湖南省婁底市婁星區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)狀況調(diào)研報(bào)告

1、婁底市婁星區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)狀況調(diào)研報(bào)告建筑之家*營銷策劃室 目錄引言a、調(diào)研目的b、研究設(shè)計(jì)c、調(diào)研范圍和信息要求d、調(diào)研方法和數(shù)據(jù)處理e、質(zhì)量控制f、現(xiàn)場工作 引 言a、 調(diào)研研究目的： 通過市場調(diào)查研究婁底市婁星區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的基本情況，為確立湘中大廈最佳的開發(fā)、定位和營銷方案提供依據(jù)。引 言b、 研究設(shè)計(jì) 研究方法：定點(diǎn)訪問研究覆蓋區(qū)域：婁星區(qū)清泉廣場直徑一公里范圍樣本量：250研究總體（即目標(biāo)被訪者）：1、商鋪經(jīng)營者2、酒店管理者3、寫字樓辦公室人員4、住宅小區(qū)售樓員引 言c、調(diào)研范圍和信息要求（一）、婁星區(qū)商鋪的租賃價(jià)格（二）、婁星區(qū)商鋪的經(jīng)營情況（三）、婁星區(qū)酒店的經(jīng)營情況（四）、婁星區(qū)

2、寫字樓的經(jīng)營情況（五）、婁星區(qū)住宅的銷售價(jià)格引 言d、 調(diào)研方法問卷調(diào)查行業(yè)座談?wù){(diào)查引 言e、質(zhì)量控制1、質(zhì)量控制分為三個(gè)階段：準(zhǔn)備前期質(zhì)量控制：對所有訪問員進(jìn)行關(guān)于調(diào)查目的、方法、問卷和訪問程序等方面的培訓(xùn)：每位訪問員在正式調(diào)查訪問前都要進(jìn)行試訪。引言f、質(zhì)量控制（續(xù)）2、現(xiàn)場實(shí)施階段質(zhì)量控制：督導(dǎo)員對所有問卷進(jìn)行完成情況和合理性、邏輯性檢查；對每個(gè)訪問員至少抽取其問卷總量的20%進(jìn)行復(fù)查；淘汰未完成和不合要求的問卷，增加訪問，補(bǔ)足樣本量。3、問卷處理階段質(zhì)量控制：對問卷進(jìn)行研究分析；對數(shù)據(jù)庫進(jìn)行邏輯校驗(yàn)、缺失值處理。 引言g、現(xiàn)場工作現(xiàn)場：2005年1月1日2005年1月30日此次調(diào)查采取

3、隨機(jī)抽樣。其實(shí)施情況如下：1、 問卷數(shù)量：250份2、 調(diào)研人員：4人房地產(chǎn)行業(yè)狀況商鋪a、租售情況：目前，婁星區(qū)大部分商鋪市場仍處于一個(gè)熱銷的時(shí)期，有意向購買商鋪的客戶仍在增加，現(xiàn)階段婁星區(qū)臨街商鋪銷售價(jià)格在300016000元/m2 (九億步行街最高價(jià)) 之間，租賃價(jià)格在15120元/m2（“巧女人”賣場），租賃價(jià)格都有往本項(xiàng)目位置逐步遞增的趨勢，可見本項(xiàng)目位置處在黃金地段。（見下圖）火車站月塘街湘陽西街長青中街長青西街南貿(mào)街樂坪西街樂坪中街新 星 南 路氐 星 路婁 星 南 路扶青北路漣鋼九億華庭九億華庭明源佳程酒店明源佳程酒店明珠女人街明珠女人街金谷金谷大 市大 市場場24安廈鑫苑安廈

4、鑫苑清泉明店清泉明店清泉大酒店清泉大酒店湘中大廈星馬大酒店星馬大酒店鴻興鴻興大酒大酒店店春園路步行街九億步行街銀海商業(yè)銀海商業(yè)廣場廣場世紀(jì)花城世紀(jì)花城大漢大漢大酒店大酒店婁底賓館婁底賓館金香大酒店金香大酒店城西農(nóng)貿(mào)市場城西農(nóng)貿(mào)市場迎賓館迎賓館金海國際金海國際漣 水婁星區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目布局圖婁星區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目布局圖天成銀座天成銀座火車站月塘街湘陽西街長青中街長青西街南貿(mào)街樂坪西街樂坪中街新 星 南 路氐 星 路婁 星 南 路扶青北路漣鋼金谷金谷大 市大 市場場清泉明店清泉明店清泉大酒店清泉大酒店湘中大廈九億步行街城西農(nóng)貿(mào)市場城西農(nóng)貿(mào)市場金海國際金海國際漣 水娛樂娛樂40202430307080市政府市

5、政府婁星公園婁星公園40908090汽車站汽車站806040707050605 03 0娛樂娛樂30餐飲餐飲121525304550洞星電器洞星電器市場市場娛樂娛樂418/摩摩托車市托車市場場摩托車摩托車市場市場80120標(biāo)注數(shù)字單位：元/m2婁星區(qū)商業(yè)鋪面婁星區(qū)商業(yè)鋪面 租金布局圖租金布局圖天成銀座天成銀座1480婁星區(qū)重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目租售調(diào)查表婁星區(qū)重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目租售調(diào)查表序序號號名稱名稱建筑規(guī)模及形態(tài)建筑規(guī)模及形態(tài)分層業(yè)態(tài)分層業(yè)態(tài) 購物環(huán)購物環(huán)境、裝境、裝修標(biāo)準(zhǔn)修標(biāo)準(zhǔn)售售 價(jià)價(jià)（元（元/m2）租租 金金（元（元/m2）備備 注注1九億商業(yè)步行街用地面積11330m2,2層，總長261.8m投置

6、總額:8000萬人民幣138個(gè)品牌高一樓：約10000二樓：約5000一樓：8090二樓：3040 2清泉名店總 建 筑 面 積 ：4000m2二層經(jīng)營中高檔品牌服裝、皮具高不詳一樓120，二樓70或扣點(diǎn)：15%25% 3金 海 國 際 名店 總建筑面積：26000 一、二層：新一佳 三層：品牌男裝 四層：品牌女裝高均價(jià)：2800起價(jià)：2380視經(jīng)營面積交30005000入場費(fèi)扣點(diǎn)15%23% 4明珠商業(yè)街 總建筑面積：5.7萬m2共七層、476個(gè)店區(qū)一、二層為商業(yè)門面，三至七層為住宅中一樓：60009000二樓：30004000一樓：1200/40二樓：400500/40 5九龍環(huán)球商業(yè)廣場

7、 總建筑面積8萬m2商業(yè)4萬m2 首層：糖酒批發(fā)一層：日用百貨二層：家居步藝批發(fā)三層：大型家具低均價(jià)：4000起價(jià)：2780最高價(jià)約10000自營為主 序序號號名稱名稱建筑規(guī)模及形態(tài)建筑規(guī)模及形態(tài)分層業(yè)態(tài)分層業(yè)態(tài) 購物環(huán)購物環(huán)境、裝境、裝修標(biāo)準(zhǔn)修標(biāo)準(zhǔn)售價(jià)（元售價(jià)（元/m2）租金租金備注備注6五江購物中心 建筑面積28000m2新一佳入駐、與娛樂主力店+步行街 高均價(jià)：4000300010000元/m22080元/2 7春園路步行街總 建 筑 面 積 ：101265m2建 筑 占 地 面 積 ：33163m2 規(guī)劃拆建中8洞新市場用地5萬m2總建筑9萬m2600套門面一層分七區(qū)：童裝、鞋類、服裝

8、、窗類飾物、布匹二層家具高 420元/m2 9銀海商業(yè)廣場總建筑面積：22300m2一樓：精品百貨二樓：服裝三樓：家具13層百貨135004層 倉儲(chǔ) 42005層 辦公 1200中 自營 10城西農(nóng)貿(mào)綜合市場 總建筑面積12800m2門面108套，攤位320個(gè) 主營農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品低均價(jià)：4000起價(jià)：2780最高價(jià)：約10000自營為主2004年開工2004年10月開盤11金谷大市場建筑面積：50萬m2營業(yè)面積：1.5萬m2門面2640個(gè)、攤位560個(gè)商品住宅2390套日雜批發(fā)市場中起價(jià)：2380238元/m2全 現(xiàn) 鋪（銷售不理想）婁星區(qū)重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目租售調(diào)查表婁星區(qū)重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目租售調(diào)查表婁星區(qū)重點(diǎn)

9、酒店調(diào)查表婁星區(qū)重點(diǎn)酒店調(diào)查表序序號號名稱名稱位置位置檔次檔次售售價(jià)價(jià)租房價(jià)租房價(jià)配套配套入住率入住率經(jīng)營情經(jīng)營情況況1清泉大酒店清泉廣場四 星級 規(guī)格實(shí)價(jià)（單位：元）面積（單位：m2）設(shè)熱舞會(huì)所、ktv、商務(wù)中心會(huì)議室、美容美發(fā)等85%以上好標(biāo)雙26828標(biāo)套688562迎賓館長青西街與景屏路交匯處三 星級 標(biāo)雙11012024含前后棟，設(shè)餐飲、桑拿洗浴、停車場、會(huì)議室等80%以上好標(biāo)套318348483星馬大酒店賢童路與育才路交匯處中檔 標(biāo)雙12024含前后棟，設(shè)餐飲、桑拿洗浴、停車場、會(huì)議室等約70%良標(biāo)套120244婁底賓館樂坪東街39號三 星級 標(biāo)雙21024桑拿、洗浴70%80%良

10、標(biāo)套190245大漢大酒店婁星公園南側(cè) 中檔 標(biāo)雙17824設(shè)熱舞會(huì)所、ktv、商務(wù)中心會(huì)議室、美容美發(fā)等70%80%良豪套75048序序號號名稱名稱位置位置檔次檔次售售價(jià)價(jià)租房價(jià)租房價(jià)配套配套入住率入住率經(jīng)營情經(jīng)營情況況6鴻興大酒店長清中街準(zhǔn) 三星級 規(guī)格實(shí)價(jià)（單位：元）面積（單位：m2）休閑、商務(wù)中心、美容美發(fā)等70%80%良標(biāo)間16824 688567金香大酒店樂坪西街3號三 星級 標(biāo)間 21824餐飲、迪士高、沐足、保齡球、會(huì)議室 70%80%良8明源大酒店婁星北路與大漢路交匯處五星 標(biāo)雙 360 36 會(huì)議室、宴會(huì)廳、美容美發(fā)、康體保健、娛樂城等建設(shè)中2 0 0 6 初開業(yè) 婁星區(qū)重

11、點(diǎn)酒店調(diào)查表婁星區(qū)重點(diǎn)酒店調(diào)查表婁星區(qū)寫字樓、住宅項(xiàng)目調(diào)查表婁星區(qū)寫字樓、住宅項(xiàng)目調(diào)查表序序號號名稱名稱地址地址總規(guī)劃面積總規(guī)劃面積套 面 積套 面 積（ m2 ）售價(jià)（元售價(jià)（元/m2）開發(fā)商開發(fā)商備注備注1安廈鑫苑湘陽街71000 m2多層，小高層及別墅265戶110320均價(jià)：1120 均價(jià)：1060婁底安廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2世紀(jì)花城扶青南路18萬m2多層、小高層、別墅70余棟106147均價(jià)：900起價(jià)：8801098婁底名星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 3天成銀座火車站廣場西北側(cè)十二層、一至三層商鋪244476.7 m2公寓、商務(wù)套間、商鋪、超市2040，80100最高價(jià)：最高價(jià)：1480

12、起價(jià)：起價(jià)：1280含裝修含裝修-刷墻平地刷墻平地中港婁底房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 4九億華庭漣鋼仙人閣三角坪地段16層，家居，大型辦公室130140均價(jià)：1500價(jià)格：14001600 5湘怡商務(wù)樓火車站廣場南80米九層，一梯兩戶160左右租 金 ： 8 1 0 元/m2月物管：1.5元/m2月自營為主 6花園洋房名門世家婁星北露經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)往北50米總建筑面積:16萬平米電梯126200（復(fù)式）均價(jià)：1300元/m29.6折婁底玫瑰園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2005年8月份交樓可售產(chǎn)業(yè)功能與分布及面積表可售產(chǎn)業(yè)功能與分布及面積表層層數(shù)數(shù)名名 稱稱功功 能能建筑面積建筑面積（m2）鋪位劃分面積鋪位劃

13、分面積 （m2）備備 注注負(fù)一停車場停車場2000 一商場街鋪3100 商場東北角0以上加建500m2/層, 共四層臨街鋪面57648 kfc240 名品中心228458 二商場專業(yè)品牌超市242858 kfc162 酒店510 不計(jì)入本項(xiàng)目三商場專業(yè)品牌超市247758 酒店623 不計(jì)入本項(xiàng)目四商場娛樂、商務(wù)3100 五塔樓(5.718層)酒店或?qū)懽謽?014m2 616.4613層六平安公司 不計(jì)入本項(xiàng)目小 計(jì):本項(xiàng)目公司自有本項(xiàng)目公司自有商場面積商場面積:11267m2;塔樓面積塔樓面積: 8014m2產(chǎn)業(yè)銷售租賃價(jià)格表產(chǎn)業(yè)銷售租賃價(jià)格表層層數(shù)數(shù)名稱名稱面積面積(m2)鋪位鋪位個(gè)數(shù)個(gè)數(shù)

14、均價(jià)均價(jià)元元/m2租 價(jià)租 價(jià) /方方 式式售價(jià)范圍售價(jià)范圍 萬元萬元/ m2單鋪總價(jià)單鋪總價(jià) 萬元萬元小小 計(jì)計(jì)萬元萬元備備 注注-1停車場2000401000自留45萬/個(gè)5200 50m2/個(gè)1商場3100 kfc240 20000自留 480街鋪5761820000自營1.62.464115258m/個(gè)名品中心228457800070元0.70.9萬32萬182758m/個(gè)2商場3100 專品超市242861500042元0.40.620121458m/個(gè)kfc162 5000 81 酒店510 不計(jì)入本項(xiàng)目3商場3100 專品超市247762350032000.280.4214867 酒店623 不計(jì)入本項(xiàng)目4商場3100 4000整租0.350.45161240 塔樓酒店801419535009%返租0.280.4214280528m/個(gè)寫字樓80141952500自營0.220.3210.3200368%使用率資產(chǎn)凈值資產(chǎn)凈值商業(yè)裙樓:7061(含：kfc:561萬,停車場200萬,小計(jì)761萬)塔樓(酒店):2805塔樓(寫字樓):2003合合 計(jì)計(jì)酒店式商業(yè)項(xiàng)目酒店式商業(yè)項(xiàng)目:9866萬萬；寫字樓商業(yè)項(xiàng)目寫字樓商業(yè)項(xiàng)目:9064萬萬婁底地區(qū)報(bào)紙媒體調(diào)查情況婁底地區(qū)報(bào)紙媒體調(diào)查情況媒體媒體發(fā)行量發(fā)行量/收視率收視率(萬