MSWA-Q-121自有房地產(chǎn)的出租行業(yè)質(zhì)量管理體系審核作.

1、I対文鵠I李國掘iTSMi范圍本指導書適用對自有房地產(chǎn)的出租行業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)的QMS 現(xiàn)場審核的指導。本作業(yè)指導書的專業(yè)覆蓋范圍包括：32.07（自有房地產(chǎn)的出租2引用文件GB/T19000-2008質(zhì)量管理體系一基礎(chǔ)和術(shù)語GB/T19001-2008質(zhì)量管理體系一要求3.定義3.1 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附 帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟學上又被稱為不動產(chǎn)。3.2 房地產(chǎn)出租：是土地與房屋出租的總稱，土地出租是承租人以支付租金為代價 取得土地使用權(quán)利，出租人按照合同規(guī)定的期限和標準，將出租土地交付給承租人使 用

2、的行為。3.3 房地產(chǎn)經(jīng)營：包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和房屋的買賣租賃、抵押 等活動3.4 備案登記:根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法和城市房屋租賃管 理辦法（1995 年建設(shè)部令第 42 號規(guī)定:房屋租賃實行登記備案制度。簽訂、變 更、終止租賃合同的，當事人應(yīng)當向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登 記備案。房屋租賃當事人應(yīng)當在租賃合同簽訂后 30 日內(nèi)，持有關(guān)文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。3.5 房屋交付：國務(wù)院建設(shè)工程質(zhì)量管理條例第十六條明確規(guī)定，建設(shè)工程 經(jīng)驗收合格的，方可交付使用?！?.6 房屋租賃:是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用

3、，由承租人向出租人支付租金的行為。4.產(chǎn)品/服務(wù)范圍、特點與專業(yè)代碼4.1 專業(yè)覆蓋范圍：32.07.00（自有房地產(chǎn)的出租，包括:會議廳、展覽廳、公寓建 筑、住宅、其它非居住建筑、土地的出租；本小類還包括:分期經(jīng)營4.2 房地產(chǎn)出租的主要顧客群是租用房地產(chǎn)的客戶（使用戶，即直接顧客、中間顧客和最終顧客均為使用戶4.3 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的基本特征是：通過投資建設(shè)或租賃房地產(chǎn)”這個硬件（含其他基 本配套設(shè)施來為廣大的潛在顧客群提供直接的生活，學習和工作場所及環(huán)境或以 房 地產(chǎn)”為依托，為社會提供諾如出租、餐飲、購物、住宿和休閑娛樂等服務(wù)。4.4 房地產(chǎn)經(jīng)營活動，是房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)產(chǎn)品，其具有服務(wù)業(yè)的特

4、點，通常包含 了功能性、安全性、經(jīng)濟性和和文明性。功能性:用于經(jīng)營的房地產(chǎn)滿足的不同顧客的需求是多種多樣的：學習、辦公、 生產(chǎn)、購物、娛樂、飲食、住宿、健身等。安全性:是指顧客在接受服務(wù)時要確保生命財產(chǎn)不受損失。經(jīng)濟性:是指顧客的不同的服務(wù)所需費用的合理程度。文明性:是指顧客在接受服務(wù)時的精神感受滿足程度（包括服務(wù)設(shè)施的完備、適 用、方便及服務(wù)能力勝任、可靠、完善的程度。4.5 房地產(chǎn)出租是房地產(chǎn)開發(fā)后的又一種服務(wù)業(yè)產(chǎn)品，根據(jù)其房屋構(gòu)造的不同，一 般用于居住、辦公和生產(chǎn)，其同樣具有上述的安全性、經(jīng)濟性和文明性。除其主導 產(chǎn)品外，該類企業(yè)不可能提供諸如：就餐、咨詢、停車、訂票、運輸?shù)绕渌愋偷姆?/p>

5、 務(wù)5.業(yè)務(wù)/服務(wù)流程房地產(chǎn)出租的服務(wù)流程，關(guān)鍵質(zhì)量活動及對應(yīng)標準過程如下圖服務(wù)流程關(guān)鍵質(zhì)量活動對應(yīng)標準 K前期拓展通過各種媒體和不同的方式發(fā)布房地產(chǎn)出租廣告*制訂房 地產(chǎn)出租標準根據(jù)有關(guān)規(guī)定，提供必要的配套服務(wù)6.2.2.6.3,6.4.7J.7A7.5,7A8.8.23.83廣苫爲劃策劃廣吿方案.復存虜?shù)禺a(chǎn)船租廣魯T頂蚪靈穹l中華人 匿獲巾閡廣. 中堂人民共用就匝痔臨產(chǎn)曹, 常中華人民旅“國土坤肯砰;去，欣國塚育赴廣宙監(jiān)督管暉 和艸地產(chǎn)營型的觀攔.b 2JA3AJJ17.57.4,8 2.LS 2.4X3.也耳風戈IJLHS審請屎地嚴岀幗肯可ii. H冇穏用舍同莊建筑輸內(nèi)購嘯黑 我詵畸購眾

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7、 *卻 /ft.2J,6JAJ.7.2.7-57AS 2 LS 2.4K3,風畑2貯36.關(guān)鍵質(zhì)量活動廣告策劃策劃廣吿方案.發(fā)布房地產(chǎn)出租廣告，應(yīng)當遵守中華人 民共和國廣告法沢中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法沢中華人民共和國土地管理法及國家有關(guān)廣告監(jiān)督管理 和房地產(chǎn)管理的規(guī)定*6226364.727.4.8+2.1t&Z4&8A85.2X5.3出租服務(wù)申請房地產(chǎn)出租許可證.履行租房合同孳在建筑物內(nèi)為顧客 提供購物服務(wù)、餐飲服務(wù)、娛樂服務(wù).住宿服務(wù)等6.2.2.63.6.4.7.2,7.5.74.8.2,L82.83,8-4,8.5.2332緇產(chǎn)岀16廣&$童*實令金N/

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18、 見*比Uft/f-K亠.亠厶ff *S.2.4t.3A文件名稱：文件編號：自有房地產(chǎn)的出租行業(yè)質(zhì)量管理體 系審核作業(yè)指導書MSWA-Q-121 附錄 A :法律法規(guī)清單名稱國務(wù)院建設(shè)工程質(zhì)量管理條例 商品房銷 售管理辦法建設(shè)部城市商品房預售管理辦法中華人民共和國廣告法房地產(chǎn)廣告發(fā) 布暫行規(guī)定城市商品房預售管理辦法中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法房屋建設(shè) 工程質(zhì)量保修辦法 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 中華人民共和國土地管理法（修 訂）城市房屋租賃管理辦法最高法院關(guān)于執(zhí)行民法通則若干問題的意見 （試行）城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法國務(wù)院建設(shè)工程質(zhì)量管理條例住 宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例城市房屋權(quán)屬登記管理辦 法中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法