溧陽商業(yè)地產(chǎn)項目營銷策劃報告77PPTNXPowerLite

1、城市概況城市概況地理位置地理位置國家級旅游城市國家級旅游城市 山水山水生態(tài)之城。生態(tài)之城。長三角經(jīng)濟(jì)腹地長三角經(jīng)濟(jì)腹地, ,接受接受三大中心城市輻射。三大中心城市輻射。溧陽位于江蘇省蘇南，地處長江三角州，屬上海經(jīng)濟(jì)區(qū)。土地總面積溧陽位于江蘇省蘇南，地處長江三角州，屬上海經(jīng)濟(jì)區(qū)。土地總面積15351535平方公里。平方公里。北緯北緯31311 1-31-314 4，東經(jīng)，東經(jīng)1191190808-119-1193636。距上海、杭州。距上海、杭州200200公里，距南京、公里，距南京、蘇州、張家港百余公里，距南京祿口國際機(jī)場蘇州、張家港百余公里，距南京祿口國際機(jī)場8080公里，距常州機(jī)場公里，距

2、常州機(jī)場6060多公里。多公里。104104國道國道穿境而過，寧杭高速公路揚(yáng)溧高速縱橫全境，新長鐵路正在建設(shè)之中，蕪太運(yùn)河直達(dá)穿境而過，寧杭高速公路揚(yáng)溧高速縱橫全境，新長鐵路正在建設(shè)之中，蕪太運(yùn)河直達(dá)長江碼頭長江碼頭 。 130km130km200km200km220km220km城市概況城市概況行政區(qū)劃行政區(qū)劃行政上隸屬于常州行政上隸屬于常州, ,總面積總面積1535.871535.87平方公平方公里里, ,下轄下轄1010個鎮(zhèn)、個鎮(zhèn)、2 2個個省級開發(fā)區(qū)。省級開發(fā)區(qū)。全縣有全縣有77.3277.32萬人口，萬人口，人口密度每平方公里人口密度每平方公里503503人。人。南部新區(qū)南部新區(qū)：建

3、設(shè)路以南，溧陽行政中心所在地，是上一輪規(guī)劃以來的重點建設(shè)地區(qū)之一。隨著行政中心的建成，該區(qū)已經(jīng)顯現(xiàn)出溧陽新興城市的發(fā)展風(fēng)貌，成為溧陽市發(fā)展的重要載體。現(xiàn)狀行政中心沿南環(huán)路、燕苑路布置建設(shè)，其他公共設(shè)施沿燕山路、天目路布置。該片區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)用地4.93平方公里。 區(qū)域未來展望區(qū)域未來展望經(jīng)濟(jì)背景經(jīng)濟(jì)背景經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展六年來，溧陽經(jīng)濟(jì)高六年來，溧陽經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，速發(fā)展，0303年以來呈年以來呈明顯加速上揚(yáng)態(tài)勢。明顯加速上揚(yáng)態(tài)勢。增速排名較高增速排名較高, ,但總但總量排名位次落后。量排名位次落后。經(jīng)濟(jì)背景經(jīng)濟(jì)背景消費(fèi)增長消費(fèi)增長伴隨經(jīng)濟(jì)高速增長伴隨經(jīng)濟(jì)高速增長, ,消費(fèi)亦保持較快發(fā)展消費(fèi)亦保持較快

4、發(fā)展速度。速度。增速雖然較快增速雖然較快, ,但占但占經(jīng)濟(jì)總量比重依然較經(jīng)濟(jì)總量比重依然較低。低。經(jīng)濟(jì)背景經(jīng)濟(jì)背景收入增長收入增長伴隨經(jīng)濟(jì)高速增長伴隨經(jīng)濟(jì)高速增長, ,消費(fèi)亦保持較快發(fā)展消費(fèi)亦保持較快發(fā)展速度。速度。增速雖然較快增速雖然較快, ,但占但占經(jīng)濟(jì)總量比重依然較經(jīng)濟(jì)總量比重依然較低。低。小結(jié)小結(jié)p作為長三角腹地城市之一，溧陽縣經(jīng)濟(jì)自作為長三角腹地城市之一，溧陽縣經(jīng)濟(jì)自0303年以來進(jìn)入一個年以來進(jìn)入一個快速發(fā)展的新局面，增速在蘇南同類城市中名列前茅?？焖侔l(fā)展的新局面，增速在蘇南同類城市中名列前茅。p經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不盡合理，工業(yè)的高歌猛進(jìn)與消費(fèi)、零售的不溫不經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不盡合理，工業(yè)的高歌猛進(jìn)與

5、消費(fèi)、零售的不溫不火形成鮮明對比?；鹦纬甚r明對比。p本項目所處的城南新區(qū)為近年來政府著力打造的政務(wù)新區(qū)和本項目所處的城南新區(qū)為近年來政府著力打造的政務(wù)新區(qū)和城市副中心區(qū)域，其政務(wù)和居住功能已日漸成熟，但受制于城城市副中心區(qū)域，其政務(wù)和居住功能已日漸成熟，但受制于城市整體購買力有限，其商業(yè)商務(wù)功能尚未完善，仍有待進(jìn)一步市整體購買力有限，其商業(yè)商務(wù)功能尚未完善，仍有待進(jìn)一步發(fā)展。發(fā)展。溧陽房地產(chǎn)市場分析溧陽房地產(chǎn)市場分析溧陽房地產(chǎn)市場總體狀況商業(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r城南新區(qū)房地產(chǎn)市場總體狀況項目思考溧陽房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r溧陽房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r圖圖 溧陽房地產(chǎn)投資額度逐年走勢溧陽房地產(chǎn)投資額度逐年走勢 （單

6、位：億元）（單位：億元）圖圖 溧陽房地產(chǎn)開發(fā)情況溧陽房地產(chǎn)開發(fā)情況 （單位：萬平米）（單位：萬平米）溧陽房地產(chǎn)逐年開發(fā)量漲幅較大，房價高位運(yùn)行和宏觀政策的不斷出臺溧陽房地產(chǎn)逐年開發(fā)量漲幅較大，房價高位運(yùn)行和宏觀政策的不斷出臺的大環(huán)境下，銷售量和施工量存在緩漲現(xiàn)象。的大環(huán)境下，銷售量和施工量存在緩漲現(xiàn)象。圖圖 溧陽房地產(chǎn)銷售量逐年走勢溧陽房地產(chǎn)銷售量逐年走勢 （單位：萬平米）（單位：萬平米）商業(yè)用房成交量逐年呈快速增長的走勢，2007年商業(yè)用房成交量創(chuàng)歷史新高。溧陽房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r溧陽房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r住宅市場：住宅市場：在燕山南苑、金谷廣場、錦繡花

7、園等小區(qū)示范效應(yīng)的帶動下，南部新城區(qū)居住氛圍逐漸被購房者認(rèn)可；政府部門的進(jìn)駐，為新區(qū)商品住宅的定位提檔升級，目前區(qū)域住宅成交均價已超過4000元/平米，有些項目房源甚至接近5000元/平米；商業(yè)用房：商業(yè)用房：商業(yè)用房開發(fā)體量較大，區(qū)域商業(yè)以大潤發(fā)為主，整體的商業(yè)氛圍不濃厚，市場尚需培育；沿街40-60平米的沿街商鋪受投資客追捧，集中式商業(yè)銷售壓力較大。商業(yè)用房的購買群體為本地的個體和在外地做工程到溧陽投資的人群。區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r 溧陽總體商業(yè)規(guī)劃為：一個市級商業(yè)中心，在平陵中路與西大街交叉溧陽總體商業(yè)規(guī)劃為：一個市級商業(yè)中心，在平陵中路與西大街交叉口周圍包括現(xiàn)華地

8、百貨、江南春地塊、正在改造的平陵廣場地塊等；一口周圍包括現(xiàn)華地百貨、江南春地塊、正在改造的平陵廣場地塊等；一個個市級副中心市級副中心，位于新車站對面，位于新車站對面錦匯廣場地段錦匯廣場地段；兩個區(qū)域商業(yè)中心，分；兩個區(qū)域商業(yè)中心，分別位于東風(fēng)橋周圍地段和規(guī)劃的鐵路路前廣場地段。別位于東風(fēng)橋周圍地段和規(guī)劃的鐵路路前廣場地段。 溧陽商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃溧陽商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃溧陽商業(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r溧陽商業(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r1、老城區(qū)老城區(qū)為溧陽區(qū)域比較成熟的商業(yè)中心，消費(fèi)人群主力為市區(qū)市區(qū)居民及鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域居民及鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域，輻射能力較強(qiáng)。2、南部新城區(qū)南部新城區(qū)是溧陽發(fā)展的重點區(qū)域 ，在政府的利好規(guī)劃和眾多示范小區(qū)的進(jìn)駐下，以

9、大潤發(fā)為首的新區(qū)商業(yè)氛圍有走向成熟的趨勢，目前兩個區(qū)域 的消費(fèi)人群有一定的重疊性。溧陽商業(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r溧陽商業(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r市級副中心市級商業(yè)中心n從溧陽市總體規(guī)劃來看，城市呈現(xiàn)出由北向南升級發(fā)展的趨勢，目前新區(qū)作為溧陽新一輪規(guī)劃和建設(shè)的龍頭，已經(jīng)成為新的行政、居住和商業(yè)中心。商業(yè)也從西大街傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，向以燕山路為軸心的南部新區(qū)商業(yè)中心轉(zhuǎn)移。雖然大潤發(fā)在區(qū)域有了一定的影響力，但幾個商業(yè)項目還處于市場培育期，因此整個區(qū)域目前還沒有聯(lián)合打造濃厚的商業(yè)氛圍。n溧陽整體消費(fèi)能力較強(qiáng)，尤其餐飲消費(fèi)，消費(fèi)者注重消費(fèi)場所的環(huán)境，因此該區(qū)域具有打造美食街的潛力。n區(qū)域商業(yè)項目有同質(zhì)化的現(xiàn)象，集中于百貨、美食及配

10、套商業(yè)；隨著商品住宅市場的不斷發(fā)展和居住人群的消費(fèi)需求的不斷擴(kuò)大，商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)必將走向差異化。n區(qū)域交通發(fā)達(dá)，免費(fèi)停車的大潤發(fā)已逐漸吸引周邊區(qū)域的消費(fèi)群體。區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)調(diào)研尋找市場空白點：商業(yè)調(diào)研尋找市場空白點：商業(yè)市場空白點：商業(yè)市場空白點：專業(yè)、集中的數(shù)碼廣場缺乏專業(yè)、集中的數(shù)碼廣場缺乏市場支撐點：市場支撐點： 科技發(fā)達(dá)的現(xiàn)代生活，電腦等數(shù)碼產(chǎn)品日益普及，專業(yè)調(diào)研結(jié)果顯示，大型it賣場在二三線城市經(jīng)營狀況較好，而溧陽已有并不專業(yè)的電腦城很難滿足旺盛需求； 溧陽雖然是縣級市，但市區(qū)商業(yè)的輻射能力較強(qiáng)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)的需求市場空間較大； 居民文化素養(yǎng)和消費(fèi)水平較高，數(shù)碼產(chǎn)品易于被消費(fèi)者接

11、受。區(qū)域典型商業(yè)案例區(qū)域典型商業(yè)案例周周邊邊資資源源及及項項目目分分布布圖圖福田中心福田中心嘉豐新城嘉豐新城錦匯商業(yè)廣場錦匯商業(yè)廣場大潤大潤發(fā)發(fā)龍亭苑龍亭苑燕山南苑燕山南苑文化中心文化中心本案本案 項目基本情況項目基本情況 項目位于溧陽城南新城區(qū)燕山中路1號，j-mall街區(qū)是錦匯商業(yè)廣場的三期，地上建筑面積共26230平米，其中集中式商業(yè)13150平米，小商業(yè)區(qū)為8570平米，辦公4510平米。項目項目數(shù)量數(shù)量總用地面積21950總建筑面積31180地上建筑面積集中商業(yè)26230小商業(yè)區(qū)一層52708570二層3300辦公4510地下建筑面積4950容積率1.2建筑密度40%綠化率20%機(jī)動

12、車停車量（地上/地下）47/99項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)小商業(yè)區(qū)小商業(yè)區(qū)集中商業(yè)集中商業(yè)辦公辦公羅 灣 路區(qū)域典型商業(yè)案例區(qū)域典型商業(yè)案例 小商業(yè)區(qū)小商業(yè)區(qū)分割面積：分割面積：一層在30-60平米，二層分割面積較大，范圍300-500平米不等。銷售情況：銷售情況：項目在售的部分為小商業(yè)區(qū)，共109套，其中一層96套，二層13套；截至目前，一層已銷售完畢，二層銷售率為50%左右。層高層高：一層4.8米，二層4.79米。銷售價格：銷售價格：一層北面臨街3萬/平米左右，西、南臨 街1.3萬元/平米左右；二層朝北1萬元/平米左右，朝南6000元/平米左右?？腿嚎腿海嘿徺I主力以溧陽當(dāng)?shù)氐膫€體戶為主，其次

13、是在外地做工程和電梯的本地投資者，這類人群經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較強(qiáng)。區(qū)域典型商業(yè)案例區(qū)域典型商業(yè)案例 集中商業(yè)集中商業(yè)itatitat集團(tuán)集團(tuán)： itat集團(tuán)為香港大型國際品牌服裝、百貨連鎖機(jī)構(gòu)，由中聯(lián)集團(tuán)海外投資有限公司、歐洲銀證遠(yuǎn)東有限公司、中國亞洲連鎖百貨有限公司、美華投資(香港)集團(tuán)有限公司等七大股東聯(lián)合投資。由其下屬全資子公司深圳摩根國際品牌服裝會員店有限公司，在中國大陸開設(shè)itat國際品牌服裝會員連鎖商業(yè)網(wǎng)絡(luò)、itat百貨會員俱樂部連鎖商業(yè)網(wǎng)絡(luò)和fashion itat（時尚店）連鎖商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，經(jīng)營國際時尚品牌服裝及百貨商品 集中式商業(yè)建筑面積為26230平米，為開發(fā)商固定資產(chǎn)，通過招商，ita

14、t進(jìn)駐。 項目基本情況項目基本情況 項目位于溧陽燕山中路、羅灣路交叉口，東至燕山中路、南至溧陽市汽車總站、細(xì)致溧陽假日酒店、北至羅灣路。項目包括28層的寫字樓和4層的商業(yè)，其中商業(yè)面積33015.26平米。福田中心是燕山路上罕見的產(chǎn)權(quán)商鋪、酒店、寫字樓。 福田中心l 分割面積：分割面積：分割面積30平米起。l 銷售情況：銷售情況：目前在售的是商業(yè)1-2層，共400多套房源，銷售一般 。l 價格：價格：一層的銷售價格在2萬-3.5萬元/平米不等，其中東面臨燕山中路的價格在3.5萬元/平米左右，南面的售價相對較低，為2萬元/平米左右；二層銷售價格為一層的70%左右。l 客群客群：購買主力以溧陽當(dāng)?shù)?/p>

15、的個體戶為主，購房目的為自己經(jīng)營和投資出租。l 經(jīng)營業(yè)態(tài)分布經(jīng)營業(yè)態(tài)分布：根據(jù)經(jīng)營者的經(jīng)營業(yè)態(tài)來劃分區(qū)域。l 營銷策略營銷策略：為了樹立購房者信心，讓購房者相信本項目能夠興旺，購房者的收益有保障，開發(fā)商推出公司統(tǒng)一經(jīng)營10年，的營銷策略，具體內(nèi)容為前三年是市場培育期，期間每年以總房款的5%的收益與購房者，后7年每年以總房款的10%來返利，這種營銷策略在當(dāng)?shù)乇容^罕見，接受度較高。 項目思考項目思考市場機(jī)會點市場機(jī)會點：在政府的利好規(guī)劃下，項目區(qū)域?qū)⒊蔀槭屑壣虡I(yè)副中心，較好的發(fā)展前景將會吸引更多的投資者進(jìn)駐新區(qū)；以錦匯商業(yè)廣場為首的商業(yè)項目為本案打下良好的商業(yè)基礎(chǔ)，隨著市場的不斷培育，項目可以很快

16、融入市場；集公園于一體的商業(yè)廣場成為溧陽新穎建筑產(chǎn)品，項目的景觀性、商業(yè)功能性得到了最好的張揚(yáng)；溧陽居民在上海等地做工程、電梯較多，家庭收入較高，他們具有在溧陽投資的欲望，成為商業(yè)項目的購買客群之一；當(dāng)?shù)鼐用駥Σ惋嫷南M(fèi)能力較高，他們注重消費(fèi)環(huán)境，本項目的公園環(huán)境具有吸引消費(fèi)者的優(yōu)勢。市場威脅點：市場威脅點：區(qū)域商業(yè)開發(fā)體量較大，本項目近臨競爭對手錦匯商業(yè)廣場和福田中心，尤其是錦匯商業(yè)廣場，相對本項目具有規(guī)模優(yōu)勢，知名的大潤發(fā)超市和itat服飾連鎖的進(jìn)駐為錦匯商業(yè)廣場造勢，將會搶占本項目的部分市場資源；在售項目銷售數(shù)據(jù)顯示，投資者對40-60平米的臨街商鋪較為看好，集中式商業(yè)的市場表現(xiàn)不佳；本

17、項目具有較大體量的集中式商業(yè)，后期銷售將會遇到一定的銷售壓力；項目區(qū)域的商業(yè)氛圍需要一段時間的培育期，部分投資需求缺乏十足信心；目前區(qū)域商業(yè)銷售價格的高位運(yùn)行、較高的貸款利率，影響著處于市場培育期的商業(yè)投資回報率。公園總面積97342平方米；水域面積16794平方米；公共綠化面積70342平方米，綠化率77%。 外地項目巡禮外地項目巡禮常州新北中心公園常州新北中心公園新新北北中中心心公公園園導(dǎo)導(dǎo)游游圖圖新北中心公園商業(yè)示意新北中心公園商業(yè)示意“玩家量販ktv廣場”處于裝修階段沿街商鋪為咖啡館、簡餐，經(jīng)營狀況一般starbucks和新北區(qū)文化藝術(shù)活動中心屋頂花園下的沿街商鋪公園動態(tài)公園動態(tài)新北中

18、心公園五一開展新北中心公園五一開展“快樂嘉年華快樂嘉年華”大型游園活動大型游園活動韋伯國際英語常州中心韋伯國際英語常州中心4 4月月1919日開張營業(yè)日開張營業(yè)新北區(qū)文化藝術(shù)活動中心正式開張營業(yè)！新北區(qū)文化藝術(shù)活動中心正式開張營業(yè)！星巴克咖啡新北公園店星巴克咖啡新北公園店2 2月月2929日隆重開業(yè)日隆重開業(yè)大連玩家量販?zhǔn)酱筮B玩家量販?zhǔn)絢tvktv入駐新北中心公園入駐新北中心公園小結(jié)小結(jié)：新北中心公園完全由企業(yè)投資、建設(shè)、管理，公園于2007年2月16日免費(fèi)向市民敞開 。經(jīng)過一年左右的時間，商業(yè)部分已成功引入韋伯國際英語、星巴克咖啡、大連玩家量販?zhǔn)絢tv等知名連鎖，雖然目前商業(yè)氛圍不佳，市場仍

19、需要一段時間的培育期，但獨特的公園商業(yè)在富裕的常州將有著較好的商業(yè)前景。項目定位項目定位檔次定位檔次定位 中檔以下的建造及經(jīng)營檔次與本項目地理位置、商業(yè)環(huán)中檔以下的建造及經(jīng)營檔次與本項目地理位置、商業(yè)環(huán)境不相稱。走高檔路線則與溧陽目前的整體消費(fèi)水平不一致。境不相稱。走高檔路線則與溧陽目前的整體消費(fèi)水平不一致。 建議將本項目的建造檔次定位為中高檔大型商業(yè)物業(yè)，將建議將本項目的建造檔次定位為中高檔大型商業(yè)物業(yè)，將本項目的經(jīng)營檔次定位為中檔以上休閑娛樂、餐飲服務(wù)以及本項目的經(jīng)營檔次定位為中檔以上休閑娛樂、餐飲服務(wù)以及itit賣場等業(yè)態(tài)的大型商業(yè)物業(yè)。賣場等業(yè)態(tài)的大型商業(yè)物業(yè)。項目定位項目定位功能業(yè)態(tài)

20、定位功能業(yè)態(tài)定位沿街商鋪部分：以中小特色餐飲、茶館、沿街商鋪部分：以中小特色餐飲、茶館、cafcaf等等娛樂休閑為主娛樂休閑為主的風(fēng)情商業(yè)街的風(fēng)情商業(yè)街項目定位項目定位功能業(yè)態(tài)定位（續(xù)）功能業(yè)態(tài)定位（續(xù)）公園內(nèi)部公園內(nèi)部集中商業(yè)部分：集中商業(yè)部分：3c3c數(shù)碼廣場數(shù)碼廣場與家電連鎖業(yè)態(tài)（五星）互補(bǔ)、以體與家電連鎖業(yè)態(tài)（五星）互補(bǔ)、以體驗式營銷為特色的驗式營銷為特色的itit賣場。賣場。項目定位項目定位功能業(yè)態(tài)定位（續(xù)）功能業(yè)態(tài)定位（續(xù)）五星賣場一、二樓五星賣場一、二樓商業(yè)部分：商業(yè)部分：以美食為主的餐飲街以美食為主的餐飲街一層可以分割為三面臨一層可以分割為三面臨街的商鋪，二樓可以劃割為美食鋪位

21、。街的商鋪，二樓可以劃割為美食鋪位。項目定位項目定位客群定位客群定位一、銷一、銷 售售銀行、金融機(jī)構(gòu)。金融行業(yè)資金充足，只要地頭好，物業(yè)質(zhì)素好，他們就有可能購買，所需面積依據(jù)實地情況而有所變化。小商家、個體經(jīng)營者。該類人士屬商場的小業(yè)主，一般經(jīng)營面積從幾平方米到數(shù)10平方米，間隔小，總價低的鋪位較受歡迎。一個場在引入了知名商企后，就靠吸引這類小業(yè)主買鋪經(jīng)營，托起整個市。商鋪投資者。手中擁有富余資金，買一兩個鋪返租或轉(zhuǎn)租出去，期望有較高的回報。 二、租賃二、租賃家電連鎖店，如五星。項目定位項目定位定位綜述定位綜述基于溧陽而高于溧陽、適合溧陽人民卻能引導(dǎo)溧陽新商業(yè)潮流的具基于溧陽而高于溧陽、適合溧

22、陽人民卻能引導(dǎo)溧陽新商業(yè)潮流的具備公園景觀的新區(qū)大型商業(yè)旗艦。備公園景觀的新區(qū)大型商業(yè)旗艦。產(chǎn)品規(guī)劃建議產(chǎn)品規(guī)劃建議重點探討項目中心商業(yè)區(qū)的規(guī)劃一、根據(jù)甲方提供的資料和我們對栗陽項目的實地考察，獲知栗陽項目和常州新北中心公園有著極大的相似性，且都同為一家設(shè)計單位所設(shè)計。以下就通過對新北中心公園的優(yōu)缺點的觀察分析，對栗陽項目提供相關(guān)的建議，以供參考。優(yōu)點分析優(yōu)點分析（1） 在整體規(guī)劃上，以障景手法將中心公園同周邊的城市干道相隔離，使中心公園的整體環(huán)境脫離于城市中車馬如龍的的喧囂，為廣大的市民創(chuàng)造了一個安逸、休閑的空間環(huán)境。在線條的運(yùn)用上大量的采用了跨度較大的不規(guī)則的曲線，給廣大游客的心理制造一種

23、輕松、釋放、愉樂的感性認(rèn)知，以達(dá)到公園的主題目的（2） 在交通和客流規(guī)劃上，主次入口、商業(yè)和普通游客入口的有效剝離，以及主干道、次干道、游步道的有效分割和空中架橋的利用不僅解決了人車分流和普通游客與商業(yè)消費(fèi)人群的分流。（3） 由于中心公園內(nèi)有很多的商業(yè)店鋪，眾所周知，商業(yè)場所的構(gòu)建、商業(yè)氛圍的打造所解決的首要問題就是“人氣”的聚集，而客流的聚集必然會產(chǎn)生環(huán)境上的喧鬧，打破了中心公園的“靜”、“逸”，使得商業(yè)的構(gòu)建與中心公園的建造初衷目的相互矛盾?？稍谠O(shè)計上利用了下沉廣場和覆土式建筑的建造特點有效的解決了這一矛盾。 （4）在建筑立面的選材上，大量的采用玻璃幕墻，力求達(dá)到采光和通透的效果，有效的解

24、決了因覆土建筑帶來的潮濕和采光的問題。 （5）在北側(cè)的商業(yè)入口處集中商業(yè)的設(shè)計，選材上選用古樸的瓦式仿木建材，立面設(shè)計有狹長的天窗，使得這一建筑在建筑風(fēng)格上具有濃郁的異域風(fēng)情，這對整體的建筑景觀有著很好的點綴作用。 （6）在園林景觀上看，中心公園的的園林樹種以鄉(xiāng)土樹種為主，從根本上保證了樹種的成活率，色彩上以大面積的綠色為基調(diào)，輔以其它顏色的作為點綴，以達(dá)到季相分明的效果。缺點分析缺點分析（1） 在交通和客流規(guī)劃上通過以上對其優(yōu)點的分析雖然做到了人車分流和商業(yè)消費(fèi)人群的與普通游客的分流，但在對客流的引導(dǎo)上特別是在路線的安排上將普通游客引向商業(yè)區(qū)的方面有所不足。因為商業(yè)存在的最終目的是引發(fā)客群消

25、費(fèi)，這就使得我們要盡一切的可能聚集人氣。（2） 由于“覆土式建筑”存在的建筑特點決定了建筑體的選材上有所限制，必然會導(dǎo)致建筑體在建筑風(fēng)格的應(yīng)用的上有所限制。引發(fā)了公園內(nèi)的建筑如何能夠更好的融入周邊的建筑群體中的矛盾。建議在設(shè)計上首先考慮建筑群體的融洽問題，然后對建筑選材手法上做重點探討，盡可能的規(guī)避“覆土式建筑”的缺點。 （3）在新北中心公園的景觀上存有3個問題： 1 大面積的應(yīng)用木制鋪裝，游客無論在哪個景觀結(jié)點都能看到這一景觀情景，很容易使的游客在視覺上引起視覺疲勞。建議在木制鋪裝的應(yīng)用上宜小面積的分區(qū)使用或者在某一特定景觀結(jié)點上專用，以便盡可能的增加擴(kuò)大公園的綠化 2 在人文景觀的設(shè)計上缺

26、少主題性，特別是雕塑和小品的設(shè)計沒有濃厚的人文歷史背景，不能在感性認(rèn)識上給游客們心理造成認(rèn)知上的可識別性。 3 在水元素的運(yùn)用上，中心公園采用大面積的噴泉廣場，大家都明白大面積的噴泉廣場的應(yīng)用雖然能夠達(dá)到很好的景觀效果，可它的投入成本很高，為了節(jié)約營運(yùn)費(fèi)用，造成一種在大部分的時間里噴泉形同虛設(shè)的現(xiàn)象，形成一種資源浪費(fèi)。建議在部分景觀結(jié)點處設(shè)置成本投入較小的涌泉，跌泉等，豐富水元素在景觀設(shè)計上的應(yīng)用，以使游客們在任何時間里都能夠享受到泉水給他們帶來的快樂。（4）功能上看在兒童游樂區(qū)的設(shè)施配置應(yīng)盡可能的齊全，周邊配以可供成人利用的健身器材，造成一種大人和孩子一起游玩，同樂的景觀情景，使游客也能夠產(chǎn)

27、生一種共敘天倫溫謦心理。而且在場址的選擇上應(yīng)盡可能的遠(yuǎn)離湖面，在通往有水域的交通上也要回避道路的明確引導(dǎo)性。二、對栗陽項目中的百米建筑和周邊裙房的建議： 對百米高層的戶型要求上以配比合適的大戶型、中等戶型、小戶型以適應(yīng)在辦公和家居上的共同需求，對周邊群房而言主要是符合功用上要求即可。在建筑風(fēng)格和立面上的建議是不脫離于周邊建筑群體，在設(shè)計上又高于它們，以能夠產(chǎn)生形成自己的特色，增強(qiáng)它們的識別性。三、重點分析位于栗陽項目中心的商業(yè)規(guī)劃，提出關(guān)于沿街商鋪和商業(yè)內(nèi)街的面積分割建議和對集中性商業(yè)的客流和物流規(guī)劃方案，并以平面圖示之，并做相關(guān)說明。 中心商業(yè)區(qū)規(guī)劃的合理性中心商業(yè)區(qū)規(guī)劃的合理性1 商業(yè)區(qū)的

28、組成主要是由集中性商業(yè)、沿街商業(yè)和商業(yè)內(nèi)街組成。中心商業(yè)區(qū)的構(gòu)成主要是由下沉廣場和覆土建筑的組合，從設(shè)計方案的道路規(guī)劃上看中心商業(yè)區(qū)的西南角為人群流動的最大集散地，那么從客流的角度上分析此處設(shè)置集中性商業(yè)較為合理；從景觀規(guī)劃軸線的方向性上看主要是以沿湖面的西北沿線，即以下沉廣場的中心為軸點，從南北方向上看東偏30度左右（如圖），同時為了與湖面邊緣的不規(guī)則曲線保持和諧性和統(tǒng)一性，在商業(yè)區(qū)的規(guī)劃上也要順著景觀軸線布置成較為規(guī)則的曲線形式，沿著交通干道的的商區(qū)就可考慮設(shè)為沿街商鋪和零散的商鋪，其它的部分就可設(shè)為商業(yè)內(nèi)街（2） 就集中商業(yè)的規(guī)劃布置作重點分析。1 從商業(yè)的建筑角度上看，主要分為兩層，地

29、下一層和地上一層，地下層層高在5米左右。貨物流動建議用兩個單向電梯連接上下兩層，以達(dá)到與商業(yè)人流的分離目的。在地下層還要設(shè)置通往停車庫的通道，以最大的可能為客流提供最好的便利性；在人流上通過對客流量的估算可以設(shè)一個雙向樓梯和兩個單向自動扶梯，規(guī)格以寬度800mm,0.5m/s為宜，在樓層之間設(shè)立的臺階式手扶電梯上下部分應(yīng)分開設(shè)計或設(shè)計成剪刀式，以增加人流上下樓時光顧店鋪的數(shù)量。2 從室內(nèi)人流系統(tǒng)的規(guī)劃上看必須要滿足以下幾方面因素：物理因素、建筑設(shè)計因素、業(yè)態(tài)分布規(guī)律及顧客生理、心理因素。就本集中商業(yè)而言建議設(shè)置兩個主入口和一個次入口和一個應(yīng)急通道，立柱間距可以考慮8.4m 乘9.0m的經(jīng)濟(jì)型柱

30、網(wǎng)；建筑設(shè)計因素上看此商場面積很大，必須存在若干主次通道，那么除了保證若干通道間的暢通及聯(lián)系外，還應(yīng)該在商鋪前后都設(shè)立出入口，既方便顧客快捷的往返前后通道，又能緩解人流的擁堵，提升人流平均到達(dá)率；在人流通道設(shè)計上應(yīng)盡量采用圍繞中廳的雙環(huán)回型結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)可以增加商場的通透感，最大化的增加顧客視線內(nèi)的商鋪數(shù)量，提高顧客的商鋪到達(dá)率。（3）就業(yè)態(tài)的分布規(guī)律提出對集中性部分商業(yè)的幾點建議僅供參考 1 合理分布主力店位置，如果將其設(shè)在入口附近，將損失后邊的人流到達(dá)率，但如果將主力店放置在商場的中后端，在人流的影響下會極大的拉動前邊商鋪的價值。在多層建筑結(jié)構(gòu)的商場，最理想的人流拉動策略是，將主力店設(shè)在高

31、層。 2 按照消費(fèi)者的購物目的進(jìn)行業(yè)態(tài)分布，對于經(jīng)營誘導(dǎo)性商品、季節(jié)性商品、時尚類商品的業(yè)態(tài)類型，適宜分布在較低的樓層，通過商品的展示達(dá)到吸引消費(fèi)者購買的目的，而對于經(jīng)營目的性較強(qiáng)的業(yè)態(tài)類型適宜分布在較高樓層，一般而言，辦公用品、家用電器、娛樂等適宜分布在較高樓層上 3 按照商品屬性進(jìn)行業(yè)態(tài)分布，一般而言購買頻率、占用空間較小的日常生活用品一般分布在較低樓層處，而不常購買、占用空間較大的耐用商品適宜分布在較高樓層，如家居用品等就是典型。 4 進(jìn)行業(yè)態(tài)分區(qū)設(shè)置，把經(jīng)營相同類型商品的商家統(tǒng)一設(shè)置，既能發(fā)揮業(yè)態(tài)的聚集效應(yīng)，又能方便消費(fèi)者選購不同檔次、不同式樣的產(chǎn)品，從而達(dá)到“1+12”的效果。 （4

32、）就有關(guān)商業(yè)內(nèi)街和沿街店鋪的面積分割和交通客流規(guī)劃臨街商鋪結(jié)合人流線路組織，充分利用臨街臉面，增強(qiáng)了商業(yè)價值，構(gòu)筑了一條特色商業(yè)步行內(nèi)街。商鋪室內(nèi)空間采用50m左右的層高，業(yè)主可以設(shè)計成夾層形式，形成上下二層的復(fù)式活動空間形態(tài)，算面積一層。 單元商鋪基本開間為5 m左右，進(jìn)深在410m不等，地下層以6m左右為主，地上層以4m左右為主，主力基本單元建筑面積均在30m260m2不等。（5）在通風(fēng)上商業(yè)內(nèi)街和集中商業(yè)用中央空調(diào)系統(tǒng)，沿街商鋪等其他商業(yè)用分體機(jī)，其室外機(jī)位結(jié)合商業(yè)立面、廣告位統(tǒng)一考慮設(shè)計效果；在采光上沿街的采用自然光，而商業(yè)內(nèi)街和集中商業(yè)則采用人工照明。推推 廣廣 策策 略略概念定位概

33、念定位結(jié)合本項目的商業(yè)定位，整個項目的整體概念主題市民公園主題商業(yè)街集中式商業(yè)休閑游玩特色餐飲3 c 數(shù)碼數(shù)碼休閑數(shù)碼休閑共通功能共通功能項目核心定位項目核心定位“一街、兩園、三層鋪一街、兩園、三層鋪”一街 特色餐飲休閑街 digital park 3 c 數(shù)碼公園 兩園 坡地上下兩公園 green park 水景生態(tài)公園 三層鋪 部分鋪位層高獨特，空間更經(jīng)濟(jì)，劃分更自由ctiy hall 城市客廳城市客廳 功能定功能定位位形象形象休閑休閑交流交流起居起居城市綜合性休閑/商業(yè)/居住核心街區(qū)案名建案名建議議華僑硅谷華僑硅谷菁英座菁英座數(shù)碼港數(shù)碼港美食匯美食匯項目行銷推廣策略項目行銷推廣策略 傳統(tǒng)

34、的商業(yè)項目推廣，大都采用鋪天蓋地的傳播攻勢，以此熱炒項目知名度，從而在短時間內(nèi)達(dá)成項目的信息到達(dá)度。 本項目不同于傳統(tǒng)商業(yè)項目，自身的公園資源，是本項目較為核心的優(yōu)勢，而如何體現(xiàn)出公園“逛”的核心，也是能將整個項目在眾多商業(yè)項目攻勢中脫穎而出，形成市場傳播的差異點； 實施體驗式營銷推廣模式，把現(xiàn)場銷售和實景體驗、主題活動相結(jié)合，更多的體現(xiàn)出參與性與互動性，配合立體的媒體宣傳，造勢與借勢并重，迅速完成銷售。 體驗式營銷推廣模式體驗式營銷推廣模式借 勢 借勢一、借地之勢：公園所能帶來的資源，分兩部分，一是由此體現(xiàn)出政府的規(guī)劃引導(dǎo)之勢，二是由此所來的消費(fèi)之勢，前者突出政策導(dǎo)向力，后者突出消費(fèi)潛力。借勢二、借市之勢：周邊相繼建設(shè)的綜合性商業(yè)、新興住宅，將城市市場熱點引渡到本區(qū)域，本項目在大市之中找到空白點，從而成為立市之勢；借勢三、借牌之勢：利用五星家電的領(lǐng)導(dǎo)性品牌價值，在他的消費(fèi)群體基礎(chǔ)上，擴(kuò)展消費(fèi)