774837445成都中糧御嶺灣三期規(guī)劃設(shè)計(jì)建議報(bào)告88p

1、中糧中糧御嶺灣三期規(guī)劃設(shè)計(jì)建議御嶺灣三期規(guī)劃設(shè)計(jì)建議2010.10.252010.10.25【目錄目錄】n 項(xiàng)目背景解析項(xiàng)目背景解析n 市場(chǎng)背景解析市場(chǎng)背景解析n 項(xiàng)目定位演繹項(xiàng)目定位演繹n 具體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議具體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目背景解析項(xiàng)目背景解析【三期用地概況三期用地概況】n 占地：占地：約約250250畝畝n 容積率：容積率：0.340.34n 地塊資源：地塊資源：地形呈不規(guī)則狀，湖岸線較短，臨水面地形呈不規(guī)則狀，湖岸線較短，臨水面相對(duì)較少；大部分物業(yè)為山地物業(yè)相對(duì)較少；大部分物業(yè)為山地物業(yè)n 朝向：朝向：部分物業(yè)受東西向影響部分物業(yè)受東西向影響n 高差：高差：三期基地濱湖面與山地面高差最

2、低約三期基地濱湖面與山地面高差最低約1010米，最高達(dá)到約米，最高達(dá)到約5050米。米。3 3期概況期概況u風(fēng)格：風(fēng)格：西歐哥特式建筑風(fēng)格，以尖頂、西歐哥特式建筑風(fēng)格，以尖頂、細(xì)長(zhǎng)柱為特點(diǎn)；細(xì)長(zhǎng)柱為特點(diǎn)；u外立面：外立面：瓷磚，色調(diào)較為統(tǒng)一，與景觀瓷磚，色調(diào)較為統(tǒng)一，與景觀契合度更高；契合度更高；u主題：主題：藝術(shù)藝術(shù)莊園定制獨(dú)棟莊園定制獨(dú)棟（2 2套）套）產(chǎn)品面積區(qū)段、產(chǎn)品面積區(qū)段、配比待確定配比待確定小獨(dú)棟小獨(dú)棟莊園定制獨(dú)棟（莊園定制獨(dú)棟（2 2套）套）n定制莊園定制莊園2 2棟棟產(chǎn)權(quán)面積：產(chǎn)權(quán)面積：10001000以上以上贈(zèng)送面積：每棟占地約贈(zèng)送面積：每棟占地約6 6畝畝景觀：湖心景觀景

3、觀：湖心景觀小獨(dú)棟小獨(dú)棟n小獨(dú)棟組團(tuán)小獨(dú)棟組團(tuán)產(chǎn)權(quán)面積：產(chǎn)權(quán)面積：220220平米、平米、240240平米、平米、260260平米平米（類(lèi)似（類(lèi)似b2b2、b3b3）贈(zèng)送面積：贈(zèng)送面積：130-170130-170景觀：臨高爾夫景觀：臨高爾夫產(chǎn)品面積區(qū)段、配比待確定產(chǎn)品面積區(qū)段、配比待確定市場(chǎng)背景解析市場(chǎng)背景解析檔次檔次面積面積代表樓盤(pán)代表樓盤(pán)大大500500平米以上平米以上長(zhǎng)橋郡、中航云嶺、蔚藍(lán)卡地亞長(zhǎng)橋郡、中航云嶺、蔚藍(lán)卡地亞中中350350500500平米平米中糧御嶺灣、鷺湖宮中糧御嶺灣、鷺湖宮小小350350平米以下平米以下藍(lán)光觀嶺、牧山麗景、雅居樂(lè)、麓山國(guó)際藍(lán)光觀嶺、牧山麗景、雅居樂(lè)

4、、麓山國(guó)際總價(jià)箱體總價(jià)箱體獨(dú)棟價(jià)格獨(dú)棟價(jià)格箱體特點(diǎn)箱體特點(diǎn)代表項(xiàng)目500500萬(wàn)以上萬(wàn)以上1.52萬(wàn)/m2板塊優(yōu)勢(shì)下，依靠自身項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)與產(chǎn)品力的極致打造蔚藍(lán)卡地亞（南延線）、龍湖長(zhǎng)橋郡（牧馬上）300300500500萬(wàn)萬(wàn)1.11.5萬(wàn)/m2板塊優(yōu)勢(shì)與自身項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)與配套打造南沿線：雅居樂(lè)、三利宅院白云渡麓上國(guó)際社區(qū)龍泉：中糧御嶺灣牧馬上：薩爾次堡、牧山麗景溫江：鷺湖宮300300萬(wàn)以下萬(wàn)以下0.71萬(wàn)/ m2板塊劣勢(shì)下，通過(guò)產(chǎn)品與資源的打造新都：藍(lán)光觀嶺龍泉：國(guó)一澳鄉(xiāng)總價(jià)上形成總價(jià)上形成3 3個(gè)檔個(gè)檔:500:500萬(wàn)以上萬(wàn)以上,300-500,300-500萬(wàn)萬(wàn),300,300萬(wàn)以下

5、萬(wàn)以下面積：市場(chǎng)別墅分為大、中、小三個(gè)區(qū)間，小面積獨(dú)棟供應(yīng)增加面積：市場(chǎng)別墅分為大、中、小三個(gè)區(qū)間，小面積獨(dú)棟供應(yīng)增加focusfocus獨(dú)棟市場(chǎng)市場(chǎng) 別墅走向別墅走向0909年成都獨(dú)棟產(chǎn)品去化特征年成都獨(dú)棟產(chǎn)品去化特征0909年成都獨(dú)棟產(chǎn)品去化特征年成都獨(dú)棟產(chǎn)品去化特征市場(chǎng)市場(chǎng) 別墅走向別墅走向獨(dú)棟銷(xiāo)售價(jià)格：獨(dú)棟銷(xiāo)售價(jià)格：300-400300-400萬(wàn)的經(jīng)濟(jì)型獨(dú)棟和萬(wàn)的經(jīng)濟(jì)型獨(dú)棟和500-600500-600萬(wàn)中高檔獨(dú)萬(wàn)中高檔獨(dú)棟供需兩旺棟供需兩旺n后續(xù)2009年成都別墅市場(chǎng)小獨(dú)棟別墅將成為一大亮點(diǎn)。雅居樂(lè)花園雅居樂(lè)花園不再推出駟馬屋，取而代之230-230-250250平米平米的小獨(dú)棟將成

6、為其供應(yīng)主力。牧山麗景牧山麗景2 2期期推出的獨(dú)棟別墅獨(dú)棟別墅面積在210-270210-270平米半山衛(wèi)城半山衛(wèi)城于2009年4月即將開(kāi)盤(pán)的2期以160-160-200200平米的小獨(dú)平米的小獨(dú)棟供應(yīng)為主藍(lán)光觀嶺國(guó)際社區(qū)、麓山國(guó)際、置信國(guó)色天藍(lán)光觀嶺國(guó)際社區(qū)、麓山國(guó)際、置信國(guó)色天鄉(xiāng)鄉(xiāng)，都將延續(xù)小獨(dú)棟別墅延續(xù)小獨(dú)棟別墅的設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)。小獨(dú)棟高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品憑借高品質(zhì)低總價(jià)，市場(chǎng)回暖下快速走量。小獨(dú)棟高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品憑借高品質(zhì)低總價(jià)，市場(chǎng)回暖下快速走量。市場(chǎng)市場(chǎng) 別墅走向別墅走向項(xiàng)目項(xiàng)目推售時(shí)間推售時(shí)間獨(dú)棟面積獨(dú)棟面積銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售情況藍(lán)光觀嶺藍(lán)光觀嶺2009.22009.2220-2

7、70m220-270m2 2120-130120-130萬(wàn)萬(wàn)/ /套套開(kāi)盤(pán)開(kāi)盤(pán)1 1小時(shí)售完小時(shí)售完麓山國(guó)際社區(qū)麓山國(guó)際社區(qū)2009.32009.3205-283m205-283m2 2320-450320-450萬(wàn)萬(wàn)/ /套套5 5小時(shí)內(nèi)售出小時(shí)內(nèi)售出5353套套0909年成都獨(dú)棟產(chǎn)品去化特征年成都獨(dú)棟產(chǎn)品去化特征n麓山國(guó)際社區(qū)麓山國(guó)際社區(qū)的別墅最高端產(chǎn)品黑鉆山莊定制黑鉆山莊定制別墅別墅20092009年面市年面市；n另外龍湖龍湖. .長(zhǎng)橋郡長(zhǎng)橋郡3 3期定制別墅期定制別墅也即將推出。n蔚藍(lán)卡地亞、國(guó)色天香別墅等還有大量別墅房蔚藍(lán)卡地亞、國(guó)色天香別墅等還有大量別墅房源陸續(xù)推出源陸續(xù)推出。n未

8、來(lái)眾多品牌開(kāi)發(fā)商打造的高品質(zhì)項(xiàng)目將使成都別墅產(chǎn)品品質(zhì)進(jìn)一步升級(jí)。項(xiàng)目項(xiàng)目推售時(shí)間推售時(shí)間獨(dú)棟面積獨(dú)棟面積銷(xiāo)售價(jià)格（萬(wàn)銷(xiāo)售價(jià)格（萬(wàn)/ /）銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售情況蔚藍(lán)卡地亞蔚藍(lán)卡地亞0707年年1212月月500-700m500-700m2 215001500萬(wàn)萬(wàn)/ /套起套起二期銷(xiāo)售情況良好二期銷(xiāo)售情況良好龍湖長(zhǎng)橋郡龍湖長(zhǎng)橋郡0808年年7 7月月350-960m350-960m2 2470-1200470-1200萬(wàn)萬(wàn)/ /套套目前兩期同時(shí)在售，一期銷(xiāo)目前兩期同時(shí)在售，一期銷(xiāo)售月售月50%50%，二期已售罄，二期已售罄大獨(dú)棟頂級(jí)奢華產(chǎn)品：極致的產(chǎn)品打造，尊貴的配套服務(wù)，成功實(shí)現(xiàn)高價(jià)銷(xiāo)售大獨(dú)棟頂級(jí)奢華

9、產(chǎn)品：極致的產(chǎn)品打造，尊貴的配套服務(wù)，成功實(shí)現(xiàn)高價(jià)銷(xiāo)售市場(chǎng)市場(chǎng) 別墅走向別墅走向0909年成都獨(dú)棟產(chǎn)品去化特征年成都獨(dú)棟產(chǎn)品去化特征麓山國(guó)際社區(qū)黑鷹莊園香怡林2期圣芭芭拉3批次待售產(chǎn)品待售產(chǎn)品黑鷹莊園黑鷹莊園香怡林香怡林2 2期期圣芭芭拉圣芭芭拉3 3批次批次采用pud開(kāi)發(fā)模式，即“總體規(guī)劃，單元開(kāi)發(fā)”，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目規(guī)劃的整體性麓山別墅+麓鎮(zhèn)+麓山國(guó)際鄉(xiāng)村俱樂(lè)部配套 “五大生活系統(tǒng)”建筑體系+高爾夫運(yùn)動(dòng)休閑體系+麓鎮(zhèn)商業(yè)體系+教育藝術(shù)文化體系+服務(wù)體系（包括麓山號(hào)、麓山國(guó)際高爾夫會(huì)員會(huì)所、高爾夫俱樂(lè)部、麓鎮(zhèn)商業(yè)配套、學(xué)校、醫(yī)院等）高爾夫景觀資源是項(xiàng)目最大特色，高爾夫資源與建筑有機(jī)融合，使每棟建筑盡

10、可能享受最大化高爾夫資源項(xiàng)目項(xiàng)目 掃描掃描麓山國(guó)際社區(qū)形態(tài)棟數(shù)面積價(jià)格附加值銷(xiāo)售情況黑鷹莊園精裝獨(dú)棟38560-7101500-2600萬(wàn)基本無(wú)贈(zèng)送空間3月發(fā)售，接受100萬(wàn)誠(chéng)意金預(yù)定，目前13組預(yù)定客戶(hù)香怡林2期獨(dú)棟60330-380500萬(wàn)起基本無(wú)贈(zèng)送空間1月底發(fā)售圣芭芭拉3批次疊拼54190-250（主力）、300（少量）200-400萬(wàn)基本無(wú)贈(zèng)送空間3月發(fā)售優(yōu)勢(shì)：位置：位于城南門(mén)戶(hù)之巔景觀：高爾夫球場(chǎng)與住宅物業(yè)互動(dòng)，使高爾夫景觀資源價(jià)值最大化；營(yíng)銷(xiāo)：“所見(jiàn)亦所得”的營(yíng)銷(xiāo)方式以及豐富多彩有針對(duì)性的圈層營(yíng)銷(xiāo)；配套：“五大生活系統(tǒng)”，如“雙會(huì)所”運(yùn)動(dòng)休閑類(lèi)配套； 麓鎮(zhèn)獨(dú)立商業(yè)生活配套以及麓山

11、國(guó)際光亞學(xué)校；劣勢(shì)：麓山國(guó)際的復(fù)合業(yè)態(tài)將導(dǎo)致業(yè)主的層次混雜待售產(chǎn)品產(chǎn)品戶(hù)型只針對(duì)誠(chéng)意金客戶(hù)發(fā)放項(xiàng)目項(xiàng)目 掃描掃描龍湖長(zhǎng)橋郡一期共230套英倫風(fēng)格獨(dú)棟產(chǎn)品，372-960，現(xiàn)已售罄二期共200套英倫風(fēng)格獨(dú)棟產(chǎn)品，分為入門(mén)級(jí)小獨(dú)棟、原灣獨(dú)棟、臨河大獨(dú)棟三類(lèi)，目前剩余少量在售三期占地200多畝，預(yù)計(jì)2010年年中開(kāi)發(fā)，目前無(wú)具體產(chǎn)品規(guī)劃三期優(yōu)勢(shì)：區(qū)域優(yōu)勢(shì)：位于牧馬山成熟別墅區(qū)域，別墅氣候已經(jīng)形成自然資源優(yōu)勢(shì)：坐擁稀有自然溪水（楊柳河、碾河）和牧馬山山景資源產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)品力強(qiáng)，純獨(dú)棟別墅產(chǎn)品物管優(yōu)勢(shì)：龍湖品牌物管劣勢(shì)：項(xiàng)目配套較弱別墅區(qū)處于航道之下項(xiàng)目項(xiàng)目 掃描掃描龍湖長(zhǎng)橋郡棟數(shù)棟數(shù)面積面積價(jià)格價(jià)格附

12、加值附加值銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售情況小獨(dú)棟118400-450400-450萬(wàn)花園面積150-200售罄原灣獨(dú)棟49372-420500萬(wàn)起花園面積200-300原灣3批次共10套，1月初開(kāi)始排號(hào)，年后發(fā)售，50萬(wàn)誠(chéng)意金，按揭優(yōu)惠1%、一次性?xún)?yōu)惠2%臨河大獨(dú)棟339602300-5000萬(wàn)花園面積1000左右精裝樓王（5000萬(wàn)）+5套大獨(dú)棟臨河大獨(dú)棟中獨(dú)棟原灣獨(dú)棟中獨(dú)棟項(xiàng)目項(xiàng)目 掃描掃描蔚藍(lán)卡地亞一期一期二期二期山地會(huì)所山地會(huì)所三期三期會(huì)所會(huì)所項(xiàng)目西臨新成仁路，北面為別墅 社區(qū)藍(lán)色美樹(shù)及麓山國(guó)際社區(qū)園林設(shè)計(jì)亮點(diǎn)包括利用原生坡地資源營(yíng)造的近40000淺丘護(hù)宅林、流經(jīng)護(hù)宅林的天然河流府河支流以及在項(xiàng)目低谷

13、地貌處打造的約20000藍(lán)湖項(xiàng)目山地會(huì)所約10000，提供服務(wù)設(shè)施包括運(yùn)動(dòng)、書(shū)吧、羽毛球館、雪茄-紅酒體驗(yàn)館、娛樂(lè)休閑、商務(wù)會(huì)談等，如游泳池、瑜伽館、spa館、咖啡廳、私家影院、會(huì)議室等。蔚藍(lán)卡地亞產(chǎn)品情況1期房源以聯(lián)排為主，并帶有少量疊拼，面積區(qū)間為255-371 2期物業(yè)形態(tài)復(fù)雜：獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼，共443套，230-700，現(xiàn)僅余少量疊拼產(chǎn)品 3期純獨(dú)棟，共132套 4期將打造庭院組團(tuán)產(chǎn)品項(xiàng)目項(xiàng)目 掃描掃描蔚藍(lán)卡地亞少量疊拼1批次2批次3批次優(yōu)勢(shì)：區(qū)域優(yōu)勢(shì)：位于國(guó)際城南南沿線組團(tuán)，發(fā)展?jié)摿Υ?自然資源優(yōu)勢(shì)：坐擁稀有自然緩坡資源，最大高差達(dá)36以及由此衍生的近20000中央湖泊;產(chǎn)品

14、優(yōu)勢(shì)：戶(hù)型設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔，空間感強(qiáng)，且低密度物業(yè)迎合目前市場(chǎng)城需求;配套優(yōu)勢(shì)： “鴻藝會(huì)” 為項(xiàng)目業(yè)主營(yíng)造頂級(jí)圈層生活;物管優(yōu)勢(shì)：“世界五大行”之一的高力國(guó)際以及金鑰匙聯(lián)盟的優(yōu)質(zhì)物管服務(wù)提升項(xiàng)目品質(zhì).劣勢(shì)：營(yíng)銷(xiāo)形象向“豪宅”概念靠攏，與實(shí)際形象（精致、舒適的低密度住宅）相差較大形態(tài)棟數(shù)面積價(jià)格附加值銷(xiāo)售情況1批次獨(dú)棟50套400-1500800-4000萬(wàn)依山而建，無(wú)地下室贈(zèng)送；每戶(hù)均有人工水榭景觀09.11.29開(kāi)盤(pán)售罄2批次獨(dú)棟30套400-1500800-4000萬(wàn)09.11.30加推售罄3批次獨(dú)棟20套400-1500800-4000萬(wàn)09.12推出20套，銷(xiāo)售中目前規(guī)劃的有風(fēng)情商業(yè)街，別墅

15、區(qū)，高爾夫球場(chǎng)，樣板城，大氣開(kāi)闊的會(huì)所，配套服務(wù)區(qū);采用整體規(guī)劃 ，分期組團(tuán)開(kāi)發(fā)的原則-即pud模式。綜合配套區(qū)一期香緹灣樣板城高爾夫會(huì)所三期高爾夫球場(chǎng)風(fēng)情商業(yè)街二期花湖藍(lán)光觀嶺項(xiàng)目項(xiàng)目 掃描掃描藍(lán)光觀嶺優(yōu)勢(shì)： 配套：標(biāo)準(zhǔn)18洞高爾夫 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：占地4200畝，氣勢(shì)十足 營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)勢(shì)：整體環(huán)境打造呈現(xiàn)，采用情景式營(yíng)銷(xiāo)的模式;項(xiàng)目加入世界奢侈品協(xié)會(huì)，名駒豪車(chē)展示，自抬身價(jià)；營(yíng)銷(xiāo)噱頭成分足_一桿進(jìn)洞贏別墅 。劣勢(shì)： 位置：位于金堂，距都較遠(yuǎn)，距成都約1小時(shí)車(chē)程 產(chǎn)品：建筑密度較大，人工湖景打造不夠大氣2期花湖3期翡翠嶺棟數(shù)面積價(jià)格附加值銷(xiāo)售情況3期翡翠嶺獨(dú)棟54300-40013000元/以上花園面積

16、300-180012月下旬開(kāi)始排號(hào)，20萬(wàn)誠(chéng)意金，1月23日開(kāi)盤(pán)2期花湖294160-260雙拼：10000元/左右4聯(lián)排：8000元/左右組院：7000-8000元/花園面積100-5801+2批次99套僅余6套項(xiàng)目項(xiàng)目 掃描掃描藍(lán)光觀嶺成都商報(bào)2010.01.20整版訴求點(diǎn)：翡翠嶺發(fā)售+項(xiàng)目意境成都商報(bào)2010.01.21整版訴求點(diǎn)：翡翠嶺發(fā)售+圈層項(xiàng)目項(xiàng)目 掃描掃描項(xiàng)目地址三環(huán)蜀龍路（熊貓基地旁）土地規(guī)模6000畝價(jià)格250萬(wàn)-1000萬(wàn)（別墅）建筑面積200萬(wàn)綠化率75容積率0.5總戶(hù)數(shù)電梯公寓：3645戶(hù)（一期）別墅：275戶(hù)（一期）物管費(fèi)電梯：1.8元/，獨(dú)棟：4元/；雙拼、聯(lián)排：

17、3.5元/ 建筑形態(tài)高層、別墅戶(hù)型區(qū)間350-550（別墅）小區(qū)配套規(guī)劃有亞洲最大的2200畝郁金香公園、國(guó)際高爾夫生活和五星級(jí)酒店 保利公園198項(xiàng)目位于位于成都北三環(huán)外蜀龍大道西側(cè)，距成都市中心約 15 公里，距成都中心天府廣場(chǎng)車(chē)行時(shí)間約30分鐘，距新都新城區(qū)約 6 公里，交通便捷。項(xiàng)目北臨成都市植物園，西南臨成都市熊貓生態(tài)公園（大熊貓研究基地），西接金牛區(qū)天回鎮(zhèn)銀杏園，屬于成都“15平方公里北郊風(fēng)景區(qū)核心區(qū)”與“成都198生態(tài)走廊”交匯處，項(xiàng)目西南、西北高，是成都平原非常稀缺的山地景觀項(xiàng)目。項(xiàng)目總占地約 6000 畝，規(guī)劃有亞洲最大的2200畝郁金香公園、國(guó)際高爾夫生活和五星級(jí)酒店，總建

18、筑面積在200萬(wàn)平米以上。保利公園198項(xiàng)目項(xiàng)目 掃描掃描聯(lián)排別墅雙拼別墅獨(dú)棟別墅套數(shù)：8套面積：500-550價(jià)格：1000萬(wàn)/套套數(shù)：82套面積：300-400價(jià)格：250-400萬(wàn)/套套數(shù)：28套面積：450-500價(jià)格：650萬(wàn)/套保利公園198保利蝴蝶谷銷(xiāo)售情況保利公園198總平示意項(xiàng)目項(xiàng)目 掃描掃描保利公園198項(xiàng)目總占地3000畝，其中建設(shè)用地約為20%，高爾夫球場(chǎng)占地約2400畝，僅400余套獨(dú)棟別墅。球場(chǎng)為國(guó)際錦標(biāo)賽級(jí)18洞72桿球場(chǎng)，球場(chǎng)集錦標(biāo)賽標(biāo)準(zhǔn)的線路規(guī)劃，設(shè)計(jì)的無(wú)數(shù)湖泊，自然的小溪和大膽的沙坑集為一體，創(chuàng)造出適合不同球手的球場(chǎng)。墅規(guī)劃以美國(guó)黑鷹山莊作為藍(lán)圖，采用傳統(tǒng)的

19、歐陸建筑風(fēng)格，將整個(gè)社區(qū)劃分為5-6個(gè)不同地區(qū)風(fēng)格的社區(qū)組團(tuán)，建筑風(fēng)格以英式、法式及意大利式為主。保利拉斐高爾夫莊園拉斐莊園棟數(shù)面積價(jià)格附加值拉斐高爾夫莊園約400套200-500多未知未知3月初開(kāi)始排號(hào)，5月正式發(fā)售優(yōu)勢(shì)： 配套：標(biāo)準(zhǔn)18洞高爾夫，建筑依球道而建 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：占地3000畝，氣勢(shì)十足 營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)勢(shì)：事件性營(yíng)銷(xiāo)噱頭十足。劣勢(shì)： 配套：生活配套不夠完善項(xiàng)目項(xiàng)目 掃描掃描市場(chǎng)總結(jié)項(xiàng)目產(chǎn)品棟數(shù)面積價(jià)格附加值銷(xiāo)售情況麓山國(guó)際社區(qū)黑鷹莊園獨(dú)棟38560-7101500-2600萬(wàn)精裝，基本無(wú)贈(zèng)送空間3月發(fā)售，接受100萬(wàn)誠(chéng)意金預(yù)定，目前13組預(yù)定客戶(hù)香怡林二期獨(dú)棟60330-380500萬(wàn)起基

20、本無(wú)贈(zèng)送空間1月底發(fā)售圣芭芭拉3批次疊拼54190-250（主力）、300（少量）200-400萬(wàn)基本無(wú)贈(zèng)送空間3月發(fā)售龍湖長(zhǎng)橋郡原灣獨(dú)棟3批次10372-420500萬(wàn)起花園面積200-300原灣3批次共10套，1月初開(kāi)始排號(hào)，年后發(fā)售，50萬(wàn)誠(chéng)意金，按揭優(yōu)惠1%、一次性?xún)?yōu)惠2%臨河大獨(dú)棟69602300-5000萬(wàn)花園面積1000左右精裝樓王（5000萬(wàn)）+5套大獨(dú)棟蔚藍(lán)卡地亞3期流水巔峰獨(dú)棟3批次20400-1500800-4000萬(wàn)依山而建，無(wú)地下室贈(zèng)送；每戶(hù)均有人工水榭景觀09.12推出20套，銷(xiāo)售中藍(lán)光觀嶺3期翡翠嶺獨(dú)棟54300-40013000元/以上花園面積300-18001

21、2月下旬開(kāi)始排號(hào)，20萬(wàn)誠(chéng)意金，1月23日開(kāi)盤(pán)2期花湖294160-260雙拼：10000元/左右4聯(lián)排：8000元/左右組院：7000-8000元/花園面積100-5801+2批次99套僅余6套基本無(wú)贈(zèng)送空間，僅少量大獨(dú)棟有較大花園面積贈(zèng)送在售產(chǎn)品和即將面試產(chǎn)品以獨(dú)棟為主直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手3個(gè)月內(nèi)，市場(chǎng)供應(yīng)以獨(dú)棟產(chǎn)品為主，從產(chǎn)品面積和價(jià)格看，麓山香怡林2期和藍(lán)光觀嶺3期翡翠嶺成為御嶺灣項(xiàng)目近期直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。大比例贈(zèng)送空間和花園面積以及自然資源德占有是御嶺灣產(chǎn)品最大優(yōu)勢(shì)。3 3期定位方向及演繹期定位方向及演繹【人文背景人文背景電影文化之鄉(xiāng)電影文化之鄉(xiāng)】n主題規(guī)劃為美利堅(jiān)藝術(shù)之主題規(guī)劃為美

22、利堅(jiān)藝術(shù)之鄉(xiāng)。鄉(xiāng)。n從概念理解，該分期應(yīng)結(jié)從概念理解，該分期應(yīng)結(jié)合古典及現(xiàn)代氣質(zhì)，通過(guò)建合古典及現(xiàn)代氣質(zhì)，通過(guò)建筑、景觀、雕塑小品等應(yīng)用，筑、景觀、雕塑小品等應(yīng)用，結(jié)合聲、光、電等技術(shù)手段，結(jié)合聲、光、電等技術(shù)手段，打造一個(gè)具有觀賞性、參與打造一個(gè)具有觀賞性、參與性和文化趣味的高尚園區(qū)。性和文化趣味的高尚園區(qū)。規(guī)劃設(shè)計(jì)建議規(guī)劃設(shè)計(jì)建議naction1action1：以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，采用別墅的主流面積區(qū)間：以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，采用別墅的主流面積區(qū)間naction2action2：合理功能分區(qū)，營(yíng)造產(chǎn)品內(nèi)外的空間舒適感：合理功能分區(qū)，營(yíng)造產(chǎn)品內(nèi)外的空間舒適感naction3action3：建立與藝

23、術(shù)的聯(lián)系，表達(dá)資源傳承人文價(jià)值：建立與藝術(shù)的聯(lián)系，表達(dá)資源傳承人文價(jià)值naction4action4：適度產(chǎn)品創(chuàng)新，通過(guò)現(xiàn)代元素為產(chǎn)品溢價(jià)錦上添花：適度產(chǎn)品創(chuàng)新，通過(guò)現(xiàn)代元素為產(chǎn)品溢價(jià)錦上添花策略之一：從居住功能出發(fā)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品提升價(jià)值的平臺(tái)要素策略之一：從居住功能出發(fā)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品提升價(jià)值的平臺(tái)要素策略之二：嫁接特殊資源，傳承項(xiàng)目人文價(jià)值策略之二：嫁接特殊資源，傳承項(xiàng)目人文價(jià)值本項(xiàng)目的產(chǎn)品策略naction5action5：以主流面積為核心堅(jiān)持多產(chǎn)品組合，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：以主流面積為核心堅(jiān)持多產(chǎn)品組合，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)策略之三：規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)持多產(chǎn)品組合原則策略之三：規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)持多產(chǎn)品組合原則園

24、林景觀建議園林景觀建議naction6action6：發(fā)展策略在規(guī)劃意向、物業(yè)排布、園林景觀方面的體現(xiàn)：發(fā)展策略在規(guī)劃意向、物業(yè)排布、園林景觀方面的體現(xiàn)本項(xiàng)目的產(chǎn)品策略n圖示房源需根據(jù)資源占有圖示房源需根據(jù)資源占有進(jìn)行分類(lèi)。進(jìn)行分類(lèi)。n初步想法分四類(lèi)：初步想法分四類(lèi)：一類(lèi)：臨湖，景觀極好一類(lèi)：臨湖，景觀極好二類(lèi)：臨湖，但景觀較好；二類(lèi)：臨湖，但景觀較好；三類(lèi)：臨湖景觀較弱；三類(lèi)：臨湖景觀較弱；四類(lèi)：非臨湖靠山。四類(lèi)：非臨湖靠山。根據(jù)市場(chǎng)情況劃分每類(lèi)別根據(jù)市場(chǎng)情況劃分每類(lèi)別房源產(chǎn)權(quán)面積段和贈(zèng)送面積。房源產(chǎn)權(quán)面積段和贈(zèng)送面積。一類(lèi)一類(lèi)二類(lèi)二類(lèi)三類(lèi)三類(lèi)四類(lèi)四類(lèi)一類(lèi)一類(lèi)二類(lèi)二類(lèi)三類(lèi)三類(lèi)四類(lèi)四類(lèi)初步建議

25、初步建議一類(lèi)：產(chǎn)權(quán)面積一類(lèi)：產(chǎn)權(quán)面積500500，贈(zèng)送，贈(zèng)送250-300250-300二類(lèi)：產(chǎn)權(quán)面積二類(lèi)：產(chǎn)權(quán)面積400400，贈(zèng)送，贈(zèng)送150-200150-200三類(lèi)：產(chǎn)權(quán)面積三類(lèi)：產(chǎn)權(quán)面積350-400350-400，贈(zèng)，贈(zèng)送送200-250200-250四類(lèi)：產(chǎn)權(quán)面積四類(lèi)：產(chǎn)權(quán)面積300-330300-330，贈(zèng)，贈(zèng)送送150-200150-200策略之一：從居住功能出發(fā)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品提升價(jià)值的平臺(tái)要素策略之一：從居住功能出發(fā)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品提升價(jià)值的平臺(tái)要素action1action1：以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，采用豪宅的主流面積區(qū)間：以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，采用豪宅的主流面積區(qū)間豪宅項(xiàng)目主流豪宅項(xiàng)目主流

26、供應(yīng)面積區(qū)間供應(yīng)面積區(qū)間市場(chǎng)表現(xiàn)市場(chǎng)表現(xiàn)客戶(hù)需求客戶(hù)需求客戶(hù)需求主客戶(hù)需求主流面積區(qū)間流面積區(qū)間豪宅產(chǎn)品的主流豪宅產(chǎn)品的主流面積區(qū)間面積區(qū)間市場(chǎng)與客戶(hù)需市場(chǎng)與客戶(hù)需求聚焦求聚焦面積面積項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)40040045045050050055055060060065065070070075075080080085085090090095095010001000 11001100120012001300130015001500以上以上麓山國(guó)際社區(qū)麓山國(guó)際社區(qū)龍湖長(zhǎng)橋郡龍湖長(zhǎng)橋郡蔚藍(lán)卡地亞蔚藍(lán)卡地亞保利公園保利公園198198藍(lán)光觀嶺藍(lán)光觀嶺市場(chǎng)市場(chǎng) 表現(xiàn)表現(xiàn)各個(gè)項(xiàng)目中獨(dú)棟別墅的面積分布各個(gè)項(xiàng)目中獨(dú)

27、棟別墅的面積分布n獨(dú)棟別墅供應(yīng)的面積集中在三個(gè)面積區(qū)間獨(dú)棟別墅供應(yīng)的面積集中在三個(gè)面積區(qū)間 ：450-550450-550 ,600-800600-800 ，10001000 ，地下室面積地下室面積 200-400 200-400 。n地上建筑面積地上建筑面積 450-550450-550之間是目前各項(xiàng)目供應(yīng)的主流面積和暢銷(xiāo)面積區(qū)間，也是之間是目前各項(xiàng)目供應(yīng)的主流面積和暢銷(xiāo)面積區(qū)間，也是豪宅別墅的達(dá)標(biāo)面積，能實(shí)現(xiàn)較快的銷(xiāo)售速度，市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁。豪宅別墅的達(dá)標(biāo)面積，能實(shí)現(xiàn)較快的銷(xiāo)售速度，市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁。n600-800 600-800 ，10001000 以上別墅通常占據(jù)項(xiàng)目中最佳位置、享有稀缺資源

28、，供應(yīng)量以上別墅通常占據(jù)項(xiàng)目中最佳位置、享有稀缺資源，供應(yīng)量在整個(gè)項(xiàng)目中所占比例不大，但能夠?qū)崿F(xiàn)較高溢價(jià)與較快的銷(xiāo)售速度。在整個(gè)項(xiàng)目中所占比例不大，但能夠?qū)崿F(xiàn)較高溢價(jià)與較快的銷(xiāo)售速度。目前市場(chǎng)上豪宅產(chǎn)品的主流供應(yīng)面積區(qū)間目前市場(chǎng)上豪宅產(chǎn)品的主流供應(yīng)面積區(qū)間為為450-550450-550平米平米市場(chǎng)市場(chǎng) 表現(xiàn)表現(xiàn)面積需求面積需求：建筑面積（地上）的需求集中在：建筑面積（地上）的需求集中在500500平方米左右平方米左右所訪談的客戶(hù)基本上均有長(zhǎng)期的別墅居住經(jīng)驗(yàn)，對(duì)面積有明確地認(rèn)識(shí)，認(rèn)為所訪談的客戶(hù)基本上均有長(zhǎng)期的別墅居住經(jīng)驗(yàn)，對(duì)面積有明確地認(rèn)識(shí)，認(rèn)為500500平方米左右的面積區(qū)間尺度合理，較為

29、舒適，適合居住。平方米左右的面積區(qū)間尺度合理，較為舒適，適合居住。盧女士，事商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)盧女士，事商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)l曾旅居國(guó)外，多次購(gòu)買(mǎi)和居住別墅物曾旅居國(guó)外，多次購(gòu)買(mǎi)和居住別墅物業(yè)業(yè) 選擇購(gòu)買(mǎi)距離城市不太遠(yuǎn)的別墅，選擇購(gòu)買(mǎi)距離城市不太遠(yuǎn)的別墅，中意東山墅、西山美廬的位置。認(rèn)為亞中意東山墅、西山美廬的位置。認(rèn)為亞北地區(qū)的項(xiàng)目雖然好、但距離城市距離北地區(qū)的項(xiàng)目雖然好、但距離城市距離太遠(yuǎn)，不便于日常生活往來(lái)。太遠(yuǎn)，不便于日常生活往來(lái)。l喜歡地上一層地下一層的別墅，面積喜歡地上一層地下一層的別墅，面積在在500500平米左右。因?yàn)槟壳笆褂玫厣先矫鬃笥?。因?yàn)槟壳笆褂玫厣先龑拥膭e墅，使用不方便，上下樓過(guò)于

30、麻層的別墅，使用不方便，上下樓過(guò)于麻煩，再次置業(yè)定會(huì)選擇煩，再次置業(yè)定會(huì)選擇2 2層的。層的。周先生，周先生，4343歲，從事市政工程發(fā)包（有過(guò)負(fù)責(zé)三峽工程發(fā)包的經(jīng)歷）歲，從事市政工程發(fā)包（有過(guò)負(fù)責(zé)三峽工程發(fā)包的經(jīng)歷）l需求的別墅面積：需求的別墅面積：600600平方米左右平方米左右l需要五個(gè)以上的房間，首層要有需要五個(gè)以上的房間，首層要有1 1間陽(yáng)光書(shū)房和間陽(yáng)光書(shū)房和1 1間書(shū)畫(huà)室，客廳面積要間書(shū)畫(huà)室，客廳面積要大，要有挑空；大，要有挑空；l別墅置業(yè)方向：首選西邊的別墅，因?yàn)楣ぷ骱蜕缃欢技性谖鬟?，其次別墅置業(yè)方向：首選西邊的別墅，因?yàn)楣ぷ骱蜕缃欢技性谖鬟?，其次?huì)考慮東邊的別墅會(huì)考慮東邊的

31、別墅包先生，包先生， 40 40多歲，證券公司老總多歲，證券公司老總l資深投資人，涉足金融、對(duì)外貿(mào)易、石油等生意。工作地點(diǎn)在深圳，目資深投資人，涉足金融、對(duì)外貿(mào)易、石油等生意。工作地點(diǎn)在深圳，目前住在龜山別墅，但房子略微有些舊，近期打算更換。前住在龜山別墅，但房子略微有些舊，近期打算更換。l需求面積：四五百平米需求面積：四五百平米市場(chǎng)市場(chǎng) 表現(xiàn)表現(xiàn)action2action2：合理功能分區(qū)，營(yíng)造產(chǎn)品內(nèi)外的空間舒適感：合理功能分區(qū)，營(yíng)造產(chǎn)品內(nèi)外的空間舒適感別墅產(chǎn)品的功別墅產(chǎn)品的功能空間分布與能空間分布與面積區(qū)間面積區(qū)間戶(hù)型研究戶(hù)型研究客戶(hù)需求客戶(hù)需求客戶(hù)對(duì)各個(gè)客戶(hù)對(duì)各個(gè)功能空間的功能空間的需求狀

32、況需求狀況別墅的產(chǎn)品設(shè)計(jì)要?jiǎng)e墅的產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)與面積建議點(diǎn)與面積建議市場(chǎng)與客戶(hù)需市場(chǎng)與客戶(hù)需求聚焦求聚焦地下室273.57地上一層291.29地上二層227.17麓山國(guó)際社區(qū)戶(hù)型麓山國(guó)際社區(qū)戶(hù)型銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售面積，使用面積，使用面積，總價(jià)，總價(jià)該戶(hù)型地上一層與地上二層的建筑面積為該戶(hù)型地上一層與地上二層的建筑面積為518518平方米。平方米。圓形大廳連接客廳與客臥，客廳做到四面采光，挑空；客臥帶獨(dú)立衛(wèi)生間與衣帽間，可做父母房。圓形大廳連接客廳與客臥，客廳做到四面采光，挑空；客臥帶獨(dú)立衛(wèi)生間與衣帽間，可做父母房。二層雙主臥區(qū)，主臥室三面采光，南北通透；兩個(gè)客臥均帶獨(dú)立衛(wèi)生間。二層雙主臥區(qū)，主臥室三面

33、采光，南北通透；兩個(gè)客臥均帶獨(dú)立衛(wèi)生間。地下室地下室300300平米，書(shū)圖書(shū)室、酒窖、視聽(tīng)室、娛樂(lè)休閑室，功能完善。平米，書(shū)圖書(shū)室、酒窖、視聽(tīng)室、娛樂(lè)休閑室，功能完善。各項(xiàng)目中各項(xiàng)目中450-500450-500平米戶(hù)型私家庭院的面積狀況平米戶(hù)型私家庭院的面積狀況項(xiàng) 目建筑面積全部庭院面積目前市場(chǎng)上豪宅別墅私家庭院面積通常目前市場(chǎng)上豪宅別墅私家庭院面積通常與地上建筑面積呈與地上建筑面積呈1:1-2:11:1-2:1的關(guān)系：的關(guān)系：地上建筑面積地上建筑面積600600，庭院面積約在，庭院面積約在400-600400-600間；地上建筑面積間；地上建筑面積600-1000600-1000，庭院面積

34、約為庭院面積約為800-1000800-1000。豪宅別墅私家庭院分為：豪宅別墅私家庭院分為： - -前院：入戶(hù)院，距社區(qū)路約前院：入戶(hù)院，距社區(qū)路約10-20m10-20m - -后院：集中庭院通常位于后院后院：集中庭院通常位于后院 - -側(cè)院：?jiǎn)误w左右間距所需，使用頻率低側(cè)院：?jiǎn)误w左右間距所需，使用頻率低action2action2：合理功能分區(qū)，營(yíng)造產(chǎn)品內(nèi)外的空間舒適感：合理功能分區(qū)，營(yíng)造產(chǎn)品內(nèi)外的空間舒適感別墅產(chǎn)品的功別墅產(chǎn)品的功能空間分布與能空間分布與面積區(qū)間面積區(qū)間戶(hù)型研究戶(hù)型研究客戶(hù)需求客戶(hù)需求客戶(hù)對(duì)各個(gè)客戶(hù)對(duì)各個(gè)功能空間的功能空間的需求狀況需求狀況產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)與產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)與面

35、積建議面積建議市場(chǎng)與客戶(hù)需市場(chǎng)與客戶(hù)需求聚焦求聚焦樓層與房間：對(duì)于別墅層數(shù)的需求各有偏好，房間數(shù)量要求5個(gè)以上層數(shù)要求：地上層數(shù)要求：地上2 2層、層、3 3層各有偏好層各有偏好p客戶(hù)選擇地上2層原因在于：縱向交通距離少，使用起來(lái)比較方便，3層上下樓太麻煩p客戶(hù)選擇地上3層的原因在于：由于居住人口較多，地上3層的形式功能空間易于布置。p地上3層的別墅需要配備電梯p個(gè)別客戶(hù)比較喜歡大平層別墅房間需求：房間需求：5 5個(gè)房間以上，雙主臥、次臥（個(gè)房間以上，雙主臥、次臥（2 2個(gè)）和書(shū)房個(gè)）和書(shū)房客戶(hù)客戶(hù) 需求需求首層功能空間首層功能空間：2 2個(gè)臥室，包括主臥個(gè)臥室，包括主臥+ +次臥次臥/ /書(shū)

36、房，書(shū)房，大面積的客廳大面積的客廳+ +挑空挑空 p考慮到老人上下樓不方便，首層應(yīng)配置一間主臥室給老人居住，也是為自己未來(lái)考慮p由于客人的主要活動(dòng)區(qū)域?yàn)橐粚雍驮鹤?，所以一層?yīng)該配置一間次臥室（帶衛(wèi)生間）p由于二層屬于私密空間，最好有較為私密的獨(dú)立書(shū)房主臥主臥+ +次臥次臥/ /書(shū)房書(shū)房大面積的客廳大面積的客廳+ +挑空挑空p客廳尺度大住起來(lái)會(huì)比較舒適p客廳一定要挑空，這樣才能凸現(xiàn)豪宅品質(zhì)p客廳、家庭室一定要分開(kāi)p餐廳面積要大，中西廚要分開(kāi)客戶(hù)需求客戶(hù)需求客戶(hù)客戶(hù) 需求需求二層功能空間二層功能空間：主臥區(qū)尺寸適當(dāng)放大，盡量減少各：主臥區(qū)尺寸適當(dāng)放大，盡量減少各個(gè)功能空間的交通面積個(gè)功能空間的交通

37、面積p主臥室應(yīng)該三面通透，采光性好主臥室應(yīng)該三面通透，采光性好p主臥的衛(wèi)生間面積應(yīng)該大一些，最好在主臥的衛(wèi)生間面積應(yīng)該大一些，最好在1515平方米平方米p衣帽間應(yīng)該男女分開(kāi)，面積要大衣帽間應(yīng)該男女分開(kāi)，面積要大p衣帽間與衛(wèi)生間要有分區(qū)，避免結(jié)合衣帽間與衛(wèi)生間要有分區(qū)，避免結(jié)合p節(jié)省各個(gè)功能空間的交通距離節(jié)省各個(gè)功能空間的交通距離p出于私密性考慮，主臥室不需要很大的落地玻璃窗出于私密性考慮，主臥室不需要很大的落地玻璃窗p書(shū)房不能距離主臥太遠(yuǎn)書(shū)房不能距離主臥太遠(yuǎn)p每個(gè)次臥室均要配備衛(wèi)生間每個(gè)次臥室均要配備衛(wèi)生間客戶(hù)需求客戶(hù)需求客戶(hù)客戶(hù) 需求需求地下室要求地下室要求: :具有較好采光和通風(fēng)條件的半地

38、下室，具有較好采光和通風(fēng)條件的半地下室，其客戶(hù)認(rèn)可度明顯高于全地下室其客戶(hù)認(rèn)可度明顯高于全地下室p 客戶(hù)比較喜歡半地下室，認(rèn)為半地下室的通風(fēng)和采客戶(hù)比較喜歡半地下室，認(rèn)為半地下室的通風(fēng)和采光都比較好，半地下室可以結(jié)合微地形布置，例如東光都比較好，半地下室可以結(jié)合微地形布置，例如東山墅的處理方式山墅的處理方式p地下室應(yīng)該增加地下室應(yīng)該增加1-21-2個(gè)保姆間，因?yàn)閯e墅面積大所需個(gè)保姆間，因?yàn)閯e墅面積大所需要的保姆也比較多要的保姆也比較多p地下室的使用頻率不多，客戶(hù)對(duì)地下室的主要用途地下室的使用頻率不多，客戶(hù)對(duì)地下室的主要用途不明確不明確東山墅結(jié)合微地形布置的半地下室客戶(hù)需求客戶(hù)需求客戶(hù)客戶(hù) 需求

39、需求庭院面積需求庭院面積需求：面積一定要大，需要一個(gè)集中、：面積一定要大，需要一個(gè)集中、完整、朝南的庭院完整、朝南的庭院庭院后院主要用于休閑和燒烤，面積應(yīng)該足夠大盧女士院子前面越大越好，院子應(yīng)該具備一定的觀賞性，能夠種一些植物張先生 庭院理想面積應(yīng)該在1畝半到2畝地之間，自己想在院子里面種一些樹(shù)，可以招待朋友、休閑、喝茶田先生庭院面積越大越好，花園以設(shè)置草地、秋千為主王先生客戶(hù)普遍希望庭院面積越大越好客戶(hù)普遍希望庭院面積越大越好集中、完整的庭院集中、完整的庭院 = = 大庭院大庭院p有前院，顯得氣派和有領(lǐng)地感有前院，顯得氣派和有領(lǐng)地感p后院大，能夠體現(xiàn)身份感和價(jià)值感后院大，能夠體現(xiàn)身份感和價(jià)值

40、感前院后院客戶(hù)需求客戶(hù)需求客戶(hù)客戶(hù) 需求需求客戶(hù)需求的面積區(qū)間為客戶(hù)需求的面積區(qū)間為400-550400-550平米（地上），認(rèn)為該區(qū)間尺度合理，較為舒適，適合自住。平米（地上），認(rèn)為該區(qū)間尺度合理，較為舒適，適合自住。樓層最好為地上二層，地下一層，樓層最好為地上二層，地下一層，5 5個(gè)房間以上房間需求，雙主臥、次臥（個(gè)房間以上房間需求，雙主臥、次臥（2 2個(gè)）和書(shū)房。個(gè)）和書(shū)房。首層客廳尺度要大且一定要挑空，這樣才能凸現(xiàn)豪宅品質(zhì)；中西廚分開(kāi)，餐廳面積要大；最好有首層客廳尺度要大且一定要挑空，這樣才能凸現(xiàn)豪宅品質(zhì)；中西廚分開(kāi)，餐廳面積要大；最好有父母房，方便老人居??；書(shū)房也可在首層設(shè)置。父母房

41、，方便老人居??；書(shū)房也可在首層設(shè)置。二層主臥室應(yīng)該三面通透，采光性好；衛(wèi)生間面積應(yīng)在二層主臥室應(yīng)該三面通透，采光性好；衛(wèi)生間面積應(yīng)在1515平方米；衣帽間應(yīng)該男女分開(kāi)，且與衛(wèi)平方米；衣帽間應(yīng)該男女分開(kāi)，且與衛(wèi)生間要有分區(qū)；書(shū)房不應(yīng)距離主臥太遠(yuǎn)；每個(gè)次臥室均要配備獨(dú)立衛(wèi)生間。生間要有分區(qū)；書(shū)房不應(yīng)距離主臥太遠(yuǎn)；每個(gè)次臥室均要配備獨(dú)立衛(wèi)生間。地下室應(yīng)具有較好采光和通風(fēng)條件，半地下室的客戶(hù)認(rèn)可度明顯高于全地下室，但由于地下室使地下室應(yīng)具有較好采光和通風(fēng)條件，半地下室的客戶(hù)認(rèn)可度明顯高于全地下室，但由于地下室使用頻率不多，客戶(hù)對(duì)地下室的主要用途不明確。用頻率不多，客戶(hù)對(duì)地下室的主要用途不明確。在兼顧私

42、密性的同時(shí)庭院面積應(yīng)該越大越好，需要集中、完整的大庭院包括前院與后院，充分體在兼顧私密性的同時(shí)庭院面積應(yīng)該越大越好，需要集中、完整的大庭院包括前院與后院，充分體現(xiàn)身份感和價(jià)值?，F(xiàn)身份感和價(jià)值。客戶(hù)客戶(hù) 小結(jié)小結(jié)action2action2：合理功能分區(qū)，營(yíng)造產(chǎn)品內(nèi)外的空間舒適感：合理功能分區(qū)，營(yíng)造產(chǎn)品內(nèi)外的空間舒適感別墅產(chǎn)品的功別墅產(chǎn)品的功能空間分布與能空間分布與面積區(qū)間面積區(qū)間戶(hù)型研究戶(hù)型研究客戶(hù)需求客戶(hù)需求客戶(hù)對(duì)各個(gè)客戶(hù)對(duì)各個(gè)功能空間的功能空間的需求狀況需求狀況產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)與面積建議與面積建議市場(chǎng)與客戶(hù)需市場(chǎng)與客戶(hù)需求聚焦求聚焦豪宅別墅戶(hù)型一層設(shè)計(jì)要點(diǎn)豪宅別墅戶(hù)型一層設(shè)計(jì)要點(diǎn)設(shè)

43、計(jì)設(shè)計(jì) 要點(diǎn)要點(diǎn) 地上一層應(yīng)按照從禮儀接待空間到家庭活動(dòng)空間的序列進(jìn)行整體的空間布局，主要的功能空間包括門(mén)廳、客廳、餐廳、家庭室、早餐室、中西廚房、客臥室、車(chē)庫(kù)。 門(mén)廳的面積在20-30平方米，并設(shè)置單獨(dú)衣帽間，同時(shí)要和其他的功能空間形成通而不透的空間聯(lián)系。 樓梯的位置要注意，務(wù)必避免一入戶(hù)即撞上樓梯的情況。 客廳應(yīng)朝南，面積可適當(dāng)夸張，面寬應(yīng)保證在7米以上，客廳（可能的話包括門(mén)廳）應(yīng)設(shè)計(jì)挑空，以彰顯別墅的氣派和身份感。 西廚、早餐室結(jié)合布置，并單獨(dú)設(shè)置中式廚房。在廚房一側(cè)設(shè)計(jì)后門(mén)，朝向后院作為獨(dú)立的工人出口。 在一層應(yīng)設(shè)計(jì)一間帶獨(dú)立的衛(wèi)生間的臥室，可做為二層的次主臥區(qū)的替換，供年老或行動(dòng)不方

44、便的家庭成員以及客人使用。 一層還應(yīng)該設(shè)計(jì)公共衛(wèi)生間一處，應(yīng)做到干濕分離。 注意室內(nèi)與室外空間的交流，盡量保證主要的功能房間的景觀效果，比如可將客廳朝向前院、家庭室朝向后院、餐廳朝向側(cè)院等，多使用落地窗以保障采光和觀景效果，但朝向前院的窗的大小要適宜，在保障良好的采光和觀景的同時(shí)注意私密性。豪宅別墅戶(hù)型二層與地下室設(shè)計(jì)要點(diǎn)豪宅別墅戶(hù)型二層與地下室設(shè)計(jì)要點(diǎn)設(shè)計(jì)要點(diǎn)設(shè)計(jì)要點(diǎn)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì) 要點(diǎn)要點(diǎn)二層為休息區(qū)，主要的功能空間包括兩個(gè)主臥區(qū)、兩間次臥室。 主臥區(qū)應(yīng)做到南北通透，寬敞、闊綽并有良好的景觀，包括主臥室、書(shū)房、獨(dú)立的衛(wèi)生間以及男女主人獨(dú)立的進(jìn)入式衣帽間。次主臥區(qū)也應(yīng)盡量做到空間寬闊與南北通透，包

45、括臥室、獨(dú)立衛(wèi)生間與衣帽間。 兩間次臥室均應(yīng)設(shè)計(jì)獨(dú)立衛(wèi)生間，可能的話應(yīng)盡量設(shè)計(jì)衣帽間、露臺(tái)。兩間次臥室中至少有一間朝南。 二層應(yīng)設(shè)計(jì)相對(duì)獨(dú)立的小型家庭室一處，未來(lái)可以根據(jù)業(yè)主需要改造成臥室。從降低成本和施工角度考慮，地下室面積基本上為地上一層的面積減去車(chē)庫(kù)的面積。 地下室功能空間可以包括：家庭影院、健身房、設(shè)備間（包括鍋爐房）、洗衣房、工人房與司機(jī)房（包括獨(dú)立衛(wèi)生間）、公共衛(wèi)生間、酒窖、桑拿房、游泳池等。 地下室采光使用下沉庭院采光，下沉庭院要保障一定的面積。首層門(mén)廳（包括衣帽間）20-30270-350客廳40-60餐廳20-30家庭室家庭室20-40西廚、早餐室西廚、早餐室20-30中廚中

46、廚20公用衛(wèi)生間公用衛(wèi)生間10-20次臥室（包括獨(dú)立衛(wèi)生間、衣櫥，可替換為主臥區(qū)）次臥室（包括獨(dú)立衛(wèi)生間、衣櫥，可替換為主臥區(qū)）20-30車(chē)庫(kù)車(chē)庫(kù) 40二層主臥區(qū)主臥區(qū)1 1主臥室主臥室30-40180-240主人衛(wèi)生間主人衛(wèi)生間10-20步入式衣櫥步入式衣櫥10書(shū)房書(shū)房20主臥區(qū)主臥區(qū)2 2（可與（可與一層次臥互換）一層次臥互換）主臥室主臥室20主人衛(wèi)生間主人衛(wèi)生間10步入式衣櫥步入式衣櫥5-10起居室起居室10-15次臥室（包括獨(dú)立衛(wèi)生間、衣櫥）次臥室（包括獨(dú)立衛(wèi)生間、衣櫥）* * 2 220-30家庭室家庭室20合計(jì)地上建筑面積地上建筑面積450-550豪宅別墅主要功能空間面積建議豪宅別

47、墅主要功能空間面積建議面積建議面積建議地上建筑面積地上建筑面積450-550450-550地下室地下室家庭影院家庭影院40-5040-50200-250200-250多功能廳多功能廳40-5040-50健身房、美容室、桑拿室健身房、美容室、桑拿室30-4030-40酒吧、酒窖酒吧、酒窖20-4020-40設(shè)備間設(shè)備間/ /鍋爐房鍋爐房10-2010-20操作區(qū)域（包括儲(chǔ)藏室、洗衣房、工人房及衛(wèi)生間）操作區(qū)域（包括儲(chǔ)藏室、洗衣房、工人房及衛(wèi)生間）40-5040-50其他（包括司機(jī)房及衛(wèi)生間、公共衛(wèi)生間等）其他（包括司機(jī)房及衛(wèi)生間、公共衛(wèi)生間等）2020總計(jì)總計(jì)700-800700-800豪宅別墅

48、主要功能空間面積建議豪宅別墅主要功能空間面積建議面積建議面積建議策略之二：嫁接特殊資源，傳承項(xiàng)目人文價(jià)值策略之二：嫁接特殊資源，傳承項(xiàng)目人文價(jià)值l以水取勝。以水取勝。以廣闊的水面為主來(lái)設(shè)計(jì)布置。主要建筑和景點(diǎn)都面臨湖水，或俯覽湖面。l湖山結(jié)合。湖山結(jié)合。抱山環(huán)湖的長(zhǎng)廊和石欄，把湖和山明顯地分清而又緊密地連接在一起。l鮮明對(duì)比。鮮明對(duì)比。在園中處處有陰陽(yáng)轉(zhuǎn)換，時(shí)時(shí)有矛盾開(kāi)展，才覺(jué)山窮水盡，忽又柳暗花明，使游人心情隨著抑揚(yáng)頓挫。 l“景隨步轉(zhuǎn)景隨步轉(zhuǎn)”。處處風(fēng)格不同的景色用樓、臺(tái)、亭、閣、齋、堂、軒、館以及曲檻回廊等建筑物和假山花木植物等分別組合而成。l“借景借景”。設(shè)計(jì)時(shí)考慮到園里建筑和風(fēng)景點(diǎn)互

49、相配合借用，而且把四周的自然環(huán)境、附近的園林及建筑物，也一并考慮在內(nèi)。l“雖由人作，宛自天開(kāi)雖由人作，宛自天開(kāi)”。園中許多風(fēng)景、林木，也力求達(dá)到宛如自然景色的效果。action4：適度產(chǎn)品創(chuàng)新，通過(guò)現(xiàn)代元素為產(chǎn)品溢價(jià)錦上添花p 過(guò)渡空間放大p保持彈性，靈活分割p現(xiàn)代高科技元素的打造 過(guò)渡空間的適當(dāng)放大，提升產(chǎn)品整體的舒適性與宜居性，從而實(shí)現(xiàn)豪宅產(chǎn)品溢價(jià) 目前市場(chǎng)中各類(lèi)豪宅產(chǎn)品的走廊、過(guò)廳、玄關(guān)等過(guò)渡空間并不能體現(xiàn)出豪宅的舒適、開(kāi)闊。 在戶(hù)型設(shè)計(jì)時(shí)，可以將部分過(guò)渡空間放大，盡量避免這些空間的局促與過(guò)分狹小。使整體功能空間流暢、舒適。舒適的走廊舒適的走廊寬敞的過(guò)廳寬敞的過(guò)廳玄關(guān)玄關(guān)使用框架結(jié)構(gòu)，各

50、功能空間可以保持彈性，客戶(hù)能夠靈活分割 各功能空間保持彈性，可自由分割組合，滿(mǎn)足各類(lèi)客戶(hù)的不同需求。香山清琴香山清琴550550平米戶(hù)型地上一層平米戶(hù)型地上一層l550平米戶(hù)型銷(xiāo)售較好，地上一層客廳、餐廳、家庭廳室之間無(wú)墻的阻隔，視野開(kāi)闊，可靈活分割。大湖山莊大湖山莊e e戶(hù)型地下室戶(hù)型地下室家庭室、客廳、餐廳家庭室、客廳、餐廳書(shū)房書(shū)房中廚中廚西廚西廚車(chē)庫(kù)車(chē)庫(kù)客臥客臥門(mén)廳門(mén)廳l戶(hù)型地下室基本沒(méi)有做任何分割，開(kāi)敞寬闊。健康舒適十大系統(tǒng)在傳統(tǒng)中式建筑中結(jié)合現(xiàn)代高科技元素為產(chǎn)品溢價(jià)錦上添花系統(tǒng)作用系統(tǒng)作用置換式新風(fēng)系統(tǒng)提供新鮮的空氣；保持空氣合適的濕度；去除空氣中有害氣體；天棚采暖制冷系統(tǒng)利用頂棚水

51、循環(huán)進(jìn)行采暖和制冷，比普通采暖方式舒適、節(jié)能、環(huán)保中央除塵系統(tǒng)使日常除塵工作更加便捷，避免了垃圾的二次污染外墻保溫系統(tǒng)減少通過(guò)墻體流失的室內(nèi)熱量，對(duì)寒冷的北方冬季有很好保溫效果屋面雨水系統(tǒng)快速排放屋面雨水，防止屋面積水，造成滲水食物垃圾處理系統(tǒng)通過(guò)廚房的管道直接將垃圾排放，避免了二次污染排水噪音處理系統(tǒng)減弱排水噪音智能社區(qū)系統(tǒng)安全防范系統(tǒng)、設(shè)備管理系統(tǒng)和信息管理系統(tǒng)，使生活便利、安全外窗保溫系統(tǒng)留住日光照射進(jìn)屋內(nèi)熱量，降低室內(nèi)熱量損失外遮陽(yáng)系統(tǒng)減弱夏季強(qiáng)烈陽(yáng)光的熱量輻射高科技高科技l天棚采暖制冷系統(tǒng)l置換式新風(fēng)系統(tǒng)l排水噪音處理系統(tǒng)l中央除塵系統(tǒng)l外墻保溫系統(tǒng)l外窗保溫系統(tǒng)l外遮陽(yáng)系統(tǒng)l食物垃

52、圾處理系統(tǒng)l屋面雨水系統(tǒng)l小區(qū)智能化系統(tǒng)策略之三：規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)持多產(chǎn)品組合原則策略之三：規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)持多產(chǎn)品組合原則產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)品類(lèi)型套均占地面積（平米）套均占地面積（平米）套均地上建面（平米）套均地上建面（平米）套數(shù)套數(shù)套總價(jià)（萬(wàn)元）套總價(jià)（萬(wàn)元）頂級(jí)豪宅頂級(jí)豪2900x28 81500015000豪宅別墅豪宅別墅a a800800400x2400x2222245004500豪宅別墅豪宅別墅b b700700400400373730003000 產(chǎn)品配比原則：采用主流面積區(qū)間，以市場(chǎng)可接受的豪宅總價(jià)入市，選擇多產(chǎn)品配比原則：采用主流面積區(qū)間，以市場(chǎng)可接受的豪宅

53、總價(jià)入市，選擇多產(chǎn)品組合方案，可在限制性條件下充分挖掘土地價(jià)值，最接近項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。產(chǎn)品組合方案，可在限制性條件下充分挖掘土地價(jià)值，最接近項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。產(chǎn)品建議l地塊分布：豪宅別墅地塊分布：豪宅別墅b，布置在園區(qū)北部與東部地理位置相對(duì)，布置在園區(qū)北部與東部地理位置相對(duì)較差的地塊。較差的地塊。l面積分布：地上一層面積分布：地上一層400平米。建議可在耳房位置下挖一層地平米。建議可在耳房位置下挖一層地下室，可用做儲(chǔ)藏室、酒窖等。下室，可用做儲(chǔ)藏室、酒窖等。l庭院：采用傳統(tǒng)四合院的建筑形式，通過(guò)內(nèi)庭院采光，內(nèi)庭院庭院：采用傳統(tǒng)四合院的建筑形式，通過(guò)內(nèi)庭院采光，內(nèi)庭院面積面積300平米，可下挖。平

54、米，可下挖。 豪宅別墅豪宅別墅b b為項(xiàng)目中總價(jià)最低的產(chǎn)品，在排布上應(yīng)以避免占據(jù)資源最佳地塊為原為項(xiàng)目中總價(jià)最低的產(chǎn)品，在排布上應(yīng)以避免占據(jù)資源最佳地塊為原則。產(chǎn)品面積以市場(chǎng)主流面積區(qū)間為主，在有限的資源下盡量實(shí)現(xiàn)足夠的產(chǎn)品舒適則。產(chǎn)品面積以市場(chǎng)主流面積區(qū)間為主，在有限的資源下盡量實(shí)現(xiàn)足夠的產(chǎn)品舒適度。度。l地塊分布：豪宅別墅地塊分布：豪宅別墅a，布置在園區(qū)中部，地理位置相對(duì)較好。，布置在園區(qū)中部，地理位置相對(duì)較好。l面積分布：地上一層采光面積面積分布：地上一層采光面積400平米，地下一層采光面積平米，地下一層采光面積200平米。北平米。北側(cè)地上一層，南側(cè)地上二層。側(cè)地上一層，南側(cè)地上二層。l

55、庭院：建議采用四合院中的二進(jìn)院格局，獨(dú)立的外院與內(nèi)院保證豪宅的庭院：建議采用四合院中的二進(jìn)院格局，獨(dú)立的外院與內(nèi)院保證豪宅的私密性與室內(nèi)外的互動(dòng)。私密性與室內(nèi)外的互動(dòng)。 豪宅別墅豪宅別墅a a相對(duì)于豪宅別墅相對(duì)于豪宅別墅b b總價(jià)高出總價(jià)高出15001500萬(wàn)，在排布上占據(jù)園萬(wàn)，在排布上占據(jù)園區(qū)內(nèi)資源相對(duì)較好的中部地塊，規(guī)避外部噪音影響，保障了私密性。區(qū)內(nèi)資源相對(duì)較好的中部地塊，規(guī)避外部噪音影響，保障了私密性。產(chǎn)品面積在市場(chǎng)主流面積的基礎(chǔ)上適當(dāng)放大，同時(shí)通過(guò)庭院設(shè)計(jì)的產(chǎn)品面積在市場(chǎng)主流面積的基礎(chǔ)上適當(dāng)放大，同時(shí)通過(guò)庭院設(shè)計(jì)的創(chuàng)新，內(nèi)庭外院均采光，加大項(xiàng)目的整體采光面積實(shí)現(xiàn)溢價(jià)。具體創(chuàng)新，內(nèi)庭外院均采光，加大項(xiàng)目的整體采光面積實(shí)現(xiàn)溢價(jià)。具體可參照國(guó)粹的做法。可參照國(guó)粹的做法。產(chǎn)品建議l地塊分布：頂級(jí)豪宅，布置在園區(qū)西南部為地塊中最幽靜、私密地塊分布：頂級(jí)豪宅，布置在園區(qū)西南部為地塊中最幽靜、私密區(qū)域。區(qū)域。l面積分布：地上二層總采光面積面積分布：地上二層總采光