明帝皇城營銷策劃

1、明帝皇城營銷策劃方案一、項目總體定位（一）項目swot分析1、優(yōu)勢（S）處于鳳陽城區(qū)核心地段，地理位置得天獨(dú)厚，交通極為便利；教育資源豐富，坐擁鳳陽最好的中學(xué)、師范、?？坪痛髮W(xué)，對有孩子的家庭極具吸引力；區(qū)域發(fā)展趨勢看好，市場極具發(fā)展空間；由于區(qū)域的地理位置獨(dú)特，易形成本項目產(chǎn)品的稀缺性，升值潛力巨大。2、劣勢(W)101省道、308省道、合蚌路交匯處，車流量大，噪音、灰塵污染嚴(yán)重，出入不安全；開發(fā)面積較小，規(guī)模效應(yīng)不明顯；綠化面積較小，項目吸引度大大降低。3、機(jī)會(O)鳳陽縣房地產(chǎn)尚處于起步階段，而房地產(chǎn)將逐步走向規(guī)范化、規(guī)?；推放苹?，本項目為發(fā)展商向”三化”進(jìn)軍，成為今后鳳陽地產(chǎn)界的領(lǐng)頭

2、羊提供了前所未有的機(jī)遇；鳳陽縣很多樓盤小區(qū)內(nèi)各種配套不完善，發(fā)展商的承諾只流于宣傳表面，未落實到實處， 忽視自身產(chǎn)品的完善。只要本案充分利用周邊的環(huán)境并做好相關(guān)的設(shè)施配置，可以吸引高級客戶，成為鳳陽縣第一個真正意義上的高尚人群聚居地?？v觀鳳陽房地產(chǎn)，大部分沒有形成鮮明的產(chǎn)品風(fēng)格，也沒有注意內(nèi)部環(huán)境的營造，這就給本案規(guī)劃設(shè)計以發(fā)揮的空間，規(guī)劃設(shè)計出有鮮明特色、給廣大市民耳目一新、可留下深刻印象的產(chǎn)品；4、威脅(T)錦繡花園、商貿(mào)城等樓盤尚在規(guī)劃和熱銷之中，并已搶占先機(jī)，寶貴的中高端客戶在不斷流失；區(qū)域內(nèi)開發(fā)樓盤逐漸增多，競爭激烈；政府對房地產(chǎn)政策逐步收緊，如開發(fā)周期性太長，容易造成資金壓力。綜合

3、以上分析，本項目有良好的居住環(huán)境，處于城市的發(fā)展方向上，前景較好，教育商業(yè)日常生活等基礎(chǔ)設(shè)施較為齊全。是片較為成熟的居住生活區(qū)。交通區(qū)位條件較佳，隨著本區(qū)域的開發(fā)建設(shè)，此區(qū)域一定是鳳陽未來的核心。（二）市場定位根據(jù)鳳陽房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，目前整個鳳陽縣城沒有高層建筑，本案為鳳陽已建和在建項目中的最高樓，建成后將成為鳳陽縣城標(biāo)志性建筑，可以將本案定位為“鳳陽第一高樓”，以此來吸引鳳陽本地和外地的客戶。（三）功能定位本案功能為中高檔住宅區(qū)和商務(wù)辦公區(qū)，因此應(yīng)確定其兩個功能定位：中高檔住宅區(qū)和商務(wù)辦公區(qū)。在營銷過程中，應(yīng)注意配套設(shè)施、室內(nèi)布局等的宣傳，突出本案的功能。（四）形象定位本案所處位置

4、獨(dú)特，東近鳳陽汽車站，西鄰府北街，北接安徽科技學(xué)院，南依鳳陽一中和步行街，學(xué)校、醫(yī)院、寺廟、購物場所、娛樂機(jī)構(gòu)等設(shè)施齊全，處于鳳陽城區(qū)核心繁榮帶，是鳳陽各種資源的交匯中心。因此可以將其形象定位為“鳳陽絕版風(fēng)水寶地”。在營銷中，應(yīng)注重突出“絕版”和“風(fēng)水寶地”，“絕版”指位置獨(dú)特，處于鳳陽城市核心帶，是鳳陽首個高層生活居住區(qū)?！帮L(fēng)水寶地”指本案的鳳陽資源中心的位置，鳳陽最好的學(xué)校、鳳陽的商業(yè)中心、鳳陽的醫(yī)療機(jī)構(gòu)、鳳陽的交通樞紐、鳳陽的寺廟文化均集中于此。（五）價格定位2009年鳳陽農(nóng)民人均純收入4448元，城鎮(zhèn)在崗職工年均工資20080元。對鳳陽本地的一些開發(fā)項目進(jìn)行調(diào)查，結(jié)果如下：項目名稱平均

5、價格（每平方米）位 置功 能商貿(mào)城27002900府北街商務(wù)區(qū)、住宅區(qū)錦繡花園25002600東環(huán)路住宅區(qū)名城世家23002400南環(huán)路住宅區(qū)皇城名居25002600鳳淮路住宅區(qū)綜合鳳陽居民收入狀況和房地產(chǎn)市場價格，可以將其價格定位為（元/平方米）：1、47層：250027002、812層：270029003、1216層;300033004、1618層：34003800平均價格為30003200，一方面符合鳳陽本地收入狀況，另一方面保證了本案的盈利性。（六）目標(biāo)客戶定位根據(jù)市場狀況可以將主要目標(biāo)客戶群分為三個部分：1、鳳陽府城鎮(zhèn)居民，這是本案最大的目標(biāo)客戶群；2、鳳陽工業(yè)園及其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)人員，

6、距離鳳陽縣城較近，且購買能力強(qiáng)； 3、鳳陽各鎮(zhèn)的政府公務(wù)員和事業(yè)單位人員，較為富裕，有購買能力。結(jié)合本案特性，本案的目標(biāo)客戶主要為：鳳陽縣各級政府中的公務(wù)員；鳳陽企事業(yè)單位的中層、高層領(lǐng)導(dǎo)；鳳陽縣內(nèi)的教師、醫(yī)生、金融行業(yè)的從業(yè)人員；鳳陽各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的私營企業(yè)主；鳳陽各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的富裕農(nóng)民。（七）項目總體定位面向鳳陽縣中、高收入人群的中高檔住宅區(qū)和商務(wù)辦公區(qū)，是鳳陽第一高樓和鳳陽絕版風(fēng)水寶地。二、銷售策略（一）品牌營銷策略1、針對公眾的“企業(yè)形象+產(chǎn)品形象”的組合品牌策略宣傳萬世偉業(yè)投資集團(tuán)的企業(yè)形象，包括企業(yè)實力、企業(yè)文化、企業(yè)榮譽(yù)等，宣傳明帝皇城的產(chǎn)品形象，包括設(shè)計理念、配套設(shè)施、室內(nèi)布置和環(huán)境等。以企

7、業(yè)形象提高產(chǎn)品的知名度，以產(chǎn)品形象深化公眾對產(chǎn)品的認(rèn)知。2、針對目標(biāo)客戶的精準(zhǔn)的市場定位打造出明帝皇城的主品牌，并輔以“鳳陽第一高樓”和“鳳陽絕版風(fēng)水寶地”兩個品牌，以品牌組合的方式進(jìn)行宣傳。完全展示本案的各種優(yōu)勢和資源，使目標(biāo)客戶對本案的學(xué)校、購物、娛樂、醫(yī)療等各種資源有充分了解，使目標(biāo)客戶對本案住宅的稀缺性和獨(dú)特性有充分的認(rèn)識。讓明帝皇城的高端品牌和絕版區(qū)位深入人心。（二）價格營銷策略1、將本案的所有住宅分為四個價位：47層：25002700；812層：27002900；1216層;30003300；1618層：34003800。針對不同的目標(biāo)客戶推薦不同的價位住宅，低、中、高價位組合，滿

8、足不同目標(biāo)客戶的需要。2、開盤定價戰(zhàn)術(shù)，在本案開盤之時，采用高開低走的戰(zhàn)術(shù)，迅速回收資金。同時提供限量超低價住宅，以吸引客戶注意力，提高本案的知名度，擴(kuò)大宣傳的范圍，在短時間內(nèi)聚集人氣，在盡快回收資金的同時為后期的銷售奠定基礎(chǔ)。3、旺銷價格戰(zhàn)術(shù)，本案由于住宅的稀缺性，容易出現(xiàn)旺銷的情況，在本案旺銷時，適當(dāng)提高價格，以增加更多的利潤及保持旺銷的銷售局面。4、尾盤價格戰(zhàn)術(shù)，本案銷售尾盤階段可采用買房折扣、送家電、送家具、送豪華裝修、送物業(yè)管理費(fèi)等措施，盡快銷售積壓房，回收資金，為下一階段的項目開發(fā)提供資金支持。（三）渠道營銷策略1、開發(fā)商直接銷售策略建立售樓處，對公司人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，做好相關(guān)的廣

9、告宣傳，由業(yè)務(wù)人員向客戶介紹住宅情況、洽談、簽訂協(xié)議。2、委托代理商營銷策略采用聯(lián)合代理或獨(dú)家代理等方式，請專業(yè)的代理商進(jìn)行營銷。3、在實際的營銷中，根據(jù)實際情況結(jié)合兩種策略作出具體的選擇。（四）住宅具體營銷方案明帝皇城住宅情況型 號建筑面積住宅布局E113144平方米三室兩廳兩衛(wèi)E310360平方米三室兩廳一衛(wèi)A114349平方米四室兩廳兩衛(wèi)A313396平方米四室兩廳兩衛(wèi)B3157.35平方米四室兩廳兩衛(wèi)C34610平方米一室一衛(wèi)C445.47平方米一室一衛(wèi)A56418平方米兩臥一衛(wèi)14#83.14平方米兩臥一衛(wèi)根據(jù)明帝皇城的住宅情況，針對不同目標(biāo)客戶群，將住宅分為四類：1、三室兩廳型：E

10、1、E3主要針對一般要求的客戶群2、四室兩廳型：A1、A3、B3針對對住房面積要求比較大的客戶群3、一室一衛(wèi):C3、C4主要針對單身一族4、兩臥一衛(wèi)（娛樂型）：A5、14#主要針對娛樂型的年輕人三、銷售組織與實施（一）銷售時間安排1、開盤期：2010年5月6月2、樓盤升溫期：2010年6月10月3、旺銷期：2010年10月2010年12月4、降溫期：2011年1月3月5、尾盤期：2011年4月6月（二）宣傳公關(guān)活動1、采用媒介：主要為鳳陽本地媒介，適當(dāng)運(yùn)用滁州市媒介。具體如下：在鳳陽本地的報紙、電視、廣播等媒介上發(fā)放本案的宣傳標(biāo)語、圖片、視頻等，主要在鳳陽電視臺和鳳陽人民廣播電臺上進(jìn)行宣傳。在

11、滁州日報和滁州電視臺上發(fā)放相關(guān)廣告。2、主要宣傳用語：（1）明帝皇城，鳳陽第一高樓（2）明帝皇城，鳳陽絕版風(fēng)水寶地（3）明帝皇城，皇城巔峰，享受帝王生活3、其他宣傳：印制宣傳手冊和海報，在鳳陽汽車站等各個人流集結(jié)點進(jìn)行宣傳。4、公關(guān)活動通過公關(guān)活動樹立企業(yè)和產(chǎn)品的良好形象，提高產(chǎn)品的知名度，從而帶動產(chǎn)品的銷售。現(xiàn)擬定四個方案：（1）項目奠基儀式，邀請政府部門領(lǐng)導(dǎo)和鳳陽本地成功人士，為項目奠基儀式剪彩，同時邀請相關(guān)媒介進(jìn)行宣傳報道，吸引公眾的注意力，樹立產(chǎn)品的良好形象。（2）明帝皇城杯籃球賽，通過贊助體育活動來展示企業(yè)和產(chǎn)品的形象，容易引起公眾的好感，吸引目標(biāo)客戶的注意力。同時通過媒體的宣傳擴(kuò)大產(chǎn)品的影響力。（3）贊助鳳陽周邊小學(xué)，改善學(xué)校的教學(xué)環(huán)境。鳳陽周邊小學(xué)如鳳陽縣城小學(xué)教學(xué)環(huán)境差，通過贊助小學(xué)活動可以鳳陽小學(xué)的校園環(huán)境，獲得社會各界的好感，容易引起媒體的關(guān)注。而且這是一個長期投資，對企業(yè)和產(chǎn)品起到一個長期的宣傳作用。（4）系列巡展活動，以展會的形式在鳳