珠海城中舊村更新實施細則試行

1、珠海市城中舊村更新實施細則（試行）（20150515修訂意見稿）第一章總則第一條【立法依據(jù)】 為促進城鄉(xiāng)建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展，優(yōu)化 城市生態(tài)環(huán)境，規(guī)范城中舊村更新活動，維護農(nóng)村集體經(jīng)濟 組織和村民的長遠利益，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和國家、省、市 相關(guān)政策，結(jié)合本市實際，制定本實施細則。第二條【適用范圍】 本實施細則適用于本市行政區(qū)域 范圍內(nèi)城中舊村更新項目的規(guī)劃、建設(shè)和管理工作。本實施細則所稱的城中舊村，是指在我市城鎮(zhèn)建成區(qū)范 圍內(nèi)，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和村民保留使用的非農(nóng)建設(shè)用地 范圍內(nèi)的建成區(qū)域。第三條【基本原則】 城中舊村更新堅持生態(tài)優(yōu)先、規(guī) 劃先行的原則，應(yīng)當(dāng)以宜居宜業(yè)為引導(dǎo)進行科學(xué)規(guī)劃，先規(guī) 劃，后

2、實施，嚴(yán)格遵循規(guī)劃管控。第四條【基本原則】 城中舊村更新堅持村民自治的原 則，應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮村集體經(jīng)濟組織的主導(dǎo)作用，尊重其自主 更新意愿。第五條【基本原則】 城中舊村更新堅持保障集體經(jīng)濟 和村民長遠利益的原則，應(yīng)當(dāng)獨立保留村集體經(jīng)濟發(fā)展物 業(yè)，保障長遠收益基礎(chǔ)。第六條【保護傳承的規(guī)定】 城中舊村更新應(yīng)當(dāng)注重保護珠海城市特色資源，塑造具有珠海特色的城市風(fēng)貌，并加 強對文物古跡、歷史建筑的保護，將歷史建筑及其周圍環(huán)境 的保護納入相應(yīng)更新單元規(guī)劃。第七條【加強管理的規(guī)定】 村民委員會、村集體經(jīng)濟 組織應(yīng)當(dāng)自主加強對本村村民建房的管理，依法控制村民建 設(shè)總量，制止違法建設(shè)行為，保障村集體共同利益。第八

3、條【主管單位】 市城市更新主管部門負責(zé)指導(dǎo)、 統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、監(jiān)督城中舊村更新工作。各區(qū)（含橫琴新區(qū)、各行政區(qū)、經(jīng)濟功能區(qū)，下同）城 市更新主管部門負責(zé)具體組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、管理城中舊村 更新工作。市、區(qū)其他相關(guān)職能部門依法在各自職能范圍內(nèi)履行職 責(zé)。第二章一般規(guī)定第九條【相關(guān)規(guī)定】 城中舊村進行城市更新，應(yīng)符合 珠海市城市更新管理辦法第二條規(guī)定。第十條【實施方式】 城中舊村更新的實施方式包括：（一）村集體經(jīng)濟組織自行實施。（二）村集體經(jīng)濟組織通過公開交易選擇單一市場主 體，簽訂更新合作協(xié)議合作實施。第十一條【組織實施】 城中舊村的村民委員會、村集 體經(jīng)濟組織應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定各自履行相應(yīng)職責(zé)，組織

4、本村 城市更新工作。自行實施的城中舊村更新項目，村集體經(jīng)濟組織是項目 的申報主體和實施主體。合作實施的城中舊村更新項目，在 通過公開交易選擇實施主體前，村集體經(jīng)濟組織是項目的申 報主體。第十二條【實施范圍】城中舊村更新實施范圍原則上不占用生產(chǎn)留用地。在舊村場用地和生活留用地依控規(guī)規(guī)定 無法消化項目更新所需建筑規(guī)模的情況下，允許適當(dāng)規(guī)模的 本村生產(chǎn)留用地納入更新范圍。第十三條【用地聯(lián)動】城中舊村更新項目可以與相鄰、周邊或其他用地進行整合聯(lián)動更新，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)建 設(shè)。第十四條【意愿表決】城中舊村更新項目的更新意愿、實施方式等事項，應(yīng)當(dāng)提交村民成員大會或社區(qū)股份合作公 司的股東大會按相關(guān)規(guī)定進

5、行公開表決，獲得占全體成員（股東）人數(shù)三分之二以上 （含本數(shù)，下同）同意方能通過。更新單元規(guī)劃、拆遷補償安置方案、公開交易方案等重大事項則需獲得占全體成員（股東）人數(shù)90測上（含本數(shù)，下同）同意方能通過。若更新區(qū)域內(nèi)存在其他產(chǎn)權(quán)人的，還 應(yīng)當(dāng)共同進行表決，獲得占更新區(qū)域內(nèi)合法產(chǎn)權(quán)建筑物總面 積90%以上且占全體產(chǎn)權(quán)人（含成員、股東、其他產(chǎn)權(quán)人， 下同）總?cè)藬?shù)90濃上的產(chǎn)權(quán)人同意方能通過。公開表決應(yīng)當(dāng)在公證機構(gòu)的公證下進行。第十五條【公示結(jié)果】村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當(dāng)對表決結(jié)果 進行公示。對公示內(nèi)容有異議的應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)書面向村集 體經(jīng)濟組織或?qū)俚劓?zhèn)人民政府（街道辦事處）提出 ，無異議 或異議不成立的

6、，屬地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)對公 示結(jié)果進行核實確認。第十六條【補償方式】城中舊村更新的安置補償可以采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補償?shù)姆绞?。第十七條【合法認定】城中舊村更新區(qū)域內(nèi)的合法產(chǎn)權(quán)面積應(yīng)按照我市關(guān)于合法性面積認定的相關(guān)規(guī)定由有關(guān) 部門進行認定。第十八條【組織編制】村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當(dāng)組織編制更新單元規(guī)劃，統(tǒng)一規(guī)劃回遷住宅用地、商品房開發(fā)用地、村集體經(jīng)濟發(fā)展用地和公共服務(wù)配套設(shè)施用地。商品房開發(fā)用地獨立安排 的，回遷住宅用地容積率不得高于商品房開發(fā) 用地容積率。第十九條【用地性質(zhì)】在更新單元規(guī)劃中，村集體經(jīng)濟發(fā)展用地應(yīng)盡量獨立劃定，保留其用地來源為劃撥，用于 原有村集體物業(yè)補償安置和建設(shè)村集體

7、經(jīng)濟發(fā)展物業(yè)，不得 用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)。產(chǎn)權(quán)由村集體經(jīng)濟組織單獨享有。第二十條【回遷面積計算】回遷補償計容積率建筑面積按更新區(qū)域內(nèi)合法產(chǎn)權(quán)面積 1.1倍計算。村集體經(jīng)濟發(fā)展物業(yè)計容積率建筑面積不得低于回遷補償計容積率建筑面積的10%第二十一條【測算辦法】城中舊村更新項目應(yīng)當(dāng)對項目總成本和計容積率建筑面積，按照更新總成本加合理利潤 與商品房開發(fā)計容積率建筑面積市場銷售總額相平衡的原 則進行科學(xué)測算，以測算結(jié)果作為制定更新單元規(guī)劃的依據(jù) 之一。城中舊村更新項目總成本和計容積率建筑面積的具體測算辦法由市城市更新主管部門另行制定。第二十二條【計收地價】為扶持村集體經(jīng)濟的發(fā)展，城中舊村更新項目由村集體

8、經(jīng)濟組織自行實施或者由政府城市更新實施機構(gòu)直接實施的 ，經(jīng)批準(zhǔn)的計容積率建筑面積 不計收地價。通過公開交易選擇項目實施主體的，經(jīng)公開交易確定的 計容積率建筑面積不計收地價。經(jīng)批準(zhǔn)或公開交易確定的規(guī)劃條件中含有地下商業(yè)功 能的，該地下商業(yè)建筑面積不計收地價，否則需按評估市場 價格標(biāo)準(zhǔn)計收地價。第二十三條【異地安置】城中舊村更新項目需要異地安置的，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)按照土地置換等方式參照本實施 細則執(zhí)行。第二十四條 【優(yōu)先整治范圍】城中舊村更新區(qū)域內(nèi)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先采取整治類城市更新模式，開展 綜合整治工作：（一）公布為文物保護單位，或登記為不可移動文物的 建筑物、構(gòu)筑物。（二）列入歷史文

9、化街區(qū)和歷史建筑名錄的街區(qū)、建筑。（三）被列為廣東省古村落名錄的村莊。為完善基礎(chǔ)設(shè)施和配套公共服務(wù)設(shè)施確需拆除部分無 保護價值的建筑物、構(gòu)筑物的，應(yīng)在制定歷史文化保護規(guī)劃 后，按照規(guī)劃實施拆建。第二十五條【綜合整治范圍】存在以下情形之一的城中舊村，可以根據(jù)實際需要和城市規(guī)劃要求實施綜合整治（含局部拆建）：（一）建筑布局合理、建筑質(zhì)量較好、地勢標(biāo)高符合規(guī) 劃要求，安全、交通、消防及其他公共配套設(shè)施不足等問題 不突出的。（二）與城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、公共和市政設(shè)施建設(shè)需要 存在局部沖突的。第二十六條【綜合整治實施】實施綜合整治的城中舊村更新，應(yīng)結(jié)合城市景觀、規(guī)劃布局、房屋質(zhì)量等級及全體 產(chǎn)權(quán)人更新意愿

10、等因素綜合考慮，在更新區(qū)域內(nèi)開展綜合整 治規(guī)劃編制工作。將危房集中或影響城市景觀、交通、消防 及其他公共配套設(shè)施建設(shè)的區(qū)域按照本實施細則規(guī)定實施 拆除重建，同時對剩余區(qū)域參照幸福村居目標(biāo)和工程內(nèi)容開 展綜合整治，完善市政配套設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，消除安全 隱患，改善居住生活環(huán)境。第二十七條【規(guī)劃編制費用】城中舊村更新項目 房屋測繪、規(guī)劃編制等前期工作 費用按照相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)計收，由各 區(qū)政府（管委會）在城市更新專項經(jīng)費中先行墊付或由前期 工作合作企業(yè)墊付，在項目實施主體確認后，由項目實施主 體返還。更新單元規(guī)劃的內(nèi)容及技術(shù)指引由市城市更新主管部 門另行制定。第三章前期工作第二十八條【表決公示】城中舊

11、村符合城市更新條件的,應(yīng)當(dāng)先由村集體經(jīng)濟組織按照本實施細則第十四條組織召開村民成員大會或社區(qū)股份合作公司的股東大會，對更新 意愿和實施方式進行公開表決 ,屬地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事 處）對表決公示結(jié)果核實確認。第二十九條【前期工作】 前期工作除由村集體經(jīng)濟組 織自行開展外，也可由區(qū)政府組織開展，或引入前期合作企 業(yè)協(xié)助開展。區(qū)政府組織是指由屬地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）根據(jù) 需要成立專項工作機構(gòu)組織村集體經(jīng)濟組織開展前期工作。引入前期合作企業(yè)是指由村集體經(jīng)濟組織按照本細則規(guī) 定選擇一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，簽訂前期工作合作協(xié)議，由該 企業(yè)配合開展前期工作。第三十條【更新區(qū)域情況】確定更新意愿和實施方式后

12、，村集體經(jīng)濟組織應(yīng)對更新區(qū)域內(nèi)用地及建設(shè)情況進行摸 底調(diào)查、測繪和統(tǒng)計（樣表見附件一），其中：（一）用地情況包括用地單位名稱、供地方式、用地面 積、用地范圍等內(nèi)容。（二）建設(shè)情況包括建筑物坐落，產(chǎn)權(quán)人（涉及村民的應(yīng)注明是否被征地農(nóng)民及居住人數(shù)），現(xiàn)狀、報建、產(chǎn)權(quán)登記的功能，基底面積，層數(shù)，建筑面積，報建、建成、產(chǎn)權(quán) 登記的時間，附著物類型及數(shù)量等內(nèi)容。第三十一條【結(jié)果公示】村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當(dāng)對用地及建設(shè)情況調(diào)查統(tǒng)計結(jié)果進行公示。經(jīng)公示無異議或異議不 成立的，可向?qū)俚貐^(qū)人民政府（管委會）申請房屋合法性面 積的認定工作。第三十二條 【部門分工】區(qū)人民政府（管委會）負責(zé)牽頭開展房屋合法性面積認定工作

13、，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事 處）、國土、規(guī)劃、房地產(chǎn)登記、城管等部門按照各自職能 履行職責(zé)。其中：鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）負責(zé)房屋權(quán)屬人、房地產(chǎn)權(quán)信息、現(xiàn)狀測繪數(shù)據(jù)等各項基礎(chǔ)資料的統(tǒng)計、收集、初步核實及匯總等工作。國土部門負責(zé)被征地農(nóng)民花名冊名單核對、村民優(yōu)惠報建指標(biāo)數(shù)量及具體使用情況核實、地價計補核算等工作。規(guī)劃部門負責(zé)房屋報建情況核實等工作。房地產(chǎn)登記部門負責(zé)房地產(chǎn)權(quán)證信息核實等工作。城管部門負責(zé)違法建設(shè)行為的查處情況核實等工作。上述各部門對有關(guān)情況核實并蓋章確認后應(yīng)將結(jié)果交鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）匯總并公示（樣表見附件二、三） 經(jīng)公示無異議或異議不成立的，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處） 應(yīng)將確認結(jié)

14、果書面告知屬地區(qū)城市更新主管部門。第三十三條【更新區(qū)域?qū)彶椤糠课莺戏ㄐ悦娣e認定工作完成后，屬地區(qū)城市更新主管部門應(yīng)當(dāng)向以下職能部門（或其派出機構(gòu)）申請對以下事項提出意見：規(guī)劃部門對更新區(qū)域內(nèi)補公項目的具體類型、用地規(guī)模和位置提出意見。規(guī)劃部門、文物管 理部門對更新區(qū)域內(nèi)歷史建筑及其周 圍環(huán)境的保護提出意見。國土部門 和房地產(chǎn)登記部門 對更新區(qū)域內(nèi)的土地權(quán)屬 情況提出核查意見。第三十四條【測算結(jié)果】屬地區(qū)城市更新主管部門根據(jù)房屋合法性面積認定結(jié)果及本實施細則第三十三條中各 相關(guān)部門的反饋意見，委托具備資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)測算項目總 成本和計容積率建筑面積，并向村集體經(jīng)濟組織提供測算結(jié) 果。第三十五條【

15、組織編制】村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當(dāng)根據(jù)屬地區(qū)城市更新主管部門提供的項目總成本和計容積率建筑 面積測算結(jié)果，以及相關(guān)的補公項目規(guī)劃意見、歷史建筑及 其周圍環(huán)境的保護等意見，委托具有規(guī)劃設(shè)計乙級以上資質(zhì) 的規(guī)劃設(shè)計單位，按照珠海市城市更新管理辦法編制更 新單元規(guī)劃，并進行公共服務(wù)設(shè)施論證和交通影響評價。第三十六條【編制拆遷補償安置方案】房屋合法性面積認定工作完成后，村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當(dāng)組織編制拆遷補償 安置方案。拆遷補償安置方案應(yīng)當(dāng)公正、公平、合理，具體 包含：（一）對成員（股東）、其他產(chǎn)權(quán)人合法建筑的補償方 式和標(biāo)準(zhǔn)。（二）對村集體物業(yè)的補償方式和標(biāo)準(zhǔn)。除對原有村集 體物業(yè)補償外，還應(yīng)按照本實施細則第二

16、十條補償村集體經(jīng) 濟發(fā)展物業(yè)。（三）歷史建筑及其周圍環(huán)境的保護。（四）搬遷費用和臨時安置補償標(biāo)準(zhǔn)、簽約獎勵標(biāo)準(zhǔn)。（五）其他經(jīng)村民成員大會或社區(qū)股份合作公司的股東 大會認可給予的補償。第三十七條【產(chǎn)權(quán)人意見】更新單元規(guī)劃和拆遷補償安置方案制定過程中，村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當(dāng)廣泛聽取全體產(chǎn) 權(quán)人意見。第三十八條【部門審核】村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當(dāng)將更新單元規(guī)劃和拆遷補償安置方案向?qū)俚貐^(qū)城市更新主管部門 申報。屬地區(qū)城市更新主管部門審核通過，并經(jīng)市城市更新 主管部門核準(zhǔn)認定可行后，方可由村集體經(jīng)濟組織提交村民 成員大會或社區(qū)股份合作公司的股東大會進行公開表決。第三十九條【公開表決】村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當(dāng)按照本實施細

17、則第十 四條組織召開村民成員大會或社區(qū)股份合作 公司的股東大會，對更新單元規(guī)劃、拆遷補償安置方案進行 公開表決（如需公開交易的，還應(yīng)對公開交易方案進行公開 表決）。表決通過并經(jīng)屬地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）對表 決公示結(jié)果核實確認后，方可啟動后續(xù)工作。第四章組織實施第四十條【程序規(guī)定】村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當(dāng)按照珠海市城市更新項目申報審批程序規(guī)定（試行）的規(guī)定，開展城中舊村更新項目申報審批工作。第四十一條【申報審批】村集體經(jīng)濟組織取得更新單元規(guī)劃批復(fù)文件后，應(yīng)委托有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位制作更新 單元范圍內(nèi)的設(shè)計方案， 向市規(guī)劃部門（或派出機構(gòu)）申報。第四十二條【取得批復(fù)】村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當(dāng)在取得 更新區(qū)

18、域規(guī)劃設(shè)計條件和設(shè)計方案批復(fù)文件后，方可開展項 目實施主體的選擇、確認工作。第四十三條【籌集資金】村集體經(jīng)濟組織作為項目實施主體，若以自有資金開發(fā)建設(shè)，無需商品房開發(fā)用地籌集 資金的，由屬地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）對其自有資金進 行監(jiān)管，按照工程進度支付使用。需要商品房開發(fā)用地籌集資金的，應(yīng)當(dāng)對商品房開發(fā)用 地進行公開交易，交易所得應(yīng)存入政府部門指定的監(jiān)管賬 戶，由屬地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）進行監(jiān)管，按照工程 進度支付使用。第四十四條【選擇實施主體】通過公開交易選擇單一市場主體作為項目實施主體的，應(yīng)在屬地鎮(zhèn)人民政府（街道 辦事處）的監(jiān)督下，由村集體經(jīng)濟組織作為委托交易主體， 擬訂交易條件，按

19、照有關(guān)規(guī)定委托實施。市場主體應(yīng)當(dāng)具備資金、設(shè)計、開發(fā)、市政配套等方面 的綜合能力，并且近五年內(nèi)在我市不得存在欠繳地價、爛尾 工程等不良記錄。交易條件應(yīng)包括競得方式、經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃方案（規(guī)劃設(shè) 計條件和設(shè)計方案）、建設(shè)周期（應(yīng)限定在三年內(nèi)完成回遷 住宅、村集體經(jīng)濟發(fā)展物業(yè)竣工驗收） 、建設(shè)保證金、違約 責(zé)任等內(nèi)容。第四十五條 【確定實施主體】通過公開交易確定的項 目實施主體應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照公開交易文件中約定的交易條件內(nèi)容履行相關(guān)義務(wù)，與全體產(chǎn)權(quán)人簽訂補償安置協(xié)議。第四十六條 【實施主體資格確認】被選定的項目實施主體應(yīng)向?qū)俚貐^(qū)城市更新主管部門申請實施主體資格確認， 并在獲得確認后與屬地區(qū)城市更新主管部門

20、簽訂項目實施 監(jiān)管協(xié)議，制定項目實施計劃報市城市更新主管部門核準(zhǔn)。第四十七條【辦理登記】項目實施計劃經(jīng)市城市更新主管部門核準(zhǔn)后，項目實施主體或權(quán)利主體應(yīng)向房地產(chǎn)登記 機構(gòu)申請辦理房地產(chǎn)權(quán)注銷登記。第四十八條 【部門審核】房地產(chǎn)登記部門在對項目拆除范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)證全部注銷后，應(yīng)向?qū)俚貐^(qū)城市更新主 管部門提供注銷房地產(chǎn)的證明文件。屬地區(qū)城市更新主管部門應(yīng)在對項目拆除范圍內(nèi)未登 記的產(chǎn)權(quán)及其安置補償情況進行核實后，將項目拆除范圍內(nèi) 所有房地產(chǎn)權(quán)益處置情況（含抵押、查封）函告規(guī)劃、國土 和城建檔案管理部門，提出給予項目實施主體辦理各項手續(xù) 的建議。第四十九條【其它】項目拆除范圍內(nèi)的所有房地產(chǎn)權(quán)益處置完成后，項目實施主體可按基本建設(shè)程序向相關(guān)部門 申辦各項報建手續(xù)。第五章附則第五十條【政策連貫性】2000年經(jīng)市政府確認的香洲 區(qū)26個城中舊村中已簽訂改造合同的改建項目，其房屋合法 性面積認定和原房地產(chǎn)權(quán)證收回注銷工作仍按原城中舊村 改建政策規(guī)定處理。第五十一條【名詞解釋】本實施細則所稱“公開交易”，是指按照相關(guān)規(guī)定委托市政府指定的