那么換上同一電壓等級(jí)功率的燈泡。14. 1. 3針對(duì)1. 1中的原因，將電源開(kāi)關(guān)斷開(kāi)，用電筆檢驗(yàn)燈頭上是否有電，確 認(rèn)有電后，重新將燈泡裝于燈頭上，接觸牢固前方可送電。14. 1. 4針對(duì)1. 1中的原因， 將電源開(kāi)關(guān)斷開(kāi)，用萬(wàn)用表檢查照明線路有分短路 或斷路現(xiàn)象，故障排除后，更換保險(xiǎn)絲方可送電。14. 1. 5針對(duì)1. 1中的原因，檢查電源開(kāi)關(guān)接線端接線是否牢固，用電筆測(cè)開(kāi)關(guān) 輸出端，在開(kāi)關(guān)斷開(kāi)與合上時(shí)輸出端是

46、否有電，從而驗(yàn)證是電源開(kāi)關(guān)本身故障造成，應(yīng)及 時(shí)更換開(kāi)關(guān)。14. 1. 6檢驗(yàn)：維修完成后，合上開(kāi)關(guān) 3次，看燈泡發(fā)光是否正常。14. 1. 7維修完畢后，請(qǐng)住戶在?派工單?上簽名驗(yàn)收。14. 2維修須知：上述維修過(guò)程只限于一盞燈發(fā)生故障，假設(shè)某個(gè)宿舍內(nèi)燈二盞以上 都不亮?xí)r，首先檢查電源開(kāi)關(guān)是否斷開(kāi)，用萬(wàn)用表檢查線路是否出現(xiàn)斷線短路現(xiàn)象，然后 逐一將故障排除，確認(rèn)線路正常時(shí)，方可送電。14. 3告知住戶須知 不要點(diǎn)長(zhǎng)明燈。 發(fā)現(xiàn)運(yùn)作不正常時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知樓棟管理員派專業(yè)人員前來(lái)檢查、維修。15. 頂棚抹灰層飾面脫落。15. 1維修程序15. 1. 1如是抹灰層施工質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)采取以下措施： 用硬

47、紙片或夾板墊鋪在脫落部位下面，如靠墻，墻上也應(yīng)鋪墊，以保護(hù)用戶的物 件不致碰壞，然后將脫落部位周邊已松散的抹灰層鏟下，如果松散局部已超過(guò)該 頂棚面積的一半以上，應(yīng)將該項(xiàng)棚的抹灰層全部鏟下。 用鋼絲刷頂棚砼板面至沒(méi)有松動(dòng)的雜物為止。 用噴水器具充分噴水濕潤(rùn) 2-3次。 均勻地刷地一道素水泥漿。 用1: 3水泥砂獎(jiǎng)打底抹平。 抹三道灰膏，待干硬后用砂紙打磨平整。 刷三道乳膠漆，或按用戶原頂棚飾面同種材料恢復(fù)。 清理垃圾，恢復(fù)場(chǎng)地整潔15. 1. 2如是因板鋼筋銹蝕膨脹而引起抹灰層脫落： 同1.1 同1.1 用砂紙將鋼筋銹蝕層磨掉，并將鋼筋周邊已銹蝕的砼打掉，清理干凈，如銹蝕情 況嚴(yán)得，慶加焊同直徑

48、規(guī)格的補(bǔ)充鋼筋。 其它程序同1. 1至1. 1 。15. 1. 3維修完畢后，請(qǐng)用戶在?派工單?上簽名驗(yàn)收。15. 1. 4告知住戶須知：不要擅自更改頂棚抹灰層。16樓板裂縫。16. 1維修程序16. 1. 1先進(jìn)行全面仔細(xì)地查看。16. 1. 2如裂縫較小如發(fā)絲，且在飾面面層，留待查看，如有擴(kuò)展趨勢(shì)再作處理。16. 1. 3如裂縫較寬、較深，應(yīng)及時(shí)處理，具體如下： 沿裂縫用工具將兩側(cè)基層鑿成八字口， 直到不見(jiàn)原裂縫，用鋼絲刷去除粉散顆粒 用水將裂縫基層外表徹底濕潤(rùn)后，均勻涂刷素水泥漿。 準(zhǔn)備足夠的膨脹水泥，調(diào)成半干濕狀，并及時(shí)使用。 用兵子或刮膩刀將補(bǔ)縫材料完全填入裂縫內(nèi)，抹平壓光，然后消除

49、外表多余補(bǔ)縫 材料。 修復(fù)飾面按用戶原標(biāo)準(zhǔn)。16. 1. 4如裂縫寬度很寬，已影響結(jié)構(gòu)的正常功能，應(yīng)立即通知開(kāi)發(fā)單位請(qǐng)有關(guān)技術(shù) 人員如：設(shè)計(jì)院、原施工單位到場(chǎng)驗(yàn)證，找出原因，然后做出回固方案進(jìn)行維修。16. 1. 5維修完畢后，請(qǐng)用戶在?派工單?上簽名驗(yàn)收16. 2告知住戶須知 不要集中堆放過(guò)重物品。 平時(shí)留意樓板運(yùn)作狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知物管中心派技術(shù)人員到場(chǎng)查看 作業(yè)處理。五、相關(guān)文件和記錄1 .維修記錄表2. 派工單3. 更換水表記錄4. 更換電表記錄附錄二:物業(yè)清潔衛(wèi)生方法一、辦公樓層的清潔1.0 范圍辦公大樓各公共場(chǎng)所、衛(wèi)生間、電梯廳、通道、后樓梯。2.0 工作程序1時(shí)間：星期

50、一至星期五 6： 30- 11: 00, 13: 00- 17: 30。2每天早6: 30起先翻開(kāi)熱水器電源開(kāi)關(guān)，然后用掃把徹底清掃樓層各通道地面，清 倒清洗不銹鋼垃圾筒。3用干凈毛巾浸水后擰干擦抹墻面、防炎門、消防栓柜、樓梯扶手、鐵欄桿和窗臺(tái)， 每周用洗潔精清洗一次。4按?不銹鋼的清潔保養(yǎng)?清潔電梯廳不銹鋼門、不銹鋼制品。5先用塵拖拖凈通道和電梯廳地面，再用濕拖把擰干后拖凈地面污跡和后樓梯。6清抹熱水器和周圍墻壁，掃除地面積水等。7按?衛(wèi)生間的清潔?步驟清潔男女衛(wèi)生間。8將垃圾送至地面垃圾屋。9每小時(shí)做一次全面巡視保潔。10外墻玻璃每月清刮一次，內(nèi)側(cè)每天用干毛巾清抹一次，除去灰塵、手印。11

51、燈具、燈罩、空調(diào)機(jī)吹風(fēng)口中、消防指示類每月用干凈毛巾擦一遍。12天花板、天棚、后樓梯墻面，每月掃塵一次。13大理石地面每?jī)蓚€(gè)月打蠟一次，每周保養(yǎng)拋光一次。14大理石地面每半年打蠟一次，每月保養(yǎng)拋光一次。3.0 標(biāo)準(zhǔn)1大理石墻面用紙巾擦拭50CM無(wú)灰塵，噴涂墻面無(wú)污跡。2地面干凈無(wú)雜物，大理石地面有光澤，地毯潔凈無(wú)污漬。3天花板、天棚距1米處目視無(wú)灰塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)，玻璃門窗無(wú)明顯污跡。4衛(wèi)生間無(wú)異味，便器無(wú)污垢，地面無(wú)紙屑、煙頭。5門、窗、扶手、燈具、風(fēng)口、消防栓等公用設(shè)施用紙巾擦拭無(wú)明顯灰塵、無(wú)污跡。二、地下室、天臺(tái)、轉(zhuǎn)換層的清潔1.0 地下車庫(kù)、地一室除設(shè)備間以外的所有公共場(chǎng)地、裙樓平臺(tái)、轉(zhuǎn)換

52、層、天臺(tái)。2.0 人員配備每五千平方米左右配備一人，并兼作機(jī)動(dòng)聽(tīng)從班長(zhǎng)調(diào)配。3.0 工作程序1每天早晨6： 30和下午13： 30分兩次用掃把清掃地下室、地下車庫(kù)的地面以及公 共梯間的臺(tái)階，去除地面及排水溝內(nèi)的垃圾、雜物，并將垃圾至地面垃圾屋。2用膠管、長(zhǎng)丙刷沖刷地面的油污、油漬。3上樓清掃天臺(tái)、裙要平臺(tái)、轉(zhuǎn)換層地面，明暗溝內(nèi)的垃圾、雜物，并將垃圾運(yùn)至地 面垃圾屋。4協(xié)助垃圾清運(yùn)人員將垃圾運(yùn)至垃圾中轉(zhuǎn)站。1每隔兩小時(shí)巡回清掃一次地下車庫(kù)地面，去除雜物。2每周翻開(kāi)地下室、車庫(kù)的集水坑和排水溝蓋板，徹底清理疏通、沖刷一次。3每月清掃一次天棚、沖刷地面、墻身一次，用去污粉刷小船塢油污的地面一次。4每

53、月用清潔夜、毛巾擦拭一遍消防栓、指示牌地、消防指示燈、車位檔、防火門等 公共設(shè)施。5每?jī)蓚€(gè)月用干毛巾擦拭燈具一次。6地下室和轉(zhuǎn)換層管線每?jī)蓚€(gè)月用雞毛撣上子或掃把清掃灰塵一次。天臺(tái)、裙樓平臺(tái) 的水管線每?jī)蓚€(gè)月沖刷一次。4.0 標(biāo)準(zhǔn)1地下室地面無(wú)油漬、污漬，無(wú)大塊瓜果皮殼、紙屑、墻面無(wú)污跡。2標(biāo)識(shí)牌、公共設(shè)施目視無(wú)明顯灰塵。3天臺(tái)、轉(zhuǎn)換層及裙樓平臺(tái)無(wú)積水、雜物、管線無(wú)污跡。5.0 考前須知1清潔完天臺(tái)后將天臺(tái)門鎖好，防止發(fā)生其他事故。2車庫(kù)清潔時(shí)，注意進(jìn)出車輛，防止撞傷。三、公用衛(wèi)生間的清潔1. 0范圍所有物業(yè)管理樓棟內(nèi)公用衛(wèi)生間。2. 0作業(yè)程序1每天7: 008 00, 13: 3014: 00分兩次重點(diǎn)清理公用衛(wèi)生間。2翻開(kāi)門窗通用，用水沖洗大小便器，用夾子夾出小便器內(nèi)的煙頭等雜物