新易泰物流產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理實施

1、*產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理實施方案初稿一、 產(chǎn)業(yè)園的基本情況及物業(yè)規(guī)模 （一）產(chǎn)業(yè)園項目概述及物業(yè)概述項目規(guī)劃占地 200 畝，建筑面積 200000 平方米。項目建設(shè)內(nèi)容包括：綜合服務(wù)區(qū)、生產(chǎn)區(qū)和物流中心。1、綜合服務(wù)區(qū)包括辦公樓、食堂、公寓以及集體宿舍四部分?？傆嫿ㄖ娣e為10萬平方米。2、生產(chǎn)區(qū)占建筑面積3萬平方米，兩座建筑面積各2平方米和1平方米的大跨度聯(lián)合車間、一座 設(shè)有100T龍門吊車的原材料堆場。3、物流中心占地50畝，建筑面積7萬平方米。建設(shè)三個功能區(qū)，一是保稅庫區(qū)，建筑面積3萬平方米；二是 庫區(qū)，建筑面積1萬平方米；三是露天貨場和管理區(qū)建筑面積3萬平方米。（二）產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)規(guī)模1、安全

2、保衛(wèi)系統(tǒng) 主要包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體安全環(huán)境的管理；對入駐企業(yè)的管理；車輛交通及道路管理。2、設(shè)備設(shè)施維護系統(tǒng)主要包括房屋管理與維修養(yǎng)護；共用設(shè)備管理（給排水設(shè)備管理、供電設(shè)備管理、弱電設(shè)備管理、消防管理）；專業(yè)設(shè)備的管理（空調(diào)設(shè)備、電梯設(shè)備管理）；共用設(shè)施的管理。3、環(huán)境綠化及保潔系統(tǒng) 主要包括辦公樓、宿舍、食堂、廠區(qū)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)公共部分（廠區(qū)庫區(qū)內(nèi)自管）以及公共設(shè)施的日常保潔工作；產(chǎn)業(yè)園區(qū)公共綠地的維護和保養(yǎng)工作。4、園區(qū)食堂的管理主要包括廚房管理以及員工就餐管理二、 產(chǎn)業(yè)園物業(yè)實施總體方案對比現(xiàn)有的幾種物業(yè)管理模式的優(yōu)缺點，并結(jié)合產(chǎn)業(yè)園和我公司現(xiàn)狀，建議采用自管與委托外包相結(jié)合的模式。由我公司單

3、獨組建物管部門進行管理，可以充分利用公司現(xiàn)有各種資源，利于樹立產(chǎn)業(yè)園整體形象，降低運營成本，保證核心業(yè)務(wù)的收益。同時，將保安、特種設(shè)備、餐飲、保潔、綠化等需要專業(yè)資質(zhì)和大量人力的業(yè)務(wù)外包，由物管部門對各個分包業(yè)務(wù)進行監(jiān)督與協(xié)調(diào)，最終達到降低人員成本，降低運營費用，保證物管工作的掌控力度，提高服務(wù)質(zhì)量的目的。 （一）物業(yè)管理架構(gòu)物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個高效率及科學的組織架構(gòu)，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。 公司下設(shè)物業(yè)管理部來具體負責園區(qū)的物業(yè)管理。其優(yōu)點是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責權(quán)分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)初期管理的要求，又能為將來業(yè)務(wù)

4、的發(fā)展留下充足的空間。（二）崗位設(shè)置1、物業(yè)管理部經(jīng)理 參與重大項目的合同或標書的評審；編制新增項目的物業(yè)管理方案；參與新接管項目的驗收工作；組織本部門員工的專業(yè)技能培訓；自我監(jiān)督與質(zhì)量體系有關(guān)的程序操作,發(fā)現(xiàn)不合格時,及時采取糾正措施及適當?shù)念A(yù)防措施；制定各專項規(guī)章制度,對本部門員工工作業(yè)績予以評審；負責所屬項目的物業(yè)管理的日常工作,并對部門員工進行業(yè)務(wù)指導；檢查監(jiān)督各項業(yè)務(wù)計劃(年度、季度、月度等)的實施情況并向上級報告；與政府有關(guān)部門聯(lián)絡(luò),了解行業(yè)最新規(guī)定；推廣新的有效的管理方法,并總結(jié)分析,提出合理的建議。2、物管員（兼資料員）負責與公司各部門工作的對接，輔助部門經(jīng)理做好內(nèi)勤工作。負責

5、處理員工的咨詢、投訴，并提供協(xié)助。書寫各類通知、通告，完善各類合同文本。遇有緊急事故，及時向上級報告并協(xié)助處理善后工作；協(xié)助經(jīng)理制定本部門規(guī)章制度及員工守則；配合客戶服務(wù)文員做好水電費等其他費用的收??；負責裝修檔案，客戶檔案、管理處文書檔案的管理；3、客服員收取及審閱園區(qū)建筑物的巡樓報告及每天的有關(guān)投訴記錄并對重點內(nèi)容進行記錄歸納，重要情況及時向上級報告；準時向客戶派發(fā)各種費用的交費通知單；負責做好水電等費用的收付。負責園區(qū)的公共鑰匙和宿舍鑰匙的管理工作；負責定期對服務(wù)質(zhì)量進行統(tǒng)計、分析、評估、考核，并提出整改方案；4、設(shè)備主管負責向經(jīng)理提交管轄范圍內(nèi)設(shè)備、設(shè)施的更新、改造建議和大、中修計劃，

6、協(xié)同經(jīng)理共同向公司提交方案并組織、監(jiān)督實施項目的整改全過程。向經(jīng)理提交設(shè)備的改造、更新前后運行效果的各方面對比和改造、更新經(jīng)驗總結(jié)；負責設(shè)備相關(guān)的維修、保養(yǎng)、更換等合同的草擬。負責協(xié)助公司項目部對本項目新增項目的接管及驗收工作；負責園區(qū)已接管項目包括水泵房、深水井、空調(diào)系統(tǒng)、熱水供應(yīng)設(shè)備、消防供水、生活供水設(shè)備的正常運行，及其設(shè)備、設(shè)施的管理、維護、維修、保養(yǎng)。做好園區(qū)工具、設(shè)備材料的選購、庫存和保管使用工作。負責編制所管轄區(qū)域內(nèi)每臺設(shè)備臺帳，繪制供熱水、給排水、消防、制冷通風系統(tǒng)圖；負責制定所管轄區(qū)域內(nèi)設(shè)備、設(shè)施管理的各種規(guī)章制度，出具設(shè)備、設(shè)施巡檢表；負責產(chǎn)業(yè)園水電等的抄表統(tǒng)計。5、委外工

7、作主管督導外包單位的各項工作，定期對各外包業(yè)務(wù)進行檢查和考核，并對出現(xiàn)的問題提出整改要求。負責客服人員轉(zhuǎn)發(fā)投訴的處理，及整改意見的落實。三、 產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理的主要內(nèi)容及人員配置1、安全保衛(wèi)系統(tǒng)在園區(qū)兩個主要出入口要求有保安24小時在崗值班；同時要對園區(qū)進行24小時巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次；對公司內(nèi)部車輛及外來車輛進行管理，確保道路通暢。根據(jù)園區(qū)總體管理的需要，保安主要負責兩個園區(qū)主要出入口值班管理以及園區(qū)巡查，采用四班三運轉(zhuǎn)機制，每班6人，門崗各兩人，流動崗兩人?？傆嬓枰?4人，每人費用30000元/年，該項每年預(yù)計需要費用七十二萬元。2、設(shè)備設(shè)施維護系統(tǒng)（1）房屋管理與維修養(yǎng)護（2）共用

8、設(shè)備管理給排水設(shè)備管理：供水設(shè)備（包括蓄水池、供水泵、管網(wǎng)、屋頂水箱、水表、閥門等）；排水管理。供電設(shè)備管理：供電設(shè)備（變壓器、電表、供電線路、總開關(guān)、戶外型負荷開關(guān)、戶內(nèi)型漏電保護自動開關(guān)、避雷針等）；配電房管理。弱電設(shè)備管理。消防管理：消防控制中心24小時值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全，完好無損，可隨時起用。產(chǎn)業(yè)園內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)管理根據(jù)產(chǎn)業(yè)園設(shè)備管理的需要，設(shè)備管理的人員配置如下：設(shè)備維護需要 維修水電工12人，每人費用約45000元/年。監(jiān)控室需要4人，每人每年的工資標準為三萬五到四萬元之間；網(wǎng)絡(luò)管理需要12人，每人每年工資標準為四萬五至五萬元。3、環(huán)境保潔綠化系統(tǒng)垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備；標

9、準化保潔（專職人員及清潔衛(wèi)生責任制）；垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺；園區(qū)公共部門共用設(shè)施無蟻害；園區(qū)內(nèi)道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物；房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫；樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。根據(jù)需要進行綠化修剪、雜草清除工作。產(chǎn)業(yè)園辦公樓衛(wèi)生清潔需要23人；宿舍公共區(qū)域的衛(wèi)生以及道路清潔需要23人，每人費用約25000元/年。4、園區(qū)食堂管理 產(chǎn)業(yè)園區(qū)食堂采用全程外包模式，由專業(yè)的食堂承包單位負責具體運營，提供廚房設(shè)備及用餐場地，承擔水電、燃料及經(jīng)營人員的住宿，自主經(jīng)營，自負盈虧。產(chǎn)業(yè)園由職工代表成立膳食委員會來專門負責對其進行監(jiān)督管理。物業(yè)管理部根據(jù)膳食委員會的意

10、見，召集膳食委員會和食堂承包單位集中磋商協(xié)調(diào)，改進服務(wù)。并通過經(jīng)濟核算和員工滿意度調(diào)查對承包方進行考核。5、宿舍管理對宿舍入住人員的管理，制定員工入住流程，規(guī)范宿舍管理；加強宿舍公共財物的維護管理。宿舍管理需要管理員（建議使用女性工作人員）4名，主要負責宿舍人員出入管理、水電費抄錄收取、宿宿舍財物的管理、宿舍日常秩序維護。基本工資標準為三萬元/年。以上日常物業(yè)管理服務(wù)中，安全保衛(wèi)系統(tǒng)、車輛交通及道路管理、環(huán)境保潔系統(tǒng)、綠化維護系統(tǒng)以及設(shè)備管理中的強電、弱電、消防、空調(diào)、電梯都采用外包的方式進行管理。同時鑒于網(wǎng)絡(luò)電話系統(tǒng)對于保障公司商業(yè)機密的重要性，建議由公司招聘專人進行管理。為了降低物管工作運

11、營成本，建議部分崗位可由公司內(nèi)部人員在不影響日常工作的前提下兼職。附件：一、完善的日常物業(yè)管理服務(wù)1、安全保衛(wèi)系統(tǒng)（1）總體安全環(huán)境管理物業(yè)管理部對外聘保安嚴格日常檢查、管理、派專人負責安保和消防系統(tǒng)的24小時監(jiān)控值班，安保負責人負責日常檢查和突擊檢查，保證外聘保安的工作質(zhì)量。同時在園區(qū)四周、車輛進出口、園區(qū)出入口，電梯轎廂內(nèi)設(shè)置閉路監(jiān)控系統(tǒng)，建立24小時不間斷監(jiān)控資料；結(jié)合公安110報警系統(tǒng)，對突發(fā)安全事件及時解決，依法辦事。嚴格管理保安隊伍，保安巡查員統(tǒng)一著裝、佩戴明顯標志，文明值勤，言語規(guī)范，認真負責，對園區(qū)進行24小時值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次；對危及人身安全處設(shè)有明顯標志和防

12、范措施并及時消除安全隱患。在出入口處對來訪客人進行登記，控制園區(qū)內(nèi)流動人員數(shù)量，防止推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o關(guān)人員流竄；遇有突發(fā)事態(tài)，可以立即調(diào)配全公司人力和物力集中支援；制定應(yīng)急準備和應(yīng)急措施，如防臺風、防地震方案等。（2）入園企業(yè)的管理建立與入園企業(yè)的日常溝通機制，及時了解入園企業(yè)的需求，并做好入園企業(yè)的溝通工作，使之能配合物業(yè)管理工作。（3）車輛交通及道路管理園區(qū)停車場管理有序，排列整齊，機動車輛出入有登記；非機動車車輛按規(guī)定位置停放；每天巡查園區(qū)內(nèi)道路，確保道路通暢，路面平整；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及員工的日常生活。（4）科學管理記錄全面的事件日志，針對事故多

13、發(fā)地加強巡邏及監(jiān)控，消滅安全隱患。2、設(shè)備設(shè)施維護系統(tǒng)（1）房屋管理與維修養(yǎng)護主出入口設(shè)樓宇平面示意圖，幢標號標志明顯；定期檢查外墻，確保房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡；空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集；設(shè)立小告示板，及時通報相關(guān)事項。（2）共用設(shè)備管理本公司物業(yè)設(shè)備保養(yǎng)與維修，一是以預(yù)防為主，堅持日常保養(yǎng)與計劃維修并重，使設(shè)備始終處于良好狀態(tài)；二是對房屋設(shè)備做到“三好”，“四會”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設(shè)備?！八臅笔侵肝飿I(yè)維修人員對房屋設(shè)備要會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障?！拔宥ā笔菍Ψ课葜饕O(shè)備的清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人、定

14、點、定時和定質(zhì)；三是實行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合。以專業(yè)修理為主，同時設(shè)備的使用操作人員參加日常的維護保養(yǎng)和進行部分的小型維修。四是完善設(shè)備管理和定期維修制度。制度科學的保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計劃。給排水設(shè)備管理管理目標：細心保養(yǎng)，確保給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏，方便員工生活。供水設(shè)備（包括蓄水池、供水泵、管網(wǎng)、屋頂水箱、水表、閥門等）。對生活水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設(shè)備運行正常、設(shè)施完好、無滲漏、無污染；每天2次巡視水泵房、給水管網(wǎng)、屋頂水箱；水泵、水池、水箱有嚴格管理措施，無污染隱患；生活用水的水質(zhì)符合衛(wèi)生標

15、準；對二次供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次，無二次污染，保存二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單；停水提前一天通知住用戶。排水管理。每天巡視排水管道等設(shè)施，確保排水、排污管理通暢，無堵塞、外溢現(xiàn)象；汛期道路、車庫、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生；每年一次清理化糞池、污水井；遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現(xiàn)象。供電設(shè)備管理供電設(shè)備（變壓器、電表、供電線路、總開關(guān)、戶外型負荷開關(guān)、戶內(nèi)型漏電保護自動開關(guān)、避雷針等）。建立24小時運行和維修值班制度，及時排除故障；每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好；建立配電室巡查制度（每班巡查一次，每月細查一次

16、，半年大檢修一次），并做好運行記錄；停電提前一天通知各用戶；臨時施工及住（用）戶裝修制定臨時用電管理措施；發(fā)生地震、火災(zāi)、水災(zāi)等情況及時切斷電源；備用應(yīng)急發(fā)電機隨時起用。配電房管理。由機電技術(shù)人員管理和值班，無關(guān)人員禁止入內(nèi)；建立配電運行記錄，每班巡查1次，每月細查1次，半年大檢修1次，查出問題及時處理，并做好記錄；室內(nèi)照明、通風保持良好；操作開頭的標志明顯，停電拉閘要掛標志牌，檢修停電，更應(yīng)掛牌；操作及檢驗時，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。供電設(shè)備的正常維護和保養(yǎng)。觀察種類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對照值班記錄檢查分析有

17、關(guān)差異；核對各個支路的實際負荷是否與裝設(shè)的保護元件整定值相符合；配電箱固定是否牢固，箱內(nèi)器件是否完好無損，各閘具的接頭有無松動，操作是否靈活，刀刃及接點有無燒傷，導線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無焦痕；導線絕緣是否良好，各類絕緣導線的絕緣是否老化，各接頭處無燒焦、變脆、絕緣包布有無失效，接頭之間有無腐蝕現(xiàn)象；金屬管連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管路有無塌腰變形；各用電器具是否牢固；各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定。弱電設(shè)備管理每天對門禁對講系統(tǒng)進行維修保養(yǎng)，確保故障能及時排除。消防管理消防控制中心24小時值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全，完好無損，

18、可隨時起用；制訂突發(fā)事件應(yīng)急方案；消防管理員接受嚴格正規(guī)的培訓。建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，每月全部檢查一次，及時發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)安全隱患，確保消防設(shè)施齊全、完好，標識完整，可隨時起用；在明顯處設(shè)立消防疏散示意圖。照明設(shè)施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通無阻；全體管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時處理各種問題；組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責任人；建立義務(wù)消防隊，制訂突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案；每年舉行一次消防演習，增強應(yīng)急技能、提高業(yè)主消防意識。3、環(huán)境保潔系統(tǒng)環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境，給園區(qū)全體員工人提供一個清潔宜人的工作、生活環(huán)境。我司對清潔

19、衛(wèi)生工作將嚴格“五定”管理，即定人、定地點、定時間、定任務(wù)、定質(zhì)量。管理標準：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備；標準化保潔（專職人員及清潔衛(wèi)生責任制）；垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺；園區(qū)公共部門共用設(shè)施無蟻害；園區(qū)內(nèi)道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物；房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫；樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。4、綠化維護系統(tǒng)制定綠化管理標準，定期對園區(qū)綠化進行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作；對園區(qū)綠化進行改進、栽種；綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象；花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損、無斑禿；綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。5、共用設(shè)施管理系統(tǒng)制定共用設(shè)施管

20、理標準，對園區(qū)的共用設(shè)施：籃球場等制定相應(yīng)的管理辦法，定期對共用設(shè)施進行維護保養(yǎng)；開發(fā)收益性服務(wù)項目，借助專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)對共用設(shè)施進行有效管理，并引入良好的運營機制充分發(fā)揮物業(yè)的使用價值。6、園區(qū)食堂管理 民以食為天，食以安為先，食品安全是關(guān)系到員工身體健康和生命安全的一件大事。 產(chǎn)業(yè)園區(qū)食堂采用全程外包模式，由專業(yè)的食堂承包單位負責具體運營，提供廚房設(shè)備及用餐場地，承擔水電、燃料及經(jīng)營人員的住宿，自主經(jīng)營，自負盈虧。產(chǎn)業(yè)園由職工代表成立膳食委員會來專門負責對其進行監(jiān)督管理。物業(yè)管理部根據(jù)膳食委員會的意見，召集膳食委員會和食堂承包單位集中磋商協(xié)調(diào)，改進服務(wù)。并通過經(jīng)濟核算和員工滿意度調(diào)查對

21、承包方進行考核。7、宿舍及專家公寓的管理對宿舍入住人員的管理，制定員工入住流程，規(guī)范宿舍管理；加強宿舍公共財物的維護管理。入住員工由綜合部統(tǒng)一安排房間，憑借綜合部簽發(fā)的入住單到員工宿舍入?。浑x職人員必須在離職3天內(nèi)搬離宿舍，由宿舍管理員收回要是并開具退宿證明后到綜合部辦理手續(xù)；入住期間應(yīng)按時交納水電等各項雜費；遵守宿舍管理制度。8、產(chǎn)業(yè)園區(qū)文化活動系統(tǒng)創(chuàng)造一個和諧、文明、舒適的生活與工作環(huán)境是我公司與員工的共同愿望。在一年里，特別是節(jié)日，如春節(jié)、中秋節(jié)等，組織園區(qū)員工參與開展各種積極向上的文藝活動，使全體員工擁有一份歸屬感。二、環(huán)境保潔范圍、工作內(nèi)容頻次標準1、日常保潔樓道 收垃圾，洗垃圾桶

22、2次/天 無遺留物、臭味 掃地板及樓梯 1次/天 無雜物，無積水 沖洗樓梯 1次/周 無雜物，無積水 擦公寓口信報箱 1次/天 無灰塵，無手印 擦電梯 2次/天 無灰塵，無手印 擦公共防盜門 1次/周 無灰塵 擦樓梯扶手 1次/周 無灰塵 擦公共天花板 1次/周 無灰塵、蜘蛛絲 擦消火栓 1次/月 無灰塵 擦窗戶 2次/月 無灰塵 道路 路面 循環(huán)清掃 無雜物 路邊綠地 2次/天 無雜物 水泵結(jié)合器 1次/周 無灰塵 路燈柱 1次/周 無灰塵 綠地 清理 2次/天 無灰塵、枯葉 2、四害消滅在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周圍區(qū)域?qū)λ暮ψ躺叵咎幚?。三、綠化維護項目措施標準綠化澆水 澆水（依氣候變化） 澆足澆透草皮 修