房地產開發(fā)成本核算管理辦法

1、房地產開發(fā)成本核算管理辦法1. 總則1.1 目的：為規(guī)范集團房地產開發(fā)企業(yè)成本核算，統(tǒng)一有關房地產開發(fā)成本費用（以下簡稱“開發(fā)成本”）核算、歸集、分配的會計處理方法，正確計算房地產開發(fā)產品成本，加強成本費用的比較分析和管理控制，根據(jù)中華人民共和國會計法、企業(yè)會計準則等國家法律法規(guī)及公司會計政策、會計估計及管理辦法有關規(guī)定，結合公司實際情況，制定本辦法。1.2 職責：集團公司及各城市公司的開發(fā)項目必須嚴格按照本辦法的要求，組織公司開發(fā)成本核算工作，建立成本核算責任制，完善成本核算基礎工作，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發(fā)成本及費用，及時、準確、完整地提供成本核算資料，并及時發(fā)現(xiàn)成本管理中

2、存在的漏洞，不斷尋求降低成本的途徑，同時對在本辦法實施過程中發(fā)生的問題及時向集團財務管理部反饋。1.3 適用范圍：集團公司、下屬分公司、全資子公司及控股子公司等。2. 開發(fā)成本核算基本原理2.1 開發(fā)成本核算的基本程序：2.1.1 根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象；2.1.2 設置有關成本核算會計科目，核算和歸集開發(fā)成本及費用；2.1.3 按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準；2.1.4 將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進行分配；2.1.5 編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本；2.1.6

3、 正確劃分已完工和在建開發(fā)產品之間的開發(fā)成本，分別結轉銷售開發(fā)產品成本；2.1.7 正確劃分可售面積、不可售面積(按政府相關部門確定的面積提供)，根據(jù)有關規(guī)定計算可售面積應負擔的成本，正確結轉完工開發(fā)產品的銷售成本；2.1.8 編制成本報表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。2.2 開發(fā)成本成本核算對象的確定原則：2.2.1 滿足成本費用計算的需要；2.2.2 便于成本費用的歸集；2.2.3 利于成本費用的及時結算；2.2.4 適應成本費用監(jiān)控的要求。2.3 開發(fā)成本核算對象的確定方法：各項目可根據(jù)成本核算對象的確定原則，并結合項目實際情況，確定具體成本核算對象。2.3

4、.1 成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目，應以各期(區(qū))為成本核算對象；各期(區(qū))下分標段等的則不再以各標段為成本核算對象；2.3.2 同一項目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的或有高層、多層、復式等不同結構的，也不再劃分成本核算對象，通過成本核算軟件的有關建筑合同分析核算；2.3.3 根據(jù)核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤入房屋等開發(fā)產品成本，均應單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務的、應攤入房屋等開發(fā)項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本。2.4 成本費用項目包括下列八項：土地獲得價款、

5、開發(fā)前期準備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、社區(qū)管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境工程費、配套設施費、開發(fā)間接費等。成本項目及其內容與公司建設管理部門的項目成本分類一致。3. 開發(fā)成本核算內容3.1 土地獲得價款，是指為取得土地開發(fā)使用權而發(fā)生的各項費用，主要包括以下內容：3.1.1 政府地價及市政配套費：A、地價(含市政配套費)：支付的土地使用權出讓金(國有土地、劃撥土地)、土地使用權租賃費、大市政配套費、土地變更用途和超面積補交的地價、河道人行道占用費等；B、土地稅收：支付的契稅、耕地占用稅等；C、補償費：支付的征地補償費、征地管理費等；D、土地合作開發(fā)費：土地溢價款、補償合作方地價、合作項目分給合

6、作方的抵價房屋成本及相應稅金等。3.1.2 拆遷補償費：A、補償安置費：地上/地下建筑物或附著物的拆遷補償費、安置及動遷支出、農作物補償費、危房補償費等；B、拆遷管理費：支付的拆遷管理費用等。3.1.3 其他費用：A、權證辦理費：土地證辦理費、土地合同公證費、土地合同公告費；B、評估費：土地評估費、房屋評估費等。3.1.4 土地周邊環(huán)境提升費：A、紅線外市政設施費：紅線外道路及綠化、水/電/氣/通訊等建改造費用及接口補償費等；B、周邊提升費：紅線外涉及與土地提升有關的環(huán)境、教育、交通、生活配套等開發(fā)商所承擔的費用。3.2 開發(fā)前期準備費，是指在取得土地開發(fā)權之后、項目開發(fā)前期的水文地質勘察、測

7、繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內容：3.2.1 勘察設計費：A、勘測費：水文、地質、文物和地基勘察費及沉降觀測費。B、規(guī)劃費：(1) 主體及各配套設計方案招標費、方案評審費、總體規(guī)劃設計費等。(2) 效果圖設計費、模型制作費(用于規(guī)劃設計研究)等。C、設計費：(1) 主體施工圖設計費、修改設計費及設計咨詢費等；(2) 室內裝修設計費(包括架空層、公共部位、配套用房、商鋪立面、住宅戶內精裝修)等；(3) 園藝景觀設計費(景觀、小品、標識等)及設計咨詢費等；(4) 配套設計費(市政、燃氣、電力、供水、廣電、電信、弱電智能化等)及設計咨詢費等；(5) 專項設計

8、費(基坑、加固、鋼結構、部品部件等)及設計咨詢費等。D、其他：(1) 規(guī)劃調研費等各項前期調研費用(含設備選型、成本調研等)、可行性研究費等；(2) 設計方案評審、圖紙審查費等；(3) 制圖、曬圖費用等。E、建筑研究用房費：包括材料及施工費等。3.2.2 報批報建費：A、規(guī)劃審批費：(1) 人防易地建設費、人防圖審費、高教配套費、散裝水泥保證金、白蟻防治費、墻改基金、路口開設審批費等；(2) 日照分析、環(huán)境評估、交通評估、土地勘測費用(辦理用地許可證)、規(guī)劃面積審核費、房產預測繪等；(3) 交易中心手續(xù)費、專家評審費、招投標管理費(設計、施工、監(jiān)理等招標)、招標代理費、合同簽證管理費等；(4)

9、 地名費、地名標準預繳幢號牌等費用等。B、驗收辦證費：(1) 宗地復核確權測量、房產測繪（竣工實測）、規(guī)劃竣工實測、消防設施檢測、交通設施檢測、環(huán)境檢測費(噪聲、污染等檢測)等；(2) 安檢費、質監(jiān)費(主體、人防等)等政府性收費；(3) 房產產權初始登記費、產權交易費、遠程網(wǎng)絡聯(lián)系費、物業(yè)維修基金(或初期物業(yè)管理費、綠化管理費、電梯維修費等)、檔案服務費等。3.2.3 工程建設前期費用：A、三通：(1) 臨時道路建造費用、路口開設實施費等；(2) 臨時用電(施工供電貼費、臨時變壓器安拆、移位換線費用)；(3) 其它(電信架空線改造移位、由開發(fā)商承擔的施工發(fā)電機購置租用/柴油費等)。B、場地清理

10、：舊房拆除、基礎障礙物清理、現(xiàn)場樹木遷移及保護、池塘清淤回填、場地平整、基礎開挖前整體土方回填、不良地基處理等。C、臨時設施費：(1) 臨時圍墻、圍欄及圍板的設計建造費、裝飾等費用；(2) 臨時辦公室租賃、建造、裝飾等費用；(3) 臨時場地占道、借用租費等。D、定位放線費：地形測量(定位、放樣)費、施工放線驗線費、定位費。3.3 主體建筑工程費，指項目開發(fā)過程中形成土建主體的各項費用，包括：3.3.1 基礎結構及粗裝修工程：A、基礎結構及粗裝修工程：(1) 基礎及粗裝修工程(±0.0以下)：土石方(開挖、短駁、外運)、樁基、基礎及墊層、基坑及降水、±0.0以下樓地面、天棚、

11、墻面粉刷；(2) 結構工程(±0.0以上)：砌體、鋼砼結構(含鋼砼雨蓬)、鋼結構(指主體采用鋼結構形式)；(3) 室內粗裝修工程(±0.0以上)：樓地面(地磚、花崗巖、水砂)、天棚、屋面、墻面(內外粉刷、外立面涂料、面磚、石材、外墻保溫等)；(4) 施工技術組織措施費：施工技術/組織措施費、總包管理配合費等。B、零星：結構加固、地下車庫地坪(地坪漆、耐磨金剛砂地面等)等。C、甲供材料、設備：外墻面磚及勾縫劑、防水保溫材料、鋼材、水泥等。D、檢測費：樁基咨詢檢測費、基坑監(jiān)測費、實體檢測、防雷裝置檢測等。3.3.2 部品部件工程：A、門窗工程：單元門、入戶門、外立面門窗、天窗、

12、幕墻、窗臺批水板；B、欄桿：陽臺露臺等欄桿、空調百葉、網(wǎng)眼板；C、成品供應件：成品樓梯、信報箱、牛奶箱、晾衣架等甲供成品。3.3.3 公共部位精裝修費：A、室內：(1) 門廳、電梯廳等精裝修、電梯橋箱裝修；(2) 架空層精裝修、架空層圍欄。C、室外：(1) 鋁、木、鋼結構裝飾等外立面精裝修、入口裝飾；(2) 鋼結構雨蓬、采光井；(3) 商鋪鋼樓梯制作、商鋪外立面精裝修等費用。3.3.4 戶內精裝修費：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺精裝修費用及精裝修時的甲供材料、設備。3.3.5 賣場、樣板示范:A、售樓處裝修：售樓處裝修設計費、售樓處裝修/家具飾品裝飾費、甲供材料及甲供設備；B、樣板間

13、裝修：樣板間裝修設計費、樣板間裝修/家具飾品裝飾費、甲供材料及甲供設備；3.4 主體安裝工程費，指項目開發(fā)過程中形成安裝主體的各項費用，包括：3.4.1 室內水、電、暖通系統(tǒng)：A、室內給排水：室內給排水管線工程費、甲供材料及設備費等；B、室內電氣：室內電氣工程費（包括燈具、開關插座、弱電工程管盒預埋等）、甲供材料(多媒體箱、有線電視箱、電話箱、配電箱、戶內箱等)、甲供設備費(包括發(fā)電機供貨安裝、機房降噪設備費等) 等；C、室內通風、空調：通風、空調系統(tǒng)費（包括空調、新風、通風系統(tǒng)設備采購及安裝等）、甲供材料/設備費(中央空調、新風系統(tǒng)、除濕機、風機、風機電控箱、送風導流器等) 等；D、人防設備

14、及安裝：人防風機、氣體過濾裝置等、人防密閉門等；E、采暖設備及安裝：燃氣熱水鍋爐等。3.4.2 電梯系統(tǒng)：電梯(包括自動扶梯、餐梯、貸梯等)設備及其安裝費等。3.5 社區(qū)管網(wǎng)工程費:3.5.1 供水系統(tǒng):A、室外給水配套費（包括小區(qū)內給水管道、檢查井等）；B、一戶一表安裝費、遠傳水表主材費、水表檢定費等；C、加壓供水系統(tǒng)等；D、水泵房設備及安裝、甲供設備費(變頻泵、潛水泵等) 等；E、純凈水系統(tǒng)(安裝及甲供材料設備費等)。3.5.2 市政工程:A、室外道路工程；B、雨、污水系統(tǒng)、排水許可證費或接口費等；C、市政橋梁、河道駁坎、防洪排水、甲供設備(潛水泵等) 等。3.5.3 消防系統(tǒng)：主要包括消

15、防系統(tǒng)費（包括消防水、氣體滅火、防排煙工程等）、消防自動報警、室外消火栓系統(tǒng)、結合器(包括消防水室外管線系統(tǒng)) 等。3.5.4 采暖系統(tǒng)：采暖管道設備、熱交換站、鍋爐房等費用。3.5.5 燃氣系統(tǒng)：配套費(包括管道系統(tǒng))或煤氣立管施工費、調壓站建設費用。3.5.6 電力工程：A、高低壓配電設備及安裝費用（包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設備）、室外溝體及電纜敷設等；B、甲供材料、設備(電力柜、電纜、變壓器、變壓器避雷器等)；C、專變貼費、雙路供電永久性貼費。3.5.7 智能化系統(tǒng)(除室內預埋管線外)：A、室外智能化系統(tǒng)：(1) 停車管理系統(tǒng)費用（包括露天停車場管理系統(tǒng)

16、、地下室或架空層停車管理系統(tǒng)等）；(2) 小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費用（包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等）；(3) 周界紅外防越系統(tǒng)費用；(4) 小區(qū)門禁系統(tǒng)費用；(5) 電子巡更系統(tǒng)費用；(6) 電子公告屏費用等。B、室內智能化系統(tǒng)：(1) 居家防盜費用(陽臺及室內遠紅外探測防盜、門磁、緊急按鈴等)；(2) 對講系統(tǒng)費用(可視、非可視)；(3) 三表遠傳系統(tǒng)費用(水、電、氣遠程抄表)。3.5.8 廣電工程(除室內預埋管線外)：有線電視配套費及機頂盒費用(包括有線電視、數(shù)字電視、衛(wèi)星電視主體內外布線及終端) 等；3.5.9 電信工程(除室內預埋管線外)：電話系統(tǒng)費用(包括主體內外布線及終端插座)、寬

17、帶網(wǎng)絡費用(包括主體內外布線及終端插座) 等。3.6 園林環(huán)境工程費，是指項目所發(fā)生的園林環(huán)境造價，主要包括：3.6.1 景觀、室外照明及室外背景音樂工程：A、景觀工程：(1) 園藝土石方、種植工程、園藝道路廣場；園藝給排水、電氣安裝等費用（包括公共、組團間、一樓私家花園、屋項花園等）；(2) 永久性圍墻、圍欄、大門建造費；(3) 甲供園藝材料設備(石材等)。B、室外照明工程：室外電氣照明工程（路燈、草坪燈等）、甲供材料/設備(燈具等)；C、室外背景音樂工程：室外背景音樂設備及施工、甲供設備等。3.6.2 建筑小品：雕塑、水景、霧森、環(huán)廊、膜結構、假山等工程。3.6.3 標識系統(tǒng)：標識系統(tǒng)(指

18、示牌、示意圖、幢號牌)、交通標識及劃線工程。3.6.4 室外零星設施：兒童游樂設施、垃圾桶、座椅、陽傘等零星設施制作安裝費用。3.6.7 其它：原河岸等景觀改造處理等。3.7 配套設施費，是指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關法規(guī)，產權及收益權不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出，主要包括以下兩類：3.7.1 公建配套A、游泳池：游泳池土建、設備設施采購安裝費用等；B、業(yè)主會所：會所設計費、單體會所結構建安費、會所裝修、由開發(fā)商承擔的資產購置費；C、物業(yè)配套經營、社區(qū)用房：物業(yè)配套經營用房、鄰里中心等裝修、由開發(fā)商承擔的資產購置費等；D、幼兒園：幼兒園建造成本及配套資

19、產購置費等；E、學校：學校建造成本及配套資產購置費等；F、球場：球場工程、相關設備設施采購安裝費；G、車站、垃圾站建造費：小區(qū)內車站/垃圾站土建、設備、設施等費用。3.7.2、其它：樓盤模型制作、銷售道具制作費、展示效果圖制作、工地圍墻墻繪等。3.8 開發(fā)間接費，開發(fā)間接費是指企業(yè)所屬直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，以及與項目開發(fā)直接相關、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出，包括資本化借款費用。3.8.1 工程管理費：A、工程監(jiān)理費(包括主體、園林環(huán)境、社區(qū)管網(wǎng)等監(jiān)理費)；B、工程違規(guī)行政罰款；C、造價咨詢費(包括工程預結算及專項委托咨詢服務費等)。3.8.2 物業(yè)管理完善費：A、由

20、開發(fā)商承擔的加固整改費用、維修費用等；B、工地前期管理費；C、小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費用等。3.8.3 工程現(xiàn)場管理費：由企業(yè)所屬直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括人工成本、周轉房攤銷、折舊費、低值易耗品攤銷、修理費、辦公費、郵電通訊費、水電費、差旅費、車輛使用費等。3.8.2 資本化借款費用包括直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額，因借款而發(fā)生的輔助費用包括手續(xù)費等。4. 開發(fā)成本科目設置及賬務處理4.1 會計科目設置：4.1.1 開發(fā)成本：該科目核算產品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。各級明細科目的設置詳見附表一：房地產成本核算科目

21、明細表。各公司在實際應用時對其明細科目僅設置到二級，即八項成本項目，三級、四級明細數(shù)據(jù)在成本管理軟件中設置。成本項目數(shù)據(jù)必須在每月會計結賬前與成本管理軟件中的相應數(shù)據(jù)進行核對，并保持一致。在各級明細科目下，應按各成本核算對象設立核算項目，成本核算對象可分層次設立。為了歸集暫時不能確定特定成本核算對象的成本，以及需要先歸集后分配的成本，在每個項目的成本核算對象中，加設一條“待分攤成本”進行歸集。(此項工作通過手工臺賬操作。)成本核算對象的具體設置參見下圖：××項目 一期(區(qū)塊) 二期(區(qū)塊) ······ 待分攤成本

22、4.1.2 開發(fā)間接費：該科目歸集和分配與項目開發(fā)直接相關、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出。各級明細科目的設置詳見附表一：房地產成本核算科目明細表，各級明細科目按“開發(fā)成本”科目的成本核算對象設核算項目。4.1.3 完工開發(fā)產品：核算已開發(fā)完成并竣工驗收備案后的開發(fā)產品的庫存實際成本，并按成本核算對象設置明細。4.2 成本費用的歸集與分配：4.2.1 土地獲得價款：一般能分清成本核算對象的，直接將土地成本計入特定的成本核算對象中；如果分不清成本核算對象，可先在“土地開發(fā)費用”之“待分攤成本”的核算項目進行歸集，然后再在有關成本核算對象間分配；也可以不進行歸集而直接通過設定分攤方法分

23、配計入有關成本核算對象。分配方法如下： 4.2.1.1按占地面積計征地價、進行補償、繳納市政配套費時的分配方法：先按各期的占地面積將土地成本分配到各期；再將分配到各期的土地成本按可售面積分配計入各成本核算對象。4.2.2 開發(fā)前期準備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、社區(qū)管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境工程費、配套設施費：能夠分清成本核算對象的，可直接計入成本核算對象的相應成本項目；應由兩個或兩個以上的成本核算對象負擔的費用，可通過各成本項目下的“待分攤成本”之核算項目進行歸集，再按可售面積分配計入各成本核算對象。4.2.3 開發(fā)間接費：應先通過“開發(fā)間接費”科目分項目歸集開發(fā)間接費的實際發(fā)生數(shù)，在每年

24、末或在項目或某期(區(qū))進行綜合結算時進行分配：能夠分清成本核算對象的，可直接計入成本核算對象的相應成本項目，不能分清成本核算對象的再按項目可售面積分配計入各成本核算對象。5 附 則5.1 本辦法附表：5.1.1 附表一：房地產成本核算科目明細表。5.2本辦法由集團財務管理部負責解釋和修訂。5.3 本辦法從2008年1月1日起執(zhí)行。 附表一：房地產成本核算科目明細表二級明細三級明細四級明細五級明細科目名稱土地獲得價款政府地價及市政配套費地價(含市政配套費)5001.01.01.01土地稅收5001.01.01.02補償費5001.01.01.03土地合作開發(fā)費5001.01.01.04拆遷補償費

25、補償安置費5001.01.02.01拆遷管理費5001.01.02.02其它費用權證辦理費5001.01.03.01評估費5001.01.03.02土地周邊環(huán)境提升費紅線市政設施費5001.01.04.01周邊提升費5001.01.04.02開發(fā)前期準備費勘察設計費勘測費5001.02.01.01規(guī)劃費5001.02.01.02設計費主體施工圖設計費5001.02.01.03.01室內裝修設計費5001.02.01.03.02園藝景觀設計費5001.02.01.03.03配套設計費5001.02.01.03.04專項設計費5001.02.01.03.05其他5001.02.01.04建筑研究用

26、房費5001.02.01.05報批報建費規(guī)劃審批費5001.02.02.01驗收辦證費5001.02.02.02工程建設前期費用三通5001.02.03.01場地清理 5001.02.03.02臨時設施費5001.02.03.03定位放線費5001.02.03.04主體建筑工程費基礎、結構及粗裝修工程基礎結構及粗裝修工程基礎及粗裝修工程5001.03.01.01.01結構工程5001.03.01.01.02室內粗裝修工程5001.03.01.01.03施工技術組織措施費5001.03.01.01.04零星5001.03.01.02甲供材料/設備5001.03.01.03檢測費5001.03.01.04部品部件工程門窗工程5001.03.02.01欄桿5001.03.02.02成品供應件5001.03.02.03公共部位精裝修室內5001.03.03.01室外5001.03.03.02戶內精裝修費5001.03.04主體安裝工程費室內水、電、暖通系統(tǒng)室內給排水5001.04.01.01室內電氣5001.04.01.02室內通風、空調5001.04.01.03人防設備及安裝5001.04.01.04采暖設備及安裝5001.04.01.05電梯