入門房地產基礎知識培訓

1、1房 地 產 基 礎 知 識 培 訓2房地產基本術語3單元式住宅o 單元式住宅，是以一個樓梯為幾戶服務的單元組合體，一般為多層住宅。4框架結構住宅o 框架結構住宅：是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖，浮石、蛭石、陶粒等輕質板材隔墻分戶裝配而成的住宅。o 高層住宅多為框架剪力墻結構5框架結構圖片6開間和進深o開間： 住宅的寬度，是指一間 房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。 一般參數3-4.5米o 進深：住宅的實際長度，是指一間獨立的房屋或一棟居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。 一般參數4-6米 為了保證住宅具有良好的自然采光和通風條件，進深不宜過長。7

2、層高和凈高o 層高：指下層地板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。 一般參數為2.72.9米 凈高：指下層地板面表面到上層樓板面下表面之間的距離。 關系：凈高層高樓板厚度8戶型圖o 是按一定的比例繪制的住宅建筑的水平剖面圖。o 一些房地產開發(fā)和銷售企業(yè)，為了使購房者更全面地了解住宅的基本情況，往往在平面圖上配置家具的尺寸和位置，便于人們的聯(lián)想和識別。9樓層平面圖o 戶型樓層平面位置圖o 標明戶型在樓層平面中所處的位置10小區(qū)規(guī)劃圖11商品房o 商品房是指具有經營資格的房地產開發(fā)企業(yè)（包括外商投資企業(yè)）開發(fā)經營的住宅。 商品房的價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質

3、量、材料差價等組成。12商品房效果圖13經濟適用房o 是指由政府扶持的具有經濟性和適用性特點的社會保障商品住宅。這類住宅應減免工程報建中的部分費用，其成本略低于普通商品房。 購買對象是城鎮(zhèn)常住戶口的中低收入家庭，重點是公務員、教師、科技人員和國有企業(yè)、事業(yè)單位職工。14經濟適用房北京回龍觀小區(qū)15商品房的“五證”、“兩書”1、國有土地使用證：本證是證明土地使用權，向國家支付土地使用權出讓金而獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證。住宅用地使用年限70年（商業(yè)用地50年）。2、建設用地規(guī)劃許可證：本證是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規(guī)劃行政主管部門確認，且建設項目位

4、置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。3、建設工程規(guī)劃許可證：本證是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，其核發(fā)的目的是確認建設單位建設活動的合法地位，保證有關建設單位和個人的合法權益。該證件同時也是建設活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據。4、建設工程施工許可證：本證是建筑施工單位符合施工各種條件、允許其開工的批準證件。5、商品房銷售許可證和商品房預銷許可證：此兩證是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準性證件。16商品房的“五證”、“兩書”兩書：房地產開發(fā)商在商品房交付時，應當向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書用于明確開發(fā)商應承擔的保修責任，住宅使

5、用說明書的作用是向業(yè)主提示合理使用住房的注意事項。 住宅質量保證書的內容：1.工程質量部門核驗的質量等級；2.保修范圍；3.保修期；4.用戶報修的單位；5.答復和處理的時限。 住宅使用說明書的內容：1.開發(fā)單位、設計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應注明監(jiān)理單位；2.結構類型；3.裝修、裝飾注意事項；4.上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明；5.有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項的說明；6.門、窗類型，使用注意事項；7.配電負荷；8.承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項說明；9.其他需要說明的問題；10.住宅中配置的設施、設備，生產廠家的使用說明書。 應注意的事項

6、： 1.“兩書”的交付時間為：商品房交付的時間； 2.商品房的保修期以將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算； 3.兩書制度執(zhí)行1998年建設部頒布的商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定。 17容積率、建筑密度、綠化率 容積率： 建筑面積占地面積 建筑密度：所有基底面積之和 占地面積 綠化率： 綠地面積占地面積18房屋使用率指房屋的使用面積建筑面積 一般來講，塔樓的使用率在7080%。 板樓使用率在7585%，別墅最高，能達到90%以上。19起價、均價、最高價 起價： 銷售價格中最低價格 均價： 銷售價格相加之和數 單位建筑面積的和數 最高價： 銷售價格中最高的價格 20低層住

7、宅是指1-3層高的住宅主要指： （一戶）獨立式住宅 別墅 （二戶）連立式住宅 （多戶）連排式住宅 （townhouse)特點：低層住宅與多層和高層住宅相比，最具有自然親和性，宜人的居住氛圍。但受到土地價格與利用效率、市政及配套、規(guī)模位置等客觀條件的限制，總體供應量有限。 21低層表現形式22多層住宅、小高層、高層住宅o多層住宅 多層住宅指：4-6層高的住宅。o 小高層住宅 主要指9-11層高的住宅。o 高層住宅 一般至12層以上的住宅。23高層建筑24期房o 指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產權止，在這期間的商品房稱為期房。消費者在這一階段購買商品房是應簽預售合同。o 期房

8、也稱樓花25現房o 是指開發(fā)商已辦妥房地產權證大產權證的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽訂出售合同。o 在現場主要檢驗質量問題：如看各廳室過道的地面，墻面、頂棚、門窗、電話插孔是否合理等等26尾房o 是指銷售進入尾聲的房子。通常指樓盤銷售后其剩余的一部分房屋，一般占整個樓盤的10%20%左右。o 如果樓盤運作好，可能在短期內銷售空，否則會剩余部分尾房。27躍層住宅o 是指有上下兩個樓面，臥室，起居室、客廳、廚房、衛(wèi)生間及其他輔助用房，上下層之間的通道不通過公共樓梯，而采用戶內獨用的小樓梯。28復式住宅o 受躍層式住宅設計購想啟發(fā)，由香港設計師李鴻仁首先設計，是一種經濟型住宅。o 每戶仍

9、分上下層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個夾層，兩層總層高一般不小于3.3米。29躍層住宅30拼裝房o 裝配式住宅的通俗稱呼，他的全稱是預制裝配式住宅，是將預先在工廠生產的部材運到現場，進行裝配而建成的住宅，在歐美及日本被稱作產業(yè)化住宅或工業(yè)化住宅。o 這種住宅由三種結構：鋼筋混凝土結構、木結構、輕量鋼結構。面積以100-200平米最多。31水景住宅、旅游房地產水景住宅： 水景住宅就是依水而建的住宅?！八睘殛?，山之南為陽?！甭糜畏康禺a： 休閑度假村、產權酒店、海景住宅等旅游置業(yè)項目。所有這些以旅游、休閑度假為主題置業(yè)，可稱為旅游房地產。32townhouse住宅o 指城區(qū)住宅，多指連排別

10、墅，一般3-5層。o 特點： 1、多建于市郊區(qū)域 2、高綠化率和優(yōu)美的小區(qū)景觀，居住環(huán)境更貼近自然 3、住宅居住功能齊全33penthouse住宅o 概念來源于美國，指屋頂上的房間，可稱為空中別墅。小進深，大開間，采光通風極好。o 超大平臺，又有私家花園。34商品房買賣合同基本內容1、用地依據、商品房坐落位置、商品房交付使用時間2、總價款、付款方式、付款時間3、建筑面積、套內面積、分攤面積4、商品房銷售方式5、商品房屋的產權性質、產權登記約定的期限和有關方責任6、發(fā)生變更的約定7、關于房屋設計標準、房屋質量的承諾和責任8、合同約定面積與實測面積發(fā)生差異的處理9、違約責任35水箱供水o 指在樓盤

11、頂部的屋頂水箱，由泵房將水抽至屋頂水箱，在會留下來滿足各層用水。o 弊?。洪L期使用形成二次污染，特別是積淀水垢后容易產生有害細菌，有些住宅區(qū)的樓頂水箱由于管理不善，沒有做到定時清洗，甚至長出青苔，嚴重污染水源的清潔。36變頻供水o 是指取消了屋頂水箱，居民生活用水直接來自設立在小區(qū)的變頻泵房輸入，從而大大提高了用水質量。o 而且，也使得設計樓盤外觀更為簡潔，更為美觀。將成為完善供水配套質量上的發(fā)展趨勢。37物業(yè)管理o 物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)接受房屋產權人或業(yè)主委員會的委托，依照物業(yè)管理合同或者協(xié)議，對已投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地進行管理，同時對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全

12、保衛(wèi)、公共綠地、道路養(yǎng)護等實施統(tǒng)一管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務。38物業(yè)管理39物業(yè)管理費用1、管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費2、公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費3、綠化管理費4、清潔衛(wèi)生費5、保安費6、辦公費7、物業(yè)管理點為固定資產折舊費8、法定稅費40小區(qū)車位標準o 普通住宅，按每千戶300 500個車位為標準設置o 中高檔商品住宅按每戶1個車位標準設置，高檔公寓和別墅按每戶1 3個車位標準設置o 目前車位的價格不等，一般從6 11萬左右。41公共維修基金o 指住宅樓房的公共部位和公用設施，設備的維修養(yǎng)護基金。o 用于對住宅樓房公共部位和共用設施、設備的維修、養(yǎng)護。

13、o 商品房的公共維修基金為總房款的2%。42購買商品房付款方式1、一次性付款2、按揭付款 銀行按揭 公積金按揭3、分期付款4、其他付款方式 例如：5%首付款等43公用建筑面積分攤規(guī)定o 可分攤的公用建筑面積：o 大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、交電室、煤氣調壓室、衛(wèi)星電視接收機房、值班警衛(wèi)房、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房44不應分攤公用建筑空間o 倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐等，作為人為防工程的地下庫、單獨具備使用功能的獨立使用空間o 售房單位自營、

14、自用的房屋o 為多棟房屋服務的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房o 但每個項目自身有其特點，具體可見每個項目的公攤原則。45購房應繳納的相關稅費o 購買房產時涉及到的稅共有8種，包括營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加、固定資產投資方向調節(jié)稅、房產稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和契稅。o 個人購買住宅要繳納的稅是印花稅和契稅46裝修標準o 主要是項目的基本裝修情況介紹。o 如：大堂、公共走廊、窗、門o 是合同的附件之一47印花稅、契稅 什么叫印花稅o 印花稅是對經濟活動和經濟交往中書立、領受憑證征收的一種稅。 什么叫契稅o 契稅是指房屋所有權發(fā)生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向新業(yè)主征收的一

15、次性稅收。他是對房地產產權變動征收的一種專門的稅種。48 商品房預售o 商品房預售也稱樓花買賣，是指房地產開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付訂金或預付款，而在未來一定日期擁有現房的房產交易行為。其實質是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約49商品房預售條件o 已交付全部土地使用出讓金，并取得土地使用權證書，土地使用權未經抵押o 持有建設工程規(guī)劃許可證o 按提供預售的商品房計算，開放上投入開發(fā)建設的資金應達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付時間o 同金融機構已經簽訂預售款監(jiān)管協(xié)議50取得商品房預售許可證應當提交的資料和證件1.開發(fā)經營企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照；2.建設項目的投資

16、立項證明文件；3.工程施工進度計劃；4.投入開發(fā)建設的資金已達工程建設總投資的25%以上的證明材料；5.商品房預售方案，方案中應當說明商品房的位置、裝修標準、交付使用日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內容；6.需向境外預售的應當同時提交允許境外銷售的批準文件51商品房的銷售面積如何測算o 商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積為購房者所購買的套內或單元內建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和，即： 商品房 = 套內建 + 分攤的公用 銷售面積 筑面積 建筑面積52預售合同約定的商品房面積與建成后實測面積有出入的處理辦法o 實測面積與暫測面積存在一定范圍（如3%）內的誤差，不視為賣方違

17、約；但雙方應按實測面積和合同約定的單價重新結算，多退少補。若實測面積與暫測面積的誤差超過一定范圍(如3%）視為賣方違約，賣方應承擔違約責任，買房也可以把這一情況視為解約的原因。53房地產轉讓o 房地產轉讓是指土地使用權人和房屋所有權人通過買賣、交易、贈與、繼承等方式，將房屋的所有權和相應的土地使用權（二者統(tǒng)稱為房產產權）轉移給他人的行為。54辦理房地產轉讓的手續(xù)1.簽訂書面轉讓合同；2.在合同簽訂后30日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請；3.房地產部門對提供的有關文件和申請進行審查、核審，并做出相應答復；4.房地產轉讓當事人，按照規(guī)定繳納有關稅費；5.房產管理部門核發(fā)過戶單；6.當事人憑過戶單辦理過戶手續(xù)，領取房地產權屬證書55房地產產權o 城市房地產產權指房屋所有權和該房屋占用國有土地的使用權。o 房地產產權具有絕對性和排他性，是指產權人排除他人占有、干涉的權利。這種權利包括直接的物權，也包括由此派生的典權、抵押權等他項權利。56購買房屋住宅保險o 隨著住房制度的改革，個人購房越來越多，個人或者家庭購買自己的房屋后，住宅的維修、養(yǎng)護、甚至發(fā)生某些意外損壞都要自己花錢。保險，就是房屋出險，如火災等情況，先予賠償。57住